Antaurus.ru

Все про Недвижимость
67 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Отличие концессии от аренды

Концессионное соглашение

Концессия (концессионное соглашение) — это форма государственно-частного партнёрства, в ходе которого происходит вовлечение частного сектора в целях повышения эффективности использования государственной собственности или привлечение бизнеса в сферу оказания услуг, которые обычно оказываемых государством, на взаимовыгодных условиях.

При такой форме сотрудничества происходит создание или осуществляется реконструкция за счет средств инвестора (или — совместно с концедентом) объектов, как правило, недвижимого имущества находящихся в государственной собственности

В ходе осуществления такого партнерства чего инвестор получает возможность эксплуатировать объект недвижимости на возмездной основе, получая доход в свою пользу.

Объекты концессионного соглашения

Объектами концессионного соглашения в первую очередь являются социально значимые объекты, которые не могут быть приватизированы, такие как аэродромы, железные дороги, объекты ЖКХ и другие инфраструктурные сооружения, а также системы общественного транспорта, объекты здравоохранения, образования, культуры и спорта.

Отметим, что вопреки распространенному заблуждению, объекты исключительных прав не могут являться объектом концессионного соглашения.

Типы концессионных соглашений

В международной практике выделяются следующие типы концессионных соглашений:

BTO (Build — Transfer — Operate) — «Строительство — передача — управление». При такой форме партнерства концессионер сначала строит объект, который потом передаётся государству (концеденту) в собственность сразу после завершения строительства. Далее происходит передача построенного объекта концендентом в эксплуатацию концессионеру;

BOT (Build — Operate — Transfer) — «Строительство — управление — передача». При такой форме концессионного соглашения концессионер осуществляет строительство и эксплуатацию объекта, в основном на праве собственности, в течение установленного срока действия соглашения. По истечении срока действия договоренностей объект передаётся концессионером государству;

ВООТ (Build — Own — Operate — Transfer) — «Строительство — владение — управление — передача». При такой форме сотрудничества осуществляется владение и пользование концессионером построенным им объектом на праве частной собственности в течение определённого срока действия соглашения. По истечении срока действия соглашения объект переходит в собственность государства;

ВОО (Build — Own — Operate) — «Строительство — владение — управление». В такой ситуации концессионер сначала строит объект и затем осуществляет последующую эксплуатацию, владея им на праве собственности. При этом срок действия владения и управления не ограничивается;

BBO (Buy — Build — Operate) — «Покупка — строительство — управление». При такой форме партнерства государство продаёт объект частному сектору, который делает необходимые усовершенствования для эффективного управления. Таким образом, продажа объекта проводится в целях восстановления или расширения существующего объекта..

Законодательное регулирование концессионных соглашений в Российской Федерации

В соответствии с федеральным законом «О концессионных соглашениях», по концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счёт создать и (или) реконструировать определённое этим соглашением недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), и осуществлять деятельность с использованием объекта концессионного соглашения.

В свою очередь, концедент обязуется предоставить концессионеру права владения и пользования объектом соглашения на срок, установленный этим соглашением. Концедентом выступает Российская Федерация, либо субъект федерации, либо муниципальное образование. Концессионером может быть индивидуальный предприниматель либо юридическое лицо.

Концессионер вкладывая средства в проект по концессионному договору, получает объект договора после его ввода в эксплуатацию и регистрации на него прав в качестве недвижимого имущества в управление (эксплуатацию) на платной основе с целью возмещения инвестиций. Доход от эксплуатации объекта соглашения, в зависимости от договоренности сторон, получает либо концессионер, либо концедент.

В первом случае инвестиции инвестора окупаются за счет эксплуатации объекта на платной основе, во втором — за счет платы концедента (бюджетных субсидий).

Отметим, что из перечисленных выше типов концессионных соглашений закон «О концессионных соглашениях» предусматривает только тип — BOT («Строительство — управление — передача»). При этом фактически используется тип — BTO («Строительство — передача — управление»).

Таким образом, в соответствии с условиями концессионного соглашения, концессионер – концессионер (хозяйствующий субъект) принимает на себя обязательство за собственные средства построить или реконструировать объект недвижимого имущества.

При этом в результате осуществления таких работ, когда определенный концессионным соглашением объект недвижимости будет построен или реконструирован, концессионер получает такое недвижимое имущество на определенный срок во владение и пользование от концедента с условием выплаты концеденту соответствующих платежей — концессионной платы.

Юридическая природа концессионного соглашения

Отметим, что данный договор считается смешанным договором, так как концессионное соглашение включает в себя элементы других договоров, такие как элементы договора строительного подряда и элементы договора аренды.

Таким образом, концессионное соглашение предполагает наличие нескольких сделок, которые осуществляются в строго определенной последовательности.

На первом этапе концедент предоставляет концессионеру недвижимое имущество. Таким имуществом может быть: земельный участок или объект строительства (здание или сооружение).

В зависимости от вида предоставленного недвижимого имущества и условий концессионного соглашения, концессионер принимает на себя обязательство построить на земельном участке здание или сооружение либо осуществить реконструкцию уже имеющегося объект недвижимого имущества.

На следующем этапе концессионер в своих целях использует построенный или реконструированный объект недвижимого имущества в течение всего срока, установленного договором.

По своей юридической природе концессионное соглашение является:

Консенсуальным договором. То есть концессионное соглашение вступает в силу с момента заключения, а исполняется уже после подписания договора.

Срочным договором. То есть концессионное соглашение всегда заключается на определенный срок.

Взаимным договором. Согласно условиям концессионного соглашения обе стороны договора имеют права и несут обязанности.

Возмездным договором. Условия сделки предполагают наличие материальной выгоды в результате исполнения концессионного соглашения у каждой из сторон.

Двусторонним договором. Условия сделки предполагают необходимость выражения согласованной воли обеих сторон для заключения договора, а также наличие прав и обязанностей двух равноправных сторон.

Существенные условия концессионного соглашения

Для концессионных соглашений законодательством предусмотрены определенные условия, по которым должно быть достигнуто согласие сторон, при отсутствии которых договор не может считаться заключенным. Федеральный закон «О концессионных соглашениях» называет такие условия существенными и относит к ним следующие условия:

Предмет концессионного соглашения;

Объект концессионного соглашения (его описание и состав);

Цели и срок использования объекта соглашения;

Порядок предоставления концессионеру недвижимого имущества, которое предназначено для осуществления деятельности, определенной соглашением сторон;

Обязанности сторон по осуществлению деятельности, которая предусмотрена соглашением;

Срок концессионного соглашения;

Иные существенные условия, предусмотренные законодательством.

Отметим, что перечень существенных условий является открытым.

Кроме существенных условий договора действующее законодательство устанавливает другие условия концессионного соглашения, которые в большинстве случаев предусматриваются в концессионном соглашении.

Такой перечень условий не является исчерпывающим, это означает, что стороны концессионного соглашения по своей воле могут включить в концессионное соглашение и иные условия. К ним относятся:

Порядок установления и изменения цен за выполненные работы, оказанные услуги и произведенную продукцию.

Объемы выполнения работ, оказания услуг, производства продукции при осуществлении деятельности, которая предусмотрена концессионным соглашением.

Обязанности концессионера по реализации выполненных работ, оказанных услуг, произведенных товаров на внутреннем рынке в течение срока, предусмотренного соглашением сторон.

Объем денежных средств, который подлежит инвестированию со стороны концессионера в процесс создания либо реконструкции объекта недвижимого имущества согласно условиям концессионного соглашения.

Срок сдачи в эксплуатацию объекта недвижимого имущества согласно условиям концессионного соглашения, с предусмотренными в договоре техническими и экономическими показателями.

Срок концессионного соглашения

Концессионное соглашение является срочным договором.

Срок действия концессионного соглашения устанавливается соглашением сторон, с учетом срока возведения или реконструкции объекта недвижимого имущества согласно условиям концессионного соглашения, а также с учетом суммы денежных средств, инвестируемых в создание или реконструкцию такого объекта недвижимости.

Кроме этого, учитывается срок окупаемости инвестированных денежных средств и другие обязательства сторон по договору.

Ответственность сторон концессионного соглашения

Концессионер несет ответственность перед концедентом при возведении либо реконструкции объекта недвижимого имущества согласно условиям концессионного соглашения за допущенное нарушение:

требований, предусмотренных договором;

требований проектной документации;

иных обязательных требований.

При нарушении установленных концессионным соглашением требований концедент вправе требовать от концессионера устранения такого нарушения безвозмездно и в сроки, установленные концедентом.

Концедент также вправе потребовать от концессионера возмещения причиненных убытков, если:

такие нарушения являются существенными;

или нарушение установленных требований не было устранено в установленный концедентом разумный срок.

Отметим, что за качество возведенного или реконструированного объекта недвижимого объекта концессионер несет ответственность перед концедентом в течение срока, предусмотренного концессионным соглашением.

Если же такой срок не установлен, то в этом случае концессионер несет ответственность перед концедентом в течение 5 лет с момента передачи объекта недвижимости.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Отличие концессии от аренды

Отношения, возникающие в связи с подготовкой, заключением, исполнением и прекращением концессионных соглашений регулируются Федеральным законом от 21.07.2005 г. № 115‑ФЗ «О кон­цессионных соглашениях (о кон­цессионных договорах, заключаемых с российскими и иностранными инвесторами)».

Концессионное соглашение представляет собой смешанный гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением имущество (недвижимое имущество или недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой и предназначенные для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением) (далее — объект концессионного соглашения), право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности (ст. 3 Федерального закона от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» (далее — Закон № 115-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закона № 115-ФЗ, к реконструкции объекта концессионного соглашения относятся мероприятия по его переустройству на основе внедрения новых технологий, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым более производительным оборудованием, изменению технологического или функционального назначения объекта концессионного соглашения или его отдельных частей, иные мероприятия по улучшению характеристик и эксплуатационных свойств объекта концессионного соглашения.
В свою очередь, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Читать еще:  Регистрация договора аренды в егрн

Как видно из вышеприведенных определений, а также из ст. 614 ГК РФ и ст. 7 Закона № 115-ФЗ концессионер так же, как и арендатор имущества, получает права владения и пользования этим имуществом и обязуется вносить за пользование им определенную плату. Однако концессионер, помимо вышеуказанной обязанности, несет обязанность по созданию или реконструкции самого объекта концессионного соглашения (п. 1 ч. 2 ст. 8 Закона № 115-ФЗ), на который он получает права владения и пользования, а также обязанность по осуществлению деятельности с использованием этого объекта (п. 3 ч. 2 ст. 8 Закона № 115-ФЗ).

Этим концессионное соглашение существенно отличается от договора аренды, согласно которому арендатору во временное владение и пользование всегда передается готовое имущество, а в его обязанности входит лишь его текущий (а в случаях, предусмотренных законом или договором — и капитальный) ремонт (ст.ст. 611, 612, 616 ГК РФ).

Кроме того, арендатор не должен в обязательном порядке использовать арендованное им имущество. На него возлагается лишь обязанность соблюдать при пользовании им пределы, установленные договором аренды и назначением этого имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Тогда как концессионер в силу п. 3 ч. 2 ст. 8 Закона № 115-ФЗ не может приостановить деятельность, осуществляемую им с использованием объекта концессионного соглашения, или прекратить ее без согласия концедента.

Помимо приведенных отличий, существуют также отличия как по кругу лиц, которые могут заключать договор аренды и концессионное соглашение, так и по составу имущества, являющегося предметом этих договоров.

Так, если субъектный состав договора аренды ограничен лишь тем, что арендодателем по такому договору может выступать только собственник имущества, либо лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ), то в концессионном соглашении на стороне концедента могут выступать только Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, а на стороне концессионера — индивидуальные предприниматели и юридические лица (ст. 5 Закона № 115-ФЗ). Причем последние могут выступать в качестве концессионера как единолично, так и действуя совместно по договору простого товарищества.

Объектом аренды могут являться любые вещи, которые не теряют своих естественных свойств в процессе их использования, за исключением тех, сдача в аренду которых ограничена или запрещена (п. 1 ст. 607 ГК РФ). В то время как по концессионному соглашению согласно ст. 3 Закона № 115-ФЗ может передаваться лишь недвижимое имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности и относящееся к видам имущества, перечисленным в ст. 4 этого же Закона. Движимое имущество может быть объектом концессионного соглашения только в том случае, если оно технологически связано с недвижимым и предназначено для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением.
К основным особенностям концессионного соглашения федеральный закон о концессионных соглашениях относит следующие его черты.

Во-первых, продукция и доходы, полученные концессионером в результате осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, являются собственностью концессионера, если концессионным соглашением не установлено иное (ч. 6 ст. 3).

Во-вторых, право собственности на объект концессионного соглашения принадлежит или будет принадлежать концеденту. Концессионер несет риск случайной гибели или случайного повреждения объектов концессионного соглашения, если иное не установлено концессионным соглашением (ч. 7 ст. 3). Однако имущество, созданное или приобретенное концессионером при исполнении концессионного соглашения и не являющееся объектом концессионного соглашения, является собственностью концессионера, если иное не установлено концессионным соглашением (ч. 8 ст. 3). Концессионер несет расходы по исполнению обязательств по концессионному соглашению, осуще­ствляет учет объекта соглашения на отдельном балансе и начисляет по нему амортизацию.

В-третьих, концессионер несет расходы на исполнение обязательств по концессионному соглашению, если концессионным соглашением не установлено иное (ч.10 ст. 3). Концессионным соглашением на него может быть возложена обязанность застраховать объект недвижимости за свой счет.

В-четвертых, концедент вправе принимать на себя часть расходов на создание и (или) реконструкцию объекта концессионного соглашения, использование (эксплуатацию) объекта концессионного соглашения и предоставлять концессионеру государственные или муниципальные гарантии в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации. Размер принимаемых концедентом на себя расходов, а также размер, порядок и условия предоставления концедентом концессионеру государственных или муниципальных гарантий должны быть указаны в решении о заключении концессионного соглашения, в конкурсной документации, в концессионном соглашении (ст. 13).

В-пятых, права владения и пользования концессионера недвижимым имуществом, входящим в состав объекта концессионного соглашения, недвижимым имуществом, предоставленным концессионеру в соответствии с частью 9 настоящей статьи, подлежат государственной регистрации в качестве обременения права собственности концедента. Государственная регистрация прав владения и пользования концессионера таким недвижимым имуществом может осуществляться одновременно с государственной регистрацией права собственности концедента на такое недвижимое имущество (ст. 15).
В-шестых, размер концессионной платы, форма, порядок и сроки ее внесения устанавливаются концессионным соглашением в соответствии с решением о заключении концессионного соглашения. В случае, если концессионным соглашением в отношении объектов теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельных объектов таких систем предусматривается концессионная плата, размер такой платы не может превышать уровень, рассчитанный исходя из принципа возмещения концеденту расходов на уплату им в период срока действия концессионного соглашения установленных законодательством Российской Федерации обязательных платежей, связанных с правом владения объектом концессионного соглашения (часть 1.1 статьи 7).

Концессионная плата может быть установлена в форме:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно в бюджет соответствующего уровня;

2) установленной доли продукции или доходов, полученных концессионером в результате осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением;

3) передачи концеденту в собственность имущества, находящегося в собственности концессионера.

Концессионным соглашением может предусматриваться сочетание указанных форм концессионной платы.

В-седьмых, концессионное соглашение должно содержать следующие существен­ные условия:

1) обязательства концессионера по созданию и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения, соблюдению сроков его создания и (или) реконструкции;

2) обязательства концессионера по осуществлению деятельности, предусмотренной концессионным соглашением;

3) срок действия концессионного соглашения;

4) описание, в том числе технико-экономические показатели, объекта концессионного соглашения;

4.1) срок передачи концессионеру объекта концессионного соглашения;

5) порядок предоставления концессионеру земельных участков, предназначенных для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, и срок заключения с концессионером договоров аренды (субаренды) этих земельных участков (в случае, если заключение договоров аренды (субаренды) земельных участков необходимо для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением);

6) цели и срок использования (эксплуатации) объекта концессионного соглашения;

6.1) способы обеспечения исполнения концессионером обязательств по концессионному соглашению (предоставление безотзывной банковской гарантии, передача концессионером концеденту в залог прав концессионера по договору банковского вклада (депозита), осуществление страхования риска ответственности концессионера за нарушение обязательств по концессионному соглашению), размеры предоставляемого обеспечения и срок, на который оно предоставляется;

6.2) размер концессионной платы, форму или формы, порядок и сроки ее внесения, за исключением случаев, предусмотренных частью 1.1 статьи 7 настоящего Федерального закона;

6.3) порядок возмещения расходов сторон в случае досрочного расторжения концессионного соглашения;

6.4) обязательства концедента и (или) концессионера по подготовке территории, необходимой для создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения и (или) для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением;

6.5) объем валовой выручки, получаемой концессионером в рамках реализации концессионного соглашения, в том числе на каждый год срока действия концессионного соглашения, если объектом концессионного соглашения является имущество, предусмотренное пунктом 11 части 1 статьи 4 (системы коммунальной инфраструктуры и иных объектов коммунального хозяйства, в том числе объектов водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объекты, предназначенные для освещения территорий городских и сельских поселений, объекты, предназначенные для благоустройства территорий);

7) иные предусмотренные федеральными законами существенные условия.

В-восьмых, в случае, если при осуществлении концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, реализация концессионером производимых товаров, выполнение работ, оказание услуг осуществляются по регулируемым ценам (тарифам) и (или) с учетом установленных надбавок к ценам (тарифам) и объектом концессионного соглашения не являются объекты теплоснабжения, централизованные системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельные объекты таких систем, концессионное соглашение должно содержать обязательства по привлечению инвестиций в объеме, который концессионер обязуется обеспечить в целях создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения в течение всего срока действия концессионного соглашения, а также порядок возмещения расходов концессионера, подлежащих возмещению в соответствии с законодательством Российской Федерации в сфере регулирования цен (тарифов) и не возмещенных ему на момент окончания срока действия концессионного соглашения. При этом размеры обеспечения исполнения концессионером обязательств по концессионному соглашению определяются исходя из объема инвестиций, которые концессионер обязуется привлечь в целях реализации инвестиционной программы концессионера, утвержденной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации в сфере регулирования цен (тарифов), за исключением расходов, которые в соответствии с концессионным соглашением должны осуществляться за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации и за счет выручки концессионера, полученной от реализации производимых товаров, выполнения работ, оказания услуг, осуществляемых по регулируемым ценам (тарифам) и (или) с учетом установленных надбавок к ценам (тарифам).
В-девятых, правительство Российской Федерации утверждает примерные концессионные соглашения.

В-десятых, в случае, если при осуществлении концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, реализация концессионером производимых товаров, выполнение работ, оказание услуг осуществляются по регулируемым ценам (тарифам) и (или) с учетом установленных надбавок к ценам (тарифам), перечень создаваемых и (или) реконструируемых в течение срока действия концессионного соглашения объектов, объем и источники инвестиций, привлекаемых для создания и (или) реконструкции этих объектов, устанавливаются в соответствии с инвестиционными программами концессионера, утвержденными в порядке, установленном законодательствомРоссийской Федерации в сфере регулирования цен (тарифов) (п. 5 ст. 10).

Читать еще:  Как расторгнуть договор с арендодателем

В-одиннадцатых, концессионное соглашение заключается путем проведения конкурса на право заключения концессионного соглашения.
Конкурс на право заключения концессионного соглашения может быть:

— открытым — заявки на участие в данном конкурсе могут представ­лять любые лица;

— закрытым — заявки на участие в конкурсе могут представлять лица, которым направлены приглашения принять участие в таком конкурсе исходя из решения о заключении концессионного со­глашения.

Порядок участия в конкурсе регулируется Законом № 115-ФЗ.

Аренда муниципального имущества или концессия: что выбрать инвестору или муниципальным органам власти

Получить более подробную информацию по услугам в сфере концессий и заключения концессионных соглашений Вы можете здесь.

Ж.Р. Нигматуллина, старший консультант консалтинговой группы «Лекс»

Региональные власти и органы местного самоуправления озабочены выбором правовой формы использования муниципального имущества, относящегося к объектам коммунальной инфраструктуры. Знание принципиальных различий между арендой и концессией поможет органам местного самоуправления принять решение о делегировании частному бизнесу функции управления предприятием ЖКХ.

Несмотря на многообразие форм государственно-частного партнерства, Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде со­ действия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее — Федеральный закон № 185-ФЗ) предусматривает наличие на территории муниципального образования коммерческих организаций коммунального комплекса с долей участия в уставном капитале субъектов РФ и (или) муниципальных образований не более 25%. Они должны осуществлять производство товаров, оказание услуг по электро-, газо-, тепло-, водоснабжению, водоотведению, очистке сточных вод и эксплуатацию объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, если использование такими организациями объектов коммунальной инфраструктуры осуществляется на праве частной собственности, по договору аренды или концессионному соглашению.

Модель полной приватизации объектов коммунальной инфраструктуры представляется невыгодной для органов местного самоуправления, поскольку таит угрозу потери их влияния на ситуацию в этой сфере. Отношения с частным бизнесом, привлекаемым к управлению объектами коммунальной инфраструктуры, в свете Федерального закона № 185-ФЗ строятся на базе договоров долго- или краткосрочной аренды. В редких случаях используются концессионные соглашения.

Рассматриваемые договоры заключаются для разных целей. Договор аренды применяется для передачи имущества во временное владение и пользование либо только во временное пользование. При этом арендатор временно нуждается в имуществе или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодателю, в свою очередь, это имущество не нужно, либо он желает извлечь прибыль из его передачи во временное пользование другому лицу. При этом объект окупается и возвращается собственнику в натуральной форме.

Концессионное соглашение заключается ради эффективного использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности; повышения качества товаров, работ и услуг, предоставляемых потребителям; создания и реконструкции объектов за счет средств частного инвестора.

Следующим критерием различия между договорами аренды и концессии является субъектный состав. Статьей 608 ГК РФ за креплено общее правило, в соответствии с которым арендодателями могут быть собственник имущества либо лицо, управомоченное законом или уполномоченное собственником на сдачу имущества в аренду.

Заключать договоры аренды могут как соответствующий орган по управлению муниципальным имуществом (чаще всего по результатам конкурса), так и унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения, а также муниципальные учреждения. Таким образом, аренда не предполагает обязательного участия соответствующих органов управления в качестве стороны до говора аренды муниципального имущества, которое относится к объектам коммунальной инфраструктуры, и представляет собой форму опосредованного участия муниципалитета в гражданских правоотношениях.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 21.07.2005 № 115-ФЗ (далее — Федеральный закон № 115-ФЗ) сторонами концессионного соглашения являются концедент концессионер, т. е. концессионное соглашение всегда имеет особый субъектный состав. В качестве концедента выступает публичный собственник — муниципальное образование, от имени которого выступает орган местного самоуправления. Это позволяет говорить о непосредственном участии муниципального образования в гражданском обороте. Более того, со 2 июля 2008 г. отдельные права и обязанности концедента могут реализовывать органы и юридические лица, уполномоченные концедентом в соответствии с федеральными законами, иными нормативно-правовыми актами Российской Федерации, законодательством субъектов РФ, нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления. Концедент должен известить концессионера о таких органах, лицах и об осуществляемых ими правах и обязанностях. В качестве концессионера могут выступать только определенные субъекты правоотношений.

Объектом договора аренды может быть не только недвижимое имущество, которое относится к категориям, перечисленным в ст. 4 Федерального закона № 115-ФЗ, но и любое другое неупотребляемое имущество, запрет или ограничения, на аренду которого не установлены законом (ст. 607 ГК РФ).

Интересна такая особенность концессионного соглашения, как обозначение в качестве объекта соглашения еще не существующего (будущего) имущества, которое концессионеру предстоит создать и за качество которого он отвечает. В связи с этим очевидна невозможность закрепления в концессионном соглашении обязанности концессионера вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормаль­ного износа, предусмотренного для арендатора ст. 622 ГК РФ. Договор аренды состоит в передаче арендатору во владение и (или) пользование уже существующего имущества. Однако в отношении последнего нет однозначного запрета изменять арендованное имущество. Статьей 622 ГК РФ закреплена возможность возврата имущества в том состоянии, которое обусловлено договором.

Статья 3 Федерального закона № 115-ФЗ предпола­гает, что имущество, пере­данное по концессионному соглашению или созданное в процессе его реализации, в любом случае «принадлежит или будет принадлежать» концеденту, что гарантирует сохранение права собственности на муниципальное имущество за муниципальным образованием и реализацию интересов населения соответствующей территории. По общему правилу аренда допускает возможность выкупа арендованного имущества, за исключением случаев, когда закон запрещает такой выкуп (ст. 624 ГК РФ).

Период действия концессионного соглашения определяется в интересах и концессионера, и концедента с учетом срока создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения, объема инвестиций и срока их окупаемости, а также других обязательств концессионера по концессионному соглашению. Статья 610 ГК РФ, относящаяся к сроку договора аренды, не содержит ссылок на какие-либо ориентиры при его определении, срок устанавливается соглашением сторон.

Между концессионным соглашением и договором аренды имеются и иные, не менее важные, отличия. Дополнительной гарантией прав потребителей коммунальных услуг является недопустимость изменения целевого назначения объекта концессионного соглашения, в то время как договор аренды допускает такое изменение путем внесения соответствующих условий (п. 1 ст. 615 ГК РФ). При отсутствии условий подобного рода арендатор должен использовать имущество в соответствии с его назначением.

Кроме того, в отличие от концессионного соглашения аренда не обязывает арендатора осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта соглашения, что не дает возможности эффективно реализовывать публичные интересы, так как хозяйственная деятельность арендатора (при отсутствии дополнительных условий в договоре) полностью зависит от его воли и заинтересованности в извлечении прибыли. Исходя из очевидной социально значимой мотивации концессионных отношении в сравнении с арендой муниципального имущества, закон стремится к исключению коллизий прав концессионера с правами третьих лиц на имущество, переданное в концессию. Поэтому концессионеру в принципе не может быть передан объект, обремененный правами третьих лиц, тогда как при аренде такое положение вполне возможно.

Сущность концессии состоит в создании и (или) реконструкции недвижимого имуще­ства за счет концессионера, возложении на него расходов на исполнение соответствующих обязательств и, соответственно, обязанности по проведению текущего и капиталь­ного ремонта. Таким образом, деятельность концессионера, в частности соблюдение сроков выполнения обязательств, не ставится в зависимость от соответствующих действий концедента, что в некоторой степени повышает ответственность первого по взятым на себя обязательствам и в то же время позволяет выполнять их в соответствии ее своими экономическими интересами.

Пункт 1 ст. 616 ГК РФ возлагает обязанность по проведению капитального ремонт; на арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Если же под капитальным ремонтом понимать восстановление частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого это имущество нельзя использовать по назначению, то можно предположить, что выполнение данного ре­монта арендодателем значительно повлияет на условия пользования арендованным имуществом и поставит их в зависимость от действий арендодателя, сроков и качества выполнения работ.

Дополнительной гарантией прав потребителей коммунальных услуг является недопустимость изменения целевого назначения объекта концессионного соглашения, в то время как договор аренды допускает такое изменение.

На договор аренды распространяется правило ст. 211 ГК РФ, в соответствии с которым риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не установлено в законе или договоре. Федеральный закон № 185-ФЗ в качестве общего правила закрепляет, что соответствующие риски лежат не на собственнике имущества, а на концессионере (п. 8 ст. 3). Это обусловлено более широкими полномочиями концессионера в отношении концессионного объекта, длительным сроком пребывания имущества в его пользовании.

Есть и еще одна обязанность концессионера, гарантирующая выполнение им условий соглашения. Это ввод в эксплуатацию созданного и (или) реконструированного объекта соглашения (п. 14 ст. 3), с которым также связывается появление у концессионера права на перемену лиц в обязательстве путем уступки требования или перевода долга с согласия концедента (п. 2 ст. 5 Федерального закона). В соответствии же с п. 2 ст. 615 ГК РФ возможен перенаем, т. е. арендатор с согласия арендодателя вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Если предположить, что договор аренды был заключен с согласованием обязанностей арендатора по улучшению, модернизации муниципального имущества, то отсутствие обязанности по введению новых объектов в эксплуатацию и возможность передачи прав и обязанностей по договору создает дополнительные возможности для нарушения прав муниципалитета и потребительских коммунальных услуг

Также необходимо отметить, что концессионер не вправе передавать в залог свои права по концессионному соглашению (п. 2 ст. 5 Федерального закона № 185-ФЗ) в отличие от арендатора, имеющего также возможность вносить арендные права в качестве вкладов в уставный капитал (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Это не создает дополнительных оснований для соблюдения баланса частных и публичных интересов, которые могут быть поставлены в зависимость от выполнения арендатором своих обязательств перед третьими лицами.

Читать еще:  Государственная регистрация аренды

Концессионное соглашение и договор аренды муниципального имущества, относя­щегося к объектам коммунальной инфраструктуры, могут иметь определенное сходство в том случае, если арендная плата устанавливается в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Однако из текста этой статьи следует, что такие затраты могут полностью покрывать размер арендной платы, т. е. заменять ее.

Объект, обремененный правами третьих лиц, в принципе не может быть передан концессионеру, тогда как при аренде такое положение вполне возможно.

Аренда имущества допускает возложение на арендатора затрат как форму арендной платы, а не как его самостоятельное обязательство перед арендодателем. Это означает, что возложение затрат может выступать как единственный вид арендной платы и не предполагать других платежей, сочетаться с иными видами платы либо вообще отсутствовать ввиду согласования сторонами иных форм оплаты по договору. Концессия же предполагает возложение соответствующих затрат на концессионера вне всякой зависимости, в т.ч. независимо от наличия закрепленной в договоре концессионной платы, которая не может заменить вложение капитала в объект недвижимости. Арендатор вносит плату за пользование имуществом в установленные сроки независимо от эффективности своей деятельности и от того, осуществляет ли он реальное использование вещи. Концессионер, исходя из толкования ст. 7 Федерального закона № 115-ФЗ, может не вносить концессионную плату в период создания и (или) реконструкции объекта до начала концессионной деятельности.

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что концессионное соглашение в отличие от договора аренды в большей степени позволяет учитывать частные интересы концессионера и публичные интересы концедента и потребителей коммунальных услуг. В связи с этим концессионное соглашение представляется более эффективной формой управления коммунальным имуществом муниципальных образований.

Контракт не для всех: почему концессию нельзя путать с госзаказом

Одобрение Арбитражным судом Москвы решения ФАС отменить состоявшийся концессионный конкурс на строительство автомобильной дороги Стерлитамак — Кага — Магнитогорск трудно считать отдельным эпизодом. Скорее это похоже на противодействие попыткам регионов развиваться за счет инвестиций в обход распределительной модели бюджетного финансирования.

Первая такая попытка была связана с массовой передачей в аренду объектов муниципальной инфраструктуры (систем водоснабжения, тепло- и электрических сетей) в 2003–2005 годах. Тогда было заключено около 150 договоров аренды, первоначально краткосрочной, но переводимой в долгосрочную по мере того, как частные инвесторы сами решали проблемы оценки и регистрации принадлежащего муниципалитетам имущества. В результате более 25 млн человек стали получать услуги от частных арендаторов муниципальной инфраструктуры (это больше, чем во всей Восточной Европе), в стране стали действовать девять компаний-операторов, был запущен ряд масштабных инвестиционных проектов. Развитие водоканала в Ростове-на-Дону, например, остается крупнейшим по размеру инвестиций проектом в этой отрасли в Восточной Европе.

Всему этому благоприятствовало то, что объект коммунальной инфраструктуры мог быть сдан в аренду без конкурса — просто решением муниципального совета. Конечно, процедура допускала возможность нарушений, злоупотреблений, передачи объекта в руки недобросовестного арендатора. История знает случаи расторжения аренды сразу же (как, например, компания РКС вышла из Волгограда), а также случаи резкого увеличения инвестиционных рисков из-за поведения инвесторов, приходивших в этот бизнес на волне политической конъюнктуры с краткосрочными целями (что, например, помешало превратить тот же проект в Ростове в базу для создания мощного национального оператора).

ЕБРР, который имел растущий бизнес, связанный с муниципальным финансированием, обратил внимание ФАС на эти риски, и в 2006 году служба выпустила приказ, внедривший конкурс на заключение договора аренды, что затем было продублировано в концессионном законодательстве.

Должна ли существовать конкуренция в инфраструктуре — сложный вопрос. Но внедренная ФАС модель (конкурс на входе за право оказания услуг с использованием публичного имущества) не учитывала ни необходимости существенного бюджетного финансирования на подготовку этих конкурсов (для оценки и регистрации имущества), ни расходов на разработку долгосрочных программ, проектной, контрактной и конкурсной документации.

В результате до изменений, внесенных в концессионное законодательство в 2011 году, не было заметных новых конкурсов — ни арендных, ни концессионных, а количество операторов, ведущих деятельность больше, чем в одном городе (то есть конкурирующих), сократилось втрое. Но и сейчас массовость концессионных коммунальных конкурсов неизбежно приводит к большому количеству конкурсов с единственным участником.

Спрашивается, а был ли шанс? Например, в Великобритании рынок водоснабжения единовременно разделили более 15 региональных компаний. Между ними ведется так называемая сравнительная конкуренция по показателям технической и экономической эффективности. С ее учетом формируются среднесрочные бизнес-планы и тарифы. Кто проигрывает в конкуренции, неизбежно получает меньшую доходность, теряет в стоимости акций, становится целью для поглощений и привлекает капитал в реструктуризацию. И этот эффект воспроизводится не раз в 30–50 лет, как при конкуренции на входе, а раз в пять лет с нормальной сменой неэффективного собственника.

Вторая попытка регионов выйти за пределы распределительной модели бюджетного финансирования была связана с волной региональных законов об условиях участия регионов в проектах государственно-частного партнерства (ГЧП). Привлеченные успехами Санкт-Петербурга, где в 2008 году был принят специальный закон о реализации стратегических проектов развития, более 60 регионов без указки сверху последовали этому примеру.

К тому времени для развития инфраструктуры внедрялись концессии. Но, к сожалению, об этом не знал ЦБ, который задержался на шесть лет с перемещением концессионных кредитов из четвертой категории качества в намного более надежную вторую (с резервированием до 20% вместо 100%). Запущенная из лучших побуждений разработка рамки для региональных законов в итоге привела к созданию федерального закона о ГЧП 2015 года.

Закон был выстроен по наилучшим практикам, четко отличая государственный или муниципальный заказ от прочих видов договорных отношений с участием органов власти. Беда лишь в том, что он не заработал: до сих пор нет ни одного нового проекта, а все, что было до, — замерло.

Одна из причин — необходимость проверки так называемого сравнительного преимущества использования ГЧП по сравнению с госзаказом. Физическая способность Минэкономразвития обеспечить такую проверку в масштабах российского рынка вызывала вопросы, поэтому разработчики закона из Центра развития ГЧП предложили создать специальную ассоциацию со своим участием и под эгидой Торгово-промышленной палаты, которая выполняла бы соответствующие заказы. Возможно, это поможет решить проблему нехватки «мощности». А вот методическая неготовность к использованию этой процедуры остается. Предполагается давать финансовую оценку рискам своевременной (и в рамках сметы) реализации проекта при госзаказе и при ГЧП. Когда такая процедура внедрялась в Европе, для оценки рисков была собрана реальная статистическая база. В России за пять лет такая база данных не найдена и не собрана, методика предлагает интервальные оценки рисков на основе экспертного мнения. А где гарантия, что оно не предвзято?

Третья волна региональной инициативы — это проекты строительства автодорожной и социальной инфраструктуры с использованием платы концедента. Эту модель внедрили чиновники, пришедшие в Минтранс из Петербурга.

В западном опыте отличают концессию (окупаемость за счет коммерческих доходов) и ГЧП (окупаемость за счет платежей публичного партнера). Наш законодатель назвал концессию одной из форм ГЧП и определил ее специфику по праву собственности на объекты: в концессии оно у концедента (государства), а в ГЧП — у частного партнера. Фактически российская модель концессии с платой концедента — это ГЧП в западном понимании. Такая модель нужна для проектов, где нет достаточных или вообще нет коммерческих источников окупаемости: строительства бесплатных или долго окупаемых дорог, школ и детсадов, зданий органов власти, больниц, объектов коммунального хозяйства за пределами крупных городов.

Эта модель понятна и для банков, и для пенсионных фондов. Она приемлема по уровню рисков, возлагаемых на вновь возникающих операторов, которые могут быть отличными проектировщиками, строителями и технарями, но еще долго будут набивать шишки в тарифном регулировании и работе с потребителями. Поэтому вновь поднялась региональная волна. Но вот теперь и эта модель оспорена.

Концессия, а не госзаказ

Трасса Стерлитамак — Кага — Магнитогорск связывает два промышленных центра, сокращая дорогу в разы. При этом она присоединяет Челябинскую область и Восточный Урал к международной транспортной магистрали Западная Европа — Западный Китай, то есть к зоне экономического пояса Шелкового пути. Однако, несмотря на ее потенциал, трафик не способен покрыть капитальные затраты немедленно.

Законом о ГЧП определены критерии, отделяющие госзаказ от ГЧП. Концессии отнесены к ГЧП, хотя форма договора и процедура конкурса регулируются отдельным законом о концессионных соглашениях. Анализ башкирского контракта по этим критериям однозначно квалифицирует проект не как госзаказ, поскольку:

— проект объединяет риски проектирования, строительства и эксплуатации;

— инвестор несет риск не построить дорогу в рамках сметы и в срок и может потерять часть внесенного капитала в рамках обеспечения долгового финансирования и штрафных санкций;

— инвестор несет риск ненадлежащей эксплуатации, рискуя потерять часть капитала за счет выплаты штрафных санкций;

— половина расходов на строительство обеспечивается за счет собственных и привлеченных средств инвестора;

— около 20% расходов на эксплуатацию и на возврат инвестиционных расходов покрывается за счет тарифной выручки от использования построенного инвестором объекта, которая собирается в бюджет, который далее платит концессионеру.

Как можно заметить, налицо отсутствие квалификации в анализе проекта.

Но гораздо большая беда — это сама политика, направленная на то, чтобы задавить аренду, ГЧП и концессии, оставив только госзаказ, то есть все ту же распределительную модель.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.​

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×