Antaurus.ru

Все про Недвижимость
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Делим квартиру на студии

Делим квартиру на студии

Самые бюджетные предложения

Студии — самые бюджетные предложения на рынке жилья. В среднем студия в массовой столичной новостройке обойдется в 4,7 млн руб., минимальный бюджет покупки составляет 3,22 млн руб., максимальный — 7,7 млн руб.

«Невысокая стоимость студий связана исключительно с небольшим метражом, — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Если же посмотреть на цену одного «квадрата», то она окажется выше, чем у многокомнатных квартир. Например, средняя стоимость 1 кв. м в студии равна в массовом сегменте 187,5 тыс. руб., а в многокомнатных квартирах в том же классе — 158,0 тыс. руб. На рынке недвижимости действует главное правило ценообразования: чем меньше площадь квартиры, тем дороже выходит «квадрат». Поэтому многие застройщики заинтересованы в проектировании студий и однокомнатных квартир, ведь в таком случае стоимость 1 кв. м выходит дороже, а прибыль — больше».

В Подмосковье — дешевле

Стоимость студий в Московской области в полтора-два раза ниже, чем в Москве (даже если не рассматривать исключительно дальние районы). По данным «Метриума», в Подмосковье можно найти студии стоимостью менее 1 млн руб. К примеру, студия без отделки площадью 17,94 кв. м в ЖК «Чеховский посад» в Чехове обойдется всего в 888 тыс. руб. Такую же цену имеют студии 24 кв. м в ЖК «Восточный» в Звенигороде. В ЖК «Лукино-Варино» в поселке Свердловском студия площадью 25 кв. м обойдется в 1,18 млн руб.

Оптимальный размер студии — около 23–27 кв. м. Из них кухня-гостиная должна занимать около 19–23 «квадрата». Площадь ванной, совмещенной с санузлом, должна быть не меньше 3,5–4 кв. м.

Средняя площадь студий в Москве составляет 25,1 кв. м — то есть в принципе соответствует оптимальному размеру. Но есть студии и меньшего метража — они, разумеется, дешевле. Самые маленькие студии в новостройках в пределах Старой Москвы имеют площадь 18,5–19 кв. м (такие, например, есть в проекте «Level Амурская»). Но встречаются и совсем крошечные — 16–17 кв. м. Сейчас такие можно найти в квартирных проектах в Подмосковье либо в старых границах Москвы, но в апартаментных комплексах. Например, самые компактные апартаменты сейчас продаются в ЖК Cleverland.

«В одних проектах 33 кв. м — это полноценная «однушка», а в других — может быть студией. Часто в прайс-листах или проектных декларациях не рассматриваются отдельно студии и «однушки». Поэтому для разделения нередко используют границу — 32 кв. м: объекты с меньшей площадью — студии, с большей — квартиры. Но это деление, конечно, очень условное», — отмечает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

«Квазистудии» — не отдельные квартиры

Сегодня на рынке встречаются предложения так называемых «квазистудий», которые, по сути, не являются отдельными квартирами. Как пояснил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, это помещения в обычных квартирах многоквартирных домов, как правило, на первых этажах. Собственно, студии оборудуют в данном случае в жилых комнатах квартиры с установкой зон кухни и санузла. «Эти объекты предлагаются к продаже как доля в праве общей собственности на квартиры со всеми вытекающими юридическими особенностями владения, пользования и распоряжения», — предупреждает эксперт.

Важна разнообразная квартирография

Риелторы советуют отказаться от дома, в котором до 15–25% предложения отдано под студии. Такой подход девелопера к квартирографии в итоге приведет к банальному перенаселению и, как следствие, регулярным очередям у лифта, нехватке парковочных мест во дворе и прочим неудобствам, считает Мария Литинецкая. Желательно, чтобы на этаже было не более шести — восьми квартир.

Студии подходят для сдачи в аренду

Площади студий меньше, чем «однушек», кроме того, их можно приобрести за меньшую цену. Но арендные ставки в них вполне сопоставимы со ставками в однокомнатных квартирах. Это значит, что владелец быстрее вернет вложенные средства и начнет получать прибыль. Таким образом, студии идеально подходят для пассивного дохода от аренды, поскольку быстрее окупаются.

Если предполагается, что студия будет исключительно сдаваться в аренду, лучше приобретать объект с отделкой от застройщика, поскольку самостоятельный ремонт обойдется как минимум на треть дороже, советуют эксперты. В этом случае также имеет смысл обратить внимание на студии в апартаментных комплексах — бюджет покупки меньше на 5–10%, чем в квартирном доме, а на арендную ставку тот факт, что в помещении нельзя будет прописаться, не влияет.

Оптимальная планировка и высота

Выбору планировки студии нужно уделить особое внимание, поскольку перед покупателем стоит задача выжать максимум из 22–26 кв. м. «Лучше отказаться от покупки «вагончиков» — вытянутых студий, в которых расстояние между стенами напротив не позволяет разместить, к примеру, раскладной диван, чтобы рядом с ним осталось место для прохода. Самый удобный вариант — студия с двумя окнами, максимально приближенная по форме к квадрату. При такой планировке можно разделить перегородкой единое пространство, получив два помещения», — советует Мария Литинецкая.

Эксперты также рекомендуют выбирать квартиру с высокими потолками. В этом случае в студии можно сделать подиум (например, для спального места), который не только выделит зоны в квартире, но и будет выполнять роль места для хранения. А если высота потолков позволяет — в квартире можно обустроить второй уровень или большую антресоль. При выборе студии также стоит обратить внимание на наличие кладовых в доме или на этаже — они помогут не захламлять и без того компактные помещения несезонными вещами.

«Студии — это, как правило, квартиры с одним окном и дефицитом мест для хранения вещей. Поэтому обратите внимание на вид из окна — предпочтительнее выбрать студию с окном во двор, так как единственная комната будет и гостиной, и спальней, — советует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Дополнительным плюсом станет наличие лоджии или балкона — его можно использовать для хранения вещей или в ряде случаев объединить с комнатой и расширить пространство».

Эксперт также не рекомендует покупать студию, которая одной из стен примыкает к лифтовому холлу — в таких квартирах обычно слышно, как открываются и закрываются двери лифта, а в некоторых моделях это сопровождается еще и звуковым сигналом. Если в типовых квартирах к лифтовым шахтам обычно примыкает кухня, то в студии — все пространство целиком, и такое соседство будет доставлять дискомфорт.

Глава 4-0: Пример переделки квартиры под дорогую аренду

Как мы уже поняли, самый выгодный вариант — это вариант с превращением кухни в комнату с последующей покомнатной сдачей квартиры. Чтобы понять, что и как делать, давайте разберем парочку примеров. Сначала я разберу, что бы я сделал с однушкой своего родственника, если бы надумал ее сдавать, а потом покажу, что можно было бы сделать с моей старой двушкой, которую я разменял. По каждой квартире я приведу смету и подсчитаю денежную выгоду.

Пример №1: Переделка квартиры моего родственника

Однокомнатная квартира с совмещенным санузлом:

И вот что можно из нее сделать:

Смета на переустройство:

НаименованиеЦенаКол-воСтоимость
Тумба под раковину белая из Леруа-Мерлен 50х50 см70021 400
Раковина (из Леруа-Мерлен)6501650
Смеситель9001900
Столешница 1 м6001600
Сифон под раковину1801180
Устройство короба между ванной и комнатой
Брус 40х40, хлыст 2 м80180
Доска половая, 2,5 м1502300
Труба канализационная + фитинги7001700
Водяной шланг 5м80021600
Тройник1802360
Итого:6770 руб.

Эта смета верна, если на кухне оставляем старую раковину и одну тумбу от старой кухни, но лучше, конечно, их заменить на маленькие и новенькие из Леруа-Мерлен, тогда общая стоимость по смете составит 9 900 рублей. Столешница нам нужна одна, ее следует распилить на два куска по 50 см (по-моему, в Леруа-Мерлен один пил стоит 15-20 рублей) и установить на две тумбы из-под раковины, таким образом мы получим полноценную кухонную тумбу всего за 1 000 рублей. Позднее мы установим на нее плиту и холодильник.

Добавим сюда расходы на бытовую технику. В свои студии я брал плитки Чудесница ЭЛП 802 в интернет-магазине e5.ru за 490 рублей, на данный момент ее цена изменилась, и стоит она 585 рублей:

Газовую плиту в кухне также следует заменить на электрическую, так как по нормам и правилам люди не должны спать в комнатах, в которых установлено газовое оборудование, и если вдруг кто-то потравится газом – вас посадят.

Читать еще:  Купить квартиру дом в ейске

Холодильники SHIVAKI SHRF-50TR1 покупались мной на citilink.ru за 4 900 рублей, в настоящий момент они подешевели и стоят 4 360 рублей. На avito.ru данную модель можно найти за 2 000 — 3 000 рублей. Эта модель идеально встает по размерам в самые дешевые тумбы под раковины из Леруа-Мерлен.

Вот так выглядит получившаяся мини-кухня для комнаты:

Короб, в котором проведем воду и канализацию, сделаем из половой доски и бруса. Каркас из бруса устанавливается на пол и обивается половой доской. Получится небольшой порожик, а что делать? Прятать трубы под пол намного дороже. Высота порога определяется расстоянием между дополнительной раковиной и сливом. При прокладке канализации следует учитывать, что на 1 метр длины трубы перепад высот должен составлять 1 см, в этом случае наша канализация будет хорошо функционировать.

Экономический расчет перепланировки квартиры под дорогую аренду

Выполним расчет срока окупаемости:

Наименование
За сколько сдавалась раньше9 500 руб.
За сколько можно сдать, зная реальную рыночную стоимость и применив закон больших чисел, используя дорогой канал продаж12 500 руб.
За сколько можно сдать, переоборудовав кухню в комнату8 000 + 10 000 = 18 000 руб.
Требуется на переустройство25 000 руб*
Прирост арендных платежей8 000 – 12 500 = 5 500 руб.
Срок окупаемости25 000 / 5 500 = 4,5 месяца**

* — 9 900 руб по смете + 10 000 рублей техника + 5 000 рублей – переклеить обои на кухне = 25 000 рублей. Данная статья расходов будет очень сильно зависеть от нас самих. Кто-то сможет купить холодильники с рук намного дешевле, а у кого-то нет времени этим заниматься, и он, наоборот, наймет рабочих для установки моек и плит в комнаты.

** — В данном расчете не учитывается потеря денег за простой. При выполнении расчетов для своего объекта правильнее будет прибавить в числитель стоимость одного месячного платежа (так как вы будете терять деньги, пока квартира простаивает из-за ремонта). В этом случае срок окупаемости будет равен 7 месяцам. Можно пойти еще дальше и посчитать срок окупаемости с учетом кредитной нагрузки (конечно, если вы берете потребительский кредит на данное мероприятие).

Пример №2: Моя старая квартира

Ее вы уже видели в моем блоге:

В данной квартире комнаты соединены паровозиком, что казалось бы делает невозможным ее переделку по вышеописанной схеме. Но это не так:

Я бы поставил в зале стенку из гипсокартона. В данном случае в нее можно даже не закладывать шумоизоляцию. Внимание, только в данном случае. Когда стена разделяет жилые комнаты, шумоизоляция необходима. Стоимость возведения такой стены составит около 5 000 рублей.

Наименование
За сколько сдавалась раньше8 000 руб + КУ = 10 000 руб.
За сколько можно сдать, зная реальную рыночную стоимость и применив закон больших чисел, используя дорогой канал продаж14 000 руб.
За сколько можно сдать по комнатам16 000 руб.
За сколько можно сдать, переоборудовав кухню в комнату8 000 + 2 х 10 000 = 28 000 руб.
Требуется на переустройство35 000 руб.
Прирост арендных платежей28 000 – 12 500 = 15 500 руб.
Срок окупаемости35 000 / 15 500 = 2,5 месяца

* — Данную квартиру практически невозможно сдать по комнатам, так как комнаты расположены “паровозиком”. Данная цифра была бы справедливой, если бы комнаты были раздельными. Цифра приводится для иллюстрации принципов, описываемых в данной методике.

Как видите, чем больше квартира, которую вы задумали “пилить”, тем быстрее данное мероприятие окупается. Скажу по секрету, что если переделать комнаты в полноценные студии, то выхлоп будет еще больше.

Еще два примера по переделке квартиры для увеличения стоимости аренды

Посмотреть видео снятое в одной из переделанных квартир, можно тут (в самом низу статьи): https://blog.sosnyakov.ru/kak-vybrat-kvartiru-dlya-investicionnyx-celej/

Видео из еще одной переделанной мной квартиры можно найти в составе полного пакета, описание видео и первые кадры см. тут: https://blog.sosnyakov.ru/kak-za-2-nedeli-sdat-kvartiru-v-2-raza-dorozhe-rynka-den-01/

Легальность переустройства

На первом этаже данное переустройство является абсолютно легальным, и мы можем его легко узаконить. На втором этаже и выше – нельзя ставить раковины с водой над жилыми комнатами. Но это не должно нас останавливать, в случае чего раковины можно легко отсоединить и вынести, например, на балкон. После чего вернуть их на место, как ни в чем ни бывало.

Вообще, на самом деле я особо не заморачивался с юридическим оформлением своего проекта. Я исходил из того, что если меня и поймают, то к тому времени все переделки уже многократно окупятся.

Кстати, мой знакомый перенес кухню в другую комнату уже более 7 лет назад – и ничего, спокойно живет и ничего не переоформляет. Живет, кстати, на 4 этаже…

В общем, если вопросы легальности вышепредложенной схемы вас напрягают, обратитесь к юристам из риелторской конторы. Они могут оформить все что угодно. По крайней мере, мне они сами так сказали, когда я обращался за консультацией. Они приглашают “своих” техников, которые рисуют то, что можно узаконить, а на остальное закрывают глаза.

Как разделить квартиру на две квартиры?

Любые изменения размеров отдельных комнат или перенос межкомнатные перегородок в квартире признается перепланировками, осуществление которых невозможно без получения предварительного разрешения.

Сегодня собственники квартир пошли гораздо дальше и стали делить принадлежащую им недвижимость на несколько отдельных квартир. Такие манипуляции с жильем требуют соблюдения особой процедуры согласования и узаконивания.

Разделение квартиры на две квартиры в большей степени распространено в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге в связи с высоким спросом на аренду жилья в этих городах.

Гораздо проще и выгоднее сдавать в аренду несколько маленьких обособленных квартир, чем одну, состоящую из трех или четырёх комнат.

О том, какие квартиры можно законно разделить, и что для этого нужно сделать, подробно расскажем далее.

В чем суть и необходимость разделения квартир?

Разделить одну квартиру на две отдельные может понадобиться в различных жизненных ситуациях. Кто-то из собственников пытается более выгодно использовать свою недвижимость как объект инвестирования, кто-то не может договориться со вторым собственником жилья и пытается максимально отстраниться от своего соседа.

Прежде чем ответить на вопрос: как разделить квартиру на две квартиры, нужно разобраться с мотивами такого желания. Несмотря на то, что чаще всего граждане стремятся объединить несколько квартир в одну, противоположные ситуации тоже встречаются.

Разделение квартиры на несколько обособленных объектов недвижимости обычно происходит в следующих ситуациях:

  • развод супругов, не сумевших договориться о разделе совместно нажитого имущества;
  • раздел имущества наследниками, не желающими совместно владеть одной недвижимостью;
  • выделение отдельной жилой площади для выросшего ребёнка;
  • желание выгодно продать недвижимость или сдать ее в аренду сразу нескольким арендаторам.
  • Разделению на две квартиры подлежат как единые квартиры, так и те, что в прошлом были объединены из двух отдельных жилых помещений.

    Как из двухкомнатной квартиры сделать две студии? Примерно также, как и из однокомнатной две студии. Отличительные особенности в процедуре согласования перепланировок такого характера касаются только тех квартир, которые изначально были объединены, и тех, которые изначально считались едиными.

    Но чем больше квартира, тем ее сложнее законно разделить. Это связано с тем, что для каждого нового жилого объекта закон устанавливает особые правила, нарушение которых станет препятствием для оформления изменений.

    Нормативные требования

    Можно ли из одной квартиры сделать две и узаконить, мы определились. Сделать это вполне реально, главное при этом – соблюсти все нормативы и стандарты.

    Итак, как из квартиры сделать две квартиры? На 2020 год действуют следующие правила, соблюдать которые нужно обязательно при изменении жилой площади помещения:

  • Каждое вновь созданное жильё должно иметь отдельный санузел, кухню и наличие отдельного выхода на лестничную площадку.
  • Все изменения должны отвечать правилам противопожарной безопасности и санитарно-гигиеническим требованиям.
  • Любые изменения должны быть согласованы с соседями многоквартирного дома.
  • Кухня не должна располагаться над жилыми комнатами соседей снизу.
  • Нельзя устанавливать газовую плиту в кухонной нише, которая располагается в однокомнатной квартире.
  • Место для нового санузла в разделённой квартире нужно предварительно перевести из статуса жилого в статус нежилого.

    Все эти требования соблюсти фактически сложно. Поэтому далеко не каждый владелец жилья идёт на подобные радикальные изменения. Требование о запрете размещения мокрой зоны под жилыми комнатами соседей делает возможным подобную планировку только на первых этажах многоквартирных домов.

    Читать еще:  Сдать квартиру военнослужащему

    Соорудить отдельный вход для каждой новой квартиры и вовсе кажется невыполнимым требованием. Однако закон даёт ему альтернативу. Можно организовать отдельный тамбур в разделённой квартире для нескольких отдельных жилых объектов. Но нужно понимать, что тамбур значительно сокращает часть жилого пространства, которая могла бы пойти в счёт площади одной из квартир.

    Как из однокомнатной квартиры сделать две квартиры? Не забывайте, что для этого должны быть соблюдены нормативы минимальных значений для жилых помещений.

    Так, по СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» площадь жилой комнаты в однокомнатно квартире должна быть минимум 14 квадратных метров, в двухкомнатной – 16 квадратных метров.

    Размер спальни жилой квартиры для одного человека должен составлять минимум 9 квадратных метров, для двух человек – 10 квадратов; кухни – 8 квадратных метров.

    Какие квартиры нельзя разделить?

    Задаваясь вопросом, как из однокомнатной квартиры сделать две студии, нужно учитывать и другие запреты наряду с теми, которые мы указали выше.

    Подлежат запрету на разделение квартиры, которые касаются следующих ограничений:

  • Переустройство квартиры может привести к разрушению несущих конструкций, к ухудшению состояния фасада помещения, к нарушениям в работе коммуникаций или устройств пожарной безопасности.
  • Разделение квартиры на две влечёт за собой ухудшение жизни соседей многократного дома или их охраняемых прав.
  • Запрещено разделение квартиры, при котором новые жилые объекты не будут иметь естественного освещения или отопительных приборов.
  • Нельзя, чтобы вентиляционные каналы, относящиеся к кухне, ванной или туалету были объединены с каналами, имеющими выход к жилым помещениям.
  • При нарушении других законодательных норм, правил и стандартов.
  • Нужно понимать, что любые самовольные изменения могут привести к разрушению дома и жертвам со стороны соседей. Именно поэтому государственные органы контролируют подобные изменения в жилой недвижимости и далеко не всем дают разрешения на такие инновации.

    Разделение объединённой квартиры

    Можно ли разделить двухуровневую квартиру на две? Да, тоже можно. Тем более, что обычно двухуровневые квартиры по умолчанию являются уже ранее объединёнными из двух отдельных помещений на разных этажах.

    Отличие в разделении жилья будет касаться не горизонтальных изменений, а вертикальных. В таких квартирах гораздо проще организовать нахождение новых комнат с мокрыми зонами, поскольку снизу будет располагаться Ваше же вторая квартира.

    Разделить квартиру, которая уже была объединена из двух отдельных жилых объектов, проще, чем отдельные объекты недвижимости.

    Но при этом тоже нужно будет учесть в обязательном порядке следующие нюансы:

  • Нужно составить проект проводимой перепланировки, в котором отразить возможность установки перегородки и порядок восстановления ранее заделанного доступа с лестничной клетки.
  • Нужно разделить ранее объединённые в одну системы электро- и водоснабжения.
  • Получение разрешительной документации от уполномоченных органов.
  • Проведение работ и узаконивание их, регистрация имущественных прав на отдельные объекты недвижимости.
  • Такая ситуация по разделению квартиры возможна в том случае, если у недвижимости один собственник или собственники не имеют друг к другу каких-либо претензий. В противном случае подобные вопросы решаются исключительно в судебном порядке.

    Разделить квартиру в доме малоэтажной застройки гораздо проще, чем в доме в 9 или 16 этажей. В малоэтажной застройке намного проще договориться с соседями, проще оборудовать коммуникации и отдельные входы для каждого жильца новой квартиры.

    Как осуществляется разделение квартиры?

    Общий алгоритм разделения недвижимости выглядит следующим образом:

  • составление и утверждение проекта;
  • согласование решения с органами муниципального управления;
  • фактический раздел одной квартиры на две;
  • проверка выполненных работ инспекторами и составление акта проверки;
  • регистрация новых объектов недвижимости.
  • Для каждого нового объекта недвижимости будет осуществлено присвоение отдельного номера в реестре. В ЕГРН будут зафиксированы все существующие объекты недвижимости с кадастровыми номерами.

    Для составления проекта нужно будет обратиться в специализированную организацию, куда придётся предоставить технический паспорт квартиры или поэтажный план.

    Жилищную инспекцию нужно будет посетить для согласования не только с проектом на руках. Кроме проекта собственник обязан представить следующий набор документации:

  • заявление;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • заключение специализированной организации о возможности проведения работ;
  • копия паспорта заявителя;
  • технический паспорт на квартиру;
  • согласие собственников жилья;
  • разрешения от газовой службы, электриков, соседей.
  • Сроки согласования перепланировки в виде раздела квартиры составляют порядка 2-4 месяцев. Ещё около 2 месяцев уйдёт на то, что получить новые правоустанавливающие документы на недвижимость и зафиксировать все изменения в БТИ.

    После осуществления ремонтных работ в гости приходит инспектор, которые проверяет соответствие изменений договоренностям по проекту. На основании проверки он составляет акт в трёх экземплярах, первый из которых получает собственник на руки, второй – отдаётся в БТИ, третий – хранится в муниципальных органах власти.

    Судебное разделение квартиры

    Если у квартиры несколько собственников, которые добровольно решают разделить недвижимость между собой, им достаточно заключить между собой соглашение о разделении. При желании для минимизации рисков его можно заверить у нотариуса.

    Соглашение составляется дополнительно ко всем документам, которые собираются для получения разрешения на разделение. Соглашение защищает только интересы конкретной стороны в этом споре.

    Если же собственники не могут мирно договориться о разделе жилья, им приходится обращаться в суд с соответствующим исковым заявлением. Перед направлением иска в суд нужно провести оценку делимой недвижимости для определения ее точной стоимости.

    Суд чаще в данном случае отказывает в удовлетворении таких исков, обязывая решать вопрос раздела имущества не в натуре, а путём его продажи и деления между собой финансовых средств.

    Суд удовлетворит иск скорее всего только, если спорное жильё ранее состояло из обособленных квартир, в жилье большая площадь и несколько санузлов или здание просто является одноэтажным частным домом.

    Через суд вопрос будет решаться очень долго. После вынесения решения придётся ждать ещё один месяц, пока оно не вступит в законную силу.

    Собственники квартир вправе раздались своё имущество в натуре на несколько отдельных обособленных жилых помещений. При этом любое разделение квартиры должно сопровождаться соблюдением правил и санитарных норм, следованием процедуре согласования перепланировки с органами местной власти и Жилищной инспекцией.

    Самовольные изменения в разделе квартиры могут привести к большим штрафным санкциям и предписаниям о необходимости возврата помещения в исходное состояние.

    Хочешь получать от сдачи квартиры двойной доход? Читай советы опытного инвестора

    В современном обществе все больше растет финансовая грамотность населения. Людей уже не пугают такие фразы, как: «инвестировать», “фондовый рынок”, “акции” и “облигации”. И все большее количество взрослого населения страны приходит к мысли, что пора обзаводиться пассивным доходом, хватит горбатиться на кого-то.

    Пассивный доход можно получать разными способами. Каждый выбирает то, что ему ближе, понятнее и, естественно, доступнее. Сегодня журнал Reconomica расскажет подробнее о таком средстве получения пассивного дохода, как инвестирование в недвижимость, с целью последующей его сдачи в аренду. А подробностями и советами поделится Юлия, инвестор с 10-летним стажем.

    Мой 10-летний опыт инвестиций

    Меня зовут Юлия Попова, я хочу поделиться своим опытом инвестирования в квартиры-студии с целью получения дохода. Начну с того, что занимаюсь инвестированием в недвижимость в течении 10 лет, честно говоря, с переменным успехом.

    За последние 8 лет рентабельность бизнеса по аренде сильно снизилась, вот и приходится искать новые стратегии получения дохода.

    Эта стратегия инвестирования подходит тем, у кого есть наличные деньги на покупку квартиры, или хотя бы первый взнос на ипотеку, и, разумеется, возможность получить ипотеку.

    Инвестиции в недвижимость.

    Почему не выросла доходность

    В 2017 году ставки на ипотеку ощутимо снизились — с 10-12% до 7-10%. Но нельзя сказать, что в связи с этим выросла доходность квартир, купленных в ипотеку и сдающихся в аренду. Из-за низкой платежеспособности большей части жителей России много квартир простаивает, люди вернулись к родителям, в деревни или снимают жилье по минимальной стоимости.

    Цена аренды продолжает снижаться, вследствие превышения предложения над спросом.

    Если пять-десять лет назад можно было сдать квартиру практически в любом состоянии и без мебели, в настоящее время такую квартиру сдать либо практически невозможно, либо за очень небольшие деньги.

    Повысились требования к качеству арендуемых квартир: они приближаются к европейским стандартам. То есть в квартире должна быть вся мебель, бытовая техника, вплоть до чайника и посуды.

    К сожалению, доходы наших граждан пока еще далеки до европейских, поэтому затраты собственника на ипотеку, коммунальные платежи, налоги на имущество, ремонт и меблировку квартиры подчас съедают всю прибыль и делают этот вид бизнеса нерентабельным.

    Читать еще:  Продать квартиру и купить две

    Конечно, все зависит от города, района, где находится квартира, добросовестности арендаторов (на которую, как правило, рассчитывать не приходится), но, в целом, можно сделать вывод, что прибыльность такого бизнеса существенно сократилась.

    Новое направление

    На этом фоне появилось новое направление бизнеса по недвижимости — деление квартир на студии.

    Покупается новостройка в перспективном районе в черновом виде, делается перепланировка, при которой квартира делится на две небольших, и в таком виде сдается.

    По моему мнению, площадь такой студии должна быть не меньше 20 кв. м. Конечно, есть студии и по 12 кв. м., но это совсем уж маленькая площадь, и на ней сложно разместить все необходимые для жизни предметы.

    Выгода в том, что две студии можно сдать гораздо дороже одной средней квартиры при соблюдении определенных условий. Их мы и рассмотрим в этой статье.

    Требуемые условия

    Во-первых, необходимо тщательно подойти к вопросу выбора района для покупки квартиры. Если это новостройка, обязательно нужно выяснить, планируется ли в этом районе строительство школы, детского сада, общественного транспорта, метро и другой инфраструктуры.

    Все эти факторы увеличивают стоимость квартиры в дальнейшем и делают ее более привлекательной для арендаторов.

    Также следует учесть, что эта стратегия инвестирования подходит только для больших городов, где высокая стоимость аренды квартир и поэтому небольшие студии пользуются большим спросом.

    В маленьких городах, помимо низких цен на аренду недвижимости, очень мало приезжих, студентов, командировочных, а ведь именно они — основные квартиросъемщики.

    Семейные люди вряд ли захотят квартиру с такой маленькой площадью.

    При выборе застройщика нужно обратить внимание на сроки сдачи предыдущих очередей, почитать его арбитраж. Если были большие задержки или много судебных дел, стоит насторожиться, ведь задержка сдачи инвестора — это убытки для инвестора.

    А некоторые недобросовестные застройщики могут задержать сдачу квартиры от шести месяцев до двух лет.

    Неустойка за невыполнение обязательств по договору хоть и прописана в договоре, получить ее не так просто. Например, если большое количество квартир сдано с задержкой, и возможные суммы неустойки огромны, компания объявляет себя банкротом, и тут же открывается другая с небольшим изменением в названии.

    Другой пример — компания-застройщик не выдает ключи до тех пор, пока дольщик не подпишет соглашение о продлении срока сдачи квартиры с согласия дольщика, что исключает штрафные санкции по договору долевого участия.

    Чтобы не столкнуться с подобными нюансами, нужно мониторить деятельность компании-застройщика на предмет подобных действий.

    В настоящее время ужесточилось законодательство по заключению договоров долевого участия, но, как мы знаем, для русского человека найти лазейку в законе и обойти его не составит труда.

    Продумать детали

    Застройщик выбран, договор заключен. В период ожидания готовности объекта можно продумать до мелочей перепланировку и детали ремонта, просчитать затраты, возможно, что-то приобрести заранее на строительных распродажах.

    Важным моментом является узаконивание подобной перепланировки. Чтобы потом не возникло проблем и не нужно было платить штрафы, надо заранее согласовать возможность постройки стен в том или ином месте, установки дополнительного санузла, дополнительного выхода в подъезд.

    Конечно, все эти согласования потребуют вложений и денежных, и временных, но зато это избавит от всех дальнейших проблем с управляющими компаниями и службами надзора.

    Главное условие — квартира должна быть на первом этаже. В противном случае будет затруднительно сделать второй автономный выход из квартиры.

    Планировка

    При планировании студий нужно учесть, что небольшая площадь квартир должна компенсироваться максимально удобным расположением зон и практичным использования каждого сантиметра площади, чтобы, несмотря на небольшую площадь студии, квартира была полноценной.

    Только при таких условиях она будет конкурентоспособной на рынке аренды недвижимости.

    В настоящее время на просторах интернета очень много информации, как максимально использовать пространство в квартирах-студиях. Есть даже примеры квартир на площади 12-15 кв. м. Самое сложное — расположить компактно 2 санузла и 2 кухни, вместив при этом всю необходимую сантехнику и бытовую технику.

    Если нет уверенности в своих силах в выполнении этой нелегкой задачи, можно обратиться к услугам профессиональных дизайнеров. Кроме зонирования и планировки площади, они подскажут, как можно сэкономить на стоимости ремонта.

    Ремонт

    Следующий этап — сам ремонт. Конечно, важно, чтобы бригада сделала его быстро и качественно, ведь как мы помним, простой квартиры — убытки инвестору.

    Совет: для ремонта квартир, предназначенных для сдачи в аренду, рекомендуется брать количество обоев и краски для стен с запасом, так как арендаторы бывают разные, и не всегда они относятся бережно к чужим стенам. Чтобы не переклеивать обои полностью после каждых жильцов, можно иметь небольшой запас обоев (или краски) для подклейки загрязненных участков.

    Также можно сэкономить на покупке мебели и бытовой техники. Если задаться целью, можно найти мебель и бытовую технику неплохого качества, но уже бывшие в употреблении. Разница в цене может составить до 50%.

    Денежные вопросы

    Если вы сдаете квартиры полностью меблированные и с бытовой техникой, целесообразно, брать депозит при заселении в размере месячной стоимости аренды квартиры. Это защитит вас от порчи имущества, компенсирует хотя бы часть потраченных средств.

    Также бывает, что договор аренды заключается на год, и преждевременно расторгается арендаторами. Для подстраховки себя от подобных ситуаций в договоре аренды можно прописать пункт о невозвращении депозита при досрочном расторжении договора.

    Еще один немаловажный момент — налоги. Налоговым кодексом предусмотрено, что с доходов от аренды недвижимого имущества налогоплательщики обязаны уплачивать налоги.

    Конечно, если вы сдаете одну или две квартиры, беспокоиться не о чем, вряд ли налоговая инспекция до вас доберется.

    Но если вы уже вышли на определенный уровень, и квартир пять или десять, и вы имеете хороший стабильный доход, тут уж лучше не мелочиться, и, как говорится, заплатить налоги и спать спокойно.

    Еще одним плюсом легализации бизнеса недвижимости является возможность предоставлять клиентам первичные документы (договора аренды, чеки, квитанции). Если вы сдаете квартиры посуточно , это может помочь сотрудничеству на постоянной основе с организациями, которые оплачивают своим командировочным работникам жилье.

    Сроки окупаемости инвестиционных квартир и риски (видео)

    Легализация бизнеса

    Вариантов легализации аренды квартир несколько.

    Если вы сдаете недвижимость как физическое лицо, то оплачиваете 13% от стоимости аренды (или с суммы, прописанной в договоре).

    Если работаете как индивидуальный предприниматель или открыли общество с ограниченной ответственностью, оплачиваете 6% от стоимости аренды, что дешевле. Но необходимо учесть, что при этом возникают обязанности по ведению бухгалтерского учета, сдачи отчетности в налоговую инспекцию, что несет за собой определенные расходы.

    Также оплачивается комиссия за ведение расчетного счета, если клиенты рассчитываются по расчетному счету. И еще при открытии ИП возникает обязанность по уплате фиксированных платежей по страховым взносам, что составляет более 30000 рублей в год, и эта сумма постоянно увеличивается.

    Так что решение о способе оплаты налогов следует принимать, учитывая все вышеизложенные факторы и выбрать наиболее выгодный способ.

    Выводы и советы

    На примере личного опыта, могу сделать несколько выводов из вышеизложенного:

    • инвестирование в квартиры-студии рентабельно в больших городах и при условии хорошего расположения;
    • чем больше площадь приобретаемой квартиры, тем выгоднее доходный объект;
    • большое значение имеет планировка и дизайн квартир;
    • для квартир с очень хорошим ремонтом и меблировкой используйте депозит при заселении размером оплаты за один месяц;
    • всю полученную прибыль лучше использовать для инвестирования в новые квартиры.

    Очень удобно работать с компаниями, которые арендуют квартиры для своих работников на время командировки. В таком случае уменьшаются многие риски, связанные с арендой квартир, и арендодатель может быть уверен, что квартиры не будут пустовать, так как заранее планируются все сделки по аренде.

    Чем большее количество сдается квартир, тем выше полученный доход. Если позволяют средства, то лучше приобретать для аренды не квартиры, а доходные дома. Например, дом площадью 100 кв. м. можно разделить на пять квартир-студий и получать приличный доход.

    Дополнительным бонусом будет расположение всех объектов в одном месте, то есть удобство в обслуживании при необходимости.

    Новичкам, которые только собираются заняться подобными стратегиями, можно посоветовать не бояться, тщательно изучать любую информацию по инвестированию, дизайну, рекламе.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector
    ×
    ×