Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Регистрация одностороннего расторжения договора аренды

Регистрация одностороннего расторжения договора аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В Росреестр были представлены документы для регистрации договора аренды нежилого помещения. Заявителем при этом выступил арендодатель.
Требуется ли при таких обстоятельствах для прекращения государственной регистрации совместное заявление сторон договора, или достаточно заявления от арендодателя?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Заявление о прекращении государственной регистрации договора аренды должно быть представлено арендодателем и арендатором совместно.

Обоснование вывода:
В соответствии со ст. 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из его сторон.
Согласно ст. 31 Закона N 218-ФЗ до осуществления государственной регистрации прав (либо отказа в ней) рассмотрение представленных для осуществления государственной регистрации прав заявления и (или) документов может быть прекращено на основании совместного заявления лиц, представивших заявление и (или) документы.
Однако в рассматриваемой ситуации заявление и документы для регистрации договора аренды нежилого помещения были представлены арендодателем самостоятельно, что прямо допускается приведенными выше положениями Закона.
Между тем частью 2 той же статьи установлено, что заявление о прекращении государственной регистрации прав на основании договора и о возврате документов без осуществления государственной регистрации прав должно быть представлено всеми сторонами договора либо нотариусом в случае, если заявление о государственной регистрации прав представлено нотариусом.
По смыслу Гражданского кодекса РФ и Закона N 218-ФЗ аренда является ограничением (обременением) вещных прав арендодателя, обременением недвижимого имущества (ч. 6 ст. 1 указанного Закона; п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 6 июня 2017 г. N Ф03-1882/17 по делу N А51-14634/2016).
Закон N 218-ФЗ не содержит специальных норм относительно прекращения регистрации ограничений прав и обременений недвижимого имущества.
Согласно же ч. 3 ст. 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрацией прав на недвижимое имущество признается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее — государственная регистрация прав).
Иными словами, в тех случаях, когда нормами Закона N 218-ФЗ не установлено иное, правила о государственной регистрации прав применимы и к регистрации обременений недвижимого имущества.
Исходя из этого полагаем, что в данном случае подлежит применению норма ч. 2 ст. 31 Закона N 218-ФЗ, поскольку обременение недвижимости возникает из договора. Следовательно, заявление о прекращении государственной регистрации договора аренды должно быть представлено арендодателем и арендатором совместно.
Подчеркнем, что изложенный вывод отражает лишь наше экспертное мнение. К сожалению, судебную практику или официальные разъяснения, которые бы позволили подтвердить или опровергнуть его, нам обнаружить не удалось.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Регистрация прекращения договора аренды, расторгнутого в одностороннем поря

#1 bmn bmn —>

#2 respect_f respect_f —>

#3 grin095 grin095 —>

#4 bmn bmn —>

2bmn: А попробовать сходить в Росреестр не годится?
Все зависит от того, как у вас все оформлено было, в договоре, в уведомлении.
Есть темы, в которых все обсуждалось, поищите в поиске.

#5 Chiko Chiko —>

workin’ class hero

  • Модераторы
  • 8 864 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    #6 Kostilio Kostilio —>

  • Partner
  • 2 010 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    bmn ,
    ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

    ПОСТАНОВЛЕНИЕ
    от 5 июня 2009 г. по делу N А12-469/2009

    Как видно из материалов дела, 01.04.2006 г. между ООО «Магнат» (арендатор) и администрацией городского округа г. Михайловка (арендодатель) был подписан договор N 135/п-06 на аренду нежилого помещения.
    В рамках данного договора арендатору было передано нежилое помещение площадью 506,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Михайловка, ул. Оборонная, 46 на срок по 31.03.2021 г.
    Договор N 135/п-06 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области 16.08.2006 г. за N 34-34-06/026/2006-9.
    18.04.2008 г. встроенное нежилое помещение общей площадью 506,3 кв. м, расположенное по адресу: Волгоградская область, г. Михайловка, ул. Оборонная, 46, и являющиеся объектом договора аренды N 135/п-06, приобрел в собственность Воробьев В.А.
    25.06.2008 г. Воробьев В.А., как новый собственник, направил в адрес ООО «Магнат», уведомление о том, что им приобретено в собственность указанное нежилое помещение, а также о том, что с момента регистрации права собственности к нему переходят права и обязанности арендодателя по заключенному ООО «Магнат» с администрацией городского округа г. Михайловка договору аренды N 135/п-06 от 01.04.2006 г.
    Пунктом 6.2. договора аренды от 01.04.2006 г. N 135/п-06 предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от настоящего договора, предупредив об этом другую сторону за 30 суток, путем направления письменного уведомления. Стороны договора при получении уведомления о досрочном расторжении настоящего договора обязуются в разумный срок освободить или принять арендуемое помещение.
    02.09.2008 г. Воробьев направил в адрес ООО «Магнат» уведомление о досрочном расторжении указанного договора аренды.
    13 октября 2008 г. представитель Воробьева В.А. обратился в территориальный орган Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о прекращении обременения в виде аренды N 135-п/06 от 01.04.2006 г., заключенного между администрацией городского округа город Михайловка (арендодатель) и ООО «Магнат» (арендатор), в отношении встроенного нежилого помещения, площадью 506,3 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Михайловка, ул. Обороны, 46 в связи с выполнением обязательств по договору и прекращением всех связанных с ним обременений.
    В качестве основания для прекращения государственной регистрации договора аренды заявитель предоставил уведомление о расторжении вышеуказанного договора аренды от 02.09.2008 г.
    17 октября 2008 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области принято решение о государственной регистрации прекращения договора аренды и погашении регистрационной записи об обременении прав N 34-34/06/026/2006-9.
    Не согласившись с данным решением Управления, ООО «Магнат» обратилось в суд с указанными выше требованиями.
    Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия факта нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
    Апелляционный суд считает выводы суда правомерными по следующим основаниям.
    Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, если полагает, что оспариваемое решение, действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
    С учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 6 Постановления Пленума N 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» для принятия судом решения о признании ненормативного акта недействительным необходимо одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов заявителя.
    Таким образом, для признания незаконными действий заинтересованных лиц в силу вышеуказанной нормы права, необходима совокупность таких условий, как несоответствие действия закону или иному правовому акту и нарушения этим действием прав и законных интересов юридического лица.
    При этом, как правомерно указано судом первой инстанции, нарушение прав и законных интересов не должно быть предположительным. В контексте с частью 1 статьи 198 и частью 2 статьи 201 АПК РФ суд должен установить реальное нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, выражающееся в незаконном возложении каких-либо обязанностей, создании иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
    Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.
    В соответствии с п. 1 ст. 13 указанного закона в компетенцию Управления входит проведение правовой экспертизы документов и установление отсутствия оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
    Статья 17 Закона N 122-ФЗ, предусматривает, что основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются в том числе и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
    Как уже было указано выше, пункт 6.2 договора аренды N 135-п/06 от 01.04.2006 г. содержит условие, предусматривающее, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от настоящего договора, предупредив об этом другую сторону за 30 суток, путем направления письменного уведомления. Данный пункт договора также предусматривает условие, что сторона договора при получении уведомления о досрочном расторжении договора обязана в разумный срок освободить или принять арендуемое помещение.
    Согласно материалам дела такое уведомление было направлено арендодателем Воробьевым В.А. в адрес общества. В данном уведомлении арендодатель предложил ООО «Магнат» в разумный срок, но не более 30 суток с момента получения уведомления освободить помещение. Уведомление получено заявителем 02.09.2008 г.
    Довод ООО «Магнат» об отсутствии соглашения о расторжении договора, заключенного между сторонами в письменной форме, правомерно не принят судом первой инстанции.
    Пунктом 6.5 договора аренды N 135-п/06 предусмотрено, что изменения и дополнения к данному договору, кроме изменения арендной платы, порядка, сроков ее внесения и одностороннего расторжения договора аренды, оформляется дополнительными соглашениями.
    Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает расторжение договора в том числе, и в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
    В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.
    Поскольку сторонами в договоре предусмотрен иной порядок расторжения договора, никакого дополнительного документа в виде соглашения о расторжении, как утверждает заявитель, составлять не требовалось.
    На основании изложенного апелляционная инстанция считает, что поскольку, при проведении правовой экспертизы оснований для отказа, предусмотренных статьей 20 Закона N 122-ФЗ, не имелось, регистрирующим органом государственная регистрация договора аренды была правомерно прекращена.
    Судом первой инстанции обоснованно признан несостоятельным довод заявителя о принятии Управлением за правоустанавливающий (правопрекращающий) документ уведомления Воробьева В.А. от 2.09.2008 г. о досрочном расторжении договора аренды от 1.04.2006 г. N 135-п/06, а также, что подпись в уведомление от 2.09.2008 г. не позволяет сделать вывод о принадлежности ее лично Воробьеву В.А.
    В оспариваемом решении суд правомерно указал, что уведомление о расторжении договора аренды от 02.09.2008 г. не оспорено в судебном порядке и не признано незаконным.
    В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального Закона N 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
    Государственная регистрация не является индивидуальным (ненормативным) правовым актом, поскольку относится к особым действиям юридического характера, совершаемым органами исполнительной власти в пределах установленных полномочий, и представляет собой систему записей.
    Согласно пункту 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается.
    Пунктами 62 — 65 Правил предусматривается процедура погашения регистрационных записей.
    Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривают внесение записей в подраздел не только об аренде, но и о прекращении аренды. В пункте 62 Правил установлено, что при прекращении ограничений (обременения) на недвижимость производится погашающая запись специальным штампом.
    В соответствии с пунктом 77 Правил, государственная регистрация сделки в отношении недвижимого имущества, а также права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах, проставляемом на оригинале документа, выражающего содержание сделки, что и было сделано Управлением.
    Утверждение заявителя о том, что государственный регистратор должен был известить арендатора о прекращении данного обременения, является несостоятельным в силу нижеследующего.
    В соответствии с пунктом 23 Инструкции о порядке регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.2004 г. N 135, внесение в Единый государственный реестр прав записей о прекращении и расторжении договоров аренды, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.
    При погашении регистрационных записей в Едином государственном реестре прав по заявлению арендатора, правообладателю (арендодателю) в срок не более пяти рабочих дней с момента погашения записей направляется уведомление об этом.
    Уведомление арендатора в случае погашения записи по заявлению арендодателя не предусмотрено.
    С учетом указанных выше обстоятельств судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области при погашении регистрационной записи N 34-34-06/026/2006-9 о государственной регистрации договора аренды N 135-п/06 от 01.04.2006 г. не допущено незаконных действий, в связи с чем, не имеется оснований для удовлетворения требований, заявленных ООО «Магнат».
    На основании изложенного апелляционная инстанция считает, что по делу принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого решения. Кроме того, им дана надлежащая оценка судом первой инстанции.

    Читать еще:  Основания досрочного расторжения договора аренды

    Регистрация одностороннего расторжения договора аренды

    В соответствии с частью 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества; в случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

    Соответственно, с заявлением о прекращении аренды также может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
    Основания прекращения обязательств установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК), согласно статье 407 которого обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором; прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором; стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
    В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
    При этом орган регистрации прав не вправе самостоятельно вносить в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) какие-либо записи (в том числе о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока) за исключением случаев, установленных Законом о регистрации.
    Таким образом, истечение указанного в договоре аренды недвижимости срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи об аренде в ЕГРН. Учитывая в том числе положения пункта 2 статьи 621 ГК, такая запись может быть погашена на основании заявления одной из сторон договора аренды недвижимости, представленного в орган регистрации прав после истечения указанного в договоре срока. При этом, учитывая положения части 4 статьи 18 Закона о регистрации, к заявлению также должны быть приложены документы, необходимые для её проведения, то есть подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений (таким документом может, например, являться документ (акт), подтверждающий передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю (статья 622 ГК) либо, например, уведомление о расторжении договора аренды недвижимости, направленное арендатором арендодателю в срок, установленный законом или договором для предупреждения о прекращении договора аренды недвижимости).

    Читать еще:  Субарендатор и арендатор

    Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

    В конце августа 2016 года судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда отправила на новое рассмотрение спор об одностороннем отказе от договора аренды (дело № А55-28556/2014). Арендатор решил расторгнуть соглашение, просто съехав из помещения и письменно известив об этом арендодателя. Нижестоящие инстанции посчитали такую схему прекращения арендных отношений правомерной. Эксперты Право.ru оценили аргументы сторон и выводы судов по этому делу.

    Нерентабельный бизнес заставил отказаться от аренды

    ООО «БоскоВолга» арендовало у ООО «МД-Тольятти» помещение в ТРК «Парк Хаус» под магазин одежды «Bosco Sport». Стороны заключили соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта 2011 года. Но в январе 2014 года владельцы магазина поняли, что деятельность бутика «Bosco Sport» нерентабельна, и решили закрыть его. Тогда же они направили собственнику помещений письмо, в котором попросили расторгнуть договор аренды с 1 апреля 2014 года.

    Ответов от арендодателя они так и не получили, по этой причине в середине апреля они послали ООО «МД-Тольятти» еще два письма. В одном из них арендатор попросил о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды (прим. ред. – апрель 2014 года), а в другом отправил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды с 30 апреля 2014 года. Не получили обратной связи они и на эти послания. Не пришли представители ООО «МД-Тольятти» подписывать и передаточный акт о возврате помещения, хотя тоже получали уведомление об этом.

    Представители ООО «БоскоВолга» 30 апреля 2014 года составили односторонний документ об освобождении помещения и заполнили обходной лист, который подписали уполномоченные лица специальных служб торгового центра. Молчание со стороны собственников торговых площадей продолжалось больше месяца. Но, начиная с середины июня, ООО «МД-Тольятти» стало отправлять ООО «БоскоВолга» претензии, в которых потребовало оплатить задолженность по арендной плате за май вместе с пенями за просрочку. В ответ экс-арендатор снова послал передаточный акт от 30 апреля 2014 года. ООО «МД-Тольятти» подписало его лишь 30 июня 2014 года, посчитав эту дату последним днем аренды.

    Читать еще:  Договор субаренды кто арендатор

    Покинул помещение «разумно и добросовестно»

    Не добившись получения денег с арендатора в досудебном порядке, собственник помещений обратился в Арбитражный суд Самарской области, чтобы взыскать с ООО «БоскоВолга» задолженность по арендной плате – 5214 евро и 9472 руб. + 2472 евро – пени за ее просрочку (дело № А55-28556/2014).

    Истец уверял, что ответчик не имел права на односторонний отказ от исполнения арендного соглашения. По мнению собственника помещений, арендатор должен был обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор, но вместо этого просто прекратил его исполнение. Судья Татьяна Бредихина отказалась удовлетворять требования ООО «МД-Тольятти», посчитав, что ответчик действовал разумно и добросовестно. Она указала, что арендатор сообщил истцу о прекращении арендных отношений и готовности передать помещение, а тот не совершил необходимых действий для его принятия. Таким образом, дальнейшее образование задолженности зависело исключительно от арендодателя, заключил суд.

    Апелляция и кассация оставили это решение без изменений, добавив ссылку на п. 37 Информационного письма ВАС от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В нем прописано, что арендодатель не может требовать с арендатора плату за просрочку возврата имущества, если сам уклонился от его приемки.

    ВС: досрочный выезд не прекращаает аренды

    ООО «МД-Тольятти» не согласилось с такими выводами судов и обжаловало их в Верховный суд. На судебном заседании в ВС представитель истца Элла Форос говорила о том, что нельзя считать правомерным безосновательный отказ от исполнения договора: «Единственная причина, на которую ссылается ответчик, – это нерентабельность магазина, но закон не связывает с этим обстоятельством право перестать исполнять обязательства».

    Председательствующая Ольга Киселева поинтересовалась у представителя арендатора, было ли в договоре право на односторонний отказ? Последовал отрицательный ответ. Представляющий интересы «БоскоВолга» Андрей Радаев объяснял суду, что арендные отношения прекратились надлежащим образом: «Мы действовали добросовестно, в отличие от истца, который не отвечал на наши письма, злоупотребив своими правами». По словам Радаева, они даже передали арендодателю оба комплекта ключей от помещения: «Первый – представителю охранной организации торгового комплекса, а второй отправили экспресс-почтой истцу. То есть мы фактически вернули помещение».

    «Тройку» судей эти аргументы не убедили. ВС указал на то, что досрочное освобождение помещения не прекращает договор аренды и, следовательно, необходимость платить. Судьи подчеркнули, что в соглашении не было предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, а законом такая возможность тоже не установлена. Арендодатель не может требовать с арендатора деньги за просрочку возврата имущества только в одном случае: если сам собственник уклонялся от его приемки, хотя имелись основания прекратить договор аренды, подчеркнул ВС. В рассматриваемом деле судьи ВС таких предпосылок не обнаружили, отменили все акты нижестоящих инстанций и отправили дело на новое рассмотрение обратно в Арбитражный суд Самарской области.

    Судебная коллегия по экономическим спорам ВС полагает, что для принятия решения по существу необходимо оценить все доказательства и фактические обстоятельства.

    Текст договора или анализ поведения сторон – что важнее: мнения экспертов Право.ru

    Константин Галин, старший юрист АБ «Некторов, Савельев и партнеры», соглашается с выводом ВС, считая, что решения нижестоящих инстанций демонстрируют пренебрежительное отношение российских судей к принципу свободы договора и их склонность к формальному применению закона: «Они не задумываются о последствиях, которые может иметь их решение для экономических взаимоотношений сторон и других участников гражданского оборота в аналогичных ситуациях». Юрист полагает, что ВС оправил дело на новое рассмотрение, так как нужно точно определить, с какого момента на самом деле прекратились и прекратились ли вообще договорные отношения между арендатором и арендодателем.

    Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость.Земля.Строительство» АБ КИАП, солидарен с коллегой и подчеркивает, что в этом деле арендатор с арендодателем сами запутали суды наличием соглашения о расторжении договора и спор развернулся вокруг двух последних месяцев аренды. Попов отмечает, если арендатор не имел права расторгнуть договор, то все его уведомления теряют юридическое значение, поскольку противоречат соглашению.

    Поддерживает мнение спикеров и Александр Ванеев, партнер BGP Litigation, обращая внимание на то, что это дело ярко демонстрирует проблему нахождения баланса интересов сторон в арендных отношениях. Эксперт не сомневается, что ВС отдал приоритет положениям договора, потому что такой подход обеспечит предсказуемость сторонам долгосрочного арендного соглашения. Решения нижестоящих инстанций Ванеев объясняет тем, что суды стараются реагировать на реалии жизни и корректировать отношения сторон в соответствии с ними: «Всегда ли это правильно – один из вечных вопросов права, но и ВАС, и ВС последовательно занимают позицию о сохранении договорных отношений в том виде, в котором стороны их изначально сформировали».

    Павел Хлюстов, адвокат, партнер КА «Барщевский и партнеры», предлагает взглянуть на спорную ситуацию в ином ключе. Он считает, что ВС не раскрыл весь потенциал этого дела, так как оставил без внимания вопрос о том, может ли молчание арендодателя рассматриваться как акцепта оферты о расторжении договора. С одной стороны, по общему правилу молчание не является акцептом (п. 2 ст. 438 ГК «Акцепт»), рассуждает Хлюстов: «С другой же, большое значение имеет исследование прежних деловых отношений сторон, ведь тот же п. 2 ст. 438 ГК позволяет признать молчание акцептом, если предшествующие отношения свидетельствуют о таком обыкновении». Сомневается эксперт и в добросовестности арендодателя, поскольку последний своей пассивностью мог создать у арендатора впечатление, что не возражает против расторжения договора. По логике ВС, вместо анализа поведения сторон следует просто исследовать текст договора на наличие условия о возможности его расторгнуть в одностороннем порядке, резюмирует Хлюстов.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector