Antaurus.ru

Все про Недвижимость
5 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как купить ипотечную квартиру по переуступке

Покупка квартиры по переуступке в ипотеке

На рынке недвижимости часто выставлены на продажу квартиры по переуступке. Что это такое и какие риски при покупке квартиры по переуступке могут быть? В этом вопросе помогут разобраться наши эксперты.

Как купить квартиру по переуступке в Москве

В основном переуступка квартиры в ипотеке происходит при приобретении ее в новостройке. В Москве покупатели больше отдают предпочтение новому жилью. Переуступка ипотечного кредита может стать отличным способом сэкономить на приобретении новостройки.

Переуступка — процесс передачи прав физическим лицом или банком на объект инвестирования. Таким объектом может быть квартира в новостройке. Законодательством РФ ГК в статьях 382 и 381 предусмотрены такие действия. Когда может происходить переуступка:

  • При банкротстве банка. Права передаются другим кредитным организациям.
  • При передаче прав и обязанностей по ДДУ

Если покупатель оформляет переуступку квартиры в ипотеке, ее стоимость может достигать на 15-30% ниже рыночной. К сведению покупателей, пока на квартиру не оформлено право собственности, переуступка на нее может происходить много раз.

Переуступка прав собственности на квартиру

Какие бывают случаи переуступки прав собственности на квартиру:

  • Без ипотеки. Продавец объекта покупал его за наличные средства, а покупатель также рассчитывается наличными.
  • Квартира приобретена продавцом на начальной стадии постройки, а покупатель покупает ее в ипотеку. В этом случае необходимо согласие банка на выделение кредита покупателя и одобрение объекта недвижимости
  • Продавец изначально покупает новостройку в ипотеку, покупатель также желает приобрести это же жилье в кредит. При заключении сделки долг от продавца переходит на покупателя. Лучше всего оформлять переуступку в одном и том же банке. Так вы избегаете массу волокиты. Просто кредиторы проверяют нового должника и право на объект переходит ему.

Купить квартиру по переуступке прав пошаговая инструкция

Покупка квартиры по переуступке происходит при передаче прав на квартиру в новостройке продавцом покупателю с учетом выплаты кредита. В основном это происходит при нежелании выплачивать ипотеку до полного ее погашения. Продавец находит покупателя, готового принять на себя обязательства по выплате. Если стороны сделки оформляют передачу права собственности в одном банке, покупателю предстоит совершить следующие действия:

  • Согласовать с банком намерение по ипотеке на интересующий объект, получить одобрение кредитора
  • Получить разъяснения по поводу перечисления кредитных платежей
  • Оформить ипотеку и выплачивать ее до полного погашения

При переоформлении кредита на нового должника, банк тщательно проверяет его платежеспособность. Если замешек соответствует его требованиям, кредитор без проблем переоформляет долг на него. Более проблематичным будет переоформление переуступки квартиры в ипотеке в другом банке. Для проведения рефинансирования потребуются:

  • Между сторонами заключается устное соглашение о переуступке прав. Его можно подтвердить предварительным договором с передачей аванса
  • Покупатель в другом банке получает согласие на рефинансирование данного объекта
  • Продавец обращается в свой ипотечный банк, который также рассматривает вариант рефинансирования
  • Заключается договор переуступки прав по ДДУ, после одобрения банками,
  • Покупатель в другом банке оформляет ипотеку
  • Договор переуступки обязательно регистрируется в Росреестре
  • Банк покупателя погашает ипотеку в банке продавца
  • После смены залогодержателя, покупатель выплачивает ипотечный кредит по ранее оговоренному графику

Документы для покупки квартиры по переуступке

Для покупки квартиры по переуступке для банка могут понадобиться следующие документы:

  • Справка о доходах
  • Паспорт покупателя
  • Справка с места работы и подтверждение официального трудоустройства
  • Свидетельство о заключении брака (если присутствует семейный статус)

Уже после одобрения банком следующая документация:

  • Копия договора по ДДУ
  • Акт, подписанный застройщиком
  • Согласие компании-застройщика на переуступку прав
  • Документы, подтверждающие оплату продавцом
  • Нотариально заверенный договор переуступки прав на объект

Существует типовой договор по переуступке права собственности, и многие кредиторы настаивают на их составлении. Такой договор могут составить и юристы банка. Все зависит от индивидуально случая с клиентом.

Приобретение квартиры по переуступке влечет за собой некоторые риски и проблемы при оформлении:

  • При заключении предварительного договора, не следует спешить давать задаток без документального подтверждения. Расписка, желательно заверенная нотариально, гарантирует обратное получение средств, в случае если продавец передумает.
  • К сведению заемщиков, кредитные организации или банки не в восторге от переуступки прав на недвижимость своих клиентов. Зачастую досрочное погашение ипотеки может лишить их ожидаемой прибыли. Застройщикам также не нравится этот процесс. Объекты недвижимости, выставленные на продажу по переуступке, могут конкурировать ихними непроданными квартирами.
  • Сама по себе сделка занимает больше времени. Процедура переоформления будет отличаться от стандартной большей сложностью. Уже на первых этапах, возникают проблемы. И одна из них — найти своего покупателя, который купить вашу квартиру с обременением.
  • В нашей стране покупателю очень сложно взять ипотеку в другом банке. Переуступка от одного кредитора к другому в России мало практикуется.
  • Обременения с объекта недвижимости снимаются только после полного погашения ипотеки. На эту процедуру может уйти не менее двух недель.

Компания Чистые Пруды поможет вам выгодно продать или купить квартиру по переуступке в Москве и Подмосковью. Мы проверим юридическую чистоту объекта и соберем необходимый пакет документов для подачи заявки в банк. Сотрудничая с многими кредитными организациями, мы поможем получить ипотечное кредитование по переуступке прав на квартиру в новостройке. АН Чистые Пруды гарантировано предоставит сопровождение на всех этапах сделки. Ждем вас и надеемся на долговременное сотрудничество!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Вторичная новостройка: как купить квартиру в ипотеку по переуступке

Выгодна ли покупка новостройки по договору переуступки прав требований

Читать еще:  Купили квартиру с перепланировкой как узаконить

На стабильном рынке сделки по переуступке прав требования по договорам долевого участия в строительстве — распространенное явление. В силу того, что наиболее ликвидные предложения традиционно распродаются раньше других, купить хороший вариант потом можно только у перекупщиков, говорят участники рынка. «Схема уступок достаточно востребованна, особенно на тех объектах, где стадия готовности близка к финалу. Возможность провести такую сделку с ипотекой широко используется на объектах, реализация которых идет по ФЗ-214», — утверждает руководитель департамента ипотеки и кредитов ООО «НДВ-Недвижимость для Вас» Кристина Шульгина.

Нередко такие сделки совершаются с использованием ипотечных схем. «Значительная часть квартир по переуступке приобретается инвесторами, которые затем перепродают жилье, но уже дороже, в том числе при помощи ипотечных схем», — рассказывает директор департамента продаж девелоперской ГК «Гранель» Рустам Арсланов. Наряду с частными лицами, покупающими одну — три квартиры на начальном этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи, часто с застройщиками, по его словам, работают крупные фирмы-инвесторы. Они приобретают большие объемы и впоследствии продают квартиры по договорам переуступки прав. Для таких продавцов, как говорит Рустам Арсланов, ипотека очень важна.

Однако нужно учитывать, что сделки по переуступке прав с привлечением ипотеки имеют целый ряд ограничений. «Продажа по переуступке происходит по более высокой цене, чем прописано в ипотечном договоре, так как за время строительства рыночная цена квартиры всегда вырастает. То есть не всегда сумма кредита зависит от стоимости, указанной в первичном договоре», — объясняет партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

Второй момент, на который обращает внимание девелопер, — необходимость уплаты продавцом НДФЛ при продаже квартиры по более высокой, чем на старте, цене. «Если квартиру по переуступке покупает ипотечный покупатель, то банк в 100% случаев будет заинтересован прописать в ипотечном договоре реальную стоимость залогового имущества, а не ту сумму, которая дает возможность продавцу не уплачивать НДФЛ», — уточняет Дмитрий Котровский.

На сделки по переуступке прав с использованием ипотеки, по словам Кристины Шульгиной, не распространяется действие государственной программы субсидирования ставок. Хотя Рустам Арсланов все же замечает, что в исключительных случаях на такую сделку можно получить кредит с господдержкой.

Бывают также случаи, когда по договору переуступки права продается объект недвижимости, изначально купленный с использованием ипотечных средств. «В таком случае проще всего сначала погасить задолженность по кредиту перед банком и снять обременение, а затем выставлять квартиру на продажу», — советует Рустам Арсланов. Продать квартиру, которая находится в залоге у банка, по его словам, достаточно сложно. И не каждый банк может дать разрешение на это. Кроме того, сами покупатели опасаются приобретать объекты недвижимости с обременениями.

Что касается непосредственно процедуры приобретения жилья по переуступке с помощью кредита, то никаких подводных камней, по словам экспертов рынка недвижимости, здесь быть не должно. «Договор уступки прав требований подпадает под действие 214-ФЗ и заключается по стандартному алгоритму», — отмечает Кристина Шульгина. Если право требования на квартиру уступает юридическое лицо, то схема сделки по ипотеке, как уточняет Рустам Арсланов, является самой обычной. Хотя дополнительным нюансом в некоторых банках может быть требование аккредитации банком юридического лица (то есть анализ учредительных документов организации, бухгалтерской отчетности и т. п.).

Дмитрий Котровский считает, что в текущих условиях снижения платежеспособного спроса продажа квартиры по переуступке в тех жилых комплексах, где соблюдаются сроки строительства, не очень логична. «На рынке сейчас довольно большой ассортимент квартир в домах на финальных этапах строительства на первичном рынке — покупателям есть из чего выбрать непосредственно от застройщика. И нет смысла покупать у частных лиц в недостроенных домах», — делится он своим мнением. В продаже жилья по схеме переуступки, по словам Котровского, сейчас не заинтересованы и продавцы, так как получение собственности на квартиру автоматически прибавляет к ее цене порядка 10%.

Что такое переуступка ипотеки на квартиру, и какие есть риски?

Договор ипотеки подразумевает перечень определенных прав и обязанностей как кредитора, так и заемщика. Каждая из сторон, согласно законодательству, имеет право передать свои права и обязанности третьему лицу. Такая процедура называется переуступкой.

Переуступка ипотеки: зачем это нужно?

Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, и вместе с этим передать права и обязанности перед банком по обслуживанию ипотечного кредита.

Вопрос о переуступке прав и обязанностей ипотекодателя может возникать в различных ситуациях:

  • После развода один из супругов отказывается от своей доли в совместно нажитом имуществе, при этом все платежи по кредиту платит второй супруг, у которого осталась в собственности недвижимость.
  • Срочная продажа недвижимости. Если заемщику необходимо в сжатые сроки закрыть кредит и реализовать недвижимость, он может это сделать по договору переуступки. Обычно эта процедура занимает меньше времени, чем досрочное погашение кредита, снятие обременения и продажа.
  • Получение наследства. После смерти заемщика его наследник поучает не только право собственности на недвижимость, но и обязанности, связанные с обслуживанием кредитного договора.
  • Заемщик хочет закрыть ипотеку, например, в связи с отсутствием возможности погашать задолженность.
  • Кредитор переуступает кредит другому юридическому лицу. Это может быть как в рамках продажи ипотечного портфеля, так и в рамках продажи кредита коллекторской компании из-за невыполнения заемщиком своих обязательств.
Читать еще:  Купить квартиру вторичный рынок в махачкале

Разрешение банка

Единственный случай, когда заемщик может распорядиться залоговым имуществом, не спрашивая одобрения банка, это завещание. Все остальные операции, связанные с переходом прав собственности на недвижимость, которая находится в ипотеке, можно совершать только исключительно с разрешения кредитора.

Поэтому, прежде чем решать вопросы с потенциальным владельцем, необходимо обратиться в банк с соответствующим заявлением. Банки к таким операциям относятся крайне осторожно и выдают разрешение в исключительных случаях. Если операция будет каким-либо образом осуществлена без разрешения кредитора, он имеет право:

  1. Осуществить ряд мероприятий, вследствие которых сделка будет признана недействительной.
  2. Потребовать досрочно погасить всю задолженность по кредитному договору, в том числе и штрафные санкции, которые были наложены вследствие его нарушения.
  3. Провести процедуру взыскания залогового имущества.

Риски и выгода нового собственника

​Если банк все-таки дает предварительное согласие на переуступку ипотеки, то потенциального заемщика будут проверять на платежеспособность так же, как и при оформлении кредита «с нуля». Новому потенциальному владельцу необходимо предоставить в банк полный пакет документов, который необходим для рассмотрения возможности кредитования. Но ему будет проще собрать документы, чем при оформлении новой ипотеки. Нет необходимости предоставлять пакет документов на недвижимость, а также проводить ее оценку. Это, в свою очередь, позволяет сэкономить денежные средства. Банк уже не проверяет документы на недвижимость и решение можно получить быстрей.

Кроме этого, явным преимуществом для нового заемщика является практически 100% юридическая чистота квартиры.

Обычно цена квартиры, которая продается по переуступке, ниже среднерыночной. Но необходимо выяснить наличие начисленных штрафных санкций по кредитному договору. Банк может перевести все штрафы на нового заемщика. Если их размер значительный, это может существенно уменьшить выгодность сделки. Обычно такие вопросы решаются в банке в индивидуальном порядке.

При всей выгодности сделки, на первый взгляд, она имеет и ряд рисков. Банк не составляет дополнительное соглашение к первоначальному кредитному договору, а заключает новый. Его условия могут существенно отличаться от условий кредитования первого заемщика. Может быть повышена ставка, уменьшен срок кредитования, введены различные комиссии, которые отсутствовали в первоначальном договоре. Все это существенно увеличивает ежемесячный платеж по ипотеке. Банк также потребует заключить новые договоры страхования. Новому заемщику стоит очень внимательно изучать все договоры, так как они могут отличаться от типовых.

Если заемщик не погашает задолженность, банк может продать квартиру через аукцион, а может провести переуступку прав в пользу нового заемщика. Здесь возможна ситуация, когда изначальный владелец не хочет добровольно выселяться и приходится обращаться в органы МВД.

Самая неприятная ситуация, которая может возникнуть при переуступке ипотеки, когда бывший владелец обращается в суд с целью признания сделки недействительной. Он может объяснить иск тем фактом, что сделка была проведена на заведомо невыгодных условиях для продавца.

Процедура оформления

  1. Заемщик, желающий продать залоговую квартиру и «избавиться» от ипотеки, находит покупателя.
  2. Продавец и покупатель обращаются в банк для получения разрешения на проведение переуступки.
  3. Банк проверяет потенциального заемщика и выносит решение о возможности проведения переуступки.
  4. Между банком и покупателем заключается кредитный и ипотечный договор.
  5. Проводится регистрация перехода права собственности.
  6. Покупатель рассчитывается с продавцом.
  7. Новый заемщик погашает ипотеку, согласно условию кредитного договора.

Переуступка прав на квартиру в новостройке

Переуступка прав собственности является одним из способов, позволяющим сменить собственника по договору долевого строительства. Разница с покупкой жилья на вторичном рынке заключается в том, что правоустанавливающего документа на недвижимость у продавца нет.

Банки с осторожностью относятся к выдаче кредита на покупку квартиры в доме, которые не сданы в эксплуатацию. Работают они обычно только с узким перечнем застройщиков, с которыми есть определенные партнерские соглашения. Поэтому если человек хочет приобрести квартиру в новостройке, то стоит узнать, с каким банком работает компания-застройщик.

Порядок оформления договора будет зависеть от того, полностью или частично первоначальный покупатель рассчитался с застройщиком. Если расчет произошел в полном объеме, то разрешение строительной компании на переуступку не нужно.

Для покупателя основной риск приобретения такой недвижимости связан именно с застройщиком. Никто не может дать гарантию, что дом будет успешно достроен и сдан в эксплуатацию, тем более в заявленный изначально срок. При этом возникает риск остаться без квартиры, но с ипотечным кредитом. Чем больше процент работ по строительству выполнен, тем меньше риск не получить жилье.

Налогообложение

Договор переуступки заключают также с целью избежать дополнительного налогообложения. При заключении договора купли-продажи продавец обязан уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц, если он был собственником недвижимости меньше трех лет.

При участии в долевом строительстве под налогообложение подпадает разница между изначальными вложениями продавца и ценой, за которую квартира была продана.

При этом существуют способы снизить размер налога, подлежащего уплате:

  • В 2016 году продавец имеет право на налоговый вычет в пределе одного миллиона рублей.
  • Под налогообложение попадает разница между ценой продажи и покупки. Если продажа осуществлена по изначальной цене, то налог уплачивать не нужно.

Заплатить налог необходимо не позже 15 июля следующего года, после продажи.

Переуступка по инициативе кредитора

Переуступка ипотеки на жилье возможна и по инициативе банка. При этом согласие заемщика банку не требуется. Но он должен в обязательном порядке уведомить клиента о произошедших изменениях. В письменном виде заемщику должна быть предоставлена следующая информация:

  • Новые реквизиты для оплаты ежемесячного платежа.
  • Порядок и способы внесения ежемесячного платежа.
  • Изменения прав и обязанностей сторон.

Если заемщик не получил уведомления, новый кредитор не имеет права применять какие-либо штрафные санкции за несвоевременное исполнение обязательств.

Читать еще:  Купить квартиру в россии

Не стоит соглашаться на оформление ипотечного кредита, когда изначально существует договоренность о последующей переуступке. Потому что одного желания владельца недвижимости и потенциального покупателя недостаточно, решение всегда принимает кредитор.

Если у вас остались какие-либо вопросы по поводу переуступки ипотечной квартиры (в том числе уплате налогов), то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

Переуступка ипотеки: как происходит продажа и покупка квартиры по переуступке прав?

Договор на ипотеку наделяет правами и обязанностями обе стороны: заемщика и банк. Каждый участник таких правовых отношений в ряде случаев имеет возможность передать свои юридические обязательства третьему лицу.

Такая процедура называется переуступкой права собственности. После этой процедуры в существующем кредитном договоре изменяется круг лиц.

Опираясь на ст. 382 и 391 ГК РФ осуществить эту процедуру может и должник, и кредитор. Заемщику при этом потребуется согласие банка-кредитора.

По переуступке можно продать взятую по ипотеке квартиру одновременно с передачей долговых обязательств. Покупатель такой квартиры становится новым заемщиком. Он возмещает продавцу выплаченную им по кредиту сумму и освобождает его от обязательств перед банком.

Переуступка ипотеки: в каких случаях?

Передача прав по ипотеке возможна при:

  • заключении договора долевого строительства;
  • разводе супружеской пары;
  • срочной продаже квартиры;
  • наследовании.

Первая ситуация наиболее распространенная. По договору долевого строительства уступается право потребовать передать жилье в собственность у застройщика. Такое право появляется, когда дом построили и сдали в эксплуатацию.

При разводе муж или жена могут переуступить все свои платежи по ипотеке и отказаться от своей доли жилья в пользу второго супруга.

Во время переезда в другую страну на ПМЖ иногда требуется продать квартиру в максимально короткие сроки. У продавца может не быть времени досрочно погасить ипотеку, снять обременение с жилья и тогда один из выходов — продать вместе с передачей долга. Возможно, квартиру придется продать дешевле, но этот вариант будет наиболее быстрым.

Ограничения на пользование имуществом

Кредитный договор накладывает обременение на имущество должника и именно поэтому переуступка невозможна без согласия банка-кредитора. При оформлении ипотеки собственник передает приобретаемое жилье в залог банку и после этого без согласия последнего не может совершить такие процедуры как:

  • продажа;
  • дарение;
  • обмен;
  • внесение недвижимости в качестве вклада в уставной капитал юридического лица.

Эти ограничения не распространяются только на процедуру завещания и регулируются Законом об ипотеке, ст. 29 и 37. Также по закону условия, которые ограничивают право завещать взятую в кредит собственность, признаются ничтожными.

Как продать квартиру с ипотекой по переуступке?

Действия заемщика

Передача обязательств по кредитному договору может быть осуществлена и кредитором, и должником.
Процедуру переуступки со стороны заемщика можно разделить на два основных этапа:

  1. получение согласия банка;
  2. оформление документов по передаче обязанностей и прав.

Банки неохотно идут на такое мероприятие и поэтому получить согласие на переуступку ипотеки не всегда получается. Но в случае нарушения этого требования должник столкнется с последствиями. Банк может применить санкции:

  • признать сделку ничтожной, т.е. отменить ее с вытекающими из этого последствиями;
  • потребовать досрочно оплатить кредит со всеми процентами;
  • изъять, арестовать или принудительно продать заложенное жилье без учета мнения продавца и покупателя.

Допустим, сделка с согласия банка состоялась. Теперь все обязанности по ипотеке переходят к покупателю. Продавец полностью освобождается от долгов, штрафов и пени – их выплата банку передана новому заемщику. Поэтому при заключении договора о переуступке права собственности на квартиру стоит уточнить о наличии таких обязательств и, возможно, договориться с банком об их отмене.

Чаще всего происходит переуступка квартиры с ипотекой в новостройке, хотя банки на такие сделки идут нехотя. Например, застройщик увеличил сроки строительства, владелец доли строящегося жилья потерял доверие к заемщику и пожелал обезопасить себя от неприятностей.

Действия кредитора

При переуступке со стороны кредитора банку нужно прислать письменное уведомление заемщику. В таком уведомлении обязательно должны быть:

  1. измененные реквизиты для оплаты;
  2. график ежемесячных взносов по кредиту;
  3. другие изменения обязательств по договору.

При отсутствии такого уведомления банк не может накладывать штрафы на должника.

Покупка квартиры по переуступке прав

Продаваемые по переуступке квартиры обычно дешевле и их покупка может казаться выгодной. Но стоит помнить, что при ипотеке с переуступкой прав нужно будет выплатить остаток долга с процентами.

Положительная сторона сделки – низкая цена. Покупателю обычно предлагается возместить лишь уплаченную продавцом часть кредита.

Опасность состоит в том, что с новым заемщиком банк заключает новый договор и условия по нему могут отличаться от первоначальных. Покупателя могут попросить внести половину стоимости жилья в качестве первоначального взноса или повысить процентную ставку.

Условия банков

В качестве примера, Сбербанк и в ВТБ 24 стараются избегать переуступки.

Сбербанку нужны серьезные основания для этой процедуры и развод к ним не относится. Скорее всего, требования по ипотеке в полном мере будут предъявлены одному из супругов.

ВТБ 24 может предложить несколько вариантов: продать квартиру, досрочно погасить кредит, снять обременение.

Документы

Документальное оформление переуступки аналогично заключению нового договора.
От нового заемщика потребуются:

  1. паспорт;
  2. справка с места работы о занятости и уровне дохода.

Переоформить ипотеку на того, кому ранее кредит не был одобрен по схеме переуступки не получится. После заключения сделки новый заемщик получит свой экземпляр документа и график взносов по кредиту.

Полезное видео

О переуступке ипотечной квартиры можно ознакомиться в видео ниже:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector