Antaurus.ru

Все про Недвижимость
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Аренда помещения это

Полезная информация о договоре аренды нежилого помещения: что это такое и каковы особенности документа?

В этой статье будет рассмотрена тема сдачи в аренду нежилых помещений в соответствии с законодательством РФ 2018-го года.

Также будут представлены ответы на часто задаваемые вопросы о регистрации, необходимых условиях для проведения данного бизнеса, а также о некоторых особенностях. Например: что нужно для сдачи недвижимости, какие бывают договора и как их правильно оформить? Ответы далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) договор аренды, также называемый договором имущественно найма, определяет отношения между хозяином арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем).

Наймодетель обязуется предоставить нанимателю во временное владение и пользование или временно пользование имущество, в данном случае нежилое помещение, за определенную договором плату.

Каких видов бывает?

Существует несколько видов аренды, применимых в случае сдачи нежилого помещения:

Договора в свою очередь делятся на следующие типы в зависимости от срока действия :

  1. краткосрочный – до 1 года;
  2. среднесрочный – от 1 до 5 лет;
  3. долгосрочный – от 5 и более лет;
  4. бессрочный – без определения срока действия.

Определение срока действия и вида аренды помещения обязательно должны быть указаны в договоре.

Сдавать офис, склад или квартиру можно в качестве юридического лица, а также в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Кроме этого, помимо привычной установленной денежной суммы выплачиваемой периодически и единовременно, могут быть установлены различные другие условия выплаты и определения арендной платы:

  • установленная доля доходов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества;
  • предоставление арендатором определенных услуг;
  • передача арендодателю определенной вещи в собственность или аренду;
  • возложение на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества и текущему ремонту.

Особенности документа

В случае, если договор заключается более чем на 12 месяцев, то есть не является краткосрочным, потребуется регистрация.

В случае если хозяин помещения регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, налог составит от 6% (при упрощенной системе налогообложения) до 13%. Для юридического лица налог составит 20%. Данный процент считается с фактической прибыли, то есть после вычета расходов. Декларация по налогу на прибыль подается ежеквартально.

Является ли сдача в пользование услугой?

Гражданское законодательство не определяет аренду услугой, это в принципе невозможно, если исходить из представленного выше определения. Главным образом потому, что для квалификации услуги требует наличия деятельности со стороны человека, оказывающего услугу, то есть, арендодателя согласно статье 128 ГК РФ. Иными словами, арендодатель должен проявлять активность и определенные действия с целью достижения результата.

Однако, в случае сдачи помещения в аренду, наймодатель лишь предоставляет помещение, что не является активным действием. Таким образом, предоставление аренды, как пассивное действие хозяина помещения, не может квалифицироваться как услуга.

Статья 128 ГК РФ. Объекты гражданских прав

К объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Что необходимо?

Один из наиболее волнующих наймодателей вопросов – это нужно ли регистрироваться как индивидуальный предприниматель или юридическое лицо. Согласно статье 171 Уголовного кодекса РФ, осуществление предпринимательской деятельности без регистрации влечет за собой уголовную ответственность, поэтому первое, что необходимо для того, чтобы сдавать квартиру или офис в аренду – это регистрация. В большинстве случаев подойдет регистрация в качестве индивидуального предпринимателя.

Если в аренду сдается офис или другое помещение специально купленное с целью сдачи в аренду, если имеется свидетельство неоднократного заключения договоров аренды на длительный срок или помещение арендует юридическое лицо – в этих случаях суд будет склоняться к определению данных действий как предпринимательской деятельности.

Кроме того, следует помнить, что просроченная регистрация тоже влечет за собой ответственность, однако уже не уголовную, а административную, и тем не менее облагающуюся штрафом до 10 тыс.руб.

В то же время, если договор был заключен на безвозмездную аренду, и наймодатель не получает прибыли или какой-либо персональной выгоды от данного процесса, то штраф за отсутствие регистрации не грозит.

Обеим сторонам необходимо заключение договора, который обязательно должен содержать:

  1. очный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;
  2. описание местоположения помещения в здании (этаж, номер квартиры или комнаты и т.д);
  3. площадь сдаваемого помещения в соответствии с техническим паспортом;
  4. назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.).

Также важно, чтобы договор содержал:

  1. описание передаваемого помещения;
  2. срок использования;
  3. размер оплаты.

Помимо этого, должны обязательно быть определены в договоре, ровно как и права и обязанности сторон, содержащие условия эксплуатации нежилого помещения, условия, которые поставлены арендодателем перед арендатором. Отсутствие любого из этих пунктов может послужить причиной дальнейших разногласий между сторонами. Однако, как было упомянуто выше, каждый договор является индивидуальным, и должен быть составлен в соответствии ситуацией и условиями.

Заключение

Сдача нежилого помещения в аренду является несложной процедурой с юридической точки зрения, однако арендодателю следует быть внимательным с деталями и определением вида договора, арендной платы и условий пользования, а также зарегистрироваться в качестве физического или юридического лица.

Многие хозяева помещений пренебрегают регистрацией, однако риск уголовной ответственности и штраф до 300 тыс.руб. не стоят шести процентов от дохода, потому наймодателю не стоит надеяться на невнимательность налоговой службы. При составлении договора аренды и при выборе подходящего способа регистрации деятельности хозяину помещения будет полезна помощь юриста.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Аренда

Аренда – такое соглашение сторон, при котором собственник передает за деньги право пользования недвижимостью (имуществом) на определенный срок. При этом право собственности сохраняется за арендодателем.

Аре́нда – передача во временное пользование или владение какого-то вида собственности за определенную плату. Само слово произошло от латинского arrendare, что переводится как «отдавать внаем». Аренда представляет собой форму имущественного договора: арендодатель передает права на определенный вид имущества арендатору за арендную плату.

Например, в настоящее время наиболее распространена аренда земельных участков, объектов жилой и коммерческой недвижимости, транспортных средств и оборудования. Аренда предоставляется только в соответствии с договором (устным или письменным). Доходы, продукция и польза от использования арендованного имущества, полученные арендатором, являются его собственностью.

Объект аренды

Объект аренды – это движимое и недвижимое имущество, которое сдается в аренду, и при этом в процессе использования не теряет своих потребительских свойств. В качестве объектов аренды могут выступать здания, предприятия, склады, офисные помещения, земельные участки, сооружения, транспортные средства, оборудование и другие предметы, относящиеся к разряду непотребляемых, то есть остающихся практически в том же виде и после использования.

Согласно договору, объект аренды должен быть четко определен: указано его наименования и данные, позволяющие его индивидуализировать. В зарубежном законодательстве аренда допускается не только вещей, но и договорных обязательств. Данная практика постепенно внедряется и в российскую деловую сферу. Например, в качестве аренды прав могут использоваться акции и паи торговых товариществ.

Формы договора

Договор аренды может быть заключен в устной или письменной форме. Но, согласно российскому законодательству, если одной из сторон является юридическое лицо или если договор заключается на срок более одного года, то он должен быть заключен в письменном виде.

Читать еще:  Досрочное расторжение бессрочного договора аренды

Также договора аренды, объектами которых является недвижимое имущество, и срок аренды составляет более одного года, подлежат государственной регистрации в соответствующих территориальных органах Федеральной регистрационной службы.

Стороны договора

Арендодателем называется юридическое или физическое лицо, предоставляющее арендатору имущество во временное владение и пользование за договорную плату. При этом сдать определенный объект в аренду может как его непосредственный собственник, так и лицо, уполномоченное на это законом или собственником. Синонимом слова арендатор является термин «лессор», но он в российской практике используется нечасто.

Арендатором является юридическое или физическое лицо, которое заключило договор аренды и согласилось получить имущественные права на определенный объект в течении обговоренного срока за установленную плату. Права и обязанности арендатора определяются исключительно договорными условиями, так как гражданское законодательство РФ практически никаких требований к арендатору не предъявляет, кроме соблюдения общих норм права. Синонимами термина арендатор являются слова посессор, лесси, тенант и рентер.

Сроки договора

Согласно российскому законодательству, срок договора аренды устанавливается на основе соглашения сторон и должен быть зафиксирован в договоре. Также допускается заключение договора на неопределенный срок, но в таком случае отдельно обговариваются условия прекращения действия договора. Например, для отказа от своих обязательств арендатор недвижимого имущества обязан предупредить об этом арендодателя за один месяц.

Таким образом, в зависимости от сроков аренды принято различать следующие виды договоров:

— краткосрочный: срок до 1 года,

— среднесрочный: срок от 1 до 5 лет,

— долгосрочный: срок от 5 и более лет,

— бессрочный: срок не определен.

Виды аренды

Российское гражданское законодательство определяет следующие виды аренды: прямую аренду, субаренду, наем и поднаем. Причем отдельно обговариваются отличительные черты каждого вида движимого и недвижимого имущества. Так, выделяют особенности аренды движимой собственности, зданий и сооружений, транспортных средств, предприятий и финансовую аренду.

Аренда транспортных средств

Аренда транспортных средств – это один из видов договорных арендных отношений, в которых объектом аренды выступают определенные виды транспортных средств (например, автомобили, движущаяся строительная техника, водные суда и тому подобное).

Лизинг

Лизинг – это аренда с правом арендатора последующего выкупа объекта. Иногда данный вид аренды называют финансовой арендой. Для лизинга характерно то, что арендатор сначала пользуется определенным предметом на правах арендующего лица, а затем обязан выкупить его и стать полноправным собственником.

Субаренда

Субаренда представляет собой передачу арендатором приобретенных им на условиях аренды прав (полных или частичных) на объект третьему лицу. В результате субаренды арендатор становится арендодателем, а третье лицо выступает как арендатор.

Аренда нематериальных активов

Аренда нематериальных активов – это аренда активов, представляющих определенную ценность, но не относящихся к разделу материальной собственности. В пример такой аренды можно привести получение прав за определенную плату и на установленный срок торговой марки, программ, фильмов, книг или других предметов интеллектуальной собственности. Право на владения и использования возникает при подписании договора.

Что такое аренда коммерческой недвижимости и может ли объектом найма стать бизнес?

Аренда коммерческой недвижимости – это один из способов ведения предпринимательской деятельности.

Она различается в зависимости от сроков сделки, количества задействованных участников и дальнейших планов касательно объекта договора. В аренду может передаваться не только помещение, но и действующий бизнес.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Аренда коммерческой недвижимости представляет собой форму договоренности, при которой имущество передается во временное пользование или владение за определенную плату.

Основные положения, касающиеся аренды, содержит Гражданский кодекс РФ (глава 34). Согласно закону, все условия соглашения прописываются в договоре, заключенном между арендодателем и арендатором. Порядок регистрации договоров приведен в Федеральном законе №122 от 21.07.1997г. “О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней”. В соответствии со ст.610 ГК РФ для некоторых видов аренды могут быть установлены максимальные сроки сделки.

Какая бывает, ее преимущества и недостатки

Существует несколько классификаций аренды коммерческой недвижимости. В зависимости от продолжительности сделки выделяют краткосрочную и долгосрочную аренду. Отдельная категория – субаренда. В такой договоренности задействовано три стороны.

Краткосрочная

Краткосрочной аренда считается тогда, когда договор заключен на срок до одного года. Особенность такой сделки в том, что ее не нужно регистрировать.

Зачастую краткосрочная сделка заключается на 11 месяцев с автоматическим продлением. Это значит, что при отсутствии инициативы по прекращению аренды от одной из сторон, договоренность продлевается на такой же период времени. Пролонгированный договор также не подлежит регистрации.

Краткосрочная аренда имеет свои преимущества и недостатки. К плюсам можно отнести:

    Отсутствие необходимости регистрации, и, как следствие:

  • подготовки пакета документов;
  • оплаты госпошлины.

  • Краткосрочные обязательства – если одна из сторон решит прекратить аренду спустя 11 месяцев, у нее не будет препятствий и необходимости объяснять причину.
  • Возможность заработать на “неликвидных площадях”. Например, в торговых центрах объектом сделки могут быть лестничные пролеты, общественные зоны, территория перед кинотеатром. Их арендуют для малого бизнеса, продвижения бренда, презентаций.
  • Минусы краткосрочной аренды коммерческой недвижимости:

    1. Отсутствие гарантий сохранения условий, закрепленных в договоре: одна из сторон вправе требовать изменения условий аренды по завершению срока действия первого договора.
    2. От продления договора может отказаться один из участников, что для второй стороны может стать потерей ожидаемого дохода.
    3. Имидживые риски.

    Долгосрочная

    Долгосрочная аренда – это предоставление коммерческих зданий и помещений в пользование или владение на срок более одного года. При этом в договоре указывается конкретный период времени, на который право пользования переходит к арендатору за определенную плату. Долгосрочный договор подлежит обязательной государственной регистрации.

    Представленный вид аренды имеет свои плюсы, среди которых:

    • Стабильность. Если подразумевается ведение бизнеса на протяжении длительного периода на данной территории, арендатору выгоднее заключить именно долгосрочный договор, т.к. порядок его прекращения прописывается в самом документе и должен иметь веские обоснования либо согласованность обоих участников. С другой стороны, для арендодателя это некая страховка получения ожидаемой от арендных взносов прибыли.
    • Фиксированная арендная плата. По условиям соглашения участники могут назначить стоимость аренды и порядок ее расчета по текущему курсу валют. В таком случае вне зависимости от инфляции и колебания курсов цена на помещение останется прежней.

    Минусы долгосрочной аренды:

    • Более длительный процесс оформления, подготовка и нотариальное заверение необходимых документов, траты на оплату государственной пошлины.
    • Расторгнуть такую договоренность преждевременно сложнее.

    Субаренда

    При субаренде в аренду сдается уже арендованное помещение. Арендатор берет в найм у собственника недвижимое имущество и сдает его (или его часть) субарендатору. Последний участник соглашения находится в самой невыгодной позиции, ведь он зависим от двух сторон: владельца и арендатора. Если они досрочно расторгнут договор, то и сделка субаренды будет считаться разорванной.

    Такой вид договорных отношений широко распространен в коммерческой среде. Плюсы субаренды:

    • возможность реализовать излишки арендованной площади;
    • способ получить в пользование помещение с удобным месторасположением для субарендатора;
    • возможность размещения на территории смежного или дополняющего бизнеса (например, отдел страхования в автосалоне или туристическом агентстве).
    • риск преждевременного прекращения договора;
    • арендатор несет ответственность перед собственником в случае грубого нарушения договоренности субарендатором;
    • если первичное соглашение подписано на год и более, но не зарегистрировано в установленном порядке, договор субаренды также признается ничтожным.
    Читать еще:  Государственная регистрация бессрочного договора аренды

    Плюсы и минусы помещений с арендаторами

    Арендный бизнес стремительно развивается и имеет ряд преимуществ:

    1. Для предпринимателей хороший способ начать деятельность, не имея собственных активов. Для такого старта не требуется крупных вложений.
    2. Для арендодателя такая деятельность также может быть прибыльной, при этом не требуя трудовых затрат. Главное – грамотно заключить выгодное соглашение.
    3. Правильно организованная и спланированная работа в скором времени принесет прибыль.
    4. Высокий спрос на аренду коммерческих помещений.

    Отрицательные стороны коммерческих помещений с арендаторами:

      Если собственник решил приобрести недвижимость для последующей сдачи в аренду, необходимо обеспечить на нее высокий спрос, дабы помещение не пустовало и не стало убыточным. Для этого нужно учесть ряд моментов:

    • актуальную ситуацию на рынке недвижимости;
    • месторасположение здания;
    • состояние объекта;
    • проходимость людей;
    • стоимость аренды и пр.

  • Риски, связанные с невыполнением обязательств арендаторов или субарендаторов.
  • Может возникнуть потребность в перепланировке или изменении целевого назначения для привлечения партнеров.
  • От чего зависит стоимость?

    На стоимость аренды влияет большое количество факторов, среди которых:

    • месторасположение недвижимости;
    • техническое состояние, размер окон, высота потолков;
    • возраст здания;
    • уровень оснащенности помещения;
    • общая и полезная площадь;
    • этаж размещения;
    • наличие парковки, удобство подхода;
    • визуальная доступность здания.

    Где искать и как: самостоятельный поиск и помощь риелтора

    Арендодателей и арендаторов можно найти самостоятельно или через риелторов. Последний вариант является достаточно удобным, ведь по запросу клиента специализирующиеся фирмы подберут подходящий вариант. Времени сам процесс займет немного: агентства недвижимости (АН) имеют собственную базу данных. Однако их услуги стоят недешево (зачастую приходится заплатить посреднику полную или половинную стоимость месячной аренды).

    Можно заняться этим вопросом самостоятельно. Этот способ позволит сэкономить, но время придется потратить. Самый распространенный метод поиска арендатора (арендодателя) – интернет-ресурсы. Специализированные сервисы помогут подобрать помещение по заданным параметрам и в указанном регионе.

    Другой способ – реклама (СМИ, наружная, целевая рассылка и т.д.).

    О выгодах и правовых аспектах аренды коммерческой недвижимости от собственника читайте здесь, а в этой статье вы узнаете о том, как подать объявление об аренде.

    Как сдать?

    Чтобы сдать коммерческую недвижимость в аренду, необходимо:

    1. Определить стоимость.
    2. Усилить конкурентные преимущества.
    3. Найти целевую аудиторию и выбрать партнера.
    4. Подготовить документацию.
    5. После предварительной договоренности заключить письменное соглашение, зарегистрировать при необходимости.

    О том, как снять коммерческую недвижимость, читайте тут.

    Виды договоров

    Виды договоров аренды коммерческой недвижимости:

    • простая аренда – передается право пользования на имущество за определенную плату от арендодателя арендатору;
    • субаренда – арендатор сдает в найм часть арендованного помещения;
    • лизинг – аренда с правом выкупа.

    Особенности бизнеса в найме

    Бизнес в аренде – это передача во временное пользование налаженного механизма коммерческой деятельности. Удобен для начинающих предпринимателей в качестве тренировки для приобретения навыков, налаживания деловых контактов, а также для накопления нужной суммы для открытия собственного бизнеса.

    1. Небольшие материальные вложения.
    2. Мобильность – арендатор не понесет больших убытков, если бизнес не заладится.
    3. С контролирующими органами взаимодействует владелец.
    4. Возможность получить хороший опыт при минимальных рисках.
    5. Сформированный штат, налаженная деятельность.
    6. Наработанная база клиентов и поставщиков.

    Каждый вид аренды имеет свои преимущества и недостатки. Основные положения регулируются законодательно, в целом же участники сделки получают свободу действий. Существенные моменты они вправе согласовать и прописать в договоре в зависимости от своих потребностей.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Договор аренды

    По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, договор аренды является гражданско-правовым договором.

    По договору аренды арендодатель принимает обязательство передать арендатору имущество во временное владение и пользование.

    Арендатор обязан осуществлять платежи в виде арендной платы.

    Виды договоров аренды

    Виды договоров аренды:

    договор аренды квартиры;

    договор аренды нежилого помещения;

    договор аренды автомобиля;

    договор аренды транспортного средства;

    договор аренды жилого помещения;

    договор аренды оборудования;

    договор аренды земельного участка;

    договор аренды гаража;

    договор финансовой аренды (лизинг);

    договор аренды предприятия;

    договор аренды имущества;

    договор аренды с правом выкупа.

    Договоры аренды и действующее законодательство

    Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

    Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

    Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

    транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

    Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

    Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

    Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

    ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

    Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

    Предмет договора аренды

    Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

    Имуществом считается любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.

    Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.

    Стороны договора аренды

    Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

    В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

    • физические и юридические лица,
    • а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

    Таким образом, сторонами по договору аренды являются:

    Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

    Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

    Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

    Условия договора аренды

    В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

    При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

    При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

    Объект аренды

    В аренду могут быть переданы:

    земельные участки и другие обособленные природные объекты;

    Читать еще:  Что такое право аренды помещения

    предприятия и другие имущественные комплексы;

    здания, сооружения, оборудование;

    другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

    В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

    При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

    Форма договора аренды

    Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

    При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.

    Государственная регистрация договора аренды

    Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

    В устной форме договор аренды может быть заключен в следующих случаях:

    1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;

    2. Если срок договора аренды не превышает один год;

    3. Если в аренду сдается движимое имущество.

    Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

    Срок договора аренды

    Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

    В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

    Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

    Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.

    На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

    Предоставление арендованного имущества

    Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды.

    Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

    Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

    1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;

    2. Расторгнуть договор аренды;

    3. Возместить причиненные ему убытки.

    Арендная плата

    Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

    Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

    определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

    установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

    предоставления арендатором определенных услуг;

    передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

    возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

    Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

    Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

    Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

    Содержание арендуемого имущества

    Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

    Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт. В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

    1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;

    2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

    3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

    Улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором

    Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и неотделимые улучшения.

    Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

    Досрочное расторжение договора аренды

    Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

    пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

    существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;

    не вносит арендную плату более двух раз подряд;

    не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

    Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

    арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;

    создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;

    арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;

    арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;

    имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

    Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

    Преимущественное право аренды

    Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

    Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

    Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

    Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

    Возврат арендуемого имущества

    Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.

    Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.

    Прекращение договора аренды

    Основания прекращения договора аренды:

    соглашение сторон о расторжении договора;

    ликвидация юридического лица в случае, если юридическое лицо является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ);

    исковое требование в суд одной из сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при наличии существенных нарушений одной из стороной условий договора.

    Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector