Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что выгоднее сдавать квартиру или комнату

Приумножаем сбережения! Как я подбирала недвижимость для последующей сдачи в аренду — личный опыт

Если вы всё чаще задумываетесь о том, как правильно инвестировать свои сбережения, то знайте – вы не одиноки! Всё больше наших сограждан задаётся тем же вопросом.

В условиях кризиса, когда банковский сектор показал свою несостоятельность, а рынок валют продолжает быть нестабильным, единственным достойным вариантом кажется вложение денег в недвижимость.

Своими соображениями с журналом Reconomica решила поделиться наша читательница Дарья Божко. Сегодня она расскажет о своём опыте вложения небольших средств в столичные квадратные метры.

Примечание от автора: использованные в статье данные были взяты с сайтов Яндекс Недвижимость, Циан, Авито- недвижимость.

Популярные варианты вложения средств

Накопив капитал суммой в 2 млн. рублей, передо мной неуклонно встал вопрос, как им распорядиться? Существует масса вариантов для сбережения и наращивания капитала.

Самый простой и распространённый способ – это открыть депозит в банке. На сегодняшний день самый выгодный процент по доходности вклада сроком от 12 месяцев – 8 % годовых.

Таким образом, в конце года по депозиту я получу 160 тыс. рублей, то есть ежемесячная прибыль составит примерно 13 тыс. рублей.

Однако такой процент по депозиту предлагают в основном коммерческие банки, в которых застрахована только сумма в 1,4 млн. рублей. И в случае краха банка я останусь не только без процентов, но и без сбережений. А вложить деньги хотелось на долгий срок.

Можно заняться покупкой/продажей валюты, но без определенных познаний и опыта этот способ оказывается ещё более рискованным.

Самым привлекательным выглядело приобретение недвижимости с последующей сдачей в аренду.

Первостепенный вопрос: какую недвижимость покупать? Новостройку или на вторичном рынке?

Важно правильно выбрать недвижимость

Если покупать в строящемся доме, то придётся ждать, пока он достроится. За время строительства дома деньги не приносят прибыли. Кроме того, новые дома еще не успели обрасти инфраструктурой (остановки общественного транспорта, развитые автомобильные дороги, школы, больницы, магазины), что будет понижать арендную плату в будущем. Также при покупке новостройки придется вкладываться в ремонт, приобретать мебель и технику, что тоже затратно. А я хотела получать прибыль сразу. Поэтому я стала рассматривать вторичный рынок недвижимости.

Ипотеку я не рассматривала, так как моей целью было вложение уже имеющихся средств с максимальной прибылью, а не попасть в долговое рабство к банкам.

Москва или область? Что выгоднее

На указанную сумму сбережений я могла приобрести на вторичном рынке однокомнатную квартиру или квартиру-студию в Люберецком районе, Новомосковском районе и далее, далее от Москвы. Арендная плата варьируется в пределах 18 000 рублей, в которые входят коммунальные платежи. То есть чистая прибыль в месяц примерно 12 000- 13000 рублей.

Однако из-за удаленности от Москвы аренда таких квартир не всегда пользуется спросом, потому что за небольшую доплату можно арендовать однокомнатную квартиру ближе к центру и тратить меньше времени и средств на дорогу.

Чем доля в квартире отличается от комнаты

Не беря ипотеку, вариантов для приобретение недвижимости на 2 млн. рублей было не так много. Можно было приобрести долю в квартире, либо отдельную комнату. В чем разница?

Приобретение доли в квартире

Как правило, долю в квартире можно приобрести ниже рыночной стоимости квадратного метра этой же самой квартиры. Например, средняя стоимость двухкомнатной квартиры в спальном районе Москвы составляет примерно 8 млн. рублей, а ½ доли квартиры продается за 2-3 млн. Выгода очевидна!

Но дьявол кроется в деталях.

Во-первых: если собственники квартиры не смогли между собой договориться и с максимальной для себя выгодой продать квартиру, значит, между ними существуют непреодолимые разногласия, которые при покупке доли дополнительным грузом перейдут к новому собственнику.

Во-вторых: при покупке долевого имущества его невозможно будет сдать в аренду без согласия второго собственника. А дать разрешение на вселение квартиросъемщиков в квартиру никакой суд обязать его не может. Как бы продавец меня не уверял, но никто не хочет жить под одной крышей с посторонним человеком. И если есть законные основания этого не допустить, то второй собственник обязательно ими воспользуется.

Покупка доли чревата последствиямиЭто и стало главной причиной, по которой я отказалась от приобретения доли в квартире!

Также приобретение доли ещё не гарантия того, что вы автоматически получаете одну из комнат в квартире. При типичной планировке, как правило, одна комната всегда больше, чем другая. И какая именно достанется новому дольщику? Если нет договоренности между собственниками, то придется идти в суд, что хлопотно и затратно.

Резюмируя все вышеизложенное, приходим к выводам, что если вы не «чёрный риелтор », не «профессиональный сосед», и не хотите платить коммунальные платежи, не получая денег со сдачи в аренду, а также не хотите драться с соседями или годами ходить по судам, то доля в квартире – это не ваш вариант.

Приобретение комнаты

Выделенная комната от доли отличается тем, что вы покупаете отдельный объект недвижимости – обозначенную комнату – с отдельным лицевым счетом, то есть квартиру в квартире. Именно поэтому разрешение у соседей на сдачу комнаты в аренду спрашивать не надо. Сразу после регистрации сделки вы имеете право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению и получать прибыль.

Скажем риелторам строгое “нет”

Если вы хотите приобрести комнату с максимально для себя выгодой, то забудьте про риелторов по ряду причин:

  • Цель риелтора , не найти лучший вариант для вас, а быстрее получить комиссию себе.
  • Риелтор никак не сможет обезопасить вас от мошенников. Риелтор только оказывает услугу в подборе недвижимости и сопровождении сделки. Если вы останетесь без денег и недвижимости, в лучшем случае риелтор пообещает найти еще какой-нибудь вариант.
  • Кроме перечисленного, риелторы берут процент от сделки, причем немалый. Зачем платить за дорогостоящую несложную услугу, которую вы в силах сами себе оказать?
Читать еще:  Купить квартиру в москве под сдачу

Любой юрист за 1000 рублей расскажет вам, какие документы должны быть у собственника на комнату, а также посвятит во все подводные камни сделки. А в Росреестре за умеренную плату вам составят договор купли- продажи.

Если вы не вникните в детали и отдадите всё на откуп риелтора , то результат может вас огорчить, но будет поздно, потому что деньги уже потрачены.

Золотое правило «если хочешь, что бы что-то было сделано хорошо, делай это сам» в полной мере относится и к покупке недвижимости.

Что ещё необходимо знать покупателю комнаты

Покупая недвижимость на вторичном рынке с целью выгодного вложения средств, необходимо запастись терпением. Когда вы будете на поисковых сайтах искать подходящую вам комнату, имейте в виду, что цена, указанная за комнату, не окончательна! Собственник указал ту стоимость, которую считает максимально выгодной для себя, и чаще всего в эту сумму заложена комиссия риелтору .

Нещадно торгуйтесь! Спрос на покупку комнат невелик, и к продавцу вряд ли стоят очереди из покупателей. Поэтому последнее слово за вами.

Подбирая комнату, обратите внимание не только на ее расположение и удаленность от метро, но и жилую площадь. Разница в цене между комнатой в 12 и 17 квадратных метров небольшая, но в 12 метровую комнату проблематично заселить семью из трех человек, а 17 метровую можно. Это повышает шансы максимально прибыльно сдать комнату в аренду.

Так же обратите внимание на наличие балкона. Площадь балкона не входит в общую жилую площадь, но является отличным дополнением к любой недвижимости.

Старайтесь найти уже меблированную комнату, чтобы не нести затраты по ее благоустройству.

И самое главное, на что стоит обратить внимание при покупке – это соседи.

Соседи – важный фактор при сдаче комнаты в аренду

Даже если вы приобретете 20 метровую комнату в трех минутах ходьбы от Кремля, но по соседству будут проживать асоциальные личности, проблем с арендой не избежать, а о высокой цене можно даже не думать.

В идеале эта комната уже должна сдаваться, а еще лучше – должны сдаваться и соседние комнаты.

За 2 млн. рублей реально приобрести комнату не менее 16 квадратных метров в пешей доступности от метро. Арендная плата за такие комнаты составляет от 16 000 до 20 000 рублей. За вычетом коммунальных услуг, чистая прибыль будет составлять не менее 14 000-15 000 рублей. В перспективе можно выкупить соседние комнаты, и за небольшую стоимость получить в собственность целую квартиру.

На мой взгляд, сдача в аренду комнат – это самое выгодное вложение средств. Даже более выгодное, чем сдача в аренду однокомнатной квартиры.

Рассудите сами: к примеру, арендная плата вблизи станции метро Борисово за однокомнатную квартиру составляет от 25 000 до 30 000 рублей. После уплаты коммунальных платежей чистая прибыль составит 20 000-25 000 рублей. Однако на покупку квартиры придется потратить не менее 5 млн. рублей, что в два с половиной раза больше, чем за комнату. А вот разница в прибыли не достигает и двух раз. Значит, вложенные средства на приобретение комнаты приносят большую прибыль и являются более удачным вложением.

Я приобрела комнату за 2 млн. рублей в 10 минутах ходьбы от метро, площадью 17 квадратных метров, с балконом, мебелью и бытовой техникой. В настоящее время она приносит мне чистый доход 14 000 рублей в месяц (это уже после уплаты всех коммунальных платежей).

Комната – купить, чтобы сдавать, или Как вложить деньги под 12% годовых

Выгода в первую очередь обусловлена минимальными вложениями как собственно в покупку объекта, так и в обстановку. Отремонтировать и обставить комнату намного дешевле, чем квартиру. Но давайте все взвесим и посчитаем.

Выгодно ли хранить деньги в комнатах?

Далее воспользуемся калькулятором (он есть в разделе «Аналитика» ), с помощью которого вычислим доходность и окупаемость выбранных нами вариантов жилья.

Петроградский район. Цена комнаты 15 кв. м в просторной коммуналке – 1,37 млн руб. Средняя арендная ставка – 12,1 тыс. руб. в месяц. Доходность от сдачи в аренду – 10,6% годовых. Примерный срок окупаемости – 9,3 года.

Центральный район. Комната такая же, 15 кв. м. Актуальная на день публикации цена – 1,35 млн руб. Арендная ставка – 12,7 тыс. руб. в месяц. Доходность – 11,3%, окупается за 8,8 года.

Ну хорошо. А как дела в спальных районах?

Фрунзенский район. Комната в 12 кв. м в купчинской двухкомнатной брежневке с 7-метровой кухней. Цена – 1,07 млн руб., аренда – 10,7 тыс. руб. в месяц, доходность вообще зашкаливает – 12%. Ни один банк такого не обещает!

А теперь для сравнения возьмем квартиру (двушка 49 квадратов в панельном доме). Цена – 5,1 млн руб., аренда – 26,1 тыс. руб. в месяц, скромные 6,1% «годовых».

Как выбрать комнату в коммунальной квартире Несмотря на заметное снижение спроса, комнаты в петербургских коммуналках >> При этом комната в Купчино будет окупаться чуть больше восьми лет, а вложения во всю квартиру «отобьются» только за 16 лет.

Кстати, вы, так же как и мы, можете воспользоваться предложенным выше калькулятором и самостоятельно выполнить расчеты.

Выгодно, но придется поработать

Что же получается? Нужно срочно собирать все сбережения, брать кредиты и вкладывать их в покупку комнат? Увы, просто бывает только на бумаге. Приведенные цифры на самом деле не учитывают таких нюансов, как налогообложение, регулярный ремонт, а также возможные простои (съемщики комнат съезжают чаще). Тем не менее задуматься стоит. Но чтобы подготовить комнату для найма, придется и деньги вложить, и поработать.

Рынок аренды комнат за последние годы серьезно изменился. Несколько лет назад владелец излишков жилплощади почти всегда мог рассчитывать, что на жилище с продавленным диваном и покосившимся сервантом выстроится очередь претендентов. Сегодня вложения в ремонт и обстановку – необходимость.

Читать еще:  Как продать квартиру в долях

А что там, на рынке аренды?

Предложений комнат в аренду на ресурсах с платными и бесплатными объявлениями сегодня немало. Ставки разнятся, но привлекательные варианты уходят быстро. Неликвид или объекты с заряженными ценами не покидают листингов месяцами.

Итак, что и по каким ставкам сегодня сдается в сегменте комнат?

От 7 тыс. до 9 тыс. руб. в месяц (отдельно – оплата коммунальных услуг). По таким ставкам сдаются все типы небольших (до 12 кв. м) комнат – в советских панельках, общежитиях, коммуналках старого фонда практически во всех районах. Продаются такие комнаты примерно за 1 млн руб. Но все предложения данной ценовой категории объединяет одно: ремонт не просто требуется, а очень требуется.

Да, возможно, это вариант для тех, кто не хочет вкладывать. Но головной боли не оберешься. Снимают такое жилье не от хорошей жизни, платят нерегулярно. И контингент соответствующий: сезонные рабочие да стесненные в средствах люди всех возрастов – от безбашенных студентов до жертв семейных конфликтов. Если вы готовы к такому варианту, придется также готовить себя к неплатежам, долгам за коммунальные услуги и «текучке кадров».

До 12 тыс. руб. – «полквартиры». Это может быть свежая комната в типовой квартире (двушке или трешке). Вторую половину нередко также сдают. В соседней комнате может жить сам хозяин (хозяйка). Второй распространенный случай – квартира в долевой собственности поссорившихся супругов или наследников.

Но покупка доли в такой квартире, несмотря на привлекательные, казалось бы, цены (от 800 тыс. руб.), – вариант более чем сомнительный с точки зрения инвестиций. Все действия: ремонт, заключение договоров с арендаторами, порядок пользования – придется согласовывать с другими собственниками. А если они не договорились между собой, то не факт, что это удастся вам.

До 14 тыс. руб. – относительно просторные комнаты в классических коммунальных квартирах, со свежей мебелью, ремонтом и частичными удобствами: своя мини-кухня (в самой комнате), стиральная машина, хорошая звукоизоляция, надежная входная дверь. Примечательно, что такие варианты есть не только в старом фонде, но и в приватизированных общежитиях. Цены продажи – 1,2–1,6 млн руб.

До 20 тыс. руб. – «почти квартира». По таким ставкам в аренду предлагают квартиры-студии, переделанные из просторных комнат в коммуналках, – со своим душем и туалетом, выгороженной кухонькой. Может быть и вариант с частичными удобствами: душ – свой, туалет – общий. Как правило, точнее в подавляющем большинстве случаев, перепланировка не легализована. Продать такую «комнату-квартиру» по цене квартиры – нельзя (только по цене комнаты с хорошим ремонтом). А сдавать можно почти по квартирной ставке.

Как заставить застройщика устранить недоделки

Какую квартиру выгоднее покупать для сдачи в аренду

Сейчас, когда понизилась ключевая ставка, а вслед за ней упали и проценты по вкладам в банках, вложения в жилье становятся все более актуальны. Кроме того, сегодня все чаще покупку квартиры рассматривают как инвестиции в старость. Когда, сдавая жилье в аренду, можно получить ежемесячную прибавку, примерно равную среднему размеру пенсии.

Аналитики портала «Мир квартир» подсчитали, сколько могут получить в процентах российские рантье. Специалисты взяли для исследования данные об однокомнатных квартирах и студиях площадью меньше 32 квадратных метров в 70 городах страны с населением более 300 тысяч человек. При этом они не стали учитывать плату за квартиру, уплачиваемые за нее налоги, простои между выселением одного арендатора и заселением другого и затраты на ремонт.

Как оказалось, один из самых важных факторов, влияющих на доходность от сдачи малогабаритки в аренду это ее первоначальная цена. Чем она меньше, тем выгоднее ее потом сдавать. Возьмем, к примеру, Екатеринбург. Средняя цена маленькой «однушки» здесь — 2 196 094 рублей. Сдать ее можно по цене 15 900 рублей. И получить при этом доход 8,7 процента годовых. Окупится такая квартира за 12 лет. Екатеринбург, так как квартиры здесь далеко не самые дешевые, находится в рейтинге доходности примерно в середине списка.

Череповец стал абсолютным лидером рейтинга: тут малогабаритки стоят чуть больше миллиона рублей, а сдаются в среднем за 12,5 тысяч в месяц. В результате их доходность очень высока — почти 13 процента годовых, а отбить вложения в такое жилье всего за восемь лет.

При этом ему буквально наступают на пятки Нижний Тагил, Магнитогорск и Мурманск. Доходность маленьких «однушек» и студий там приближается к 11 процентам, а окупаемость составляет 9 лет.

Около 10 процентов доходности и 10 лет окупаемости приносят квартиры-малютки в Челябинске, Ленинградской области, Новокузнецке, Рязани, Саратове, Ярославле, Омске, Краснодаре и Владикавказе.

У Московской области средние позиции в рейтинге. Выгода рантье в этом регионе 8,9 процента, а окупаемость — 11 лет.

В столице, как известно, жилье обходится особенно недешево. А потому Москва оказалась на предпоследнем месте с доходностью 5,9 процента годовых. Окупится студия там за 17 лет.

Меньше всего выгоды от покупки малогабаритки под аренду во Владивостоке. Там средняя цена маленькой «однушки» больше трех миллионов. Доход маленький — всего 5,3 процента. А окупаемости придется ждать почти 20 лет.

В среднем, как выяснили аналитики, доходность малогабаритки по стране в целом составляет 8,4 процента годовых, а окупаемость — 12 лет. Такое жилье сдавать выгоднее по сравнению с обычной квартирой, доходность которой в среднем равняется всего 5,6 процента, но менее выгодно, чем комнату с ее 10 процентов годовых.

Аренда: «однушка» или комната в коммуналке, что лучше?

Вопрос экономии при аренде жилплощади для многих людей стоит довольно остро. Не секрет, что арендовать даже однокомнатную квартиру в России – это довольно дорого и не каждому по карману. Поэтому некоторым приходит в голову мысль снять не полноценную квартиру, а комнату в коммуналке.

Действительно, на первый взгляд это решение кажется удачным: комната в коммуналке явно обойдется дешевле «однушки». Правда, при этом придется пожертвовать комфортом, но в своем стремлении сэкономить потенциальный арендатор вполне на это согласен. Итак, давайте посмотрим, какие есть аргументы за и против аренды комнаты в коммуналке.

Читать еще:  Продать квартиру с обременением прописан человек

Почему комната лучше квартиры
Главное преимущество – это, конечно, цена. Тем более что в одном и том же районе дорогая однокомнатная квартира может оказаться дальше от метро или торгового центра, чем комната в коммуналке.

Также состояние комнаты может быть ничуть не хуже, а то и лучше, чем состояние квартиры. Только представьте: ухоженная, уютная комната – и неопрятная квартира с обшарпанными стенами и скрипучими полами. Что вы предпочтете? Особенно если комната – в относительно новом доме, а квартира – в старом и давно не ремонтировавшемся.

Кстати, имейте в виду: если комната в коммуналке приватизирована, хозяин легко может оформить жильцу временную регистрацию. Согласие других жителей квартиры не требуется. Это очень удобная и быстрая процедура, поэтому многие потенциальные арендаторы, в конце концов, делают выбор именно в пользу коммуналки.

Сейчас в Москве, где стоимость аренды жилья особенно высока, распространено такое явление, как совместная аренда жилплощади. Попросту говоря, несколько человек снимают квартиру вскладчину, при этом они могут взять однокомнатную квартиру и жить все вместе в одной комнате (неплохой вариант, например, для студентов-заочников, приехавших сдавать сессию), либо снять двух- или трехкомнатную квартиру, соответственно, на две или три семьи.

Однако в этом случае нужно иметь в виду, что, когда вы платите за комнату в коммуналке, вы имеет право делать там все, что разрешено законом, и не обязаны ни перед кем отчитываться. Хотите – устраиваете танцы допоздна, хотите – читаете стихи вслух, у кого на что хватит фантазии. Но если вы снимаете квартиру вскладчину, то ваши партнеры могут иметь свой взгляд на то, что и как будет делаться на арендованной жилплощади. Нужно будет каким-то образом договариваться, находить общий язык, стараться не мешать друг другу. Оптимальный вариант – это когда все жильцы работают, а в квартиру возвращаются только спать, но так бывает далеко не всегда.

Сначала может казаться, что это – надуманная проблема. Но в реальности проживающих вместе людей могут раздражать самые неожиданные мелочи: храп в постели, чихание, слишком долгое умывание и т. д. Допустим, в отдельной комнате еще как-то можно защититься от посторонних звуков: повесить ковер на стену, поплотнее закрыть дверь. Но когда все живут в одной комнате, такие меры не помогут.

Есть еще одна сложность – дети. С взрослыми договориться проще, но дети сами по себе – изрядный источник шума, они бегают, кричат, играют так, что пыль столбом стоит по всей квартире, поэтому если одна или несколько семей из тех, что решили снять квартиру вскладчину, состоит не только из взрослых, находить общий язык будет еще боле сложно. Проблема усугубляется, если речь идет о грудном ребенке, да и тинейджеры порой могут доставить немало хлопот.

Почему квартира лучше комнаты
Если комната в коммуналке не приватизирована, для официальной временной регистрации арендатора потребуется согласие всех жильцов квартиры, а также соблюдение норматива квадратных метров. Так как получение письменного согласия может затянуться, хозяева нередко сдают комнаты неофициально, без регистрации. Так что хорошенько подумайте: если иметь регистрацию для вас – принципиально, то лучше арендовать квартиру: прописаться в ней гораздо проще.

Традиционно коммуналки расположены в старых домах, и состояние канализации, водоснабжения, электрической сети в комнате может быть далеко от идеала. Ситуация усугубляется тем, что нередко других жильцов вполне устраивает сломанный унитаз или перегоревшая лампочка, а все предложения что-нибудь исправить или починить они принимают в штыки. Вы уверены, что хотите в одиночку платить за то, что потом будут использовать все? В отдельной квартире подобное тоже можно увидеть, но гораздо реже.

Места общего пользования в коммуналках часто выглядят довольно неприглядно, потому что наводить там порядок никто не хочет. Не в каждой коммуналке можно смело оставлять в ванной комнате свое полотенце, мыло, зубную щетку, и не каждому понравится ходить умываться, неся все это с собой. Конечно, для неприхотливого человека это может и не быть проблемой, но если вы привыкли каждое утро находить зубную щетку на строго определенном месте на полочке в ванной – лучше вам арендовать квартиру.

Уборка мест общественного пользования обычно производится по расписанию, но нередко одни соседи ленятся и не хотят этим заниматься, а другие, наоборот, оказываются строгими ревнителями чистоты и могут даже следить за вами: достаточно ли чисто вы вымыли раковину, хорошо ли помыли пол в туалете. Все это может привести к скандалам.

Еще одна проблема – меблировка. В коммуналке бесполезно надеяться увидеть дизайнерскую обстановку, изысканные стулья, удобные кожаные диваны и т. д. Скорее всего, вам предложат старую советскую мебель, которая, того и гляди, развалится от малейшего чиха. Правда, с этим можно столкнуться и в арендованной квартире, поэтому данный недостаток не стоит считать решающим. Разве что хозяин комнаты в коммуналке может затребовать более высокую арендную плату, упирая на то, что комната меблирована.

В любом случае, принимать решение вам, только постарайтесь, чтобы это решение было взвешенным. Принцип «Потерплю, а потом привыкну» — не самый верный принцип, потому что нередко следование ему приводит, наоборот, к нарастанию дискомфорта.

Подумайте, к чему вы привыкли, от каких привычек не хотите отказываться ни в коем случае. Конечно, если съемная жилплощадь вам нужна только для того, чтобы переночевать да позавтракать – тогда можно спокойно арендовать комнату в коммуналке. Ну а если вы любите принимать гостей, перед сном вам необходимо минимум на час погрузиться в ванну и т. д. – тут, все-таки, лучше снять однокомнатную квартиру.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector