Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Купить квартиру через жилищный кооператив

Покупка квартиры через жилищный кооператив

Покупка квартиры через вступление в жилищный кооператив — это один из способов приобретения жилья в свою собственность. Такое объединения подразумевает под собой консолидацию граждан, общая деятельность которых будет направлена на получение жилья. Создается такое объединение путем утверждения на собрании устава, в котором прописываются все ключевые моменты деятельности будущего кооператива.

На практике существует несколько видов подобных объединений, цель деятельности которых направлена на получение жилища:

  • жилищные (покупка жилья);
  • жилищно-строительные (строительства жилища);
  • жилищно-накопительный (строительство квартир ведется не в одном доме, а в нескольких);
  • потребительский ипотечный (передаваемое жилье обременяется залогом — ипотекой);
  • кредитный потребительский (участники кредитуются для приобретения жилья).

Участниками кооператива могут быть граждане, достигшие шестнадцати лет. Они обладают различными правами и обязанностями, установленными как законом, так и уставом объединения. Право собственности на квартиру оформляется только после полной выплаты всех предусмотренных взносов.

Участие в подобных кооперативах предполагает некоторые риски, изучением которых необходимо заняться до принятия решения о вступлении в объединение.

Что такое жилищный кооператив (ЖК)?

Жилищный кооператив — это добровольное объединение граждан (а в отдельных случаях и юридических лиц) на основе их членства, созданное с целью получения гражданами жилья, а также с целью управления многоквартирным домом. Законодательно правовое положение жилищных кооперативов установлено гл. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). Члены объединения участвуют в приобретении, реконструкции, содержании многоквартирного дома, что и является целью создания такого кооператива.

Решение о создании ЖК принимается собранием его учредителей. Указанный орган утверждает устав, после чего происходит государственная регистрация.

Отличительной особенностью жилищного кооператива, по которому его можно было бы отличить от других видов такого объединения, это установленная законом возможность приобрести дом (с возможной дальнейшей реконструкцией и управлением). То есть такому объединению запрещается строительство нового объекта. Для этого создается иная форма кооператива — жилищно-строительная.

Учредительные документы

Учредительным документом ЖК является устав, утверждаемый собранием учредителей. Утверждение устава, как и любое другое решение собрания, должно быть оформлено в виде протокола.

В силу прямого указания ст. 113 ЖК РФ устав должен содержать:

  • наименование кооператива, а также его местонахождение;
  • предмет и цели деятельности;
  • порядок вступления и выхода из кооператива;
  • порядок выдачи паевого взноса и (или) иных выплат при выходе;
  • размер паевых и вступительных взносов, а также порядок их внесения;
  • положение об ответственности за нарушение обязательств;
  • компетенцию и состав как органов управления объединения, так и органов контроля за деятельностью кооператива;
  • порядок принятия решений органами управления;
  • порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
  • положение о ликвидации и реорганизации кооператива.

Виды жилищных кооперативов

ЖК РФ напрямую предусматривает только два вида кооперативов:

  • жилищный;
  • жилищно-строительный.

Отличие вышеуказанных видов заключается в том, что при создании первого подразумевается приобретение дома с последующим управлением им (с возможностью реконструкции), в то время как целью создания второго является не покупка дома, а его строительство.

Однако существует ряд иных кооперативов:

  • жилищно-накопительный;
  • потребительский ипотечный;
  • кредитный потребительский.

Жилищно-накопительный кооператив регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Такое объединение создается с той же целью, что и жилищно-строительный кооператив, однако строительство квартир может вестись в разных домах. Также отличительной чертой является «накопительный» характер. На практике член объединения уплачивает определенный процент, после чего ему приобретается квартира и передается для пользования. Передача в собственность осуществляется только после уплаты всех взносов.

В отличие от жилищно-накопительного кооператива в потребительском ипотечном квартира оформляется сразу, после чего на квартиру оформляется залог — ипотека. Деятельность кредитного потребительского кооператива регулируется Федеральным законом «О кредитной кооперации» от 18.07.2009 № 190-ФЗ. Принцип действия такого объединения заключается в формировании фонда из вступительных взносов ее членов и дальнейшем кредитовании участников объединения с целью приобретения жилья.

Кто может быть членом жилищного кооператива?

Ст. 111 ЖК РФ устанавливает перечень лиц, которые могут быть членами жилищного кооператива. В первую очередь это граждане, достигшие шестнадцати летнего возраста. Кроме того, членами такого объединения могут быть и юридические лица:

  • в установленном законодательством случаях;
  • если такое юридическое лицо является собственником помещения в многоквартирном доме, управлением общим имуществом которого осуществляется жилищный кооператив.

Преимущественным правом на вступление в кооператив (при содействии государственных органов власти, органов власти субъектов РФ, органов местного самоуправления) обладают граждане, перечисленные в ст. 49 ЖК РФ:

  • малоимущие граждане (признанные таковыми в установленном порядке);
  • иные лица, признанные в установленном порядке нуждающимися в жилье.

Права и обязанности членов ЖК

Права и обязанности членов жилищного кооператива установлены гл. 12 ЖК РФ. На основании решения общего собрания членов объединения его члену предоставляется жилое помещение в соответствии с размером пая. С этого момента такой член обладает правом на пай, выплаченной им в качестве взноса. Члены кооператива, при условии предварительного уведомления, могут позволить проживание в квартире временным жильцам (с соблюдением условий, установленными ст. 80 ЖК РФ). Также существует возможность сдачи квартир внаем за плату.

Если пай принадлежит нескольким лицам, то у них существует право раздела квартиры. Однако это возможно осуществить лишь в случае реальной возможности создания изолированных помещений.

Членство лица в кооперативе прекращается в случае:

  • выхода члена из такой организации;
  • его исключения (по решению собрания за грубое невыполнение обязанностей);
  • ликвидации юридического лица;
  • ликвидации самого объединения;
  • смерти члена кооператива.

В случае смерти члена, его наследник имеет право вступления в жилищный кооператив. Если же член был исключен, то в срок не позднее двух месяцев ему выплачивается весь пай, который он внес в кооператив.

Кроме того, в случае сноса дома (по основаниям, предусмотренными ЖК РФ) на членов кооператива свое действие распространяют правила, указанные в ст. 32 и ст. 86 ЖК РФ. При этом не играет роли то, в полном ли объеме выплачены взносы за квартиру.

Как вступить в жилищный кооператив

В соответствии со ст. 121 ЖК РК для того, чтобы вступить в жилищный кооператив, необходимо подать заявление в правление такой организации. Такое заявление рассматривается в течение месяца, а также утверждается решением общего собрания. Для того, чтобы гражданин (или юридическое лицо) был признан членом объединения, должен быть уплачен вступительный взнос. После этого уполномоченный орган вносит нового члена кооператива в соответствующий реестр.

Все решения собрания, в том числе и о принятии новых членом должно быть оформлено протоколом.

Право собственности на кооперативную квартиру

Конечной целью участия в жилищном кооперативе является получения права собственности на квартиру. В соответствии со ст. 129 ЖК РФ право собственности приобретается членом только после выплаты всех паевых взносов в полном объеме. Указанное положение также подтверждается ст. 218 ГК РФ.

Корнеев В.С. вступил в жилищный кооператив, которым был приобретен многоквартирный дом. Через год пользования предоставленной квартирой и своевременной оплаты всех взносов Корнееву указанная квартиры была предоставлена в собственность, право на которую зарегистрировано в установленном законом порядке. В дальнейшим кооператив, членом которого является Корнеев, осуществлял управлением многоквартирным домом.

Оформление право собственности на квартиру происходит в общем порядке. При регистрации права в уполномоченном органе необходимо будет предоставить:

  • документ, подтверждающий уплату всех взносов;
  • устав кооператива;
  • протоколы решений собрания о принятия члена в кооператив.

Выход из членов кооператива

Согласно ст. 130 ЖК РФ на ряду с другими основаниями прекращения членства существует возможность выхода из кооператива. В таком случае лицо, желающего его покинуть, обязано предоставить заявление о добровольном выходе. Рассмотрение такого заявление происходит в порядке, установленном в уставе объединения.

Порядок уплаты также устанавливается уставом, однако срок не должен превышать два месяца с момента принятия решения собранием о выходе члена из кооператива (на основании рассмотренного заявления).

Риски участия в кооперативе

Основные риски участия в кооперативе исходят непосредственно из самой сути такого объединения. В случае с жилищным кооперативом приобретение и реконструкция дома производится самостоятельно, а при жилищно-строительном кооперативе такое объединение выступает в роли застройщика, то и вся ответственность ложиться на само объединение и его членов.

Произведен неверный расчет и паевых взносов на реконструкцию или строительство недостаточно. В указанном случае возникает необходимость внесения дополнительных взносов всеми членами кооператива.

Кроме того, могут возникнуть риски, связанные с несвоевременной оплатой кооперативных взносов, которая может повлечь за собой:

  • увеличение сроков строительства или реконструкции дома;
  • проблемы с подрядной организацией, смена которой зачастую ведет к дополнительным затратам.

Также никто не застрахован от массового выхода членов кооператива из него. Это может произойти по совершенно разным причинам. Кооперативу придется возвращать уплаченные взносы, в связи с чем денежных средств на строительство дома может быть недостаточно. Замена ушедшим членам новыми лицами может затянуться, что также как минимум приведет к увеличению сроков ожидания жилья.

Вышеуказанные риски должны учитываться при выборе способа приобретения жилья в свою собственность. Для некоторых вступление в кооператив и готовность к подобным рискам единственная возможность приобрести квартиру.

Читать еще:  Как продать квартиру по безналу

Заключение

Существует множество вариантов приобретения недвижимости для решения жилищного вопроса. Однако не все располагают достаточной суммы для приобретения жилища сразу. Большинству желающим получить в собственность намного удобнее платить частями, отдавая некоторую сумму от своего заработка. Одним из возможных вариантов в подобной ситуации является вступление в один из видов кооперативов. Такая форма приобретения квартиры предполагает уплаты взносов за квартиру, при этом уже пользуясь жильем.

Право пользования переходит в право собственности только после того, как все взносы будут уплачены. Если подойти к выбору вида кооператива с пониманием своих возможностей, а также оценивая степень риска, можно подобрать наилучший вариант кооператива, результатом участия в котором будет получения квартиры в свою собственность.

Квартиры в жилищных кооперативах

Формально, жилищные кооперативы – это добровольные некоммерческие объединения граждан, создаваемые для удовлетворения потребностей в жилье членов этих кооперативов. Это разновидность потребительских кооперативов.

Фактически же, жилищные кооперативы, чаще всего, создаются с подачи Откроется в новой вкладке.»>Девелоперов, для которых такая форма продажи строящихся квартир более удобна, чем продажа квартир по Откроется в новой вкладке.»>ДДУ, так как законодательное регулирование здесь гораздо слабее, чем жесткие требования к долевому строительству.

Девелопер под отдельный проект создает свой «карманный» жилищный кооператив (ЖСК), с пайщиками которого заключаются Договоры паевых взносов или Договоры паенакопления, и таким образом вполне законно привлекает деньги на строительство нового дома. Начальные цены в таком кооперативе часто бывают заманчиво низкие, но и ответственность Девелопера здесь сведена к минимуму.

Правда, с 1 июля 2018 года законодатели прикрыли эту лазейку для Девелоперов (подробнее об этом – в конце статьи).

Особенности покупки квартиры через кооператив

Деятельность жилищных кооперативов регулируется статьями 110 – 123 Откроется в новой вкладке.»>Главы 11 ЖК РФ, и положениями о потребительских кооперативах – Откроется в новой вкладке.»>п.2, § 6 ГК РФ.

Потребительские жилищные кооперативы могут создаваться в форме:

  • жилищно-строительных кооперативов (ЖСК),
  • жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК),
  • потребительских ипотечных кооперативов (ПИК).

Для каждого из них – свои определенные особенности покупки квартиры и связанные с этим риски. Рассмотрим их по очереди.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Покупка квартиры в ЖСК была самым распространенным способом приобретения жилья через кооператив до 1 июля 2018 года.

ЖСК выступал как альтернативный вариант (по сравнению с ДДУ) привлечения средств населения Застройщиком на строительство многоквартирных домов. Для Застройщика этот вариант вполне комфортен, т.к. во-первых, он был разрешен законом (п.2 ст.1 Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-214 – утратила силу с 1 июля 2018 ), а во-вторых, он не обязывал Застройщика соблюдать жесткие требования, как в случае ДДУ, в т.ч. позволял привлекать деньги от населения еще на этапе котлована, не дожидаясь оформления всей разрешительной документации.

Для Покупателей квартир, напротив, эта ситуация не очень привлекательна (не считая цены). Покупатели здесь покупают не квадратные метры конкретной квартиры, а паи ЖСК, становясь пайщиками. Члены ЖСК действуют в рамках Устава ЖСК. Права на квартиру возникают у члена ЖСК только после полной выплаты стоимости пая (которая, кстати, может меняться по ходу стройки). До этого момента все права на квартиру имеет кооператив.

Деятельность ЖСК регламентируется не ФЗ-214, а нормами Жилищного и Гражданского кодексов (см. ссылки выше), а значит, не несет в себе той Откроется в новой вкладке.»>защиты прав дольщиков, которая обеспечивается ФЗ-214.

Пайщики кооператива напрямую не связаны с Застройщиком, а заключают договоры только с самим кооперативом (юр. лицом – ЖСК). Кооператив же, в свою очередь, связан с Застройщиком инвестиционным контрактом, условия которого и определяют ответственность Застройщика перед кооперативом (а не перед конкретным пайщиком). А так как ЖСК, чаще всего, создавался самим Застройщиком (точнее, аффилированным с ним юрлицом, с целью легального привлечения денег с населения), то очевидно, инвестконтракт всегда составлялся так, чтобы максимально обезопасить самого Застройщика.

Используя схему ЖСК, Девелопер в отношениях с Покупателями квартир выступает, по сути, уже не Застройщиком (в смысле владельцем земли и строительного проекта), а Откроется в новой вкладке.»>генподрядчиком. Кооператив же выступает в качестве генерального инвестора, а его пайщики – соинвесторов строительства.

Застройщиком (юр. лицом, на которое оформлена земля) и Заказчиком строительства (юр. лицом, на которое оформляется проектная и разрешительная документация) может выступать как сам кооператив, так и Девелопер, который его создал. В последнем случае Девелопер заключает с ЖСК договор соинвестирования строительства, в части квартир, оплаченных пайщиками.

Правда, действуя через схему ЖСК, Девелопер тоже имел определенные юридические риски – начиная от смены правления ЖСК, заканчивая потерей стройплощадки.

А пайщику надо было всегда помнить, что изначально более низкая цена квартир в ЖСК не является фиксированной, и может вырасти в процессе строительства. Так как ЖСК является инвестором строительства (т.е. как бы нанимает Девелопера для строительства дома), то в случае недостатка средств для завершения строительства, кооператив обязан профинансировать этот недостаток. При этом члены ЖСК (пайщики) солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива перед Девелопером, т.е. должны из своего кармана вносить дополнительные суммы для завершения строительства.

Кроме того, пайщик жилищно-строительного кооператива помимо собственно оплаты паев (т.е. денег на квартиру), вынужден нести дополнительные расходы на содержание самого кооператива (вступительные и членские взносы), а также дополнительные паевые взносы в случае возникновения у кооператива убытков.

В отличие от условий ДДУ, покупка квартиры через ЖСК не обеспечивает четкие сроки завершения строительства, а также не защищает Покупателя от Откроется в новой вкладке.»>«двойных продаж», т.к. договоры пайщика с кооперативом не проходят Откроется в новой вкладке.»>государственную регистрацию (правда, сам кооператив, конечно, ведет свой реестр пайщиков).

И главное, пайщик не может ни влиять на Застройщика, ни предъявлять ему претензии, ни взыскивать убытки (в т.ч. пайщику крайне сложно отстаивать свои права в суде).

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)

ЖНК, по сути, это альтернатива Откроется в новой вкладке.»>приобретению жилья в кредит. Это своеобразная касса взаимопомощи. Вступая в ЖНК, новый пайщик вносит первоначальный взнос, и определяет для себя удобную схему накопления денег на квартиру – сроки и размер вносимых сумм. Когда накопленная сумма составит 40-50% от стоимости выбранной квартиры, пайщик получает возможность взять из общей кассы недостающие деньги (под %) и выкупить квартиру на кооператив. Сам он может прописаться и жить в купленной квартире, постепенно выплачивая долг кооперативу. В собственность пайщик получает квартиру только после полной выплаты долга.

Квартира в ЖНК может приобретаться как на первичном рынке (в строящемся доме), так и на вторичном (готовое жилье). Кроме того, на средства «общей кассы» в купленной квартире может быть сделан ремонт, если это оговорено в условиях участия пайщика в кооперативе.

Если через ЖНК покупается квартира в новостройке в процессе строительства, то здесь так же, как и в случае с ЖСК, пайщик не может предъявлять требования к Застройщику напрямую, так как договор со строительной компанией заключает кооператив (юрлицо). Пайщик может предъявлять претензии (по срокам передачи, качеству строительства и т.п.) только самому кооперативу, а его ответственность перед пайщиком здесь гораздо ниже, чем Откроется в новой вкладке.»>ответственность Застройщика перед дольщиком по ДДУ.

А в случае ликвидации (в т.ч. банкротства) кооператива ЖНК, пайщик теряет право на приобретение (получение) квартиры, даже если она уже была выкуплена на кооператив, а сам пайщик уже заселился в нее. Исключение – если пайщик успел выплатить полную стоимость пая до момента ликвидации или банкротства ЖНК.

Остальным пайщикам в случае ликвидации возвращается имущество кооператива (средства от его реализации) после удовлетворения требований всех кредиторов. Остаток этих средств распределяется пропорционально паям.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) отличается от ЖСК более подробным законодательным регулированием (Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-215 от 30.12.2004 года «О жилищных накопительных кооперативах»), а также их деятельность контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР). Поэтому, если Застройщик до 1 июля 2018 года выбирал схему привлечения денег от населения через жилищный кооператив, то он, как правило, выбирал более свободную для себя форму ЖСК.

Что стало после 1 июля 2018 года – читай в конце статьи.

Потребительский ипотечный кооператив (ПИК)

ПИК, по своему назначению, это тот же ЖНК, но в более широком смысле. ПИК так же, как и ЖНК нацелен НЕ на строительство, а на приобретение существующих квартир на рынке недвижимости, при помощи средств «из общего котла» кооператива. Но если деятельность ЖНК регулируется специальным федеральным законом ФЗ-215 от 30.12.2004 (см. ссылку выше), то деятельность потребительского ипотечного кооператива (ПИК) регулируется всего лишь общими положениями о жилищных и потребительских кооперативах (см. ссылки на эти законы в начале статьи).

Читать еще:  Получение налогового вычета за квартиру супругами

Потребительский ипотечный кооператив – это такая же альтернатива ипотеке, как и ЖНК, но в более свободной и менее контролируемой форме.

Из сказанного выше вытекает, что риски покупки квартиры через кооператив (в любой его форме) значительно выше, чем риски покупки квартиры по строгим правилам закона ФЗ-214 (т.е. по Договору долевого участия). Но так как в жилищных кооперативах цены бывают очень привлекательные, то спрос на кооперативные квартиры все же существует, и на рынке они пока еще присутствуют.

При этом, ЖСК создается под строительство конкретного многоквартирного дома, а ЖНК или ПИК не ограничены этими рамками – член ЖНК или ПИК может покупать квартиру в любом доме на рынке. Но во всех случаях с кооперативными квартирами, заселившись в такую квартиру, пайщик не получает на нее Откроется в новой вкладке.»>права собственности, пока полностью не выплатит стоимость пая (в отличие от Откроется в новой вкладке.»>покупки квартиры в ипотеку).

Схемы покупки новостроек через ЖСК, хоть и вполне законны, но относительно редки на рынке. Очевидно, количество минусов этой схемы все же больше, чем количество плюсов. Не очень любят «схемы ЖСК» и банки – получить ипотеку на покупку квартиры по такой схеме крайне сложно.

А после последних поправок в закон ФЗ-214 (см. Откроется в новой вкладке.»>п.4, ст.8, ФЗ-275), привлечение средств граждан для целей строительства многоквартирных домов по схемам ЖСК и ЖНК с 1 июля 2018 года запрещено. Допускается только работа этих кооперативов, если они были созданы до указанной даты.

Исключения. Допускается также создание ЖСК под реализацию государственных жилищных программ с предоставлением им муниципальных земельных участков в безвозмездное пользование. И допускается создание ЖСК «обманутыми дольщиками» для достройки проблемных объектов при банкротстве Застройщика. Эти исключения указаны в законе здесь – Откроется в новой вкладке.»>пп.3, п.2, ст.1 ФЗ-214.

Как вести себя Покупателю (что и как проверять) при покупке кооперативной квартиры (ЖСК или ЖНК) на вторичном рынке – рассказано на Откроется в новой вкладке.»>соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне).

Жилищный кооператив — стоит ли связываться?

Елена Беспалова

Хотим купить квартиру, но с ипотекой не получается. Риелторы предложили альтернативный вариант — вступить в жилищный кооператив «Ветер перемен», много рассказывали, что все это законно, существует с Советских времен такая практика. Что есть клиенты, которые уже покупали с их помощью квартиры и т.д.

Есть определенные вещи, которые смущают. При вступлении платится взнос порядка 100 тр. Процентов нет никаких. А выплата — 10 лет.

Скажите, может имели дело с таким кооперативом? Стоит ли связываться? С другой стороны — других вариантов в виде ипотеки нет, а квартира нужна.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

В случае привлечения целевых кредитных средств, право собственности возникает сразу (с момента регистрации), также регистрируется обременение на квартиру — ипотека в силу закона в пользу банка.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Риэлторы , видимо, со стороны продавца . Почему не привлечь своего агента или юриста , чтоб разобраться «Стоит ли связываться?»
На форуме однозначного мнения Вы не получите. Так как не понятны условия вашей предполагаемой сделки и нет возможности изучать документы в рамках форума.
Привлекайте специалиста, такие услуги оказывают на возмездной основе.

Ну. Официальные доходы отсутствуют. Про бествей слышала много, общалась с несколькими людбми, получившими квартиры. Там все не так однозначно как вы пишете. Там многие с квартирами, но чем дальше — тем больше очередь. А вот этот Ветер перемен — молодой кооператив, и очередь пока не растянута, в том и смысл сейчас вставать туда. Но, страшновато. Хотя и законами аппелируют, показывают соответствие законодательству РФ.

Собственником и в случае с банком не станешь до полной оплаты.

Елена Беспалова, «Собственником и в случае с банком не станешь до полной оплаты». Не совсем так, конкретная квартира находится в залоге у банка до окончательной выплаты ипотеки заёмщиком. В случае с кооперативом, вы платите за гипотетическую квартиру, которая вам не принадлежит от слова совсем. Фактически вы имеете меньше прав, чем тот же участник долевого строительства по 214 ФЗ. Цена за квартиру растет, ответственности у застройщика нет, неустойку получить не выйдет. Ну и постоянное повышение взносов, вы не знаете окончательной стоимости вашей квартиры, риск двойных продаж. Но решать конечно вам.

Не буду писать название, ни к чему доп. рекламу создавать, какая б она ни была. Но опыт работы с «наследием Лени Голубкова» в виде жилищных кооперативов имели. Вкратце, пару ярких моментов.
Заключили ПДКП, передали задаток, собрали пакет документов согласно списка требований кооператива. На все ушло 3 дня. А дальше началось. То требование достать какие-то фантастические справки из краевого архива, то отказ утверждать сумму при отсутствии оценки, а заказ ее у аккредитованной независимой оценочной компании почему-то не устраивает, то юрист кооператива приехать не может, то со способом передачи денег определиться не могут. Короче длилось это около 2,5 месяцев, продавцов измотали, задаток почти полностью потрачен на сбор документов, и тут сообщение от кооператива «Можем купить данный объект за 2,5млн. Сообщите, если готовы выходить на сделку». Цена квартиры 4,6 млн. — вы издеваетесь. Продавец в сердцах послал всех причем прямым текстом и вообще снял квартиру с продажи. Покупатель потерял задаток, и отправился в конец очереди ждать заново сказочного шанса стать собственником недвижимости у моря. А вложенные в кооператив денежки благополучно продолжают крутиться на оффшорах)
Во второй раз мы отказались от заказа клиента, и имели удовольствие личного знакомства с каким-то из руководителей. Суть встречи свелась к попыткам втянусь нас в ряды «членов» и грести лопатой далляры с оффшоров за счет новых вкладчиков — пирамида не замаскированная даже, откровенная. Конечно, мы вежливо пообещали подумать.
Потом правда удавалось продавать членам кооператива квартиры — люди продолжают верить в лучшее и надеяться, что у них-то точно все будет хорошо. Так же долго, но уже без задатков и ПДКП (на удачу, получится одобрить и успеть до того как продавец найдет другого покупателя — значит повезло), покупатели сами бегали по инстанциям и решали вопросы.
Но ключевое в этом вопросе — «будет». А вот, что именно будет в итоге? Развал пирамиды или счастливое обладание недвижимостью? Время покажет. По факту, собственником квартиры является кооператив и обременение в пользу члена. Ну, да, продать без ведома вкладчика кооператив ее не сможет, опять же если вкладчик будет исправно выполнять требования и условия своего членства (которые могут поменять в любой момент). Но станут ли все вкладчики собственниками? Гарантий нет. И даже застраховать риски невозможно.

Стоит ли покупать квартиру через жилищный кооператив

«Главбух», 2006, N 1

Соцопросы показывают, что улучшить свои жилищные условия хотят более 70 процентов россиян. Но у большинства на новую квартиру денег не хватает. Ипотека, на которую возлагали немалые надежды, тоже пока доступна не всем. Поэтому тем, у кого нет больших накоплений, решить жилищную проблему предлагают через кооперативы.

Приобретение квартиры через ЖНК (жилищные накопительные кооперативы) часто сравнивают с ипотекой. Тем не менее эти два способа покупки жилья в рассрочку довольно сильно отличаются друг от друга. Об отличиях мы и расскажем в нашем материале (основные из них обобщены в таблице на с. 103).

ЖНК и ипотека: найдите отличия

Жилищные кооперативы играют по новым правилам

Что такое ипотека, знает почти каждый. А вот при слове «кооператив» у многих в памяти всплывают времена перестройки, когда почти каждый россиянин пытался что-либо купить или построить на коллективных началах. Сейчас принципы и методы работы жилищных кооперативов изменились, хотя произошло это не так давно только год назад законодатели наконец-то четко регламентировали деятельность таких организаций.

До этого все жилищные кооперативы работали в рамках одной схемы, то есть на основании ст. 116 Гражданского кодекса РФ и собственного устава. Специального законодательного регулирования деятельности кооперативов не было, поэтому на рынке они назывались либо жилищными, либо жилищно-строительными, либо ипотечными. Но 31 марта вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 215-ФЗ жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) — это потребительский кооператив, который за счет взносов его пайщиков может покупать или строить для них квартиры.

Читать еще:  Как проверить квартиру на наличие

Еще Закон обязал все кооперативы до 1 апреля 2006 г. сделать выбор: либо они работают по новому Закону о ЖНК, либо перестают быть кооперативами.

Чем привлекают ЖНК

Несмотря на активные старания правительства, ипотечное кредитование до сих пор доступно немногим. Людей пугают большие ставки за пользование кредитом, обязанность иметь 20 — 30 процентов от стоимости жилья в своем личном распоряжении, а также волокита со сбором документов для банка.

Жилищные накопительные кооперативы ничего этого не требуют. Первое отличие покупки жилья через ЖНК от ипотеки, которое бросается в глаза каждому, — огромная разница в процентах за пользование займом. Так, например, при ипотечном кредитовании средняя ставка за пользование кредитом составляет 11 — 13 процентов в год.

А жилищные кооперативы предлагают 2 — 4 процента. Возможно, поэтому у многих людей возникает чувство, что их обманывают, ведь бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

На самом деле обмана тут нет: просто низкие проценты — это главный плюс покупки квартиры через ЖНК. Еще один плюс в том, что членом кооператива может стать каждый, кто хочет приобрести собственное жилье.

Для этого не требуется ни справки о зарплате, ни заявления поручителей, ни прописки в этом городе. При выборе же ипотеки банкиры, как правило, собирают все сведения о заемщике и могут отказать в кредите, не объясняя причин.

Кроме того, в отличие от всех прочих способов получения жилья, у членов кооператива есть возможность прямого и вполне реального контроля над его деятельностью. Например, они имеют право:

  • инициировать проведение собраний членов кооператива;
  • исключать других «недостойных» членов из состава кооператива;
  • сменять руководство кооператива на вышеобозначенных собраниях (председателя кооператива, членов правления);
  • инициировать финансово-хозяйственные ревизии деятельности кооператива;
  • истребовать различную документацию, касающуюся деятельности кооператива.

Но на этом очевидные плюсы ЖНК заканчиваются. Чтобы разобраться с остальными моментами, давайте рассмотрим порядок вступления и покупки жилья в кооперативе.

Какие взносы придется делать в ЖНК

Если вы решите вступить в кооператив, нужно принести документы (паспорт и, как правило, копию трудовой книжки), а также подписать заявление о вступлении.

Потом вы обсуждаете с представителями жилищного накопительного кооператива, какую квартиру собираетесь приобрести, и они определяют ее ориентировочную стоимость, исходя из рыночных цен.

Далее нужно обязательно документально закрепить за собой выбранную квартиру, чтобы ее не смогли отнять или отдать другому члену кооператива.

Во многих ЖНК говорят, что при приобретении квартиры через кооператив можно практически не иметь первоначально собственных средств в отличие от ипотеки.

Однако в этом есть доля лукавства.

Сразу же после подписания заявления о вступлении в ЖНК нужно будет внести сумму в размере 3 — 6 процентов от ориентировочной цены будущей квартиры. Это вступительный взнос. Эти деньги идут на собственные нужды кооператива и в счет платы за будущую квартиру засчитаны не будут.

Кроме того, при вступлении нужно будет внести еще и первый паевой взнос. Эти деньги уже входят в стоимость приобретаемого жилья (то есть идут на ваш накопительный счет).

Паевые взносы придется платить ежемесячно. Из таких ежемесячных платежей и будет складываться сумма, необходимая для покупки квартиры. Причем кооператив предоставляет пайщику квартиру только тогда, когда на его накопительном счете будет около 50 процентов от ее стоимости.

Стоит заметить, что 50-процентный барьер для выделения квартиры не является строгим: более точный, как правило, оговаривается во внутренних документах кооператива (уставе, протоколах собраний).

Размер ежемесячных паевых платежей вы определяете самостоятельно. ЖНК на основании ваших возможностей рассчитывает срок накопления первой половины суммы, и вы закрепляете это в договоре. Но за кажущейся свободой выбора кроется ловушка — от выбранного вами темпа накопления будет полностью зависеть и темп возврата займа.

Дело в том, что по Закону о жилищных накопительных кооперативах срок возврата оставшейся суммы (займа) не должен превышать в полтора раза срок накопления первой половины стоимости жилья. Так что сами посчитайте: если вы вносите первые 50 процентов стоимости квартиры за два года, то вернуть оставшуюся часть придется за три.

Получается, чем дольше вы копите деньги на счетах кооператива, тем длительнее будет ваш срок возврата. И наоборот, стремясь быстрее получить жилье, пайщику придется вносить паевые взносы интенсивнее не только на накопительном, но и на расчетном этапе.

При этом накопительный этап придется пройти в любом случае, даже если у вас уже есть 50 процентов от стоимости квартиры.

Иначе оставшуюся сумму вам придется вернуть сразу же после предоставления квартиры.

После того как с помощью паевых взносов накоплено около половины стоимости желаемого жилья, кооператив добавляет оставшуюся часть и предоставляет члену ЖНК квартиру. После этого размер паевых взносов корректируется, потому что реальная стоимость квартиры, как правило, отличается от планируемой. Изменение суммы взносов закрепляется в договоре, и новосел погашает оставшуюся сумму пая.

Помимо вступительного и паевых взносов пайщику придется платить еще членские (или административные) взносы. Они, как правило, составляют 2 — 3 процента в год от суммы, предоставленной в рассрочку.

Именно эти проценты и называют кредитными, хотя в данном случае пайщик платит деньги не за пользование кредитом, а делает взносы на организацию работы кооператива (из этой суммы покрываются административные расходы ЖНК).

Еще пайщикам иногда приходится платить дополнительные взносы. Ими покрывают убытки кооператива. Так как каждый член кооператива участвует в его управлении и с его согласия общие деньги вкладывают в тот или иной коммерческий проект (покупку или строительство недвижимости), то покрытие убытков от неудачного вложения — вполне оправданная и законная мера.

О чем замалчивают ЖНК

Главный минус приобретения жилья через ЖНК в том, что оно до полной выплаты его стоимости находится в собственности кооператива.

То есть вы не сможете продать квартиру, но получите возможность прописаться в ней с семьей. Только когда весь пай выплачен (все 100% стоимости квартиры), жилье в соответствии с Федеральным законом N 215-ФЗ переходит в собственность пайщика.

Кооператив выдает специальную справку о полной выплате паевого взноса, и на ее основании пайщик может уже зарегистрировать в госорганах право собственности на недвижимость.

В ипотеке же как раз минус больших процентов перекрывается тем, что стать собственником квартиры можно сразу при заключении договора с банком и выдаче кредита.

При этом жилье будет находиться в залоге у кредитной организации (банка) до полной выплаты займа.

У многих часто возникает вопрос: «А если кооператив обанкротится или у него появятся долги, может ли он продать квартиру, в которой уже живет пайщик?» Юристы в один голос отвечают, что это невозможно.

Во-первых, ЖНК не может обанкротиться, так как является некоммерческой организацией, у которой нет прибыли. Единственная опасность для кооператива — влезть в долги.

Во-вторых, в счет погашения долгов квартиру, в которой уже живет пайщик (даже если он еще не полностью выплатил заем), продать невозможно. Такое жилье никто не купит, потому что сделка будет «нечистой» с юридической точки зрения. Ведь при вселении в квартиру это жилье должно закрепляться за пайщиком общим собранием членов ЖНК и официальным документальным решением. Все убытки кооператива, как было сказано выше, покрываются за счет дополнительных взносов.

Как выйти из кооператива

Большинство проблем у пайщиков возникает, если они вдруг выходят из кооператива — добровольно или из-за исключения (исключают тех, кто без уважительных причин не исполнял свои обязанности, например, не платил паевые и членские взносы).

Тогда пайщик утрачивает право пользования купленной квартирой и обязан освободить ее в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении или добровольном выходе из кооператива. Также при выходе из ЖНК возврату обычно не подлежат вступительный и членские взносы.

Но кооператив должен вернуть вам накопленный пай.

Определение стоимости пая всегда было камнем преткновения. Ведь размер пая члена кооператива невозможно определить только по тем суммам, которые он вносил в виде паевых взносов. В пай могут включаться и доходы ЖНК от предпринимательской деятельности (например, от продажи квартир в строящемся кооперативом доме сторонним лицам). Также его могут уменьшать и задолженности кооператива.

В Законе о ЖНК законодатель сделал попытку смягчить эту проблему. Теперь размер пая выбывшего члена определяется по тому, сколько процентов от чистых активов ЖНК занимают выплаченные им паевые взносы.

Стоимость чистых активов кооператива определяется как разница между стоимостью активов (денежных средств на счетах и стоимости имущества кооператива, определенной независимым оценщиком) и величиной задолженности кооператива.

При этом стоимость пая определяется на день окончания финансового года, в течение которого пайщик вышел из кооператива.

О том, как пайщику или вступающему в ЖНК обойти другие острые углы, читайте в вопросах из практики на страницах 107 — 108.

Схема приобретения жилья через ЖНК

1¦Подать заявление и стать членом ЖНК.+———>2¦ Выбрать жилье ¦

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×