Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Арендатор не освобождает помещение

Арендатор не освобождает помещение

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Арендатор досрочно расторгает договор аренды нежилого помещения. В договоре есть пункт о сдаче помещения в том виде, в котором оно сдавалось в аренду. Со стороны арендодателя поступил отказ подписания акта-приема передачи помещения, так как арендатор не привел его в надлежащий вид, оговоренный ранее.
Правомерно ли будет брать плату за каждый день просрочки сдачи арендованного помещения при условии окончания действия договора? При каких условиях правомерно арендодателю отказать в подписании акта о приеме помещения у арендатора помещения?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В случае прекращения договора аренды ненадлежащее состояние помещения само по себе не освобождает арендодателя от обязанности по его приемке. Арендатор после прекращения договора аренды обязан вносить плату за пользование арендованным имуществом до момента его фактического возврата, если арендатор продолжает пользоваться имуществом и со стороны арендодателя отсутствует уклонение от приемки имущества.

Обоснование вывода:
Прежде всего отметим, что нормами Гражданского кодекса РФ об аренде право на односторонний отказ от исполнения договора (отказ от договора) предусмотрено только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В других случаях односторонний отказ стороны допускается, только если это прямо предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 310, п.п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ; постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.04.2009 N Ф04-1841/2009(3389-А46-28), постановление Десятого ААС от 06.06.2012 N 10АП-2061/12, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2009 N Ф04-5135/2009)*(1).
На основе вопроса сделать однозначный вывод о том, закреплено ли условиями договора аренды нежилого помещения право арендатора на отказ от договора, затруднительно. В тексте вопроса указано лишь, что осуществляется досрочное расторжение договора по инициативе арендатора. Между тем понятиям «расторжение договора» и «отказ от договора» законом придается разное значение.
Не касаясь в рамках данной консультации вопроса о том, действительно ли стороны в данном случае согласовали право на односторонний отказ от договора (окончательно этот вопрос может быть решен только судом — на основе анализа текста договора), заметим, что расторжение договора аренды по требованию одной из сторон, в отличие от права на отказ от договора (ст. 450.1 ГК РФ), может быть осуществлено только судом (ст.ст. 450, 620 ГК РФ)*(2).
Таким образом, если договор в данном случае не предусматривает для арендатора возможности отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке, арендатор не вправе до истечения срока договора требовать от арендодателя принять помещение.
Если исходить из того, что право арендатора на отказ от договора все же установлено договором, то необходимо прежде всего обратить внимание на то, соблюден ли арендатором порядок отказа от договора.
Так, если договором предусмотрен конкретный срок уведомления об отказе от договора либо иные условия такого отказа и арендатором такой срок (условия) соблюден, то арендодатель не вправе отказаться от приема помещения.
Данный вывод основан на следующем.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым. Иными словами, отказ от договора влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ; также смотрите абзац второй п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора»). В свою очередь, согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Как видно из приведенных норм, они не содержат оснований для отказа арендодателя от приемки имущества как таковых. При этом нарушение арендатором обязанностей по обеспечению сохранности имущества и поддержанию его в исправном состоянии влечет иные последствия, а именно, ответственность арендатора в виде возмещения убытков (постановление Президиума ВАС РФ от 10.06.2008 N 1498/08).
Исходя из этого, в судебной практике сложился подход, согласно которому ненадлежащее состояние возвращаемого арендатором имущества само по себе не освобождает арендодателя от обязанности принять его в случае прекращения договора (смотрите, к примеру, определения Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 309-ЭС17-5746 по делу N А60-22251/2016 и от 30.09.2015 N 308-ЭС15-11360, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2018 N 15АП-8097/18, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.02.2017 N Ф09-12298/16 по делу N А60-22251/2016, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.11.2016 N Ф04-4778/16 по делу N А81-5855/2015, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.06.2015 N Ф08-3361/15 по делу N А63-746/2014, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.12.2014 N Ф02-6002/14 по делу N 58-1089/2014).
Причем, как разъяснено в п. 37 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (также смотрите определение Верховного Суда РФ от 13.01.2016 N 306-ЭС15-17465, постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.04.2017 N Ф05-1015/17 по делу N А41-16901/2016, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.04.2017 N Ф08-990/17 по делу N А32-8461/2016, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2019 N 15АП-1434/19).
Что касается вопроса о том, когда отказ арендодателя от приема имущества является правомерным, то такой отказ допустим, если договор аренды продолжает действовать и арендатор неосновательно заявляет об одностороннем расторжении договора, например, ранее истечения срока уведомления об отказе от договора (смотрите, в частности, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2018 N 17АП-16157/18).
Таким образом, наличие недостатков арендованного имущества не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества арендодателем. При этом обязанность по внесению арендной платы за пользование имуществом (до момента его фактического возврата) может быть возложена на арендатора и в случае прекращения договора, но только при условии, что арендодатель не уклоняется от приемки имущества (смотрите, в частности, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.10.2017 N Ф07-10740/17 по делу N А42-3109/2016, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 04.06.2019 N Ф10-1854/19 по делу N А48-2913/2017).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

29 августа 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) В качестве оснований одностороннего отказа в договоре аренды могут быть предусмотрены не только нарушения, допущенные другой стороной, но и иные обстоятельства, не связанные с нарушением условий договора (п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
*(2) На практике стороны, желая предусмотреть право на односторонний отказ от исполнения договора, нередко именуют это право «правом на досрочное расторжение договора», или «правом на одностороннее расторжение договора», тем самым не вполне очевидно указывая на внесудебный характер расторжения договора. Учитывая, что отказ от исполнения договора не является единственным основанием расторжения договора (п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ), суд в случае возникновения спора, применяя правила ст. 431 ГК РФ, может квалифицировать подобные условия договора в качестве основания для расторжения договора в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ), а не путем одностороннего отказа от него (постановления Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 N 9615/11, от 01.06.1999 N 6759/98). Смотрите также: Вопрос: Может ли арендодатель отказаться от исполнения договора аренды объектов недвижимости во внесудебном порядке (например в порядке ст. 450.1 ГК РФ) при нарушениях арендатором условий договора? Существует ли в настоящее время возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды объектов недвижимости? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2016 г.)

Читать еще:  Неотъемлемые улучшения арендованного помещения

Если арендатор не уходит

Если арендатор не уходит

Павел Люлин, генеральный директор УК SVN, президент бизнес-клуба iTenAnts, о том, что делать собственнику торгового помещения, если арендатор не желает его освобождать.

В своей практике я не раз сталкивался с нежеланием арендаторов освобождать торговые площади. Такие случаи происходят не только с мелким бизнесом, но и с серьезными рыночными игроками. Последний пример — история с выселением супермаркетов SPAR. На днях появилась информация, что эта сеть не освобождает арендованные помещения и не проводит демонтаж отделки из-за отсутствия средств. Собственники площадей бьют тревогу, поскольку не могут заселить их другим бизнесом и теряют прибыль.

Давайте посчитаем, сколько денег нужно на выезд супермаркетов SPAR? Известно, что под брендами SPAR и «7-я Семья» до недавнего времени в России работало 534 магазина общей площадью почти 420 тыс. м 2 . При среднем размере магазина 800 м 2 демонтаж и вывоз торгового оборудования только одной торговой точки обойдется в 0,6-1,5 млн рублей. То есть при самом благоприятном раскладе необходимая на выезд сумма превысит 320 млн рублей. Если ситуация в ближайшее время не разрешится, собственники помещений на круг потеряют не меньше от простоя. Как же быть?

Вообще-то по суду нерадивому арендатору на освобождение помещения обычно дается 10 дней. И в идеале он должен оставить после себя помещение в состоянии shell & core, то есть под отделку. Но на практике, даже когда договор аренды истек или оказался досрочно расторгнут, арендатор не спешит вывозить оборудование, объясняя это, с одной стороны, тем, что ему просто некуда его девать, а с другой — тем, что в это оборудование вложены большие деньги, которые собственник мог бы засчитать в счет аренды. Но это слабый аргумент, поскольку каждый арендатор делает ремонт и монтирует оборудование под себя, а не «для будущих поколений». И чужое имущество — это скорее проблема для нового арендатора, чем подарок.

Может ли собственник помещения распоряжаться оставленным оборудованием по своему усмотрению? Нет. Только если этот шаг санкционировал суд. А попытка удержать имущество в счет арендной платы или в качестве инструмента шантажа вообще может быть классифицирована как самоуправство.

Как же вести себя собственникам торговых помещений, если арендатор не уходит? Я рекомендую следующий алгоритм действий.

Письменно уведомите арендатора о выселении

После расторжения договора или решения суда о выселении арендатор теряет право осуществлять деятельность на чужой территории и обязан освободить помещение. Напишите ему официальное письмо на бланке компании с уведомлением о том, что через 10 дней он должен демонтировать и вывезти все оборудование. Оригинал уведомления лучше передать лично в руки контактному лицу, а скан-копию отправить ему по электронной почте.

Назначьте дату вывоза имущества

Если арендатор проигнорировал первое уведомление, через 10 дней составьте новое официальное письмо, где пропишите дату и время описи имущества арендатора. Укажите, что, если представитель компании не явится на эту процедуру, в тот же день начнется демонтаж отделки и перемещение вещей на склад.

Сделайте опись имущества в присутствии свидетелей

Если за имуществом никто не явился, пригласите трех представителей разных компаний (например, из числа арендаторов ТЦ) и в их присутствии составьте опись имущества с видеофиксацией. Свидетели должны подписать акты возврата и саму опись. Видеозапись — ваш надежный защитник от обвинений в воровстве и порче чужого имущества.

Составьте акт отказа от подписи

Если арендатор проигнорировал процедуру описи имущества или отказался подписывать акты, представитель собственника при свидетелях должен составить акт отказа арендатора от подписи (с указанием отказавшихся лиц). Все документы нужно отправить арендатору почтой заказным письмом с описью вложения. Чек и второй экземпляр описи вложения с отметкой об отправке нужно обязательно сохранить.

Переместите имущество арендатора на склад

В официальном письме арендатору нужно сообщить, какое имущество (используйте опись) и куда вы будете вывозить (укажите адрес склада). Склад должен закрываться, обеспечивая тем самым сохранность вещей. Сам процесс вывоза фиксируйте актом комиссии. В нем нужно указать, что имущество арендатора Х согласно описи перемещено YY.YY.YYYY (указываем дату) в Z час. ZZ мин. по адресу: город N, Ромашковая ул., 13. Кстати, не обязательно везти эти вещи на сторонний склад. Вполне возможно, у вас в торговом центре найдется место для его временного хранения. Конечно, обязанность хранить имущество сбежавшего арендатора — не самая приятная задача. Но, как показывает практика, его все-таки спустя какое-то время забирают.

В моей практике бывали и сложные случаи, когда при освобождении помещения арендатор привлекал СМИ, адвокатов, вызывал полицию, инициировал уголовное дело о самоуправстве. Но, если все делать правильно и оформлять документы корректно, собственник выйдет из конфликта победителем. Правда и закон на его стороне. Более того, собственник помещения может по суду требовать у арендатора возмещения убытков, связанных со складированием вещей, а также возмещения упущенной выгоды. Правда, рассчитать убытки из-за простоя и провести их через суд будет сложно.

Что делать собственнику, если арендатор не платит за аренду

Советы ведущего юриста адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнёры» Екатерины Рядновой.

Просрочки арендаторов с арендными платежами — распространенная ситуация, с которой сталкиваются все арендодатели. Сторонам договора редко удается мирно урегулировать такой спор. Что делать собственнику для защиты своих интересов в разных ситуациях?

Арендатор не платит за аренду, обещает вскоре погасить долг, но пользуется помещением

В первую очередь собственник обязан направить арендатору письменное предупреждение об оплате долга в разумный срок (рекомендуем дать арендатору не менее семи дней на добровольное исполнение обязательств). Дальнейшие события будут зависеть от поведения и воли сторон. Если арендатор погасит долг, а арендодатель захочет сохранить отношения, то конфликт будет исчерпан. В противном случае владельцу следует переходить к следующему этапу — расторжению договора аренды, которое может происходить следующими способами.

  1. Расторжение договора по инициативе арендодателя. Такое условие должно заранее согласовываться сторонами в договоре и содержать ссылку на конкретные обстоятельства, при которых владелец имеет право на односторонний отказ (например, разовая задержка оплаты после определенного срока). Способ наиболее удобен для арендодателя, поскольку позволяет быстро освободить помещение и передать его в аренду другому лицу.
  2. Расторжение договора по соглашению сторон. В этом случае арендодатель должен заранее направить контрагенту письменное предложение расторгнуть договор. Если арендатор откажется или проигнорирует предложение, то собственник по истечении указанного в предложении срока (если он не указан, то после 30 дней), может переходить к третьему способу.
  3. Расторжение договора в судебном порядке. До обращения в суд владелец обязан соблюсти досудебный порядок урегулирования спора (см.выше). В противном случае суд откажет в удовлетворении иска. По закону непременным условием расторжения арендного договора в судебном порядке является задержка с оплатой более двух раз подряд. Однако стороны могут установить в договоре и другие основания для расторжения.

Иногда после расторжения договора арендатор отказывается добровольно выезжать из офиса или склада. В таком случае владельцу нужно обратиться в суд с иском об освобождении помещения. Получив решение суда, он сможет освободить помещение с приставами и взыскать с арендатора убытки.

Арендатор не заплатил и покинул помещение, забрав всё свое имущество

Как и в первом случае, владельцу нужно направить контрагенту письменное предложение добровольно погасить долг и расторгнуть договор (в одностороннем порядке, по соглашению сторон или в суде). Если письмо будет проигнорировано, то для взыскания денег арендодателю нужно будет обращаться в суд.

Читать еще:  Регистрация договора аренды недвижимости в росреестре

Тот факт, что арендатор перестал пользоваться помещением до истечения срока договора, не освобождает его от арендной платы. Данное правило сформулировал ВАС РФ и подтверждает устойчивая судебная практика.

Так, владелец склада пытался в суде взыскать долг с арендатора — логистической компании. Она ссылалась на то, что не пользуется арендованными помещениями, так как они технически не пригодны для эксплуатации, а часть площадей занимает другое юрлицо-субарендатор.

Но компания принимала помещение без каких-либо технических замечаний, исправно оплачивала аренду, а о недостатках объекта заявила лишь после 21 месяца после заключения договора. Суд решил, что неиспользование помещения арендатором не имеет правового значения, и удовлетворил требования собственника.

Арендатор-должник покинул помещение, оставив всё свое имущество

При прекращении договора арендатор обязан вернуть собственнику объект в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. Помещение должно быть свободным от имущества арендатора (зачастую стороны указывают это в договоре; аналогичной позиции придерживаются и суды). Пренебрежение этим правилом со стороны арендаторов нередко помогает владельцам защищать свои интересы.

После расторжения договора арендодатель вправе удерживать оставшееся в помещении имущество должника. Для применения этого правила оно должно находиться у арендатора на законных основаниях, обеспечиваемое им обязательство должно иметь предпринимательский характер (то есть связано с внесением арендной платы должником, а не с личными, семейными или домашними нуждами), а стороны должны быть зарегистрированы в качестве ИП или коммерческой организации. Захват вещей должника помимо его воли незаконен.

Незаконное удержание имущества или недопущение арендатора в помещение до расторжения договора служат основанием для взыскания ущерба с собственника или уменьшения арендной платы за период, когда помещение не использовалось арендатором. Таким образом, законным считается удержание имущества только после срока истечения аренды. Если в договоре прописывается другое, то это признают недействительным.

К удержанию вещей применяются правила о залоге, поэтому собственник должен соблюсти ряд обязательных условий. Так, он обязан уведомить контрагента об удержании, направив письмо по его юридическому адресу, и составить опись вещей (заранее сообщив о месте и времени ее составления). Если арендатор уклоняется от этого шага, то осмотр и описание имущества производятся без него.

Арендодатель обязан обеспечить сохранность имущества (упаковать его, опечатать помещение, обеспечить охрану), поскольку залогодержатель отвечает за утрату или повреждение залога. В противном случае с владельца могут взыскать убытки. Также владелец должен оценить удержанное имущество. Его стоимость должна быть сопоставима с долгом (иначе могут взыскать убытки). Соразмерность в каждом случае определяется индивидуально. Однако при долге в 50 тысяч рублей суд не сочтет соразмерным удержание вещей арендатора стоимостью 1 млн рублей. Данный вывод подтверждается примерами из судебной практики.

Компания по торговле продуктами обратилась в арбитражный суд с иском об истребовании из незаконного владения арендодателя торгового оборудования. Владелец удержал имущество арендатора стоимостью более 5 млн руб., при этом долг истца составлял 800 тысяч рублей. Суд решил, что способ самозащиты арендодателя явно несоразмерен допущенному нарушению.

Если арендатор не хочет возвращать свое имущество и погашать долг, то перед арендодателем встает вопрос продажи вещей. Процедура пройдет просто, если в договоре прописано условие «требования арендодателя могут погашаться за счет имущества арендатора», с точным перечнем вещей для взыскания во внесудебном порядке. В противном случае владелец должен обратиться в суд, дождаться положительного решения и продажи имущества с торгов, что займет длительное время.

Советы собственникам

Для защиты собственники могут использовать обеспечительный платеж. Он обеспечивает своевременную арендную плату, возмещение убытков и оплату неустойки при нарушении договора. Для этого в договоре нужно прописать несколько условий: размер платежа и срок его внесения; обстоятельства, при которых он засчитывается; условия его возврата.

Зачастую в договоре указывается, что аванс может одновременно использоваться как арендный платеж. Например, стороны договариваются о том, что аванс арендатора за последний месяц аренды собственник может использовать для возмещения своих убытков или неустойки. Поэтому при возникновении спора арендодатель зачтет сумму аванса для оплаты долга, после чего повторно потребует от арендатора внести аванс за последний месяц.

Собственнику нужно грамотно составлять договор с арендатором, тщательно хранить всю арендную документацию и не допускать недобросовестного поведения или злоупотребления правом со своей стороны.

Материал опубликован пользователем.
Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Что делать, если арендатор не платит арендную плату?

Просрочка арендной платы – распространенная ситуация в сфере арендных услуг. В редких случаях сторонам удается мирно решить спор.

Но что делать владельцу жилья в сложных ситуациях? Как вести себя собственнику, если арендатор квартиры не платит и не освобождает помещение?

Способ урегулирования спора зависит от типа договоренности, заключенной между сторонами.

Основания для выселения квартиросъемщиков

Взаимоотношения между собственником жилья и арендатором не всегда складываются благополучно. В особо тяжелых ситуациях владельцы имущества вынуждены прибегать к вынужденному выселению. В Жилищном и Гражданском Кодексах РФ содержатся основные причины, по которым можно выселить жильцов.

В судебной практике чаще всего встречаются следующие основания:

  • по желанию арендодателя;
  • по желание квартиросъемщика;
  • по судебному решению.

Договор аренды также может быть расторгнут раньше срока. К причинам такого расторжения относятся такие основания, как:

  • арендатор нанес квартире разрушительный урон, чем значительно ухудшил состояние жилья;
  • жилец не платит арендную плату;
  • дальнейшее пребывание в квартире опасно для жизни арендатора;
  • недвижимость использовалась не для проживания, а в других целях (например, для продажи товар или предоставления услуг).
  • Но что делать, если квартиросъемщик не платит аренду? В этом случае владелец может потребовать с жильца выплаты долга или проведения ремонта поврежденного имущества. При отказе арендатора выполнять эти требования, арендодатель имеет право начать выселение.

    Если арендатор не оплачивает арендную плату за 2 и более месяца, то он обязан освободить жилое помещение, даже если договор был заключен на небольшой срок (6-12 месяцев).

    Составление соглашения

    Договор найма жилья выступает гарантом для обеих сторон. В нем необходимо прописать все права и обязанности обоих участников сделки. Также в договоре следует обозначить ситуации, при которых владелец имущества может потребовать освободить помещение или подать претензию на взыскание.

    Самым надежным является письменное соглашение. Договор в такой форме считается в суде весомым доказательством.

    Но в некоторых случаях между сторонами заключается только устное соглашение. Для подтверждения такой сделки рекомендуется заранее позаботиться о доказательствах ее существования:

    • аудиозапись устного договора;
    • видеозапись;
    • расписка.

    Если жилец не захочет добровольно покинуть жилье, то собственник может подать в правоохранительные органы заявление, в котором укажет, что его имущество на незаконных основаниях занято посторонними людьми. Но без договора аренды взыскание арендной платы невозможно.

    При отсутствии соответствующего соглашения владелец не сможет компенсировать расходы. Именно поэтому рекомендовано заключение письменных договоров.

    Выселение квартирантов без договора

    При наличии договора найма владелец имущества сможет защитить свои права и получить арендную плату. Без такого соглашения у арендатора нет фактических обязательств.

    В договоре должны быть указаны правила для жильцов. К примеру, если владелец не желает видеть в своей квартире домашних питомцев, то он должен указать этот пункт в соглашении. При нарушении жильцами этого условия арендодатель имеет право выселить их.

    При отсутствии письменного договора квартиранты не обязаны соблюдать условия владельца, даже если они были сказаны им в устной форме. Несоблюдение правил в такой ситуации не может привести к выселению, так как для этого нет веских оснований. То же самое касается и оплаты аренды. При отсутствии договора арендатор может не возвращать долг.

    Если нет договора и проводиться выселение в присутствии сотрудников полиции, то владелец имущества может получить штраф за незаконную прибыль с людей, проживающих на его территории.

    Когда арендатор не заплатил за жилье, а соглашение не было заранее составлено, собственник должен быть готов к принудительному выселению жильцов.

    Читать еще:  Аренда участка у администрации под ижс

    Для данной процедуры необходимо:

    • подготовить правоустанавливающие документы на жилье и документы, подтверждающие личность;
    • оставить по телефону заявку в полиции и МЧС.

    Сотрудники МЧС также могут быть вызваны правоохранительными органами в случае нежелания квартирантов открывать дверь. Но для вскрытия входной двери квартиры владелец должен предоставить бумаги, подтверждающие его право на это жилье.

    Выселение квартирантов при наличии договора

    При составлении договора найма прописывается срок его действия, по завершению которого арендатор обязан покинуть жилье. Но возможно ли из-за долга прекращение доступа в помещение арендатору раньше назначенного срока?

    В этом случае выселение может быть произведено в принудительном порядке. Если арендатор не оплачивает арендную плату, но при этом все равно не желает добровольно съезжать с квартиры, то собственник должен обратиться в суд.

    По закону арендодатель обязан уведомить квартирантов об освобождении жилья за 3 месяца до завершения действия договора. Для этого он должен отправить им соответствующее уведомление. Но если квартиранты не вносят плату за проживание, то срок до даты выселения или оплаты долга сокращается. При этом рекомендуется дать жильцам разумный срок (не менее 7 дней).

    Дальнейшее развитие событий зависит от поведения арендаторов. Если они погасят в установленный срок образовавшуюся задолженность, то собственник жилья может, как потребовать освобождения своего помещения, так и согласится на продление аренды.

    Если квартирант не желает выплачивать долг, то собственник может расторгнуть договор аренды тремя способами:

    1. Расторжение соглашения по желанию арендодателя. Такой способ возможен, если в договоре имеется соответствующий пункт, указывающий конкретные обстоятельства, при которых собственник жилья может самостоятельно ликвидировать соглашение. Этот метод более выгоден для арендодателей.
    2. Расторжение арендного договора по обоюдному решению. При таком решении собственник жилья должен отправить квартиранту соответствующее предложение в письменной форме. По решению обеих сторон может быть заключено соглашение о расторжении договора аренды с долгом арендатора или при его погашении. Если жилец проигнорирует предложение или ответит отказом, то арендодатель по истечению установленного срока может воспользоваться 3-им методом.
    3. Расторжение соглашения через суд. До обращения в судебную инстанцию собственник жилой недвижимости должен выполнить досудебный способ урегулирования спора, т.е. предложить квартиранту мирное решение спора или дать ему время на освобождение квартиры. Если эти меры не были соблюдены, то суд может отказать в рассмотрении дела.

    Если жильцы проигнорировали полученные уведомления, то собственник может принимать более радикальные меры решения возникшей проблемы. Уведомление также может быть сделано в устной форме, но при этом должны присутствовать незаинтересованные свидетели.

    Если арендаторы никак не реагируют на полученные уведомления и не съезжают в установленный срок с квартиры, то собственник имеет полное право подать на них исковое заявление.

    Весомым доказательством нарушения со стороны жильцов станет наличие на письменном уведомлении их подписи и даты получения. От указанной даты отсчитывается срок съезда. Если квартирант не хочет принимать уведомление, то можно отправить его заказным письмом.

    При этом способе у отправителя будет квитанция, подтверждающая отправку бумаги, которая и станет доказательством для суда.

    Судебное разбирательство

    В 2020 году для подачи в суд иска о выселении собственник жилья должен предварительно собрать необходимые документы:

    • договор найма;
    • документы, подтверждающие внесение платы за проживание;
    • оценка специалиста, описывающая состояние объекта;
    • чек об уплате госпошлины.

    Но что делать, если арендатор не платит арендную плату? В этом случае собственник должен будет доказать факт неуплаты. Подобным доказательством может стать, например, отсутствие чеков о переводе средств за аренду или выписка с банковского счета.

    Так как квартирант нарушил условие договора и не вносил плату за проживание, то суд посчитает этот фактор весомым основанием для выселения должника.

    Исковое заявление должно содержать следующую информацию:

  • сведение об арендодателе;
  • сведения о съемщике;
  • данные заключенного договора найма;
  • причины выселения (если основанием является отсутствие платежей за проживание, то необходимо указать срок неуплаты);
  • требования в отношении наказания квартирантов, которые должны иметь законные основания.
  • В заявлении должны быть отсылки на действующие законодательства. Также к иску следует приложить необходимую документацию. Если это не будет сделано, то заявление придется подавать заново после того, как будет собран пакет документов.

    При подаче иска собственник жилья должен уплатить госпошлину. Если впоследствии суд удовлетворит его требования, то с ответчика, т.е. с арендатора, может быть взыскана данная сумма.

    Ранее по закону было запрещено выселять жильцов с маленькими детьми в зимнее время года. Но теперь данное правило не действует, поэтому собственник может потребовать выселения в любой период года. Если суд удовлетворил иск владельца жилья, но квартиранты не хотят съезжать, то следует обратиться за помощью в службу судебных приставов.

    Что делать, если арендатор съехал и забрал свое имущество

    Если квартирант освободил помещение раньше срока и забрал все свои вещи, но не заплатил за предыдущее проживание, то собственник жилья имеет право подать на него в суд.

    Но предварительно ему должны быть отправлены письменные уведомления с предложением уплатить задолженность и расторгнуть соглашение. Факт выезда арендатора до истечения действия арендного договора не освобождает его от оплаты. Это правило было установлено Высшим Арбитражным Судом РФ.

    Взыскание задолженности по договору аренды осуществляется по стандартному способу, т.е. истец предъявляет все доказательства нарушения условий договора ответчиком, а судья с учетом этих доказательств принимает решение.

    Что делать, если арендатор съехал и оставил свое имущество

    По истечению срока арендного соглашения квартирант должен вернуть владельцу жилое помещение в хорошем состоянии и освобожденное от своего имущества. Но в некоторых случаях пренебрежение данным правилом может помочь арендодателям защитить свои права.

    Многие владельцы жилья, попавшие в затруднительную ситуацию с жильцами, задаются вопросом «Имеет ли право арендодатель удерживать имущество арендатора в счет долга». Подобное удержание возможно только на законных основаниях, поэтому не может быть применено в личных целях. В противном случае захват имущества должника будет незаконен.

    При незаконном удержании его вещей арендатор может потребовать взыскать ущерб с арендодателя или снизить арендную плату за тот период времени, в течение которого он не пользовался жильем.

    Удержание имущества приравнивается к залогу, поэтому владелец недвижимости должен соблюдать соответствующие правила. В первую очередь он обязан отправить арендатору письменное уведомление об удержании вещей и предложении присутствовать на их описи, указав дату и место проведения данной процедуры.

    Если съемщик отказался принимать участие в описи оставленного имущества, то она проводится без его присутствия.

    В обязанности арендодателя входит обеспечение сохранности имущества, так как в этой ситуации он выступает в качестве залогодержателя, который отвечает за порчу и утрату залога.

    Если арендодатель не смог обеспечить сохранность имущества арендатора, то с него будут взысканы убытки. При нежелании арендатора возвращать свои вещи и оплачивать долг за аренду владелец помещения может выставить имущество на продажу.

    В заключении

    Сдача жилой недвижимости временным жильцам – сложная и рискованная процедура, которая впоследствии может принести немало проблем ее собственникам. Владелец жилья может обезопасить себя, составив письменный арендный договор.

    Но в некоторых случаях арендодателям приходится задумываться, как выгнать арендаторов, которые не желают платить за проживания и освобождать помещение.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector
    ×
    ×