Antaurus.ru

Все про Недвижимость
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Расторжение договора аренды по аукциону

ВАС РФ решил разъяснить тонкости аренды имущества

Высший арбитражный суд РФ намерен внести ясность в ряд вопросов, касающихся применения норм Гражданского кодекса о договоре аренды. На своем сайте он опубликовал проект постановления Пленума ВАС РФ, подготовленного Управлением частного права. Особое внимание в нем уделено случаям обязательного проведения торгов на право заключения договора аренды госимущества и моменту прекращения обязательств по внесению арендной платы при покупке арендованного имущества.

Торгов за право аренды госимущества не избежать…

С 2008 г. в Федеральном законе от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон № 135-ФЗ) была установлена обязанность проводить торги за право аренды всех видов государственного и муниципального имущества. В результате ее применения возник вопрос, имеет ли этот закон приоритет над нормами ГК РФ при продлении аренды — заключении договора аренды на новый срок или продлении истекшего договора. Ведь положения ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве носят диспозитивный характер, то есть действуют только в том случае, когда законом не предусмотрено иное.

В проекте постановления Пленум ВАС РФ разъясняет, что приоритет норм специального законодательства в этой части неоспорим. Продлить договор аренды на основе норм ГК РФ могут лишь те, кто заключил его до вступления в силу требований того или иного закона об обязательном проведении торгов. Следовательно, применительно к ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ по соглашению сторон не продлеваются договоры, которые были заключены после 1 июля 2008 г. и срок действия которых истек.

Заметим, что в ч. 4 ст. 53 Закона № 135-ФЗ установлен ограничительный срок для реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. Им разрешено миновать торги при продлении аренды до 1 июля 2015 г.

…но победитель может и не стать арендатором

В проекте отмечено, что п. 2 ст. 621 ГК РФ (о пролонгации договора аренды по умолчанию сторон) в отношении государственного и муниципального имущества не применяется, то есть, если не одна из сторон договора аренды госимущества не заявила о его расторжении, он не может быть пролонгирован — торги должны быть проведены обязательно. А вот п. 1 ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок при проведении торгов действует.

При этом информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, должна содержаться в извещении о торгах. Хотя ее отсутствие и не делает торги недействительными.

Такая позиция соответствует ст. 621 ГК РФ и ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ. В последней речь идет именно о заключении договора аренды путем проведения конкурса или аукциона, причем о запрете использования арендатором преимущественного права в ней ничего нет. Например, такой запрет прямо прописан в отношении возобновления договора проката (вид аренды) (ст. 627 ГК РФ) и договора аренды транспортного средства с экипажем (ст. 632 ГК РФ).

По мнению Управления частного права ВАС РФ арендатор может потребовать в судебном порядке перевести на себя права и обязанности по договору аренды, заключенному на торгах с другим лицом. И не важно, являлся арендатор участником торгов или нет. В случае удовлетворения судом иска о переводе прав и обязанностей судебное решение станет основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Правда, в одном случае суд откажет арендатору в удовлетворении иска — если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить договор с ним на условиях, предложенных победителем торгов, но получил отказ. Сказанное распространяется и на ситуацию, когда арендатор просто не успел ответить в определенный арендодателем срок. В проекте отмечено, что если срок не был четко указан арендодателем, то в силу п. 5 ст. 448 ГК РФ он составляет 20 дней после завершения торгов и оформления протокола.

Не обошли в проекте вниманием и права победителя торгов. В частности, если в извещении о торгах не было упоминания о существовании арендатора, обладающего преимущественным правом на заключение договора, то в случае судебного признания прав такого арендатора победитель торгов может потребовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах. Кроме того, если такое случится, то согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ ему должны будут вернуть задаток.

Наверняка найдутся те, кто считает, что подобное положение вещей делает участие в торгах нецелесообразным, так как прежний арендатор вправе вернуть себе свой статус. А торги являются только формальностью, которая мешает пролонгации отношений между арендатором госимущества и арендодателем.

Полагаем, что рассматривать торги как помеху не стоит, поскольку при такой схеме интересы участников рынка аренды госимущества сбалансированы. Ведь цель — сделать рынок конкурентным. Кроме того, новый договор арендатор может заключить исключительно на условиях, предложенных победителем торгов. То есть, если стоимость аренды возросла (что наиболее вероятно), не факт, что она его устроит.

До каких пор платить за аренду, если имущество куплено

Проект ставит точку в спорах о моменте прекращения обязательств по внесению арендных платежей, если между арендатором и арендодателем в отношении арендуемого имущества заключен договор купли-продажи.

Речь идет о ситуациях, когда арендатор выкупает арендованное недвижимое имущество до окончания срока действия договора аренды. Ведь, чтобы стать полноправным собственником недвижимости, мало заключить сделку. Нужно еще зарегистрировать переход права собственности на приобретенное имущество (п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 и ст. 551 ГК РФ).

Стороны нередко спорили по этому поводу, а суды выносили разные решения исходя из конкретных обстоятельств.

В проекте разъясняется: в силу ст. 407, 421 и 450 ГК РФ арендодатель и арендатор, заключив договор купли-продажи, могут определить, в какой момент, предшествующий переходу права собственности на приобретаемое имущество, прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Если стороны не определили в договоре купли-продажи момент перехода права собственности, суд должен установить действительную волю сторон в отношении этого момента. В частности, суд может учитывать размер, момент и факт внесения покупной цены, а также иные обстоятельства. Например, исходя из взаимоотношений сторон в постановлении от 29.09.2009 № 7188/09 Президиум ВАС РФ указал, что обязанность по внесению арендной платы была прекращена после уплаты всей выкупной цены.

Суд, которому не удалось установить волю сторон, свидетельствующую о переходе права собственности позднее, чем заключение договора купли-продажи, должен руководствоваться п. 2 ст. 224, п. 1 ст. 454, 458 и 459 ГК РФ. В частности, согласно п. 2 ст. 224 продаваемая вещь, к моменту заключения договора купли-продажи находящаяся во владении покупателя, считается переданной ему с этого момента.

Таким образом, правильной признается позиция судов, принимавших решения о прекращении арендных обязательств с момента заключения договора купли-продажи, если стороны не оговорили иной срок перехода права собственности, например с момента госрегистрации такого права.

Если в качестве арендаторов выступают субъекты малого и среднего предпринимательства, а в качестве арендодателя — государство или муниципальное образование, они не могут устанавливать в договоре купли-продажи условие о переходе права собственности по соглашению сторон. Это вытекает из требований ст. 3 и 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» о порядке оплаты такого имущества.

Для них обязательства по уплате аренды в любом случае прекращаются с момента заключения договора купли-продажи.

Кто должен подать заявление о внесении изменений в ЕГРП

Если договор аренды был зарегистрирован, а теперь в отношении объекта заключен договор купли-продажи, остается еще одна формальность — внести запись о прекращении аренды в ЕГРП. Сделать это необходимо, но не ясно, кто должен обратиться с таким заявлением — одна из сторон договора или обе стороны.

В проекте пока не решен вопрос в пользу какого-то одного варианта, но, судя по документу, его авторы склонны отдать предпочтение первому как наиболее верному.

Читать еще:  Как взять участок промназначения в аренду

Это связано с тем, что ст. 16 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет обратиться с заявлением как правообладателю, так и любой из сторон договора или уполномоченному им (ими) лицу. При этом основанием для госрегистрации прав на объект недвижимости являются правоустанавливающие документы, соответствующие требованиям данного закона (ст. 17 и 18). Таким образом, располагая необходимыми документами, одна из сторон договора вправе самостоятельно подать указанное заявление.

Проект постановления Пленума ВАС РФ размещен в открытом доступе и открыт для обсуждения. Не исключено, что его текст еще будет меняться.

К сведению
Сейчас в Госдуме находятся два законопроекта, преду­сматривающие изменения в ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Законопроектом № 257518-5 предлагается арендаторам, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, дать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, а проектом № 319117‑5 — освободить от торгов арендаторов помещений площадью менее 100 кв. м.

Аукцион по аренде муниципального имущества

ИП долгое время (7лет) арендует у муниципального образование помещение, в договоре аренды обозначено-под магазин. Хочет использовать его под офис, но чтобы в договоре это указать, администрация утверждает, что нужно расторгнуть старый договор и заключить новый, предварительно проведя аукцион. У ИП нет гарантий, что на данную площадь не будет желающих. Если арендатор один, может есть какие-то преимущества и можно перевести помещение под офис без аукциона, если да, то как?

Ответы юристов ( 4 )

Уважаемая Жанна! Здравствуйте! А сам договор аренды на какой срок Вами заключен? И была ли произведена его государственная регистрация?

Возможно ведь просто составить дополнительное соглашение к договору аренды с изменением назначения помещения.

Жанна вопрос в том, каким образом был заключен действующий договор с Вами. По результатам торгов или без проведения торгов.

Изменение назначения помещение это предмет договора, это существенные изменения договора.

Антимонопольный комитет дает такие разъяснения:

Согласно действующего законодательства РФ (статья 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции») не предусмотрено ограничений и запретов на изменение целевого назначения арендуемого государственного или муниципального имущества,если договор аренды такого имущества был заключён без проведения торгов.
При этом, если договор аренды заключается по результатам торгов (конкурса, аукциона), то внесение подобного изменения в договор будет являться нарушением подп. 16 п. 114 и подп. 16 п. 40 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (утверждены приказом ФАС России № 67 от 10.02.2010 г.). Источник: www.fas.gov.ru/legislative-acts/legislative-acts_9498.html

Один из законных способов изложен в ГК РФпункт 4 статья 451 ГК РФ.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях.

Надо запустить такую процедуру (через суд), понятно что с согласия мун. образования. И все будут довольны, неподкапаешся.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно общему порядку, для изменения целевого назначения арендованного имущества действительно достаточно заключить дополнительное соглашение между арендатором и арендодателем и его зарегистрировать.

Однако если в тексте договора, и/или в вашем муниципальном образовании в Порядке распоряжения муниципальным имуществом или ином подобном муниципальном правовом акте для внесения такого рода изменений (касающихся целевого использования арендованного имущества) установлен преддоговорной императивный порядок, в частности, включающий себя издание постановлений (распоряжений) о предоставлении в аренду, а также включающий в себя публичные процедуры (такие как конкурс, аукцион) — то в таком случае действительно необходимыми будут указанные процедуры для всех арендаторов в подобной ситуации.

Таким образом, для понимания ситуации целиком надлежит видеть текст заключенного между вами и муниципалитетом договора аренды, видеть распоряжение о предоставлении вам в аренду помещения (если таковое принималось ОМСУ), а также знать содержание Порядка распоряжения муниципальным имуществом. Последний документ является публичным НПА и в вашем муниципальном образовании (как в администрации так и в Совете депутатов) вам должны по письменному запросу выдать заверенную копию такого порядка, а также указать источник официального опубликования названного или аналогичного документа (НПА) и дать ссылку на решение Совета депутатов, такой порядок утвердившее.

  • 7,0 рейтинг
  • 853 отзыва

Жанна, добрый день!

Большое значение имеет, в каком порядке был заключен действующий договор аренды на данное нежилое помещение. Если договор аенды был заключен без проведения аукциона, то в этом случае изменение целевого назначения объекта нежилого фонда, занимаемого на правах арены производится в порядке, предусмотренном нормативными актами муниципального образования, как правило с получением решения уполномоченного органа на изменение целевого назначения нежилого помещения.
Уточните, на каком основании и в каком порядке с вами был заключен договор аренды.

Если же ваш договор аренды был заключен по итогам аукциона, то в этом случае изменение существенных условий договора.

Согласоно требованию ст. 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Изменение целевого назначения договора аренды является изменением существеннх условий договора, которые были согласованы в момент заключения договора аренды по итогам аукциона (если договор аренды был заключен по итогам аукциона). В этом случае в соответствии с пп. 16) п. 40 и п. 98 Порядка, утвержденного Приказом ФАС от 10.02.2010 № 67 изменение существенных условий договора не допускается.a
В соответствии с Приказ ФАС России от 10.02.2010 N 67(ред. от 24.12.2013)«О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса»(вместе с «Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества»)(Зарегистрировано в Минюсте России 11.02.2010 N 16386)
40. Конкурсная документация, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении конкурса, должна содержать:
16) указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в пункте 98 настоящих Правил, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается;
98. Договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. При заключении и (или) исполнении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса, но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.

Читать еще:  Найм и аренда в чем разница

Таким образом, ответ на ваш вопрос зависит от того, в каком порядке был заключен ваш договор аренды.

Порядок аренды муниципального имущества

Аренда муниципального имущества – один из способов сэкономить на аренде помещения. Такие договоры отличаются повышенной стабильностью, что также выгодно компании. Понятие муниципального имущества раскрыто в статье 214 ГК РФ. Это объекты, принадлежащие государству. К примеру, это помещение, права собственности на которое есть у автономного округа, края, автономной области.

Основные особенности заключения соглашения

Нюансы заключения договора устанавливаются статьей 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 года. Оформлено такое соглашение может быть данными путями:

  • По итогам проведенных торгов.
  • Без торгов.

6 декабря 2011 года был принят ФЗ №401 «О внесении корректировок в ФЗ «О конкуренции» и другие нормативные акты». В нем прописаны новые основания, по которым можно получить в аренду объект.

Торги на право оформления договора

Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются. К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее). Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.

Порядок организации мероприятия регулируется Правилами проведения конкурсов и аукционов, утвержденными приказом ФАС №67 от 10.02.2010 года. Рассмотрим основные этапы торгов:

  1. Направление извещения об организации торгов.
  2. Заполнение конкурсной документации и документов о торгах.
  3. Прием и рассмотрение заявок.
  4. Проведение мероприятия.
  5. Заключение соглашения с лицом, выигравшим торги.

В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ. В извещении прописывается эта информация:

  • Дата и место проведения мероприятия.
  • Предмет торгов (муниципальное помещение).
  • Наличие обременений.
  • Порядок проведения аукциона или конкурса.
  • Начальная стоимость.

Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП. Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:

  • На дату рассмотрения заявления деятельность ЮЛ приостановлена.
  • Не отправлен нужный перечень документов.
  • В предоставленных бумагах имеются неточности.
  • Потенциальный участник не внес задаток, если он требуется.

ВАЖНО! Организатор торгов не может устанавливать прочие требования, которые не прописаны в законе. Он не может запрашивать дополнительные документы и информацию.

Заключение договора без проведения торгов

Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции. В частности, в торгах могут не участвовать эти лица:

  • Товарищества собственников недвижимости.
  • Лицо, являющееся единственным участником торгов.
  • Образовательный субъект.
  • Частное медицинское учреждение.

Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:

  • Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
  • Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.

Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».

Заключение договора аренды

По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:

  • Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
  • Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.

В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.

Можно ли расторгнуть договор?

Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:

  • По соглашению сторон.
  • В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
  • Истек срок аренды.
  • Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.

Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).

Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.

Бухучет и налоговый учет аренды муниципального имущества

Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.

Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.

Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:

  • Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
  • Установлен точный размер арендной платы.
  • Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.

Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.

Проводки

В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:

  • ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
  • ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
  • ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
  • ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
  • ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
  • ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.

ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.

Расторжение договора аренды по аукциону

Дата публикации 14.05.2014

Документ

Письмо ФАС России от 24.04.2014 № ЦА/16309/14 «О направлении разъяснений применения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»

Комментарий

В комментируемом письме ФАС РФ разъяснила отдельные вопросы, возникающие при применении Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ). В частности, разъяснения антимонопольного органа касаются случаев заключения договоров в отношении государственного или муниципального имущества. Регулированию таких отношений посвящена статья 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Рассмотрим подробнее некоторые существенные разъяснения.

При даче согласия на заключение договора в отношении государственного (муниципального имущества) его собственник должен учитывать необходимость проведения торгов

Государственное или муниципальное предприятие, на балансе которого числится имущество, не вправе распоряжаться им без получения соответствующего согласия от собственника (п. 3 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ). Как правило, полномочия собственника такого имущества осуществляют государственные или муниципальные органы (ст. 125 ГК РФ).

Читать еще:  Начало действия договора аренды

При этом, согласно ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, большинство сделок, связанных с использованием государственного и муниципального имущества, заключается только по результатам конкурса или аукциона.

Однако государственный (муниципальный) орган – собственник имущества может выдать согласие на заключение сделки целевым образом без проведения торгов.

ФАС РФ отметила, что выдача такого согласия государственным (муниципальным) органом в тех случаях, когда проведение торгов обязательно, противоречит требованиям Закона № 135-ФЗ.

Статья 15 Закона № 135-ФЗ содержит запрет на совершение органами власти действий (бездействие), которые могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции. Если собственник даст согласие на передачу имущества организации без проведения торгов (если проведение конкурса или аукциона обязательно), это создаст для нее более благоприятные условия, чем для других субъектов хозяйственной деятельности. В этом случае положения Закона № 135-ФЗ будут нарушены.

Законодательство не регулирует форму и содержание согласия собственника на заключение договора в отношении государственного (муниципального) имущества. Рассмотренные разъяснения антимонопольного органа отчасти устраняют данный пробел. Теперь государственные или муниципальные предприятия не смогут предъявить такое согласие до проведения соответствующих торгов. Письменное согласие на заключение соответствующего договора может быть предъявлено только после конкурса или аукциона.

Договор аренды государственного (муниципального) имущества заключается и с единственным участником торгов

Согласно п. 15 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ права владения (пользования) в отношении государственного (муниципального) имущества могут быть переданы без проведения торгов. Это возможно в том случае, если заявку на участие в конкурсе или аукционе подало только одно лицо. При этом заявка должна содержать цену не менее минимальной (начальной) цены, указанной в извещении о проведении конкурса (аукциона).

Однако согласно п. 5 ст. 447 ГК РФ аукцион и конкурс, в которых участвовал только один заявитель, признаются несостоявшимися.

Таким образом, в данном случае нормы Закона № 135-ФЗ фактически противоречат нормам ГК РФ.

ФАС РФ в свою очередь пояснила, что организатор торгов обязан заключить договор аренды государственного (муниципального) имущества с единственным участником торгов.

Обосновывается такая позиция антимонопольного органа следующими аргументами.

Размещение информации о проведении конкурса (аукциона) на официальном сайте торгов является публичной офертой по смыслу статьи 437 ГК РФ. На это указывает пункт 28 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды (утв. Приказом ФАС РФ от 10.02.2012 № 67) (далее – Правила). Согласно пунктам 50 и 120 Правил, заявка на участие в торгах является акцептом оферты в соответствии со статьей 438 ГК РФ.

Поскольку подача единственным заявителем заявки на участие в торгах является акцептом оферты, организатор торгов обязан заключить договор аренды государственного или муниципального имущества с данным участником торгов (п. 2 ст. 432 ГК РФ).

Противоречить ГК РФ в данном случае такой договор не будет.

Вопрос о правомерности заключения договора с единственным участником конкурса (аукциона) является одним из самых актуальных. Заметим, что ФАС РФ неоднократно указывала на допустимость заключения договора аренды государственного (муниципального) имущества с единственным участником торгов (см. Разъяснения ФАС России от 05.06.2012, от 01.11.2011). Арбитражная практика также поддерживала изложенную позицию (см. постановления ФАС Московского округа от 29.04.2013 № А40-91730/12-6-895, от 12.04.2013 № А40-81513/12-142-765).

Таким образом, отказ организатора конкурса от заключения такого договора с единственным участником торгов будет неправомерным.

Размер площади сдаваемого в субаренду государственного (муниципального) имущества не ограничен

Согласно п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ лицо, получившее в аренду государственное (муниципальное) имущество, может заключить договор субаренды на такое имущество без организации торгов.

Рассматривая данную норму, ФАС РФ разъяснила, что нормы Закона № 135-ФЗ не содержат ограничения в отношении площади арендуемого имущества. Таким образом, арендатор, собирающийся сдать арендованную им недвижимость в субаренду, может сделать это в отношении любой площади, которая у него имеется. Иными словами, сдать в субаренду недвижимое имущество без организации торгов можно как в размере 1 кв. м, так и всю полученную от арендодателя площадь разом.

Заметим, что до внесения изменений Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ в часть 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ вопрос о проведении торгов на право заключения договора субаренды оставался открытым. Арбитражные суды не были едины во мнении, следует ли арендатору, решившему сдать имущество в субаренду, проводить конкурс (аукцион) или нет. С введением пункта 16 в статью 17.1 Закона № 135-ФЗ этот пробел был урегулирован.

Подписывать договор, заключенный по результатам торгов, нужно через десять дней с момента размещения информации о проведении торгов на официальном сайте

Соответствующий вывод сделала ФАС РФ, проанализировав положения нормы части 7 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. В случае подписания договора ранее указанного срока это будет расцениваться как нарушение требований закона, в связи с чем такая сделка будет считаться ничтожной (ст. 168 ГК РФ).

Напомним, что по общему правилу договор в письменном виде оформляется как единый документ, подписанный уполномоченными представителями сторон (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Заметим, что момент подписания сам по себе не является моментом заключения договора.

Однако, исходя из положений части 7 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, речь в данном случае идет именно о моменте подписания договора, поскольку офертой является информация о проведении конкурса (аукциона) на официальном сайте торгов, а акцептом – заявка, соответствующая требованиям торгов.

Таким образом, рекомендуем внимательно относиться к оформлению договора, заключенного на торгах. В частности, необходимо проверить дату, которой будет подписан соответствующий договор.

Договор аренды государственного (муниципального) имущества может быть продлен без проведения торгов неограниченное количество раз

Частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых договор аренды государственного (муниципального) имущества заключается на новый срок с тем же арендодателем без проведения торгов. Сделать это можно, если:

  • размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в РФ, если иное не установлено другим законодательством;
  • минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, составляет не менее трех лет. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

ФАС РФ разъяснила, что при соблюдении данных требований пролонгировать договор аренды без проведения торгов можно неограниченное количество раз при условии, что законом не установлено ограничение срока договора. Согласие собственника на заключение нового договора аренды с тем же арендатором является обязательным. Напомним, что соответствующее согласие выдается собственником в письменной форме.

Ранее ФАС РФ разъясняла, что максимальный срок договора аренды, заключенного с тем же арендатором с соблюдением правил п.п. 9–11 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, не может быть продлен по этим же основаниям (п. 13 Разъяснений от 05.06.2012).

Отсутствие информации о проведении конкурсов (аукционов) на официальном сайте торгов является основанием для признания соответствующей сделки незаключенной

Согласно ч. 6 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ информация о проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров размещается на официальном сайте РФ в сети Интернет.

Проанализировав данное положение, ФАС РФ пришел к выводу, что неразмещение информации о проведении конкурсов (аукционов) на этом сайте является основанием для признания сделки незаключенной.

Несмотря на то, что норма о размещении сведений о проводимых торгах на официальном сайте действует с 01.01.2011 года, антимонопольный орган не уделял ей внимания в своих разъяснениях. Однако в комментариях к Закону № 135-ФЗ и авторских статьях эксперты не раз высказывали мнение, что неопубликование на официальном сайте торгов соответствующей информации является существенным нарушением законодательства о конкуренции. Следовательно, такое нарушение может служить основанием для признания судом сделки, совершенной по результатам торгов, незаключенной.

В данном письме ФАС РФ закрепила такую позицию в качестве официальной.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector