Antaurus.ru

Все про Недвижимость
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как купить квартиру в новостройке дешевле

Когда покупать квартиру в новостройке: на этапе строительства или в готовом доме

На разных стадиях строительства цены на недвижимость могут сильно отличаться. Когда лучше приобретать квартиру: на этапе котлована или в уже готовой новостройке? Рассмотрим все преимущества и недостатки этих вариантов.

До старта продаж. Минимальная цена

Согласно закону о долевом строительстве, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме после получения заключения о соответствии от Минстроя. Но на практике некоторые строительные компании до этого заключают с потенциальнымм покупателями договор бронирования.

В нем вы подтверждаете свое намерение приобрести квартиру, а продавец взамен обещает продать недвижимость по самой выгодной цене. За это право покупатель платит небольшую сумму, в среднем, от 10 до 50 тысяч рублей.

Преимущества договора бронирования

Самая низкая цена — иногда практически по себестоимости квартиры

Низкие риски — если не будет оформления ДДУ, деньги вернутся покупателю. Но это обязательно должно быть прописано в договоре!

Самый широкий выбор планировок и этажей

Недостатки договора бронирования

Договор бронирования не дает гарантии, что сделка состоится

Сумма, прописанная в договоре бронирования, не всегда идет в стоимость приобретаемого жилья. Иногда она идет в счет оплаты брони. Опять же, читайте договор

Читайте договор бронирования

Договоры бронирования не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Иногда недобросовестные застройщики заключают несколько таких договоров на одну и ту же квартиру. Тогда покупатели могут потерять деньги, время и возможность приобретения понравившейся квартиры.

Проследите, чтобы возврат денег был прописан.

Этап котлована. Дешевле на 20-30%

После оформления необходимых документов, застройщик начинает нулевую стадию строительства — этап котлована, на котором производится подготовка фундамента. На этом этапе уже можно приобрести квартиру в будущем доме. По статистике, на этапе котлована продается около 30% всех квартир.

Преимущества покупки квартиры в новостройке на этапе котлована

Низкая цена — разница по сравнению с квартирой в уже сданном доме может достигать 20-30%, в зависимости от региона

Широкий выбор площади и планировки будущего жилья — первым покупателям достаются самые удачные варианты

Застройщик может предоставить вариант оплаты в рассрочку — как правило, без процентов

Недостатки покупки квартиры на стадии котлована

Квартиру придется ждать несколько лет

Риск заморозки стройки — например, если нет спроса на квартиры или застройщик понял, что будут большие издержки (из-за грунтовых вод, дорогой схемы подводки коммуникаций и т.д.)

Риск изменения проекта или этажности — чем меньше построено, тем проще поменять. Например, планировали 5 этажей, а построят 15. Или отделка будет не такой, как обещали.

Двойные расходы — например, за ипотеку или рассрочку и аренду квартиры

Возможна задержка сроков строительства и сдачи дома

Немного статистики

По данным Сбербанка за 2016–2018 годы средний срок постройки жилого дома от начала до окончания строительства составляет 2 года.

Как правило, за первую половину срока строительства продается около 50% квартир. Цифра зависит от региона и от репутации застройщика. У крупных игроков средний срок реализации 50% квартир составляет 9 месяцев.

За вторую половину срока реализуется еще порядка 30-35% квартир. И оставшиеся 15-20% уже после сдачи дома. Цифры верны для эконом и комфорт-класса жилья.

Имейте ввиду, что после завершения строительства ключи вы получите не сразу. Сдача дома, подключение к инженерным системам и приемка квартиры могут занять еще до года.

Дом готов наполовину. Дешевле на 10-15%

Если вы не хотите вкладываться в квартиру на этапе котлована, можно дождаться момента, когда очертания будущего дома будут уже вполне различимы. Вероятность того, что строительство будет заморожено на более поздних этапах стройки значительно ниже. При этом цены все еще приемлемые.

Преимущества покупки квартиры на этапе 50% готовности

Меньше срок ожидания квартиры

Цена все еще меньше, чем в готовом доме

Можно проверить соответствие хода стройки заявленным срокам

Меньше шансов попасть на долгострой (но они все же есть)

Недостатки покупки квартиры на этапе 50% готовности

Цена квартиры уже подросла по сравнению с этапом котлована на 10-15%

Удачные планировки и этажи, как правило, уже раскуплены

Возможна задержка сроков строительства и сдачи дома

Важно! Если квартиры вдруг упали в цене — это может свидетельствовать о том, что застройщику не хватает денег на текущее строительство. Это плохой знак.

Как обезопасить себя?

Один из признаков, на который вы можете ориентироваться при выборе новостройки — аккредитация застройщика в крупных банках.

Например, при аккредитации застройщика Сбербанк обязательно проверяет:

  • Деловую репутацию юридического лица, его руководителей и группы компаний, в которую оно входит (если входит)
  • Опыт работы компании в строительной сфере — сколько объектов уже построено, и насколько своевременно они были сданы
  • Финансовое состояние компании на момент аккредитации
  • Строительные документы — разрешение на строительство, проектная декларация, документы на землю и градостроительный план земельного участка. Банк следит, чтобы все сроки, приписанные в документах, были актуальны, не было обременений и ограничений на строительства дома на данном участке: ЛЭП, аэропорт, памятники архитектуры и тому подобное.

Квартира в сданном доме. Полная стоимость

Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Конечно, вы можете поймать акцию или попросить у застройщика скидку. Но не рассчитывайте сэкономить больше 5%.

Преимущества покупки квартиры в сданном доме

Это безопасно — объект полностью достроен и сдан

7 способов выгодно купить квартиру в новостройке

Квартирный вопрос приходится решать несмотря на то, что цены на новостройки продолжают расти, а реальные доходы россиян снижаются уже седьмой год подряд. О способах купить квартиру подешевле рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

1. Просите скидки

Хотя за последний год размер скидок на рынке новостроек стал меньше, их предлагают не реже, чем раньше. Вместо дисконта в 4–5% от стоимости квартиры сейчас можно надеяться на 2–3%. Многие застройщики вместо фиксированных ставок при 100-процентной оплате или ипотеке начали рассчитывать скидку индивидуально, а это значит, что можно выторговать и более привлекательные условия. В общении с менеджером по продажам ссылайтесь на конкурентов – их сейчас достаточно у любого проекта или застройщика. Помимо этого, понаблюдайте некоторое время за выбранным ЖК: время от времени застройщик выставляет на продажу ограниченное число квартир с очень хорошим дисконтом (10–15%). Грядущий новогодний сезон как раз тот самый случай.

Читать еще:  Продать квартиру и купить новую

2. Ищите альтернативы

Практически всегда девелоперы выставляют на продажу лишь малую часть всех квартир. Сайт ЖК при этом настроен так, чтобы показывать покупателям сначала дорогие варианты. Поэтому не поленитесь прокрутить колесико мышки и ознакомьтесь с квартирами, которые не входят в топ списка. Обычно туда попадают квартиры на нижних этажах, с неоднозначно привлекательным видом, расположенные в угловой части здания или недалеко от лифтовых шахт. Далеко не факт, что все эти характеристики доставят вам какие-то неудобства. Лифты сегодня практически бесшумные, вид во двор полезен, если у вас есть дети, а нижние этажи не так уж плохи, если вокруг здания растут взрослые деревья. Разница между аналогичными квартирами с лучшими и средними характеристиками может варьироваться от 5% до 15%.

3. Следите за сезоном

Застройщик охотнее дает скидки в период снижения активности клиентов, а во времена ажиотажа – быстрее наращивает цены в строящемся доме. Высокий сезон на рынке новостроек – это середина весны, осень и декабрь. Низкий сезон – январь-февраль, лето (иногда и май). Также имейте в виду, что работающий с вами менеджер по продажам имеет индивидуальный план и стремится завершить как можно больше сделок до окончания отчетного периода (обычно это месяц или квартал). Соответственно, в конце этих периодов с ним проще договориться.

4. Покупайте на раннем этапе строительства

В жилищном строительстве в России в 2019 году произошли важные изменения: теперь возведение новых домов финансирует не покупатель при посредничестве застройщика, а банк. Дольщики при этом отдают деньги не строительной компании, а банку – кредитору строительства (на эскроу-счет). Обычно в их роли выступают Сбербанк, ВТБ и другие надежные участники рынка. Ваши деньги застройщик получит только после ввода дома в эксплуатацию, поэтому теперь инвестиции на раннем этапе строительства полностью защищены. Правда, ранняя покупка теперь помогает сэкономить не 20–25%, как раньше, а 15–20%. Количество проектов, которые строятся с применением эскроу-счетов, тоже пока сравнительно небольшое – около 20% от общего числа. Остальные продаются по-старому.

5. Используйте льготную ипотеку

В России действует государственная программа поддержки семей, имеющих право на льготные условия ипотечного кредитования. При рождении второго, третьего (и так далее) ребенка, ставку по ипотеке на весь период выплат можно снизить до 6%.

Помимо этого, Сбербанк запускает программу льготного кредитования для покупателей квартир в некоторых новостройках, возведение которых он финансирует. По условиям этой программы заемщик может получить кредит со скидкой к процентной ставке на 1,4% (получится 7,9% годовых) на весь период выплат либо на 4% в период строительства дома (ставка составит 5,3%).

Многодетным семьям государство выплачивает 450 тысяч рублей, которыми также можно гасить ипотечный кредит.

6. Участвуйте в торгах

Государственные застройщики время от времени выставляют на продажу жилые помещения. К примеру, в Москве этим занимается Казенное предприятие – Управление гражданского строительства (КП УГС). Обычно речь идет о типовых новостройках, от строительства которых коммерческие застройщики давно ушли. Цены на такие объекты могут быть на 5–10% ниже рынка массовых новостроек от частных девелоперов. Приобрести такие квартиры можно только через аукционы. Для этого нужно постоянно следить за выставляемыми лотами, а также иметь в распоряжении всю сумму, чтобы первым купить квартиру на торгах.

7. Купите с отделкой

На московском рынке новостроек квартир с отделкой уже больше, чем без нее. Если вы приобретаете только бетонную коробку, то автоматически увеличиваете стоимость на 15–20% – именно столько придется выложить за ремонт собственными силами по индивидуальному проекту. Поэтому лучше купить квартиру с полной или предчистовой отделкой.

В первом случае вам нужно будет только получить ключи и привезти мебель. Правда, цена «квадрата» выйдет на 15-20 тысяч рублей дороже, чем в черновом (по столичным ценам). Но все равно это будет дешевле отдельного ремонта, который обойдется в 25-30 тысяч рублей (а то и больше) за кв. метр.

Более экономичный вариант – предчистовая отделка или whitebox. В этом случае вы получите ключи от квартиры, в которой останется только положить ламинат, поклеить обои и прикрутить лампочки. Такой объем дороже черновой квартиры лишь на 5-10 тысяч рублей за кв. метр.

7 секретов, которые помогут недорого купить квартиру в новостройке

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Не все знают, что на покупке новостройки можно экономить дополнительно, и немалые деньги. Продавцы, видя, что клиент располагает достаточной суммой, вряд ли возьмутся советовать ему выгодный способ сберечь средства. Сами же застройщики открыто используют систему акций, скидок и бонусов только в период рекламных компаний и при падении спроса. Между тем, способы экономить – существуют, и их не так уж мало.

1. Рассрочка или полная стоимость?

Те, кто сумел накопить достаточную сумму, окажутся в выигрыше. Клиентов со «свободными» деньгами любят все продавцы – сделку с ними можно оформить в кратчайшие сроки, при этом процент отказов и срывов снижается. Ведь отмена сделки из-за форс-мажорных обстоятельств – отказа банка в предоставлении кредита или затянувшейся продажи своей квартиры, таким покупателям уже не грозит. Поэтому большая часть застройщиков согласиться дать дополнительную скидку за оплату наличными. Она составляет не меньше 2-3% от стоимости объекта. Если застройщик или агент предлагает выгодные условия с отсроченной оплатой или участвует в льготных программах по ипотеке, поинтересуйтесь, какие преференции он готов предоставить за быструю покупку без рассрочки и кредита.

Совет. Что можно сделать, чтобы получить эту дополнительную скидку? При альтернативных сделках – продаже своего жилья с последующим приобретением нового, этапы лучше разделить.

Спокойный рынок позволяет сделать это без спешки – ведь цены сейчас статичны и даже недорогие квартиры в новостройках спокойно ждут своих покупателей. Но и при необходимости быстрой покупки подобрать объект и прицениться к нему можно заранее, а после получения денег от своих покупателей, обратиться за предоставлением дополнительной скидки.

Читать еще:  Нужно ли покупать квартиру сейчас

2. Цены у агентов и застройщиков

Застройщик не всегда занимается продажей квартир самостоятельно, большинство привлекает для этого агентства недвижимости. Именно они берут на себя затраты по рекламе, и активно ищут покупателей. Если интересный объект найден у агента, в цену обязательно будет заложена его комиссия. Даже если риелтор утверждает, что покупать через него выгоднее, чем напрямую, обращение к застройщику для уточнений цены скорее всего даст хороший дисконт.

Это нужно знать. Распространенная ошибка покупателей новостроек – считать указанную цену окончательной.

Если на вторичном рынке элемент торга присутствует, то наличие фиксированных цен на квадратный метр и полного перечня выставленных квартир убавляет решимости вести переговоры настаивать на предоставлении дисконта.

Торговаться с сотрудниками отдела продаж можно и нужно. Если работник не проявляет инициативы и не идет навстречу — привлекайте к торгу руководство. Индивидуальный дисконт всегда можно обсудить начальником отдела продаж. Ведь от того, выполнят ли его сотрудники годовой план, зависит размер новогодней премии всего отдела.

3. Какие квартиры дешевле?

Москвичи знают, что обделены количеством солнечных дней в году. В отличие от жителей жарких стран, они предпочитают юго-западную, солнечную, сторону. Потому и самые дешевые квартиры в новостройках Москвы всегда выходят окнами на север. При одинаковых метражах и планировках, скидка на них может доходить до 10%. Тем, кто любит тень, повезет вдвойне – они не только смогут наслаждаться прохладой летом, но и приобретут такую недвижимость дешевле.

Интересно. Цена складывается из многих факторов, одним из них является панорама, открывающаяся из окон дома. Самыми дешевыми будут квартиры с видом на стены и окна соседнего дома, промышленные здания и территория, и так нелюбимые жителями мегаполисов крупные шумные трассы. В столице дороже других всегда будет вид на водоем.

4. Как сэкономить при выборе этажа?

Больше всего повезет семьям с маленькими детьми или пожилым людям, опасающимся высоты и добровольно подыскивающим квартиры в нижних этажах. Стоимость этих вариантов дешевле «золотой середины»: ярусов с четвертого по седьмой этаж. Это правило действует не только для первых, но и для вторых этажей, а в высотных зданиях со скидками продаются все ярусы ниже пятого.

Жить под самой крышей тоже любят не все, но ценителей высоты и панорамных видов все же больше. Поэтому если на первый этаж скидки доходят до 15%, то в квартирах под крышей удастся сэкономить только 10%. В обоих вариантах есть минусы – шум с улицы и сырость из подвала внизу, протечки и плохая теплоизоляция наверху. При высоком качестве строительства части этих проблем удастся избежать.

Справка. Первые и последние этажи всегда дешевле, но можно сэкономить, отказавшись от «золотой середины. Каждый этаж вверх или вниз от нее уменьшает цену на 1%.

5. Недорогие округа и районы Москвы

Коренные жители столицы хорошо знают, что самые дешевые новостройки Москвы традиционно находятся в Восточном и Юго-восточном округах. Приезжие же недоумевают – новые дома в зеленых районах с прекрасными лесопарками оказываются почти вдвое дешевле аналогов Западного и Юго-западного округов. Москвичи намного лучше осведомлены об экологической подоплеке этой дешевизны – они знают и о бывших аэрационных полях Марьино, и о коптящем факеле Капотни, и о многих других секретах, спрятанных сегодня глубоко под фундаментами симпатичных новых кварталов.

Плохая экологическая обстановка традиционно связывалась с наличием большого количества фабрик и заводов, расположенных в низовьях Москва-реки. Сегодня все крупные производства постепенно выводятся за МКАД, а бывшие промзоны реконструируются: на их месте возводятся современные жилые, офисные и торговые комплексы. В ближайшие годы на Востоке и Юго-Востоке Москвы изменится не только неблагоприятный экологический фон, но и внешний облик.

Рекомендация. Чтобы купить квартиру в новостройке недорого, присмотритесь к Южному, Восточному и Юго-Восточному округам Москвы. Жилые комплексы этих округов возводятся в районах с уже сложившейся инфраструктурой, и за исключением Западного и Восточного Бирюлево обладают отличной транспортной доступностью.

6. Когда лучше покупать новостройку?

Правильно выбранное время покупки влияет на размер предстоящих трат. Если на вторичном рынке речь идет только о мертвых сезонах (летние месяцы), то на строящееся жилье влияет множество временных факторов. Цены на новостройки корректируются ежеквартально – на падающем и стабильном рынке они могут понижаться сразу по окончанию отчетного периода.

Максимальных размеров скидки достигают к новогодним праздникам. Конец года заставляет подводить итоги и исправлять ошибки в расчетах. Если нераспроданных объектов остается много, такие «рождественские скидки» могут доходить до 25%. Но действовать придется быстро – эти предложения ограничены по количеству квартир и по времени проведения акции. Худший же сезон для выхода на сделку – это февраль и март, когда клиенты оживляются после праздников, а продавцы устанавливают новые цены на квадратный метр в надежде на повышение спроса.

Читать еще:  Как прописаться в квартиру через мфц

7. Почему отделка – это выгодно

Заблуждение, что квартиры в Москве можно купить недорого только в новостройке без отделки, опустошило кошельки многих покупателей. Цены на строительные материалы, как и на услуги рабочих в столице намного выше, чем в других российский регионах. Не стоит забывать, что при покупке «бетонной коробки» помимо самих ремонтных придется разрабатывать и согласовывать дизайн-проект, либо заказывать его у специалистов, чьи услуги стоят недешево. При этом сравнительный анализ цен показывает, что разница в корпусах с отделкой и без нее небольшая, а если рассматривать предложения по разным объектам, то и вовсе не заметна.

При покупке «впритык» от варианта без отделки лучше отказаться, в противном случае переезд окажется невозможным. Копить на отделку «коробки» придется долго, при этом жить в новой квартире не получится. Не стоит боятся муниципальных отделок – хотя при ней используются материалы эконом-класса, такой ремонт позволит заселиться в квартиру сразу и без ущерба для собственного комфорта. Есть и еще один плюс: устранение выявленных после заселения неполадок выполняют представители застройщика, для покупателей такие ремонтные работы не повлекут за собой дополнительных затрат.

После того, как все переговоры остались позади, торг удался, скидки получены, и покупателю удалось купить квартиру от застройщика недорого, не стоит забывать о государственной поддержке. Покупатели жилой недвижимости могут вернуть налоговый вычет – такое право дается каждому гражданину, трудоустроенному официально и делающему ежемесячные отчисления, при этом воспользоваться им можно только один раз в жизни.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Как купить квартиру в новостройке

С 1 июля 2019 все новостройки в России стали возводиться по новым правилам. С этой даты застройщики не смогут принимать деньги от дольщиков напрямую. Собранные с граждан средства будут лежать на специальных банковских счетах до окончания стройки. А дома возводить застройщики станут исключительно за счет проектного финансирования — банковских кредитов.

Вообще такая схема считается более цивилизованной и надежной. И вводят ее для того, чтобы наконец кардинально разобраться с проблемой обманутых дольщиков. По новой схеме дольщик в случае каких-то форс-мажоров хотя бы получит назад свои деньги.

Но пока потенциальные покупатели новостроек, наоборот, разволновались. Многие застройщики — да и ряд экспертов — прогнозируют, что значительная часть строительных компаний после 1 июля очень быстро окажутся банкротами, поскольку ни один банк не даст им денег. Да и если даст, проблемы тоже будут: нынче деньги дольщиков застройщикам обходятся бесплатно, а банк захочет проценты.

И что теперь делать? Покупать новостройку или подождать? И, если покупать, как сориентироваться — не возникнут ли у застройщика неожиданные проблемы в связи с изменениями в законодательстве?

— Если есть жилье, которое хочется купить, и есть возможность это сделать — никогда ждать не надо, в том числе и сейчас, — говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. — Никаких принципиально новых рисков сейчас не появилось. Но очень важно соблюдать те правила безопасности, которым на рынке новостроек желательно было следовать и раньше.

1. Выбирайте дома высокой степени готовности. Да, с точки зрения цены новостройка на стадии котлована выглядит гораздо привлекательнее. Но и риск, что по мере строительства возникнут какие-то проблемы, значительно выше. Дом, возведенный на 70%, застройщик бросит только при каких-то совсем чрезвычайных обстоятельствах — это себе дороже.

2. Обратите внимание на историю застройщика — насколько его предыдущая деятельность чиста, понятна и предсказуема. Самый простой критерий для неспециалиста — насколько в срок сдавались предыдущие объекты, не было ли с ними проблем. Эту информацию легко найти на форумах дольщиков, которых сейчас огромное количество. Застройщик с понятной историей, скорее всего, и не будет иметь особых проблем с банками в связи с изменениями в законодательстве — получит нужное финансирование.

3. Внимательно прочитайте, что записано в договоре. Есть мнение, которое активно поддерживают менеджеры по продажам, — мол, все такие договоры типовые. Это не совсем так. И предпочтение стоит отдавать тем компаниям, которые уделяют серьезное внимание содержанию договора и реально прописывают там важные для покупателя детали — от точных характеристик квартиры, которая покупается, до форс-мажоров.

4. Проектная декларация застройщика — не формальность. И важно убедиться, насколько на практике выполняются данные там обещания. В том числе по строительству сопутствующей жилому комплексу или кварталу социалки — школы, детского сада, магазинов и т. п. Если компания начинает пренебрегать такого рода обязательствами — мол, не волнуйтесь, потом построим, — это может быть одним из признаков, что у нее есть проблемы.

5. Изучаем, в скольких банках можно под конкретную новостройку получить ипотечный кредит и что это за банки. Полностью, конечно, на банковскую экспертизу полагаться нельзя. Известно немало случаев, когда банки спокойно выдавали ипотеку под проекты застройщиков, которые весьма скоро оказывались банкротами. И все же — если клиентов некоей строительной компании готовы кредитовать все крупнейшие банки, это, безусловно, говорит о большей надежности, чем если с вашей стройкой готов связываться лишь какой-то один мелкий региональный заемщик. Опять же банк, конечно же, с большим удовольствием и на лучших условиях откроет кредитную линию тем застройщикам, с которыми уже много лет работал — пусть и по старым правилам.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×