Antaurus.ru

Все про Недвижимость
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как купить дачу дешево

Какие дачи опасно покупать: предупреждают специалисты кадастровой палаты

Собираемся покупать участок с домом (дача). Подскажите на что обращать внимание, какие есть подводные камни.

Но покупать загородную недвижимость нужно с большой осторожностью, чтобы, как говорят на FORUMHOUSE, «не кусать локти». По легкомыслию можно купить дачу, к которой прилагается целый набор ограничений, штрафов и обстоятельств, несовместимых со счастливой загородной жизнью. Такая неосторожность может привести даже к полной утрате права собственности.

Содержание:

  • Какие моменты нужно учитывать при покупке дачи
  • Можно ли покупать дачу по доверенности и по садовой книжке
  • Почему при покупке дачи рисков больше, чем при покупке квартиры

Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра сформулировали правила, которые сделают сделки с загородной недвижимостью безопасными.

1. Покупать дачу только у собственника

Это даже не «во-первых», это – «в главных». Дачу, как и любую недвижимость надо покупать только у собственника.

Право на дом и землю подтверждает только один из двух следующих документов:

  • свидетельство о праве собственности
  • (или выписка из ЕГРН)

С юридической точки зрения эти документы имеют равную ценность, просто до 2016 года право собственности подтверждалось свидетельством, а позже – выпиской из ЕГРН.

Cвидетельства уже не выдаются, их заменили выписки из ЕГРН.

2. Не доверять и проверять

Нужно получить как можно больше информации об объекте, который выбран для покупки. Каким бы безупречно честным человеком не казался продавец, ОБЯЗАТЕЛЬНО надо перепроверить то, что он рассказывает и самому заказать выписку из ЕГРН (закон позволяет запросить выписку о вообще любом объекте недвижимости).

Таким образом, можно избежать главной опасности – купить недвижимость, которая уже была кому-то продана. Продавец может предоставить покупателю выписку из ЕГРН, которая была получена до того, как он продал ее третьему лицу. Нужно постараться получить максимально актуальные сведения, чем ближе выписка к дате сделки, тем лучше.

3. Получить согласие супруга (супруги)

Не следует покупать дачу, если на руках нет нотариально заверенного согласия супруга или супруги ее владельца или владелицы. Вообще, нужно активно интересоваться семейным положением продавца. Если он в разводе последние три года, то непременно нужно узнать, не закреплено ли за бывшим супругом (или супругой) право собственности на объект.

4. Насторожиться, увидев доверенность

Эту схему, когда продавец представляет собственника по доверенности, просто обожают мошенники. Поэтому: бдительность, бдительность и бдительность. Были случаи, когда даже не мошенник, а честный посредник только после такой проверки узнавал, что доверенность потеряла силу.

5. Игнорировать книжку садовода

У меня только книжка садовода. Можно же переписать членскую книжку на нового «покупателя», который на этот участок сам оформит приватизацию?

В приведенном выше вопросе нашего пользователя описана распространенная, к сожалению, ситуация, когда вместо свидетельства или выписки из ЕГРН продавец пытается подсунуть книжку садовода. Покупатель должен сразу же отказаться от такой сделки.

Книжка садовода не является правоустанавливающим документом и не подтверждает право собственности на объект.

Покупатель может переписать книжку на себя, но это не сделает его законным владельцем купленной дачи.

У соседей нет законных прав на участок, поэтому они не могут его оформить. Предыдущий хозяин не имел прав его продавать.

6. Учитывать дачную специфику

Дачная недвижимость имеет свою специфику, и свои подводные камни. Во многих отношениях удачно купить дачу гораздо сложнее, чем квартиру. Обязательно нужно проверить, не наложены ли на участок ограничения.

Серьезные ограничения на строительство на участке накладывает соседство с:

  • водоохранными зонами;
  • санитарно-защитными зонами;
  • промышленными зонами;
  • прибрежными зонами;
  • железными и автомобильными дорогами;
  • ЛЭП;
  • объектами культуры.

Купил участок под ИЖС. Заказал проект дома. Параллельно получил ГПЗУ. Получил проект современного дома с плоской кровлей, цокольным и двумя этажами. Подал документы на получение РнС. Начал готовиться к стройке, вырыли котлован. В получении РнС отказали по причине, что земля находится в границах природно-исторического ландшафта и требуется согласование с Департаментом культурного наследия Москвы.

Я, по моим тогдашним меркам, тщательно подходил к выбору участка. Больше десятка в четырех местах пересмотрел: деньги карман жгли и надо было начинать строиться. В итоге «подошел» — получил соседство зернотока.

Тем, кто планирует покупать не просто дачный участок, а дачный участок с домом, эксперты советуют заказывать в ЕГРН отдельную выписку на участок, и отдельную – на дом. Много полезной информации можно получить посредством бесплатных сервисов Росреестра:

  • «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн»
  • «Публичная кадастровая карта».​

7. Сверять заявленное и фактическое расположение объектов

Несоответствие фактического расположения объектов заявленному в документах – самая распространенная проблема при покупке дачного участка; такое встречается сплошь и рядом. Постройки на участке расположены с нарушением строительных норм, забор поставлен там, где ему стоять нельзя вообще никак и другие моменты, чреватые как минимум скандалами, а то и судебными разбирательствами с соседями.

Как этого избежать – пригласить кадастрового инженера и осмотреть участок вместе с ним. Получив информацию о существующих или возможных проблемах, покупатель сможет спокойно взвесить все «за» и «против» и решить, нужна ли ему эта головная боль.

8. Учитывать ВРИ

Если вид разрешенного использования участка – ИЖС, то можно смело строить на нем дом с фундаментом и любыми коммуникациями. Если участок на землях сельхозназначения и он предназначен «для ведения личного подсобного хозяйства», жилой дом, построенный на нем, считается самостроем – стоит ли его покупать, большой вопрос.

Участок, расположенный в границах зоны с особыми условиями использования территорий и вовсе источник непрерывных проблем. На таком запрещено вообще всякое строительство, нельзя копать колодцы и разводить костры.

Выводы

Купить хорошую дачу сложно, особенно, если приобретать не просто участок, а с домом. Но, если следовать вышеприведенным советам, все риски можно свести к минимуму. Такая сделка с недвижимостью будет безопасной.

А со временем большинство владельцев дачи начинает все сильнее дрейфовать в сторону загородной жизни, и многие окончательно перебираются из города. И тогда становятся важными незначительные прежде обстоятельства: есть ли неподалеку магазин, в котором можно купить что-то, кроме жвачки и колы, какова ситуация с поликлиникой, расчищают ли зимой дороги.

Поэтому важно обращать внимание не только на юридические моменты, а и на вот эти тоже:

  • Какая публика живет вокруг.
  • Какие сети (электричество, вода), как эксплуатируются. Если планируются, то сколько потребуется денег.
  • Транспортная схема.
  • Ликвидность недвижимости в данном районе.
  • Тип грунтов (намаетесь на пучинистых грунтах с высоким УГВ в случае, если займетесь какой-либо стройкой или ремонтом дома).
  • Сам дом (осмотр со специалистом).

На FORUMHOUSE можно обсудить все вопросы, касающиеся оформления имущественных прав на загородную недвижимость, прояснить все неясности, связанные с регистрацией прав на землях ЛПХ и ИЖС. Узнайте, что изменилось в дачной жизни в новом сезоне (налоги, штрафы, взносы) и почему сотни тысяч загородных домов в России могут оказаться вне закона.

Читать еще:  Как купить дачу если нет денег

Посмотрите видео, которое рассказывает про реконструкцию старого дачного дома.

Инструкция: как купить дачу с землей?

Вы хотите купить дачу на вторичке и уже нашли дом, который вам нравится. Что нужно делать дальше? Как проверить дом и участок перед покупкой? Рассказывает управляющий партнер агентства недвижимости «Загородный стиль» Павел Соколов.

Начнем с того, что Вы подобрали подходящий участок с дачным домом в садоводстве (СНТ) или дачном поселке (ДНП). Их состояние Вас устраивает. Так что перед Вами стоит задача проверить выбранный объект на предмет рисков покупки и возможности пользоваться дачей по прямому назначению без каких-либо ограничений и условностей.

Итак, основные шаги.

Шаг 1. Запросите у продавца документы.

Вас должны интересовать документы на участок, дом, а также копия паспорта продавца. Обязательно нужно выяснить ситуацию с коммуникациями.

  • Запросите договор или справку, подтверждающую выделенную мощность и подключение электричества к участку,
  • схему водоснабжения участка,
  • узнайте, есть ли центральный водопровод (зимний или летний),
  • какой глубины скважины или колодцы у соседей,
  • можно ли подключить магистральный газ и сколько это стоит,
  • проведена ли центральная канализация.

В большинстве случаев у продавца есть документы только на подключение электричества. Вопросы по остальным коммуникациям лучше задавать председателю СНТ или ДНП и будущим соседям. Кроме того, необходимо узнать контакты председателя СНТ (ДНП), размеры членских взносов, контакты соседей. В идеальной ситуации продавец не должен ничего скрывать, дать внятные ответы на поставленные вопросы и предоставить Вам сканы или ксерокопии следующих документов.

  1. На участок. Это актуальная выписка из ЕГРН (или свидетельство о государственной регистрации права и кадастровый паспорт земельного участка), документы основания возникновения права (это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, постановление о предоставлении участка, решение суда и т. д.).
  2. На дом. Актуальная выписка ЕГРН (или свидетельство о государственной регистрации права и кадастровый паспорт дома). Если же продавец строил дом самостоятельно, то нужны документы основания возникновения права (декларация об объекте недвижимого имущества или технический план здания), технический паспорт дома. У объектов, право собственности на которые оформлено после 1 января 2017 года, должен быть технический план здания.
  3. В случае, если на участке зарегистрирован жилой дом, обязательно следует запросить у продавца домовую книгу, в которой будут указаны лица, зарегистрированные по данному адресу.
  4. На продавца. Посмотрите его паспорт, а также информацию о семейном положении на момент приобретения им участка, дома и на текущий момент.

Дачи, которые предлагается переоформить по садовой книжке (то есть право собственности не зарегистрировано) или купить через оформление доли в большом участке (в долевую собственность), можно дальше не рассматривать, несмотря ни на какие заверения продавца, что он все поможет оформить уже на Ваше имя после покупки! Такая сделка, на мой взгляд, слишком рискованна. В итоге Вы можете полностью оплатить участок, но так и не оформить на него право собственности.

Шаг 2. Соберите информацию о садоводстве и окружающей территории.

Основные источники – сайт администрации района, сайт садоводства или группа садоводства в социальных сетях. Можно просто погуглить информацию в поисковых системах. Сосредоточьтесь на двух важных вопросах.

  1. Перспективы развития окружающих территорий. Вам это нужно, чтобы понять риски появление свалок, строительства вредных производств или автомагистралей.
  2. Отсутствие двоевластия или внутренних «военных» конфликтов правления садоводства или дачного поселка и каких-либо инициативных групп садоводов. Такие внутренние конфликты зачастую приводят к неудовлетворительному обслуживанию дачного поселка: зимой дороги не расчищены, собираемость взносов низкая и т. д.

Шаг 3. Уточните информацию о садоводстве в правлении, выясните, есть ли коммуникации, в каком они состоянии, как обеспечивается безопасность.

Рекомендуем встретиться с председателем СНТ, возможно, соседями и поговорить о доме, который вы выбрали, соседях, подключенных к дому коммуникациях, размере взносов, имеющихся задолженностях. Здесь важные вопросы такие.

  1. «Темные следы» в истории участка и дома.
  2. Долги по членским или целевым взносам.
  3. Электричество – сколько киловатт выделено, есть ли прямой договор со сбытовой компанией. Если нет, то чем подтверждается выделенное количество киловатт (можно уточнить у соседей, хватает ли им электричества в пиковые периоды – особенно в дни праздников и зимой, когда потребление электричества максимально).
  4. Источник водоснабжения (колодец, своя скважина, коллективная скважина, поселковый водопровод), качество воды, есть ли анализы на пригодность воды для питья.
  5. Газопровод – есть ли он и можно ли подключить, стоимость подключения.
  6. Охрана территории и расчистка дорог в зимнее время.

В некоторых садоводствах есть серьезные проблемы с электричеством и питьевой водой – садоводы вынуждены привозить питьевую воду из города и в пиковые часы перегрузки электросетей пользоваться бензиновыми генераторами. Согласитесь, это существенный минус, если вы хотите беззаботно отдыхать на даче.

Шаг 4. Проверьте предоставленные сведения через электронные базы данных и официальные запросы, привлеките кадастрового инженера.

  • Вы можете самостоятельно запросить бумажные выписки из ЕГРН на участок и дом;
  • проверить соответствие предоставленных продавцом документов сведениям, содержащимся в базе данных Росреестра – о межевании, отсутствии наложений смежных участков, площади, адресе, категории и наименовании объектов и т. д.;
  • внимательно изучить документы, дающие основание для возникновения права собственности у нынешнего продавца, и историю перехода прав по объектам (участку и дому) на предмет возможных рисков;
  • убедиться, что продавец не является банкротом (через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве);
  • проверить, участвовало ли СНТ или продавец в каких-либо судебных разбирательствах, в какой роли;
  • произвести вынос границ земельного участка, чтобы проверить отсутствие наложения границ участка со смежными участками (заборами соседей);
  • проверить, нет ли нарушений в расположении дома на участке по противопожарным и градостроительным нормам.

Если информация, которую Вы получили по результатам первых четырех шагов, вас полностью устраивает, то можно организовывать сделку.

Шаг 5. Согласуйте условия сделки по покупке дачи.

Заранее согласуйте с продавцом:

  • место, форму и порядок расчетов (ячейка, аккредитив, депозит нотариуса);
  • форму договора (нотариальная или простая письменная);
  • способ подачи документов на государственную регистрацию;
  • сроки передачи участка и дома;
  • разделение расходов на проведение сделки.

Шаг 6. Проведение сделки в соответствии с согласованными ранее условиями.

Подпишите договор купли-продажи и зарегистрируйте его в Росреестре.

Как купить дачу дешево: осенние выгоды

Дачный сезон заканчивается, однако именно сейчас наступает пора, когда приобрести загородный дом можно максимально выгодно. По оценкам экспертов, экономия может достичь 15–30%. Когда лучше покупать дачу, какие хитрости использовать для получения скидки и как получить землю бесплатно, рассказали представители рынка недвижимости.

Пик продаж на рынке загородной недвижимости приходится на весенне-летний период. Все стремятся за город, потому вместе со спросом растет и цена. Весной и летом можно поездить по интересующим местам, посмотреть варианты, а сделку заключать уже осень. В этот период интерес к дачам минимален, потому можно добиться уступок от продавца. Экономия может достигнуть 15–20% от обычной цены.

Читать еще:  Как выбрать дачу что учесть

Продавцы и сами порой предлагают акции и скидки вне сезона, особенно на неликвидные участки. Однако опытный клиент, умеющий торговаться, способен договориться с продавцом и на выгодных условиях приобрести отличный участок в самой привилегированной части посёлка.

Для этого, по словам Ивана Журавлева, управляющего партнера компании «Дачный Альянс» — партнер Ассоциации АКОН, есть несколько условий. «При условии 100% оплаты можно подвинуть продавца в разумном торге от 5–15%, — рассказывает он. — Если вам уступают больше, то стоит насторожиться, так как, возможно, что у этого участка или самого посёлка есть проблемы или подводные камни, о которых вам не сообщили. Идеальный вариант — это получение скидки 5–10% и получение участка в рассрочку на удобных для вас условиях. На это почти каждый инвестор соглашается — ведь им нужны стабильные поступления, и поэтому они готовы предоставить рассрочку до 24 месяцев».

Есть еще несколько вариантов, как можно получить скидку. Например, если вы планируете покупать дачу за «живые» деньги без привлечения кредитных средств, то об этом обязательно надо сказать продавцу. В случае если покупатель готов совершить сделку «хоть завтра», собственник гораздо чаще соглашается на большую скидку, чем, если необходимо оформлять кредит.

Удивительно, но факт, что иногда выручает и чистосердечное признание, что есть только определенная сумма и больше вы заплатить при всем желании не можете. Помимо этого, нужно торговаться. Сегодня многие покупатели активно торгуются, пытаясь добиться максимальной скидки. Продавцы, зная об этом, изначально выставляют стоимость с учетом предполагаемой скидки. Поэтому активная позиция покупателя во время торга поможет ему добиться большей скидки. Снижают цену и если очевидно, что после покупки придется вкладывать деньги в благоустройство дачи. Например, восстановить крыльцо или крышу, заменить оконные рамы или забор.

Бросовые цены и объекты

Как показывает практика, чтобы дешево купить дом или участок с домом, нужно хорошо знать рынок и ежедневно его анализировать, знать перспективные локации, быть в курсе скидок девелоперов, уметь сравнивать несколько похожих предложений, и, самое главное — верно прогнозировать движение цен. «Для человека без образования и опыта в этой сфере покупка дачи — практически нерешаемая задача, — говорит Максим Морозов, управляющий партнер девелоперской компании M9 Development. — Необходим личный автомобиль и нужно очень много ездить, смотреть предлагаемые объекты, уметь торговаться».

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», уверен, что по «бросовым» ценам можно купить только «бросовые» объекты. «Традиционно владельцы готовы предлагать значительные скидки на объекты, имеющие скрытые дефекты, — отмечает он. — Недостатки могут быть носить как юридический характер, так и „бытовой“. К примеру, соседи по даче могут оказаться конфликтными либо отличаться стилем поведения, который далек от представлений будущего владельца о загородной спокойной жизни. Большие скидки могут предлагаться на объекты, имеющие проблемы с документами либо реализуемые по мошеннической схеме вплоть до поддельной доверенности. Если сделку совершить удалось, но впоследствии выяснилась правда, эту сделку признают недействительной, то есть аннулируют. В результате приобретатель лишается и купленного объекта, и денег. Вернуть их обратно у мошенников почти невозможно».

Распространенный случай, когда можно выгодно купить загородную недвижимость, — срочная продажа. «Скидка может достигать 15–20%, особенно сейчас, когда спрос находится на низком уровне, — отмечает эксперт. — Объявлений с пометкой „срочно“ бояться не стоит, однако нужно тщательно проверить, готовы ли документы к сделке. Чтобы проверить „чистоту“ сделки лучше обратиться к опытному юристу».

Еще один вариант найти подходящую дачу, направиться в СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество), которое вам приглянулось, где самому разместить объявление и посмотреть, не висит ли на каком-то доме заветная табличка «продается».

По словам Светланы Вольской, руководителя отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса «На Киевской», «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», на ваше объявление могут откликнуться те, кто думает о продаже своей недвижимости, но реальных шагов пока так и не предпринял. «Как показывает практика, в любом СНТ 10% собственников участков думают о продаже, — говорит она. — Из них 3% находятся в активном поиске покупателя, то есть уже обратились в агентство или сами разместили объявление, а 7% только собираются, но могли рассказать о своих планах соседям или председателю СНТ. Покупатель имеет возможность расширить выбор и получить предложения от собственников, которые только собираются выйти на рынок».

Сейчас в Подмосковье самыми актуальными для покупателей являются предложения о дачных участках площадью в 10–12 соток в 50–100 км от Москвы. Если говорить о цене, по данным Тимура Дасаева, генерального директора строительной компании «Дачный Сезон», строительство дачи площадью 100 кв. метров сопоставимо с однокомнатной квартирой в Подмосковье, купленной на этапе строительства — от 1,5 млн руб.

«В эту стоимость входит дом площадью 100 кв. метров с внутренней отделкой стен и потолка, — утверждает он. — Но необходимо понимать, что этот бюджет складывается не только из стоимости материалов — сюда также входит работа строителей. Водоснабжение, водоотведение, вентиляция, электричество, электрооборудование и газификация дачного дома потребуют от домовладельца дополнительных денежных затрат. Так складывается проект „под ключ“».

Как уже было выше сказано, чтобы купить дачу по привлекательной цене, нужно подыскивать подходящий вариант в конце сезона, — в сентябре, октябре. В это время собственники готовы к торгу. На летнее время те собственники, которым не удалось продать дачу к сезону, готовы сдать её в аренду. Сняв домик на лето, можно пожить там, собрать урожай, ощутить атмосферу и к осени определиться с покупкой.

«Добросовестному арендатору собственник продаст дом с большим удовольствием, а возможно даже сделает скидку, — утверждает Анна Вепринцева — директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group. — Чем дальше участок расположен от города, тем стоимость ниже. Однако, это правило не всегда действует в элитном сегменте. Здесь даже на расстоянии в 30 км от МКАД стоимость домовладения может быть соотносима с объектами, расположенными гораздо ближе к Москве. Цена на дачный дом с участком ниже, если посёлок не охраняется, но это уже вопрос безопасности, которой вряд ли стоит пренебрегать».

В Земельном Кодексе РФ описаны три случая, когда граждане могут бесплатно получить землю:

— первый — получить участок у муниципалитета для ведения личного подсобного или фермерского хозяйства, а после 5 лет использования по назначению оформить землю в собственность.

— второй случай предусматривает возможность получения земли человеком определённой профессии, которая в регионе выбрана приоритетной. Проживая на территории района, гражданин может воспользоваться участком для ведения хозяйства или индивидуального жилищного строительства. Через 5 лет, если специалист жил в муниципальном образовании и работал по специальности, он сможет оформить участок в собственность бесплатно.

— третья возможность — для многодетных семей. Мать или отец троих и более детей могут безвозмездно получить в собственность участок для строительства дома.

Читать еще:  Как приобрести дачу

Распространенный случай бесплатного получения земли — это дарение или наследование.

Если вы не вписываетесь ни в один из перечисленных, но при этом хочется за низкую цену приобрести дачу, Николай Лавров, генеральный директор компании «Недвижимость в Петербурге», автор Жилищной программы «Переезжаем в Петербург», советует покупать после окончания сезона — в октябре—ноябре и даже позже, хотя и зимой из-за снега сложно оценить качество участка. Экономия в этом случае может составить до 30%.

Повышаться цену на загородную недвижимость начнут с конца марта, поэтому если вы думаете о покупке дачи, сейчас — самое время.

Как купить дачу без посредников пошаговая инструкция

Expert Последние изменения: февраль, 2020 Покупка 0 29,206 Время чтения: 4 мин.

Решив приобрести дачу, человеку нужно обратить внимание на несколько моментов. Часто покупателя обманывают мошенники и продают дом без документов. Как купить дачу и не попасться на удочку таких людей? Сегодня мы рассмотрим, на что нужно обращать внимание при покупке имущества и какие документы должен передать вам продавец дачи.

Поиск подходящего варианта

Прежде, чем начать искать недвижимость, человеку нужно определиться с некоторыми моментами.

Как часто он будет жить на даче? Будет ли он там жить в холодный период времени? Нужна ли ему прописка? Как он будит добираться до города? От ответов на эти вопросы будет зависать, где и какой дом вам нужен.

При покупке дачи, человеку нужно заострить особое внимание на такие факторы:

    Насколько далеко дача от вашей квартиры или от населенного пункта. Продумайте,
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector