Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Аренда муниципальной собственности

Порядок аренды муниципального имущества

Аренда муниципального имущества – один из способов сэкономить на аренде помещения. Такие договоры отличаются повышенной стабильностью, что также выгодно компании. Понятие муниципального имущества раскрыто в статье 214 ГК РФ. Это объекты, принадлежащие государству. К примеру, это помещение, права собственности на которое есть у автономного округа, края, автономной области.

Основные особенности заключения соглашения

Нюансы заключения договора устанавливаются статьей 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 года. Оформлено такое соглашение может быть данными путями:

  • По итогам проведенных торгов.
  • Без торгов.

6 декабря 2011 года был принят ФЗ №401 «О внесении корректировок в ФЗ «О конкуренции» и другие нормативные акты». В нем прописаны новые основания, по которым можно получить в аренду объект.

Торги на право оформления договора

Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются. К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее). Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.

Порядок организации мероприятия регулируется Правилами проведения конкурсов и аукционов, утвержденными приказом ФАС №67 от 10.02.2010 года. Рассмотрим основные этапы торгов:

  1. Направление извещения об организации торгов.
  2. Заполнение конкурсной документации и документов о торгах.
  3. Прием и рассмотрение заявок.
  4. Проведение мероприятия.
  5. Заключение соглашения с лицом, выигравшим торги.

В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ. В извещении прописывается эта информация:

  • Дата и место проведения мероприятия.
  • Предмет торгов (муниципальное помещение).
  • Наличие обременений.
  • Порядок проведения аукциона или конкурса.
  • Начальная стоимость.

Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП. Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:

  • На дату рассмотрения заявления деятельность ЮЛ приостановлена.
  • Не отправлен нужный перечень документов.
  • В предоставленных бумагах имеются неточности.
  • Потенциальный участник не внес задаток, если он требуется.

ВАЖНО! Организатор торгов не может устанавливать прочие требования, которые не прописаны в законе. Он не может запрашивать дополнительные документы и информацию.

Заключение договора без проведения торгов

Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции. В частности, в торгах могут не участвовать эти лица:

  • Товарищества собственников недвижимости.
  • Лицо, являющееся единственным участником торгов.
  • Образовательный субъект.
  • Частное медицинское учреждение.

Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:

  • Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
  • Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.

Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».

Заключение договора аренды

По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:

  • Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
  • Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.

В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.

Можно ли расторгнуть договор?

Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:

  • По соглашению сторон.
  • В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
  • Истек срок аренды.
  • Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.

Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).

Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.

Бухучет и налоговый учет аренды муниципального имущества

Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.

Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.

Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:

  • Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
  • Установлен точный размер арендной платы.
  • Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.

Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.

Проводки

В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:

  • ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
  • ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
  • ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
  • ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
  • ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
  • ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.

ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.

Статья 25. Аренда муниципального имущества

Статья 25. Аренда муниципального имущества

1. В аренду могут предоставляться объекты недвижимого и движимого имущества, находящиеся в собственности муниципального образования город Мурманск, свободные от прав третьих лиц. Не допускается предоставление в аренду частей объектов отдельно от иных частей объектов, находящихся в собственности муниципального образования и функционально связанных с объектом аренды (входов, коридоров, вентиляционных и т.п.), а также, если без фактического использования вспомогательных объектов невозможна эксплуатация объекта аренды.

2. Формирование перечня объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне города Мурманска, подлежащих сдаче в аренду, осуществляется структурным подразделением администрации города Мурманска, уполномоченным в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом. Указанный перечень обновляется не реже одного раза в квартал и размещается на официальном сайте администрации города Мурманска не позднее десятого числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

3. Арендодателем муниципального имущества, находящегося в муниципальной казне города Мурманска, является структурное подразделение администрации города Мурманска, уполномоченное в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом.

Читать еще:  Субаренда гражданское право

Арендодателями муниципального имущества, закрепленного на праве оперативного управления за муниципальными автономными, бюджетными, казенными учреждениями, казенными предприятиями или на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями, являются указанные учреждения и предприятия.

4. Арендаторами муниципального имущества могут выступать юридические лица любых организационно-правовых форм, а также физические лица.

5. Объекты муниципального имущества в соответствии с их функциональным назначением предоставляются в аренду конкретному арендатору под определенную цель использования.

6. Объекты муниципального имущества могут быть переданы в аренду:

1) по результатам проведения торгов на право заключения договоров аренды

Проведение торгов на право заключения договора аренды осуществляется в порядке, установленном федеральным антимонопольным органом.

Организаторами торгов выступают арендодатели муниципального имущества.

Организатором торгов создается комиссия по проведению торгов на право заключения договоров аренды объектов муниципального нежилого фонда города Мурманска (далее — комиссия по проведению торгов).

Типовой регламент работы комиссии по проведению торгов утверждается постановлением администрации города Мурманска.

В состав комиссии по проведению торгов входят представители организатора торгов, представители структурных подразделений администрации города Мурманска, уполномоченных осуществлять функции и полномочия учредителя и собственника имущества муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений, депутаты Совета депутатов города Мурманска (по письменному согласованию).

Организатор торгов вправе привлечь по договору, заключенному на конкурсной основе, юридическое лицо (специализированную организацию) для осуществления функций по организации и проведению торгов;

2) без проведения торгов в случаях, предусмотренных антимонопольным законодательством Российской Федерации

В случае предоставления муниципального имущества в аренду в виде муниципальной преференции в соответствии с муниципальными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства срок договора аренды не может превышать срока действия указанных муниципальных программ.

При предоставлении муниципального имущества в аренду в виде муниципальной преференции с согласия антимонопольного органа срок договора аренды не может быть более срока действия преференции, указанного в решении антимонопольного органа.

В остальных случаях срок договора аренды определяется соглашением сторон, но в любом случае не может превышать десяти лет при аренде недвижимого имущества и трех лет при аренде иного имущества.

7. Размер арендной платы за пользование объектами аренды определяется на основании ее рыночной стоимости в соответствии с порядком, утверждаемым решением Совета депутатов города Мурманска.

Организация работы по проведению оценки рыночной стоимости арендной платы за пользование сдаваемого в аренду муниципального имущества осуществляется арендодателем этого имущества.

В случае заключения договора аренды путем проведения торгов размер арендной платы за муниципальное имущество определяется по результатам торгов.

8. При решении вопроса о заключении договора аренды с общественной организацией (объединением) или с социально ориентированной некоммерческой организацией без проведения торгов структурное подразделение администрации города Мурманска, уполномоченное в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом, запрашивает заключение структурного подразделения администрации города Мурманска, уполномоченного в сфере социальной поддержки, взаимодействия с общественными организациями и делам молодежи, о фактически осуществляемой деятельности заявителя.

9. В случае поступления к арендодателю двух или более обращений о предоставлении конкретного объекта муниципального имущества в аренду и если решение о предоставлении указанного объекта арендодателем еще не принято, объект предоставляется в аренду только по результатам проведения торгов.

10. Договор аренды должен соответствовать обязательным условиям, содержащимся в типовых договорах аренды муниципального имущества, утвержденных приказом структурного подразделения администрации города Мурманска, уполномоченного в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом. Стороны вправе вносить в договор аренды дополнительные условия, регулирующие их взаимоотношения.

Договор аренды заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, исполненного не менее чем в четырех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

11. По истечении срока договора аренды, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, осуществляется в порядке, установленном антимонопольным законодательством Российской Федерации.

12. Договор аренды муниципального имущества, не составляющего имущество муниципальной казны города Мурманска, подлежит обязательному согласованию со структурным подразделением администрации города Мурманска, уполномоченным в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом.

13. В договоре аренды указываются состав передаваемого в аренду имущества, размер и порядок внесения арендной платы, срок аренды, неустойка (пени, штрафы), распределение обязанностей сторон по капитальному и текущему ремонту арендованного имущества, а также иные условия, не противоречащие законодательству.

14. В случае уклонения потенциального арендатора, которому муниципальное имущество предоставляется без проведения торгов, от подписания договора аренды и принятия объекта муниципального нежилого фонда в аренду по акту приема-передачи в течение десяти рабочих дней со дня получения договора аренды на подпись арендодатель имеет право аннулировать указанный договор, письменно известив об этом арендатора, если законодательством Российской Федерации не предусмотрено иное.

15. Размер арендной платы устанавливается на весь срок действия договора аренды.

16. Размер арендной платы подлежит ежегодной индексации на основании постановления администрации города Мурманска о применении коэффициента инфляции. Уведомление арендаторов об изменении размера арендной платы осуществляется арендодателями объектов и публикуется в газете «Вечерний Мурманск».

17. Арендная плата за пользование объектами, находящимися в муниципальной казне города Мурманска или закрепленными на праве оперативного управления за муниципальными казенными учреждениями, перечисляется арендаторами в бюджет города Мурманска.

18. Арендная плата за пользование объектами, закрепленными на праве оперативного управления за муниципальными автономными и бюджетными учреждениями, казенными предприятиями или закрепленными на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями, перечисляется арендаторами на расчетные счета данных организаций.

19. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом с учетом функционального назначения арендуемых помещений в виде определенных платежей, вносимых периодически. Конкретные сроки и порядок внесения арендной платы устанавливаются договором аренды.

20. Объекты, закрепленные на праве оперативного управления за муниципальными учреждениями, могут передаваться этими учреждениями в аренду на условиях почасовой арендной платы.

21. Арендная плата за пользование площадями в гаражах рассчитывается с учетом норм технологического проектирования автотранспортных предприятий, определяющих площадь стоянки одного автомобиля.

Информация об изменениях:

Решением Совета депутатов г. Мурманска от 28 апреля 2015 г. N 11-154 статья 25 подраздела 3 раздела 4 настоящего приложения дополнена пунктом 21.1

21.1. В случае если объект аренды находится в техническом состоянии, полностью или частично препятствующим пользованию им, либо возникла угроза наступления вышеуказанных препятствий и арендатор за свой счет проводит мероприятия по приведению объекта в техническое состояние, пригодное для дальнейшего использования объекта, действие договора аренды приостанавливается в части исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы на период проведения указанных мероприятий, но не более чем на три месяца. Решение о приостановлении действия договора аренды принимает арендодатель на основании акта, составленного специализированной организацией с его участием.

Решение о приостановлении действия договора аренды может быть принято, если это предусмотрено договором аренды.

22. Арендатор не вправе без письменного согласия арендодателя объекта сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

23. Обязательным условием разрешения на передачу части арендуемого имущества в субаренду является отсутствие задолженности арендатора по арендной плате.

24. Арендную плату за всю площадь объекта, в том числе за переданную в субаренду, вносит арендатор с учетом ее перерасчета за помещения, занимаемые субарендатором, в зависимости от цели использования помещения.

Читать еще:  Как взять в аренду поле

25. Если размер ставки арендной платы в результате пересчета за помещения, занимаемые субарендатором, понизился, то арендная плата взимается в соответствии с договором аренды.

26. Предоставление льгот, отсрочек (рассрочек) по арендной плате за землю и пользование муниципальным имуществом в городе Мурманске осуществляется в порядке, установленном Советом депутатов города Мурманска.

27. Начисление, учет и контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью осуществления платежей за аренду муниципального имущества, пеней и штрафов по ним осуществляют арендодатели муниципального имущества.

>
Передача муниципального имущества в безвозмездное пользование (ст.ст. 26 — 28)
Содержание
Решение Совета депутатов г. Мурманска от 29 января 2015 г. N 8-100 «Об утверждении Положения о порядке управления и распоряжения.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Особенности аренды муниципального имущества

Аренда муниципального имущества это один из наиболее распространенных способов получение жилого помещения для временного пользования. Зачастую такой способ самый выгодный для арендаторов. Заключению арендного соглашения предшествует проведение конкурсов или торгов. Важно разобраться, как законодательство РФ регулирует указанный вопрос, и какие документы для этого нужны.

Особенности арендных отношений

В процедуру аренды собственности муниципалитета входит подписание договора с местными властями в отношении жилого или нежилого помещения, которое передается для временного использования.

Чаще всего соглашение заключается для осуществления какой-либо деятельности, так как плата за аренду ниже, чем в отношении сторонних коммерческих помещений. Заключить такой договор не сложно, так как муниципалитет большую часть доходов получает именно от сдачи помещений в аренду.

По нормам статьи 215 российского Гражданского кодекса, имущество муниципального типа это объекты жилого или нежилого вида, которые принадлежат субъекту Федерации на праве владения. Управление таким имуществом осуществляется местными властями.

Муниципальная собственность может закрепляться за организациями или предприятиями, получающими право распоряжаться и владеть указанным объектом по своему усмотрению. Если имущество так не закрепляется, муниципалитет сам им распоряжается.

Данные о наличии такого имущества размещаются на интернет-площадках местных властных органов. Если сведений нет, желающие вправе направить в соответствующую администрацию запрос о наличии сдаваемых в аренду помещений.

Арендаторами собственности муниципального типа зачастую выступают лица, которые занимаются малым бизнесом. К ним относятся следующие субъекты:

  • предприниматели индивидуального типа;
  • кооперативы различного типа (сельскохозяйственные, производственные, потребительские);
  • фермерские и крестьянские хозяйства;
  • партнерства, хозяйственные сообщества.

Особенности заключения договора аренды

Основа для предоставления помещения в аренду – заключение договора. В документе фиксируются условия соглашения, размер арендной платы, периоды оплаты и т.д.

Аренда муниципальных помещений может фиксироваться в документах следующих типов:

  1. В договоре, дающем право в дальнейшем выкупить арендуемое помещение.
  2. Долгосрочный арендный договор (сроком больше одного года).
  3. Соглашение о текущем оформлении аренды на указанное помещение.
  4. Безвозмездный договор о пользовании муниципальным имуществом. Особенность такого соглашения состоит в том, что арендная плата за пользование помещением не взимается, но арендатор обязан вернуть объект договора в изначальном виде с учетом естественного износа.
  5. Договор об управлении недвижимым имуществом на доверительной основе. Суть такого соглашения – передача организации или предприятии помещения в бессрочное пользование и распоряжение. При этом какие-либо решения относительно реализации или использовании данного имущества должны приниматься только после согласования с муниципалитетом.
  6. Договор на использование и хранение объекта сделки.

Чаще всего используется обычный договор аренды. При этом стороны вправе вносить в соглашение свои коррективы, если они не противоречат нормам российского законодательства.

Арендаторам важно помнить, что в их обязанность, помимо уплаты арендных взносов, необходимо будет рассчитывать и платить НДС. Сумма платежа рассчитывается на основании размера аренды конкретного объекта.

Особенности получения помещения по договору

В федеральном законе № 135 закреплено, что собственность, не находящаяся в хозяйственном ведении субъекта местного уровня, может сдаваться в аренду только на основании конкурса (аукциона, торгов).

Такой же порядок применяется, если объект договора находится в собственности унитарного муниципального предприятия, государственного автономного учреждения, органа муниципального типа в оперативном управлении.

Порядок реализации муниципального имущества посредством проведения аукциона или конкурса. При проведении аукциона заявки подаются публично с возможностью ознакомления с предложениями других лиц, а при конкурсе – конфиденциально.

Процедура торгов зафиксирована в Приказе № 67 , изданном Федеральной антимонопольной службой. В нем также закреплен перечень объектов имущества, которые могут передаваться в аренду только на основании конкурса.

Все сведения об аукционных объектах размещается на сайте torgi.gov.ru . Помимо общего перечня сдаваемых объектов, там можно узнать основные положения проектов договоров, сумму арендной платы и т.д.

Читайте также:

Особенности подачи заявки

Аукцион в любой форме проводится путем созыва специальной комиссии, работа которой заключается в сборе данные об участниках, рассмотрением и анализом заявок и установлением победителя.

Чтобы принять участие в аукционе, потенциальные арендаторы должны подать письменную заявку и приложить к ним следующий перечень документов:

  1. Учредительные бумаги организации, свидетельство о постановке юридического лица на учет.
  2. Документы, которые удостоверяют полномочия гражданина, подающего бумаги на конкурс и уполномоченного подписывать договор.
  3. Реквизиты банковского счета заявителя.
  4. Документы бухгалтерского характера, в которых зафиксирован баланс организации.

По итогам аукциона побеждает тот арендатор, который предложил арендодателю наиболее выгодные варианты и условия для реализации соглашения. Зачастую важнейшим фактором является предложение наиболее высокой цены.

Случаи сдачи помещения в аренду без торгов

В параграфе 17.1 федерального закона № 135 содержится перечень ситуаций, когда передать недвижимый объект арендатору можно без торгов. В этот перечень входят следующие варианты:

  • имеются преференции муниципального или государственного типа, которые действуют на основании пятой главы федерального закона № 135;
  • конкурс в отношении указанного объекта уже проводился в рамках действия контракта муниципального типа;
  • срок арендных отношений не превышает тридцати дней в течение шести месяцев. Повторно заключать договор по истечении этого периода нельзя;
  • заключение договора является продлением ранее заключенного соглашения между организацией и муниципалитетом;
  • право заключить договор аренды предоставляется в соответствии с условиями международных соглашений, актов Правительства или Президента, федеральных законов.

К субъектам, которые могут заключить договор без конкурса, относятся профсоюзы, организации религиозной направленности, партии, фонды общественного типа, нотариальные и адвокатские конторы, образовательные и медицинские учреждения, почта, отделения связи, Центробанк, лесные (земельные, водные) фонды, властные органы.

Аренда имущества муниципального типа – наиболее выгодный вариант для субъектов среднего и малого предпринимательства. Некоторые субъекты могут заключить договор, минуя процедуру подачи заявок на конкурс или торги. В остальных случаях передача имущества производится посредством проведения аукциона.

Особенности аренды муниципального имущества

Считается, что предприниматели больше всего денежных средств расходуют именно на аренду помещения. Поэтому им приходится рассматривать разные варианты, позволяющие максимально сэкономить на этом. Одним из способов является заключение сделки на съем имущества, относящегося к муниципальному. Порой его стоимость ниже других коммерческих предложений, иногда – такая же, но расположение более удобное. А это очень важно, если предприниматель занимается торговлей или работает в сфере услуг. В данной статье рассмотрим, каким образом оформляется аренда муниципального имущества. Процесс этот считается достаточно трудоемким и времязатратным, но выгодным.

Какое имущество считается муниципальным

Гражданский Кодекс РФ в статье 215 дает дефиницию муниципальной собственности. Так, к ней относится то имущество, владельцем которого выступает:

  • сельское или городское поселение;
  • иные муниципальные структуры.
Читать еще:  Право аренды без проведения торгов

Непосредственно к имуществу относятся:

  • земельные участки;
  • природные объекты;
  • здания, сооружения и их части;
  • оборудование и транспорт;
  • любые так называемые непотребляемые предметы, то есть те, которые в процессе использования не теряют своих характеристик.

Органы местного самоуправления (далее – МСУ) имеют право приобретать в собственность новые площади, вести деятельность от имени муниципальных структур, представлять их интересы в суде, а также выполнять вмененные им обязанности, входящие в компетенцию, установленную законодательно.

В основном считается, что целью сдачи в аренду муниципального имущества является оказание услуг населению, проживающему на территории данного поселения. А также, чтобы пополнить денежными средствами местный бюджет.

Оформление арендных отношений

Особенности оформления арендных отношений, если дело касается муниципального имущества, регулируются специальным нормативно-правовым актом, действующим на федеральном уровне. Речь идет о ФЗ №135 «О защите конкуренции». Его статья 17.1 говорит о том, что для найма подобного помещения обязательно заключается договор в письменной форме. Однако чтобы получить право на совершение такой сделки, необходимо сначала провести торги. Впрочем, иногда законодатель делает исключение. Это касается имущества, использующегося:

  • организациями почтовой связи;
  • медицинскими и образовательными учреждениями;
  • конторами, оказывающими нотариальные и адвокатские услуги;
  • религиозными движениями и политическими партиями.

Данный перечень не является исчерпывающим, все остальные исключения перечислены в уже упомянутой статье 17.1.

Итак, опишем порядок действия предпринимателя, который хочет претендовать на аренду муниципального имущества. Прежде всего, он обращается в учреждение или управляющую организацию, которая является владельцем интересующего его помещения. Чаще всего со списком всех свободных площадей можно ознакомиться на сайте соответствующего органа или структуры, а заявление отправить в электронном виде. Однако если нужные сведения отсутствуют, рекомендуется обратиться с ходатайством лично.

Проведение торгов

Как было сказано выше, предоставить муниципальную площадь в аренду можно лишь после проведения торгов. Они проходят как в «удаленном» режиме, так и в виде отдельного официального мероприятия. Форма определяется ГК РФ в статье 448, а проведение имеет следующий порядок:

  • оповещение о проведении конкурса;
  • разработка и подготовка документов;
  • подача заявок претендентами;
  • непосредственно проведение;
  • определение победителя, с которым заключается сделка.

Непосредственным предметом таких торгов считается право заключения договора аренды. В извещении о проведении конкурса должна быть обязательно указана начальная цена лота: ею признается либо минимальная величина арендной платы, либо минимальная стоимость права подписания соглашения. Правила торгов никаким образом не регулируют порядок определения указанных цен. Это делает сам организатор, ориентируясь на законодательные акты в области оценки имущества.

Претендентом может быть гражданин (физическое лицо), организация (юридическое лицо) или предприниматель.

Обратите внимание! Если есть только один участник конкурса, претендующий на указанное помещение (или иное муниципальное имущество), то договор будет заключен с ним без проведения торгов. Это правило идет вразрез со стандартными требованиями гражданского законодательства. Ст. 447 ГК РФ, например, говорит о том, что торги, в которых участвует лишь один претендент, считаются несостоявшимися.

Указанная выше ремарка, однако, не касается проведения торгов по поводу муниципальных земельных и водных участков. Поскольку вопросы, связанные с ними, регулируются Земельным и Водным Кодексом соответственно.

По смыслу понятно, что если участников торгов несколько, победителем будет признан тот, кто предложить самую большую цену либо за заключение договора, либо за аренду. Кстати, если после трехкратного объявления текущей начальной стоимости никто не соглашается, организатор обязан снизить ее на 0,5 процента.

Заключение сделки

После того, как конкурс в виде торгов состоялся, собственник муниципального имущества подписывает протокол, в котором зафиксированы результаты, с победителем. Затем оформляется непосредственно соглашение в виде типового, стандартного договора. Правила и порядок заключения определяются статьей 447 ГК РФ.

Обратите внимание! Требование гражданского законодательства таково, что если помещение снято на срок, превышающий 12 месяцев, договор должен быть зарегистрирован в государственных органах власти. На данный момент уполномоченным является Комитет по управлению имуществом.

В договоре должны быть указаны все важные условия, четко и недвусмысленно определены права и обязанности сторон, их ответственность за нарушение пунктов письменного соглашения. Так, обычно отмечается, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить текущий ремонт за счет собственных средств. Однако если речь идет о капитальном ремонте, то он должен производиться органом МСУ (то есть собственником), разумеется, когда иное не указано в тексте договора.

Кроме того, нужно понимать, что назначить арендную плату ниже той, что была определена на торгах, нельзя ни в коем случае. Это может быть оспорено в судебном порядке, если на муниципальное имущество были другие претенденты. Однако документы о конкурсе порой содержат порядок, через который производится пересчет цены в большую сторону. Разумеется, претенденты должна быть ознакомлены с ним, так как происходит это по согласию сторон.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Расторжение договора

Варианты прекращения договорных отношений по аренде муниципального имущества установлены в законодательной форме. Так, это может происходить:

  • по обоюдному соглашению сторон сделки;
  • если один из партнеров нарушил условия договора, и этим был нанесен значительный вред другой стороне;
  • в иных случаях, прямо определенных правовыми актами, например, окончание срока найма или если стороны договорились досрочно расторгнуть сделку.

Моментом завершения арендных отношений считается день подписания письменного соглашения об этом. Нужно помнить, что поскольку первоначальный договор на срок более 1 года подлежал обязательной государственной регистрации, сделка о расторжении также должна быть оформлена подобным образом.

Обратите внимание! Оба партнера обязаны направить в регистрирующий орган добровольное согласие о прекращении арендных отношений. Если одна из сторон не согласна с этим, то другая вправе обратиться в суд за разрешением сложившейся ситуации.

Продление сделки

Если помещение полностью устраивает предпринимателя, а срок аренды подходит к концу, можно договориться о продлении договора. По общему правилу, это также осуществляется через проведение торгов, однако имеются исключения. Так, если организация или лицо-арендатор выполняли свои обязанности, указанные в соглашении, точно, не допускали просрочек по оплате, у них есть право перезаключить договор на новый срок, минуя стадию конкурса. Однако требуется соблюдение нескольких требований:

  • новое соглашение должно действовать не менее 3 лет, однако срок может быть уменьшен, если об этом в письменной форме просит арендатор;
  • величина ежемесячной арендной платы определяется только после определения рыночной цены самого объекта. Оценка должна полностью соответствовать требованиям законодательства, касающегося данного мероприятия.

Таким образом, реализуется право арендатора на преимущественное заключение соглашения на новый срок.

Кроме того, есть особенное положение, которое действует лишь для тех, кто первый раз вступил в арендные отношения по поводу определенного помещения до июля 2008 года. Они вправе просто продолжать пользоваться муниципальным имуществом после истечения срока договора, в течение неопределенного периода, если арендодатель не протестует против этого.

Выводы

В последнее время аренда именно муниципального имущества становится все более популярной. Причина, скорее всего, заключается в том, что законодательная база регулирования постепенно совершенствуется, а сами сделки отличаются стабильностью, если сравнивать со съемом помещения у коммерческой организации.

Предприниматель может заключить подобную сделку, если знает о всех тонкостях и хитростях данного договора. Вариант этот представляется достаточно выгодным, поскольку обычно муниципальные площади сдаются по приемлемой цене.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×