Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Регистрация договора аренды в егрн

Государственная регистрация договора аренды

Аренда – это договор, в котором собственник передает второй стороне (пользователю) свое имущество. Основное требование, предъявляемое к заключению договора – имущество принадлежит арендодателю на праве собственности. Арендатор в этих отношениях может владеть и распоряжаться имуществом, но не приобретает на него права собственности. Регистрации подлежит долгосрочный договор, срок которого в некоторых случаях достигает 49 лет.

Основные понятия регистрации договора аренды

Не все арендные договора подлежат регистрации. Обязательно обращаются к уполномоченным органам при заключении найма на срок от 12 месяцев. А также, если предметом соглашения выступает недвижимость.

Ст. 651, ч. 2 устанавливает, что аренде подлежат договора, в которых арендуется целиком здание. Но аренда помещений внутри него также регистрируется.

Соглашение вступает в силу после того, когда договор зарегистрирован в Росреестре. Именно в этом органе можно зарегистрировать договор аренды.

Условия и порядок регистрации договора аренды

Регистрации подлежат соглашения со сроком более года. Если договор субаренды заключен длительностью более 12 месяцев, регистрация также необходима.

Алгоритм, которому следуют стороны договора, закреплен в ГК РФ и N218-ФЗ. Функция по регистрации лежит на Росреестре. Это единственный орган в РФ, который вправе регистрировать сделки с недвижимым имуществом. Росреестр ведет единую базу недвижимого имущества. Она называется ЕГРН.

Условием аренды выступает наличие необходимого комплекта документов у сторон договора, а также постановка объекта недвижимости на кадастровый номер. Если какая-либо бумага отсутствует, то в регистрационных действиях будет отказано.

В ряде случаев кадастровый учет может совершаться одновременно с регистрацией. Например:

  • если часть здания или сооружения – предмет договора – ранее не ставились на кадастровый учет и сведения об объекте отсутствуют в единой базе недвижимости;
  • если в арендный договор включен пункт о перепланировке, арендатор может быть заинтересован в этом.

В вышеназванных случаях учет и регистрация объекта недвижимого имущества проводится с составлением специального документа. Это технический план: его оформляет кадастровый инженер. Специалист исследует жилое помещение и оказывает услугу по составлению технического плана. Этот документ передается в Росреестр вместе с другими бумагами, необходимыми для проведения регистрационной процедуры.

Государственная регистрация договора аренды устанавливает, что в Росреестр представляются бумаги, без которых регистрационные действия невозможны. Это документы:

  • заявление, поданное в Росреестр от имени сторон на предоставление услуги;
  • документы правоустанавливающего характера на недвижимость (выписка из ЕГРН);
  • арендное соглашение, ратифицированное обеими сторонами;
  • передаточный акт, который подтверждает передачу предмета аренды;
  • технический план;
  • государственная пошлина.

Регистрация аренды – это простые этапы, следующие друг за другом:

  1. Составление договора. Фиксация в нем существенных условий: предмет и цена аренды. Нужно 3 экземпляра договора: один находится у арендодателя, второй – у арендатора, третий хранится в Росреестре.
  2. Оплата государственного сбора.
  3. Кто-либо из участников передает комплект документов в МФЦ, в орган Росреестра. Получает специальный документ – это расписка о том, что документы приняты.
  4. Заявитель во время, установленное сотрудником МФЦ, а также Росреестра, отдает расписку. Сотрудник передает выписку из ЕГРН. В ней будет отображено, что, например, земельный участок обременен.

Как и любая сделка, совершаемая в рамках гражданско-правовых отношений, аренда имеет нюансы. Их нужно знать при заключении соглашения, а также при последующих отношениях с арендодателем:

  1. Регистрируется соглашение. Одновременно с этим, сотрудник уполномоченного органа вносит запись о том, что объект находится под обременением. В его качестве выступает аренда. Ограничение в использовании имущества действует то окончания срока договора. Когда срок договора истечет, собственник должен подать в Росреестр заявление с просьбой снять с его имущества обременение. Иначе, запись о нем так и останется в документах.
  2. Обременение сохраняется даже при условии того, что недвижимость продается. Арендатор продолжает пользоваться имуществом при ее переходе от одного собственника к другому владельцу.
  3. Покупатель недвижимости, если он заинтересован в объекте, может самостоятельно узнать, наложено ли обременение на имущество. Информация содержится в выписке из ЕГРН. Она общедоступна, необходимо создать соответствующий запрос.

Образец договора аренды

Орган регистрации недвижимости

Госрегистрация договоров – это полномочие исключительно Росреестра. Только он вправе ратифицировать таким образом сделки. Работы у сотрудников Росреестра достаточно много, поэтому государственный орган стараются разгрузить.

Первый помощник в этом деле – это МФЦ. Это учреждение выступает посредником между Росреестром и населением. Если, например, человеку необходимо зарегистрировать аренду, дарение, наследование, он может обратиться не в Росреестр, а в МФЦ. Там получить талончик в электронной очереди и сдать документы сотруднику МФЦ. Последний их проверит на подлинность и корректность заполнения и выдаст расписку о принятии. На расписке напишет примерную дату следующего посещения МФЦ, но уже с целью не сдачи, а получения бумаг.

Читать еще:  Существенные условия договора аренды недвижимости

Росреестр – это орган исполнительной ветви власти. Имеет в подчинении территориальные подразделения.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: срок регистрационных процедур не устанавливается произвольно. В N 218-ФЗ он равен 7 дням, исключая выходные. Если документы передаются через МФЦ, то срок удлиняется на два дня. Это связано с тем, что посредник берет дополнительные дни на пересылку документов. Если одновременно проводится кадастровый учет, то длительность оказания услуги увеличивается на 2 дня.

Государственная пошлина за регистрацию аренды

За оказание услуги – регистрационные действия – государство в лице Росреестра взимает с граждан плату. Она выражается в форме государственной пошлины. Размер устанавливает закон.

По ст. 333.33 НК РФ ее размер составил 2000 рублей для граждан. ЮЛ придется заплатить гораздо больше: 22000. Но если арендует ИП, то ему пошлина будет стоить 2000, так как он выступает лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, но без образования ЮЛ.

Можно ли избежать оформления государственной регистрации договора аренды

Действия, связанные с регистрацией аренды недвижимого имущества, выступают требованием закона. Если участникам правоотношения не хочется тратить время на посещение Росреестра, они могут заключить соглашение на 11 месяцев. В договоре прописать пункт о том, что каждые 11 месяцев соглашение пролонгируется автоматически. Это связано с тем, что продление действия соглашения будет считаться в качестве заключения нового договора, с этими же участниками, с повторяющимися условиями.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: если стороны не продлевают один договор, а заключают несколько по одному предмету, каждое из новых соглашений начинает действовать после окончания предыдущего, регистрации избежать не придется. Аренда, связанная с несколькими договорами, считается единой сделкой. Такой позиции придерживаются АС РФ с 2010 года.

Срок аренды стороны вправе устанавливать по своему желанию. Например, если арендатор решил взять в торговое помещение, он вправе договориться с арендодателем о длительности их деловых отношений.

Но из правила существуют исключения. Есть виды аренды, для которых закон устанавливает свои сроки. Если говорить более наглядно, то аренда некоторых объектов выглядит так:

Задача, которая преследуется арендойМинимальная длительность отношенийМаксимальная продолжительность аренды
возведение сооружений и их реконструкция310
расположение объектов, относящихся к линейным49
ИЖС или ЛПХ (только в черте крупного города)20
для ЮЛ (работы, связанные с освоением земельного участка)35
строительство объекта, который принадлежит к неоконченному строительству3
С/П349
работы на огороде и выпас животных3
добыча охотничьих ресурсов2049

Кто должен обращаться в Росреестр

В современном мире деловые люди заняты. И вопрос о том, кто будет обращаться за регистрацией, актуален для них. Для того чтобы озвучить желание зарегистрировать письменный арендный договор, нужно написать от своего имени заявление, и оно подписывается сторонами. Подать его в уполномоченный орган может любой участник сделки. Об этом говорит ст. 51 N218-ФЗ.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: в арендных соглашениях редко упоминается такая важная персона, как нотариус. В рассматриваемых сделках он также не обязателен. Но во всех остальных (как и в аренде), нотариус – это гарант юридической чистоты договора. Поэтому участники арендных отношений предпочитают обращаться к нему для заключения договора аренды. Если нотариус оказывает им эту услугу, в некоторые конторах предусматривается, что на регистрацию права арендодателя он отдает договор самостоятельно в Росреестр.

Выписка из ЕГРН: Договор аренды нежилого помещения, зарегистрированный в Росрестре

В аренду часто сдается нежилая недвижимость. Сдавать в аренду можно:

  • нежилое помещение (офис);
  • здание;
  • сооружение;
  • земельный участок.

Гражданский кодекс про госрегистрацию договора аренды нежилой недвижимости

Многие знают норму права, согласно которой договор аренды нужно регистрировать в Росреестре.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Однако, если буквально читать это положение гражданского закона, то мы не видим такого объекта как «нежилое помещение». Речь в данной статье идет только про «здание» и «сооружение».

Помещение — это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Но еще в 2000-м году Президиум ВАС РФ в своем информационном письме исправил этот момент.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как узнать сдается ли нежилое помещение в аренду или нет

Можно совершенно просто, легально и не тревожа собственника-арендодателя узнать сдает ли он свое помещение в аренду в настоящее время или нет. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН.

Однако, очень часто собственники, чтобы избежать регистрацию договора аренды, заключают договор аренды на срок менее года (например на 11 месяцев), а потом каждый год его продлевают. Так что выписка из ЕГРН — это один из вариантов проверки. Хотя с помощью него можно узнать на какой срок заключена долгосрочная аренда.

Как выглядит запись о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в выписке из ЕГРН

Сейчас на примере разберем как выглядит зарегистрированный в Росреестре договор аренды нежилого помещения.

Нам будет интересен раздел №2, который называется «Сведения о зарегистрированных правах».

Первым в выписке будет указан собственник нежилого помещения, а также дата регистрации его права собственности (когда он стал собственником).

На следующем листе выписки мы можем узнать информацию по договору аренды:

  • что в аренде находится весь объект (полностью нежилое помещение);
  • дата начала аренды и дата окончания (в нашем случае — с 27.04.2017 по 01.02.2022 г.);
  • ФИО арендатора или наименование юрлица, если арендатор таковым является;
  • наименование договора, его дата;
  • имеется право субаренды.

• Чтобы заказать выписку – заполните форму ниже.

Регистрация договора аренды по новым правилам

После последних изменений, внесенных в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон) прошло более года, однако, практика государственной регистрации одного из самых распространенных договоров — договора аренды, так и не была сформирована.

Несмотря на все разъяснения, которые дает Росреестр, законодательство в сфере государственной регистрации недвижимости постоянно претерпевает изменения и дополняется новыми правилами и требованиями.

В этой связи, правообладатели и иные заинтересованные лица не имеют возможности сформировать актуальный механизм, который смог бы обеспечить проведение регистрационных действий в отношении объектов недвижимости в планируемые сроки.

Следует отметить, что требование о государственной регистрации сделок по аренде объектов недвижимости никуда не делось. Такое требование обязывает регистрировать долгосрочные договоры аренды в Росреестре.

Вместе с тем, органы государственной власти «не забывают» контролировать производственные комплексы, розничную торговлю, сети общественного питания, в части соблюдения лицензионных требований к арендуемым помещениям. Соблюдение этих требований невозможно без государственной регистрации договоров аренды с внесением записи об обременении в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

Кроме того, волатильность ставки аренды недвижимости вынуждает заинтересованных лиц уходить от «11 месячных договоров аренды», и заключать долгосрочные договоры аренды с последующей регистрацией в Росреестре.

В этой связи, следует отметить основные особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости, и государственной регистрации обременений объекта недвижимости.

Так, согласно положениям ст. 44 Закона, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые не зарегистрировано в ЕГРН, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения. То есть, простыми словами это значит, что каждый объект недвижимости, который является предметом договора аренды, должен быть поставлен на кадастровый учет. И сделать это возможно одновременно с государственной регистрацией аренды.

При внесении в кадастр части объекта недвижимости, присваивается учетный номер, который состоит из кадастрового номера объекта недвижимости и через знак «/» порядкового номера такой части. В случае снятия с учета части объекта недвижимости, повторное использование порядкового номера не допускается.

Вместе с тем, в случае передачи в аренду здания и сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких зданий и сооружений с государственного кадастрового учета не осуществляется.

Принимая во внимание все сложности с регистрацией договора аренды, целесообразно обращаться к профессионалам, которые имеют в своем портфеле ряд решений, позволяющих осуществлять регистрацию аренды в установленные сроки.

Управляющий партнер юридической компании EL Group
Еланский Игорь Юрьевич

Регистрация договора аренды в Росреестре.

В 2019 году внесены изменения в порядок кадастрового учета объектов недвижимости в том числе регистрацию сделок по аренде недвижимости, которые утверждены Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости».

К наиболее существенным условиям можно отнести срок передачи помещения в аренду, которое обязательно необходимо предусмотреть в договоре аренды нежилого помещения — без него этот вид сделки считается недействительным и при регистрации такого договора аренды в ЕГРН будет получен отказ.

В зависимости от редакции пункта о продолжительности арендных отношений возможны следующие возможности регистрации договора аренды:

  1. передача недвижимого имущества может происходить на срок до одного года – в этом случае можно обойтись без регистрационных действий;
  2. если в договоре срок аренды оформлен на неопределенный срок, регистрация в ЕГРН так же не нужна;
  3. и только долгосрочная аренда на срок более года должна обязательно проходить регистрацию в ЕГРН.

Вне зависимости от предмета, регистрировать договор аренды или субаренды в ЕГРН нужно для нежилого помещения или его части следует, когда срок аренды превышает один год. При этом регистрация договоров аренды вспомогательных или отдельных помещений требуется, когда такие помещения зарегистрированы в ЕГРН, то есть имеют собственный кадастровый номер с обязательным перечнем (кадастровых номеров) этих помещений.

Если по договору указан неопределенный срок передачи недвижимого имущества, стороны могут расторгнуть его с предварительным уведомлением. Это установлено положениями ст. 610, 651 ГК РФ, а также следует из судебной практики — такие выводы содержит Информационное письмо Президиума ВАС РФ №53 от 01.06.2000 года.

Вторым важным условием для регистрации договора аренды является условие — постановки его на кадастровый учет или существования записи в ЕГРН об этом объекте. Если здание или нежилое помещение не имеет кадастровый номер, а сведения о нем отсутствуют в ЕГРН, в государственной регистрации договора аренды будет отказано.

Законом № 218-ФЗ, допускается одновременное проведение регистрационных и учетных действий на объекте недвижимости, но учет и регистрацию можно провести только с оформлением технического плана здания, помещения или их части. Этот документ оформляет кадастровый инженер на основании предоставленных проектов перепланировки, а также путем фактического обследования нежилого здания или помещения для подготовки технического плана и подачи его на регистрацию вместе с договором аренды.

Регистрация договора аренды происходит в ЕГРН на основании заявления от собственника помещений при этом необходимо помнить следующие нюансы регистрационной процедуры:

  • одновременно с регистрацией договора аренды , в ЕГРН делается запись о возникновении обременения права собственности – указанное обременение будет действовать до момента истечения срока договора, либо заключения соглашения о досрочном расторжении аренды, однако зачастую следует подать в ЕГРН заявление о прекращении обременения, иначе сам орган регистрации оставит запись о найме в ЕГРН и зарегистрировать новый договор на этот объект до не получится;
  • если на объект зарегистрировано арендное обременение, оно сохранится даже при продаже объекта – арендатор сможет продолжить свою деятельность даже при переходе права собственности к другому лицу;
  • любое заинтересованное лицо сможет узнать, что на объект зарегистрировано обременение – эти общедоступные сведения можно получить путем запроса выписки из ЕГРН;
  • при регистрации аренды части здания или помещения, будет одновременно проводиться их временный кадастровый учет (для такой части объекта будет существовать временный кадастровый номер до момента прекращения арендных отношений) и если на часть объекта будет претендовать новый арендатор, потребуется заново составлять технический план и проводить повторный временный кадастровый учет.
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector