Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Штраф за расторжение договора аренды

Штраф за расторжение договора аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 октября 2014 г. N Ф07-7122/14 по делу N А56-70753/2013 (ключевые темы: односторонний порядок — досрочное расторжение договора — арендная плата — неустойка — арендодатель)

24 октября 2014 г.Дело N А56-70753/2013

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Московские ворота» Сушковой С.В. (доверенность от 15.05.2014); от открытого акционерного общества междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» Ермолика А.А. (доверенность от 05.12.2013),

рассмотрев 21.10.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2014 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2014 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу N А56-70753/2013,

Открытое акционерное общество «Московские ворота», место нахождения: 196084, Санкт-Петербург, Малая Митрофаньевская ул., д. 4, лит. Д, ОГРН 1089847281512, ИНН 7810523570 (далее — ООО «Московские ворота»), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу междугородной и международной электрической связи «Ростелеком», место нахождения: 191002, Санкт-Петербург, ул. Достоевского, д. 15, ОГРН 1027700198767, ИНН 7707049388, (далее — ОАО «Ростелеком»), о взыскании 68 851 руб. 61 коп. штрафных санкций за досрочное расторжение договора аренды от 01.12.2012 N А08/13.

Решением от 28.01.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 02.06.2014, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ОАО «Ростелеком», ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит отменить указанные решение и постановление, принять по делу новый судебный акт.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Московские ворота» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель ОАО «Ростелеком» поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель ООО «Московские ворота» возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, ООО «Московские ворота» (арендодатель) и правопредшественник ответчика, открытое акционерное общество «Телекомпания Санкт-Петербургское кабельное телевидение» (арендатор) заключили договор от 01.12.2012 N А08/13 аренды нежилого помещения 3Н площадью 73,6 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Малая Митрофаньевская ул., д. 4, лит. Д, сроком с 01.01.2013 по 30.12.2013.

По акту приема-передачи от 01.01.2013 помещение передано арендатору.

Согласно пункту 6.1 договора общая сумма фиксированной части арендной платы составляет 29 440 руб. в месяц, НДС не облагается.

Пунктом 8.2 договора предусмотрено право арендатора на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке при условии предварительного письменного уведомления арендодателя за два месяца до предполагаемого срока прекращения аренды. При неуведомлении арендодателя в установленный срок арендатор обязуется выплатить неустойку в размере месячной арендной платы. В случае расторжения договора в соответствии с данным пунктом арендатор обязуется выплатить арендодателю штраф в размере 50% стоимости всей арендной платы, которая была бы уплачена арендатором с даты досрочного расторжения договора до 30.12.2013.

Письмом от 06.06.2013 N ИСХ/1009 арендатор уведомил арендодателя о расторжении договора на основании пункта 8.2 договора с 10.08.2013.

Соглашением от 09.08.2013 о досрочном расторжении договора договор расторгнут с 10.08.2013. Пунктом 2 названного соглашения установлено, что арендатор обязан в соответствии с пунктом 8.2 договора перечислить арендодателю до 01.10.2013 штраф в размере 68 851 руб. 61 коп.

По акту приема-передачи от 09.08.2013 помещение возвращено арендодателю.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по уплате штрафа, ОАО «Московские ворота» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды признали исковые требования обоснованными по праву и размеру.

Кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты являются законными и должны быть оставлены без изменения.

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Суды установили, что в пункте 8.2 договора одновременно с правом арендатора на односторонний отказ от договора предусмотрена уплата неустойки.

Ответчик, подписав спорный договор аренды, выразил свое согласие со всеми закрепленными в нем условиями.

Кроме того, стороны определили размер выплачиваемого арендатором штрафа в соглашении от 09.08.2013 о досрочном расторжении договора.

Поскольку договор был расторгнут по инициативе арендатора, суды пришли к правильному выводу об удовлетворении исковых требований.

Довод жалобы о несоответствии пункта 8.2 договора положениям статьи 330 ГК РФ подлежит отклонению.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Читать еще:  Субаренда что это значит

В данном случае односторонний отказ установлен не законом, а договором.

В силу статьи 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласованное сторонами в пункте 8.2 договора условие об уплате определенной денежной суммы в случае одностороннего отказа от исполнения сделки не является ответственностью за нарушение обязательств, а носит компенсационный характер.

Ссылки подателя жалобы на статьи 10, 12, 14 ГК РФ несостоятельны. Кассационный суд не усматривает в действиях истца признаков злоупотребления правом.

Поскольку суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального и процессуального права, а их выводы, изложенные в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2014 по делу N А56-70753/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» — без удовлетворения.

ПредседательствующийГ.М. Рудницкий
СудьиМ.В. Захарова
Т.И. Сапоткина

Обзор документа

В договоре аренды предусматривалось, что арендатор вправе расторгнуть его в одностороннем порядке при условии предварительного письменного уведомления арендодателя за 2 месяца. При неуведомлении арендодателя в этот срок арендатор должен выплатить неустойку. В случае расторжения договора в соответствии с данным пунктом арендатор уплачивает штраф (50% от суммы арендной платы, которая была бы уплачена с даты досрочного расторжения договора до окончания срока аренды).

В связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора арендодатель предъявил к нему иск о взыскании штрафных санкций.

Иск был удовлетворен. Кассационная инстанция признала это правомерным. При этом она отклонила довод арендатора о том, что приведенные условия договора не соответствуют статье ГК РФ про неустойку.

Согласно ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В данном случае односторонний отказ предусмотрен не законом, а договором.

В силу ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласованное сторонами условие об уплате определенной суммы в случае одностороннего отказа от исполнения сделки не является ответственностью за нарушение обязательств, а носит компенсационный характер.

ВС подтвердил законность компенсации за досрочное расторжение договора

Компания внесла за арендованные помещения задаток, который ее контрагент оставил себе в качестве штрафа за досрочное и немотивированное расторжение договора. Позицию компании поддержали три инстанции, и ключевую роль в этом сыграла формулировка про штраф. Но теперь жалобой арендодателя со ссылкой на свободу договора занялась экономколлегия ВС, которая поставила точку в этом вопросе.

В апреле 2012 года ООО «Меркатор Калуга» арендовало у ООО «Боровский Завод Агропластмасс» нежилое помещение в Калужской области. По договору срок аренды составлял пять лет. Арендатор также заплатил заводу 1,771 млн руб. задатка, то есть двухмесячную арендную ставку. Но эта сумма, как уточнили в документе контрагенты, не является платежом за первые месяцы, а удерживается арендодателем «в качестве гарантии надлежащего выполнения обязательств арендатором». Иными словами, если «Меркатор Калуга» по любым причинам, не указанным в договоре, расторгнет сделку до истечения срока, то завод оставляет задаток себе «в качестве штрафа».

Так и вышло: в начале 2014 года «Меркатор Калуга» досрочно расторг договор аренды без указания мотивов, завод же, в свою очередь, удержал уплаченный задаток. Однако, по мнению арендатора, односторонний отказ от исполнения сделки – не основание для применения меры ответственности в виде штрафа. Компания пошла в суд оспаривать пункт договора о задатке (№ А40-53452/2014), и три инстанции сошлись во мнении, что это положение следует признать недействительным. Штраф они квалифицировали как неустойку, решив, что он противоречит ее правовой природе – «как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав». Установленный же «механизм расторжения договора» в целом, по их мнению, также идет вразрез с законодательством. «Такое расторжение договора [в одностороннем внесудебном порядке] не является гражданско-правовым нарушением, а является способом самозащиты права, допускаемой законом (ст. 14 ГК РФ), – поясняли они. – И выбор участником гражданского оборота такого способа самозащиты не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом в такой форме способ защиты не предусмотрен (ст. 12 ГК РФ)».

Не ответственность, а возможность

Тогда Боровский завод обратился с жалобой в Верховный суд РФ, сославшись на то, что стороны свободны в определении условий сделки, а значит, были вправе согласовать выплату компенсации в случае досрочного расторжения. Кроме того, в договоре была предусмотрена обоюдная обязанность контрагентов заплатить за отказ: если бы досрочно расторг сделку завод, то он должен был бы вернуть компании задаток в двойном размере.

Как настаивал в жалобе заявитель, удержание задатка не связано с нарушением сторонами договорных обязательств, а является особым условием для досрочного немотивированного расторжения в одностороннем порядке. Такую компенсацию назвали штрафом, но это не меняет ее сути – предоставить возможность сторонам расторгнуть договор по любой причине, а не привлечь к ответственности, указывал он.

Читать еще:  Арендаторы лесных участков нижегородская область

Судье Елене Борисовой эти доводы показались заслуживающими внимания, и она решила передать дело на рассмотрение экономической коллегии, которая рассмотрела дело 27 октября. От заявителя жалобы – завода – никого не было, и слово передали представителю «Меркатор Калуга» Екатерине Акимовой. «Суды совершенно верно истолковали пункт договора, – говорила она. – Формулировка про штраф является волей арендодателя. Иного толкования не может быть». По словам Акимовой, удержание заплаченной суммы в качестве штрафа не находит своего отражения ни в правовой природе задатка, ни в природе неустойки.

– А для какой цели вы предусмотрели задаток? – поинтересовалась судья Борисова.

– Он обеспечивал плату арендных платежей. Или если был бы причинен ущерб…

– Но в договоре написано «в качестве гарантии надлежащего выполнения обязательств арендатором»… Как тогда читать этот пункт договора? Что вы имели в виду?

– Это была типовая форма арендодателя. И его воля заключалась в том, что если будет одностороннее расторжение, то мы подвергнемся штрафной санкции.

– Вы понимали такое последствие?

– Мы, если честно, думали, что задаток будет удержан в качестве арендных платежей…

«Тройка» удалилась в совещательную комнату и в итоге решила акты нижестоящих инстанций отменить, а в требованиях «Меркатор Калуга» полностью отказать.

Адвокат онлайн

Правомерно ли включить в договор аренды условие, позволяющее применить к арендатору штрафные санкции в случае досрочного расторжения им договора аренды? 07.03.2015 02:02

В отношении вопроса о включении в договор аренды условия, позволяющего применить к арендатору штрафные санкции в случае досрочного расторжения им договора аренды, позиции арбитражных судов неоднозначны.

1. Первая позиция заключается в том, что включение в договор аренды условия о выплате арендатором штрафа за досрочное расторжение договора, является правомерным:

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Данные нормы позволяют арендатору включать в договор аренды условие, позволяющее применить к арендатору штрафные санкции в случае досрочного расторжения им договора аренды.

Данная позиция подтверждается, в частности, арбитражной практикой (Определение ВАС РФ от 27.06.2012 N ВАС-7806/12 по делу N А29-5375/2011).

2. Между тем, существует противоположная позиция, которая заключается в том, что условие о выплате штрафа, в случае досрочного расторжения договора аренды, не является правомерным:

Условия досрочного расторжения договора аренды предусмотрены ст. 620 ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены дополнительные (помимо указанных в данной статье) основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства .

Установление в договоре указанной штрафной санкции, подлежащей взысканию с арендатора только (исключительно) за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, противоречит правовой природе неустойки, как меры ответственности, применяемой за нарушение исполнения обязательств.

Совершение одной стороной обязательства юридического действия по отказу от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или договором, само по себе не может быть квалифицировано как нарушение обязательства, поскольку является реализацией права, тем более не может быть квалифицировано, как основание для возникновения у стороны обязанности нести ответственность за такое правомерное поведение.

Поэтому односторонний отказ истца от исполнения договора аренды не может являться основанием для применения к арендатору меры ответственности в виде неустойки/штрафа.

Кроме того, досрочное расторжение договора в одностороннем порядке (односторонний отказ от исполнения договора — ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ) само по себе не является гражданско-правовым нарушением, а является способом самозащиты права, допускаемой законом (ст. 14 ГК РФ), и выбор участником гражданского оборота такого способа самозащиты не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом в такой форме способ защиты не предусмотрен (ст. 12 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, условие договора аренды о выплате штрафа не создает для сторон прав и обязанностей, поскольку противоречат ст. 330 ГК РФ

Данная правовая позиция также подтверждается судебной практикой (например, Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2013 по делу N А40-108365/11-53-979).

Таким образом, позиции арбитражных судов по данному вопросу неоднознны.

Верховный суд указал на необходимость конкретных формулировок оснований досрочного расторжения договора аренды

Статьями 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания для досрочного расторжения в судебном порядке договора аренды, перечень которых может быть расширен по соглашению сторон.

Как показывает судебная практика, предоставленное право на расширение списка оснований досрочного расторжения договора аренды, стороны чаще пользуют неправильно. Обычно стороны устанавливаю в договоре условие, обязывающее инициатора расторжения договора уведомить об этом другую сторону за определенное количество времени, тем самым считая иные основания расторжения договора согласованными. А вот судебная практика так не считает.

Читать еще:  Торги по аренде муниципального имущества

Недавно судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации был рассмотрен спор между арендатором и арендодателем о досрочном расторжении договора аренды.

Как следует из принятых по делу судебных актов, 16.03.2005 между банком и обществом заключен договор аренды нежилого помещения (далее — договор), по условиям которого арендодатель (общество) предоставляет арендатору (банку) во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения, общей площадью 2 749,5 кв. м, расположенные на цокольном, первом, втором, третьем этажах здания, на срок аренды по 01.01.2021 (включительно).

В разделе 10 договора стороны согласовали условия досрочного расторжения договора.

В пункте 10.1 договора, стороны установили, что невыполнение арендатором или арендодателем полностью или частично условий договора является основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке.

В пунктах 10.2. и 10.3. договора стороны установили конкретные основания для расторжения договоров аренды при нарушении обязательств как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя. Так, например в п. 10.3. договора были предусмотрены следующие основания для досрочного расторжения договора со стороны арендатора, а именно: в случае непредставления арендодателем помещения в установленный срок и создание препятствий со стороны арендодателя в пользовании или ограниченном пользовании помещением, оборудованием.

В пункте 10.5 договора стороны согласовали, что «в случае досрочного расторжения договора по основаниям иным, чем указано в пунктах 10.2 — 10.3, стороны обязаны письменно предупредить о предстоящем расторжении заблаговременно за один год до расторжения». Именно этот пункт договора и общая формулировка, явилось основанием для судебного спора.

В период действия договора аренда, в связи с экономическими обстоятельствами и проведением реформирования свой филиальной сети, арендатор утратил интерес в использовании помещения, и направил арендодателю уведомление о предстоящем расторжении договора аренды в соответствии с условиями заключенного договора. Однако арендодателя не усмотрел из уведомления Банка и договора аренды оснований к его досрочному расторжению.

В связи с чем, арендатор обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 30.05.2014 года по делу № А08-7981/2013, исковые требования арендатора были удовлетворены.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон, указанный в ГК РФ (ст. ст. 619 и 620), не является исчерпывающим, а стороны спорного договора изъявили свою волю на возможность расторжения договора аренды по иным основаниям при условии уведомления об этом контрагента не менее чем за один год, предусмотрев возможность расторгнуть договор по заявлению не только арендодателя, но и арендатора.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2014 года, решение Арбитражного суда Белгородской области отменено, в удовлетворении исковых требований арендатора отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 22.01.2015 года, постановление арбитражного апелляционного суда оставлено без изменения, а кассационная жалоба – без удовлетворения.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что пункт 10.5 договора не содержит конкретного перечня иных оснований, не указанных в пунктах 10.2, 10.3 договора, для расторжения договора, в связи с чем сторонами не согласована возможность безосновательного досрочного расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок, по инициативе арендатора.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, арендатор обратился с кассационной жалобой в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ.

Определение судьи Верховного Суда Российской Федерации Козловой О.А. от 29.06.2015 кассационная жалоба банка передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2014 и Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22.01.2015 по делу № А08-7981/2013 Арбитражного суда Белгородской области оставлено без изменения, а кассационная жалоба — без удовлетворения.

По мнению коллегии, согласно абзацу второму подпункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, истолковав пункт 10.5 договора с соблюдением положений статьи 431 Кодекса, пришли к правильному выводу о том, что названный пункт договора не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора.

Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске, исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора (статья 421 Кодекса).

Арендодатель и арендатор не достигли соглашения о расторжении договора по иным основаниям, чем это предусмотрено в пунктах 10.2 — 10.3 договора, поэтому подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Кодекса не подлежит применению.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×