Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Арендатор не хочет освобождать помещение

Арендатор не хочет освобождать помещение

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Арендатор досрочно расторгает договор аренды нежилого помещения. В договоре есть пункт о сдаче помещения в том виде, в котором оно сдавалось в аренду. Со стороны арендодателя поступил отказ подписания акта-приема передачи помещения, так как арендатор не привел его в надлежащий вид, оговоренный ранее.
Правомерно ли будет брать плату за каждый день просрочки сдачи арендованного помещения при условии окончания действия договора? При каких условиях правомерно арендодателю отказать в подписании акта о приеме помещения у арендатора помещения?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В случае прекращения договора аренды ненадлежащее состояние помещения само по себе не освобождает арендодателя от обязанности по его приемке. Арендатор после прекращения договора аренды обязан вносить плату за пользование арендованным имуществом до момента его фактического возврата, если арендатор продолжает пользоваться имуществом и со стороны арендодателя отсутствует уклонение от приемки имущества.

Обоснование вывода:
Прежде всего отметим, что нормами Гражданского кодекса РФ об аренде право на односторонний отказ от исполнения договора (отказ от договора) предусмотрено только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В других случаях односторонний отказ стороны допускается, только если это прямо предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 310, п.п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ; постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.04.2009 N Ф04-1841/2009(3389-А46-28), постановление Десятого ААС от 06.06.2012 N 10АП-2061/12, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2009 N Ф04-5135/2009)*(1).
На основе вопроса сделать однозначный вывод о том, закреплено ли условиями договора аренды нежилого помещения право арендатора на отказ от договора, затруднительно. В тексте вопроса указано лишь, что осуществляется досрочное расторжение договора по инициативе арендатора. Между тем понятиям «расторжение договора» и «отказ от договора» законом придается разное значение.
Не касаясь в рамках данной консультации вопроса о том, действительно ли стороны в данном случае согласовали право на односторонний отказ от договора (окончательно этот вопрос может быть решен только судом — на основе анализа текста договора), заметим, что расторжение договора аренды по требованию одной из сторон, в отличие от права на отказ от договора (ст. 450.1 ГК РФ), может быть осуществлено только судом (ст.ст. 450, 620 ГК РФ)*(2).
Таким образом, если договор в данном случае не предусматривает для арендатора возможности отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке, арендатор не вправе до истечения срока договора требовать от арендодателя принять помещение.
Если исходить из того, что право арендатора на отказ от договора все же установлено договором, то необходимо прежде всего обратить внимание на то, соблюден ли арендатором порядок отказа от договора.
Так, если договором предусмотрен конкретный срок уведомления об отказе от договора либо иные условия такого отказа и арендатором такой срок (условия) соблюден, то арендодатель не вправе отказаться от приема помещения.
Данный вывод основан на следующем.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым. Иными словами, отказ от договора влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ; также смотрите абзац второй п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора»). В свою очередь, согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Как видно из приведенных норм, они не содержат оснований для отказа арендодателя от приемки имущества как таковых. При этом нарушение арендатором обязанностей по обеспечению сохранности имущества и поддержанию его в исправном состоянии влечет иные последствия, а именно, ответственность арендатора в виде возмещения убытков (постановление Президиума ВАС РФ от 10.06.2008 N 1498/08).
Исходя из этого, в судебной практике сложился подход, согласно которому ненадлежащее состояние возвращаемого арендатором имущества само по себе не освобождает арендодателя от обязанности принять его в случае прекращения договора (смотрите, к примеру, определения Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 309-ЭС17-5746 по делу N А60-22251/2016 и от 30.09.2015 N 308-ЭС15-11360, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2018 N 15АП-8097/18, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.02.2017 N Ф09-12298/16 по делу N А60-22251/2016, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.11.2016 N Ф04-4778/16 по делу N А81-5855/2015, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.06.2015 N Ф08-3361/15 по делу N А63-746/2014, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.12.2014 N Ф02-6002/14 по делу N 58-1089/2014).
Причем, как разъяснено в п. 37 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (также смотрите определение Верховного Суда РФ от 13.01.2016 N 306-ЭС15-17465, постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.04.2017 N Ф05-1015/17 по делу N А41-16901/2016, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.04.2017 N Ф08-990/17 по делу N А32-8461/2016, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2019 N 15АП-1434/19).
Что касается вопроса о том, когда отказ арендодателя от приема имущества является правомерным, то такой отказ допустим, если договор аренды продолжает действовать и арендатор неосновательно заявляет об одностороннем расторжении договора, например, ранее истечения срока уведомления об отказе от договора (смотрите, в частности, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2018 N 17АП-16157/18).
Таким образом, наличие недостатков арендованного имущества не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества арендодателем. При этом обязанность по внесению арендной платы за пользование имуществом (до момента его фактического возврата) может быть возложена на арендатора и в случае прекращения договора, но только при условии, что арендодатель не уклоняется от приемки имущества (смотрите, в частности, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.10.2017 N Ф07-10740/17 по делу N А42-3109/2016, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 04.06.2019 N Ф10-1854/19 по делу N А48-2913/2017).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

29 августа 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) В качестве оснований одностороннего отказа в договоре аренды могут быть предусмотрены не только нарушения, допущенные другой стороной, но и иные обстоятельства, не связанные с нарушением условий договора (п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
*(2) На практике стороны, желая предусмотреть право на односторонний отказ от исполнения договора, нередко именуют это право «правом на досрочное расторжение договора», или «правом на одностороннее расторжение договора», тем самым не вполне очевидно указывая на внесудебный характер расторжения договора. Учитывая, что отказ от исполнения договора не является единственным основанием расторжения договора (п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ), суд в случае возникновения спора, применяя правила ст. 431 ГК РФ, может квалифицировать подобные условия договора в качестве основания для расторжения договора в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ), а не путем одностороннего отказа от него (постановления Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 N 9615/11, от 01.06.1999 N 6759/98). Смотрите также: Вопрос: Может ли арендодатель отказаться от исполнения договора аренды объектов недвижимости во внесудебном порядке (например в порядке ст. 450.1 ГК РФ) при нарушениях арендатором условий договора? Существует ли в настоящее время возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды объектов недвижимости? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2016 г.)

Что делать, если арендатор не платит арендную плату?

Просрочка арендной платы – распространенная ситуация в сфере арендных услуг. В редких случаях сторонам удается мирно решить спор.

Читать еще:  Что такое договор субаренды

Но что делать владельцу жилья в сложных ситуациях? Как вести себя собственнику, если арендатор квартиры не платит и не освобождает помещение?

Способ урегулирования спора зависит от типа договоренности, заключенной между сторонами.

Основания для выселения квартиросъемщиков

Взаимоотношения между собственником жилья и арендатором не всегда складываются благополучно. В особо тяжелых ситуациях владельцы имущества вынуждены прибегать к вынужденному выселению. В Жилищном и Гражданском Кодексах РФ содержатся основные причины, по которым можно выселить жильцов.

В судебной практике чаще всего встречаются следующие основания:

  • по желанию арендодателя;
  • по желание квартиросъемщика;
  • по судебному решению.

Договор аренды также может быть расторгнут раньше срока. К причинам такого расторжения относятся такие основания, как:

  • арендатор нанес квартире разрушительный урон, чем значительно ухудшил состояние жилья;
  • жилец не платит арендную плату;
  • дальнейшее пребывание в квартире опасно для жизни арендатора;
  • недвижимость использовалась не для проживания, а в других целях (например, для продажи товар или предоставления услуг).
  • Но что делать, если квартиросъемщик не платит аренду? В этом случае владелец может потребовать с жильца выплаты долга или проведения ремонта поврежденного имущества. При отказе арендатора выполнять эти требования, арендодатель имеет право начать выселение.

    Если арендатор не оплачивает арендную плату за 2 и более месяца, то он обязан освободить жилое помещение, даже если договор был заключен на небольшой срок (6-12 месяцев).

    Составление соглашения

    Договор найма жилья выступает гарантом для обеих сторон. В нем необходимо прописать все права и обязанности обоих участников сделки. Также в договоре следует обозначить ситуации, при которых владелец имущества может потребовать освободить помещение или подать претензию на взыскание.

    Самым надежным является письменное соглашение. Договор в такой форме считается в суде весомым доказательством.

    Но в некоторых случаях между сторонами заключается только устное соглашение. Для подтверждения такой сделки рекомендуется заранее позаботиться о доказательствах ее существования:

    • аудиозапись устного договора;
    • видеозапись;
    • расписка.

    Если жилец не захочет добровольно покинуть жилье, то собственник может подать в правоохранительные органы заявление, в котором укажет, что его имущество на незаконных основаниях занято посторонними людьми. Но без договора аренды взыскание арендной платы невозможно.

    При отсутствии соответствующего соглашения владелец не сможет компенсировать расходы. Именно поэтому рекомендовано заключение письменных договоров.

    Выселение квартирантов без договора

    При наличии договора найма владелец имущества сможет защитить свои права и получить арендную плату. Без такого соглашения у арендатора нет фактических обязательств.

    В договоре должны быть указаны правила для жильцов. К примеру, если владелец не желает видеть в своей квартире домашних питомцев, то он должен указать этот пункт в соглашении. При нарушении жильцами этого условия арендодатель имеет право выселить их.

    При отсутствии письменного договора квартиранты не обязаны соблюдать условия владельца, даже если они были сказаны им в устной форме. Несоблюдение правил в такой ситуации не может привести к выселению, так как для этого нет веских оснований. То же самое касается и оплаты аренды. При отсутствии договора арендатор может не возвращать долг.

    Если нет договора и проводиться выселение в присутствии сотрудников полиции, то владелец имущества может получить штраф за незаконную прибыль с людей, проживающих на его территории.

    Когда арендатор не заплатил за жилье, а соглашение не было заранее составлено, собственник должен быть готов к принудительному выселению жильцов.

    Для данной процедуры необходимо:

    • подготовить правоустанавливающие документы на жилье и документы, подтверждающие личность;
    • оставить по телефону заявку в полиции и МЧС.

    Сотрудники МЧС также могут быть вызваны правоохранительными органами в случае нежелания квартирантов открывать дверь. Но для вскрытия входной двери квартиры владелец должен предоставить бумаги, подтверждающие его право на это жилье.

    Выселение квартирантов при наличии договора

    При составлении договора найма прописывается срок его действия, по завершению которого арендатор обязан покинуть жилье. Но возможно ли из-за долга прекращение доступа в помещение арендатору раньше назначенного срока?

    В этом случае выселение может быть произведено в принудительном порядке. Если арендатор не оплачивает арендную плату, но при этом все равно не желает добровольно съезжать с квартиры, то собственник должен обратиться в суд.

    По закону арендодатель обязан уведомить квартирантов об освобождении жилья за 3 месяца до завершения действия договора. Для этого он должен отправить им соответствующее уведомление. Но если квартиранты не вносят плату за проживание, то срок до даты выселения или оплаты долга сокращается. При этом рекомендуется дать жильцам разумный срок (не менее 7 дней).

    Дальнейшее развитие событий зависит от поведения арендаторов. Если они погасят в установленный срок образовавшуюся задолженность, то собственник жилья может, как потребовать освобождения своего помещения, так и согласится на продление аренды.

    Если квартирант не желает выплачивать долг, то собственник может расторгнуть договор аренды тремя способами:

    1. Расторжение соглашения по желанию арендодателя. Такой способ возможен, если в договоре имеется соответствующий пункт, указывающий конкретные обстоятельства, при которых собственник жилья может самостоятельно ликвидировать соглашение. Этот метод более выгоден для арендодателей.
    2. Расторжение арендного договора по обоюдному решению. При таком решении собственник жилья должен отправить квартиранту соответствующее предложение в письменной форме. По решению обеих сторон может быть заключено соглашение о расторжении договора аренды с долгом арендатора или при его погашении. Если жилец проигнорирует предложение или ответит отказом, то арендодатель по истечению установленного срока может воспользоваться 3-им методом.
    3. Расторжение соглашения через суд. До обращения в судебную инстанцию собственник жилой недвижимости должен выполнить досудебный способ урегулирования спора, т.е. предложить квартиранту мирное решение спора или дать ему время на освобождение квартиры. Если эти меры не были соблюдены, то суд может отказать в рассмотрении дела.

    Если жильцы проигнорировали полученные уведомления, то собственник может принимать более радикальные меры решения возникшей проблемы. Уведомление также может быть сделано в устной форме, но при этом должны присутствовать незаинтересованные свидетели.

    Если арендаторы никак не реагируют на полученные уведомления и не съезжают в установленный срок с квартиры, то собственник имеет полное право подать на них исковое заявление.

    Весомым доказательством нарушения со стороны жильцов станет наличие на письменном уведомлении их подписи и даты получения. От указанной даты отсчитывается срок съезда. Если квартирант не хочет принимать уведомление, то можно отправить его заказным письмом.

    При этом способе у отправителя будет квитанция, подтверждающая отправку бумаги, которая и станет доказательством для суда.

    Судебное разбирательство

    В 2020 году для подачи в суд иска о выселении собственник жилья должен предварительно собрать необходимые документы:

    • договор найма;
    • документы, подтверждающие внесение платы за проживание;
    • оценка специалиста, описывающая состояние объекта;
    • чек об уплате госпошлины.

    Но что делать, если арендатор не платит арендную плату? В этом случае собственник должен будет доказать факт неуплаты. Подобным доказательством может стать, например, отсутствие чеков о переводе средств за аренду или выписка с банковского счета.

    Так как квартирант нарушил условие договора и не вносил плату за проживание, то суд посчитает этот фактор весомым основанием для выселения должника.

    Исковое заявление должно содержать следующую информацию:

  • сведение об арендодателе;
  • сведения о съемщике;
  • данные заключенного договора найма;
  • причины выселения (если основанием является отсутствие платежей за проживание, то необходимо указать срок неуплаты);
  • требования в отношении наказания квартирантов, которые должны иметь законные основания.
  • В заявлении должны быть отсылки на действующие законодательства. Также к иску следует приложить необходимую документацию. Если это не будет сделано, то заявление придется подавать заново после того, как будет собран пакет документов.

    При подаче иска собственник жилья должен уплатить госпошлину. Если впоследствии суд удовлетворит его требования, то с ответчика, т.е. с арендатора, может быть взыскана данная сумма.

    Ранее по закону было запрещено выселять жильцов с маленькими детьми в зимнее время года. Но теперь данное правило не действует, поэтому собственник может потребовать выселения в любой период года. Если суд удовлетворил иск владельца жилья, но квартиранты не хотят съезжать, то следует обратиться за помощью в службу судебных приставов.

    Что делать, если арендатор съехал и забрал свое имущество

    Если квартирант освободил помещение раньше срока и забрал все свои вещи, но не заплатил за предыдущее проживание, то собственник жилья имеет право подать на него в суд.

    Но предварительно ему должны быть отправлены письменные уведомления с предложением уплатить задолженность и расторгнуть соглашение. Факт выезда арендатора до истечения действия арендного договора не освобождает его от оплаты. Это правило было установлено Высшим Арбитражным Судом РФ.

    Читать еще:  Участок в собственность после аренды

    Взыскание задолженности по договору аренды осуществляется по стандартному способу, т.е. истец предъявляет все доказательства нарушения условий договора ответчиком, а судья с учетом этих доказательств принимает решение.

    Что делать, если арендатор съехал и оставил свое имущество

    По истечению срока арендного соглашения квартирант должен вернуть владельцу жилое помещение в хорошем состоянии и освобожденное от своего имущества. Но в некоторых случаях пренебрежение данным правилом может помочь арендодателям защитить свои права.

    Многие владельцы жилья, попавшие в затруднительную ситуацию с жильцами, задаются вопросом «Имеет ли право арендодатель удерживать имущество арендатора в счет долга». Подобное удержание возможно только на законных основаниях, поэтому не может быть применено в личных целях. В противном случае захват имущества должника будет незаконен.

    При незаконном удержании его вещей арендатор может потребовать взыскать ущерб с арендодателя или снизить арендную плату за тот период времени, в течение которого он не пользовался жильем.

    Удержание имущества приравнивается к залогу, поэтому владелец недвижимости должен соблюдать соответствующие правила. В первую очередь он обязан отправить арендатору письменное уведомление об удержании вещей и предложении присутствовать на их описи, указав дату и место проведения данной процедуры.

    Если съемщик отказался принимать участие в описи оставленного имущества, то она проводится без его присутствия.

    В обязанности арендодателя входит обеспечение сохранности имущества, так как в этой ситуации он выступает в качестве залогодержателя, который отвечает за порчу и утрату залога.

    Если арендодатель не смог обеспечить сохранность имущества арендатора, то с него будут взысканы убытки. При нежелании арендатора возвращать свои вещи и оплачивать долг за аренду владелец помещения может выставить имущество на продажу.

    В заключении

    Сдача жилой недвижимости временным жильцам – сложная и рискованная процедура, которая впоследствии может принести немало проблем ее собственникам. Владелец жилья может обезопасить себя, составив письменный арендный договор.

    Но в некоторых случаях арендодателям приходится задумываться, как выгнать арендаторов, которые не желают платить за проживания и освобождать помещение.

    Если арендатор не уходит

    Если арендатор не уходит

    Павел Люлин, генеральный директор УК SVN, президент бизнес-клуба iTenAnts, о том, что делать собственнику торгового помещения, если арендатор не желает его освобождать.

    В своей практике я не раз сталкивался с нежеланием арендаторов освобождать торговые площади. Такие случаи происходят не только с мелким бизнесом, но и с серьезными рыночными игроками. Последний пример — история с выселением супермаркетов SPAR. На днях появилась информация, что эта сеть не освобождает арендованные помещения и не проводит демонтаж отделки из-за отсутствия средств. Собственники площадей бьют тревогу, поскольку не могут заселить их другим бизнесом и теряют прибыль.

    Давайте посчитаем, сколько денег нужно на выезд супермаркетов SPAR? Известно, что под брендами SPAR и «7-я Семья» до недавнего времени в России работало 534 магазина общей площадью почти 420 тыс. м 2 . При среднем размере магазина 800 м 2 демонтаж и вывоз торгового оборудования только одной торговой точки обойдется в 0,6-1,5 млн рублей. То есть при самом благоприятном раскладе необходимая на выезд сумма превысит 320 млн рублей. Если ситуация в ближайшее время не разрешится, собственники помещений на круг потеряют не меньше от простоя. Как же быть?

    Вообще-то по суду нерадивому арендатору на освобождение помещения обычно дается 10 дней. И в идеале он должен оставить после себя помещение в состоянии shell & core, то есть под отделку. Но на практике, даже когда договор аренды истек или оказался досрочно расторгнут, арендатор не спешит вывозить оборудование, объясняя это, с одной стороны, тем, что ему просто некуда его девать, а с другой — тем, что в это оборудование вложены большие деньги, которые собственник мог бы засчитать в счет аренды. Но это слабый аргумент, поскольку каждый арендатор делает ремонт и монтирует оборудование под себя, а не «для будущих поколений». И чужое имущество — это скорее проблема для нового арендатора, чем подарок.

    Может ли собственник помещения распоряжаться оставленным оборудованием по своему усмотрению? Нет. Только если этот шаг санкционировал суд. А попытка удержать имущество в счет арендной платы или в качестве инструмента шантажа вообще может быть классифицирована как самоуправство.

    Как же вести себя собственникам торговых помещений, если арендатор не уходит? Я рекомендую следующий алгоритм действий.

    Письменно уведомите арендатора о выселении

    После расторжения договора или решения суда о выселении арендатор теряет право осуществлять деятельность на чужой территории и обязан освободить помещение. Напишите ему официальное письмо на бланке компании с уведомлением о том, что через 10 дней он должен демонтировать и вывезти все оборудование. Оригинал уведомления лучше передать лично в руки контактному лицу, а скан-копию отправить ему по электронной почте.

    Назначьте дату вывоза имущества

    Если арендатор проигнорировал первое уведомление, через 10 дней составьте новое официальное письмо, где пропишите дату и время описи имущества арендатора. Укажите, что, если представитель компании не явится на эту процедуру, в тот же день начнется демонтаж отделки и перемещение вещей на склад.

    Сделайте опись имущества в присутствии свидетелей

    Если за имуществом никто не явился, пригласите трех представителей разных компаний (например, из числа арендаторов ТЦ) и в их присутствии составьте опись имущества с видеофиксацией. Свидетели должны подписать акты возврата и саму опись. Видеозапись — ваш надежный защитник от обвинений в воровстве и порче чужого имущества.

    Составьте акт отказа от подписи

    Если арендатор проигнорировал процедуру описи имущества или отказался подписывать акты, представитель собственника при свидетелях должен составить акт отказа арендатора от подписи (с указанием отказавшихся лиц). Все документы нужно отправить арендатору почтой заказным письмом с описью вложения. Чек и второй экземпляр описи вложения с отметкой об отправке нужно обязательно сохранить.

    Переместите имущество арендатора на склад

    В официальном письме арендатору нужно сообщить, какое имущество (используйте опись) и куда вы будете вывозить (укажите адрес склада). Склад должен закрываться, обеспечивая тем самым сохранность вещей. Сам процесс вывоза фиксируйте актом комиссии. В нем нужно указать, что имущество арендатора Х согласно описи перемещено YY.YY.YYYY (указываем дату) в Z час. ZZ мин. по адресу: город N, Ромашковая ул., 13. Кстати, не обязательно везти эти вещи на сторонний склад. Вполне возможно, у вас в торговом центре найдется место для его временного хранения. Конечно, обязанность хранить имущество сбежавшего арендатора — не самая приятная задача. Но, как показывает практика, его все-таки спустя какое-то время забирают.

    В моей практике бывали и сложные случаи, когда при освобождении помещения арендатор привлекал СМИ, адвокатов, вызывал полицию, инициировал уголовное дело о самоуправстве. Но, если все делать правильно и оформлять документы корректно, собственник выйдет из конфликта победителем. Правда и закон на его стороне. Более того, собственник помещения может по суду требовать у арендатора возмещения убытков, связанных со складированием вещей, а также возмещения упущенной выгоды. Правда, рассчитать убытки из-за простоя и провести их через суд будет сложно.

    Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

    — Что делать, если мы сдали квартиру без договора, а жильцы не платят уже два месяца и отказываются выезжать? Поможет ли полиция?

    Отвечает директор юридического департамента бюро элитной недвижимости Must Have Анастасия Кузнецова:

    Если письменного договора найма вы не заключали, то переживать должен арендатор, а не собственник. Никаких прав находиться в квартире другой семьи у временных жильцов нет. В п.2, ст. 1 ЖК РФ недвусмысленно прописано, что «граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими». Более того, в п. 2, ст. 3 ЖК РФ указано, что «никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан». Поэтому я рекомендую вызвать сотрудников полиции, предъявить им свидетельство о праве собственности на квартиру или выписку из ЕГРП и потребовать выселить незаконных жильцов. Навряд ли жильцы станут оказывать сопротивление полиции – это уже уголовный кодекс и совсем другие последствия.

    Читать еще:  Срок действия договора аренды помещения

    А вот что касается взыскания денег, то здесь в проигрыше собственник квартиры: нет договора – нет обязательства нанимателя перечислять арендую плату. Владелец квартиры может выселить жильцов, но может не увидеть положенных денег. Выход в подобных случаях только один: по-хорошему договариваться с нанимателями.

    В ситуации, когда нет договора, я бы рекомендовала немедленно составить и подписать такой договор. В договоре найма жилого помещения обязательно должны быть включены: предмет договора; описание квартиры, позволяющее однозначно установить имущество, переданное в наем; арендная ставка и срок действия договора. Среди дополнительных пунктов необходимо включить обязательство нанимателя внести задолженность по оплате. Если жильцы отказываются подписывать договор, то собственникам легче вызвать полицию и выселить нерадивых арендаторов. Лучше потерять арендую плату за два месяца, нежели за три месяца или полгода.

    Отвечает генеральный директор АН «Красная горка» Максим Логвинов:

    Обращение в полицию действительно может помочь, но процесс обещает быть достаточно длительным, так как необходимо будет приходить с участковым, караулить недобросовестных арендаторов под дверью либо вызывать спасателей и ломать замки. Затем доказывать, что арендаторы находятся в квартире незаконно. А если вместе с ними будут проживать еще и малолетние дети, то процесс выселения может стать серьезной головной болью для собственников жилья. Так как квартиросъемщики могут обратиться в органы опеки с заявлением, что им некуда выезжать и нет денег снимать другое жилье.

    Если абстрагироваться от этических аспектов данного вопроса, хотя подобные арендаторы, скорее всего, от них тоже абстрагируются, есть один действенный способ избавиться от непрошеных гостей в собственной квартире. Хотя на будущее подобных ошибок лучше не совершать, ведь квартиросъемщики в довершение истории вполне могут попытаться вывезти с собой и бытовую технику, и именно вам предстоит с чеками в руках доказывать, что она ваша, а не была куплена нечистоплотными арендаторами. Кстати, подобных примеров на рынке достаточно много.

    Возвращаясь к вопросу выселения: собственнику проще всего будет обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает его дом. Там он пишет заявление, в котором просит отключить свою квартиру от коммуникаций. Как собственник он вполне имеет право это сделать. После этого остается только подождать, сколько «злостные арендаторы» продержатся в квартире без воды и света. Но встречать на выходе их лучше опять же с сотрудниками полиции, чтобы избежать эскалации конфликта, а также проверить наличие в квартире мебели, бытовой техники и общее состояние помещения. Не исключено, что вам потребуется вмешательство компетентных органов, чтобы зафиксировать нанесенный ущерб и предотвратить незаконный вывоз вашего имущества.

    Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

    Прежде всего, сдавать квартиру без договора недопустимо. Соглашение, существующее только на словах, оборачивается целым рядом проблем для участников сделки.

    Фактически люди снимают жилье без договора и находятся в квартире без всяких на то оснований. Чтобы посторонние лица (а это именно так) освободили помещение, вызова полиции будет более чем достаточно.

    Избежать неприятных ситуаций поможет заключение договора найма с обсуждением всех деталей «на берегу», еще до подписания документа. Соглашение составляют в письменном виде, предусматривая все моменты, касающиеся ответственности и прав сторон, формы и периода расчетов, санкций за нарушение условий договора и просрочку оплаты, а также материальную ответственность нанимателя за мебель, технику и другие ценности, находящиеся в квартире. В том случае, если стороны заключают договор (правильно составленный документ имеет юридическую силу в суде), процесс освобождения квартиры становится четко регламентированным. Кроме того, подписание соглашения вынуждает стороны подходить более ответственно к своим правам и обязанностям. Отметим, что владельцам квартир важно требовать депозит с нанимателей. Данная сумма не возвращается, если наниматель нанес ущерб имуществу в квартире. Также отметим, что согласно существующей практике арендаторы должны предупредить владельца квартиры за 30 дней до освобождения помещения, если это условие нарушается, то депозит не подлежит возвращению.

    Отвечает эксперт правового сервиса 48Prav.ru, адвокат Елена Габриелян:

    В силу ст. 674 Гражданского кодекса РФ, договор найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме, если срок действия договора не менее года, то договор подлежит государственной регистрации, следовательно, любые устные договоренности между собственником жилого помещения и проживающими в нем лицами не имеют юридической силы.

    Однако выселить непорядочных жильцов, не желающих платить, не так-то просто. Полиция здесь не поможет, хотя теоретически сотрудники полиции могут решить подобную проблему, но на практике в ответ на ваше заявление они посоветуют решить конфликт посредством гражданского судопроизводства. При этом, я советую все-таки обратиться в полицию, так как полученные в ходе проверки документы являются доказательством того, что в вашей квартире без вашего согласия проживают конкретные лица.

    Для защиты прав собственника необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры с иском о выселении, обосновав требования тем, что лица без законных оснований проживают в квартире и препятствуют вам в пользовании своим имуществом. Право собственности – это конституционное, абсолютное право, а это значит, что оно подлежит особой защите. В своей практике я не сталкивалась с отказом в удовлетворении иска по данной категории дел. После вступления решения суда в законную силу, в случае отказа жильцов выселиться в добровольном порядке, собственник сможет прибегнуть к помощи судебных приставов и выселить их принудительно.

    Вместе с тем, взыскать с ответчиков оплату за пользование жилым помещением не удастся, так как при отсутствии письменного договора невозможно установить условия проживания, в том числе сумму оплаты и сроки.

    Таким образом, договор необходим для защиты ваших прав и законных интересов, так как без него ваши финансовые претензии не будут удовлетворены, освободить же помещение от проживающих без вашего согласия лиц вы сможете с помощью закона.

    Отвечает ведущий юрист группы правовых компаний «Интеллект-С» Светлана Лебедева:

    В отсутствие оформленных надлежащим образом договорных отношений и при наличии задолженности по оплате полиция будет скорее «устрашающим фактором», нежели реальным средством избавления от недобросовестных жильцов. Силой выдворить проживающих в квартире сотрудники полиции не могут, так как превысят свои полномочия. Но подготовить документ, подтверждающий факт отсутствия правовых оснований для нахождения в квартире посторонних лиц, они смогут.

    Принудительное выселение жильцов собственником, тем более без участия полиции, может привести к привлечению его к ответственности. Например, жильцы могут обвинить его в хищении вещей, если собственник вынес их имущество из квартиры в отсутствие проживающих в нем, пусть и незаконно, лиц.

    Если жильцы после визита полиции добровольно не покинули вашу квартиру, придется обращаться в суд. Это, конечно, затянет процесс выселения, однако собственник избежит предъявления к нему претензий со стороны квартирантов.

    Исковое подается в районный суд по месту нахождения ответчика. Так как последнее известное место жительства квартирантов — незаконно занимаемая квартира, то и подается заявление в суд того района, где находится эта квартира. Чтобы подготовить доказательственную базу, перед подачей искового заявления рекомендуется обратиться в полицию с заявлением, в котором указать на необходимость установления факта нахождения посторонних лиц в квартире, а также установления их личности. Не лишним будут и показания свидетелей, например соседей. К исковому заявлению необходимо приложить копию документа, подтверждающего право собственности на объект недвижимости, а также квитанцию об оплате госпошлины. В этом же заявление можно предъявить требование о взыскании арендной платы за период пользования помещением, однако следует иметь в виду, что в отсутствие письменных договоренностей размер арендной платы будет определяться исходя из среднего размера платы, устанавливаемой обычно для таких договоров. Доказать придется и момент, с которого жильцы начали проживать в квартире.

    Не пропустите:

    Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

    Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector