Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Одностороннее внесудебное расторжение договора аренды

Одностороннее внесудебное расторжение договора аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке — всегда ли это возможно и при каких условиях?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке, если в нем содержится условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Такое условие закону не противоречит.
В отсутствие данного условия договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда.

Обоснование вывода:
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение по общему правилу возможно только в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ).
Однако законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и прекращение обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором.
Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону. Если заключенный на определенный срок договор аренды не содержит положений, допускающих односторонний отказ от его исполнения, он может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда (п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ).
Сказанное подтверждается и судебной практикой (п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановления Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. N 13057/09, от 9 сентября 2008 г. N 5782/08).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Можно ли в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды помещения? И нужно ли обращаться в суд, если арендатор не подписывает акт возврата помещения?

Можно ли в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды помещения?

Здравствуйте. Заключен договор аренды помещения на срок менее года. Арендатор неоднократно нарушает условия об оплате. Оплата происходит лишь после написания предсудебных уведомлений, и потом все по новой. На настоящий момент задолженность более, чем за месяц. Арендатор не появляется. Хотим расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, чтобы перестала начисляться арендная плата.Такое расторжение оговорено в условиях договора. Уведомления о расторжении направлялось при первом факте неоплаты, но когда оплачивал не расторгали. И вот в июне направили и претензию, и уведомление о расторжении. Хотим расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке. Возможно ли это? И нужно ли обращаться в суд, если арендатор не подписывает акт возврата помещения?

Ответы юристов ( 3 )

Да, согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ,

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор в том числе, но не ограничиваясь более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Вами письменное предупреждение направлено, однако объект не сдается.

Вам следует обратиться в суд с иском о расторжении договора, взыскании арендной платы, неустоек и обязании Арендатора сдать объект аренды и подписать соответствующие документы.

Читать еще:  Аукцион аренда лесных участков

Согласно действующему законодательству, расторжение договора аренды в одностороннем внесудебном порядке возможно только в отношении договоров, заключенных на неопределенный срок. В остальных случаях, арендодатель обязан обратиться в суд. Это регулируется рядом статей ГК (310, 450,619-620, 610).

а если в подписанном договоре предусмотрен односторонний порядок расторжения во внесудебном порядке?

Это не противоречит Гражданскому кодексу, такое условие может быть включено в договор и он будет считаться расторгнутым.

Но если Арендатор не возвращает Вам имущество, то согласно ст. 622 ГК РФ, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

То есть, вам все равно придется обратиться в суд.

Мы не хотим взыскивать неустойку и остальные платежи. Основной долг уже взыскивается по суду. Встал вопрос только с не возвратом

Это должно быть одним из исковых требований: обязать возвратить арендованное имущество в связи с расторжением договора аренды с такого-то числа на основании такого-то уведомления.

Алена, иск подан только о взыскании долга? Если отдельного искового требования о возврате не было заявлено, Вы вправе обратиться с виндикационным иском, то есть с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, на основании того, что договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке, но арендатор не возвращает объект аренды.

Возможно ли это? И нужно ли обращаться в суд, если арендатор не подписывает акт возврата помещения?

Вам надо будет расторгать договор через суд. Ст. 619 ГК РФ

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

Так что сейчас направляйте предупреждение. В случае не оплаты более двух подряд раз подавайте иск в суд. Если сейчас подавать иск, то может встать вопрос может в том, что оплата фактически была у Вас всё-таки после предупреждений, соответственно арендатор исполнил-таки обязательство. А закон говорит именно о не оплате в целом, а не пропуске срока оплаты.

Читайте внимательно. Претензии и уведомления направлялись

«И вот в июне направили и претензию, и уведомление о расторжении. Хотим расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке».

Договором односторонний внесудебный порядок расторжения предусмотрен, арендатор тольк не подписывает акт возврата.

Одностороннее внесудебное расторжение договора аренды

Ситуация: В компанию VERDICTO обратился индивидуальный предприниматель, сдавший нежилое помещение в аренду коммерческой организации. Арендатор на протяжении нескольких месяцев не оплачивал арендные платежи. Тем самым, допустив просрочку продолжительностью более шести месяцев. Согласно условиям договора аренды, арендодатель вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, если арендатор не уплачивает арендную плату более месяца.

Вопросы:

  1. Вправе ли арендодатель расторгнуть договор аренды без обращения в суд?
  2. Должен ли арендодатель до направления уведомления о расторжении договора письменно предупредить арендатора о необходимости оплаты долга?

Ответ: арендодатель вправе расторгнуть договор аренды во ВНЕСУДЕБНОМ порядке, т.к. это прямо предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель до направления уведомления о расторжении договора аренды (в данном конкретном случае) обязан письменно предупредить арендатора о необходимости оплатить задолженность. Это связано с тем, что право арендодателя на расторжение договора обусловлено неоплатой арендных платежей.

Обоснование ответа: Статья 619 Гражданского кодекса РФ перечисляет перечень конкретных правовых оснований для расторжения договора аренды судом по инициативе арендодателя. В соответствии с абз. 6 ст. 619 Гражданского кодекса РФ:

Договором аренды могут быть установлены и другие, кроме предусмотренных данной статьей, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ:

Договор может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Следует отметить, что п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ допускает возможность внесения в договор условия об одностороннем отказе от него по инициативе стороны. В этом случае отказ осуществляется во внесудебном порядке.

Таким образом, возникает вопрос: могут ли стороны внести в договор аренды условие о его расторжении во внесудебном уведомительном порядке? Будет ли это противоречить ст. 619 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которой договор аренды расторгается судом?

По этому вопросу позиции судов различны:

  1. Наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2009 № Ф09-586/09-С4 по делу № А76-5929/2008-12-365.
  2. Наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 13057/09 по делу № А40-87811/08-147-655.

Мы полагаем, что договор аренды все же может быть расторгнут во внесудебном порядке, если это указано в самом договоре. Такой вывод подтвержден нашим личным опытом участия в подобных спорах.

Читать еще:  Перевод участка из аренды в собственность

Арендодатель был вправе расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке, если Арендатор не оплатил арендную плату в течении одного месяца (п. 9.2. Договора)

Решение Арбитражного суда Московской области по делу № А41-25820/2015

Однако необходимо знать, что до расторжения договора (в т.ч. во внесудебном порядке) необходимо уведомить арендатора о своем намерении расторгнуть договор.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ

Неисполнение этого процедурного требования не позволит считать договор расторгнутым, когда его расторжение зависит от надлежащего исполнения второй стороной своих обязанностей по договору. Таким образом, вне зависимости от того, согласована ли сторонами возможность расторжения договора аренды во внесудебном порядке, инициатору расторжения договора следует предупредить вторую сторону о своем намерении расторгнуть договор в случае неисполнения виновником своего обязательства в разумный срок.

На невозможность рассмотрения судом спора о расторжении договора до представления доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с Ответчиком, указано также в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Нужна консультация? Оставьте заявку

Расторжение договора во внесудебном порядке

Контрагент не выполняет обязательства по договору — как быть? В ГК РФ, в нормах, регулирующих конкретные виды отношений — аренду, подряд, поставку и т. д., — прописана возможность отказаться от договора, но только в строго определённых случаях. Кроме того, не каждому предпринимателю нравится перспектива ходить по судам.

Дело в том, что большинство предпринимателей прекрасно знают специальную часть ГК РФ, а общую, первую, часть знают гораздо меньше. Между тем именно на основании общих норм можно расторгнуть договор во внесудебном порядке, причём это возможно даже до того, как будет допущена просрочка поставки, перечисление денег и т. д.

Есть общее правило, установленное статьёй 450 ГК РФ: для досрочного расторжения договора необходимо или соглашение сторон, или обращение в суд (ст. 450 ГК РФ).

Заметим, что в ГК РФ нет такого понятия — «внесудебное расторжение договора». Официальное название данной процедуры — «отказ от договора».

Так вот, отказ от договора возможен, если это прямо предусмотрено соглашением сторон или законом. Например, в случае если продавец отказался передать покупателю проданный товар, то покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (п. 1 ст. 463 ГК РФ).

Как правило, в договорах крайне редко оговаривают возможность одностороннего отказа. Нормы же ГК РФ, регулирующие отдельные виды договоров, разрешают расторжение договора далеко не во всех случаях нарушения обязательств, что ставит добросовестную сторону в трудное положение.

Так, к примеру, если грузоотправитель своевременно не оплатил перевозку груза водным транспортом, то ни ГК РФ, ни Кодекс внутреннего водного транспорта не позволяют перевозчику отказаться из-за этого от исполнения договора. Получается, что если такое право не закреплено и в договоре, то перевозчику остаётся лишь идти в суд доказывать, что отправитель допустил существенное нарушение (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ)?

Нет, есть как минимум два варианта.

Вариант 1: отказаться от принятия исполнения и потребовать возмещения убытков, если исполнение утратило интерес вследствие просрочки должника (п. 2 ст. 405 ГК РФ).

Вариант 2: сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению, если исполнение обязательства, обусловленное договором, произведено не в полном объёме (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Отказ от исполнения договора возможен как при просрочке исполнения, так и при неполном исполнении должником. Это санкция за неисполнение обязательства.

Поскольку закон прямо не обязывает обращаться в суд для реализации этой санкции, то в данном случае законодатель имел в виду именно внесудебный порядок расторжения договора (аналогичные выводы содержатся, в частности, в постановлении Президиума ВАС РФ от 03.12.02 № 2430/02).

Вышеописанные нормы — пункт 2 статьи 328 и пункт 2 статьи 405 ГК РФ — применяются не всегда.

Ими можно воспользоваться в том случае, если в особенной части ГК РФ не установлено специальных правил, применимых к порядку расторжения договора.

Пример — специальный порядок расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ).

Установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Причём арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, имеется специальная норма о судебном порядке расторжения договора аренды, и в случае просрочки внесения арендной платы право на отказ от договора со ссылкой на пункт 2 статьи 405 ГК РФ не может быть реализовано.

Читать еще:  Договор аренды на определенный срок

Ещё один нюанс: если вы ссылаетесь на то, что исполнение утратило для вас интерес вследствие просрочки должника (п. 2 ст. 405 ГК РФ), то вы должны быть готовы доказать существенный характер допущенного нарушения. Если дело дойдёт до суда, то вам как стороне, отказавшейся от обязательств, придётся доказывать, в частности, что для вас сделка утратила экономическую цель. Это обязательно по общему правилу: каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (п. 1 ст. 65 АПК РФ).

Ещё одно основание для отказа от исполнения договора: его можно расторгнуть в случае, если становится очевидно, что исполнения не будет.

То есть не всегда обязательно ждать реального нарушения обязательства, если есть достаточные основания полагать, что неисполнение неизбежно.

В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Понятно, что это основание применимо только к тем договорам, срок исполнения которых исчисляется месяцами. Если обязательство должно быть исполнено за несколько недель, то проще дождаться просрочки, зафиксировать нарушение и отказаться от договора.

Однако предположим, что речь идёт о поставке оборудования под заказ, когда само исполнение ожидается, скажем, через три месяца. Если заказчик получает информацию о том, что поставка в означенный срок невозможна, то нет смысла ожидать, когда срок поставки будет сорван. Такое долготерпение может поставить под удар весь производственный процесс. И гораздо безопаснее расторгнуть договор и найти более надёжного поставщика.

Причём для того, чтобы иметь возможность отказаться от договора по причине того, что обязательство не будет исполнено в срок, необязательно, чтобы предполагаемое нарушение было неизбежным, — достаточно того, чтобы оно было весьма вероятным.

К примеру, если речь идёт о поставке оборудования из-за границы, то очевидно, что потребуется длительный срок на растаможку. Таким образом, если до истечения срока поставки остаётся неделя, то, скорее всего, обязательство по поставке не будет исполнено вовремя.

В этой ситуации покупатель вправе отказаться от договора, ссылаясь на предвидимое нарушение.

Следует заметить, впрочем, что судебной практики по этому поводу практически нет, поскольку отказ от договора при предвидимом нарушении весьма мало изучен.

Дело упрощается, если право на отказ при таких обстоятельствах установлено в законе. Так, применительно к подрядным отношениям, если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание её к сроку становится явно невозможным, то заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 715 ГК РФ).

При поставке товара ненадлежащего качества также возможно расторжение договора по причине просрочки исполнения, но при условии, что:

недостатки носят существенный характер;

покупатель потребовал замены товара.

Это следует из положений статьи 475 ГК РФ: «В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору».

Обязательство прекращается только при надлежащем исполнении (п. 1 ст. 408 ГК РФ).

Если должник не заменит товар в течение срока, установленного покупателем, последний может отказаться от договора, ссылаясь на то, что исполнение утратило для него интерес.

Очевидно также, что для отказа исполнения договора по этому основанию необходимо, чтобы нарушение являлось существенным.

Это следует из подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ: «По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной».

Предполагаемая просрочка должна быть длительной. Если есть подозрения относительно просрочки, но срок её незначителен, то нет оснований для отказа от договора.

Причём, делая вывод о предполагаемой просрочке, кредитору необходимо быть готовым предоставить объективную информацию, на основании которой делается вывод.

Так, пункт 2 статьи 328 ГК РФ говорит о том, что должны быть обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок.

Информация о предвидимом нарушении может поступить, например, из средств массовой информации, из опубликованной в надлежащем порядке финансовой отчётности и, разумеется, из деловой переписки. Так, письма, в котором должник сам указывает на предстоящую просрочку исполнения, будет достаточно для обоснования предвидимого нарушения.

ВАЖНО:

В ГК РФ нет такого понятия — «внесудебное расторжение договора». Официальное название данной процедуры — «отказ от договора».

Имеется специальная норма о судебном порядке расторжения договора аренды, и в случае просрочки внесения арендной платы право на отказ от договора со ссылкой на пункт 2 статьи 405 ГК РФ не может быть реализовано.

Если должник не заменит товар в течение срока, установленного покупателем, последний может отказаться от договора, ссылаясь на то, что исполнение утратило для него интерес.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector