Antaurus.ru

Все про Недвижимость
17 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Субаренда что это такое простыми словами

Субаренда

Субаренда – вид правоотношений, при которых арендатор сдает помещение или жилье третьему лицу, при этом сам он снимает это жилье.

Договор субаренды заключается на тех же условиях, что и предшествующий договор аренды.

Какие особенности заключения договора субаренды, на какие нюансы обратить внимание при заключении сделки?

Что такое субаренда?

Этот вид арендных отношений представляет собой сдачу недвижимости во временное пользование третьему лицу.

Такая недвижимость (квартира, комната, склад, офис, гараж, цех и т. д.) обязательно должна передаваться третьему лицу только с согласия арендодателя. Сдавать в субаренду можно как жилое, так и нежилое помещение.

У собственника недвижимости может быть свое мнение касательно сдачи помещения в субаренду:

  • он имеет полное право отказать арендатору в сдаче в субаренду своей недвижимости;
  • он может разрешить арендатору сдавать часть помещения, но только при условии, что тот каждый раз будет обращаться к нему за письменным согласием в совершении сделки;
  • он может дать арендатору неограниченные права, прописать в договоре аренды пункт, где будет указываться, что вторая сторона сделки имеет право передавать недвижимость во временное пользование столько раз, сколько нужно;
  • он может заключить с арендатором соглашение на оформление договора субаренды, при этом сам владелец недвижимости будет выбирать субарендатора либо же сам будет определять условия такой сделки.
  • Что такое субаренда квартиры?

    Немало предприимчивых людей в нашей стране используют схему сдачи арендованного жилья. Заключая договор аренды, некоторые граждане затем начинают подыскивать кого-то, кто захочет снимать квартиру у арендатора.

    Обычно на такой шаг идут те лица, которые взяв квартиру большой площадью, не используют все помещение. А чтобы площадь не пустовала и арендатор не переплачивал за квартиру, он и ищет субарендаторов.

    Стоимость субаренды обычно отличается от стоимости аренды на 20–30%. Некоторые люди даже стараются сдавать квартиру посуточно.

    Стоимость субаренды может даже превышать стоимость аренды. Если, к примеру, изначально договор был заключен на продолжительный период и никаких поправок касательно цены за аренду не вносилось, то в новый договор субаренды может быть заложена новая цена, которая, кстати, может отличаться от изначальной стоимости в сторону увеличения.

    Как результат: арендатор не только сдает жилье в субаренду, но и получает от этого прибыль, которая может пойти на погашение расходов по первой сделке. Также у него может остаться дополнительный доход.

    Чтобы сделка со сдачей квартиры в субаренду имела юридическую силу, необходимо в договоре аренды прописать пункт о том, что арендатор имеет право заключать такой договор с третьим лицом.

    Что такое субаренда нежилого помещения?

    Это понятие ничем не отличается от субаренды жилого помещения. Разница только в объектах недвижимости. Чтобы сдать склад, магазин или другой объект, арендатор должен иметь на это право, которое должно быть прописано в рамках действующего договора аренды либо же арендодатель должен предоставить дополнительное соглашение к существующему договору аренды.

    Лицо, которое взяло в субаренду помещение, не несет никакой ответственности перед арендодателем, а только перед арендатором. Ответственность за арендуемую недвижимость согласно договору аренды несет только арендатор и ни в коем случае не субарендатор.

    Договор субаренды должен быть заключен на срок, не превышающий срока действия договора аренды. Если сделка будет заключена на больший срок, тогда она будет считаться ничтожной.

    Срок субаренды может быть меньше срока аренды, а продлевать этот срок стороны могут, но опять же только на период, который не выходит за рамки действия договора аренды.

    Что такое субаренда земельного участка?

    Субаренда земли – процесс передачи земельного участка арендатором в пользование третьему лицу. Земля может быть как государственной, так и коммунальной, частной. Она должна быть передана в субаренду без изменения целевого назначения. И передается она только если арендодатель согласится на сдачу участка либо если этот пункт будет значиться в договоре аренды.

    Чтобы сделка имела юридическую силу, арендатор и субарендатор должны заключить письменный договор. Текст этой сделки не должен противоречить тексту основного договора, заключенного между арендатором и арендодателем.

    Отдать земельный участок в субаренду арендатор имеет право только с разрешения собственника земли. Но есть ситуации, при которых арендатор может и не получать одобрение от собственника, а только лишь уведомить его о том, что земля будет сдана субарендатору:

    • если сделка оформляется не только на земельный участок, но и на строение, находящееся на этом участке;
    • если земельный участок находится в собственности государства (муниципалитета), при этом срок договора аренды между арендодателем и арендатором составляет больше 5 лет;
    • если арендатор передал собственнику участка запрос на то, чтобы тот разрешил пересдачу земли, но уже прошло больше одного месяца, а ответное письмо так и не было получено.

    Чем аренда отличается от субаренды?

    Аренда – процесс передачи имущества арендатору во временное пользование за установленную плату, а субаренда – точно такой же процесс передачи недвижимости, но уже не собственником этой недвижимости, а арендатором третьему лицу.

    Эти понятия хоть и имеют похожий смысл, но отличия у них имеются:

  • с юридической точки зрения аренда безопасней, чем субаренда;
  • при субаренде субарендатор снимает площадь меньше, чем при аренде. Обычно в субаренду берут помещения начинающие предприниматели, которым требуются небольшие квадратные метры для развития своей деятельности;
  • договор аренды заключается сторонами на тот срок, который будет обговорен арендодателем и арендатором. А при составлении договора субаренды у субарендатора есть определенные временные рамки. Стороны соглашения не могут оформить сделку на срок, превышающий тот, что указан в договоре аренды. То есть договор субаренды полностью зависит от договора аренды.
  • Что же выбрать: аренду или субаренду? Все зависит от того, какая площадь помещения вам необходима. Если вам нужен просторный офис или квартира, тогда нужно оформлять договор аренды.

    Если вы планируете использовать только комнату в квартире или вам нужен офис небольшой квадратуры, тогда целесообразней оформить договор субаренды.

    Стороны сделки

    Договор субаренды может быть заключен:

    • между физическими лицами;
    • между юридическими лицами;
    • физическим и юридическим лицом.

    Договорные отношения между участниками, которые являются юридическими лицами, практически ничем не отличаются от других правоотношений. Но есть одна существенная особенность – сделка обязательно должна быть зарегистрирована в Росреестре.

    Нужно ли регистрировать договор субаренды в 2020 году?

    На этот счет складываются разные мнения. Одни люди утверждают, что такой договор подлежит обязательной регистрации, если основной договор ранее был зарегистрирован в Росреестре. Другие отмечают, что такую сделку необязательно регистрировать.

    И те, и другие в некотором роде правы, однако стоит внести коррективы:

    • договор субаренды, как и договор аренды обязательно должен пройти регистрацию;
    • договор субаренды можно не регистрировать только в том случае, если стороны заключили сделку на срок меньше чем на 12 месяцев. Но при более длительных сроках регистрировать договор нужно обязательно.

    Может ли субарендатор сдавать помещение в субаренду?

    Цепочка арендодатель – арендатор – субарендатор – субсубарендатор возможна, но только в том случае, если возможность сдачи объекта недвижимости в субаренду прописана в соответствующих договорах.

    Если в соглашении арендодателя и арендатора есть пункт, в котором указано, что арендатор имеет право передавать имущество во временное пользование третьим лицам, а в договоре субаренды не прописано, что субарендатор тоже имеет право передавать часть недвижимости четвертому лицу, то с юридической точки зрения конечный арендатор должен получить от арендатора письменное согласие о проведении сделки.

    Читать еще:  Амортизация неотделимых улучшений арендованного имущества

    Если такого согласия не будет и в договоре не будет прописан такой пункт, тогда сделка будет считаться недействительной.

    Что такое договор субаренды и в чем его особенности?

    Заключается такое соглашение только с согласия арендодателя. Договор составляется в простой письменной форме. Сама сделка регулируется теми же правилами, что и исходный договор.

    Другие условия:

  • если досрочно расторгается договор аренды, то такая же участь ждет и вторичный договор;
  • если первичную сделку посчитают ничтожной, то и вторичное соглашение не будет иметь юридической силы;
  • при заключении договора субаренды важно получить согласие собственника недвижимости на оформление новой сделки. Если такого согласия не будет, тогда договор будет считаться недействительным;
  • договор субаренды зачастую не требует нотариального заверения, но есть случаи, когда без помощи нотариуса не обойтись. Так, обязательно нужно заверить сделку у нотариуса, если сделка заключается между физическими лицами, которые не являются субъектами предпринимательской деятельности. Также нотариальному заверению подлежит и тот договор, который заключен сторонами на срок от 3 лет;
  • договор субаренды, заключенный на срок от 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации.
  • Форма договора субаренды

    Составляется договор в письменной форме. Обязательно нужно прописать в соглашении следующие пункты:

  • наименование сторон – арендатора и субарендатора;
  • информация о сдаваемом помещении: его адрес, площадь;
  • срок действия исходного соглашения;
  • согласие собственника недвижимости о том, что часть его помещения будет сдана в субаренду;
  • срок действия текущего соглашения;
  • платежи и расчеты по сделке;
  • права и обязанности арендатора и субарендатора;
  • ответственность сторон;
  • реквизиты и подписи сторон – арендатора и субарендатора.
  • Обращаем внимание на сроки соглашения

    Прежде чем подписывать договор субаренды, потенциальный субарендатор должен внимательно ознакомиться с условиями как текущего соглашения, так и основной сделки (договора аренды).

    Особое внимание нужно уделить срокам субаренды. Некоторые арендаторы по своему незнанию или по специально продуманной схеме указывают в договоре субаренды срок, который превышает срок действия основного соглашения.

    Если субарендатор столкнулся с такой ситуацией, тогда он должен понимать, что соглашение с арендатором будет работать только до конца действия основного договора, а все остальное время сделка будет являться недействительной, поэтому к концу окончания срока аренды субарендатор обязан будет вернуть недвижимость арендатору либо заключить новую сделку.

    Чтобы не стать обманутым субарендатором, необходимо еще на стадии рассмотрения соглашения попросить арендатора ознакомиться с текстом основного договора для сопоставления сроков.

    Если арендатор отказывается предоставлять такое соглашение, ссылаясь на коммерческую тайну, тогда следует поискать другого арендатора.

    Налогообложение

    При оформлении договора субаренды налоги оплачивает арендатор, а не субарендатор. Но для этого первому нужно дополнить коды своих видов деятельности, вписав графу 70.20 – сдача в аренду недвижимости, а также код 68.20 – предоставление в аренду арендованных объектов недвижимости.

    Объектом налогообложения в этом случае у арендатора буду доходы, а расходами будет арендная плата, которую арендатор выплачивает собственнику недвижимости.

    При заключении договора субаренды важно получить согласие собственника недвижимость на пересдачу объекта третьим лицам. К договору субаренды применяются те же правила и условия, что прописаны в основном договоре, включая и срок действия сделки.

    Такое соглашение подлежит обязательной государственной регистрации, если составляется на срок больше 12 месяцев.

    Сторонами сделки могут выступать как физические, так и юридические лица. При досрочном расторжении основного соглашения расторгается и договор субаренды.

    Видео: Аренда и субаренда. Как правильно это делать?

    Договор субаренды – что это такое

    Произвести оформление субаренды вправе каждый человек или организация, оформивший договор аренды, придерживаясь законодательства страны. Подобный термин предполагает переуступку прав другому лицу на конкретное арендуемое имущество.

    Оплата производится арендатору недвижимого либо движимого имущества. Зачастую такое право используется для предоставления в пользование нежилого или жилого помещения другому человеку/компании на временной основе.

    Что такое субаренда

    Определение, что такое субаренда нежилого помещения, состоит в переуступке права его пользования третьему лицу за оговоренную стоимость. Иными словами, происходит перепродажа временного права использования собственности, либо её части, от арендатора к субарендатору.

    Подобное соглашение актуально, в частности, при аренде площадей в торговых центрах. К примеру, когда супермаркет берет в пользование первый этаж ТЦ, но сдает в субаренду места возле выхода из касс, для размещения там торговых островков.

    Для подобных случаев должен быть заключен договор субаренды нежилого помещения, позволяющий арендатору в дальнейшем предоставлять субаренду для частичной компенсации своих затрат.

    Субаренда в ГК РФ

    По действующему Гражданскому Кодексу, чтобы сдавать помещение в субаренду, требуется наличие на это согласия собственника помещения. В этих целях может использоваться:

    • пункт соглашения об аренде, указывающий на такую возможность;
    • письменное согласие собственника, приложенное к копии договора аренды.

    По пункту 2 ст. 615 Гражданского Кодекса, лицом, которое ответственно перед владельцем недвижимости, является именно арендатор, даже если он ранее начал сдавать помещение в субаренду. Подобное правило невозможно изменить каким-либо соглашением.

    Как составить договор

    Чтобы оформить в документе передачу права временного пользования имуществом, требуется конкретно указать в нем все данные обеих сторон, а также адрес передаваемой недвижимости. Кроме этого, в договоре должна присутствовать следующая информация:

    • названия организаций, либо данные физического лица;
    • ИНН, либо код юридического лица;
    • тип деятельности, а также название передаваемого в субаренду имущества;
    • срок действия документа, а также дата его подписания;
    • четкая цена услуги и допустимые способы оплаты;
    • подписи обеих сторон.

    Форма составления сделки

    Подобный договор должен быть заключен исключительно в письменной форме. Все варианты, заключенные устно, не несут никакой гражданско-правовой силы, а, соответственно, и юридической. Это касается всех типов имущества, начиная от автомобиля и квартиры, и заканчивая производственным помещением. Схема составления подобных сделок имеет такую последовательность:

    1. Собственник сдает свое имущество арендатору на длительный срок, где в соглашении записана возможность переуступки временного пользования третьему лицу.
    2. Субарендодатель, основываясь на возможности предоставления объекта в субаренду, заключает подобный договор на все имущество либо его часть.
    3. В результате арендатор получает доход от субаренды напрямую.

    Предмет договора и сроки

    Основным предметом подобного соглашения является субаренда имущества. В грамотно составленном документе указывается информация о самом объекте и о сторонах соглашения.

    Кроме этого, должна вноситься следующая информация;

    • Данные физического лица либо организации, получающей контроль над имуществом.
    • Описание объекта.
    • Характеристики собственности.

    Любая собственность, вне зависимости от её принадлежности: муниципальная, государственная либо частная, может быть сдана в субаренду на срок, не превышающий длительность договора аренды. При нарушениях, допущенных в процессе его заключения, текущий правовой механизм позволяет аннулировать подобный документ.

    Права и обязанности

    За распределение прав, а также ответственности отвечают правила поведения в процессе эксплуатации. Подобная норма регламентируется, как заключенными между сторонами документами, так и действующими нормами законодательства.

    Таковыми являются следующие требования:

    • За сохранность имущества отвечает именно арендатор, даже в том случае, когда он не занимается эксплуатацией собственности.
    • Для взыскания с субарендатора средств за повреждения, вверенного ему имущества, должны предоставляться соответствующие доказательства.
    • Сумма, которая получается за повреждения собственности, закрепляется документально в договоре.
    • Перед сдачей в аренду/субаренду имущество должно быть застраховано.

    Как оформляется договор

    Сложность подобной процедуры состоит в необходимости не только предупредить собственника имущества, но и получить от него разрешение на совершение данного вида деятельности. В случае отказа и заранее внесенной предоплаты субарендатором, он может её лишиться. Чтобы обезопасить себя от подобных эксцессов, требуется в соглашении зафиксировать подобные пункты. Порядок его составления следующий:

    1. Находится субарендатор.
    2. Происходит совместное оформление взаимовыгодного документа.
    3. Составляется договор, и с согласия владельца происходит его подписание.
    Читать еще:  Право на субаренду в договоре аренды

    Будущий субарендатор и текущий арендосъемщик должны подготовить пакет документов, до того, как подписывать соглашение, в противном случае, отсутствие даже одного из них приведет к задержке. Поэтому требуется заранее приготовить:

    • Паспорт, а также ИНН физического лица, либо код организации субарендатора.
    • Разрешение от собственника имущества (обычно недвижимости).
    • Документы на сам объект, к примеру, земельный паспорт, либо техпаспорт помещения.

    Структура соглашения

    Обязательным является наличие в соглашении следующих пунктов:

    • Арендная плата, её размер, порядок и форма выплаты.
    • Непосредственно предмет договора и его параметры.
    • Права и обязанности обеих сторон.
    • Длительность действия заключаемого договора.
    • Юридические адреса (либо адрес проживания, при составлении договора физ. Лицом), а также реквизиты сторон.

    На двух экземплярах документа должны быть подписи, которые поставили обе стороны договора субаренды.

    Порядок действий по процедуре оформления таких договоров регламентируется ст. 615 Гражданского Кодекса. В нем закреплены все основополагающие правила.

    Арендная плата

    Субарендная плата за поднайм определяется лицом, заключившим договор аренды с собственником. Это обговаривают заранее и вносят в последующее соглашение. При этом зачастую, чем больше срок пользования имуществом, на который заключается договор, тем меньше цена.

    А за счет того, что сдача на платной основе во временное пользование собственности не считается предпринимательской деятельностью, деньги, полученные от этого, не облагаются налогом. А финансовая сторона вопроса не имеет никакого отношения к владельцу имущества, поэтому часто сумма, получаемая от этого, превышает размеры арендных платежей.

    Именно за счет разницы суммы платежей и отсутствии налога, субаренда квартир, как бизнес сегодня очень популярна.

    Особенности

    Здесь важно отметить, что прямого запрета на передачу субаренды другому лицу нежилого помещения в ГК РФ не существует. Но для законности подобной передачи, следует её осуществлять только в тех случаях, когда запрет на подобное действие не установлен в соглашении на поднайм. А может ли субарендатор сдавать помещение, зависит также и от согласия арендатора, который несет фактическую ответственность за сохранность имущества. Такое согласие субарендодатель должен получать в письменном виде, как доказательство в случае возникновения в дальнейшем конфликтных ситуаций.

    Полезное видео: что такое аренда и субаренда

    Определив, что такое субаренда нежилого помещения, а также, какие существуют её особенности и тонкости, важно не забывать, что при разрыве отношений между собственником и арендатором, автоматически аннулируется договор субаренды нежилого помещения, заключенный с ним. За счет этого, важно перед заключением подобного соглашения взвесить все положительные и отрицательные стороны этой сделки. А её составление не должно противоречить ГК РФ.

    Субаренда

    Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.

    Гражданско-правовые отношения

    По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

    Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

    Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

    Цель субаренды

    Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

    Особенность субарендных договорных отношений

    По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

    Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

    Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

    Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

    При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

    Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

    Рассмотрим следующую ситуацию.

    Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

    Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

    Гражданско-правовые последствия

    Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

    Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

    Кроме этого арендодатель может:

    потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);

    потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

    Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

    В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

    Налоговые последствия

    Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

    В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

    Читать еще:  Разница между наймом и арендой

    А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

    Права и обязанности субарендатора

    Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

    Срок договора субаренды

    Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

    Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

    Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

    Субаренда: что это, стороны и предмет договора

    Последние изменения: Январь 2020

    Законодательством не предусмотрен отдельный нормативный акт, регулирующий отношения по соглашению о субаренде. В статье 615 Гражданского кодекса в пункте 2 лишь указано, что к соглашениям о субаренде необходимо применять правила и порядок заключения соглашений об аренде. Сразу возникает справедливый вопрос – субаренда что это? Аренда и субаренда в чем разница?

    Что такое субаренда – это одно из наиболее часто встречающихся видов договорных соглашений регулирующих отношения в плане движимого и недвижимого имущества.

    Субарендой является временная переуступка прав на арендуемое имущество либо его долей (чаще всего предметом такого соглашения значатся нежилые помещения). Субарендатор наделен теми же правами и обязанностями, что указаны в основном соглашении между собственником и арендатором. Соглашения помогают арендатору в некоторых случаях решить финансовые проблемы, уменьшая издержки связанные с содержанием помещений, к примеру, если они временно не используются.

    Договор субаренды жилого помещения

    Как и подавляющее большинство договорных отношений, аренда помещений регулируется Гражданским законодательством (ГК). Кроме того есть и отдельные нормативные правовые акты такие как решение Пленума ВАС №-73 от 17 ноября 2011 года по прецедентным случаям. Этим решением высший суд определил правила и порядок совершения сделки (заключение соглашения) по аренде жилых помещений.

    Предмет соглашения

    Что такое субаренда жилого помещения?

    Под субарендой жилых помещений понимается передача в найм уже арендованного жилья третьей стороне. Предметом данного договора является переуступка права пользования жилплощадью третьим лицам.

    При этом также необходимо перезаключение основного договора или же заключение дополнительного соглашения к нему, где необходимо указать данный факт и заручиться согласием собственника.

    Формат соглашения

    Письменный формат соглашения дает гарантию соблюдения всеми сторонами возложенных на них обязанностей. Что в будущем дает возможность привлечения к ответственности и возмещению убытков с участников сделки, если те не будут исполнять условия соглашения. Привлечь к ответственности и возместить убытки можно будет посредством подачи исковых требований собственника к сторонам соглашения. В части, которых указывается на нарушения, принятых на себя сторонами обязательств.

    Стороны

    Сторонами субарендного соглашения являются следующие лица:

      собственник – арендодатель, является главным участником основного договора аренды; арендатор, является второстепенным участником сделки об аренде, а в соглашении о субаренде – основным лицом (арендодателем); субарендатор — является третьей стороной соглашения.

    Сторон соглашения может быть множество. Так субарендодатель, с соглашения арендатора и собственника ища собственную выгоду, может передать помещение в найм следующему участнику сделки, заключив еще один договор о субаренде.

    Сроки действия данного договора

    Обязанности сторон

    Согласно статье 615 ГК обязанностями участников сделки является соблюдение пунктов соглашения, в иных случаях в соответствии с предназначением имущества. При невыполнении этих обязанностей собственник вправе расторгнуть сделку.

    Оформление соглашения о субаренде

    При оформлении сделки по данному виду соглашения в принципе, как и по остальным договорам, необходимо соблюдение структуры документа, куда входят следующие пункты содержащие информацию о:

      полных анкетных/персональных данных участников сделки (ФИО, полные данные документа подтверждающего личность (серия, номер, орган выдавший его и т.д.); количестве лиц, участвующих в сделке и планирующих в дальнейшем проживание на указанных квадратах; периоде пользования жилплощадью и действия соглашения; опись имущества предполагаемого к использованию в арендуемом помещении; форме и способе оплаты; необходимости осуществления ремонтных работ и требовании оплачивать коммунальные услуги; назначение жилого помещения.

    Такая сделка носит индивидуальный характер составления и заключения соглашения. В связи с этим структура и требуемые документы могут значительно разниться.

    Необходимые приложения к соглашению

    При заключении сделки необходимо приложить следующий пакет документов:

      копии документов, удостоверяющих личности участников сделки; документ, подтверждающий право собственности на недвижимость от собственника (свидетельство, выписка из ЕГРН); оригинал и копия основного соглашения аренды с указанием о согласии арендодателя на сделку (или приложение его копии и оригинала дополнительного соглашения на субаренду); копии лицевых счетов для оплаты коммунальных услуг; технический паспорт жилья, если предполагается регистрация соглашения в Россреестре; если срок сделки предполагается более одного года (как говорилось выше, необходима Госрегистрация) то к приложениям добавляется подтверждение об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки.

    И иные необходимые документы необходимые для заключения договора индивидуальной сделки.

    Образец соглашения

    Для корректного и законного составления и заключения соглашения необходимо владеть хотя бы азами юриспруденции. При возникновении сложностей совершения данной сделки можно обратиться за консультацией опытного юриста практикующего в этой сфере права или воспользоваться приведенными ниже примерами договора.

    Договор субаренды квартиры. Образец (58,0 KiB, 380 hits)

    Образец договора субаренды жилого помещения между юр. лицами (55,5 KiB, 730 hits)

    Договор субаренды недвижимого имущества. Пример (18,6 KiB, 685 hits)

    Арендная плата

    Плата за арендуемое жилье устанавливается арендодателем, но как уже упоминалось, арендатор, ища выгоду вправе без согласия собственника для личных нужд вправе поднять ее по своему усмотрению. Также в арендную плату могут входить и оплата за коммунальные услуги или будут оговорены отдельным пунктом соглашения. Закон это не запрещает и не конкретизирует размер арендной платы.

    Обладает ли субарендатор правом субаренды помещения

    К сожалению, законодательством не предусмотрено ограничение лиц, заключающих последующие субарендные договора. Чем и пользуются мошенники, разрабатывая различные схемы отнятия этих объектов недвижимости.

    Согласно пункту 2 статьи 615 Кодекса, арендатор, вправе заключать дальнейшие сделки по передаче жилья в последующий найм, исключительно с согласия собственника. Что в некоторой степени ограничивает права арендатора и защищает право собственника. В любом случае у главной стороны сделки (владелец) есть преимущественное право оспаривания всех действий арендатора и последующих субарендодателей посредством подачи претензий в судебном порядке.

    Отличия субаренды нежилого помещения от жилого

    Договор о данном виде сделки, как на недвижимое имущество, так и движимое практически ничем не отличается. Единственным отличием в сфере заключения этих сделок является налогообложение, которое напрямую зависит от статуса самих участников соглашения и категории недвижимости.

    Так, налог на сдачу жилого помещения отличается в разы от аренды/субаренды нежилого. Поэтому все чаще участниками сделки являются физические лица, получающие при этом значительные преференции по налогообложению.

    В любом случае требуется доскональное изучение законодательства в данной сфере, чтобы собственнику и арендатору не пришлось в будущем решать спорные ситуации в соответствующей подсудности судебной инстанции.

    Основным отличием сделки по аренде и субаренде является количество сторон соглашения. Так в первом случае участниками сделки являются собственник и наниматель, а во втором кроме этих лиц в соглашении указываются третьи стороны.

    Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector