Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Арендатор не съезжает и не платит

Арендатор не платит за квартиру. Как его выселить?

У моей семьи есть несколько квартир, которые мы сдаем. Я координирую все процессы: даю объявления, готовлю договоры, слежу за оплатой. Появилась проблема: заключил с одним арендатором договор на 11 месяцев, но он постоянно задерживает оплату — и за квартиру, и за ЖКУ. Мы пытались войти в его положение, но это происходит постоянно.

Расскажите, пожалуйста, как выселить арендатора по инициативе наймодателя? По закону это надо делать строго через суд, но это долго и связываться не хочется.

Статья 687 ГК РФ устанавливает порядок расторжения договора найма. Одно из оснований звучит так: «Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа».

Я не совсем понимаю, что значит фраза «невнесение платы более двух раз». Допустим, наниматель должен мне 20 тысяч рублей, а платит 5 тысяч. Формально это не невнесение платы, а недовнесение, так? Получается, мой единственный выход — брать то, что дают, а недоплату требовать через суд?

Добавлять в договор пункт о выселении при неоплате за определенное количество месяцев тоже глупо: любой, кто читал статью 687, понимает, что это условие незаконно.

Выселение силой чревато уголовным преследованием — обвинением в проникновении в жилище или краже имущества.

Насколько законно добавить в договор аренды пункт, устанавливающий право наймодателя ограничить нанимателю доступ в квартиру? Например, если мы просто закроем дверь на второй замок, не заходя внутрь. Правда, в таком случае наниматель может вскрыть замок или срезать дверь, да еще и нас же заставит платить за новую, ведь на период действия договора это жилье нанимателя и оно неприкосновенно.

Не знаю, что делать. Помогите.

Выселить людей на улицу можно только по решению суда или с их согласия. Применять силу для выселения нельзя: придется отвечать за наставленные в процессе синяки и испорченные при выбрасывании вещи, а это уголовно и материально наказуемо. Тех, кто не хочет выезжать из квартиры, насильно могут выселить только судебные приставы-исполнители по исполнительному листу, выданному судом. Иначе никак.

Основание для такого выселения — расторжение договора найма жилого помещения в связи с неоплатой. Гражданский кодекс разрешает не принимать плату частями, а неоплата больше двух месяцев по краткосрочному договору — это уже основание для его расторжения с последующим выселением. В договоре вы можете сразу прописать условие о его расторжении, если наниматель не платит.

В статье 687 ГК РФ речь идет не просто о невнесении платы, а о ее невнесении в срок. Если наниматель трижды заплатил пятнадцатого числа вместо десятого, это основание для расторжения договора.

Мы уже писали, как взыскать долг с нанимателя: это можно сделать только через суд, ограничивать должнику доступ в квартиру нельзя. Так что не пускать нанимателя в квартиру за вещами я вам не советую: это его имущество, к тому же по закону он имеет право пользоваться квартирой до момента расторжения договора.

Что делать, если арендатор не платит арендную плату?

Просрочка арендной платы – распространенная ситуация в сфере арендных услуг. В редких случаях сторонам удается мирно решить спор.

Но что делать владельцу жилья в сложных ситуациях? Как вести себя собственнику, если арендатор квартиры не платит и не освобождает помещение?

Способ урегулирования спора зависит от типа договоренности, заключенной между сторонами.

Основания для выселения квартиросъемщиков

Взаимоотношения между собственником жилья и арендатором не всегда складываются благополучно. В особо тяжелых ситуациях владельцы имущества вынуждены прибегать к вынужденному выселению. В Жилищном и Гражданском Кодексах РФ содержатся основные причины, по которым можно выселить жильцов.

В судебной практике чаще всего встречаются следующие основания:

  • по желанию арендодателя;
  • по желание квартиросъемщика;
  • по судебному решению.

Договор аренды также может быть расторгнут раньше срока. К причинам такого расторжения относятся такие основания, как:

  • арендатор нанес квартире разрушительный урон, чем значительно ухудшил состояние жилья;
  • жилец не платит арендную плату;
  • дальнейшее пребывание в квартире опасно для жизни арендатора;
  • недвижимость использовалась не для проживания, а в других целях (например, для продажи товар или предоставления услуг).
  • Но что делать, если квартиросъемщик не платит аренду? В этом случае владелец может потребовать с жильца выплаты долга или проведения ремонта поврежденного имущества. При отказе арендатора выполнять эти требования, арендодатель имеет право начать выселение.

    Если арендатор не оплачивает арендную плату за 2 и более месяца, то он обязан освободить жилое помещение, даже если договор был заключен на небольшой срок (6-12 месяцев).

    Составление соглашения

    Договор найма жилья выступает гарантом для обеих сторон. В нем необходимо прописать все права и обязанности обоих участников сделки. Также в договоре следует обозначить ситуации, при которых владелец имущества может потребовать освободить помещение или подать претензию на взыскание.

    Самым надежным является письменное соглашение. Договор в такой форме считается в суде весомым доказательством.

    Но в некоторых случаях между сторонами заключается только устное соглашение. Для подтверждения такой сделки рекомендуется заранее позаботиться о доказательствах ее существования:

    • аудиозапись устного договора;
    • видеозапись;
    • расписка.

    Если жилец не захочет добровольно покинуть жилье, то собственник может подать в правоохранительные органы заявление, в котором укажет, что его имущество на незаконных основаниях занято посторонними людьми. Но без договора аренды взыскание арендной платы невозможно.

    При отсутствии соответствующего соглашения владелец не сможет компенсировать расходы. Именно поэтому рекомендовано заключение письменных договоров.

    Выселение квартирантов без договора

    При наличии договора найма владелец имущества сможет защитить свои права и получить арендную плату. Без такого соглашения у арендатора нет фактических обязательств.

    В договоре должны быть указаны правила для жильцов. К примеру, если владелец не желает видеть в своей квартире домашних питомцев, то он должен указать этот пункт в соглашении. При нарушении жильцами этого условия арендодатель имеет право выселить их.

    При отсутствии письменного договора квартиранты не обязаны соблюдать условия владельца, даже если они были сказаны им в устной форме. Несоблюдение правил в такой ситуации не может привести к выселению, так как для этого нет веских оснований. То же самое касается и оплаты аренды. При отсутствии договора арендатор может не возвращать долг.

    Если нет договора и проводиться выселение в присутствии сотрудников полиции, то владелец имущества может получить штраф за незаконную прибыль с людей, проживающих на его территории.

    Когда арендатор не заплатил за жилье, а соглашение не было заранее составлено, собственник должен быть готов к принудительному выселению жильцов.

    Для данной процедуры необходимо:

    • подготовить правоустанавливающие документы на жилье и документы, подтверждающие личность;
    • оставить по телефону заявку в полиции и МЧС.

    Сотрудники МЧС также могут быть вызваны правоохранительными органами в случае нежелания квартирантов открывать дверь. Но для вскрытия входной двери квартиры владелец должен предоставить бумаги, подтверждающие его право на это жилье.

    Выселение квартирантов при наличии договора

    При составлении договора найма прописывается срок его действия, по завершению которого арендатор обязан покинуть жилье. Но возможно ли из-за долга прекращение доступа в помещение арендатору раньше назначенного срока?

    В этом случае выселение может быть произведено в принудительном порядке. Если арендатор не оплачивает арендную плату, но при этом все равно не желает добровольно съезжать с квартиры, то собственник должен обратиться в суд.

    Читать еще:  Лпх аренда перевод в собственность

    По закону арендодатель обязан уведомить квартирантов об освобождении жилья за 3 месяца до завершения действия договора. Для этого он должен отправить им соответствующее уведомление. Но если квартиранты не вносят плату за проживание, то срок до даты выселения или оплаты долга сокращается. При этом рекомендуется дать жильцам разумный срок (не менее 7 дней).

    Дальнейшее развитие событий зависит от поведения арендаторов. Если они погасят в установленный срок образовавшуюся задолженность, то собственник жилья может, как потребовать освобождения своего помещения, так и согласится на продление аренды.

    Если квартирант не желает выплачивать долг, то собственник может расторгнуть договор аренды тремя способами:

    1. Расторжение соглашения по желанию арендодателя. Такой способ возможен, если в договоре имеется соответствующий пункт, указывающий конкретные обстоятельства, при которых собственник жилья может самостоятельно ликвидировать соглашение. Этот метод более выгоден для арендодателей.
    2. Расторжение арендного договора по обоюдному решению. При таком решении собственник жилья должен отправить квартиранту соответствующее предложение в письменной форме. По решению обеих сторон может быть заключено соглашение о расторжении договора аренды с долгом арендатора или при его погашении. Если жилец проигнорирует предложение или ответит отказом, то арендодатель по истечению установленного срока может воспользоваться 3-им методом.
    3. Расторжение соглашения через суд. До обращения в судебную инстанцию собственник жилой недвижимости должен выполнить досудебный способ урегулирования спора, т.е. предложить квартиранту мирное решение спора или дать ему время на освобождение квартиры. Если эти меры не были соблюдены, то суд может отказать в рассмотрении дела.

    Если жильцы проигнорировали полученные уведомления, то собственник может принимать более радикальные меры решения возникшей проблемы. Уведомление также может быть сделано в устной форме, но при этом должны присутствовать незаинтересованные свидетели.

    Если арендаторы никак не реагируют на полученные уведомления и не съезжают в установленный срок с квартиры, то собственник имеет полное право подать на них исковое заявление.

    Весомым доказательством нарушения со стороны жильцов станет наличие на письменном уведомлении их подписи и даты получения. От указанной даты отсчитывается срок съезда. Если квартирант не хочет принимать уведомление, то можно отправить его заказным письмом.

    При этом способе у отправителя будет квитанция, подтверждающая отправку бумаги, которая и станет доказательством для суда.

    Судебное разбирательство

    В 2020 году для подачи в суд иска о выселении собственник жилья должен предварительно собрать необходимые документы:

    • договор найма;
    • документы, подтверждающие внесение платы за проживание;
    • оценка специалиста, описывающая состояние объекта;
    • чек об уплате госпошлины.

    Но что делать, если арендатор не платит арендную плату? В этом случае собственник должен будет доказать факт неуплаты. Подобным доказательством может стать, например, отсутствие чеков о переводе средств за аренду или выписка с банковского счета.

    Так как квартирант нарушил условие договора и не вносил плату за проживание, то суд посчитает этот фактор весомым основанием для выселения должника.

    Исковое заявление должно содержать следующую информацию:

  • сведение об арендодателе;
  • сведения о съемщике;
  • данные заключенного договора найма;
  • причины выселения (если основанием является отсутствие платежей за проживание, то необходимо указать срок неуплаты);
  • требования в отношении наказания квартирантов, которые должны иметь законные основания.
  • В заявлении должны быть отсылки на действующие законодательства. Также к иску следует приложить необходимую документацию. Если это не будет сделано, то заявление придется подавать заново после того, как будет собран пакет документов.

    При подаче иска собственник жилья должен уплатить госпошлину. Если впоследствии суд удовлетворит его требования, то с ответчика, т.е. с арендатора, может быть взыскана данная сумма.

    Ранее по закону было запрещено выселять жильцов с маленькими детьми в зимнее время года. Но теперь данное правило не действует, поэтому собственник может потребовать выселения в любой период года. Если суд удовлетворил иск владельца жилья, но квартиранты не хотят съезжать, то следует обратиться за помощью в службу судебных приставов.

    Что делать, если арендатор съехал и забрал свое имущество

    Если квартирант освободил помещение раньше срока и забрал все свои вещи, но не заплатил за предыдущее проживание, то собственник жилья имеет право подать на него в суд.

    Но предварительно ему должны быть отправлены письменные уведомления с предложением уплатить задолженность и расторгнуть соглашение. Факт выезда арендатора до истечения действия арендного договора не освобождает его от оплаты. Это правило было установлено Высшим Арбитражным Судом РФ.

    Взыскание задолженности по договору аренды осуществляется по стандартному способу, т.е. истец предъявляет все доказательства нарушения условий договора ответчиком, а судья с учетом этих доказательств принимает решение.

    Что делать, если арендатор съехал и оставил свое имущество

    По истечению срока арендного соглашения квартирант должен вернуть владельцу жилое помещение в хорошем состоянии и освобожденное от своего имущества. Но в некоторых случаях пренебрежение данным правилом может помочь арендодателям защитить свои права.

    Многие владельцы жилья, попавшие в затруднительную ситуацию с жильцами, задаются вопросом «Имеет ли право арендодатель удерживать имущество арендатора в счет долга». Подобное удержание возможно только на законных основаниях, поэтому не может быть применено в личных целях. В противном случае захват имущества должника будет незаконен.

    При незаконном удержании его вещей арендатор может потребовать взыскать ущерб с арендодателя или снизить арендную плату за тот период времени, в течение которого он не пользовался жильем.

    Удержание имущества приравнивается к залогу, поэтому владелец недвижимости должен соблюдать соответствующие правила. В первую очередь он обязан отправить арендатору письменное уведомление об удержании вещей и предложении присутствовать на их описи, указав дату и место проведения данной процедуры.

    Если съемщик отказался принимать участие в описи оставленного имущества, то она проводится без его присутствия.

    В обязанности арендодателя входит обеспечение сохранности имущества, так как в этой ситуации он выступает в качестве залогодержателя, который отвечает за порчу и утрату залога.

    Если арендодатель не смог обеспечить сохранность имущества арендатора, то с него будут взысканы убытки. При нежелании арендатора возвращать свои вещи и оплачивать долг за аренду владелец помещения может выставить имущество на продажу.

    В заключении

    Сдача жилой недвижимости временным жильцам – сложная и рискованная процедура, которая впоследствии может принести немало проблем ее собственникам. Владелец жилья может обезопасить себя, составив письменный арендный договор.

    Но в некоторых случаях арендодателям приходится задумываться, как выгнать арендаторов, которые не желают платить за проживания и освобождать помещение.

    Что делать собственнику, если арендатор не платит за аренду

    Советы ведущего юриста адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнёры» Екатерины Рядновой.

    Просрочки арендаторов с арендными платежами — распространенная ситуация, с которой сталкиваются все арендодатели. Сторонам договора редко удается мирно урегулировать такой спор. Что делать собственнику для защиты своих интересов в разных ситуациях?

    Арендатор не платит за аренду, обещает вскоре погасить долг, но пользуется помещением

    В первую очередь собственник обязан направить арендатору письменное предупреждение об оплате долга в разумный срок (рекомендуем дать арендатору не менее семи дней на добровольное исполнение обязательств). Дальнейшие события будут зависеть от поведения и воли сторон. Если арендатор погасит долг, а арендодатель захочет сохранить отношения, то конфликт будет исчерпан. В противном случае владельцу следует переходить к следующему этапу — расторжению договора аренды, которое может происходить следующими способами.

    1. Расторжение договора по инициативе арендодателя. Такое условие должно заранее согласовываться сторонами в договоре и содержать ссылку на конкретные обстоятельства, при которых владелец имеет право на односторонний отказ (например, разовая задержка оплаты после определенного срока). Способ наиболее удобен для арендодателя, поскольку позволяет быстро освободить помещение и передать его в аренду другому лицу.
    2. Расторжение договора по соглашению сторон. В этом случае арендодатель должен заранее направить контрагенту письменное предложение расторгнуть договор. Если арендатор откажется или проигнорирует предложение, то собственник по истечении указанного в предложении срока (если он не указан, то после 30 дней), может переходить к третьему способу.
    3. Расторжение договора в судебном порядке. До обращения в суд владелец обязан соблюсти досудебный порядок урегулирования спора (см.выше). В противном случае суд откажет в удовлетворении иска. По закону непременным условием расторжения арендного договора в судебном порядке является задержка с оплатой более двух раз подряд. Однако стороны могут установить в договоре и другие основания для расторжения.
    Читать еще:  Пролонгация договора аренды

    Иногда после расторжения договора арендатор отказывается добровольно выезжать из офиса или склада. В таком случае владельцу нужно обратиться в суд с иском об освобождении помещения. Получив решение суда, он сможет освободить помещение с приставами и взыскать с арендатора убытки.

    Арендатор не заплатил и покинул помещение, забрав всё свое имущество

    Как и в первом случае, владельцу нужно направить контрагенту письменное предложение добровольно погасить долг и расторгнуть договор (в одностороннем порядке, по соглашению сторон или в суде). Если письмо будет проигнорировано, то для взыскания денег арендодателю нужно будет обращаться в суд.

    Тот факт, что арендатор перестал пользоваться помещением до истечения срока договора, не освобождает его от арендной платы. Данное правило сформулировал ВАС РФ и подтверждает устойчивая судебная практика.

    Так, владелец склада пытался в суде взыскать долг с арендатора — логистической компании. Она ссылалась на то, что не пользуется арендованными помещениями, так как они технически не пригодны для эксплуатации, а часть площадей занимает другое юрлицо-субарендатор.

    Но компания принимала помещение без каких-либо технических замечаний, исправно оплачивала аренду, а о недостатках объекта заявила лишь после 21 месяца после заключения договора. Суд решил, что неиспользование помещения арендатором не имеет правового значения, и удовлетворил требования собственника.

    Арендатор-должник покинул помещение, оставив всё свое имущество

    При прекращении договора арендатор обязан вернуть собственнику объект в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. Помещение должно быть свободным от имущества арендатора (зачастую стороны указывают это в договоре; аналогичной позиции придерживаются и суды). Пренебрежение этим правилом со стороны арендаторов нередко помогает владельцам защищать свои интересы.

    После расторжения договора арендодатель вправе удерживать оставшееся в помещении имущество должника. Для применения этого правила оно должно находиться у арендатора на законных основаниях, обеспечиваемое им обязательство должно иметь предпринимательский характер (то есть связано с внесением арендной платы должником, а не с личными, семейными или домашними нуждами), а стороны должны быть зарегистрированы в качестве ИП или коммерческой организации. Захват вещей должника помимо его воли незаконен.

    Незаконное удержание имущества или недопущение арендатора в помещение до расторжения договора служат основанием для взыскания ущерба с собственника или уменьшения арендной платы за период, когда помещение не использовалось арендатором. Таким образом, законным считается удержание имущества только после срока истечения аренды. Если в договоре прописывается другое, то это признают недействительным.

    К удержанию вещей применяются правила о залоге, поэтому собственник должен соблюсти ряд обязательных условий. Так, он обязан уведомить контрагента об удержании, направив письмо по его юридическому адресу, и составить опись вещей (заранее сообщив о месте и времени ее составления). Если арендатор уклоняется от этого шага, то осмотр и описание имущества производятся без него.

    Арендодатель обязан обеспечить сохранность имущества (упаковать его, опечатать помещение, обеспечить охрану), поскольку залогодержатель отвечает за утрату или повреждение залога. В противном случае с владельца могут взыскать убытки. Также владелец должен оценить удержанное имущество. Его стоимость должна быть сопоставима с долгом (иначе могут взыскать убытки). Соразмерность в каждом случае определяется индивидуально. Однако при долге в 50 тысяч рублей суд не сочтет соразмерным удержание вещей арендатора стоимостью 1 млн рублей. Данный вывод подтверждается примерами из судебной практики.

    Компания по торговле продуктами обратилась в арбитражный суд с иском об истребовании из незаконного владения арендодателя торгового оборудования. Владелец удержал имущество арендатора стоимостью более 5 млн руб., при этом долг истца составлял 800 тысяч рублей. Суд решил, что способ самозащиты арендодателя явно несоразмерен допущенному нарушению.

    Если арендатор не хочет возвращать свое имущество и погашать долг, то перед арендодателем встает вопрос продажи вещей. Процедура пройдет просто, если в договоре прописано условие «требования арендодателя могут погашаться за счет имущества арендатора», с точным перечнем вещей для взыскания во внесудебном порядке. В противном случае владелец должен обратиться в суд, дождаться положительного решения и продажи имущества с торгов, что займет длительное время.

    Советы собственникам

    Для защиты собственники могут использовать обеспечительный платеж. Он обеспечивает своевременную арендную плату, возмещение убытков и оплату неустойки при нарушении договора. Для этого в договоре нужно прописать несколько условий: размер платежа и срок его внесения; обстоятельства, при которых он засчитывается; условия его возврата.

    Зачастую в договоре указывается, что аванс может одновременно использоваться как арендный платеж. Например, стороны договариваются о том, что аванс арендатора за последний месяц аренды собственник может использовать для возмещения своих убытков или неустойки. Поэтому при возникновении спора арендодатель зачтет сумму аванса для оплаты долга, после чего повторно потребует от арендатора внести аванс за последний месяц.

    Собственнику нужно грамотно составлять договор с арендатором, тщательно хранить всю арендную документацию и не допускать недобросовестного поведения или злоупотребления правом со своей стороны.

    Материал опубликован пользователем.
    Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

    Арендатор не платит аренду

    Видео-блог Адвоката Мугина А.С.

    ПОДПИСАТЬСЯ

    Подписывайтесь на мой канал в Telegram

    Я расскажу о последних новостях и публикациях.
    Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!

    21 Февраль 2016

    Надо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.

    Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные. Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.

    Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.

    В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.

    Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.

    Что делать, если арендатор не платит аренду

    Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

    Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

    Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

    Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

    Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

    Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору

    В результате достигаются сразу две цели.

    Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.

    Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.

    Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.

    Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.

    Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.

    Обратите внимание, что ст. 614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.

    Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.

    Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:

    — предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);

    — направить письмо арендатору о расторжении договора, в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;

    — обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.

    Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.

    При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.

    Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды. Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора. Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.

    В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора. Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату. О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».

    Как застраховать интересы арендодателя

    Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.

    Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).

    Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.

    Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).

    Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.

    Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.

    Как выселить арендатора

    В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.

    Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.

    Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба. Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж. Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.

    Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу. Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год. И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.

    Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.

    Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector