Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды по результатам аукциона

Договор аренды по результатам аукциона

Дата публикации 14.05.2014

Документ

Письмо ФАС России от 24.04.2014 № ЦА/16309/14 «О направлении разъяснений применения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»

Комментарий

В комментируемом письме ФАС РФ разъяснила отдельные вопросы, возникающие при применении Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ). В частности, разъяснения антимонопольного органа касаются случаев заключения договоров в отношении государственного или муниципального имущества. Регулированию таких отношений посвящена статья 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Рассмотрим подробнее некоторые существенные разъяснения.

При даче согласия на заключение договора в отношении государственного (муниципального имущества) его собственник должен учитывать необходимость проведения торгов

Государственное или муниципальное предприятие, на балансе которого числится имущество, не вправе распоряжаться им без получения соответствующего согласия от собственника (п. 3 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ). Как правило, полномочия собственника такого имущества осуществляют государственные или муниципальные органы (ст. 125 ГК РФ).

При этом, согласно ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, большинство сделок, связанных с использованием государственного и муниципального имущества, заключается только по результатам конкурса или аукциона.

Однако государственный (муниципальный) орган – собственник имущества может выдать согласие на заключение сделки целевым образом без проведения торгов.

ФАС РФ отметила, что выдача такого согласия государственным (муниципальным) органом в тех случаях, когда проведение торгов обязательно, противоречит требованиям Закона № 135-ФЗ.

Статья 15 Закона № 135-ФЗ содержит запрет на совершение органами власти действий (бездействие), которые могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции. Если собственник даст согласие на передачу имущества организации без проведения торгов (если проведение конкурса или аукциона обязательно), это создаст для нее более благоприятные условия, чем для других субъектов хозяйственной деятельности. В этом случае положения Закона № 135-ФЗ будут нарушены.

Законодательство не регулирует форму и содержание согласия собственника на заключение договора в отношении государственного (муниципального) имущества. Рассмотренные разъяснения антимонопольного органа отчасти устраняют данный пробел. Теперь государственные или муниципальные предприятия не смогут предъявить такое согласие до проведения соответствующих торгов. Письменное согласие на заключение соответствующего договора может быть предъявлено только после конкурса или аукциона.

Договор аренды государственного (муниципального) имущества заключается и с единственным участником торгов

Согласно п. 15 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ права владения (пользования) в отношении государственного (муниципального) имущества могут быть переданы без проведения торгов. Это возможно в том случае, если заявку на участие в конкурсе или аукционе подало только одно лицо. При этом заявка должна содержать цену не менее минимальной (начальной) цены, указанной в извещении о проведении конкурса (аукциона).

Однако согласно п. 5 ст. 447 ГК РФ аукцион и конкурс, в которых участвовал только один заявитель, признаются несостоявшимися.

Таким образом, в данном случае нормы Закона № 135-ФЗ фактически противоречат нормам ГК РФ.

ФАС РФ в свою очередь пояснила, что организатор торгов обязан заключить договор аренды государственного (муниципального) имущества с единственным участником торгов.

Обосновывается такая позиция антимонопольного органа следующими аргументами.

Размещение информации о проведении конкурса (аукциона) на официальном сайте торгов является публичной офертой по смыслу статьи 437 ГК РФ. На это указывает пункт 28 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды (утв. Приказом ФАС РФ от 10.02.2012 № 67) (далее – Правила). Согласно пунктам 50 и 120 Правил, заявка на участие в торгах является акцептом оферты в соответствии со статьей 438 ГК РФ.

Поскольку подача единственным заявителем заявки на участие в торгах является акцептом оферты, организатор торгов обязан заключить договор аренды государственного или муниципального имущества с данным участником торгов (п. 2 ст. 432 ГК РФ).

Противоречить ГК РФ в данном случае такой договор не будет.

Вопрос о правомерности заключения договора с единственным участником конкурса (аукциона) является одним из самых актуальных. Заметим, что ФАС РФ неоднократно указывала на допустимость заключения договора аренды государственного (муниципального) имущества с единственным участником торгов (см. Разъяснения ФАС России от 05.06.2012, от 01.11.2011). Арбитражная практика также поддерживала изложенную позицию (см. постановления ФАС Московского округа от 29.04.2013 № А40-91730/12-6-895, от 12.04.2013 № А40-81513/12-142-765).

Таким образом, отказ организатора конкурса от заключения такого договора с единственным участником торгов будет неправомерным.

Размер площади сдаваемого в субаренду государственного (муниципального) имущества не ограничен

Согласно п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ лицо, получившее в аренду государственное (муниципальное) имущество, может заключить договор субаренды на такое имущество без организации торгов.

Рассматривая данную норму, ФАС РФ разъяснила, что нормы Закона № 135-ФЗ не содержат ограничения в отношении площади арендуемого имущества. Таким образом, арендатор, собирающийся сдать арендованную им недвижимость в субаренду, может сделать это в отношении любой площади, которая у него имеется. Иными словами, сдать в субаренду недвижимое имущество без организации торгов можно как в размере 1 кв. м, так и всю полученную от арендодателя площадь разом.

Заметим, что до внесения изменений Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ в часть 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ вопрос о проведении торгов на право заключения договора субаренды оставался открытым. Арбитражные суды не были едины во мнении, следует ли арендатору, решившему сдать имущество в субаренду, проводить конкурс (аукцион) или нет. С введением пункта 16 в статью 17.1 Закона № 135-ФЗ этот пробел был урегулирован.

Подписывать договор, заключенный по результатам торгов, нужно через десять дней с момента размещения информации о проведении торгов на официальном сайте

Соответствующий вывод сделала ФАС РФ, проанализировав положения нормы части 7 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. В случае подписания договора ранее указанного срока это будет расцениваться как нарушение требований закона, в связи с чем такая сделка будет считаться ничтожной (ст. 168 ГК РФ).

Напомним, что по общему правилу договор в письменном виде оформляется как единый документ, подписанный уполномоченными представителями сторон (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Заметим, что момент подписания сам по себе не является моментом заключения договора.

Однако, исходя из положений части 7 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, речь в данном случае идет именно о моменте подписания договора, поскольку офертой является информация о проведении конкурса (аукциона) на официальном сайте торгов, а акцептом – заявка, соответствующая требованиям торгов.

Таким образом, рекомендуем внимательно относиться к оформлению договора, заключенного на торгах. В частности, необходимо проверить дату, которой будет подписан соответствующий договор.

Договор аренды государственного (муниципального) имущества может быть продлен без проведения торгов неограниченное количество раз

Частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых договор аренды государственного (муниципального) имущества заключается на новый срок с тем же арендодателем без проведения торгов. Сделать это можно, если:

  • размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в РФ, если иное не установлено другим законодательством;
  • минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, составляет не менее трех лет. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

ФАС РФ разъяснила, что при соблюдении данных требований пролонгировать договор аренды без проведения торгов можно неограниченное количество раз при условии, что законом не установлено ограничение срока договора. Согласие собственника на заключение нового договора аренды с тем же арендатором является обязательным. Напомним, что соответствующее согласие выдается собственником в письменной форме.

Ранее ФАС РФ разъясняла, что максимальный срок договора аренды, заключенного с тем же арендатором с соблюдением правил п.п. 9–11 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, не может быть продлен по этим же основаниям (п. 13 Разъяснений от 05.06.2012).

Отсутствие информации о проведении конкурсов (аукционов) на официальном сайте торгов является основанием для признания соответствующей сделки незаключенной

Согласно ч. 6 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ информация о проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров размещается на официальном сайте РФ в сети Интернет.

Проанализировав данное положение, ФАС РФ пришел к выводу, что неразмещение информации о проведении конкурсов (аукционов) на этом сайте является основанием для признания сделки незаключенной.

Несмотря на то, что норма о размещении сведений о проводимых торгах на официальном сайте действует с 01.01.2011 года, антимонопольный орган не уделял ей внимания в своих разъяснениях. Однако в комментариях к Закону № 135-ФЗ и авторских статьях эксперты не раз высказывали мнение, что неопубликование на официальном сайте торгов соответствующей информации является существенным нарушением законодательства о конкуренции. Следовательно, такое нарушение может служить основанием для признания судом сделки, совершенной по результатам торгов, незаключенной.

Читать еще:  Арендатор леса как найти

В данном письме ФАС РФ закрепила такую позицию в качестве официальной.

Приложение 1. Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества

Информация об изменениях:

Приказом ФАС России от 20 октября 2011 г. N 732 в название настоящего приложения внесены изменения

Приложение 1
к приказу Федеральной
антимонопольной службы
от 10 февраля 2010 г. N 67

Правила
проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества

С изменениями и дополнениями от:

20 октября 2011 г., 30 марта 2012 г., 24 декабря 2013 г., 3 мая 2017 г.

ГАРАНТ:

О применении настоящих Правил см. разъяснения ФАС России от 1 ноября 2011 г., от 5 июня 2012 г.

I. Общие положения

Информация об изменениях:

Приказом ФАС России от 20 октября 2011 г. N 732 в пункт 1 настоящего приложения внесены изменения

1. Настоящие правила устанавливают порядок организации и проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (далее — Правила) в целях обеспечения единства экономического пространства на территории Российской Федерации, расширения возможностей для получения физическими и юридическими лицами прав в отношении государственного или муниципального имущества, развития добросовестной конкуренции, совершенствования деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления, обеспечения гласности и прозрачности при передаче прав в отношении государственного или муниципального имущества, предотвращения коррупции и других злоупотреблений.

Информация об изменениях:

Приказом ФАС России от 20 октября 2011 г. N 732 настоящее приложение дополнено пунктом 1.1

1.1. При проведении аукционов в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.06.2003 N 333 «О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия» (далее — Постановление N 333) пункт 3, подпункт 5 пункта 105, пункты 109, 110, 113, подпункты 3, 4 и 19 пункта 114, подпункт 2 пункта 121, подпункты 5 и 6 пункта 141 Правил не применяются.

2. Проводимые в соответствии с настоящими Правилами конкурсы являются открытыми по составу участников. Проводимые в соответствии с настоящими Правилами аукционы являются открытыми по составу участников и форме подачи предложений.

3. Заключение договоров путем проведения торгов в форме конкурса возможно исключительно в отношении видов имущества, перечень которых утверждает федеральный антимонопольный орган.

Информация об изменениях:

Приказом Федеральной антимонопольной службы от 24 декабря 2013 г. N 872/13 настоящее приложение дополнено пунктом 3.1

3.1. Заключение договоров аренды в отношении объектов теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельных объектов таких систем, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее — объекты теплоснабжения, водоснабжения и (или) водоотведения), осуществляется только путем проведения торгов в форме конкурса с учетом положений, предусмотренных статьей 28.1 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении» (далее — Федеральный закон о теплоснабжении) (Собрание законодательства Российской Федерации, 2010, N 31, ст. 4159; 2013, N 19, ст. 2330), статьей 41.1 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (далее — Федеральный закон о водоснабжении и водоотведении) (Собрание законодательства Российской Федерации, 2011, N 50, ст. 7358; 2013, N 19, ст. 2330).

Информация об изменениях:

Приказом ФАС России от 20 октября 2011 г. N 732 в пункт 4 настоящего приложения внесены изменения

4. Организатором конкурсов или аукционов являются:

— при проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, указанного в части 1 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», — собственник имущества, от имени которого действует федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по управлению федеральным имуществом, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий функции по управлению имуществом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, осуществляющий функции по управлению имуществом муниципального образования (далее — собственник), или федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, которые уполномочены на осуществление функций по организации и проведению конкурсов или аукционов на право заключения договоров в соответствии с возложенными на такие органы полномочиями в случае, если такие органы созданы, или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества;

— при проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, указанного в части 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», — уполномоченный собственником обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение) или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества;

— при проведении аукционов в соответствии с Постановлением N 333 — соответствующее федеральное государственное унитарное предприятие или иное лицо в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5. Организатор конкурса или аукциона вправе привлечь на основе договора юридическое лицо (далее — специализированная организация) для осуществления функций по организации и проведению конкурсов или аукционов — разработки конкурсной документации, документации об аукционе, опубликования и размещения извещения о проведении конкурса или аукциона и иных связанных с обеспечением их проведения функций. При этом создание комиссии по проведению конкурсов или аукционов, определение начальной (минимальной) цены договора, предмета и существенных условий договора, утверждение проекта договора, конкурсной документации, документации об аукционе, определение условий конкурсов или аукционов и их изменение, а также подписание договора осуществляются организатором конкурса или аукциона.

6. Специализированная организация осуществляет указанные в пункте 5 настоящих Правил функции от имени организатора конкурса или аукциона. При этом права и обязанности возникают у организатора конкурса или аукциона.

7. Специализированная организация не может быть участником конкурса или аукциона, при проведении которых эта организация осуществляет функции, указанные в пункте 5 настоящих Правил.

II. Комиссии по проведению конкурсов или аукционов

Аукцион по аренде муниципального имущества

ИП долгое время (7лет) арендует у муниципального образование помещение, в договоре аренды обозначено-под магазин. Хочет использовать его под офис, но чтобы в договоре это указать, администрация утверждает, что нужно расторгнуть старый договор и заключить новый, предварительно проведя аукцион. У ИП нет гарантий, что на данную площадь не будет желающих. Если арендатор один, может есть какие-то преимущества и можно перевести помещение под офис без аукциона, если да, то как?

Ответы юристов ( 4 )

Уважаемая Жанна! Здравствуйте! А сам договор аренды на какой срок Вами заключен? И была ли произведена его государственная регистрация?

Возможно ведь просто составить дополнительное соглашение к договору аренды с изменением назначения помещения.

Жанна вопрос в том, каким образом был заключен действующий договор с Вами. По результатам торгов или без проведения торгов.

Изменение назначения помещение это предмет договора, это существенные изменения договора.

Антимонопольный комитет дает такие разъяснения:

Согласно действующего законодательства РФ (статья 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции») не предусмотрено ограничений и запретов на изменение целевого назначения арендуемого государственного или муниципального имущества,если договор аренды такого имущества был заключён без проведения торгов.
При этом, если договор аренды заключается по результатам торгов (конкурса, аукциона), то внесение подобного изменения в договор будет являться нарушением подп. 16 п. 114 и подп. 16 п. 40 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (утверждены приказом ФАС России № 67 от 10.02.2010 г.). Источник: www.fas.gov.ru/legislative-acts/legislative-acts_9498.html

Один из законных способов изложен в ГК РФпункт 4 статья 451 ГК РФ.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях.

Надо запустить такую процедуру (через суд), понятно что с согласия мун. образования. И все будут довольны, неподкапаешся.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Читать еще:  Продажа права аренды что это

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно общему порядку, для изменения целевого назначения арендованного имущества действительно достаточно заключить дополнительное соглашение между арендатором и арендодателем и его зарегистрировать.

Однако если в тексте договора, и/или в вашем муниципальном образовании в Порядке распоряжения муниципальным имуществом или ином подобном муниципальном правовом акте для внесения такого рода изменений (касающихся целевого использования арендованного имущества) установлен преддоговорной императивный порядок, в частности, включающий себя издание постановлений (распоряжений) о предоставлении в аренду, а также включающий в себя публичные процедуры (такие как конкурс, аукцион) — то в таком случае действительно необходимыми будут указанные процедуры для всех арендаторов в подобной ситуации.

Таким образом, для понимания ситуации целиком надлежит видеть текст заключенного между вами и муниципалитетом договора аренды, видеть распоряжение о предоставлении вам в аренду помещения (если таковое принималось ОМСУ), а также знать содержание Порядка распоряжения муниципальным имуществом. Последний документ является публичным НПА и в вашем муниципальном образовании (как в администрации так и в Совете депутатов) вам должны по письменному запросу выдать заверенную копию такого порядка, а также указать источник официального опубликования названного или аналогичного документа (НПА) и дать ссылку на решение Совета депутатов, такой порядок утвердившее.

  • 7,0 рейтинг
  • 853 отзыва

Жанна, добрый день!

Большое значение имеет, в каком порядке был заключен действующий договор аренды на данное нежилое помещение. Если договор аенды был заключен без проведения аукциона, то в этом случае изменение целевого назначения объекта нежилого фонда, занимаемого на правах арены производится в порядке, предусмотренном нормативными актами муниципального образования, как правило с получением решения уполномоченного органа на изменение целевого назначения нежилого помещения.
Уточните, на каком основании и в каком порядке с вами был заключен договор аренды.

Если же ваш договор аренды был заключен по итогам аукциона, то в этом случае изменение существенных условий договора.

Согласоно требованию ст. 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Изменение целевого назначения договора аренды является изменением существеннх условий договора, которые были согласованы в момент заключения договора аренды по итогам аукциона (если договор аренды был заключен по итогам аукциона). В этом случае в соответствии с пп. 16) п. 40 и п. 98 Порядка, утвержденного Приказом ФАС от 10.02.2010 № 67 изменение существенных условий договора не допускается.a
В соответствии с Приказ ФАС России от 10.02.2010 N 67(ред. от 24.12.2013)«О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса»(вместе с «Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества»)(Зарегистрировано в Минюсте России 11.02.2010 N 16386)
40. Конкурсная документация, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении конкурса, должна содержать:
16) указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в пункте 98 настоящих Правил, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается;
98. Договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. При заключении и (или) исполнении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса, но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.

Таким образом, ответ на ваш вопрос зависит от того, в каком порядке был заключен ваш договор аренды.

Правила проведения аукциона на право аренды земли и порядок заключения договора

В соответствии с действующим законодательством решение о передаче в аренду земли, относящейся к государственной или муниципальной собственности, должно приниматься на основании результатов аукциона. В связи с этим у граждан и юридических лиц возникают следующие вопросы – кто может участвовать в подобных торгах? Что для этого нужно? Как выглядит порядок проведения аукциона и выбор победителя? и т.д. Во всем этом поможет разобраться настоящая статья.

Правила проведения торгов за возможность заключения договора об использовании земли

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), договор аренды на землю, собственником которой является государство или муниципалитет, заключается на торгах, которые организуются в форме аукциона. В данном случае действуют следующие общие правила:

  • аукционы проводятся в открытой форме;
  • в лице организатора подобных торгов может выступать собственник такого имущества (государство), орган исполнительной власти конкретного субъекта РФ, представитель местного самоуправления и др.;
  • по решению организатора аукциона полномочия по его подготовке и проведению (составление документов, публикация извещений и т.д.) могут быть переданы сторонней организации на основании заключенного договора;
  • за организатором сохраняются права и обязанности (независимо от того, кто выполнял функции по подготовке и реализации мероприятия);
  • организация, которая была привлечена для проведения такого аукциона, не может одновременно выступать его участником;
  • в отношении юридических лиц или граждан может быть установлено требование о внесении задатка для участия в торгах, размер которого устанавливается организатором;
  • два и более земельных участка, являющихся государственной или муниципальной собственностью, не могут быть объединены в один лот аукциона.

Кто и на каком основании может участвовать?

Согласно п. 23 раздела IV Приказа Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 года № 67 участниками аукциона на право заключения договора аренды в отношении государственной земли могут выступать:

  • любые юридические лица (независимо от формы собственности, территории нахождения, а также происхождения капитала);
  • все физические лица;
  • индивидуальные предприниматели.

Таким образом, в настоящее время не требуется наличие каких-либо особых оснований для принятия участия в подобных торгах. Исключением являются только те случаи, когда речь идет о комплексном освоении территории. В данной ситуации участвовать в аукционе имеют право только юридические лица.

Помимо вышеизложенного, все претенденты должны отвечать следующим требованиям:

  • представить полный пакет необходимой документации;
  • внести задаток (если в условиях обозначено такое требование);
  • строго соблюдать условия заявки на участие (например, если участник предложит цену за аренду ниже изначально объявленной, он не будет допущен к аукциону);
  • в случае, если торги организуются только для представителей малого и среднего бизнеса, то претендент обязательно должен относится к такой категории организаций.
Читать еще:  Можно ли расторгнуть договор аренды

Какие документы нужны?

Полный перечень бумаг, которые потребуются потенциальному арендатору для участия в аукционе представлен в п. 1 ст. 39.12 ЗК РФ, согласно этому списку сюда входят следующие документы:

  • заявление на участие в торгах, соответствующее форме, указанной в извещении;
  • ксерокопии документов, удостоверяющих личность (в случае, если заявителем является гражданин России);
  • нотариально заверенный перевод справки о государственной регистрации юридического лица (в случае, если участником торгов желает быть иностранная организация);
  • бумага, подтверждающая уплату задатка, оформленная в виде соглашения о его внесении.

Дополнительно представителям малого и среднего бизнеса необходимо будет также представить выписку из соответствующего реестра, подтверждающую принадлежность к данной категории организаций.

Прием документов на участие в аукционе за право заключения договора аренды в отношении государственной земли заканчивает за 5 дней до его начала.

Составление заявки на участие

Если проанализировать содержание ст. 39.12 ЗК РФ, то можно выделить следующие общие правила направления заявки на участие в торгах:

  • должна быть представлена организатору аукциона согласно форме, обозначенной в извещении;
  • в заявке обязательно указываются платежные реквизиты заявителя для возврата задатка (в случае, если он не выиграет торги);
  • заявитель может подать только одну заявку на участие;
  • если срок ее направления не соответствует установленному законодательством, то она возвращается претенденту в тот же день;
  • заявитель может отозвать направленную заявку, однако сделать это можно до окончания периода ее приема.

В целом же при составлении документа, инициирующего желание принять участие в таком аукционе, в его содержание должны быть включены следующие сведения:

  1. Номер и дату, направленного извещения.
  2. Название организации либо ФИО гражданина, желающего заключить договор аренды государственной или муниципальной земли.
  3. ФИО и реквизиты доверенности, выданной представителю для осуществления действий от имени заявителя (при необходимости).
  4. Выражение согласия на принятие участия в торгах (тут также следует указать кадастровый номер земельного участка, адрес, разрешенное использование и категорию, к которой относится земля).
  5. Согласие на внесение задатка с указанием банковских реквизитов в случае его возврата.
  6. Пометка о том, что заявитель уведомлен о времени отзыва заявки и дате проведение аукциона, ознакомлен с проектом договора и берет на себя обязательность заключить его в течение 5 дней после подписания соответствующего протокола (в случае, если выиграет аукцион).
  • Скачать бланк заявки на участие в аукционе на право аренды земельного участка
  • Скачать образец заявки на участие в аукционе на право аренды земельного участка

Когда заявитель не допускается?

В соответствии с п. 8 ст. 39.12 ЗК РФ заявитель не будет допущен к участию в аукционе при наличии следующих обстоятельств:

  • непредставление полного пакета документов, необходимых для участия, или же выявление факта подачи заявителем ложный сведений о себе;
  • невнесение задатка к моменту принятия решения о приеме либо отклонении поступивших заявок;
  • подача заявки лицом, которое в соответствии с положениями действующего законодательства, не имеет права участвовать в подобных торгах (например, возбуждено дело о ликвидации организации, в ближайшее время планируется прекращение ее деятельности и т.д.);
  • если было обнаружено, что претендент на заключение договора аренды государственной земли числится в реестре недобросовестных участников аукциона.

Как определяют победителя?

Определение победителя торгов производится по следующему принципу (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ):

  • выигрывает аукцион организация (гражданин, ИП), которая предложила максимальную арендную плату за землю;
  • если речь идет об участке, предназначенном для комплексного освоения территории, то победителем становится участник, который предложит самый большой размер первого арендного платежа.

Итоги аукциона оформляются в рамках соответствующего протокола, один экземпляр которого направляется победителю, а второй остается у лица, занимавшегося организацией торгов.

Что если победитель уклонился от сделки?

Иногда происходят ситуации, когда победитель аукциона уклоняется от заключения договора аренды государственной земли либо вовсе отказывается от предоставленного права. В законе предусмотрены подобные случаи. Так, согласно п. 27 ст. 39.12 ЗК РФ победители, уклонившиеся от права заключения договора аренды в отношении земли, вносятся в специальную базу, которая имеет название – реестр недобросовестных участников торгов.

В данный реестр вносится следующая информация о победителе, отказавшемся выполнять условия аукциона (п. 29 ст. 39.12 ЗК РФ):

  • название и место нахождения организации или ФИО и адрес гражданина;
  • ИНН недобросовестного участника или же его аналог, действующий в другом государстве (если речь идет об иностранной организации);
  • точная дата и время проведения аукциона на право заключения договора аренды в отношении государственных земель;
  • дата внесения сведений в реестр.

Порядок составления и подписания договора

В течение 10 дней с момента оформления протокола об итогах аукциона уполномоченное лицо направляет в адрес победителя 3 копии проекта договора аренды земли, содержащего необходимые подписи. В свою очередь последний должен выполнить следующие действия:

  1. ознакомиться c договором;
  2. подписать все 3 эго экземпляра;
  3. отправить назад.

В случае, если документ (включая копии) не будет подписан по истечении 30 дней с момента его направления, то уполномоченный орган предложит его заключить другому участнику аукциона, сделавшему предпоследнее предложение по цене за аренду земли. В случае, если и это лицо не захочет подписывать договор, то тогда торги будут проведены повторно.

Задаток, внесенный победителем, не возвращается ему, однако засчитывается в счет платы за аренду земли (п. 21 ст. 39.12 ЗК РФ).

Как проводятся торги по инициативе местного самоуправления?

В случае, если инициатором проведения торгов будет выступать местное самоуправление, то все мероприятия будет проводиться следующим образом(п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ):

  1. Начинаться все будет с разработки и утверждения схемы расположения участка земли (в том случае, если он еще не выделен и в отношении него не был разработан проект межевания).
  2. Следующим этапом будет проведение кадастровых работ.
  3. Проведение кадастрового учета в отношении земельного участка, а также внесение сведений о собственнике в Росреестр. Все эти процедуры осуществляются на основании заявления уполномоченного органа государственной власти.
  4. Далее выносится решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земли, собственником которой выступает государство.
  5. Публикация извещения о предстоящем событии на официальном сайте РФ, предназначенном для размещения подобной информации. Сделано это должно быть за 30 дней до предполагаемой даты аукциона. Причем обязательно должен быть приложен проект договора аренды земельного участка.В извещение должна быть включена следующая информация:
    • сведения об лице, являющемся организатором торгов, а также уполномоченном органе с указанием реквизитов положительного решения о проведении аукциона;
    • адрес, день и время проведения мероприятия;
    • характеристика предмета сделки, его начальная цена и «шаг аукциона»;
    • порядок и форма подачи заявки;
    • размер задатка;
    • время действия договора аренды, а также ее ежегодная стоимость;
    • льготы по арендной плате согласно Закону «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ».
  6. Прием и рассмотрение заявок от претендентов, а также подготовка соответствующего протокола.
  7. Уведомление потенциальных участников аукциона о принятом решении. Это необходимо сделать в течении дня, следующего за подписанием протокола.
  8. Проведение аукциона, оформление протокола и его размещение на официальном сайте.
  9. Возврат задатков участникам, которые не выиграли право заключения договора аренды. Это должно быть сделано в течение 3 дней с момента подписания протокола.
  10. Подписание и направление проекта договора аренды (в 3 экземплярах) победителю аукциона.

По инициативе физического или юридического лица

Согласно действующему законодательству инициировать проведение аукциона на право заключения договора аренды земли, находящейся в государственной собственности, также могут и сами участники, то есть физические и юридические лица или ИП. В этом случае общий порядок проведения торгов будет иметь следующий вид (п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ):

    Заинтересованное лицо должно подготовить схему размещения участка земли (при необходимости).

Как это проходит в электронной форме?

В п. 1 ст. 39.13 ЗК РФ написано, что аукцион на заключение договора аренды в отношении земли, являющейся собственностью государства или муниципалитета, проводится в электронной форме. Исключением являются лишь те случаи, когда речь идет об участке, предназначенном для:

  • строительства жилья;
  • ведения личного хозяйства;
  • осуществления деятельности фермерским хозяйством и т.д.

В случае проведения электронного аукциона размещение на официальном сайте соответствующего извещения не требуется. При этом основным документом, регламентирующим порядок проведения торгов такой формы, является Закон РФ от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ.

Подытоживая вышесказанное можно отметить, что передача государственной земли в аренду осуществляется путем проведения торгов в виде аукциона. При этом инициировать данный процесс может как орган самоуправления, так и организации, физические лица (в том числе иностранные) или индивидуальные предприниматели.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector