Antaurus.ru

Все про Недвижимость
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Купить квартиру через кооператив в москве

Как купить квартиру через жилищный кооператив в 2020 году

Приобретение квартиры через вступление в жилищный кооператив — это один из методов покупки жилища в свою собственность. Подобное объединение подразумевает под собой сообщество лиц, общая деятельность которых сосредоточена на получение жилья. Создание осуществляется за счет утверждения на собрании устава, где указываются все основные моменты деятельности жилищного кооператива.

Что представляет собой жилищный кооператив?

Жилищный кооператив (ЖК) — добровольный союз граждан (в некоторых ситуациях и юрлиц) на основе их членства, созданный для приобретения гражданами квартиры, а также управления многоквартирным зданием. Законодатель правовой статус жилищных кооперативов установил гл. 11 ЖК РФ . Члены кооператива участвуют в реконструкции, приобретении, содержании многоквартирного дома, что и представляет цель создания данного объединения.

При создании кооператива вправе принять участие не менее 5 субъектов, но не более того числа квартир, которые есть в приобретаемом здании.

О создании ЖК решается на собрание его участников. Этим органом утверждается устав, после этого осуществляется госрегистрация.

[su_button url=»tel:+74999386073″ background=»#ef2d2e»]Звонок в один клик[/su_button]

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24

[su_button url=»tel:+78124673624″ background=»#ef2d2e»]Звонок в один клик[/su_button]

Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12

[su_button url=»tel:+78003334912″ background=»#ef2d2e»]Звонок в один клик[/su_button]

[/su_note] —> Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Отличительная особенность ЖК от других типов подобных объединений, это установленная законодателем возможность купить дом (с последующим управлением и реконструкцией). Такому союзу запрещено строительство новых объектов. Для этого формируется жилищно-строительная форма кооператива.

Кто может быть членом ЖК? Преимущества приобретения жилья в кооперативе

Ст. 111 ЖК РФ устанавливает список субъектов, которые имеют право быть членами ЖК. Прежде всего, это лица, достигшие 16-ти лет. Помимо того, в данное объединение могут входить и юрлица:

  • в установленных законодателем случаях;
  • если такое юр. лицо представляет собственника помещения в многоквартирном доме, при этом управление общим имуществом осуществляется жилищным кооперативом.

Преимущественное право на вступление в ЖК (при содействии госструктур, органов власти субъектов России, местного самоуправления) имеют субъекты, перечисленные в ст. 49 ЖК РФ :

  1. относящиеся к малоимущим гражданам (признаются таковыми в установленном порядке);
  2. прочие лица, которые признаны нуждающимися в жилье в установленном порядке.

Преимущества покупки жилья в ЖСК:

  • Получение длительной рассрочки, по сравнению с ДДУ, где финансовые средства выплачиваются к завершению строительства, в этом случае можно вносить частичный платеж еще пару лет после введения дома в эксплуатацию.
  • Возможность получения членами ЖК прав на управление зданием сразу после окончания его строительства, поскольку у них имеется право осуществлять контроль за вложенными деньгами без необходимости создания нового кооператива.
  • Право вести строительные работы в ситуации финансовой несостоятельности застройщика — участники ЖК могут привлечь новые строительные компании.
  • Паевые взносы налогом не облагаются, что значительно понижает цену недвижимого объекта.

Продажа по ЖСК

На стадии, когда участник кооператива еще не оплатил задолженность перед застройщиком, ему принадлежит только условно право владения на свою долю в ЖСК. Однако когда он расплачивается за долю, он вправе переуступить пай за денежные средства.

Реализация своего пая другому лицу с его дальнейшим вступлением в кооперативное объединение является продажа квартиры по ЖСК.

Процедура приобретения квартиры через ЖСК

Процесс покупки жилья через ЖК имеет определенные отличия. Чтобы приобрести квартиру, гражданину требуется:

  • Вступление в кооператив.
  • Получение разрешения на выбор жилья.
  • Покупка выбранной жилой площади со взносом части денежных средств (не менее половины от цены).
  • Прописка.
  • Взнос оставшейся части стоимости.

Необходимо иметь при себе:

  1. Паспорт.
  2. Членскую книжку.
  3. Справку об оплате необходимого взноса.
  4. Выписку из домовой книги.
  5. Кадастровый и технический паспорт.

Требуется внимательное изучение учредительной документации и удостоверение в законности создания ЖК.

Как вступить в ЖК

Согласно ст. 121 ЖК РК для того, чтобы стать членом жилищного кооператива, нужно подать заявку в управление данной организации. Подобную прошение рассматривают в течение 30 дней, а также утверждается на общем собрании. Для признания физического лица (или юрлица) участником объединения, необходимо уплатить вступительный взнос. После чего уполномоченные органы заносят в реестр нового субъекта кооператива.

Процесс уплаты дальнейших взносов, предоставление жилья и прочие вопросы устанавливаются уставом ЖК и действуют на нового члена объединения. Все решения собрания оформляются в виде протокола.

Право собственности на кооперативное жилье

Конечная цель участия в ЖК — приобретение получения права собственности на жилье. На основании ст. 129 ЖК РФ право собственности член объединения приобретает лишь после оплаты всех взносов полностью. Данная норма закона подтверждена в ст. 218 ГК РФ.

Процесс оформления возможностью владения жильем осуществляется в общем порядке. При этом необходимо будет предоставить в уполномоченный орган:

  • квитанцию, подтверждающую оплату всех взносов;
  • устав ЖК;
  • протоколы решений собрания о том, что принят новый член в кооператив.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос № 1. Имеются ли льготы по налогам при приобретении квартиры в ЖСК?

Согласно пп. 1 п. 2, пп. 4 п. 3 ст. 39, ст. 146 НК РФ, паевой взнос НДС не облагается, что значительно понижает цену квартир в ЖК. Помимо того, члены этого объединения вправе рассчитывать на налоговый вычет на приобретение жилища. Одно требование для этого — оплата за квартиру в полном объеме.

Вопрос № 2. Как распределяют кооперативное жилье?

Процесс распределения регулируется на общем собрании членов кооператива. Причем если появляются разногласия по этому вопросу, они решаются внутри объединения, страна не регулирует этот аспект.

Вопрос № 3. Нужно ли одобрение участников кооператива на переуступку пая?

Согласие участников ЖСК — обязательное условие возможности переуступки пая. Таким образом, прежде чем подписывать договор цессии, требуется получить одобрение большинства членов ЖК.

Типичные ошибки и возможные риски

Какие риски есть при приобретении квартиры через ЖК? Отсутствие отдельной нормы закона, регулирующего деятельность ЖСК, члены объединения рискуют в следующих ситуациях:

  • Возведение здания могут не закончить в силу некоторых обстоятельств и права пайщиков в этой ситуации государство уже не защитит.
  • Цену за недвижимые объекты могут увеличить в процессе возведения многоквартирного здания.
  • У застройщиков отсутствуют гарантии перед участниками ЖК.
  • Финансовая деятельность строительной компании регулируется специально созданной комиссией из членов ЖК, государство не ведет контроль в такой ситуации.
  • Распределение квартир решается на общем собрании участников и в ситуации неодобрения членов объединения, у пайщиков не будет оснований для обжалования.

Пример 1

Мелихов А. В. вступил в ЖК, которым был куплен многоквартирный дом. Спустя 12 месяцев пользования предоставленным жильем и своевременной оплатой всех взносов гражданину указанная квартира была отдана в собственность, право на которую зарегистрировали в установленном законодателем порядке. В дальнейшем кооператив, участником которого является Мелихов, управлял многоквартирным зданием.

Пример 2

Я стал недавно членом жилищно-строительного кооператива и исправно выплачиваю соответствующие взносы. Но в связи с появившейся правом покупки жилья сразу в другом здании, не дожидаясь завершения застройки дома, хочу покинуть данное объединение. Могу ли я выйти из такого объединения? Возвратят мне оплаченные взносы?

В ст. 130 ЖК РФ указано основание прекращения участия в кооперативе как выход такого участника. То есть, вы вправе полностью выйти из кооператива. На основании ст. 132 ЖК РФ можно получить уплаченную сумму не позднее 2-х месяцев со времени выхода из объединения.

Следовательно, приобретение кооперативной квартиры связано с определенными рисками. Основное преимущество подобных покупок —получение рассрочки на выгодных условиях и невысокая цена недвижимого имущества. ЖСК – это способ приобретения жилища для тех, кто не боится трудностей и готов рисковать.

Читать еще:  Правоустанавливающие документы на квартиру это какие

Рынок контролируется практически двумя законами: ФЗ 214 и ФЗ 215 , возможности для судебной инстанции с безответственными компаниями очень малы.

Лишь проверенные организации не мошенничают с ЖК. Если рисковать не хотите, выбирайте долевое участие.

[su_button url=»tel:+74999386073″ background=»#ef2d2e»]Звонок в один клик[/su_button]

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24

[su_button url=»tel:+78124673624″ background=»#ef2d2e»]Звонок в один клик[/su_button]

Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12

[su_button url=»tel:+78003334912″ background=»#ef2d2e»]Звонок в один клик[/su_button]

[/su_note] —> Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Покупка квартиры через жилищный кооператив

Покупка квартиры через вступление в жилищный кооператив — это один из способов приобретения жилья в свою собственность. Такое объединения подразумевает под собой консолидацию граждан, общая деятельность которых будет направлена на получение жилья. Создается такое объединение путем утверждения на собрании устава, в котором прописываются все ключевые моменты деятельности будущего кооператива.

На практике существует несколько видов подобных объединений, цель деятельности которых направлена на получение жилища:

  • жилищные (покупка жилья);
  • жилищно-строительные (строительства жилища);
  • жилищно-накопительный (строительство квартир ведется не в одном доме, а в нескольких);
  • потребительский ипотечный (передаваемое жилье обременяется залогом — ипотекой);
  • кредитный потребительский (участники кредитуются для приобретения жилья).

Участниками кооператива могут быть граждане, достигшие шестнадцати лет. Они обладают различными правами и обязанностями, установленными как законом, так и уставом объединения. Право собственности на квартиру оформляется только после полной выплаты всех предусмотренных взносов.

Участие в подобных кооперативах предполагает некоторые риски, изучением которых необходимо заняться до принятия решения о вступлении в объединение.

Что такое жилищный кооператив (ЖК)?

Жилищный кооператив — это добровольное объединение граждан (а в отдельных случаях и юридических лиц) на основе их членства, созданное с целью получения гражданами жилья, а также с целью управления многоквартирным домом. Законодательно правовое положение жилищных кооперативов установлено гл. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). Члены объединения участвуют в приобретении, реконструкции, содержании многоквартирного дома, что и является целью создания такого кооператива.

Решение о создании ЖК принимается собранием его учредителей. Указанный орган утверждает устав, после чего происходит государственная регистрация.

Отличительной особенностью жилищного кооператива, по которому его можно было бы отличить от других видов такого объединения, это установленная законом возможность приобрести дом (с возможной дальнейшей реконструкцией и управлением). То есть такому объединению запрещается строительство нового объекта. Для этого создается иная форма кооператива — жилищно-строительная.

Учредительные документы

Учредительным документом ЖК является устав, утверждаемый собранием учредителей. Утверждение устава, как и любое другое решение собрания, должно быть оформлено в виде протокола.

В силу прямого указания ст. 113 ЖК РФ устав должен содержать:

  • наименование кооператива, а также его местонахождение;
  • предмет и цели деятельности;
  • порядок вступления и выхода из кооператива;
  • порядок выдачи паевого взноса и (или) иных выплат при выходе;
  • размер паевых и вступительных взносов, а также порядок их внесения;
  • положение об ответственности за нарушение обязательств;
  • компетенцию и состав как органов управления объединения, так и органов контроля за деятельностью кооператива;
  • порядок принятия решений органами управления;
  • порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
  • положение о ликвидации и реорганизации кооператива.

Виды жилищных кооперативов

ЖК РФ напрямую предусматривает только два вида кооперативов:

  • жилищный;
  • жилищно-строительный.

Отличие вышеуказанных видов заключается в том, что при создании первого подразумевается приобретение дома с последующим управлением им (с возможностью реконструкции), в то время как целью создания второго является не покупка дома, а его строительство.

Однако существует ряд иных кооперативов:

  • жилищно-накопительный;
  • потребительский ипотечный;
  • кредитный потребительский.

Жилищно-накопительный кооператив регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Такое объединение создается с той же целью, что и жилищно-строительный кооператив, однако строительство квартир может вестись в разных домах. Также отличительной чертой является «накопительный» характер. На практике член объединения уплачивает определенный процент, после чего ему приобретается квартира и передается для пользования. Передача в собственность осуществляется только после уплаты всех взносов.

В отличие от жилищно-накопительного кооператива в потребительском ипотечном квартира оформляется сразу, после чего на квартиру оформляется залог — ипотека. Деятельность кредитного потребительского кооператива регулируется Федеральным законом «О кредитной кооперации» от 18.07.2009 № 190-ФЗ. Принцип действия такого объединения заключается в формировании фонда из вступительных взносов ее членов и дальнейшем кредитовании участников объединения с целью приобретения жилья.

Кто может быть членом жилищного кооператива?

Ст. 111 ЖК РФ устанавливает перечень лиц, которые могут быть членами жилищного кооператива. В первую очередь это граждане, достигшие шестнадцати летнего возраста. Кроме того, членами такого объединения могут быть и юридические лица:

  • в установленном законодательством случаях;
  • если такое юридическое лицо является собственником помещения в многоквартирном доме, управлением общим имуществом которого осуществляется жилищный кооператив.

Преимущественным правом на вступление в кооператив (при содействии государственных органов власти, органов власти субъектов РФ, органов местного самоуправления) обладают граждане, перечисленные в ст. 49 ЖК РФ:

  • малоимущие граждане (признанные таковыми в установленном порядке);
  • иные лица, признанные в установленном порядке нуждающимися в жилье.

Права и обязанности членов ЖК

Права и обязанности членов жилищного кооператива установлены гл. 12 ЖК РФ. На основании решения общего собрания членов объединения его члену предоставляется жилое помещение в соответствии с размером пая. С этого момента такой член обладает правом на пай, выплаченной им в качестве взноса. Члены кооператива, при условии предварительного уведомления, могут позволить проживание в квартире временным жильцам (с соблюдением условий, установленными ст. 80 ЖК РФ). Также существует возможность сдачи квартир внаем за плату.

Если пай принадлежит нескольким лицам, то у них существует право раздела квартиры. Однако это возможно осуществить лишь в случае реальной возможности создания изолированных помещений.

Членство лица в кооперативе прекращается в случае:

  • выхода члена из такой организации;
  • его исключения (по решению собрания за грубое невыполнение обязанностей);
  • ликвидации юридического лица;
  • ликвидации самого объединения;
  • смерти члена кооператива.

В случае смерти члена, его наследник имеет право вступления в жилищный кооператив. Если же член был исключен, то в срок не позднее двух месяцев ему выплачивается весь пай, который он внес в кооператив.

Кроме того, в случае сноса дома (по основаниям, предусмотренными ЖК РФ) на членов кооператива свое действие распространяют правила, указанные в ст. 32 и ст. 86 ЖК РФ. При этом не играет роли то, в полном ли объеме выплачены взносы за квартиру.

Как вступить в жилищный кооператив

В соответствии со ст. 121 ЖК РК для того, чтобы вступить в жилищный кооператив, необходимо подать заявление в правление такой организации. Такое заявление рассматривается в течение месяца, а также утверждается решением общего собрания. Для того, чтобы гражданин (или юридическое лицо) был признан членом объединения, должен быть уплачен вступительный взнос. После этого уполномоченный орган вносит нового члена кооператива в соответствующий реестр.

Все решения собрания, в том числе и о принятии новых членом должно быть оформлено протоколом.

Право собственности на кооперативную квартиру

Конечной целью участия в жилищном кооперативе является получения права собственности на квартиру. В соответствии со ст. 129 ЖК РФ право собственности приобретается членом только после выплаты всех паевых взносов в полном объеме. Указанное положение также подтверждается ст. 218 ГК РФ.

Корнеев В.С. вступил в жилищный кооператив, которым был приобретен многоквартирный дом. Через год пользования предоставленной квартирой и своевременной оплаты всех взносов Корнееву указанная квартиры была предоставлена в собственность, право на которую зарегистрировано в установленном законом порядке. В дальнейшим кооператив, членом которого является Корнеев, осуществлял управлением многоквартирным домом.

Читать еще:  Договор основания на квартиру что это

Оформление право собственности на квартиру происходит в общем порядке. При регистрации права в уполномоченном органе необходимо будет предоставить:

  • документ, подтверждающий уплату всех взносов;
  • устав кооператива;
  • протоколы решений собрания о принятия члена в кооператив.

Выход из членов кооператива

Согласно ст. 130 ЖК РФ на ряду с другими основаниями прекращения членства существует возможность выхода из кооператива. В таком случае лицо, желающего его покинуть, обязано предоставить заявление о добровольном выходе. Рассмотрение такого заявление происходит в порядке, установленном в уставе объединения.

Порядок уплаты также устанавливается уставом, однако срок не должен превышать два месяца с момента принятия решения собранием о выходе члена из кооператива (на основании рассмотренного заявления).

Риски участия в кооперативе

Основные риски участия в кооперативе исходят непосредственно из самой сути такого объединения. В случае с жилищным кооперативом приобретение и реконструкция дома производится самостоятельно, а при жилищно-строительном кооперативе такое объединение выступает в роли застройщика, то и вся ответственность ложиться на само объединение и его членов.

Произведен неверный расчет и паевых взносов на реконструкцию или строительство недостаточно. В указанном случае возникает необходимость внесения дополнительных взносов всеми членами кооператива.

Кроме того, могут возникнуть риски, связанные с несвоевременной оплатой кооперативных взносов, которая может повлечь за собой:

  • увеличение сроков строительства или реконструкции дома;
  • проблемы с подрядной организацией, смена которой зачастую ведет к дополнительным затратам.

Также никто не застрахован от массового выхода членов кооператива из него. Это может произойти по совершенно разным причинам. Кооперативу придется возвращать уплаченные взносы, в связи с чем денежных средств на строительство дома может быть недостаточно. Замена ушедшим членам новыми лицами может затянуться, что также как минимум приведет к увеличению сроков ожидания жилья.

Вышеуказанные риски должны учитываться при выборе способа приобретения жилья в свою собственность. Для некоторых вступление в кооператив и готовность к подобным рискам единственная возможность приобрести квартиру.

Заключение

Существует множество вариантов приобретения недвижимости для решения жилищного вопроса. Однако не все располагают достаточной суммы для приобретения жилища сразу. Большинству желающим получить в собственность намного удобнее платить частями, отдавая некоторую сумму от своего заработка. Одним из возможных вариантов в подобной ситуации является вступление в один из видов кооперативов. Такая форма приобретения квартиры предполагает уплаты взносов за квартиру, при этом уже пользуясь жильем.

Право пользования переходит в право собственности только после того, как все взносы будут уплачены. Если подойти к выбору вида кооператива с пониманием своих возможностей, а также оценивая степень риска, можно подобрать наилучший вариант кооператива, результатом участия в котором будет получения квартиры в свою собственность.

Покупка квартиры с помощью жилищно-накопительного кооператива

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) похож на кассу взаимопомощи — часть денег за квартиру вносит пайщик, а остальное выплачивает кооператив. Генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева рассказала порталу Novostroy-M.ru об особенностях ЖНК и рисках, с которыми связана покупка недвижимости по такой схеме.

Что такое ЖНК

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) представляет собой добровольное объединение граждан, созданное для покупки жилья при помощи совместно накопленных паевых взносов. ЖНК регулируется 215-ФЗ и другими законами, контролирующими деятельность потребительских кооперативов.

Согласно законодательству, денежные средства пайщиков кооператив вправе использовать для приобретения или постройки жилья (в том числе в многоквартирных домах). Также ЖНК может сам выступать в качестве застройщика, либо исполнять роль участника долевого строительства (используя общие денежные средства). Минимальное количество участников кооператива — 50 человек, а максимальное — 5000. Вступить в организацию может любой гражданин, достигший 16 лет.

Процесс вступления в ЖНК довольно прост:

1. будущий участник пишет заявление о вступлении в организацию соответствии с Уставом кооператива и 215-ФЗ;

2. после положительного решения руководства ЖНК о принятии гражданина в организацию сведения о нем вносятся в единый государственный реестр юридических лиц (согласно 129-ФЗ);

3. участник оплачивает вступительный взнос и первый паевый взнос;

4. После пайщик получает документ, подтверждающий его членство в кооперативе. Это может быть договор паенакопления либо аналогичный, к примеру, договор участия в ЖНК.

При этом минимальный взнос для вступления в жилищно-накопительный кооператив законодательством не предусмотрен — каждое объединение эту сумму определяет самостоятельно.

Нужно отметить, что также кооперативы самостоятельно рассчитывают размер паевых взносов и сумму, накопив которую участник может приобрести жилье или начать его строительство. Также руководством ЖНК назначается график внесения паевых взносов и возможные условия привлечения заемных средств.

То есть, вступив в кооператив, участник делает первоначальный взнос. Затем, согласно графику, оплачивает паевые взносы, и, накопив нужную сумму, покупает себе квартиру (готовую или в строящемся доме). Затем он, так же по графику, выплачивает остаток стоимости квартиры не позднее срока, оговоренного, как максимальный для погашения. Конечно, при расчетах учитывается тот факт, что паевые взносы участников объединения должны компенсировать организационные затраты ЖНК. Другими словами, пайщики еще оплачивают членские взносы (чаще это небольшой процент от стоимости жилья, например, 0,05%).

Формы участия в ЖНК существуют самые разнообразные.

Основные требования к форме ЖНК — соответствие действующему законодательству и надежность организации с финансовой точки зрения. Нужно уточнить, что под формой участия в ЖНК подразумевается способ внесения паевых взносов (график), их размеры, а также условия, при которых участник может приобрести квартиру (сумма, которую необходимо накопить, например, 50% от общей стоимости квартиры).

Согласно п.2. ст.27 215-ФЗ формы участия в ЖНК обязательно устанавливают:

1. минимальный и максимальный периоды внесения паевых взносов, минимальный размер взносов (или способ определения их размеров), часть паевого взноса, после накопления которой кооператив может приобрести участнику квартиру или начать ее строительство;

2. максимальный срок, предназначенный для погашения оставшейся части паевого взноса;

3. размеры и график платежей в счет паевого взноса;

4. возможные условия привлечения заемных средств.

Отдельно стоит отметить, что часть паевого взноса участник ЖНК может внести в зачет старой квартиры (как при системе взаимозачетов ссылка). При этом нужно помнить, что в таком случае недвижимость продается, как правило, по стоимости ниже рыночной.

Примечательно, что в качестве взносов в ЖНК можно использовать материнский капитал. Эта возможность регулируется п. 2 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от 25.03.2013).

Преимущества и риски покупки квартиры по схеме ЖНК

К основным преимуществам при покупке недвижимости по схеме ЖНК можно отнести:

1. минимальный первоначальный взнос;

2. отсутствие необходимости предоставлять большой пакет документов для вступления в кооператив;

3. низкие проценты при погашении платежа за квартиру по рассрочке.

Что касается рисков приобретения квартиры по схеме ЖНК, к ним в первую очередь относят стандартные минусы участия в любом потребительском кооперативе. Во-первых, это возможность исключения из кооператива по решению общего собрания. Во-вторых, возможность убытков, связанных с расходами на деятельность кооператива (в пределах своих паенакоплений). В-третьих, наличие вступительного взноса в ЖНК, который практически не включается в счет стоимости приобретаемой квартиры и ежемесячных/ежегодных членских взносов, а также присутствие риска дополнительных платежей в случае убытков ЖНК.

Основным же риском покупки недвижимости по этой схеме является тот факт, что до момента выплаты участником кооператива полной стоимости, квартира принадлежит ЖНК. Таким образом, длительное время покупатель не может распоряжаться своей недвижимостью и в случае банкротства кооператива рискует оказаться в весьма невыгодном положении.

Чтобы минимизировать эти риски, перед вступлением в ЖНК необходимо крайне внимательно изучить все его документы. Прежде всего нужно ознакомиться с Уставом ЖНК (проверить его соответствие со ст.18 215-ФЗ). Важно убедиться в существовании ЖНК (заказать выписку из ЕГРЮЛ). Также стоит понять, насколько честно функционирует кооператив — сопоставить количество членов объединения с числом приобретенных через него квартир.

Читать еще:  Купить квартиру в январе

Чтобы избежать резкого увеличения стоимости квартиры после выплаты основной части пая, необходимо внимательно изучить, что прописано в договоре об индексации паевого взноса (важно заметить, что законодательство не устанавливает рамки индексации), а также настоять на ограничении роста стоимости жилья разумными пределами.

После вступления в ЖНК следует получить заверенные копии соответствующих документов (копию решения о приеме и копию протокола собрания).

При досрочном выходе из ЖНК пайщик теряет вступительный взнос и членские взносы. Также на него может быть наложена неустойка за невыполнение обязательств перед кооперативом (размер не может превышать 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа). Более того, согласно п.4. ст.32 215-ФЗ возврат паевого взноса может затянуться до двух лет. В случае, если квартира пайщику уже была передана, возврат этого взноса производится после освобождения жилья.

В целом, нужно отметить, законодательство хорошо справляется с регулированием ЖНК, поэтому этот рынок активно развивается, и, вероятно, будет увеличиваться. Хотя сейчас доля продаж квартир в новостройках через ЖНК не велика по сравнению с другими формами приобретения квартир.

Отличие ЖНК от ЖСК

Основное отличие ЖСК от ЖНК заключается в том, что ЖСК создается для строительства одного конкретного здания, а ЖНК не ограничен столь тесными рамками и может направлять свои средства на приобретение квартир в самых разных домах.

Практически все ЖСК в настоящий момент действуют исключительно на основании ФЗ-214, гражданского и жилищного кодексов РФ. А деятельность ЖНК, в основном, регулируется специальным законом ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах».

Также эти две формы отличаются по принципам накопления и использования паевых взносов. ЖНК больше похожи на кассы взаимопомощи — часть денег за квартиру вносит пайщик, а остальное выплачивает кооператив. В последующем пайщик возвращает ссуду и оплачивает проценты за ее использование. При этом, чем больше срок накопления первоначального взноса, тем больше и срок погашения ссуды. В ЖСК же паевые взносы целиком направляются на строительство дома.

К недостаткам ЖСК относится риск внесения дополнительных денежных средств в случае, если объединение не сможет построить дом на основании паевых взносов всех членов кооператива. Заселение в квартиры, принадлежащие ЖСК, возможно до полной выплаты пая, при этом сроки его выплаты регламентируются только уставом кооператива и/или договором паенакопления.

К недостаткам ЖНК относится длительность периода накопления минимального взноса, на протяжении которого пайщик не может въехать в приобретаемую квартиру. А также то, что, даже вселившись в квартиру, он не является ее собственником, пока долг кооперативу полностью не погашен.

Впрочем, при покупке квартиры по любой из схем — и ЖНК, и ЖСК, участник до момента полной выплаты пая не является собственником недвижимости и не может получить имущественный налоговый вычет до погашения долга.

Жилищный кооператив — стоит ли связываться?

Елена Беспалова

Хотим купить квартиру, но с ипотекой не получается. Риелторы предложили альтернативный вариант — вступить в жилищный кооператив «Ветер перемен», много рассказывали, что все это законно, существует с Советских времен такая практика. Что есть клиенты, которые уже покупали с их помощью квартиры и т.д.

Есть определенные вещи, которые смущают. При вступлении платится взнос порядка 100 тр. Процентов нет никаких. А выплата — 10 лет.

Скажите, может имели дело с таким кооперативом? Стоит ли связываться? С другой стороны — других вариантов в виде ипотеки нет, а квартира нужна.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

В случае привлечения целевых кредитных средств, право собственности возникает сразу (с момента регистрации), также регистрируется обременение на квартиру — ипотека в силу закона в пользу банка.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Риэлторы , видимо, со стороны продавца . Почему не привлечь своего агента или юриста , чтоб разобраться «Стоит ли связываться?»
На форуме однозначного мнения Вы не получите. Так как не понятны условия вашей предполагаемой сделки и нет возможности изучать документы в рамках форума.
Привлекайте специалиста, такие услуги оказывают на возмездной основе.

Ну. Официальные доходы отсутствуют. Про бествей слышала много, общалась с несколькими людбми, получившими квартиры. Там все не так однозначно как вы пишете. Там многие с квартирами, но чем дальше — тем больше очередь. А вот этот Ветер перемен — молодой кооператив, и очередь пока не растянута, в том и смысл сейчас вставать туда. Но, страшновато. Хотя и законами аппелируют, показывают соответствие законодательству РФ.

Собственником и в случае с банком не станешь до полной оплаты.

Елена Беспалова, «Собственником и в случае с банком не станешь до полной оплаты». Не совсем так, конкретная квартира находится в залоге у банка до окончательной выплаты ипотеки заёмщиком. В случае с кооперативом, вы платите за гипотетическую квартиру, которая вам не принадлежит от слова совсем. Фактически вы имеете меньше прав, чем тот же участник долевого строительства по 214 ФЗ. Цена за квартиру растет, ответственности у застройщика нет, неустойку получить не выйдет. Ну и постоянное повышение взносов, вы не знаете окончательной стоимости вашей квартиры, риск двойных продаж. Но решать конечно вам.

Не буду писать название, ни к чему доп. рекламу создавать, какая б она ни была. Но опыт работы с «наследием Лени Голубкова» в виде жилищных кооперативов имели. Вкратце, пару ярких моментов.
Заключили ПДКП, передали задаток, собрали пакет документов согласно списка требований кооператива. На все ушло 3 дня. А дальше началось. То требование достать какие-то фантастические справки из краевого архива, то отказ утверждать сумму при отсутствии оценки, а заказ ее у аккредитованной независимой оценочной компании почему-то не устраивает, то юрист кооператива приехать не может, то со способом передачи денег определиться не могут. Короче длилось это около 2,5 месяцев, продавцов измотали, задаток почти полностью потрачен на сбор документов, и тут сообщение от кооператива «Можем купить данный объект за 2,5млн. Сообщите, если готовы выходить на сделку». Цена квартиры 4,6 млн. — вы издеваетесь. Продавец в сердцах послал всех причем прямым текстом и вообще снял квартиру с продажи. Покупатель потерял задаток, и отправился в конец очереди ждать заново сказочного шанса стать собственником недвижимости у моря. А вложенные в кооператив денежки благополучно продолжают крутиться на оффшорах)
Во второй раз мы отказались от заказа клиента, и имели удовольствие личного знакомства с каким-то из руководителей. Суть встречи свелась к попыткам втянусь нас в ряды «членов» и грести лопатой далляры с оффшоров за счет новых вкладчиков — пирамида не замаскированная даже, откровенная. Конечно, мы вежливо пообещали подумать.
Потом правда удавалось продавать членам кооператива квартиры — люди продолжают верить в лучшее и надеяться, что у них-то точно все будет хорошо. Так же долго, но уже без задатков и ПДКП (на удачу, получится одобрить и успеть до того как продавец найдет другого покупателя — значит повезло), покупатели сами бегали по инстанциям и решали вопросы.
Но ключевое в этом вопросе — «будет». А вот, что именно будет в итоге? Развал пирамиды или счастливое обладание недвижимостью? Время покажет. По факту, собственником квартиры является кооператив и обременение в пользу члена. Ну, да, продать без ведома вкладчика кооператив ее не сможет, опять же если вкладчик будет исправно выполнять требования и условия своего членства (которые могут поменять в любой момент). Но станут ли все вкладчики собственниками? Гарантий нет. И даже застраховать риски невозможно.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×