Antaurus.ru

Все про Недвижимость
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как разделить квартиру на студии

Переделка двухкомнатной квартиры в 2 однокомнатные – идея высокодоходных инвестиций

Подробные кейсы по использованию этой идеи на практике можно найти на сайте Клуба инвесторов «Территория инвестирования».

Актуальность идеи

Один из важнейших принципов любого инвестора в недвижимость заключается в делении большой площади на несколько маленьких. Сдача двухкомнатной квартиры будет не так рентабельна, потому что разница арендой стоимости однушки и двушки невелика. А вот если сделать из двушки две однушки, то увеличить конечный доход от сдачи их в аренду можно почти вдвое.

Квартиры-студии пользуются у современных россиян наибольшим спросом. Высокие ритмы жизни заставляют людей много работать, проводить совсем немного времени дома. Поэтому и площади для проживания требуются небольшие. Главное, чтобы в квартире было все необходимое:

  1. место для сна и отдыха;
  2. ванная;
  3. кухня;
  4. мебель (диван, стол, стулья, шкаф);
  5. практичный, но недорогой ремонт.

Разделяя двухкомнатную квартиру на две однокомнатные, нужно просто следовать этим принципам, и тогда найти арендаторов будет несложно.

Однокомнатные квартиры интереснее еще и из-за их высокой ликвидности. Такую недвижимость легко сдать в аренду или продать. А вот двухкомнатная квартира пусть и стоит не намного больше однокомнатной, зато пользуется меньшим спросом. Молодежь предпочитает жить в маленьких помещениях за невысокую плату.

Перепланировка квартиры: с какими трудностями можно столкнуться?

Для осуществления вышеизложенной идеи лучше покупать квартиру в новостройке. Это позволит заранее выбрать планировку будущей недвижимости. Лучше купить просто саму коробку под квартиру, а возведением внутренних стен заняться самостоятельно.

Свободная планировка позволит зонировать квартиру самостоятельно, но придерживаться установленных требований все равно придется. В противном случае согласовать изменения с БТИ не получится.

Больше всего сомнений и вопросов возникает из-за необходимости строительства двух кухонь и санузлов. Чтобы действия владельца недвижимости были правомерными, необходимо учитывать немало нюансов.

Как правильно возвести санузлы?

Российское законодательство допускает размещение санузлов исключительно над нежилыми помещениями. Получается, что нужно будет смотреть, где располагаются комнаты у соседей снизу. Поэтому выходы из положения могут быть следующими:

  1. Покупка квартиры на 1-м этаже. Так как внизу находится подвальное помещение, то и размещать санузел можно где угодно.
  2. Размещение второго санузла в коридоре. В этом случае туалет будет размещен над коридором соседей, а значит, над нежилым помещением.

Есть и еще один вопрос – проведение канализации. С установкой труб для воды проблем не будет, так как они могут быть расположены где угодно. А вот канализацию провести в другую часть комнаты будет проблематично из-за необходимости делать уклон размером в 5 см на 1 м длины трубы. Такое размещение будет доставлять жильцам неудобства. Чтобы избавиться от проблемы, можно выбрать одно из следующих решений:

  1. Если квартира расположена на 1-м этаже, то канализацию можно провести через подвал. Предварительно нужно будет получить разрешение у ЖЭКа или обслуживающей организации.
  2. Приобрести канализационный насос, создающий давление в выходной трубе. Такое приспособление будет двигать стоки без наклона самой трубы. Канализацию в этом случае можно будет расположить где угодно, даже у потолка. Стоимость такого насоса – 30 000 рублей и выше, если необходим прибор, работающий при температуре 80 0 С. Если же температура стоков не будет превышать 40 0 С, то насос можно купить в 5 раз дешевле.

В ванной комнате потребуется разместить унитаз, раковину и душевую кабину или поддон. Все это вполне реально уместить на 2 м 2 .

Правильное размещение кухни

Использование газа в квартирах допустимо только в специально отведенных помещениях. Плита не может стоять в жилой комнате. Поэтому клапан на газовую трубу лучше установить сразу же, а для будущих жильцов купить электрические плиты или микроволновки. От этого жилая комната кухней не станет.

Отдельное помещение для кухни не понадобится, достаточно выделить пространство для холодильника, электрической плитки, стиральной машинки в комнате. Такое расположение и позволяет назвать квартиру студией.

Согласование с БТИ

Главная сложность в проведении перепланировки заключается в согласовании вносимых изменений с БТИ. Перед походом в инспекцию необходимо будет составить план будущих квартир. Просто нарисовать от руки его не получится. За помощью нужно будет обращаться в специальный сертифицированный центр. Там не только помогут составить план в соответствии со всеми требованиями, но и дадут советы относительно процедуры узаконивания перепланировки.

Составить план будущей перепланировки могут только те компании, которые имеют допуск СРО.

Длительность составления перепланировки – до 3 дней. Стоимость работы – от 10 000 рублей.

Начинать работы можно будет после получения разрешения от Межведомственной комиссии. Только после этого принимается решение об узаконивании перепланировки. По итогу владелец недвижимости получает на руки соответствующий акт, с которым необходимо обратиться в Кадастровую палату.

На свой страх и риск человек может произвести незаконную перепланировку. Но в случае обнаружения несанкционированных изменений в квартире, придется возвращать все в исходное состояние.

Подсчет затрат

Средняя стоимость двухкомнатной квартиры с площадью в 45 м 2 в городах с населением 400 000 – 600 000 рублей равна 1 500 000 рублей. Это будет главная статья затрат. Дополнительно потребуются деньги на ремонт квартиры. Штукатурка по строительному правилу, шпаклевка стен, наливные полы, поклейка обоев, укладка линолеума, натяжные потолки – на все это вместе с работой и материалами уйдет не меньше 200 000 рублей.

Покупка холодильников, электрических плит, стиральных машин, микроволновок, столов, стульев, диванов потребует вложений в размере еще 120 000 рублей.

На составление плана перепланировки и различные согласования уйдет еще порядка 30 000 рублей.

Общая сумма затрат:

1 850 000 рублей.

На ремонт и оборудование двухкомнатной квартиры ушло бы на 150 000 рублей меньше.

Если нужной суммы на покупку квартиры у инвестора нет, то ему придется брать ипотеку в банке. Рассчитаем сумму переплаты с базовыми условиями:

Стоимость недвижимости1 500 000 рублей
Первоначальный взнос150 000 рублей
Сумма кредитных средств1 350 000 рублей
Процентная ставка11% годовых
Срок кредитования10 лет
Сумма ежемесячного платежа18 600 рублей
Размер переплаты880 000 рублей

При оформлении кредита к сумме затрат может прибавиться еще 880 000 рублей. Тогда итоговая сумма затрат составит 2 730 000 рублей.

Можно рассмотреть вариант и досрочного погашения ипотеки. В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» банки не имеют права запретить клиенту вернуть взятые в долг деньги раньше установленного срока. Заемщику не только не придется платить дополнительные комиссии и проценты, но он еще получит возможность пересчитать переплату по кредиту в соответствии со сроком фактического использования банковских средств.

Уровень доходов и срок окупаемости

Теперь же определимся, насколько выгоднее будет сдавать 2 однокомнатные, а не 1 двухкомнатную квартиру.

2-комнатная квартираДве 1-комнатные квартиры
Ежемесячная стоимость аренды14 000 рублей10 000 * 2 = 20 000 рублей
Доход с учетом платы по ипотеке— 4 600 рублей1 400 рублей
Годовой доход14 000 * 12 = 168 000 рублей20 000 * 12 = 240 000 рублей
Сумма затрат2 580 000 рублей2 730 000 рублей
Срок окупаемости с учетом ипотеки2 580 000 / 168 000 = 15, 4 лет2 730 000 / 240 000 = 11,4 лет
Срок окупаемости при покупке квартиры на собственные средства1 700 000 / 168 000 = 10,11 850 000 / 240 000 = 7,7 лет
Читать еще:  Переоформить квартиру между близкими

Получается, что за счет дополнительного инвестирования в квартиру всего 150 000 рублей можно снизить срок окупаемости на 4 года при оформлении ипотеки и на 2,4 лет при использовании собственных средств.

При желании можно сдавать такую квартиру не помесячно, а посуточно. Тогда прибыль может оказаться выше еще в 1,5–2,5 раза.

Подведем итоги

Переделка двухкомнатной квартиры в две однокомнатные – дело, безусловно, прибыльное. Но при ее осуществлении может возникнуть немало сложностей: дополнительные затраты, необходимость согласования изменений в планировке, поиск двух арендаторов вместо одного. Зато на выходе предприниматель сможет быстрее вернуть вложенные средства и начать получать стабильный пассивный доход от недвижимости.

В заключение несколько интересных видео


В тесноте да в обиде: в Москве стали продавать псевдостудии

На вторичном рынке жилья в Москве стали появляться псевдостудии — на это обратили внимание риелторы. Такое жилье создают путем перепланировки обычных квартир: однушку, двушку или трешку разделяют на несколько крошечных студий с отдельной кухней и санузлом. Стоят они дешевле, но не все покупатели понимают связанные с ними юридические риски. Подробнее об этом — в материале «Известий».

Перепланировали, перепланировали

Разделение квартиры на две или несколько студий — идея не новая. На YouTube размещены десятки видео о том, как сделать перепланировку и подвести к каждому помещению свет и воду с отдельными счетчиками. Общая площадь такого жилья — около 10–15 кв. м. Чаще всего крошечные студии создают, чтобы выгодно сдавать в аренду, но на рынке стали появляться предложения и о продаже.

Плюсы для покупателей, конечно, находятся. Студии дешевле, чем квартиры, и удобнее, чем комнаты, — за счет отдельного санузла и кухни. Но эксперты советуют относиться к ним с осторожностью.

Первый вопрос к продавцам студий — по перепланировке и подведению коммуникаций в помещения. Жилищный кодекс предъявляет к застройщикам много требований. К примеру, жилая комната не должна быть меньше 9 кв. м, а кухня — меньше восьми, вход в санузел нельзя делать из жилой комнаты или кухни, а кухню нельзя размещать над жилой комнатой нижнего этажа.

Студии обычно оборудуют на первых этажах, изредка выше. Чаще всего разделяют двух-трехкомнатные квартиры, но владельцы арендного бизнеса рассказывают на YouTube и о преобразовании однушек. В этом случае приходится переоборудовать под комнату кухню. Площадь жилого помещения при этом не превышает 7–8 м, а в некоторых случаях составляет всего пять.

По словам заведующего кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости в Финансовом университете при правительстве России профессора Александра Цыганова, это не частая, но и не единичная ситуация в городах с дорогими квартирами и старым жилым фондом с коммунальным заселением, то есть в Москве и Санкт-Петербурге.

«Обмануть невнимательного покупателя можно, но проверить законность установки санузла в студии довольно легко — на документах по студии или доле в квартире все санузлы должны быть отражены на поэтажном плане, иметься документы по оплате коммунальных услуг, желательно счетчики на воду и документы на них», — пояснил он «Известиям».

Руководитель отдела городской недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко отметила, в Москве владельцы такого жилья не всегда приводят в порядок электросети и водопровод до продажи. «На словах обещают узаконить коммуникации в каждой комнате. Но на практике я еще не встретила «студии» с узаконенным подведением коммуникаций. Обычно таким жильем обзаводятся покупатели, которые хотят жить в пешей доступности от метро, но не располагают достаточной суммой на полноценную квартиру», — рассказала она.

Александр Цыганов подчеркнул, что студии всё же остаются долями. «Превращение доли в квартире в отдельный объект недвижимости возможно, но потребуется еще больше сложных согласований, и только в этом случае студия станет самостоятельным объектом недвижимости, которым можно свободно распоряжаться», — добавил профессор.

Дареный конь

«Известия» изучили предложения по студиям в переоборудованных квартирах на сайте «ЦИАН». Их немного. Авторы объявлений не говорят прямо о перепланировке. Это можно установить по косвенным признакам: фотографиям и метражу — общая площадь жилья не больше 10–13 кв. м. Кроме того, все они находятся на первом этаже, а одна — на цокольном.

Продавцы не указывают и на то, что продается именно доля, а не студия. По словам адвоката по недвижимости Владислава Харитонова, в данных ситуациях речь идет исключительно об общедолевой собственности, поэтому нельзя называть продаваемое жилье студиями.

«Это не деление на студии, а деление на доли. В праве собственности на квартиру может быть две или несколько долей. Как правило, существует какой-то порядок пользования долями, то есть за каждой, например, закрепляется комната. Это в принципе законно, но незаконно называть долю студией — это обман потребителя», — сказал он «Известиям».

Как отметила Елена Мищенко, в Москве сделку предлагают провести договором дарения доли. Харитонов пояснил, что это сомнительная схема.

«С помощью дарственной продавцы уходят от налогов с продажи имущества. Кроме того, это позволяет им обойти еще одну процедуру. Дело в том, что если у тебя в собственности доля, ты в первую очередь должен предложить ее своим содолевикам. Продать ее другим людям можно, только если содолевики откажутся. Если одаряемое лицо не является близким родственником дарителя, то ему придется заплатить налог, что, конечно, невыгодно для получателя доли», — отметил он.

Адвокат добавил, что покупатели в этом случае несут определенные юридические риски. «Во-первых, при последующей перепродаже придется либо снова уходить в дарение, либо заморачиваться с предложением доли содолевикам. Во-вторых, если возникнут судебные разбирательства по определению проекта пользования долями, может не получиться доказать, что конкретная комната находится в пользовании конкретного человека. В-третьих, мы же понимаем, что это не совсем дарение. Деньги передаются как-то вчерную. Аннулировать такую сделку будет сложно, придется доказывать, что деньги вообще передавались», — пояснил Харитонов.

Авторы объявлений о продаже крохотных студий на «ЦИАНе» подчеркивают, что условия сделки у них особые. «Оплата только наличными. К сожалению, ипотека, материнский капитал не подходят», — сказано в одном из найденных «Известиями» объявлений. «Ипотека и маткапитал НЕ рассматриваются! Полное юридическое сопровождение! Быстрый выход на сделку», — написано в другом.

Центр и окраины

Елена Мищенко отмечает, что больше всего псевдостудий расположено на юге Москвы — в районах Бирюлево и Бутово, а также в Реутове. «Цена таких предложений соразмерна стоимости комнаты в соответствующем районе. Например, псевдостудию площадью 10 кв. м на первом этаже 12-этажного панельного дома в районе Люблино можно приобрести за 1,7 млн рублей», — говорит представитель «НДВ — Супермаркет недвижимости».

Читать еще:  Договор основания на квартиру что это

Генеральный директор петербургского агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов рассказал «Известиям», что такие варианты жилья встречаются и в Северной столице, особенно в исторической части города.

«Подобные объекты появляются путем деления бывших коммуналок. Площадь таких лотов — менее 25 кв. м. В среднем — от 14 до 18 квадратов. Как правило, они появляются на первых этажах и являются не отдельной жилплощадью, а долей. Основной сложностью и опасностью для тех, кто хочет купить студию в центре, является неузаконенная перепланировка. При обнаружении данного факта владельца могут обязать вернуть объект в первоначальное состояние. Такая операция является крайне трудоемкой и дорогостоящей. Кроме того, отметим, что ответственность за перепланировку возлагается на хозяина помещения, а не на того, кто ее сделал», — сказал он.

Эксперты сходятся в одном — к псевдостудиям следует относиться с крайней осторожностью. Они могут быть совершенно узаконены по части перепланировки и коммуникаций, но нужно иметь в виду, что покупатель приобретает долю в квартире, а у нее особенный юридический статус. Даже если это условие устраивает клиента, то сделку следует совершать «по-белому», иначе сложностей не избежать.

Глава 4-0: Пример переделки квартиры под дорогую аренду

Как мы уже поняли, самый выгодный вариант — это вариант с превращением кухни в комнату с последующей покомнатной сдачей квартиры. Чтобы понять, что и как делать, давайте разберем парочку примеров. Сначала я разберу, что бы я сделал с однушкой своего родственника, если бы надумал ее сдавать, а потом покажу, что можно было бы сделать с моей старой двушкой, которую я разменял. По каждой квартире я приведу смету и подсчитаю денежную выгоду.

Пример №1: Переделка квартиры моего родственника

Однокомнатная квартира с совмещенным санузлом:

И вот что можно из нее сделать:

Смета на переустройство:

НаименованиеЦенаКол-воСтоимость
Тумба под раковину белая из Леруа-Мерлен 50х50 см70021 400
Раковина (из Леруа-Мерлен)6501650
Смеситель9001900
Столешница 1 м6001600
Сифон под раковину1801180
Устройство короба между ванной и комнатой
Брус 40х40, хлыст 2 м80180
Доска половая, 2,5 м1502300
Труба канализационная + фитинги7001700
Водяной шланг 5м80021600
Тройник1802360
Итого:6770 руб.

Эта смета верна, если на кухне оставляем старую раковину и одну тумбу от старой кухни, но лучше, конечно, их заменить на маленькие и новенькие из Леруа-Мерлен, тогда общая стоимость по смете составит 9 900 рублей. Столешница нам нужна одна, ее следует распилить на два куска по 50 см (по-моему, в Леруа-Мерлен один пил стоит 15-20 рублей) и установить на две тумбы из-под раковины, таким образом мы получим полноценную кухонную тумбу всего за 1 000 рублей. Позднее мы установим на нее плиту и холодильник.

Добавим сюда расходы на бытовую технику. В свои студии я брал плитки Чудесница ЭЛП 802 в интернет-магазине e5.ru за 490 рублей, на данный момент ее цена изменилась, и стоит она 585 рублей:

Газовую плиту в кухне также следует заменить на электрическую, так как по нормам и правилам люди не должны спать в комнатах, в которых установлено газовое оборудование, и если вдруг кто-то потравится газом – вас посадят.

Холодильники SHIVAKI SHRF-50TR1 покупались мной на citilink.ru за 4 900 рублей, в настоящий момент они подешевели и стоят 4 360 рублей. На avito.ru данную модель можно найти за 2 000 — 3 000 рублей. Эта модель идеально встает по размерам в самые дешевые тумбы под раковины из Леруа-Мерлен.

Вот так выглядит получившаяся мини-кухня для комнаты:

Короб, в котором проведем воду и канализацию, сделаем из половой доски и бруса. Каркас из бруса устанавливается на пол и обивается половой доской. Получится небольшой порожик, а что делать? Прятать трубы под пол намного дороже. Высота порога определяется расстоянием между дополнительной раковиной и сливом. При прокладке канализации следует учитывать, что на 1 метр длины трубы перепад высот должен составлять 1 см, в этом случае наша канализация будет хорошо функционировать.

Экономический расчет перепланировки квартиры под дорогую аренду

Выполним расчет срока окупаемости:

Наименование
За сколько сдавалась раньше9 500 руб.
За сколько можно сдать, зная реальную рыночную стоимость и применив закон больших чисел, используя дорогой канал продаж12 500 руб.
За сколько можно сдать, переоборудовав кухню в комнату8 000 + 10 000 = 18 000 руб.
Требуется на переустройство25 000 руб*
Прирост арендных платежей8 000 – 12 500 = 5 500 руб.
Срок окупаемости25 000 / 5 500 = 4,5 месяца**

* — 9 900 руб по смете + 10 000 рублей техника + 5 000 рублей – переклеить обои на кухне = 25 000 рублей. Данная статья расходов будет очень сильно зависеть от нас самих. Кто-то сможет купить холодильники с рук намного дешевле, а у кого-то нет времени этим заниматься, и он, наоборот, наймет рабочих для установки моек и плит в комнаты.

** — В данном расчете не учитывается потеря денег за простой. При выполнении расчетов для своего объекта правильнее будет прибавить в числитель стоимость одного месячного платежа (так как вы будете терять деньги, пока квартира простаивает из-за ремонта). В этом случае срок окупаемости будет равен 7 месяцам. Можно пойти еще дальше и посчитать срок окупаемости с учетом кредитной нагрузки (конечно, если вы берете потребительский кредит на данное мероприятие).

Пример №2: Моя старая квартира

Ее вы уже видели в моем блоге:

В данной квартире комнаты соединены паровозиком, что казалось бы делает невозможным ее переделку по вышеописанной схеме. Но это не так:

Я бы поставил в зале стенку из гипсокартона. В данном случае в нее можно даже не закладывать шумоизоляцию. Внимание, только в данном случае. Когда стена разделяет жилые комнаты, шумоизоляция необходима. Стоимость возведения такой стены составит около 5 000 рублей.

Наименование
За сколько сдавалась раньше8 000 руб + КУ = 10 000 руб.
За сколько можно сдать, зная реальную рыночную стоимость и применив закон больших чисел, используя дорогой канал продаж14 000 руб.
За сколько можно сдать по комнатам16 000 руб.
За сколько можно сдать, переоборудовав кухню в комнату8 000 + 2 х 10 000 = 28 000 руб.
Требуется на переустройство35 000 руб.
Прирост арендных платежей28 000 – 12 500 = 15 500 руб.
Срок окупаемости35 000 / 15 500 = 2,5 месяца

* — Данную квартиру практически невозможно сдать по комнатам, так как комнаты расположены “паровозиком”. Данная цифра была бы справедливой, если бы комнаты были раздельными. Цифра приводится для иллюстрации принципов, описываемых в данной методике.

Как видите, чем больше квартира, которую вы задумали “пилить”, тем быстрее данное мероприятие окупается. Скажу по секрету, что если переделать комнаты в полноценные студии, то выхлоп будет еще больше.

Читать еще:  Найти квартиру по условному номеру

Еще два примера по переделке квартиры для увеличения стоимости аренды

Посмотреть видео снятое в одной из переделанных квартир, можно тут (в самом низу статьи): https://blog.sosnyakov.ru/kak-vybrat-kvartiru-dlya-investicionnyx-celej/

Видео из еще одной переделанной мной квартиры можно найти в составе полного пакета, описание видео и первые кадры см. тут: https://blog.sosnyakov.ru/kak-za-2-nedeli-sdat-kvartiru-v-2-raza-dorozhe-rynka-den-01/

Легальность переустройства

На первом этаже данное переустройство является абсолютно легальным, и мы можем его легко узаконить. На втором этаже и выше – нельзя ставить раковины с водой над жилыми комнатами. Но это не должно нас останавливать, в случае чего раковины можно легко отсоединить и вынести, например, на балкон. После чего вернуть их на место, как ни в чем ни бывало.

Вообще, на самом деле я особо не заморачивался с юридическим оформлением своего проекта. Я исходил из того, что если меня и поймают, то к тому времени все переделки уже многократно окупятся.

Кстати, мой знакомый перенес кухню в другую комнату уже более 7 лет назад – и ничего, спокойно живет и ничего не переоформляет. Живет, кстати, на 4 этаже…

В общем, если вопросы легальности вышепредложенной схемы вас напрягают, обратитесь к юристам из риелторской конторы. Они могут оформить все что угодно. По крайней мере, мне они сами так сказали, когда я обращался за консультацией. Они приглашают “своих” техников, которые рисуют то, что можно узаконить, а на остальное закрывают глаза.

Деление квартиры на студии

В данной статье рассматривается понятие квартиры-студии, устройства квартир-студии при проведении квартиры, а также о возможности разделения квартиры на несколько студий.

Термин «квартира-студия» не определен в жилищном законодательстве и такое наименование жилья следует отнести к скорее к коммерческой практике.

Практика рынка недвижимости квартиры-студии, характеризует как жилые помещения с минимальным количеством внутренних перегородок. Кроме того, площадь кухни или зона кухни-ниши в студии, чаще всего не отделена от жилой площади.

В настоящее время застройщики достаточно часто размещают квартиры студии в своих проектах.

Пример квартир-студий от застройщика

Разбивка квартиры на студии

В настоящий момент жилищное законодательство не запрещает деление одной квартиры на меньшие. Тем не менее, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, разделение квартиры на студии согласовать не представляется возможным.

Надзорным органом, осуществляющим согласование перепланировки, проект с разделением квартиры на меньшие (в том числе и студии) трактуется как устройство апарт-отеля (хостела, гостиницы), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилое.

Согласно действующим нормам, любое нежилое помещение, расположенное в жилом доме, должно иметь отдельный вход, обособленный от общедомовой площади, служащей для доступа жителей в свои квартиры.

Исходя из вышесказанного следует, что разбивка квартиры на студии потребует не только перевода квартиры из жилого фонда в нежилой, но и устройства обособленного входа в каждую из студий.

Чтобы при разделении квартиры получившиеся квартиры/квартиры-студии сохранили статус жилого помещения, квартиры должны стать изолированными друг от друга. Для этого необходимо чтобы у каждой из них был отдельный выход на лестничную площадку.

Выполнить отделяемый вход на лестничную площадку можно двумя способами:

  1. Присоединив к общедомовой площади тамбур, устроенный на площади объекта;
  2. Произвести устройство проема с выходом на лестничную площадку.

Так как в этих случаях затрагивается общедомовая собственность, перед согласованием такой перепланировки потребуется получить разрешение 2/3 голосов собрания всех собственников.

Кроме этого, устройство входов на площади квартиры, потребует перевода части площади квартиры в общедомовую собственность с изменением данных кадастрового учета этой площади.

Первоначальная планировка и деление квартиры на студии

Согласование такого варианта перепланировки невозможно, так как нарушается целый ряд действующих норм.

Нормы и регламенты при устройстве квартиры-студии

Квартиры-студии в новостройках и устраиваемые в результате работ по перепланировке квартиры должны соблюдаться следующим требованиям:

  • Выход из помещения совмещённого санузла или уборной, не должен осуществляться в зону жилого помещения или кухни.

По требованию санитарных норм выход из санузла/уборной, должен быть предусмотрен во вспомогательное помещение – холл, прихожую, коридор, тамбур, кладовку и т. д.

Условная граница между жилым помещением и вспомогательным, в которое осуществляется выход из санузла далеко не всегда устраивает надзорные органы.

  • Запрещено совмещать кухню с газовой плитой и жилое помещение. Согласно текущим нормам и требованием, между данными помещениями необходимо предусмотреть раздвижную перегородку типа «купе» или дверь с плотным притвором;

Всевозможные варианты с установкой ширмы, двери-гармошки не отвечают требованию плотного притвора.

  • При объединении кухни с электрической плитой и комнаты рекомендуется ограничиться устройством проема (пусть и значительных размеров). Для этого ненесущую перегородку демонтируют не полностью, оставив небольшие простенки и верхнюю перемычку между ними;
  • Санузлы и кухни-ниши возможно располагать только над нежилыми помещениями.

Перепланировка с объединением помещений кухни и комнаты

Исключениями из их правил являются некоторые районы Московской области, в которых при согласовании перепланировки, внутренние муниципальные регламенты имеют следующие отличия:

  • Считается возможным устройство выхода из совмещённого санузла в жилую комнату;
  • Допускается совмещение газифицированной кухни со смежным жилым помещением;
  • Перепланировка с устройством проема между кухней и комнатой или совмещение этих помещений допускаются с согласия 2/3 собственников, так как внутриквартирные перегородки относят к общедомовому имуществу.

Самовольная перепланировка и ее последствия

Несмотря на то, что действующими нормами предусмотрено предварительное согласование работ по перепланировке, некоторые собственники приступают к ремонту без согласования.

Как показала практика наших специалистов, ремонтные работы, выполненные без предварительного согласования в 9/10 случаев, приводят к необходимости проведения восстановительных работ, так как выполняются без должного учёта действующих норм и правил.

При выявлении самовольной перепланировки надзорные органы выдают собственнику предписание с требованием узаконить перепланировку или вернуть помещение к первоначальному планировочному решению. Согласовать выполненную перепланировку «по факту» возможно лишь в том случае, если при проведении работ не нарушались действующие нормативы.

В случае неисполнения требований надзорного органа, против собственника возбуждается судебное производство, которое может закончится даже лишением прав собственности и продажи объекта недвижимости с торгов. К тем же результатам приводит попытка не допустить представителей надзорного органа и управляющей компании на объект.

Исходя из вышесказанного возможно сделать вывод, что в настоящее время согласовать перепланировку с разделением квартиры на студии не представляется возможным.

Специалисты нашей компании ответят на все вопросы, касающиеся перепланировки/или переустройства квартир и нежилых помещений. Направьте на нашу электронную почту план объекта в состоянии «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или осуществлённых работ с указанием адреса, а также контактного номер телефона для связи.

Кроме этого, потребуется указать, а также в каком объёме требуется участие наше участие – консультация, разработка проектной документации или полное согласование перепланировки «под ключ».

Помимо электронной почты, есть возможность задать вопрос на нашем сайте в форме вопрос-ответ, в онлайн чате, а также по телефону.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×