Antaurus.ru

Все про Недвижимость
46 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что относится к коммунальным сетям

Коммунальные услуги

Какие есть и что в входит ЖКУ

В коммунальные услуги входит передача коммунальных ресурсов потребителям в жилых и нежилых помещениях, в том числе на земельных участках.

Коммунальные ресурсы — это холодная и горячая вода, электричество и отопление, тепловая энергия, газ, твердое топливо для печного отопления, если оно есть. Еще в перечень коммунальных услуг входит отведение сточных вод и вывоз мусора.

Рассказываем подробно про коммунальные услуги.

Что вы узнаете

Есть два документа, которые регулируют правила предоставления и оплаты КУ:

  1. Постановление Правительства РФ о предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.
  2. Жилищный кодекс РФ.

Коммунальные и жилищные услуги — не одно и то же. Важно помнить, что в коммунальные услуги входит передача ресурсов. В жилищные услуги входит управление многоквартирным домом, а также содержание и ремонт общего имущества жильцов.

Платежи за коммунальные услуги можно вносить управляющей компании или ТСЖ, а можно напрямую поставщику.

Нормативы

Норматив — это количество ресурса на потребителя. Нормативы помогают рассчитать плату за ЖКУ, если в помещении нет специального прибора учета или потребитель забыл передать показания прибора.

Установка нормативов на коммунальные услуги входит в обязанности местных властей — по каждому виду услуг свой норматив. Ищите нормативы в местных законодательных актах или на сайтах поставщиков, региональных порталах вроде mos.ru или gov.spb.ru.

Исполнители коммунальных услуг

Исполнитель КУ — это организация, которая предоставляет их потребителям.

В многоквартирном доме исполнителем может быть управляющая организация, товарищество, кооператив или ресурсоснабжающая организация — поставщик определенного ресурса.

В жилом доме исполнителем еще может быть садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество.

  1. Предоставлять потребителям коммунальные услуги, которые входят в договор, круглосуточно и в полном объеме.
  2. Заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры на поставку ресурсов.
  3. Обслуживать инженерные системы.
  4. Ежемесячно снимать показания общедомовых счетчиков и принимать показания индивидуальных приборов учета — воды, газа, электричества — потребителей. Учитывать показания для расчета размера платы пользователей.
  5. Рассчитывать размер платы и производить перерасчет, если нужно.
  6. Принимать жалобы от жильцов и сообщать им об авариях и работах, которые могут помешать подаче КУ.

Исполнителями в одном доме могут быть сразу несколько организаций: управляющая компания и поставщики ресурсов.

Кто является обязательным плательщиком

Граждане и организации обязаны оплачивать КУ за помещение, которое они занимают.

Обязанность оплачивать КУ у собственника, нанимателя или арендатора появляется с момента возникновения права собственности или заключения соответствующего договора. Тот, кто принял квартиру от застройщика по передаточному акту, но право собственности еще не установил, обязан оплачивать КУ с момента подписания акта.

Что входит в перечень коммунальных услуг для физических лиц

Вот что входит в список коммунальных услуг, которые предоставляют жильцам:

  1. Холодная вода.
  2. Горячая вода.
  3. Тепловая энергия.
  4. Водоотведение.
  5. Электроснабжение.
  6. Газоснабжение, в том числе бытовой газ в баллонах.
  7. Отопление.
  8. Твердое топливо при наличии печного отопления.
  9. Содержание и ремонт общего имущества.
  10. Вывоз мусора.

У потребителя может быть одна коммунальная услуга или несколько, но не обязательно все, которые входят в перечень.

Если в многоквартирном доме нет общего прибора учета (ОДПУ), плата за его установку ложится на плечи собственников помещений. Оплатить ОДПУ собственник квартиры может единовременно или в рассрочку до пяти лет, нежилого помещения — только единовременно.

КУ должны предоставлять круглосуточно. Если произошла авария или проводятся профилактические работы, исполнитель может приостановить подачу определенного ресурса, например горячей или холодной воды, на несколько часов до устранения причины аварии или окончания работ.

Что входит в перечень коммунальных услуг для юридических лиц

В коммунальные услуги для юрлиц входит тот же набор, что и для физических. Но юридические лица должны заключить договор на поставку КУ непосредственно с поставщиком.

Собственники жилых помещений напрямую договор не заключают — этот вопрос входит в полномочия управляющей организации.

Квитанция на оплату коммунальных услуг

Квитанция на оплату — платежный документ, на основании которого потребитель оплачивает предоставленные КУ.

Структура квитанции

Утвержденной формы квитанции нет, но есть примерная форма платежного документа. Квитанцию формирует управляющая организация. В ней есть список коммунальных и жилищных услуг, указано, что входит в прочие услуги, если они есть.

Квитанция на оплату коммунальных услуг состоит из нескольких разделов:

  1. Данные о плательщике и исполнителе.
  2. Расчет размера платы за жилищные, коммунальные и прочие услуги.
  3. Справочные данные — сюда входят показания общих приборов учета и общий объем потребления КУ многоквартирным домом.

Еще в квитанции пишут тарифы, объем потребления и цены за каждый вид ресурса. Если есть данные о задолженности, переплате и перерасчете, их тоже указывают.

Потребитель обязан оплатить КУ до десятого числа месяца, следующего за расчетным периодом. А исполнитель должен прислать квитанцию до первого числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом.

Квитанция на оплату жилищных, коммунальных и прочих услуг в многоквартирном доме от УК

Как формируется счет

Счет формируется на основании нормативов или объема потребления коммунальных ресурсов.

Если в помещении установлены приборы учета, размер платы за коммунальный ресурс рассчитывается по формуле: объем потребленного ресурса умножают на тариф.

Если прибора учета нет, размер платы определяется по нормативам и рассчитывается по другой формуле: количество проживающих в квартире или доме умножается на норматив потребления и цену КУ.

Если техническая возможность установить прибор существует, а прибора учета нет, у формулы расчета появляется повышающий коэффициент — 1,5.

Частые вопросы

Разберемся, входит ли капитальный ремонт в коммунальные платежи, а коммунальные услуги — в арендную плату и можно ли от них отказаться.

Входит ли капитальный ремонт в коммунальные услуги

Капитальный ремонт входит в плату за жилое помещение и коммунальные услуги только для собственника помещения в многоквартирном доме. Наниматель помещения не оплачивает капитальный ремонт.

Входят ли коммунальные услуги в арендную плату

Нет, не входят: арендная плата не связана с коммунальными услугами — это отдельный платеж за пользование помещением.

Можно ли отказаться от отдельных видов услуг

Отказаться от ЖКУ нельзя, но можно отказаться от дополнительных услуг, которые входят в квитанцию: от радио или телевидения, диспетчера, охраны и прочих навязанных управляющей компанией услуг. Для решения этого вопроса нужно обратиться к поставщику и написать заявление об отказе.

Обратитесь в управляющую организацию и уточните, как отказаться от дополнительных услуг, которые входят в квитанцию: через нее или через поставщика. Вам может понадобиться справка от поставщика об отсутствии задолженности.

Коммунальные сети домов и сооружений

Важность обеспечения жизнедеятельности того или иного объекта становится на первое место при разработке документов. Во многих случаях именно коммуникации оказывают большое влияние на внешний вид здания и планировку помещений. Современные методы работы специалистов GENPRO позволяют создавать уникальные системы для любого строения. К коммунальным сетям относят стандартные линии и некоторые новейшие:

  • Водоснабжение холодное и горячее;
  • Канализация стоковая, ливневая и дренажная;
  • Электрообеспечение;
  • Вентиляционные линии и кондиционирование;
  • Отопление и охлаждение при необходимости;
  • Телекоммуникации, связь и интернет.
Читать еще:  Задолженность за жилую площадь коммунальные платежи

Коммунальные сети сооружения: проектирование и планирование

Использование трехмерного компьютерного моделирования позволяет создавать самые важные системы в здании в привязке к конструктивным особенностям. Основываясь на проектной документации, специалисты составляют планы и схемы по каждому отдельному виду.

Коммунальные системы, в том числе и наружные сети водоснабжения и канализации, проектируются с применением правил и норм стандартов, в которых указаны минимальные требования по составу, комплектации и мощности отдельных элементов. Разнообразие современного оборудования позволяет увеличить показатели работоспособности. В зависимости от направленности строительства проектируются и системы жизнеобеспечения. При разработке учитываются такие факторы:

  • Подача воды и ее отвод в надлежащем объеме. Особенная сложность возникает при расчетах многоквартирных домов и промышленных объектов;
  • Обеспечение свежим воздухом естественного и принудительного типа;
  • Нормальное напряжение в электрической сети;
  • Уровень температуры при отоплении зданий.

Коммунальные электрические сети: первые из необходимых

В условиях огромного количества оборудования и техники потребление электричества становится важнейшим из видов. Будь то домашние приборы или мощные станки, плавильные печи или же три десятка кондиционеров. Обеспечение нужного уровня электроснабжения отражается в подробной документации с полными расчетами. При составлении схем обязательно учитывается безопасность при перепаде напряжения или коротком замыкании. Их предотвращение сводится к установке дополнительного оборудования. Часто на территории завода или жилого комплекса проектируется независимая подстанция, способная предоставлять бесперебойную подачу тока в любое время.

Коммунальные инженерные сети

Таким названием часто обозначают любые системы, которые устраиваются на объекте. В более узком понимании – это любая сеть, проходящая вне здания. Это может быть подвесная установка или же подземная укладка линий и трубопроводов. Проектирование данной разновидности требует более профессионального подхода и взаимодействия различных специалистов. Чаще всего в городской черте устраиваются не наружные инженерные сети, а подземные коммуникации. Это позволяет безопасно объединить их с существующими сетями, облегчить обслуживание и освободить участок от лишних сооружений.

Коммунальные инженерные сети и сооружения проектируются в соответствии с нормами и требованиями государственных стандартов. Это важно при подключении строения к общегородским системам и их нормального функционирования. Специализированные строения, направленные на обеспечение коммунальными благами создаются для крупных комплексов и городков, чтобы снизить нагрузку на городские коммунальные компании и придать объекту энергонезависимость. Кроме уже описанной выше электроподстанции создаются:

  • Котельные для отопительного контура;
  • Насосные, увеличивающие пропускную способность водоканала и канализации;
  • Воздушные нагнетающие станции.

Строительство коммунальных сетей в GENPRO

Имея многолетний опыт работы, архитектурное бюро выступает в качестве генподрядчика при сооружении систем любой сложности. Привлечение надежных и проверенных субподрядчиков позволяет создавать сети для жилых и промышленных объектов по высочайшим стандартам. Использование современного оборудования, кабелей, трубопроводов и оснащения приводит к значительной экономии на обслуживании при дальнейшей эксплуатации.

Что в себя включают коммунальные услуги

С течением последних лет в российское законодательство были внесены некоторые изменения относительно сферы коммунальных хозяйств. Согласно с правительственными постановлениями, поставщиками коммунальных услуг может быть либо юридическое лицо, либо индивидуальный предприниматель. Это лицо несёт ответственность за приобретение необходимых ресурсов, проведение оговоренных работ, исправность всех систем коммуникаций.

По последним изменениям право на пользование коммунальными услугами имеет:

  • Собственник квартиры или прочего жилого помещения со своей семьёй;
  • Граждане, которые получили жилплощадь от кооператива;
  • Наниматели жилья в многоквартирном доме;
  • Арендаторы помещений многоквартирного дома.

Основные пункты

Прежде всего, следует отметить, что входит в перечень предоставляемых коммунальных услуг:

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Наименование коммуникацииПояснение
Холодное водоснабжениеКруглосуточная подача центральной или внутридомовой сетью в надлежащем для бытовых нужд количестве и качестве. Если система водоснабжения отсутствует, должна быть подача воды к уличной колонке.
Горячее водоснабжениеКруглосуточная подача по центральной сети водоснабжения.
Канализационный водоотводОтвод бытовых стоков по внутридомовой и центральной канализационной системе. Такими системами оборудуется большая часть имеющихся помещений многоквартирного дома.
ЭлектроснабжениеБесперебойная круглосуточная подача электроэнергии в достаточных объёмах
ГазоснабжениеКруглосуточная подача по сети газоснабжения. Допустима реализация подачи с помощью газовых баллонов.
ОтоплениеПодача теплоэнергии по централизованным сетям, а также системам теплоснабжения с поддержкой надлежащего температурного режима в отопительный сезон.

Разумеется, к коммунальным услугам не может относиться пункт, который к конкретному дому фактически не относится. Например, если отсутствует система канализации или горячее водоснабжение, они не должны входить в оплату и, соответственно, отсутствуют в договоре с управляющей компанией.

Обязательства управляющих компаний и ЖКХ

Общие домовые нужды, которые удовлетворяют управляющие компании, ЖКХ и прочие соответствующие структуры, также относятся к статье расходов за коммунальные услуги. Каждый проживающий должен знать, за что именно он платит и получает ли он то, за что платит. В коммунальные услуги общего назначения входит:

  • Оптимальное поддержание температуры и освещение помещений общего пользования;
  • Уборка придомовой территории, вывоз мусора, поддержание санитарных норм;
  • Слежение за нормами пожарной безопасности;
  • Озеленение и благоустройство придомового участка;
  • Проведение текущих и капитальных ремонтов помещений общего пользования, в том числе крыши;
  • Подготовительные сезонные работы;
  • Расходы содержания общей собственности;
  • Проведение мероприятий осмотра помещений общего пользования.

Дополнительно могут быть и другие пункты, которые вносятся в договор индивидуально. При необходимости узнать, какие именно это дополнительные коммунальные услуги и что в них входит ещё, можно обратившись в управляющую компанию или ЖКХ. Зачастую такая потребность возникает у слишком бдительных граждан или в случаях недобросовестного исполнения управляющими органами своих обязанностей.

Действующие нормативы

Изменения, которые затронули правила предоставления коммунальных услуг, включают в себя не только разнесение обязанностей по пунктам, но и порядок расчета и оплаты по квитанциям. Не считая отопления, оплата поделена на общую домовую и индивидуальную для каждого владельца квартиры. Квитанции приходят тоже раздельные.

Новшества затронули и нормативные коэффициенты. Сделано это было с целью подтолкнуть граждан к установке индивидуальных счётчиков в квартирах. Принцип оказался весьма прост: для тех, у кого есть техническая возможность установить учётный прибор, но не сделал этого, ввели повышенный норматив для всех видов коммунальных услуг. Далее для этой же категории населения тариф каждые полгода повышался на десять процентов до граничной отметки в шестьдесят процентов. Иными словами, дальнейший отказ от установки счётчиков чреват переплатой в шестьдесят процентов уже через два года после такого нововведения, которое утвердили ещё в 2013-м году.

В качестве преимущества такого изменения выступает разве что тот факт, что данная процентная переплата направлена на энергосбережение и повышение эффективности существующих систем.

Ненадлежащее выполнение условий договора

Если управляющая компания по-прежнему требует оплату в полном объёме с жильцов, учитывая все соответствующие повышения тарифов, но при этом выполняет свои обязательства недобросовестно или вовсе не выполняет, то законом предусмотрены определенные действия. Например, если мусор вывозится несвоевременно, не проводится уборка придомовой территории, в подъезде нет ламп и разбиты окна, то это и прочие нарушения должны быть зафиксированы соответствующим актом. Составить его может любой жилец данного дома вместе с двумя соседями и председателем товарищества собственников жилья.

Читать еще:  Солидарная ответственность за коммунальные услуги

Стоит учитывать, что периодом отсчета предоставления некачественных коммунальных услуг будет служить дата, когда акт был подписан. В случае выявленных нарушений и массовых недовольств жильцов, необходимо подготовить коллективную жалобу с конкретными претензиями. Жалоба обязательно содержит в себе фамилии, имена, отчества, адреса проживания и подписи каждого жильца, принимающего участие. Подаётся такой документ управляющей компании или ЖКХ. В жалобе следует четко указать дату, до которой жильцы требуют устранить недостатки. Ее копию необходимо сохранить у себя.

Далее аналогичное письмо направляется в Управление ЖКХ населённого пункта с просьбой о принятии соответствующих мер и привлечении нарушителей к ответственности. Делается это в том случае, если первая жалоба не возымела действия. Далее, если и второй вариант не подействовал, следует обратиться в суд.

Кому принадлежат внешние инженерные сети, построенные на деньги дольщиков?

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», разрешает Застройщику за счет денежных средств дольщиков возводить внешние инженерные сети в границах земельного участка, выделенного под строительство. При этом закон ничего не говорит о том, кому эти инженерные сети принадлежат после ввода здания в эксплуатацию.

После окончания строительства застройщики часто сталкиваются с вопросом, что делать с построенными коммуникациями, расположенными в границах земельного участка, выделенного под строительство.

· Может ли Застройщик передать инженерные сети в управление управляющей компании?

· Вправе ли Застройщик передать инженерные сети в аренду или собственность ресурсоснабжающей организации?

· Должны ли начисляться налоги при передаче инженерных сетей в собственность ресурсоснабжающих организаций?

Это только часть вопросов, на которые должен ответить застройщик, решая судьбу оставшихся у него на балансе инженерных сетей. Ответ зависит от того, кто является собственником построенных сетей. А с этим ясности как раз и нет.

Когда общие сети не являются общедомовым имуществом

Как правило, дольщики становятся собственниками инженерных сетей в силу закона. Статья 36 Жилищного Кодекса РФ, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 устанавливают перечень имущества, которое в сиу закона является общим имуществом всех собственников дома. В частности, к такому имуществу относятся трансформаторные подстанции, тепловые пункты и наружные сети, которые обслуживают более одного помещения в одном доме.

Сложности с трактовкой этих норм возникают, когда к трансформаторным подстанциям, тепловым пунктам, ливневой канализации и другим объектам подключены сразу несколько домов. Будут ли такие объекты обладать статусом общего имущества в силу закона?

Из судебной практики следует однозначный вывод: нет, не будут.

Показательным в этом отношении является Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 14801/08 по делу N А72-5489/06-22/219. В этом деле суд столкнулся с ситуацией, когда через подвал одного дома к другому дому проходила транзитная труба отопления. Собственники первого дома утверждали, что они являются и собственниками транзитной трубы, поскольку она расположена в их подвале и отапливает, в том числе, их дом. Собственники второго здания возражали, что не имеет значения чей подвал, на статус трубы это не влияет.

Высший Арбитражный суд РФ рассмотрел дело и ответил, что правы собственники второго здания. По смыслу пунктов 5, 6 Правил содержания имущества тепловые сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме. Часть подвальных тепловых сетей, которая осуществляет теплоснабжение, как жилого дома, так и отдельного здания за пределами дома, не может быть отнесена к общему имуществу.

Отсюда следует интересный вывод: инженерные сети, построенные на деньги дольщиков, но обслуживающие больше одного дома, не являются общим имуществом.

Бесхозное имущество в нагрузку муниципалитету

У застройщиков часто возникает желание передать построенные инженерные сети муниципалитету. В некоторых случаях это допустимо и даже является обязанностью застройщика. Инженерные сети должны быть переданы органам местного самоуправления в следующих случаях:

· По договору о развитии застроенной территории, если это предусмотрено договором (пункт 2 часть 4 статьи 46.2. Градостроительного Кодекса РФ);

· По договору о комплексном освоении территории, если это предусмотрено договором (пункт 2 часть 6 статьи 46.4 Градостроительного Кодекса РФ);

· В соответствии с постановлением правительства Москвы от 22 августа 2000 г. № 660 «О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы»;

· В Пункте 7 Постановления Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения», правительство рекомендовало органам местного самоуправления принимать созданные за счет правообладателя земельного участка за пределами границ земельного участка сети инженерно-технического обеспечения в муниципальную (государственную) собственность. Однако это право, а не обязанность муниципалитета, которое ко всему прочему не касается инженерных сетей, созданных внутри земельного участка.

Как видно перечень является достаточно ограниченным. Это заставляет заинтересованных лиц ухищряется, и пытаться передать наружные сети муниципалитету, как бесхозное имущество на основании статьи 225 ГК РФ.

Интересна позиция, изложенная в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 мая 2015 г. по делу № А73-11133/2014. В этом деле суд пришел к выводу, что наружные инженерные сети, не являющиеся общим имуществом, пусть даже и созданные при строительстве здания, не являются имуществом дольщиков. Суд фактически признал такие сети бесхозные, но указал, что у Мэрии отсутствует обязанность принять такие сети себе на учет.

Читать еще:  Средний платеж за коммунальные услуги

Сославшись на нормы пунктов 5, 6 статьи 8 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» суд отметил, что ресурсоснабжающии организации вправе эксплуатировать бесхозяйные объекты централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, а также определяют порядок учета понесенных в этой связи расходов. Поэтому урегулировать статус наружных сетей должны между собой ресурсоснабжающия организация и муниципалитет. Собственников дома эти отношения волновать не должны.

Такая позиция напоминает страуса, прячущего голову в песок. Она позволяет решить проблему с практической точки зрения, но с правовой не выдерживает критики. Если инженерные сети кто-то построил, значит, у них есть собственник. И суд должен был решить, кто им является.

В соответствии со статьей 218 Гражданского Кодекса РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Застройщик заинтересован в строительстве наружных инженерных сетей и обладает правом аренды или собственности на участок, предоставленный под строительство. Исходя из этих позиций, застройщик может быть признан собственником инженерных сетей.

Это дает определенные преимущества для дальнейшего оборота инженерных сетей, у которых появляется единый собственник, который следит за их состоянием; при необходимости дает разрешение на подключение к ним; не возлагает на собственников помещений в многоквартирных домах дополнительных расходов на содержание.

Интересным является вывод, изложенный в Постановлении Президиума Красноярского краевого суда от 26.06.2018 по делу N 44Г-71/2018, 44Г-72/2018. Суд стал дословно толковать договор долевого участия, согласно которому предметом договора, являлась квартира в доме, но не трансформаторная подстанция. Суд учел, что трансформаторная подстанция входит в комплекс электроустановки, обеспечивающей электроснабжение микрорайона по кольцевой сети, т.е. не является общим имуществом. На основании этого суд признал, что у дольщиков отсутствуют права на трансформаторную подстанцию, собственников которой является застройщик.

Против такого подхода есть ряд возражений:

1. Земельный участок после завершения строительства отходит дольщикам. Из этого правила есть исключения, когда земельный участок, например, выделяется именно под строительство трансформаторной подстанции;

2. Инженерные сети могут строиться за счет дольщиков. Передача таких инженерных сетей застройщику можно рассматривать как своеобразное дарение денежных средств;

3. Застройщик строит инженерные сети не для их дальнейшей эксплуатации. В некоторых случаях застройщики создают дочерние компании, которые в дальнейшем обслуживают дома, возведенные застройщиком. Если застройщик не собирается обслуживать дома ни сам, ни через подконтрольную управляющую компанию, то насколько оправдано возлагать на него бремя содержания инженерных коммуникаций, которые нужны собственникам помещений в доме.

Для многих застройщиков инженерные коммуникации являются бременем, которое они не хотят возлагать на себя.

Общее имущество собственников нескольких домов

Мы вернулись к тому, с чего начали – могут ли собственниками общих инженерных сетей являться дольщики всех домов, которые к этим инженерным сетям подключены? Если дома два, то дольщики двух домов владеют и принадлежат этими инженерными сетями. Если дома три, то дольщики трех домов владеют сетями. А если у вас ливневая канализация обслуживает десять домов, то значит все десять тысяч жителей и являются собственниками этой ливневой канализации.

Такой вывод плавно вытекает из статьи 18.1 закона о долевом участии. Согласно указанной норме объекты социальной структуры, обслуживающие несколько домов, могут по соглашению быть переданы в долевую собственность всем собственникам. Конечно, в первую очередь закон под объектами социальной инфраструктуры понимает школы, детские сады, поликлиники, хотя вопрос о возможности передачи таких объектов дольщикам вызывает еще больше вопросов. Но, представляется, что к ним могут быть отнесены и трансформаторные подстанции, и другие инженерные сети, и даже дороги.

Для применения статьи 18.1. существует ряд условий. Как минимум должно быть заключено соответствующее соглашение с дольщиком. О фактах подписания таких соглашений мне неизвестно.

Можно настаивать на том, что несоблюдение застройщиком обязанности заключить соответствующие договоры с дольщиком, не лишает последних права собственности на инженерные сети, созданные на их земельном участке, за их счет и для их нужд.

На моей практики был случай, когда застройщик принял решение передать на баланс управляющей компании трансформаторную подстанцию, как общее имущество всех дольщиков, руководствуясь именно тем, что построена она была за счет средств дольщиков нескольких домов. Особенность гражданского оборота инженерных сетей и линейных объектов позволили это сделать без государственной регистрации права собственности.

Вот только нужна ли такая «радость» в виде регистрации права собственности самим дольщикам? После регистрации дольщики становятся собственником самостоятельного объекта недвижимости. Это не общее имущество, которое следует судьбе основной вещи. Если собственник продал квартиру, то он должен продать одну тысячную доли в праве собственности на трансформаторную подстанцию с соблюдением преимущественное право покупки другими дольщиками. Процедуру можно обойти, подарив долю новому собственнику. Оплатить дополнительную государственную пошлину и уговорить нового собственника принять «подарок» придется в любом случае. Обороноспособность квартиры усложняется.

Дальше возникает еще больше вопросов. Вы дольщик, и хотите, чтобы трансформаторную подстанцию обслуживала управляющая компания? Соберите общее собрание собственников всех домов. Хорошо, если будет одна управляющая компания на несколько домов. Можно собрать подписи о передачи объектов инфраструктуры в аренду ресурсоснабжающих организаций, если они не против, но вот кто будет подписывать такой договор от имени собственников? Еще хуже, если, вам надо будет присоединиться к ливневой канализации, у которой десять тысяч собственников. Для этого надо будет собрать подписи не менее, чем у двух третей из них.

Тут уж уместно создавать отдельную администрацию, которая будет обслуживать отдельные инженерные сети. Департамент по обслуживанию трансформаторной подстанции. Департамент по обслуживанию велосипедных дорожек. Народные органы местного самоуправления, которые начнут дублировать функции органов местного самоуправления с местечковым размахом. Над этим можно было бы смеяться, если бы за этой иронией не было реальной проблемы.

Сегодня существует целый пласт отношений в сфере градостроительства и коммунального обслуживания, находящийся в поле правовой неопределенности. Огромные количества инженерных сетей с неясным статусом, которые могут выходить из строя, требуют ремонта, нуждаются в использовании для подключения к ним новых домов и зданий. И такая же неопределенная судебная практика, которая не знает, что с этими инженерными сетями делать, предлагая каждый раз новые варианты. Стабильность и определенность гражданского оборота требует окончательного решения этого вопроса, которые будет учитывать интересы всех сторон и не создавать неоправданных трудностей в распоряжении и пользовании инженерными сетями. Если есть имущество, должен быть и собственник.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×