Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Преимущества долгосрочного договора аренды

Преимущества долгосрочного договора аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В чем отличие договора аренды на неопределенный срок от договора на 11 месяцев? Каковы плюсы и минусы для арендатора и арендодателя в случае заключения договора аренды на неопределенный срок?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В случае заключения договора аренды на неопределенный срок любая из сторон вправе отказаться от его исполнения в упрощенном порядке, предупредив контрагента в срок, установленный законодательством.

Обоснование вывода:
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Применительно к заданному вопросу срок действия договора аренды находит отражение в двух основных аспектах:
— стабильность договора аренды, порядок его прекращения;
— необходимость государственной регистрации такого договора.
Рассмотрим каждый из них подробнее:
1. По общему правилу расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только по решению суда в одном из следующих случаев:
— при существенном нарушении договора другой стороной; при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
— в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
В определенных ситуациях возможен также односторонний отказ одного из контрагентов от исполнения договора, не требующий обращения в судебный органы. Однако право на такой отказ должно быть прямо предусмотрено законом или договором, поскольку является исключением из общего правила, установленного п. 1 ст. 310 ГК РФ.
Все изложенное в совокупности означает, что договор, заключенный на определенный срок (например, 11 месяцев), в общем случае не может быть расторгнут (прекращен) до истечения этого срока по воле одного из контрагентов и без соблюдения специальных процедур.
Однако в том случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, законодательство прямо предусматривает возможность каждой из сторон отказаться от такого договора с минимумом формальностей. Пункт 2 ст. 610 ГК РФ требует в этой ситуации лишь предупредить контрагента за определенное время о желании отказаться от договора: при аренде движимого имущества предупреждение следует направить за один месяц до прекращения договора, при аренде недвижимости — за три месяца.
Таким образом, отношения по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, являются менее стабильными и могут быть прекращены в упрощенном порядке. Является ли возможность отказа от такого договора плюсом или минусом для каждой из сторон, будет всецело зависеть от конкретных обстоятельств.
2. По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Исключения из этого правила могут быть установлены законом. В частности, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ не требуют государственной регистрации договоры аренды здания, сооружения, земельного участка, заключенные на срок менее года.
Именно в связи с данными положениями законодательства широкое распространение на практике получили договоры аренды, заключаемые на срок 11 месяцев. С другой стороны, хотя законодательство и не содержит прямых указаний относительно необходимости (отсутствия необходимости) регистрировать договор аренды, заключенный на неопределенный срок, из п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 следует вывод, что регистрация в этом случае не требуется. Соответственно, оба варианта, указанные в вопросе (договор на 11 месяцев и договор на неопределенный срок) не требуют государственной регистрации.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

Ответ прошел контроль качества

10 октября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Заключение и регистрация долгосрочного договора аренды нежилого помещения: правила и нюансы

Хотите арендовать нежилое помещение? Или, наоборот, предоставить в аренду? Как правило, обе стороны хотят вступить в арендные отношения на длительный срок. А что законодатель подразумевает под долгосрочной арендой помещений? И в чем особенности такой аренды? Давайте разберемся поподробнее.

Из этой статьи вы узнаете о том, что такое долгосрочная аренда и возможна ли она для нежилого помещения, а также нужно ли составлять договор и как это сделать на длительный срок.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Договоры аренды бывают срочные и бессрочные — в зависимости от того указан в тексте конкретный срок аренды или нет. Срочные договоры подразделяются на краткосрочные и долгосрочные. Если срок договора аренды нежилого помещения менее одного года, то он считается краткосрочным, если более одного года — долгосрочным.

Основные положения долгосрочной аренды закреплены в Гражданском Кодексе РФ.

Как составить?

Договор должен быть заключен в письменной форме и в виде единого текста (согласно ч. 1 ст. 609 ГК РФ). Если стороны вступают в арендные отношения путем обмена различными документами, но единого текста договора у них нет, то нельзя считать что они заключили договор аренды.

Кроме соблюдения формы, в тексте необходимо закрепить существенные условия, без них договор считается незаключенным. В случае аренды существенными являются предмет и цена договора.

Предметом договора аренды выступает помещение. Важно подробно прописать какое помещение предоставляется во временное пользование, его площадь, адрес. Если помещение находится в большом здании, то желательно приложить схему.

«Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью ___ кв.м., расположенное по адресу _______».

Цена — это размер платы за пользование нежилым помещением. Как правило, цена устанавливается за квадратный метр, либо в виде фиксированной суммы в месяц.

«Арендная плата составляет __ рублей за квадратный метр, что составляет ____ рублей в месяц, оплачивается __ числа каждого месяца» или «Арендная плата составляет ___ рублей в месяц, оплачивается ежемесячно не позднее ___ числа».

Помимо самой суммы аренды важно указать из чего она складывается. Включены ли коммунальные платежи и прочие затраты по эксплуатации помещения. Если нет, то следует предусмотреть как арендатор будет оплачивать их — самостоятельно или путем возмещения арендодателю.

«Коммунальные услуги не входят в арендную плату и оплачиваются арендодателем самостоятельно по счетам коммунальных служб с обязательным предоставлением арендодателю документов об оплате».

Помимо существенных, имеются и другие условия, которые не обязательны, но их указание поможет избежать недопонимания между сторонами договора. Составляя арендное соглашение, руководствуйтесь следующими пунктами:

Читать еще:  Субаренда муниципального имущества без торгов

    Укажите в каких целях может использоваться помещение (офис, склад, производство).

«Помещение предоставляется для использования под офис. При нарушении Арендатором целевого использования, Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке».
Уточните кто из сторон несет ответственность за проведение капитального и текущего ремонтов.

По общему правилу, закрепленному в статье 616 ГК РФ, капитальный ремонт производит арендодатель, а текущий — арендатор. Однако, в договоре может быть предусмотрен иной порядок.

  • Пропишите права и обязанности сторон. Чем тщательнее вы проработаете этот раздел, тем меньше вопросов возникнет в ходе пользования помещением.
  • Укажите вправе ли арендатор сдавать помещение или его часть в субаренду и на каких условиях.

    «Арендатор вправе сдавать помещение в субаренду с письменного согласия Арендодателя».
    Определите как и в каких случаях договор может быть расторгнут.

    «Стороны вправе досрочно расторгнуть договор по обоюдному желанию».
    «Любая из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив вторую сторону за ___ дней до предполагаемой даты расторжения».

  • Установите срок аренды.
    • Скачать бланк договора долгосрочной аренды нежилого помещения
    • Скачать образец договора долгосрочной аренды нежилого помещения

    На что обратить внимание при заключении?

    Вступая в арендные отношения на длительный срок, вы должны предусмотреть, что за время действия договора ситуация может поменяться. Поэтому нужно максимально тщательно проработать каждый пункт — прописывать условия не только на момент подписания, но и подумать как это условие скажется на вас в дальнейшем, какие могут быть последствия при изменении финансового положения или ситуации на рынке и так далее.

    Но главное — серьезно отнестись к выбору арендатора/арендодателя, убедиться в его благонадежности, поскольку вам, так или иначе, придется коммуницировать и контактировать на протяжении действия договора.

    Нужна ли регистрация в Росреестре?

    Ответ на данный вопрос содержится в информационном письме Президиума ВАС РФ № 53 от 01.06.2000 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Поскольку Гражданский Кодекс не предусматривает специальных положений для нежилых помещений, соответственно в этом случае действует общее правило (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

    Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

      Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  • Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  • Если срок договора меньше одного года, регистрировать договор не нужно, если же срок один год и более, то обязательна государственная регистрация. Поэтому, заключая договор на длительный срок, помните о том, что помимо его составления и подписания, необходима государственная регистрация, в противном случае договор считается незаключенным.

    Как зарегистрировать?

    Стороны самостоятельно определяют кто из них оплачивает госпошлину и несет иные расходы по регистрации, а кто готовит и предоставляет документы в регистрирующий орган.

    Помимо самого текста договора, для регистрации требуются следующие документы:

      Договор аренды со всеми приложениями (акт приема-передачи, схема и прочие).

    Количество копий договора должно соответствовать количеству сторон плюс дополнительный экземпляр для регистрирующего органа.

  • Заявление. Образец заявления и особенности его заполнения содержатся в Приказе Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920. В электронном виде образец можно найти на сайтах Росреестра или Госуслуг.
  • Кадастровый паспорт арендуемого помещения.
  • Подтверждение правового статуса заявителей.

    • Для физического лица — это паспорт. Если документы подаёт доверенное лицо, то предоставляется нотариально заверенная доверенность.
    • Для юридического лица — это правоустанавливающие документы и доверенность, либо документ, подтверждающий право действовать без доверенности.
  • Квитанция или платежное поручение об оплате госпошлины.

    Этот документ предоставлять не обязательно, так как регистрирующий орган в любом случае проверяет поступление госпошлины на счет.

  • Если помещение сдается в аренду физическим лицом, то необходимо заверенное нотариусом согласие супруга, либо подтверждение того, что объект недвижимости не является общей собственностью супругов.
  • Если имущество в залоге, то необходимо согласие залогодержателя на передачу помещения в аренду.
  • В случае если имущество находится в государственной или муниципальной собственности, то необходимо согласие соответствующего органа на передачу имущества в аренду.
  • Для юридического лица также требуется решение о совершении крупной сделки.
  • Как подать документы?

    • В отделении Росреестра.
    • Через МФЦ.

    Заявление можно подать в любое удобное для заявителя отделение Росреестра или МФЦ, без привязки к месту нахождения объекта недвижимости.
    Отправить документы почтой.

    Документы отправляются почтовым отправлением с объявленной ценностью, обязательно с описью вложения и уведомлением о вручении.
    Отправить документы в электронном виде через портал Госуслуг.

    В этом случае электронные документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью.

    Государственная пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей — для юридических.

    Плюсы и минусы

    Основное отличие долгосрочного договора аренды от краткосрочного — необходимость государственной регистрации. Кроме самого договора, обязательной регистрации подлежат все дополнительные соглашения, например, о пролонгации, а также расторжение договора.

    В необходимости регистрации можно найти как плюсы, так и минусы. К минусам можно отнести финансовые затраты и затраты времени.

    К плюсам — то, что в процессе государственной регистрации стороны подробно прорабатывают и прописывают все возможные нюансы аренды. Кроме того, в орган регистрации предоставляется масса документов, что, возможно, заставляет стороны относиться более серьезно к сделке и изначально отсеивает неблагонадежных арендодателей/арендаторов.

    Вступая в отношения аренды на долгий срок, подробно прописывайте условия. Договор должен охватить все возможные моменты взаимоотношений сторон. Поэтому основное внимание необходимо уделить процедуре составления договора.

    Тщательно проработанный договор аренды не принесет вам проблем в будущем и в случае возникновения конфликтных ситуаций, решение всегда можно будет найти в тексте договора.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Особенности долгосрочной и краткосрочной аренды земли: основные отличия, порядок заключения договора

    Земля – это основной ресурс любого государства, поэтому расставаться с ним никто не желает и не спешит. На такой случай и существует аренда земельного участка, что является не плохой альтернативой для права собственности, хоть и временное.

    Аренда, по согласованию сторон, может предоставляться, как не на продолжительный срок, так и на долгий, в редких случаях с возможностью приобретения в личную собственность.

    Земельные участки могут предоставляться для ведения предпринимательской деятельности, строительства, использование недр земли т.д.

    Что такое наем ЗУ и какие есть виды землепользования?

    Земля может предоставляться государством, как гражданам, так и различным организациям. Ее осуществление происходит с помощью заключения специального договора. В аренду могут быть сданы только специальные участки.

    Краткосрочный

    Срок данной аренды возможен максимум на 10 лет. По обоюдному согласию в конце срока, возможна пролонгация, условия которой фиксируются в дополнительном соглашении.

    Краткосрочная аренда оформляется обычно для строительства или восстановления объектов или обустройства парковок.

    Долгосрочный

    Долгосрочная аренда может оформляться на срок от 5 до 49 лет. Такая сделка подразумевает необходимость в долгосрочной эксплуатации объекта, для ведения подсобного личного хозяйства и в дальнейшем возможность выкупа участка.

    При необходимости соглашение также можно пролонгировать.

    Постоянное право пользования ЗУ

    Еще один способ владения земельным участком называется право бессрочного пользования. Данное право распространяется только на участки, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, и предоставляется оно на основании решения органов власти. Также право обязательно нужно зарегистрировать в соответствии с Законом «О государственной регистрации недвижимости».

    Читать еще:  Предоставление муниципального имущества в аренду

    Данный вид пользования может предоставляться только органам государственной власти и казенным предприятиям. Физические лица земельные участи в постоянное пользование получить не смогут. О том, как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте тут.

    Какие земли можно брать под наем?

    Прежде всего, возможность аренды определенного вида участка, решается главой администрации данного региона.

    Существует перечень земельных участков, которые строго не допускаются к аренде:

    • Кладбища.
    • Заповедники.
    • Охраняемые предприятия, например, тюрьма.
    • Территории, на которых находятся объекты воинских сил.
    • Территории, имеющие атомные или радиоактивные энергоресурсы.

    Условия и требования для заключения договора

    Документ аренды заключаются на срок, определенный сторонами, если срок не установлен, то право пользования предоставляется на неопределенный срок.

    Каждая из сторон имеет право в любое время разорвать договорные отношение, но заранее предупредив об этом другую сторону на основании статьи 619 Федерального Закона №14.

    Длительный

    Договор для длительной аренды – документ, устанавливающий отношения между государственной или муниципальной властью и арендатором. Срок его действия не может превышать 49 лет. В нем должны быть прописаны следующие пункты условий:

    1. Дата заключения.
    2. Предмет договора (предоставляемый участок).
    3. Точный адрес арендуемой земли.
    4. Количество построек и их площадь.
    5. Имеющиеся ограничения при использовании.
    6. Обременения (при наличии).
    7. Срок действия.
    8. Размер арендной платы и сроки ее выплат.
    9. Возможность внесения корректировок.
    10. Ответственность для каждой стороны (если будут выявлены нарушения).
    • Скачать бланк договора долгосрочной аренды земельного участка
    • Скачать образец договора долгосрочной аренды земельного участка

    Кратковременный

    Данный договор может заключаться на срок до 5 лет, после прекращает свое действие или продлевается. Главный плюс краткосрочного договора – это то, что его не нужно регистрировать в Росреестре, не нужно оплачивать госпошлину и подготавливать документы, а значит, экономятся денежные и временные ресурсы. Вступит в силу он с момента подписания и действует до конца арендного срока.

    Обязательные условия:

    1. Предмет договора (участок земли, ее площадь и кадастровый номер).
    2. Размер арендной платы и сроки ее начисления (стоимость может равняться определенному проценту от дохода или в виде предоставления права пользования объектом).
    3. Цели использования арендованной территории (обязательное их соблюдение, если соглашение подразумевает коммерческую деятельность, то начинать строительство на данной территории нельзя).
    4. Права и обязанности для каждой из сторон.
    5. Ответственность друг перед другом за нарушение любых правил и сводов, указанных в договоре.
    6. Сроки начала и окончания действия.
    • Скачать бланк договора краткосрочной аренды земельного участка
    • Скачать образец договора краткосрочной аренды земельного участка

    Условия могут дополняться, в зависимости от места и физического лица, который заключает договор.

    Преимущества и недостатки

    Общее преимущество аренды земельного участка, заключается в том, что она может обеспечить на любой территории поступление денежных средств арендодателю в виде оплаты, если сохраняются права на собственность земли. Земля переходит к более эффективному использованию.

    Большой срок

    Преимущества:

    • Возможность выкупа земельного участка до окончания действия договора.
    • Использование природных ресурсов.
    • Предоставление аренды, как физическим лицам, так и организациям.
    • Строительство зданий и сооружений (если не запрещено условиями договора).
    • Сдача земли в субаренду (обязательное уведомление об этом органов власти). О составлении договора субаренды земельного участка и порядок регистрации читайте здесь.
    • Возможность расторгнуть договор досрочно.
    • Чем значительнее срок аренды, тем больше свободы у пользователя (разумеется, в рамках договорных условий).

    Малый срок

    Преимущества:

    • Возможность строительства зданий и сооружений.
    • Людям, имеющим определенный социальный статус, предоставляется возможность обзавестись собственным жильем.
    • Предоставление аренды, как физическим лицам, так и организациям.
    • Сдача земли в субаренду (обязательное уведомление об этом органов власти.
    • Договор аренды не нужно регистрировать в Росреестре.

    Недостатки:

    1. Нет возможности соблюдать оборот сельскохозяйственных культур.
    2. Высокая вероятность понижения производительных качеств почвы.
    3. Большие трансакционные выплаты при оформлении аренды.
    4. Оплата аренды не связана с земельной рентой, требуется ее определение.
    5. Досрочное расторжение договора со стороны арендодателя.

    Самое главное условие в договоре аренды является срок его действия. При заключении и подписании, стороны сами выбирают сроки данных отношений. Важно понимать, что у каждого участка есть свои доступные рамки для аренды, они зависят от его вида, целевого назначения и наличия объектов. Бывает что одна и та же территория предоставляется в аренду на разные сроки в зависимости от условий сделки.

    «Мир и дом»: О преимуществах краткосрочной аренды

    Краткосрочная аренда, на срок 11 месяцев, — специфически российское явление. И вызвано оно, прежде всего, особенностями нашего законодательства. В чем преимущества такой сделки для обеих сторон?

    Взгляд на рынок
    На Западе распространена так называемая аренда short-stay, сроки которой колеблются от одного дня до трех месяцев. Используется она в том случае, когда бизнесменам на короткий срок требуется высококлассный офис. Например, чтобы провести переговоры, реализовать инвестиционный проект в другом городе. В остальных случаях договоры аренды заключаются на срок более года, а значит, гарантируют и арендатору, и арендодателю стабильность и покой на достаточно долгий период.

    В России же наиболее распространены договоры на срок именно 11 месяцев. Такие договоры – прерогатива бизнес-центров класса С, реже В, а также административных зданий. «Офисы класса С – самый объемный рынок офисной недвижимости, – говорит Александр Шарапов, президент компании Becar. Commercial Property. – Одновременно этот рынок является самым закрытым и дефицитным». По данным компании Switch Reality Group, на рынке Москвы предлагается около 13,2 млн кв.м офисной площади. Из них только 4 млн кв.м относятся к бизнес-центрам А и В класса; 6 млн кв.м приходится на здания класса С. Еще 1,5 млн кв.м – офисные площади в функционально и морально устаревших объектах и 1,7 млн кв.м – на встроенные офисные площади.
    Естественно, что условия существования арендаторов в зданиях класса С и ниже не назовешь комфортными. Однако заполняемость этих зданий близка к предельной, и свободные площади составляют 1–2%, в то время как количество вакантных офисов в бизнес-центрах класса А во втором квартале 2005 г. составило 4,3%, класса В – 7,1%.

    В жестких рамках аренды
    Причин, по которым арендодатели предпочитают краткосрочные отношения с клиентами, несколько.
    Первая – возможность избежать бюрократических формальностей. Дело в том, что договоры аренды, заключенные на период больше года, подлежат обязательной государственной регистрации. Это длительная, изматывающая процедура, которая может затянуться на срок от двух месяцев до полугода. Оформлять документы в Москомрегистрации может как арендатор, так и арендодатель. Но на практике регистрация расторжения (прекращения) договора аренды практически всегда ложится на арендодателя. В эту инстанцию необходимо предоставить 14 различных документов, одобренных и согласованных в других государственных и муниципальных структурах. В случае если один из документов оформлен неправильно, весь процесс тормозится, а иногда и начинается снова. Более того, необходимо регистрировать не только сам договор и его расторжение, но и все изменения, которые происходят в помещениях. «Если действовать по букве закона, то снос или возведение каждой перегородки нужно согласовывать в Межведомственной комиссии (МВК), а потом получать в БТИ экспликацию здания, – объясняет Александр Шарапов. – Такие операции с недвижимостью недешевы, хлопотны и абсолютно не нужны ни арендатору, ни арендодателю. Последнему – особенно, потому что завтра арендатор может уйти, а пришедшему ему на смену новая стенка покажется лишней. Значит, процедуру согласования придется затевать снова». По доброй российской традиции общение с бюрократами любой бизнесмен стремится свести к минимуму. Именно поэтому, например, в бизнес-центрах Plaza Construction отдают предпочтение фирмам, которые снимают небольшие площади на срок до года. И так поступает огромное количество арендодателей и арендаторов.
    Вторая причина – краткосрочная аренда дает управляющим компаниям дополнительные рычаги управления партнером. Долгосрочный договор, зарегистрированный в Москомрегистрации, помогает арендатору отстаивать свои права: согласно договору, он может потребовать улучшить качество содержания офиса и провести ремонт. В краткосрочном договоре такие условия, как правило, не прописываются: арендатор обычно сам приводит офис в порядок. Ссориться с арендодателем, который может порвать договор через 11 месяцев, не захочет никто. Поэтому так часто в офисах класса С нет горячей воды, приличного сервиса, а дорожки, если они вообще есть, протерты до дыр. «Быстро найти в Москве небольшой офис площадью 50–100 кв.м с хорошими подъездными путями – это большая проблема, – обращает внимание Франсуа Руа, генеральный директор компании «Офисов.net». – Поэтому владельцы малого и среднего бизнеса ценят помещения, в которые попали, а бытовые неудобства вынуждены терпеть. Арендодатели прекрасно знают, что по истечении срока договора к ним выстроится очередь из таких же небольших фирм, а потому не особенно церемонятся с арендаторами».

    Читать еще:  Договор аренды на неопределенный срок прекращение

    Финансовые уловки
    Третья причина, по которой управляющие компании отдают предпочтение краткосрочным договорам, еще более банальна: именно такие договора помогают арендодателю уходить от налогов и обязательных выплат. «Примерно 40% от суммы мы платим официально, а 60% передаем собственнику «черным налом», – признается владелец одной компьютерной фирмы. А вот если бы договор был зарегистрирован в Москомрегистрации, то у контролирующих органов почти наверняка возник бы вопрос – почему сумма договора намного ниже рыночной, что в перспективе может обернуться пристальными проверками и долгими разбирательствами».
    Для офисных зданий, которые принадлежат муниципальным или федеральным государственным предприятиям, 11-месячная аренда подчас становится единственным способом выжить. По данным компании «Офисов.net», сейчас сдаются в коммерческое пользование около 12,4 млн кв.м муниципальной и федеральной собственности. И львиная доля этих площадей приходится на офисную недвижимость класса С. По закону, собственники муниципальной и федеральной недвижимости могут оставлять у себя на балансе доходы от аренды и использовать их только в течение первого года договора. Со второго года все платежи перечисляются в бюджет соответствующего уровня, а значит, собственник лишается основной части своих доходов. Если же договор заключен на срок до года, то по его окончании заключается новый договор с тем же арендатором, что позволяет все платежи оставлять у себя.

    Но по закону муниципальный или федеральный собственник может и не иметь права сдать свои пустующие площади под офисы. Например, когда данная организация по старой памяти значится в государственных структурах как засекреченная. Тогда стороны подписывают вместо договора аренды договор о совместной деятельности и безвозмездном оказании услуг, который заключается обычно на срок меньше года. По нему арендатор и арендодатель становятся партнерами, и последний в качестве своего вклада в «совместную деятельность» предоставляет арендатору помещение для работы. Такая практика существует только в офисах класса С и ниже. «В случае если между сторонами заключается соглашение о безвозмездном оказании услуг, оплата вносится не в виде арендных платежей, а другим способом: либо черным налом, либо в качестве оплаты услуг, оказываемых арендодателю. В этой ситуации арендатор таковым фактически не является и, соответственно, при возникновении каких-либо спорных моментов по аренде помещения его права не ясны», – констатирует Франсуа Руа (компания «Офисов.net»).

    Еще один аргумент в пользу краткосрочной аренды – она помогает собственникам офисных зданий минимизировать платежи при субаренде. «Собственник нанимает управляющую компанию, которая чаще всего существует только на бумаге, – объясняет Олег Никуленко, один из учредителей юридической компании «ЮрКонсалТ-Групп». – С этой компанией заключается договор аренды на долгий срок с правом сдавать площади здания в субаренду. После этого управляющая компания заключает договора с субарендаторами уже на более короткий срок. Основная часть доходов оседает в управляющей компании, а необходимый минимум платежей перечисляется на счет собственнику здания. Именно с этой небольшой суммы и платятся налоги. Правда, такие управляющие компании живут очень недолго: они ликвидируются в течение двух-трех лет, а на их место приходят новые, такие же фиктивные фирмы.

    Дешево и сердито
    С первого взгляда может показаться, что договор на 11 месяцев для арендатора абсолютно невыгоден. Тем не менее, это не так. По информации компании МИАН, полиграфические, издательские, торговые, фармацевтические компании, небольшие рекламные агентства достаточно охотно идут на заключение подобных договоров. И имеют на то ряд веских причин.

    Первая из них – возможность сохранить мобильность собственной фирмы и не сидеть на привязи в виде долгосрочного арендного договора в помещении, которое, скажем, уже не удовлетворяет потребностям. Ведь согласно стандартному договору аренды, арендатор, решивший в одностороннем порядке порвать договор, обязан выплатить арендодателю сумму, равную арендной плате за три месяца. Так хозяин компенсирует потери от возможного простоя помещения в ожидании новых «жильцов».

    Другая причина, по которой арендатор оказывается в выигрыше при заключении 11-месячного договора, – финансовая сторона вопроса. Цена одного метра аренды в офисах класса С значительно ниже класса А и В: в первом случае она составляет $250 за 1 кв.м, во втором случае – $600–650, в третьем – $450–500. При этом бизнес-центры класса А и В редко идут на дробление общей площади на мелкие кусочки – минимальный офис в таких бизнес-центрах занимает около 300 кв.м. Занять такую территорию под силу в основном крупным фирмам. Поэтому средние и небольшие фирмы выбирают для себя офисы класса С. В выгодном положении арендаторы, заключившие договора на срок аренды до 11 месяцев, могут оказаться и в случае общего понижения ставок арендной платы. «Долгосрочный договор заключается, как правило, с условием пересмотра ставок аренды раз в 2–3 года, – комментирует Дмитрий Нарицкий из управляющей компании Plaza Construction. – На этом настаивают именно арендаторы, которые исходят из тенденции роста арендных ставок. Поэтому им выгоднее, чтобы эти ставки пересматривались как можно реже. При этом возможность понижения ставок ими не рассматривается».
    Между тем эксперты рынка прогнозируют в ближайшее время снижение ставок на аренду коммерческой недвижимости, расположенной в местах, не приспособленных к большому наплыву клиентов, с затрудненным транспортным подходом и малым количеством парковочных мест. А к таким зданиям можно уверенно отнести многие бизнес-центры в пределах Садового кольца. В этом случае арендаторы, снимающие офис на срок до года, смогут гораздо оперативнее пересмотреть условия аренды.

    Арендные ставки могут резко упасть и по другой причине: никто не может исключить вероятность очередного дефолта. Последствия августа 1998 г. действительно показали, что фирмы, работавшие по краткосрочным договорам, оказались в более выгодной ситуации. Падение рубля повлекло за собой снижение уровня жизни, а потому спрос на товары и услуги фирм резко упал. Большинство компаний оказалось не способны платить по прежним арендным расценкам и потому попали в «долговую яму». Тем, у кого договора были заключены на короткий срок, повезло больше.

    Специалисты компании «Офисов.net» указывают еще на один плюс краткосрочной аренды для малого бизнеса. Для предприятий, действующих по упрощенной системе налогообложения, в первый год арендная плата идет в счет налогооблагаемой прибыли. Соответственно, автоматически снижается НДС, налог на прибыль, налог на имущество. Поэтому таким компаниям гораздо выгоднее заключать краткосрочные договора на срок меньше года, которые потом расторгаются и заключаются вновь. Такая схема давно стала одной из самых популярных и вполне легальных схем уменьшения налогообложения для малого бизнеса.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector