Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Расторжение договора аренды на котельную

Договор аренды котельной

1.1. Елена Аркадьевна!
Могут наложить арест
Все зависит от того какая задолженность и какова будет стоимость котельной
Есть ли смысл реализации котельной, если долги намного меньше, чем ее стоимость
Кроме того, если у ООО есть расчетный счет, то в первую оочередь должны списывать денежные средства со счета.

1.2. Приставы даже могут арестовать право аренды и выставить на торги (называется имущественные права)

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определяют условия договора по своему усмотрению.
В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Поскольку действующее законодательство не устанавливает минимальный срок на который может быть заключен договор аренды, стороны вправе устанавливать этот срок самостоятельно, в связи с чем заключение договора сроком на 3 месяца совершенно законно.

3.1. 1.Если котельная является муниципальным имуществом то согласно статье 17.1 ФЗ О защите конкуренции №135-ФЗ нужно обязательно проводить торги на право заключение договора аренды
2 Заказчик как собственник имущества сам определяет срок договора аренды ст 606 ГК РФ Поэтому он вправе установить любой срок в том числе и 11 месяцев Поэтому ничего незакнного здесь нет.

4.1. Консультации по подобного рода вопросам являются платными. Обратитесь к любому юристу на 9111 в аккаунт за помощью. Спасибо за обращение.

5.1. Просто заключив соответствующие договоры. Смотрите ст. 12 закона о лицензировании в текущей редакции, например, здесь: Подробнее >>>

6.1. • Здравствуйте,
Договор аренды и договор технического обслуживания, это абсолютно разные договоры и все зависит от того, для чего именно это помещение нужно управляющей компании
Можно в принципе заключить оба договора

Желаю Вам удачи и всех благ!

7.1. Галина добрый день!
Если котельная была передана и использовалась по назначению, то администрация может в судебном порядке взыскать.

8.1. Договор аренды можно заключить только с согласия собственника. Если муниципалитет продает право аренды на конкурсе, Вы это никак не обойдете.

9.1. Администрация заключила долгосрочный договор аренды котельной с компанией. Я просил копию этого договора, тк знаю что условия этого договора не выполняются (необходима новая труба к нашему многоквартирному дому) мне отказали. Как мне быть? Прокуратура ответила что я не вправе.
Если Вы не сторона в договоре, Вам не обязаны его давать.

9.2. Обратитесь в УК, если Вы собственник. Вас должны ознакомить с заключенными договорами. Если Вам откажут, Вы вправе в суде обратиться с ходатайством об истребовании доказательств.

10.1. Куда обратиться? Могу ли я после прекращения действия договора получить с них свои деньги либо же мне нужно обращаться в соответствующие органы пока договор в силе?

Обращайтесь в суд, пока срок давности не пропустили, исковое подавайте.

10.2. Вам необходимо написать досудебную претензию на имя руководителя фирмы и при игнорировании/отказе обратиться с исковым заявлением в суд.

11.1. Статья 606. Договор аренды

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 34] [Статья 606]

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Нужно смотреть все документы. Вы какие действия предпринимали?

12.1. Должна ли новая фирма, заключившая с администрацией договор аренды, принять на работу персонал, обслуживающий объекты, в соответствии со ст. 75 тк рф? Фирма — 2 человека участники ООО.

да, должна, исходя из смысла закона
Смена собственника имущества организации не является основанием для расторжения трудовых договоров с другими работниками организации.

В случае отказа работника от продолжения работы в связи со сменой собственника имущества организации трудовой договор прекращается в соответствии с пунктом 6 статьи 77 настоящего Кодекса.

13.1. данная консультация платная

14.1. УК обязана зарегистрировать выстроенную недвижимость в росреестре

15.1. Неправомочен. У «арендодателя» нет для этого полномочий.

16.1. заставить его оплатить эти работы возможно только в судебном порядке

16.2. Если я правильно понял Вы арендодатель. В Вашей обязанности проводить капитальный ремонт и прочую «реконструкцию», содержать здание в надлежащем состоянии.

17.1. Заявление Вам помогут составить управление земельных и имущественных отношений

18.1. Если в Договоре не указано, то все, что сверх лимита за использование платите Вы.

18.2. Если в договоре аренды ст606 ГК РФ не указна обязанность арендатора платить за выбросы то значит платить должен арендодатель за все выбросы в том числе и сверлимита

19.1. Платите новому поставщику

20.1. Нет не законно избегают дополнительных выплат.Обратитесь в трудовую инспекцию.

20.2. Законом не установлено количество раз, на которое может быть заключен срочный трудовой договор, но при этом следует иметь в виду, что в соответствии с п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.03.2004 № 2 «О применении судами Российской Федерации Трудового кодекса Российской Федерации», при установлении в ходе судебного разбирательства факта многократности заключения срочных трудовых договоров на непродолжительный срок для выполнения одной и той же трудовой функции суд вправе с учетом обстоятельств каждого дела признать трудовой договор заключенным на неопределенный срок. Срочный трудовой договор, заключенный сразу после прекращения еще одного срочного трудового договора (при аналогичных трудовых функциях), по заявлению работника может быть переквалифицирован судом в трудовой договор на неопределенный срок.

21.1. На основании ст421 ГК РФ свобода договора можете отразить в договоре только оборудлвание

22.1. Да, имела право

23.1. Да, обязан, это источник повышенной опасности.

24.1. Образцы ищите в интернете, а разработка индивидуального договора — платная услуга.

25.1. Такие вопросы в рамках заочной и бесплатной консультации не решаются. Нужно работать с реальным адвокатом/юристом

26.1. Да, можете продлить договор- дополнительно проведение торгов не требуется.

27.1. Увы без согласия администрации не чего не сделать.

28.1. Читайте условия договора.

29.1. Договор аренды Вы, безусловно, заключить можете, однако, возникают некоторые сомнения относительно Вашего права передачи указанного имущества в пользование арендатору.
В виду того, что лицом, в чьем владении фактически находится соответствующее здание котельной, не произведена установленная законодателем регистрационная процедура, следствием которой является внесение записи о праве в ЕГРПН, свидетельство о праве (если угодно — зеленка) не получено, de jure арендодатель не располагает правом владения, пользования и распоряжения зданием котельной.
Таким образом, лицо, в чьем владении фактически находится здание котельной, не является собственником и, как следствие, не может выступать арендодателем в соответствующих гражданско-правовых отношениях.
Забегая вперед, следует также отметить, что реализация тепловой энергии, выработанной указанной котельной, сторонним потребителям является регулируемым видом деятельности и подразумевает утверждение экономически обоснованного тарифа уполномоченным государственным органом субъекта. Пакет документов, требуемый для открытия тарифного дела, включает в себя документы, подтверждающие право пользования и распоряжения имуществом, посредством которого будет оказываться услуга, в данном случае на котельную. При предоставлении договора аренды, логично, что административный орган потребует подтверждение права передачи имущества в аренду, иными словами — потребует зеленку. Отсутствие права собственности у арендодателя вполне может является достаточным основанием для отказа в открытии тарифного дела.

Читать еще:  Аукцион на заключение договора аренды

30.1. Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.07.2013) регламентирует случаи досрочного расторжение договора по требованию арендатора, даже если «Расторжение договора предусмотрено только со стороны арендодателя».

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

В конце августа 2016 года судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда отправила на новое рассмотрение спор об одностороннем отказе от договора аренды (дело № А55-28556/2014). Арендатор решил расторгнуть соглашение, просто съехав из помещения и письменно известив об этом арендодателя. Нижестоящие инстанции посчитали такую схему прекращения арендных отношений правомерной. Эксперты Право.ru оценили аргументы сторон и выводы судов по этому делу.

Нерентабельный бизнес заставил отказаться от аренды

ООО «БоскоВолга» арендовало у ООО «МД-Тольятти» помещение в ТРК «Парк Хаус» под магазин одежды «Bosco Sport». Стороны заключили соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта 2011 года. Но в январе 2014 года владельцы магазина поняли, что деятельность бутика «Bosco Sport» нерентабельна, и решили закрыть его. Тогда же они направили собственнику помещений письмо, в котором попросили расторгнуть договор аренды с 1 апреля 2014 года.

Ответов от арендодателя они так и не получили, по этой причине в середине апреля они послали ООО «МД-Тольятти» еще два письма. В одном из них арендатор попросил о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды (прим. ред. – апрель 2014 года), а в другом отправил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды с 30 апреля 2014 года. Не получили обратной связи они и на эти послания. Не пришли представители ООО «МД-Тольятти» подписывать и передаточный акт о возврате помещения, хотя тоже получали уведомление об этом.

Представители ООО «БоскоВолга» 30 апреля 2014 года составили односторонний документ об освобождении помещения и заполнили обходной лист, который подписали уполномоченные лица специальных служб торгового центра. Молчание со стороны собственников торговых площадей продолжалось больше месяца. Но, начиная с середины июня, ООО «МД-Тольятти» стало отправлять ООО «БоскоВолга» претензии, в которых потребовало оплатить задолженность по арендной плате за май вместе с пенями за просрочку. В ответ экс-арендатор снова послал передаточный акт от 30 апреля 2014 года. ООО «МД-Тольятти» подписало его лишь 30 июня 2014 года, посчитав эту дату последним днем аренды.

Покинул помещение «разумно и добросовестно»

Не добившись получения денег с арендатора в досудебном порядке, собственник помещений обратился в Арбитражный суд Самарской области, чтобы взыскать с ООО «БоскоВолга» задолженность по арендной плате – 5214 евро и 9472 руб. + 2472 евро – пени за ее просрочку (дело № А55-28556/2014).

Истец уверял, что ответчик не имел права на односторонний отказ от исполнения арендного соглашения. По мнению собственника помещений, арендатор должен был обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор, но вместо этого просто прекратил его исполнение. Судья Татьяна Бредихина отказалась удовлетворять требования ООО «МД-Тольятти», посчитав, что ответчик действовал разумно и добросовестно. Она указала, что арендатор сообщил истцу о прекращении арендных отношений и готовности передать помещение, а тот не совершил необходимых действий для его принятия. Таким образом, дальнейшее образование задолженности зависело исключительно от арендодателя, заключил суд.

Апелляция и кассация оставили это решение без изменений, добавив ссылку на п. 37 Информационного письма ВАС от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В нем прописано, что арендодатель не может требовать с арендатора плату за просрочку возврата имущества, если сам уклонился от его приемки.

ВС: досрочный выезд не прекращаает аренды

ООО «МД-Тольятти» не согласилось с такими выводами судов и обжаловало их в Верховный суд. На судебном заседании в ВС представитель истца Элла Форос говорила о том, что нельзя считать правомерным безосновательный отказ от исполнения договора: «Единственная причина, на которую ссылается ответчик, – это нерентабельность магазина, но закон не связывает с этим обстоятельством право перестать исполнять обязательства».

Председательствующая Ольга Киселева поинтересовалась у представителя арендатора, было ли в договоре право на односторонний отказ? Последовал отрицательный ответ. Представляющий интересы «БоскоВолга» Андрей Радаев объяснял суду, что арендные отношения прекратились надлежащим образом: «Мы действовали добросовестно, в отличие от истца, который не отвечал на наши письма, злоупотребив своими правами». По словам Радаева, они даже передали арендодателю оба комплекта ключей от помещения: «Первый – представителю охранной организации торгового комплекса, а второй отправили экспресс-почтой истцу. То есть мы фактически вернули помещение».

«Тройку» судей эти аргументы не убедили. ВС указал на то, что досрочное освобождение помещения не прекращает договор аренды и, следовательно, необходимость платить. Судьи подчеркнули, что в соглашении не было предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, а законом такая возможность тоже не установлена. Арендодатель не может требовать с арендатора деньги за просрочку возврата имущества только в одном случае: если сам собственник уклонялся от его приемки, хотя имелись основания прекратить договор аренды, подчеркнул ВС. В рассматриваемом деле судьи ВС таких предпосылок не обнаружили, отменили все акты нижестоящих инстанций и отправили дело на новое рассмотрение обратно в Арбитражный суд Самарской области.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС полагает, что для принятия решения по существу необходимо оценить все доказательства и фактические обстоятельства.

Читать еще:  Договор аренды с муниципалитетом

Текст договора или анализ поведения сторон – что важнее: мнения экспертов Право.ru

Константин Галин, старший юрист АБ «Некторов, Савельев и партнеры», соглашается с выводом ВС, считая, что решения нижестоящих инстанций демонстрируют пренебрежительное отношение российских судей к принципу свободы договора и их склонность к формальному применению закона: «Они не задумываются о последствиях, которые может иметь их решение для экономических взаимоотношений сторон и других участников гражданского оборота в аналогичных ситуациях». Юрист полагает, что ВС оправил дело на новое рассмотрение, так как нужно точно определить, с какого момента на самом деле прекратились и прекратились ли вообще договорные отношения между арендатором и арендодателем.

Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость.Земля.Строительство» АБ КИАП, солидарен с коллегой и подчеркивает, что в этом деле арендатор с арендодателем сами запутали суды наличием соглашения о расторжении договора и спор развернулся вокруг двух последних месяцев аренды. Попов отмечает, если арендатор не имел права расторгнуть договор, то все его уведомления теряют юридическое значение, поскольку противоречат соглашению.

Поддерживает мнение спикеров и Александр Ванеев, партнер BGP Litigation, обращая внимание на то, что это дело ярко демонстрирует проблему нахождения баланса интересов сторон в арендных отношениях. Эксперт не сомневается, что ВС отдал приоритет положениям договора, потому что такой подход обеспечит предсказуемость сторонам долгосрочного арендного соглашения. Решения нижестоящих инстанций Ванеев объясняет тем, что суды стараются реагировать на реалии жизни и корректировать отношения сторон в соответствии с ними: «Всегда ли это правильно – один из вечных вопросов права, но и ВАС, и ВС последовательно занимают позицию о сохранении договорных отношений в том виде, в котором стороны их изначально сформировали».

Павел Хлюстов, адвокат, партнер КА «Барщевский и партнеры», предлагает взглянуть на спорную ситуацию в ином ключе. Он считает, что ВС не раскрыл весь потенциал этого дела, так как оставил без внимания вопрос о том, может ли молчание арендодателя рассматриваться как акцепта оферты о расторжении договора. С одной стороны, по общему правилу молчание не является акцептом (п. 2 ст. 438 ГК «Акцепт»), рассуждает Хлюстов: «С другой же, большое значение имеет исследование прежних деловых отношений сторон, ведь тот же п. 2 ст. 438 ГК позволяет признать молчание акцептом, если предшествующие отношения свидетельствуют о таком обыкновении». Сомневается эксперт и в добросовестности арендодателя, поскольку последний своей пассивностью мог создать у арендатора впечатление, что не возражает против расторжения договора. По логике ВС, вместо анализа поведения сторон следует просто исследовать текст договора на наличие условия о возможности его расторгнуть в одностороннем порядке, резюмирует Хлюстов.

Верховный суд указал на необходимость конкретных формулировок оснований досрочного расторжения договора аренды

Статьями 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания для досрочного расторжения в судебном порядке договора аренды, перечень которых может быть расширен по соглашению сторон.

Как показывает судебная практика, предоставленное право на расширение списка оснований досрочного расторжения договора аренды, стороны чаще пользуют неправильно. Обычно стороны устанавливаю в договоре условие, обязывающее инициатора расторжения договора уведомить об этом другую сторону за определенное количество времени, тем самым считая иные основания расторжения договора согласованными. А вот судебная практика так не считает.

Недавно судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации был рассмотрен спор между арендатором и арендодателем о досрочном расторжении договора аренды.

Как следует из принятых по делу судебных актов, 16.03.2005 между банком и обществом заключен договор аренды нежилого помещения (далее — договор), по условиям которого арендодатель (общество) предоставляет арендатору (банку) во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения, общей площадью 2 749,5 кв. м, расположенные на цокольном, первом, втором, третьем этажах здания, на срок аренды по 01.01.2021 (включительно).

В разделе 10 договора стороны согласовали условия досрочного расторжения договора.

В пункте 10.1 договора, стороны установили, что невыполнение арендатором или арендодателем полностью или частично условий договора является основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке.

В пунктах 10.2. и 10.3. договора стороны установили конкретные основания для расторжения договоров аренды при нарушении обязательств как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя. Так, например в п. 10.3. договора были предусмотрены следующие основания для досрочного расторжения договора со стороны арендатора, а именно: в случае непредставления арендодателем помещения в установленный срок и создание препятствий со стороны арендодателя в пользовании или ограниченном пользовании помещением, оборудованием.

В пункте 10.5 договора стороны согласовали, что «в случае досрочного расторжения договора по основаниям иным, чем указано в пунктах 10.2 — 10.3, стороны обязаны письменно предупредить о предстоящем расторжении заблаговременно за один год до расторжения». Именно этот пункт договора и общая формулировка, явилось основанием для судебного спора.

В период действия договора аренда, в связи с экономическими обстоятельствами и проведением реформирования свой филиальной сети, арендатор утратил интерес в использовании помещения, и направил арендодателю уведомление о предстоящем расторжении договора аренды в соответствии с условиями заключенного договора. Однако арендодателя не усмотрел из уведомления Банка и договора аренды оснований к его досрочному расторжению.

В связи с чем, арендатор обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 30.05.2014 года по делу № А08-7981/2013, исковые требования арендатора были удовлетворены.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон, указанный в ГК РФ (ст. ст. 619 и 620), не является исчерпывающим, а стороны спорного договора изъявили свою волю на возможность расторжения договора аренды по иным основаниям при условии уведомления об этом контрагента не менее чем за один год, предусмотрев возможность расторгнуть договор по заявлению не только арендодателя, но и арендатора.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2014 года, решение Арбитражного суда Белгородской области отменено, в удовлетворении исковых требований арендатора отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 22.01.2015 года, постановление арбитражного апелляционного суда оставлено без изменения, а кассационная жалоба – без удовлетворения.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что пункт 10.5 договора не содержит конкретного перечня иных оснований, не указанных в пунктах 10.2, 10.3 договора, для расторжения договора, в связи с чем сторонами не согласована возможность безосновательного досрочного расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок, по инициативе арендатора.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, арендатор обратился с кассационной жалобой в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ.

Определение судьи Верховного Суда Российской Федерации Козловой О.А. от 29.06.2015 кассационная жалоба банка передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Читать еще:  Продажа права аренды лесного участка

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2014 и Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22.01.2015 по делу № А08-7981/2013 Арбитражного суда Белгородской области оставлено без изменения, а кассационная жалоба — без удовлетворения.

По мнению коллегии, согласно абзацу второму подпункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, истолковав пункт 10.5 договора с соблюдением положений статьи 431 Кодекса, пришли к правильному выводу о том, что названный пункт договора не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора.

Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске, исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора (статья 421 Кодекса).

Арендодатель и арендатор не достигли соглашения о расторжении договора по иным основаниям, чем это предусмотрено в пунктах 10.2 — 10.3 договора, поэтому подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Кодекса не подлежит применению.

Как правильно расторгать договор аренды

Как компаниям правильно составить соглашение о расторжении договора аренды? Какие нюансы могут возникнуть, на что компании следует обратить особое внимание?

Одна из главных задач соглашения о расторжении договора аренды — максимально детально урегулировать все вопросы, которые могут возникнуть у сторон в связи c прекращением арендных отношений.

Так, в соглашении о расторжении сторонам необходимо четко согласовать, в какие сроки и в каком состоянии имущество должно быть возвращено арендодателю.

По общему правилу, арендатор должен вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Факт возврата арендованного имущества необходимо зафиксировать в соответствующем передаточном документе (акте возврата).

Соглашение о расторжении договора аренды должно предусматривать сроки возврата арендодателем арендатору платежей по договору аренды, которые не были учтены в счет оплаты фактического срока аренды (например, излишне уплаченная авансом арендная плата), а также внесенного арендатором обеспечительного платежа (депозита), защищавшего арендодателя от возможного ущерба арендуемому имуществу, который мог быть причинен арендатором. Сторонам рекомендуется приложить к соглашению о расторжении акт сверки взаиморасчетов по договору аренды, чтобы в будущем у них не возникало споров о возможной задолженности.

Стороны также должны заблаговременно решить вопрос о судьбе произведенных улучшений. Если иное не оговаривается сторонами, отделимые улучшения, произведенные арендатором в отношении арендуемого имущества, являются собственностью арендатора и подлежат удалению арендатором по окончании аренды.

Если же улучшения носят неотделимый характер (то есть не могут быть удалены без нанесения вреда арендуемому имуществу), то арендатор имеет право после прекращения договора аренды получить стоимость таких улучшений, если он произвел за свой счет и с согласия арендодателя, при условии, однако, что иное не предусмотрено договором аренды.

Наконец, сторонам необходимо иметь в виду, что соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды (то есть договора аренды, заключенного на срок год и более) также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

При соблюдении указанных выше условий и соответствующих положений договора аренды у сторон не должно возникнуть трудностей при составлении и последующем исполнении соглашения о расторжении.

Были ли в вашей практике случаи, когда компании неверно составляли соглашение о расторжении аренды и после этого столкнулись с негативными последствиями?

В качестве одного из таких примеров можно рассматривать Определение Верховного Суда РФ от 21.12.2018 г. № 308-ЭС18-20710 по делу № А32-48213/2017. Согласно обстоятельствам дела между истцом и ответчиком было заключено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения. При этом стороны подписали акт приема-передачи арендованного имущества без каких-либо возражений и замечаний. Впоследствии возникла спорная ситуация: арендодатель воспрепятствовал вывозу из помещения имущества истца (отделимых улучшений), в результате чего арендатор обратился с требованием о взыскании с арендодателя стоимости таких улучшений. Арбитражные суды установили, что условия соглашения о расторжении не содержали расшифровки отделимых улучшений, о взыскании стоимости которых было заявлено истцом и в результате пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. С ними согласился и Верховный Суд РФ, рассмотревший кассационную жалобу истца и не нашедший существенных нарушений норм материального и процессуального права.

Рассмотренное дело иллюстрирует необходимость детального раскрытия всех условий возврата имущества при составлении соглашения о расторжении аренды.

Так, например, Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.11.2018 № Ф01-5347/2018 по делу № А29-1631/2018 был рассмотрен следующий спор. Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования и хозяйственным обществом был заключен договор об аренде земельного участка. Впоследствии данный участок был снят с кадастрового учета и из него было образовано два новых земельных участка. При этом никаких изменений в оригинальный договор аренды не вносилось. Спустя несколько лет стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды, ссылаясь на уже несуществующий земельный участок. Данное обстоятельство было впоследствии использовано арендатором в качестве основания для заявления требования о признании датой расторжения договора аренды не даты заключения соглашения о расторжении, а даты снятия ранее существовавшего земельного участка с кадастрового учета.

Подобная неосмотрительность арендодателя привела к дополнительным временным и материальным издержкам, потраченным на долгие судебные тяжбы.

Для примера можно сослаться на Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31.08.2018 № Ф09-4628/18 по делу № А76-32790/2017. Согласно условиям дела заключенный между сторонами договор аренды предусматривал обязанность арендатора по возмещению эксплуатационных затрат. При этом арендатор был обязан заключить соответствующие договоры с арендодателем или же с коммунальными службами. Однако в период аренды им этого сделано не было. Через некоторое время стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды, в тексте которого ничего не было сказано о наличии на стороне арендатора задолженности по коммунальным платежам.

Однако, по мнению суда, вынесшего решение по делу, данное обстоятельство не свидетельствовало о прекращении обязанностиарендатора по компенсации таких расходов, поскольку рассматриваемая обязанность подразумевала заключение отдельных договоров, которые так и не были подписаны арендатором. В этой связи суд обязал арендатора возместить коммунальные расходы, понесенные арендодателем.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector