Antaurus.ru

Все про Недвижимость
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Право арендодателя на расторжение договора

Право арендодателя на расторжение договора

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке — всегда ли это возможно и при каких условиях?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке, если в нем содержится условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Такое условие закону не противоречит.
В отсутствие данного условия договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда.

Обоснование вывода:
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение по общему правилу возможно только в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ).
Однако законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и прекращение обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором.
Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону. Если заключенный на определенный срок договор аренды не содержит положений, допускающих односторонний отказ от его исполнения, он может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда (п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ).
Сказанное подтверждается и судебной практикой (п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановления Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. N 13057/09, от 9 сентября 2008 г. N 5782/08).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Видео-блог Адвоката Мугина А.С.

ПОДПИСАТЬСЯ

Подписывайтесь на мой канал в Telegram

Я расскажу о последних новостях и публикациях.
Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!

10 Апрель 2012

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения. Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

— когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

— когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

— когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

— когда арендатор существенно ухудшает имущество;

— когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

— когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны. В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Идеальные ситуации в жизни, а тем более в современных правоотношениях, к сожалению, достаточно редки. Непредсказуемость государственной экономической политики, отсутствие стабильности рынка и участившиеся случаи банкротств, нередко являются причиной, когда договорные отношения, исполнить без неблагоприятных последствий затруднительно, а порой и невозможно.

Прекращения договора аренды по инициативе арендодателя

Возможность прекращения арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, прямо вытекает из действующего законодательства с детальной конкретизацией в соглашении. Важным пунктом любого соглашения, признается установление срока его действия. Именно в пределах действия заключенного договора и допускается его досрочное расторжение.

Важно помнить, что установление правоотношений с арендой помещения, отнесено законодателем к двухсторонним сделкам. И самим режимом таких сделок, максимально гарантируется правовой механизм защиты, как арендодателя, так и съемщика, от возможности внезапной и невыгодной воли на окончание сделки.

Общие положения о расторжения договора

Общий принцип российского договорного права позволяет, сторонам соглашения о найме расторгнуть его досрочно, прежде всего, по соглашению обеих сторон. Арендодателю, решившемуся расторгнуть договор аренды недвижимости, следует сделать предложение съемщику о заключении соглашения. Если съемщик выразит на, то согласие – подписывается указанное соглашение с оформлением акта приема-передачи помещения. Быстро и при отсутствии конфликта.

При отсутствии же такого согласия и возникновении причин и условий для одностороннего расторжения аренды по воле арендодателя, гражданский закон содержит условие об обязанности утверждения такой инициативы исключительно судебным решением (ч.2 ст. 450 ГК РФ). Более того, арендодателю вменено в обязанность, доказывания вескости оснований для выдвинутого им требования о преждевременном прекращении договора.

Вышеназванными правилами зафиксированы общие, применимые основания возникновения права досрочного расторжения договорных отношений по аренде:

  • основные нарушения договорных обязательств;
  • наличие других фактов виновного поведения арендатора, установленных законом или соглашением.

Признак существенности нарушения – ущерб или материальные потери в значительном размере для арендодателя от действий нанимателя. Однако установление указанного признака и определение тяжести нарушенного обязательства принадлежит исключительно суду.

Для начала и в силу требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ собственник обязан соблюсти необходимую процедуру – направить в адрес арендатора претензии, исправления допущенных нарушений с одновременным предложением преждевременного закачивания договора.

Факт выполнения нанимателя поставленных претензий, в рамках установленного или разумного периода, лишит арендодателя права обращения в судебную инстанцию. Важно установить в действиях арендатора помещения разновидность несоблюдения.

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.

Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:

  • использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
  • систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
  • отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.

Как разорвать соглашения в одностороннем порядке

Важно отметить, что возможность применения названых условий допустимо лишь в тех моментах если стороны пришли к соглашению об аренде помещения на определенный отрезок времени. Заключая сделку об аренде недвижимости в рамках неопределенного срока, каждая из сторон признает за другой по определению правовую возможность отказа, от арендных отношений (при обязанности соблюдать 3-месячный период соответствующего предупреждения до даты фактического расторжения).

При этом правоприменительная практика не стоит на категоричной позиции, и допускает установление в тексте договора иного срока, устанавливающего время уведомления о досрочном прекращении договора найма. Законодательно также не предусмотрен запрет на возможность внесения в договор позиций, расширяющих права собственника на его досрочное окончание. Если возникает спор на указанный счет – его разрешит суд.

А вот исключить из договора условие о праве арендодателя помещения на односторонний отказ от дальнейшего выполнения договора закон не позволяет. Суд, опираясь на норму закона, данный отказ признает ничтожным.

Для уведомления предусмотрена обязательная письменная форма, в котором отражаются сведения:

  • О наименовании;
  • О реквизитах сторон и договора;
  • Об основаниях, послуживших поводом для уведомления;
  • О содержании требований.

Последствия расторжения аренды

Суд вынес решение по делу, которым удовлетворил требования собственника. После даты вступления его в законную силу, наступает прекращение договорных отношений. Однако на практике за окончанием договора, не всегда следует возврат предмета аренды. Порой арендодатель вынужден вновь обращаться в суд с иском для истребования имущества. По этой причине рекомендуется, изначально формулировать претензию, не только об одностороннем прекращение договора, но и заявить дополнительно претензию об истребовании имущества. Получив исполнительный лист, следует обратиться в службу судебных приставов для принудительного возращения предмета аренды.

Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство

Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.

Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо. Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы. Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.

Законодатель предписывает, что несогласие от исполнения договора аренды может быть реализован собственником если:

  • Нарушены договорные условия;
  • Обстоятельства несоблюдения прямо не связаны с нарушением договора. Например, у арендатора нет лицензии, позволяющей заниматься определенным родом деятельности и, соответственно, использовать предмет аренды по назначению;
  • Имеет место немотивированный отказ от аренды со стороны арендатора.

Отказ нужно делать добросовестным и разумным. Если арендодатель не использовал возможность на отказ, и течение договорных отношений продолжилось – последующая реализация предоставленного права станет невозможным.

Реализация арендодателем права на расторжение в одностороннем порядке договора аренды недвижимого имущества

Агапов Ростислав, руководитель департамента недвижимости компании Sameta.

Вопрос о порядке расторжения договора аренды рассматривается в статье с позиции арендодателя. Это связано с тем, что, традиционно располагая рядом внеправовых рычагов воздействия на контрагента, арендодатель тем не менее, по мнению автора, считается наименее защищенной стороной в арендных правоотношениях в плане установленных законом гарантий реализации его прав. В статье исследуются титульные (законные) и договорные основания, с наличием которых связана возможность арендодателя расторгнуть договор, а также порядок их определения в нем.

В силу положений п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательств возможен во внесудебном порядке, что прослеживается в постановлениях различных инстанций . Тем не менее в большинстве случаев расторжение договора по требованию одной из сторон осуществляется через суд. В связи с этим особое внимание следует уделять тому, как судебные органы трактуют соответствующие статьи о досрочном расторжении договора. При этом отметим, что практика применения порядка досрочного расторжения далека от единообразия.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.08.2005 по делу N Ф08-3994/2005, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2007 и от 30.08.2007 по делу N А41-К1-6719/07.

Наиболее интересным представляется вопрос о порядке расторжения договора с позиции одной из его сторон — арендодателя.

По общему правилу, установленному ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В то же время односторонний отказ от исполнения предусмотренного договором обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ, устанавливается, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.

Статья 619 ГК РФ, регулирующая порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, предусматривает четыре случая возможного досрочного расторжения. При этом законодатель оставил перечень оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя открытым, указав на возможность их установления договором аренды в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Как правило, стороны связывают одностороннее расторжение договора аренды по требованию арендодателя с наступлением определенных право-прекращающих юридических фактов, которые предполагались еще до заключения договора на стадии согласования его условий. Например, в приложении к договору стороны прописали особое условие, согласно которому в случае принятия Правительством Москвы решения о реконструкции или сносе арендуемого здания договор аренды будет расторгнут, в связи с чем арендатор в течение трех месяцев после получения уведомления об этом обязан освободить арендуемое помещение.

Установив, что соглашением сторон предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора в случае принятия Правительством Москвы решения о реконструкции или сносе арендуемого здания и что такое решение упомянутым органом исполнительной власти было принято, суд сделал вывод о прекращении договора аренды. Впоследствии его поддержали в своих решениях апелляционная и кассационная инстанции .

Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2004 по делу N КГ-А40/3895-04. Аналогичное решение суда содержится в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 19.06.2009 по делу N А32-23681/2007.

Наряду с принятием публичного акта в качестве основания для досрочного расторжения договора арендодателем стороны могут предусмотреть необходимость размещения государственных органов на используемых арендатором площадях , а также реконструкцию или производственную необходимость эксплуатации арендованного объекта . Следует иметь в виду выработанное судебной практикой правило, согласно которому основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут быть не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора .

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.09.2006 по делу N А33-7556/06-Ф02-4861/06-С2.
Пункт 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
Там же.

Предусматривая в договоре перечень оснований для его расторжения, следует принять во внимание позицию судебных органов, выраженную в ряде приведенных далее решений. Если такой перечень оснований установлен, то договор можно расторгнуть лишь по какому-либо из них, а также по основаниям, прямо предусмотренным ст. 450 и 619 ГК РФ.

Так, Десятый арбитражный апелляционный суд, оставляя в силе решение Арбитражного суда Московской области об отказе Комитету по управлению имуществом Администрации Раменского муниципального района Московской области в иске о расторжении заключенного с ООО «Селенка-К» договора аренды земельного участка, указал следующее. Пунктом 3.4.1 договора N 59 от 25 декабря 2000 г. сторонами установлено специальное право арендодателя на расторжение договора без согласия арендатора только в случае невнесения арендной платы на протяжении двух кварталов и неоплаты коммунальных платежей в течение этого срока, а также при неоднократном нарушении обязательств. Поскольку договор аренды не содержит других специальных оснований для досрочного расторжения по инициативе арендодателя, в качестве таковых выступают исключительно те, которые предусмотрены ст. 450 и 619 ГК РФ .

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2007 и от 30.08.2007 по делу N А41-К1-6719/07.

В другом случае, рассматривая дело о расторжении договора, Арбитражный суд г. Москвы указал, что договор аренды не содержит специальных оснований для досрочного расторжения по инициативе арендодателя, т.е. сторонами не согласован перечень оснований, являющихся существенными для расторжения. Таким образом, основаниями для расторжения спорного договора являются исключительно те, которые предусмотрены ст. 450 и 619 ГК РФ .

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.01.2007 и от 24.01.2007 по делу N А40-67940/06-82-442.

Особого внимания заслуживает вопрос о формулировке в договоре оснований для его расторжения. Зачастую стороны предусматривают возможность одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя через определение процедуры расторжения без указания на какое-либо материально-правовое основание. Существует точка зрения, выраженная, в частности, одним из судей ВАС РФ, согласно которой в данном случае расторжение договора невозможно . По мнению автора, «указание в договоре аренды на возможность одностороннего отказа от его исполнения без согласования конкретных обстоятельств, наступление которых дает право на осуществление отказа, следует признать условием, не соответствующим закону» .

Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Вып. 1 / Под ред. Л.А. Новоселовой, М.А. Рожковой. М.: Статут, 2007.
Там же.

Приведенный тезис иллюстрируется Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 16 июня 2006 г. по делу N А79-10425/2005, признавшим ошибочным вывод апелляционного суда о том, что следующая формулировка условия договора об одностороннем отказе не противоречит п. 3 ст. 450 ГК РФ: «По условиям договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды, который считается расторгнутым с двадцатого календарного дня, начиная с момента направления извещения об этом арендатору».

В качестве причины досрочного расторжения договора в одностороннем порядке арендодатель указал необходимость проведения строительных работ на территории рынка и реконструкции здания, в котором расположен спорный павильон. Суд кассационной инстанции отметил, что «подобное основание для отказа арендодателя от исполнения договора. контрагентами в соглашении не предусмотрено. Таким образом, у ответчика отсутствовали титульные (законные) основания для расторжения договора во внесудебном порядке».

Трудно согласиться с приведенной точкой зрения. Системное толкование ст. 310, 450, 619 ГК РФ позволяет сделать вывод об отсутствии в законе дополнительных требований, предъявляемых к основаниям расторжения. Отсутствует указание на необходимость предусматривать определенное материально-правовое основание и запрет расторжения в случае, когда в качестве основания выступает сам факт указания в законе или соглашении сторон на возможность расторжения через порядок определения его процедуры.

В последнее время практика рассмотрения дел, связанных с расторжением договора аренды по изложенным основаниям, стала приобретать единообразие. В этом отношении показательно решение суда апелляционной инстанции, не связанное с арендой недвижимости, но наглядно иллюстрирующее толкование судом ч. 2 ст. 450 ГК РФ. Суд считает, что для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа .

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2009 по делу N А41-14773/08.

Данной позиции придерживается ФАС Северо-Кавказского округа, указавший в своем Постановлении, что стороны достигли соглашения о включении в договор от 25 июля 2004 г. условия, которым арендодателю предоставлено право его досрочного расторжения в одностороннем порядке, поэтому по истечении 10 дней после получения арендатором уведомления общества о расторжении договора последний считается расторгнутым .

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.08.2005 по делу N Ф08-3994/2005.

ВАС РФ окончательно устраняет неоднозначность подхода к решению вопроса о возможности указания в соглашении сторон права арендодателя на досрочное расторжение путем определения процедуры расторжения. В Определении ВАС РФ от 1 сентября 2008 г. N 10903/08 об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ со ссылкой на ч. 2 ст. 619 ГК РФ указано следующее: «В пункте 5.2 договора предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив об этом другую сторону за месяц путем направления письменного уведомления.

Судами установлен факт направления арендодателем писем об отказе от исполнения договора аренды и освобождении занимаемого помещения и сделан правильный вывод об обоснованности требований истца о выселении ответчика из занимаемого помещения».

В Постановлении от 9 сентября 2008 г. N 5782/08 Президиум ВАС РФ отменил решение Арбитражного суда Иркутской области от 3 сентября 2007 г. по делу N А19-9645/07-26, Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2007 г. и Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 января 2008 г. по тому же делу в силу следующих причин. На основе толкования названных норм суды пришли к выводу, что для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, по требованию арендодателя законом или договором должны быть предусмотрены основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается. Договор аренды от 14 октября 2005 г. N 4658 не содержит ни условий, ни оснований для одностороннего отказа от исполнения обязательств. Однако данный вывод основан на неправильном толковании изложенных норм Кодекса, поскольку ни ст. 310, ни п. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для этого, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания на возможность одностороннего отказа в законе или соглашении сторон.

Ст. 450 и 619 ГК РФ.

Положения ст. 619 ГК РФ развивают положения п. 2 ст. 450 ГК РФ и не могут рассматриваться как ограничивающие право сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа от исполнения без указания оснований. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

С учетом изложенного и во избежание судебных споров автор полагает, что в договоре аренды следует учитывать предусмотренные законодателем и выработанные судебной практикой основания и порядок расторжения договора по инициативе арендодателя.

голоса
Рейтинг статьи
Читать еще:  Пролонгация зарегистрированного договора аренды
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector