Antaurus.ru

Все про Недвижимость
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Видео-блог Адвоката Мугина А.С.

ПОДПИСАТЬСЯ

Подписывайтесь на мой канал в Telegram

Я расскажу о последних новостях и публикациях.
Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!

10 Апрель 2012

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения. Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

— когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

— когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

— когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

— когда арендатор существенно ухудшает имущество;

— когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

— когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны. В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

Как расторгнуть договор аренды досрочно?

Договор аренды, как правовой документ, распространен среди физических лиц, а также различных предприятий.

Не всегда гражданин имеет возможность приобрести для себя жилую или нежилую недвижимость, поэтому возникает потребность в заключении договора аренды.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Но со временем появляется необходимость в досрочном расторжении имущества по инициативе одного из участников сделки. Рассмотрим, как правильно расторгнуть договор аренды досрочно.

Причины досрочного расторжения договора аренды

По итогам статистических исследований, арендатор и арендодатель нередко расторгают договор раньше обозначенного срока. Это касается как одной стороны, так и другой в равной степени. Ведь причины расторжения договора аренды могут возникнуть у обоих участников заключенного ранее соглашения.

Причины для подобных намерений могут быть самыми разнообразными. Но вне зависимости от мотива, каждый контрагент должен действовать строго по условиям, прописанным в гражданском законодательстве РФ. Арендатору и арендодателю необходимо изучить допустимые основания для старта процедуры расторжения, а также права и обязанности каждой из сторон.

Чтобы избежать возможных в будущем неурядиц можно на стадии подготовки всех необходимых бумаг для заключения договора прописать отдельным пунктом условия о досрочном прекращении правоотношений. Иначе участники соглашения могут попасть в длительное судебное расследование, которое, несомненно, повлечет за собой серьезные материальные затраты.

Зачем нужна регистрация договора аренды? Читайте здесь

Основания для досрочного расторжения договора аренды

Договорное соглашение оканчивает свое функционирование после оговоренного срока либо по инициативе одного из участников сделки. Так как в процедуре участвуют две стороны, досрочное расторжение договора аренды способно нарушить права одного из участников. В связи с этим узаконены возможные мотивы для расторжения соглашения.

Если время контракта по арендным отношениям не истекло, партнеры в праве расторгнуть обязательства друг с другом в исключительных случаях:

  • По достигнутому обоюдному согласию участников сделки;
  • По факту судебного порядка, ставшего инициативой одной из сторон;
  • По побуждениям арендатора или арендодателя, исходя из оснований, предусмотренных в подписанном ранее договоре.

Сложным станет обстоятельство, при котором один из участников не согласится аннулировать соглашение.

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Договор является сделкой между двумя контрагентами процесса. Законодательство предусматривает расторжение соглашения досрочного характера, исходя из оснований, представленных любым участником сделки. При нарушении условий, обозначенных в Гражданском кодексе РФ, а также иных причин, указанных в договорной части необходимо ссылаться на их наличие. (см. Как составить договор аренды)

Как арендатору досрочно расторгнуть договор?

Аннулирование сделки судебными органами становится возможным в случае, если арендодатель осуществляет деяния следующего характера:

  1. Переданное имущество не является пригодным для использования по причине, не зависящей от другой стороны;
  2. Отклонение от проведения ремонта, предусмотренного в соглашении;
  3. Отказ в передаче объекта имущества или вызывание преград для его непосредственного использования;
  4. Передача помещения с дефектами, знанием о которых передающее лицо обладало в полной мере.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Прервать действие договора в судебном порядке можно только в том случае, если арендатор совершил следующие деяния:

  • Использование переданного имущественного объекта с нарушениями условий соглашения. Обязательством арендатора является соблюдение всех условий, прописанных в договоре, иначе это может стать объективной причиной для расторжения соглашения.
  • Порча состояния имущества, находящегося в аренде, несогласованная перепланировка объекта. (см. Как узаконить перепланировку квартиры)
  • Задержка платежа на личный счет арендодателя более 2 месяцев подряд. В некоторых случаях, включенных в условия договора, достаточно будет одной просрочки платежа.
  • Отказ от проведения капитальных ремонтных работ, оговоренных в обязанностях договора. Срок для его проведения устанавливается при подписании договора аренды. При его отсутствии арендатор обязан проводить реставрацию в рациональные сроки.

Договор аренды может иметь предписания относительно любых причин и оснований для того, чтобы досрочно прекратить соглашение.

Как составить уведомление о расторжении договора аренды? Образец

Для того чтобы известить участника сделки о досрочном прекращении действия договора, второй участник обязан послать ему уведомление о расторжении договора аренды (образец). Эта процедура является обязательной, если решение принято. Невыполнение данного обязательства может повлечь за собой неприятные последствия, вплоть до обращения в суд другого участника за взысканием убытков.

На письмо контрагенту необходимо ответить в течение месяца с момента расписки в получении или же по факту прописанного срока в уведомлении.

Есть два способа доставки письма: лично в руки одной из сторон, а также при помощи почтового отделения. На заказном письме поставят штемпель и именно с этого числа и можно начинать отсчитывать срок, положенный для ответа.

Для предотвращения непринятия судом иска, не стоит пренебрегать отправкой письма партнеру.

Текст извещения условно делится на несколько фрагментов:

  1. Вводная часть, в которой указываются данные лиц, участвующих в сделке;
  2. Основа, с содержанием реквизитов расторгаемого договора аренды, причин и правовых оснований;
  3. Список уточняющих деталей, таких как предполагаемое число расторжения договора;
  4. Дата и подпись дня, когда уведомление было составлено.

Уведомление о расторжении договора аренды необходимо занести в журнал исходящей документации, присвоив ему личный регистрационный номер.

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды. Образец

Расторгнуть договор можно, подписав соглашение о досрочном расторжении договора аренды с обеих сторон. Форма не регламентирована определенными нормативными документами, но в нем должны быть указаны:

  • Дата и местоположение при составлении соглашения;
  • Уточнение моментов договора, в соответствии с самим актом;
  • Указание дня, с которого все договоренности по условиям сделки прекращают свое функционирование;
  • Отметка о том, что участники не имеют друг к другу жалоб и притязаний относительно объекта жилого или нежилого имущества;
  • Засвидетельствование передачи предмета с приложенным актом приема–передачи;
  • Реквизиты арендатора и арендодателя, их печати и подписи с расшифровкой.

Данная бумага издается в двух копиях, для каждого из участников.

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры. Обзор способов досрочного расторжения для арендатора и арендодателя.

Никто не застрахован от наступления необходимости в досрочном расторжении договора аренды жилья. Поэтому крайне важно знать, каким образом следует действовать в подобной ситуации, чтобы избежать лишней потери времени и финансов.

В представленной статье мы подробно расскажем о порядке расторжения по инициативе каждой из сторон и необходимых процедурах, которые следует соблюдать.

○ Причины расторжения договора.

Соглашение об аренде жилья считается расторгнутым, если истек срок его действия. При этом закон допускает, что договор может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон.

Так, если срок действия арендной сделки не истек, она может быть расторгнута по следующим основаниям:

  • Обоюдное соглашение участников о расторжении.
  • По желанию одной из сторон в судебном порядке по причинам, предусмотренным законодателем (ст. 619-620 ГК РФ).
  • По желанию одной из сторон по причинам, прописанным в тексте соглашения.

Самым простым случаем является расторжение по согласию сторон, когда ни один из участников не предъявляет претензии другому и дело не требует привлечения третьих лиц. Сложнее обстоят дела, когда прекращения соглашения требует одна сторона, в то время, как другая не согласна с подобным требованием. В этом случае необходимо действовать по определенному алгоритму, который позволит существенно сэкономить время.

○ Досрочное расторжение договора арендатором.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, квартиросъемщик может потребовать досрочно прекратить соглашение, если хозяин:

  • Не дает возможности в полной мере использовать переданное ему имущество.
  • Предоставил в пользование имущество, у которого обнаружились недостатки, которые были не замечены арендатором во время первичного осмотра и о которых он не был предупрежден владельцем жилья.
  • Не делает квартиру пригодной для жилья, проводя необходимый ремонт в установленные договором либо законом сроки.
  • Представил имущество, которое пришло в состояние, непригодное для использования не по вине арендатора.

Во всех этих случаях требование о досрочном прекращении соглашения со стороны квартиросъемщика является правомерным. Если собственник не согласен с этим, дело решается в судебном порядке.

✔ Порядок расторжения в суде.

Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.

Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.

  • «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ)».

В иске следует отразить:

  • Полное название судебного органа.
  • Личные данные сторон.
  • Существенные условия арендного соглашения.
  • Требование о прекращении договора.
  • Причины, по которым требуется расторжение.

К иску нужно приложить:

  • Копию арендного соглашения.
  • Чек об оплате госпошлины.
  • Доказательства нарушения своих обязательств ответчиком.

После проведенного судебного разбирательства, суд может вынести решение об удовлетворении просьбы о расторжении соглашения или отказать в иске. При несогласии с решением можно подать апелляцию в течение 30 календарных дней с даты его вынесения.

Если будет вынесено решение о прекращении договора, составляется акт на возврат имущества.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Если стороны согласны прекратить арендую сделку, им необходимо:

  • Составить соглашение о расторжении договора.
  • Составить акт передачи имущества.

Договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении. Так, если документ подписан 03.10, а в в тексте прописано, что соглашение прекращает свое действие с 13.10, то именно вторая дата станет моментом расторжения.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:

  • Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
  • Ожидает ответа 30 календарных дней.
  • Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.

Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре.

○ Досрочное расторжение договора арендодателем.

Возможность прекращения соглашения раньше оговоренного срока законодатель предусматривает большей частью для квартиросъемщика. Но при этом не исключается возможность хозяина также досрочно прерывать действие сделки, по основаниям, предусмотренным законом. Так, в ст. 619 ГК РФ указано, что собственник жилья вправе прекратить действие арендного соглашения, если жилец:

  • Систематически нарушает оговоренные в тексте договора правила пользования имуществом.
  • Наносить имуществу существенный вред.
  • Пропускает дату оплаты за проживание больше 2 раз подряд.
  • Не осуществляет ремонтные работы в сроки, установленные документом.

Важно учитывать, что инициировать процедуру расторжения арендодатель может только после уведомления жильца.

  • «Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ)».

✔ Порядок расторжения в суде.

Здесь арендодатель также направляет уведомление квартиросъемщику перед обращением в суд. Документ можно отправить по всем возможным адресам пребывания контрагента, но если среди них не будет адреса, по которому снимается жилье, требование об уведомлении будет считаться невыполненным, что повлечет за собой отказ в принятии иска. Таким образом, порядок действий арендодателя следующий:

  • Направление уведомления о намерении расторгнуть договор и ожидание ответа.
  • Составление и направление иска о прекращении сделки.
  • Участие в судебном разбирательстве.

Суд может удовлетворить иск или отказать в его исполнении.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Такое прекращение договора возможно, если у контрагента отсутствуют возражения по поводу расторжения сделки. В данном случае также составляется соглашение о прекращении арендных отношений и акт передачи имущества.

При отсутствии претензий участников друг к другу, соглашение считается расторгнутым, если они подписали перечисленные документы.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Стороны самостоятельно решают, какие причины могут являться достаточными для прекращения правовых отношений между ними, при условии, что они не противоречат закону. Так, если арендодатель посчитает, что наступило какое-либо основание, оговоренное в тексте документа, он вправе инициировать его расторжение. Для этого нужно:

  • Уведомить контрагента о своем намерении.
  • Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
  • Составить соглашение о прекращении договора.
  • Заключить акт передачи имущества и его оценки.

○ Уведомление о расторжении договора.

Информирование контрагента о намерении прекратить договор является обязательным, независимо от основания такого решения и инициирующей стороны. При этом если соглашение расторгается по обоюдному согласию сторон, данный шаг является только формальностью, которая не имеет существенного влияния на процедуру. Однако если другая сторона отказывается прекращать правовые отношения, несоблюдение условия уведомления может быть признано нарушением процедуры расторжения и привести к отказу в удовлетворении требования. Поэтому, собираясь направить уведомление о требовании прекратить арендную сделку, нужно помнить, что:

  • Документ должен быть направлен не позднее чем за 30 дней до даты расторжения, а в некоторых случаях, предусмотренных договором – не позднее, чем за 3 месяца.
  • Необходимо наличие доказательств о направлении уведомления, поэтому желательно отправлять его заказным письмом с описью.
  • В документе нужно обязательно отразить основание для расторжения со ссылками на его правомерность (соответствующие статьи ГК или пункты договора).

При направлении иска, следует приложить к нему копию уведомления и почтовый квиток об отправке.

○ Обоюдное соглашение о расторжении договора.

Если стороны не имеют претензий друг к другу, они могут досрочно прекратить арендные отношения, не привлекая третьих лиц. Для этого им нужно составить соглашение о расторжении договора, в котором нужно указать:

  • Личные сведения участников сделки.
  • Основания для прекращения арендного договора.
  • Дату расторжения соглашения.
  • Факт отсутствия претензий со стороны каждого контрагента.

Арендный договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении о расторжении.

Важно учитывать, что документ должен быть оформлен так же, как и договор аренды. Так, если первичное соглашение было заверено у нотариуса или зарегистрировано в Росреестре, документ о его расторжении должен быть оформлен в том же порядке.

Таким образом, досрочное прекращение арендного договора возможно как по инициативе собственника жилья, так и по желанию квартиросъемщика. Главным условием для этого является соблюдение законодательных норм и требований заключенного соглашения.

○ Советы юриста:

✔ Нужно ли регистрировать расторжение договора?

Если заключение арендного договора было зарегистрировано в Росреестре, его расторжение также должно быть отмечено в регистрирующем органе.

✔ Может ли суд назначить компенсацию?

Такое возможно в отдельных случаях. Например, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение договора. Или если квартиросъемщик осуществил ремонт, а арендодатель требует его досрочного выселения, суд может постановить необходимость компенсации со стороны хозяина жилплощади. Однако для этого необходимо представить доказательства проведения ремонтных работ: чеки о покупке стройматериалов, свидетельские показания и т.д.

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке рассказывает представитель адвокатского кабинета №2121 Клоповой Ирины Александровны.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Верховный суд указал на необходимость конкретных формулировок оснований досрочного расторжения договора аренды

Статьями 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания для досрочного расторжения в судебном порядке договора аренды, перечень которых может быть расширен по соглашению сторон.

Как показывает судебная практика, предоставленное право на расширение списка оснований досрочного расторжения договора аренды, стороны чаще пользуют неправильно. Обычно стороны устанавливаю в договоре условие, обязывающее инициатора расторжения договора уведомить об этом другую сторону за определенное количество времени, тем самым считая иные основания расторжения договора согласованными. А вот судебная практика так не считает.

Недавно судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации был рассмотрен спор между арендатором и арендодателем о досрочном расторжении договора аренды.

Как следует из принятых по делу судебных актов, 16.03.2005 между банком и обществом заключен договор аренды нежилого помещения (далее — договор), по условиям которого арендодатель (общество) предоставляет арендатору (банку) во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения, общей площадью 2 749,5 кв. м, расположенные на цокольном, первом, втором, третьем этажах здания, на срок аренды по 01.01.2021 (включительно).

В разделе 10 договора стороны согласовали условия досрочного расторжения договора.

В пункте 10.1 договора, стороны установили, что невыполнение арендатором или арендодателем полностью или частично условий договора является основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке.

В пунктах 10.2. и 10.3. договора стороны установили конкретные основания для расторжения договоров аренды при нарушении обязательств как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя. Так, например в п. 10.3. договора были предусмотрены следующие основания для досрочного расторжения договора со стороны арендатора, а именно: в случае непредставления арендодателем помещения в установленный срок и создание препятствий со стороны арендодателя в пользовании или ограниченном пользовании помещением, оборудованием.

В пункте 10.5 договора стороны согласовали, что «в случае досрочного расторжения договора по основаниям иным, чем указано в пунктах 10.2 — 10.3, стороны обязаны письменно предупредить о предстоящем расторжении заблаговременно за один год до расторжения». Именно этот пункт договора и общая формулировка, явилось основанием для судебного спора.

В период действия договора аренда, в связи с экономическими обстоятельствами и проведением реформирования свой филиальной сети, арендатор утратил интерес в использовании помещения, и направил арендодателю уведомление о предстоящем расторжении договора аренды в соответствии с условиями заключенного договора. Однако арендодателя не усмотрел из уведомления Банка и договора аренды оснований к его досрочному расторжению.

В связи с чем, арендатор обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 30.05.2014 года по делу № А08-7981/2013, исковые требования арендатора были удовлетворены.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон, указанный в ГК РФ (ст. ст. 619 и 620), не является исчерпывающим, а стороны спорного договора изъявили свою волю на возможность расторжения договора аренды по иным основаниям при условии уведомления об этом контрагента не менее чем за один год, предусмотрев возможность расторгнуть договор по заявлению не только арендодателя, но и арендатора.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2014 года, решение Арбитражного суда Белгородской области отменено, в удовлетворении исковых требований арендатора отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 22.01.2015 года, постановление арбитражного апелляционного суда оставлено без изменения, а кассационная жалоба – без удовлетворения.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что пункт 10.5 договора не содержит конкретного перечня иных оснований, не указанных в пунктах 10.2, 10.3 договора, для расторжения договора, в связи с чем сторонами не согласована возможность безосновательного досрочного расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок, по инициативе арендатора.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, арендатор обратился с кассационной жалобой в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ.

Определение судьи Верховного Суда Российской Федерации Козловой О.А. от 29.06.2015 кассационная жалоба банка передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2014 и Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22.01.2015 по делу № А08-7981/2013 Арбитражного суда Белгородской области оставлено без изменения, а кассационная жалоба — без удовлетворения.

По мнению коллегии, согласно абзацу второму подпункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, истолковав пункт 10.5 договора с соблюдением положений статьи 431 Кодекса, пришли к правильному выводу о том, что названный пункт договора не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора.

Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске, исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора (статья 421 Кодекса).

Арендодатель и арендатор не достигли соглашения о расторжении договора по иным основаниям, чем это предусмотрено в пунктах 10.2 — 10.3 договора, поэтому подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Кодекса не подлежит применению.

Читать еще:  Продажа договоров аренды под вырубку леса
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector