Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Действие договора аренды

Договор аренды

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, договор аренды является гражданско-правовым договором.

По договору аренды арендодатель принимает обязательство передать арендатору имущество во временное владение и пользование.

Арендатор обязан осуществлять платежи в виде арендной платы.

Виды договоров аренды

Виды договоров аренды:

договор аренды квартиры;

договор аренды нежилого помещения;

договор аренды автомобиля;

договор аренды транспортного средства;

договор аренды жилого помещения;

договор аренды оборудования;

договор аренды земельного участка;

договор аренды гаража;

договор финансовой аренды (лизинг);

договор аренды предприятия;

договор аренды имущества;

договор аренды с правом выкупа.

Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имуществом считается любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.

Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.

Стороны договора аренды

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

  • физические и юридические лица,
  • а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

Таким образом, сторонами по договору аренды являются:

Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Условия договора аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Объект аренды

В аренду могут быть переданы:

земельные участки и другие обособленные природные объекты;

предприятия и другие имущественные комплексы;

здания, сооружения, оборудование;

другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Форма договора аренды

Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.

Государственная регистрация договора аренды

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

В устной форме договор аренды может быть заключен в следующих случаях:

1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;

2. Если срок договора аренды не превышает один год;

3. Если в аренду сдается движимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.

На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Предоставление арендованного имущества

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;

2. Расторгнуть договор аренды;

3. Возместить причиненные ему убытки.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Содержание арендуемого имущества

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт. В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;

2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором

Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и неотделимые улучшения.

Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

Досрочное расторжение договора аренды

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;

не вносит арендную плату более двух раз подряд;

не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;

создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;

Читать еще:  Срок договора аренды недвижимого имущества

арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;

арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;

имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

Преимущественное право аренды

Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возврат арендуемого имущества

Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.

Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.

Прекращение договора аренды

Основания прекращения договора аренды:

соглашение сторон о расторжении договора;

ликвидация юридического лица в случае, если юридическое лицо является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ);

исковое требование в суд одной из сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при наличии существенных нарушений одной из стороной условий договора.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Спорные вопросы по поводу продления договора аренды

На практике нередко возникают споры по поводу условий пролонгации заключенного договора аренды, установления запрета на дальнейшее продление аренды.

По общему правилу, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Пролонгировать договор аренды можно следующим образом:

  • зафиксировать условие о продлении срока в самом тексте договора;
  • после окончания срока действия договора заключить с арендодателем дополнительное соглашение о его пролонгации (ст. 421, ст. 452 ГК РФ).

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях).

Следует отметить, что даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ, не влечет недействительности договора аренды, заключенного с третьим лицом. То есть заключенный собственником имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части (Определение ВС РФ от 20.12.2018 г. № 305-ЭС18-13454).

Для пролонгации договора аренды арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок. Такое уведомление нужно подать в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора (п.2 ст.621 ГК РФ).

ПРИМЕР №1

Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2014 г. по 30.12.2014 г.

При этом в условиях сделки предусмотрена возможность его ежегодной пролонгации при наличии заявления арендатора, поданного за один месяц до дня окончания срока действия договора.

Арендодатель заявил, что действие договора аренды истек, вследствие чего арендатор обязан вернуть ему помещение и в судебном порядке требовал изъять арендованное нежилое помещение.

Однако судьи на основании заявления арендатора, акта сверки расчетов и справки Комитета о пользовании помещением счел, что арендатор явно выразил желание продолжить пользование помещением, а арендодатель не возражал против такого пользования. Следовательно, договорные отношения сторон относительно пользования спорным помещением продолжились после 31.12.2014 г., договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), а потому правовые основания для изъятия имущества у арендатора в рассмотренном случае отсутствуют (Постановление АС Волго-Вятского округа от 17.10.2018 г. №А29-13739/2017).

Важно! Обязанность арендатора уплачивать арендную плату не зависит от того, признает ли суд договор аренды продленным на неопределенный срок.

То есть арендатор в любом случае должен уплатить в адрес арендодателю арендную плату, если он фактически продолжает пользоваться имуществом (абз. 2 п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 г. №35, Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 05.09.2018 г. № А10-6675/2017).

При отсутствии сведений о том, что арендодатель возражал против нахождения арендуемого имущества в пользовании арендатора по истечении срока действия договора аренды и был против пролонгации данного договора, судьи приходят к выводу, что арендатор обязан уплатить арендную плату за период фактического пользования имуществом (Постановления АС Приморского края от 28.05.2018 г. № А51-24945/2017, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 г. № А81-1815/2018, Тверской области от 27.04.2018 г. № А66-5971/2018).

А можно установить в тексте договора аренды запрет на его пролонгацию?

На практике стороны по тем или иным причинам прописывают в условиях договоров аренды запрет на автоматическую пролонгацию. То есть в договоре указывается, что договор аренды не продлевается после его окончания. Насколько обоснованный такой запрет?

Отметим, что судебная практика по данному вопросу неоднозначна. С одной стороны, судьи опираются на императивную норму, содержащуюся в п. 2 ст. 621 ГК РФ и признают такое условие договора не соответствующим гражданскому законодательству.

ПРИМЕР №2

В договоре аренды установлен срок действия договора с 18.02.2015 г. по 17.01.2016 г. В соответствии с условиями договора по истечении срока аренды договор прекращается и возобновлению на неопределенный срок, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит.

Однако судьи не приняли ссылку арендодателя на этот пункт договора аренды.

Судьи исходили из императивности статьи 621 ГК РФ, в которой не предусмотрена возможность установления в договоре прямого запрета на продление договора аренды на неопределенный срок (Постановление АС Поволжского округа от 06.09.2017 г. № А72-17765/2016). То есть такое договорное условие не соответствует закону.

В Решении АС Ульяновской области от 20.11.2017 г. № А72-7740/2017 предметом рассмотрения стал договор аренды, в котором содержалось условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и возобновлению на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит. Судьи также сочли, что этот пункт договора противоречит императивной норме ГК РФ и поэтому применению не подлежит.

ПРИМЕР №3

В другом споре, в одном из пунктов договора аренды предусмотрено, что если за три месяца до окончания срока действия договора арендатор не обратился с просьбой о продлении договора на новый срок, договор считается прекращенным в последний день срока действия договора.

Из условий договора аренды не следует прямого запрета на пролонгацию договора. После истечения срока договора аренды ни одна из сторон не заявила возражений относительно возобновления договора. То есть судьи допускают установление условия о запрете пролонгации договора аренды (Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018 г. № А32-3436/2015, Московского округа от 15.05.2018 г. № А41-63672/2017).

Специальные условия уведомления о продолжении арендных отношений

Чаще всего, участники арендных отношений, прописывают в договоре аренды определенные действия со стороны арендаторы для продления срок действия договора. Например, если за 60 дней до окончания срока аренды, установленного определенным пунктом договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, то договор аренды автоматически пролонгируется на тот же срок. То есть бывает так, что арендатор не соблюдает установленный договорной порядок уведомления о своем дальнейшем желании продолжать арендовать имущество.

В связи с этим возникает вопрос: приведет ли неисполнение арендатором действий по пролонгации аренды к прекращению договора аренды?

Большинство судей считает, что такое условие допустимо, а его несоблюдение влечет прекращение договора аренды.

ПРИМЕР №4

В соответствии с п. 3.3 договора по истечении срока его действия он автоматически пролонгируется на новый срок, в случае если арендодатели письменно не уведомят арендатора об отказе пролонгировать договор, не позднее, чем за два месяца до даты его окончания.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендатора досрочно возвратить АЗС, предварительно уведомив арендодателей об этом не позднее, чем за тридцать дней до даты расторжения договора.

Судьи отметили, что такие условия договора не противоречат положениям ст. 310, 450.1 ГК РФ (Постановление АС Дальневосточного округа от 03.07.2018 г. № А73-11766/2017).

Другие судьи не видят препятствий в возобновлении арендных отношений при нарушении арендатором процедуры уведомления, предусмотренной договором аренды.

Читать еще:  Субаренда у субарендатора

ПРИМЕР №5

Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. № А51-3256/2015).

ГК «РосКо — Консалтинг и аудит» образована в 2004 году. Являемся членом Московской ТПП, Палаты Налоговых консультантов, СРО «Российский союз аудиторов» и НП «Партнерство РОО».

Срок действия договора аренды имущества

Срок действия договора аренды имущества – это промежуток времени, в течение которого действуют условия договора аренды и сторонами исполняются установленные им обязательства.

Срок аренды и срок действия договора аренды – это два разных условия, которые рекомендуется включать в договор.

В начале этой статьи будет сделан обзор о сроке аренды, а затем о сроке действия договора аренды.

Срок аренды недвижимого имущества

Сторонам, при согласовании договора аренды и определении сроков, необходимо учитывать, что срок действия договора аренды и срок аренды могут на практике не совпадать. Все зависит от того, как между собой договорятся арендатор и арендодатель.

Например, недвижимое имущество можно передать арендатору одновременно с заключением договора аренды и вернуть его с прекращением действия договора. В таком случае срок аренды будет равен сроку действия договора.

Но если имущество арендодатель передает только через несколько дней после подписания договора, то срок действия договора начнет течь с момента его подписания, а срок аренды – с момента передачи имущества.

В договоре рекомендуется прописывать начальный и конечный сроки аренды, так как эти условия устанавливают, в течение какого времени арендатор вправе пользоваться или владеть и пользоваться имуществом. Именно за этот период арендатор будет вносить арендную плату.

Начальный срок аренды определяет, когда имущество должно быть предоставлено арендатору, а конечный срок устанавливает момент возврата имущества арендодателю.

Одновременно с окончанием аренды может оканчиваться действие договора, если только не установлен отдельный срок его действия или не предусмотрены обязательства, срок исполнения которых наступает после возврата имущества.

Начальный и конечный сроки аренды должны быть определены:

  • календарной датой;
  • истечением периода времени;
  • указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Если стороны в договоре аренды не определили срок аренды, то договор считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды.

В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора. Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это означает, что любая сторона может во всякое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

Как определить срок аренды календарными датами?

Если передача объекта в аренду не обусловлена какими-либо событиями или обстоятельствами и стороны заранее знают точные даты начала и окончания пользования имуществом, начальный и конечный сроки аренды рекомендуется согласовывать путем указания на календарные даты.

“Начало аренды – “___”.______________.20__ г.

Окончание аренды – “____”.____________.20__ г”.

На практике срок аренды зачастую определяют указанием на промежуток времени, ограниченный календарными датами (например, “с “01” января 2015 года по “31” марта 2016 года” или “с “01” января 2015 года до “15” февраля 2016 года”). Согласование срока таким способом влияет на определение продолжительности срока аренды, в том числе на исчисление арендной платы.

Если срок действия договора аренды установлен до определенной даты, включается ли эта дата в сам срок аренды?

Судебная практика по вопросу толкования того, входит ли дата, указанная после предлога “до”, в срок, неоднозначна.

Чтобы избежать разногласий о включении даты окончания срока в срок аренды, рекомендуется использовать после указания даты окончания наречие “включительно. Указание этого слова при определении окончания срока аренды будет однозначно свидетельствовать о включении в срок аренды даты его окончания.

“Срок аренды имущества устанавливается с “01” января 2017 года по “31” марта 2018 года включительно”.

Определение срока аренды истечением периода времени

Начальный и (или) конечный сроки аренды согласно ст. 190 ГК РФ могут определяться истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами.

При таком способе согласования необходимо указать сам период и его начало.

Началом периода может быть календарная дата или наступление события (ст. 191 ГК РФ).

“Срок аренды имущества начинается с “_____”.____________.20__ г. и оканчивается по истечении 11 (одиннадцати) месяцев”.

“Срок аренды имущества составляет 11 (одиннадцать) месяцев с момента заключения договора аренды”.

“Срок аренды имущества составляет 11 (одиннадцать) месяцев с даты подписания акта приема-передачи”.

Согласно ст. 191 ГК РФ срок аренды при определении его периодом времени начинает течь не с календарной даты, указанной в договоре, или с момента наступления события, а на следующий день после этой даты или события.

Соответственно, если арендатору необходимо начать использовать имущество, например, с 1 июня, в качестве даты начала срока аренды в договоре следует определить 31 мая. Стороны могут установить срок передачи 31 мая, чтобы арендатор мог полноценно пользоваться имуществом с 1 июня. В таком случае передача имущества должна быть произведена до конца дня 31 мая.

Если стороны договора – юридические лица, то по правилам абз. 2 п. 1 ст. 194 ГК РФ истечение срока передачи имущества наступит в час, когда в организации, являющейся арендатором, прекращаются соответствующие операции.

Окончание срока аренды, определяемого периодом времени, рассчитывается по правилам ст. 192 ГК РФ.

Так, срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Например, если в качестве начала срока аренды указано 2 июня 2015 г., то срок аренды, равный одному году, будет начинаться 3 июня 2015 г. и заканчиваться 2 июня 2016 г.

Определение срока аренды указанием на неизбежное событие

Пользование имуществом иногда целесообразно только при определенных обстоятельствах или после наступления какого-либо события (например, начала ледохода или посевной). Но согласовать срок начала и (или) окончания аренды путем указания на событие можно, только если его наступление неизбежно. Это означает, что оно не зависит от воли и действий сторон.

“Оборудование, указанное в п. 1.1 настоящего договора, передается арендатору во временное владение и пользование со дня начала навигации на реке Амур в районе г. Хабаровска в 20__ г. до дня, следующего за днем окончания этой навигации”.

Срок действия договора аренды недвижимого имущества

Срок действия договора аренды имущества – это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон.

Начало срока действия договора аренды в силу закона определяется моментом заключения договора. С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить начало действия договора аренды.

Окончание срока действия договора аренды может определяться по усмотрению сторон.

При согласовании данного условия сторонам рекомендуется:

  • определить срок действия договора;
  • предусмотреть применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения (при необходимости);
  • указать, предоставляется ли арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок;
  • установить, будет ли осуществляться продление договора аренды на новый срок с тем же арендатором.

Если срок действия договора аренды не определен, то договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.

Для договора аренды таким моментом является возврат имущества арендодателю по окончании определенного срока аренды или внесение арендатором арендной платы за весь срок аренды, если по условиям договора она вносится по окончании пользования объектом аренды.

Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Определение срока действия договора аренды

Срок действия договора, так же как и срок аренды, устанавливается по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ. При этом фактически стороны согласовывают только конечный срок действия договора, поскольку начальный срок определяется моментом его заключения.

Срок может быть обозначен календарной датой.

“Настоящий договор действует до “_____” ____________ 2018 г. включительно”.

Можно определить срок истечением периода, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами и началом которого является календарная дата или наступление события (ч. 1 ст. 190, ст. 191 ГК РФ).

“Настоящий договор прекращает свое действие в течение ______ дней после ______________”.

Срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. Таковым признается событие, наступление которого не зависит от воли и действий сторон.

При этом не рекомендуется устанавливать срок договора путем указания на действия сторон (например, согласовывать, что договор действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости). В этом случае договор может быть признан заключенным на неопределенный срок.

Читать еще:  Зачем регистрировать договор аренды в росреестре

Условие о сроке действия договора, который определен событием, не обладающим признаком неизбежности, суд может признать несогласованным. В результате договор будет считаться заключенным на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Арендодатель будет вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора в сроки, установленные указанной статьей, и истребовать имущество.

Срок договора аренды муниципального имущества

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определяют условия договора по своему усмотрению.
В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, но законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Если действующее законодательство не устанавливает минимальный и максимальный сроки на которые может быть заключен договор аренды, стороны вправе устанавливать этот срок самостоятельно.

Сроки, установленные законом

1.На земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Срок договора аренды на такие земельные участки зависит от целей и видов использования муниципальной земли. Данные сроки регулируются ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

2. На земельные участки,в случае наследования лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

3. На водные объекты предельный срок предоставления в пользование на основании договора водопользования не может составлять более чем двадцать лет ( ст. 14 Водного Кодекса РФ).

4. На лесные участки, находящиеся в муниципальной собственности ( ст. 72 ЛК РФ).

5. Государственное и муниципальное имущество, предоставленное бизнес-инкубаторами субъектам малого и среднего предпринимательства ( п. 4.3 ст. 18 ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”).

6. Объекты недвижимости, не являющиеся самовольными постройками и расположенные на земельных участках, относящиеся к государственной или муниципальной собственности ( п. 3 ст. 28 ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”).

7. Земельный участок, предоставленный в аренду для жилищного строительства в соответствии с ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

8. Имущество, расположенное на территории опережающего социально-экономического развития ( п. 5 ст. 14 ФЗ “О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации”).

9. Земельный участок, предоставленный гражданину в безвозмездное пользование ( ст. 10 ФЗ “Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”).

10. Неиспользуемые объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия, относящиеся к федеральной собственности, по решению федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации, могут быть предоставлены физическим или юридическим лицам в аренду на срок до 49 лет с установлением льготной арендной платы при условии соблюдения требований ( ст. 14.1 ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации”).

12. Лесной участок для выполнения изыскательских работ без проведения аукциона на срок не более чем один год ( ФЗ “О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации” ).

Таким образом при аренде муниципального имущества нужно учитывать особенности, касающиеся сроков договора аренды.

Раскроем секреты того, на какой срок можно заключить договор аренды нежилого помещения и каковы достоинства таких сделок

Далеко не все владельцы бизнеса имеют собственные помещения. В таком случае приходится снимать коммерческую недвижимость.

Для этого необходимо заключить договор об аренде нежилого помещения, в котором прописывают все условия и соглашения между арендатором и арендодателем (Гражданский кодекс РФ Ч.2 Глава 34). Давайте рассмотрим, на какой период лучше заключать подобные соглашения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Максимальное время действия наема

Отнеситесь с максимальной серьёзностью к составлению и проверке договора, так как именно в этом документе прописываются все условия вашего дальнейшего сотрудничества. В том числе, указывается срок аренды (ст.610 ГК РФ). Он может быть прописан определённой календарной датой либо периодом времени. Иначе договор считается заключённым на неопределённый срок. Во втором варианте стороны обязаны предупреждать друг друга о прекращении договорных обязательств не менее чем за 3 месяца до расторжения.

На какой срок можно заключить договор? Минимального срока аренды законодательство не устанавливает. Максимальный – 50 лет. Но законом предусмотрено введение ограничений для некоторых объектов недвижимости (ГК РФ). Например, для коммунальных служб и государственных структур – обычно до 5 лет.

Договор, заключённый на срок более 1 года, обязательно должен пройти государственную регистрацию, иначе его могут признать недействительным.

  • Краткосрочный – срок аренды менее 1 календарного года.
  • Долгосрочный – срок аренды от 1 календарного года.
  • Бессрочный – срок аренды не указан.

Краткосрочный

Такой договор не подлежит регистрации и не может превышать срок действия более 1 года. Это самая простая форма используется в основном физическими лицами и мелкими организациями. Позволяет не тратить время на прохождение регистрации и сэкономить на оплате госпошлины.

Об особенностях заключения краткосрочного договора аренды сроком на 11 месяцев и меньше, мы рассказывали тут.

На длительный промежуток

Долгосрочный договор заключается на период от одного года и более, подлежит обязательной регистрации в государственных органах (п. 2 ст. 651 ГК РФ.).

То есть он вступает в действие после окончания процедуры (18 дней со дня подачи комплекта документов). В бумажный оригинал проставляется специальный штамп, а также вносится запись в архив (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

Все последующие дополнительные соглашения к договору также подлежат регистрации. Для этого нужно обратиться в федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (на местном уровне).

Долгосрочный договор предусматривает закрепление многих нюансов взаимовыгодного сотрудничества: например, арендные каникулы, индексацию арендной платы, мораторий на повышение расценок, санкции за досрочное расторжение, оплата ремонта и т.д. Такой тип аренды выгоден стабильным крупным предприятиям, занимающим большие площади. А также производственным организациям, для которых любой переезд несёт серьёзные финансовые затраты.

На неограниченный отрезок времени

Указание точного срока не является обязательным условием для заключения договора аренды нежилого помещения. Бессрочным договором считается соглашение, в котором не прописаны точные даты и периоды найма (п.2 ст.610 ГК РФ). Договор вступает в силу с момента подписания. Если по факту срок пользования объектом превысит один календарный год, регистрация не нужна.

Продление документа

По окончанию срока стороны имеют возможность продлить соглашение – такое действие называется пролонгацией.

Для этих целей можно заключить дополнительное соглашение. Но это необязательно! Если арендатор продолжает пользоваться помещением, а со стороны арендодателя не поступает возражений, договор автоматически пролонгируется (ч. 2 ст. 621 Кодекса).

Краткосрочный договор может предусматривать автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, при этом он также не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59). Единственное условие – отсутствие возражений обеих сторон. Долгосрочный договор считается пролонгированным на неопределённый срок, если после его окончания, стороны не заявили о расторжении, и арендатор продолжает использовать помещение (ГК РФ).

Но договор с установленным сроком может быть пролонгирован на неопределённый срок и переведён в бессрочный, и в таком случае регистрация не нужна.

Плюсы и минусы заключения разных сделок

Для мелких предприятий больше подходит краткосрочная форма. Она позволит избежать лишних затрат, а также обеспечит мобильность вашему бизнесу. В случае появления более выгодного предложения, вы всегда можете съехать на новое место, при этом избежать штрафов за досрочное расторжение договора.

Плюс для арендодателя – это, как правило, более высокие расценки на сдачу помещения.

К недостаткам можно отнести отсутствие для арендатора определённости на длительный период времени, а для арендодателя – необходимость поиска новых съёмщиков и простой помещения.

Минусом долгосрочной аренды можно считать необходимость прохождения регистрации и оплату пошлины. С другой стороны, такой документ даёт гарантии и обеспечивает уверенность в завтрашнем дне всем участникам. Арендные каникулы позволяют оборудовать помещение для собственных нужд, а арендатору сэкономить на вложениях в ремонт помещения.

Период сниженных арендных ставок – прекрасная возможность для первоначального развития бизнеса. Долгосрочный договор позволяет установить длительные и стабильные партнёрские отношения, что конечно является огромным преимуществом в наше непростое время.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector