Спрос на аренду жилья в москве
Места знать надо
Снять дешевую квартиру в Москве с каждым днем все сложнее. Где ее искать?
Примерно каждый десятый россиянин — квартиросъемщик: по статистике, жилье сегодня арендуют не менее десяти миллионов граждан, причем половина из них не планирует в ближайшее время менять свою жилищную стратегию. Главный жилищный рынок страны — Москва — страдает от дефицита доступного арендного жилья, зато элитного — в избытке. Решения этой проблемы в ближайшее время не предвидится, однако найти недорогую квартиру в аренду все еще можно. Достойное жилье по сносной цене — в материале «Ленты.ру».
По уровню доступности жилья Москва отстает от главных мегаполисов мира — Лондона, Нью-Йорка, Берлина, Токио и ряда других. При этом рыночных оснований для повышения доступности жилья нет: во-первых, ставка по ипотеке все еще заметно выше не только «путинских» восьми процентов — не перейден даже десятипроцентный барьер. Во-вторых, с переходом на эскроу-счета застройщикам, скорее всего, придется перекладывать стоимость кредитов на плечи покупателей, что приведет к росту стоимости жилья. Так что «клуб квартиросъемщиков» вполне могут пополнить граждане, временно отложившие планы по покупке жилья.
Желания vs возможности
Правила работы застройщиков в России изменились с 1 июля 2019 года. С этого момента нельзя тратить средства дольщиков на стройку до введения ЖК в эксплуатацию. Полученные от дольщиков деньги должны храниться на специальном эскроу-счете, доступ к которому застройщик получает, только сдав дом.
Строить можно за счет собственных средств или банковских кредитов. Исключение сделали для ЖК, готовых более чем на 30 процентов или с заключенными ДДУ на 10 процентов квартир и более. На дату вступления новых правил в силу исключением из них стали более 3/4 столичных новостроек.
Работающие с арендой риелторы уже фиксируют рост активности квартиросъемщиков. «Спрос на долгосрочную аренду в Москве подвержен сезонности: он падает зимой и в апреле-мае. Но глобально интерес к долгосрочной аренде увеличивается: с начала 2017 года он вырос на 11,2 процента, — рассказывает управляющий директор «Авито Недвижимость» Иван Дубровин. — При этом средняя цена аренды “однушки” в городе составляет 35,4 тысячи рублей, “двушки” — 49,9 тысячи рублей».
Такая статистика неминуемо воскрешает в памяти миф о «зажравшихся москвичах», но большинство сделок, конечно, заключается совсем в другом ценовом диапазоне. Приведенные «Авито» данные включают цены не только массового сегмента, но и более дорогих субрынков — «бизнес» и «премиум», которые народными не назовешь.
«В элитном сегменте самым востребованный диапазон — от 200 до 500 тысяч рублей в месяц, — делится статистикой по высокобюджетному рынку брокер департамента аренды жилья компании Skolkovo Realty Ольга Тещина. — Минимальный бюджет сделки с арендой у нас составляет от 60-70 тысяч рублей».
Наиболее востребованный ценовой диапазон у квартиросъемщиков в разы скромнее: от 25 до 35 тысяч рублей в месяц, рассказывает начальник отдела вторичного жилья компании «Диос-Недвижимость» Екатерина Черникова. «Жилья именно этого ценового диапазона в городе не хватает, а значительное количество квартир среднего и дорогого сегментов простаивают с невысоким спросом», — говорит эксперт.
Материалы по теме
 до пяти-семи (если оплачиваются все коммунальные расходы целиком).</p><h2>Ставка не для всех</h2><p>Часто квартиры минимальной стоимости, как говорят опрошенные «Лентой» эксперты, обладают одним, а то и несколькими дополнительными «обременениями» для съемщика. К числу самых распространенных традиционно относятся ремонт за счет нанимателя, обязательства по покупке мебели и бытовой техники или аванс за несколько месяцев вперед.</p><p>Обычно такие условия прописываются в тексте объявления, но лучше задать эти вопросы квартирному хозяину еще до просмотра, чтобы не тратить время. Еще один вариант, при котором ставка может быть ниже рыночной — квартира выставлена на продажу, а жильца ее владельцы готовы пустить на неопределенный срок (пока не найдется покупатель) и под обязательство регулярно пускать домой желающих посмотреть недвижимость.</p><p style=)
Бывает и так, что минимальная ставка действует только для квартиросъемщиков, которые подходят под персональные требования владельцев жилья. Тут речь вполне может идти об откровенно маргинальных вариантах вроде предоставления жилья в обмен на интимные услуги, хотя чаще всего квартирные хозяева «обходятся» старой доброй ксенофобией или отсекают претендентов по наличию детей и домашних животных.
«Рантье часто с подозрением и некоторым предубеждением относятся к арендаторам, устраивая при знакомстве своеобразный допрос. Они довольно придирчивы, — рассказывает руководитель проектов консалтинговой группы «Апхилл» Петр Рощин. — Внимание обращают на возраст, финансовую состоятельность, гражданство. Для рантье предпочтительны взрослые, опрятные, тихие, стабильно зарабатывающие арендаторы, желательно без детей и животных. При этом чем меньше времени жилец будет проводить в снимаемой квартире, тем лучше для нее».
Материалы по теме
, сдающие жилье клиенты риелторских компаний к последним часто относят многодетные семьи. А еще, как рассказывает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева, наймодатели с недоверием относятся к съемщикам, которые хотят снимать жилье в складчину (например, одну квартиру на две семьи или две пары) — даже если речь о социально успешных претендентах, которые интересуются статусной недвижимостью в центре. Для таких арендаторов ставка практически гарантированно будет выше.</p><h2>Бороться и искать</h2><p>Ниже рынка часто сдаются еще и эрзац-варианты: квартиры-студии в старых домах, получившиеся в результате «нарезки» более просторного жилья, а также малогабаритки в бывших (а то и действующих) общежитиях. К последней категории относится, например, самая дешевая квартира июля по версии «ИНКОМ-Недвижимость» — 17-метровую «однушку» на Щелковском шоссе выставили в аренду за 20 тысяч рублей в месяц.</p><p style=)
В компании «Азбука Жилья» нашли и более дешевые варианты: по словам руководителя департамента консалтинга и аналитики Ярослава Дарусенкова, абсолютный рекордсмен на момент публикации — 30-метровая студия в районе Крюково Зеленоградского округа, которая сдается за 17 тысяч рублей в месяц. Внутри МКАД есть варианты немногим дороже: за 18 тысяч в месяц сдается студия площадью 24 «квадрата» в Орехово-Борисово, а за 18,5 тысячи можно поселиться в Измайлово, сняв однокомнатную квартиру в 35 квадратных метров. Но все эти варианты стоит проверить на наличие дополнительных условий и обременений из перечисленных выше.
Что касается средних по району ставок на квартиры любой комнатности, в «старой» Москве рекордные показатели, по словам Дарусенкова, у таких районов как Метрогородок (27,5 тысячи рублей), Бирюлево Восточное (32,5 тысячи), Алтуфьевский (30,8 тысячи), Бирюлево Западное (32,5 тысячи) и Царицыно (32,6 тысячи). Помимо этих районов, Екатерина Черникова советует обратить внимание на локации Восточного и Юго-Восточного округов и старый фонд Новой Москвы.
Материалы по теме
 районы в Москве сейчас — Некрасовка, Марьино, Южное Бутово, Гольяново и Выхино-Жулебино, — делится данными Иван Дубровин. — Во всех этих районах средняя цена аренды однокомнатной квартиры не превышает 30 тысяч рублей — например, в Некрасовке стоимость аренды средней квартиры, по нашим данным, составляет 27 564 рубля — это на 22 процента меньше, чем в среднем по Москве».</p><p>Любопытно, что, как показывает статистика «Авито», многие из недорогих арендных локаций входят и в другой рейтинг — районов с максимальным предложением съемного жилья (материалы есть в распоряжении редакции) по мере убывания, этот список составляют Бирюлево Восточное, Выхино-Жулебино, Гольяново, Даниловский, Люблино, Марьино, Некрасовка и Печатники. Средняя ежемесячная ставка аренды квартир во всех районах этого списка — 30 тысяч рублей плюс-минус две тысячи. Единственное исключение — центральный Даниловский с показателем в 43 тысячи рублей в месяц.</p><p>Надо сказать, что этот и подобные рейтинги в целом не так сильно меняются от года к году: и предложение, и ставки остаются относительно стабильными. Это касается и минимальных цен: в «ИНКОМ-Недвижимость» не скрывают, что нижняя планка, по статистике компании, годами находится на одном и том же уровне в 20 тысяч рублей в месяц (за редкими и краткими исключениями). Если задаться целью, похожую динамику — а вернее, ее почти полное отсутствие — можно отследить и по сообщениям других столичных риелторских компаний. И это, несмотря на все колебания спроса. Похоже, рынок просто нащупал границы возможностей квартиросъемщиков: если люди просто неспособны платить больше, поднимать цены не имеет смысла.</p><h2>Спрос на аренду жилья в москве</h2><p style=)
Каждый экономический кризис сопровождался изменениями на арендном рынке: спрос снижался, люди объединялись для совместного найма жилья, ставки падали. Сегодня для большинства столичных жителей аренда — основной способ решения квартирного вопроса. По оценкам экспертов, треть московских квартиросъемщиков считают аренду выгоднее покупки жилья. Подавляющее большинство арендаторов (73%) столичного жилья планируют оставаться в этом статусе от одного года до пяти лет.
Рассказываем, как аренда жилья связана с валютными колебаниями и что будет со стоимостью съемных квартир в Москве после обвала рубля.
Аренда и валюта: что было в предыдущие кризисы
Предыдущие экономические кризисы сопровождались изменениями на московском рынке аренды: спрос на съемные квартиры снижался, вслед за ним падали арендные ставки.
Во время кризиса 2008 года произошло значительное сокращение рабочих мест, доходы населения упали. За этим последовала миграция на столичном рынке аренды: многие уезжали из Москвы, перебирались в более бюджетные квартиры, объединялись и снимали недвижимость в складчину, вспоминает замдиректора департамента квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. После кризиса московский рынок аренды достаточно быстро пришел в себя — арендаторы вновь вернулись в столицу, спрос на квартиры восстановился, вслед за ним выросли арендные ставки.
Влияние финансового кризиса 2014 года московский рынок аренды ощутил к концу года, продолжает Полякова. «Осенью 2014 года было досрочно расторгнуто 35% договоров найма. Для сравнения: на сегодняшнем рынке этот показатель не превышает 5%», — говорит она.
Спрос резко снизился, среди арендодателей сильно выросла конкуренция. «Предложение превысило спрос примерно в три раза, даже в бюджетном сегменте. Это было связано с тем, что масса арендаторов потеряли работу в Москве и разъехались по своим городам — и на рынок вышел большой объем предложения за короткое время», — добавляет управляющий директор компании Миэль-Аренда» Мария Жукова.
Но даже при таком существенном превышении предложения над спросом цены тогда все равно выросли, отмечает эксперт. По подсчетам «Миэль-Аренды», если до кризиса снять однокомнатную квартиру в Москве (однушка — своего рода эталон и валюта рынка недвижимости) можно было за 31,1 тыс. руб., то в пик панических настроений (декабрь 2014 года) цена аренды увеличилась до 34,8 тыс. руб.
В январе 2015 года количество съемных квартир стало сокращаться: при отсутствии роста спроса собственники либо выставляли квартиры на продажу, либо просто прекращали сдавать. В феврале 2015 года, когда курс доллара достиг критических значений — почти 70 руб., на рынке аренды произошел серьезный спад предложения. По оценкам ЦИАН, число сдаваемых квартир снизилось с 22,4 тыс. до 9 тыс. «К маю ситуация стабилизировалась. Арендодатели, временно снявшие объявления, вернулись на рынок. Средняя ставка аренды при этом уже не смогла приблизиться к докризисным показателям, снизившись на 15%», — рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Как было раньше: рынок аренды Москвы во время снижения рубля в 2014–2015гг.
| Дата | Курс доллара, руб. | Кол-во лотов | Средняя ставка аренды, тыс. руб |
|---|---|---|---|
| 22 октября 2014 | 42,3 | 22 458 | 48,3 |
| 3 февраля 2015 | 69,6 | 9 026 | 46,7 |
| 1 мая 2015 | 51,7 | 29 383 | 41,1 |
