Antaurus.ru

Все про Недвижимость
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Купить квартиру для сдачи в аренду

Стоит ли покупать квартиру для сдачи в аренду?

Имея свободные денежные средства в большом объеме граждане сталкиваются в выбором: что делать – открывать в банке вклад под проценты или покупать на сбережения недвижимость.

Доверять банку готовы не многие, слишком нестабильная экономическая ситуация в стране. Намного надёжней вкладывать в недвижимость для последующей сдачи в аренду квартиры.

В этой статье мы поговорим о том, выгодно ли покупать квартиру для сдачи в аренду. Такие инвестиции имеют свои риски и подводные камни.

На рынке недвижимости представлено столько предложений, среди которых нужно выбрать наиболее привлекательные для съема квадратные метры.

Такая недвижимость не должна простаивать, она обязана приносить стабильный ежемесячный доход, покрывающий затраты по ее содержанию и дающий дополнительную прибыль для собственника.

Привлекательность арендного жилья

Далеко не каждый гражданин может позволить себе приобрести в собственность квадратные метры, особенно в столичном регионе.

В Москве, Московской области или Санкт-Петербурге огромное число квартир арендуется приезжими гражданами. В пределах столицы купить квартиру стоит порядка 5-10 миллионов рублей.

У пришлых жителей регионов таких денег практически не бывает, ведь в своих городах они имели жильё стоимостью иногда до 1 миллиона рублей.

В каком городе выгоднее сдавать квартиру в аренду? Конечно, в столице. В регионах жильё стоит гораздо дешевле, и практически все могут себе купить маленькую студию или однокомнатную квартиру. В регионах потребителями арендного жилья обычно выступают приезжие из соседних деревень и сел, молодые семьи, съезжающие от родителей.

Арендаторы имеют следующие преимущества проживания в арендованном жилье:

  • возможность высокой мобильности (всегда можно уехать из одной квартиры в другую);
  • поиск жилья недалеко от работы;
  • возможность проживания в центре города, возле метро, где квартиры стоят огромных денег;
  • оплата коммунальных услуг только по счетчикам;
  • ответственность за использование жилья только в рамках арендного договора.
  • Снимать квартиру нужно только по договору аренды, заключаемому с собственником помещения.

    Не стоит снимать квартиру через посредников, лиц, выступающих по доверенности от собственника, субъектов, представляющих копии каких-либо правоустанавливающих документов. Все это признаки мошенничества на рынке недвижимости.

    Как правильно совершить покупку квартиры для сдачи?

    Инвестор, имеющие свободные денежные средства, должен правильно подобрать хороший вариант недвижимости, чтобы получать стабильный доход. Многие инвесторы для этого используют не свои средства, а заемные у банка, погашая из арендных платежей ипотеку за сдаваемое жильё.

    Итак, какую недвижимость выгодно покупать для сдачи в аренду? Нужно покупать ту недвижимость, которая будет пользоваться стабильным спросом. Ведь, если один арендатор съедет, должен сразу же появиться новый претендент.

    Район и целевая аудитория

    Какую квартиру выгоднее сдавать в аренду? Нужно сдавать именно ту квартиру, которая располагается в удобном с точки зрения инфраструктуры районе.

    Расположение квартиры влияет на размер арендной платы, в значит – на срок окупаемости инвестиций.

    Нужно отдавать при выборе предпочтение следующим квартирам:

  • около ВУЗов, институтов, колледжей и других мест постоянного обитания студентов;
  • рядом с метро или автобусными остановками;
  • рядом с парковкой;
  • около школ садиков, государственных больниц и поликлиник;
  • рядом с деловым центром.
  • Все эти принципы ориентированы на определенные категории целевой аудитории. Если квартиру снимает семья с детьми, им будут важны поликлиники, школы и детские сады. Если квартиру снимает одинокий работающий мужчина на автомобиле, ему нужна будет рядом парковка и близкое расположение с бизнес-центром города.

    Надежными квартиросъемщиками являются молодые работающие семьи, которые нацелены на карьерный рост, постоянную работу и съем жилья. Семьи с детьми обычно также нацелены на долгосрочную аренду и не любят бегать с одной квартиры в другую. Если сдавать квартиру студентам, для подстраховки нужно брать контакты родителей для решения финансовых трудностей и споров.

    Планировка и отделка

    При выборе квартиры для покупки под сдачи в аренду важное значение стоит уделить квадратуре объекта недвижимости.

    В 2020 году чаще всего арендаторы снимают однокомнатные квартиры.

    Рассмотрим, чем может быть выгодна та или иная планировка квартиры в аренде:

  • Однокомнатные квартиры до 40 квадратных метров площадью. В таком жильё квадратный метр стоит дороже, проще сделать ремонт, легче контролировать жильцов. Спрос на такую недвижимость стабильно высокий среди нескольких целевых аудиторий.
  • Студии площадью до 30 квадратных метров. Маленькие квартиры доступны для съема многим категориям граждан.
  • Двухкомнатные квартиры или трёхкомнатные под сдачу в аренду можно покупать только при наличии действительно выгодных предложений. Сдать такое жильё гораздо сложнее, чем однокомнатную квартиру. Однако, двухкомнатные квартиры довольно ликвидны на рынке продажи жилья. Трёхкомнатные квартиры можно сдавать по изолированным комнатам сразу трём жильцам.
  • Многокомнатный квартиры имеют самую низкую ликвидность, особенно если располагаются в дешевом сегменте. Такую недвижимость могут снять только приезжие лица из ближнего зарубежья, работающие в столице нелегально.
  • Не стоит приобретать комнаты под сдачу в аренду. В этом случае постоянно придётся считаться с мнением других собственников долей и соседей, которые могут быть недовольно постоянной сменой жильцов.

    В квартире должна быть минимальная отделка и необходимая мебель для жизни жильцов. Такие полностью укомплектованные квартиры берут с большей долей вероятности.

    В квартире должен быть холодильник, санузел, плита для приготовления еды, стиральная машинка и кровать с матрасом. Все остальное уже является дополнительными предметами мебели.

    Если есть необходимость сэкономить на покупке жилья, нужно брать квартиру в новостройке на этапе ее строительства. Однако проще всего купить квартиру на вторичном рынке с уже готовым ремонтом и развитой инфраструктурой.

    Апартаменты или жилая недвижимость?

    Апартаменты не являются жилым объектом недвижимости, это коммерческое жильё. Сегодня в Москве строится огромное количество жилья апартаментного типа. Реклама предлагает выгодно вложить инвестиции в такое жильё и сдавать его в аренду.

    Выгодно ли покупать апартаменты для сдачи в аренду? Такое вложение денежных средств имеет свои подводные камни, которые нужно учитывать, в частности:

  • Апартаменты стоят дешевле квартир процентов на 20% — это выгодно.
  • За апартаменты придётся оплачивать очень повышенные коммунальные платежи именно собственнику жилья.
  • В апартаментах нельзя прописаться, поэтому жильцы, желающие получить прописку, предпочтут апартаментам обычные квартиры.
  • Апартаменты располагаются в самых удобных с точки зрения транспортной доступности районах – это выгодно.
  • Многие сегодня осторожно относятся к апартаментам, поскольку данное понятие никак не урегулировано в законодательстве. Поэтому лучше не рисковать, и покупать все-таки обычную жилую квартиру для сдачи в аренду.

    Правила сдачи квартиры в аренду

    Как выгодно сдать квартиру в аренду? Для этого к процедуре покупки жилья и последующей его сдачи нужно подойти очень основательно.

    При сдаче квартиры в аренду нужно учитывать следующие рекомендации:

    1. Обязательно сдавайте жильё по договору аренды. Документальное оформление сделки является подтверждением законности Ваших прав и претензий на квартиру. Если дело в конфликте дойдёт до суда, будет на что ссылаться. Договор аренды, заключённый сроком на 11 месяцев и меньше, не подлежит государственной регистрации.
    2. Деньги получайте от жильцов по безналичным переводам или наличными средствами через оформление расписок. Таким образом Вы всегда сможете подтвердить факт передачи денежных средств.
    3. Лучше сдавать квартиру официально и уплачивать налоги в бюджет со своего дополнительного дохода.

    Заключая договор с новым жильцом, нужно брать плату за первый месяц и залог, в качестве компенсации за простой жилья в ситуации, если арендатор съедет раньше назначенного в договоре срока или повредит Ваше имущество.

    Размер залога, как правило, составляет сумму ежемесячной платы за аренду. Сдавая, квартиру, тщательно проверяйте арендаторов на порядочность и платёжеспособность.

    Обязательно берите копии их паспортов, проверяйте наличие у них недвижимого или движимого имущества, уточните, есть ли у них работа, какое образование.

    Не сдавайте квартиры подозрительным личностям, внешне не внушающим доверия, возможно имеющим судимости или проблемы с законом.

    Привлечение риэлтора

    Сегодня на рынке недвижимости в столице действует огромное число агентов или риэлтерских компаний, которые предлагают свои услуги, как арендодателям, так и арендаторам недвижимости.

    Первым они обещают надежных жильцов, которых тщательно проверяют. Вторым они обещают надёжных собственников. На деле же нередко риэлторы не оказывают никакой помощи ни тем, ни другим. Они лишь имеют комиссию в свой карман от сделки.

    Привлекая риэлтора для сделки, нужно учитывать, что его услуги придётся оплачивать. Комиссию риэлтор обычно берет в сумме половины или полной стоимости ежемесячной арендной платы. Оплачивать комиссию обязан жилец.

    Если все же самостоятельно в арендодателя нет времени искать жильцов, он может привлечь риэлтора, но только из надежной компании, много лет порядочно функционирующей на рынке.

    Долгосрочная аренда или посуточная

    Выгодно ли заниматься посуточной арендой квартир? Что лучше: посуточная аренда или долгосрочная? Посуточная сдача жилья имеет больше рисков. Финансовая выгода от такой сдачи не покрывает потенциальных рисков.

    При посуточной аренде могут возникнуть следующие неприятности:

    • частая смена жильцов не даёт возможности убедиться в порядочности каждого;
    • большое число жильцов значительно повышают степень износа жилья и мебели;
    • квартира может долго простаивать из-за отсутствия спроса;
    • нужен постоянный контроль за жильем и поиск новых клиентов.

    Длительная аренда даёт возможность найти одного благонадежного жильца, который постоянно исполнять в срок свои финансовые обязательства. В такой ситуации не нужно постоянно контролировать недвижимость, ездить и следить за жильцами.

    Инвестиции в недвижимость всегда остаются одними из самых надежных и выгодных финансовых инструментов. Покупка квартиры для последующей ее сдачи в аренду даёт возможность окупить инвестиции в 5-8 лет с доходностью в среднем в 10%.

    Читать еще:  Купить залоговую квартиру в москве

    Главное при сдаче в аренду жилья — правильно подобрать объект недвижимости и выбрать благонадежных жильцов.

    Секреты бизнеса: какую квартиру выгоднее сдавать в аренду?

    Сдавая квартиру, можно получать стабильные выплаты, однако с точки зрения окупаемости инвестиций аренда является довольно спорным инструментом. «Срок окупаемости вложений в таком случае составляет около 15–20 лет, и поэтому сдают в аренду чаще всего квартиры, которые достались в собственность, например, по наследству», — считает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

    С другой стороны, нередки случаи, когда квартира покупается в целях сохранения средств, а не для проживания. Такая покупка позволяет не только сохранить деньги (надёжнее вложения в недвижимость пока что ничего не придумано), но и заработать на росте цен. В таком случае сдача квартиры в аренду — способ получения дополнительного дохода, от которого не стоит отказываться.

    Время — деньги

    Главной ошибкой будущих арендодателей является то, что они покупают жильё «под себя». Нужно учитывать, что потребности арендаторов далеко не всегда совпадают с вашими. Снимают жилплощадь люди, приехавшие в Москву работать, и самым важным для них обычно является месторасположение жилья. Чаще всего арендаторы стремятся выбрать квартиру поближе к месту работы, а значит, жильё в далёком Подмосковье, какими бы оно ни обладало достоинствами, сдаваться будет плохо.

    «Я бы рекомендовал рассматривать территории, находящиеся в пределах Третьего транспортного кольца или непосредственно прилегающие к нему. В этой зоне сосредоточено большое количество престижных деловых комплексов. Таким образом, арендодателю здесь гарантирован стабильный поток платёжеспособных клиентов», — считает Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties. Лучше всего сдаются квартиры, расположенные рядом со станциями метро или электричек. Поэтому, вкладывая средства в недвижимость, нужно свериться с планами правительства по строительству транспортной инфраструктуры.

    Правила выгодной аренды

    Важно сразу определиться с тем, кому планируется сдавать квартиру. Если речь идёт о студентах, иммигрантах или работающих вахтовым методом, то качество жилья и его площадь редко имеют большое значение. Если же сдавать её предполагается семье с детьми, то здесь действуют другие правила. В таком случае жильё не может быть однокомнатным, должно быть оборудовано стиральной машиной и минимальным набором бытовой техники, располагаться рядом со школой и детским садом. Кроме того, в такой квартире должен быть сделан минимальный косметический ремонт. Последний имеет смысл делать только в том случае, если он сможет реально повысить стоимость аренды жилья. Так, если квартира находится далеко от метро, имеет малую площадь, то можно вовсе воздержаться от ремонта. При выборе материалов нужно следовать золотому правилу: не вкладывать в ремонт средства, которые не получится «отбить» за месяц – два аренды.

    Вторичный или первичный рынок?

    Стоимость сдачи в аренду квартир на вторичном и первичном рынке примерно одинаковая и больше зависит не от возраста дома, а от месторасположения и других, общих для любой недвижимости факторов. Чаще всего в квартирах на вторичном рынке уже есть ремонт, а значит, их можно сразу начать сдавать. Кроме того, такое жильё расположено в районе со сложившейся инфраструктурой, что повышает стоимость аренды. С другой стороны, квартира в новостройке на начальной стадии строительства стоит на 20–30 % меньше готового жилья, а значит, такая покупка может быть выгодной. К тому же свежий ремонт будет иметь значение при сдаче квартиры.

    «Панель» и апартаменты

    Арендная ставка в панельном и монолитном доме различается не сильно, а вот время строительства первого составляет порядка 8–12 месяцев, а второго — 1,5–3 лет. Значит, квартиру в панельной новостройке можно будет начать сдавать быстрее, а не терять время и деньги, ожидая окончания строительства.

    Также стоит обратить внимание и на апартаменты. Это жильё находится в собственности, но в то же время в нём нельзя прописаться. Если для постоянного проживания отсутствие прописки может быть решающим фактором, то для арендаторов она не столь важна. Стоит также отметить, что арендная ставка для апартаментов не сильно отличается от ставки при сдаче квартиры, а стоят они на 20–30 % дешевле.

    Эксклюзивность — главный козырь

    Необычные квартиры (лофты, мансарды, жильё в полуподвале) пользуются повышенным спросом у богатых арендаторов, в частности — у так называемых «экспатов» (иностранных топ-менеджеров, работающих в России). Экспаты — аудитория, которая крайне привлекательна для арендодателей: они готовы платить повышенную ставку за привлекательное жильё и очень бережно относятся к арендованным объектам. Кроме того, недвижимость для экспата чаще всего снимает компания, то есть договор заключается с юридическим лицом. Это может быть полезным в случае возникновения спорных ситуаций.

    Риски при сдаче квартиры

    Сдача квартиры в аренду связана с различными рисками, которые нередко вынуждают собственников отказаться от неё. Во-первых, аренда связана с риском потери времени: не каждый захочет тратить несколько дней, а то и недель на поиски подходящего арендатора. Во-вторых, существует опасность, связанная с порчей арендаторами имущества. Помочь избежать неприятностей сможет грамотно составленный договор, включающий в себя опись имущества.

    Какую квартиру купить для сдачи в аренду

    Квартира для сдачи в аренду – отличный способ получения пассивного дохода. Но, чтобы обеспечить себе прибыль в будущем, необходимо сейчас не допустить ошибок во время поиска и приобретения жилья.

    В среднем сдача квартиры в столичном регионе приносит в год от 6 до 12 процентов от стоимости недвижимости в зависимости от района её расположения, количества комнат, метража и состояния. Соответственно, даже покупка квартиры в ипотеку сулит неплохой доход, который точно превысит ежемесячные выплаты по кредиту.

    Подобное вложение выгодно еще и по той причине, что на рынке жилья наблюдается хорошая стабильность цен. Если же купить квартиру для сдачи в аренду в перспективном районе, можно даже рассчитывать на ежегодный рост дохода на 3-8 процентов.

    Основные принципы приобретения квартиры для сдачи в аренду

    Для начала надо определить приемлемую для себя вилку цен на недвижимость. Это автоматически очертит и сектор потенциальных съемщиков.

    • • Дешевле всего обходятся однокомнатные квартиры на окраинах, вдали от остановок общественного транспорта, магазинов и разных учреждений. В эту категорию также входят варианты в старых или даже аварийных домах. Обычно в жилье такого рода давно не проводили ремонтных работ, а типичные арендаторы – это студенты, приехавшие на заработки граждане, небогатые люди. Если приобрести такую квартиру для сдачи в аренду, рассчитывать на порядочных жильцов будет несколько самонадеянно.
    • • Недвижимость эконом-класса с недавно сделанным недорогим ремонтом, минимальным набором мебели и бытовой техники стоит уже дороже. Но жилье этого типа удалено от центра и, соответственно, остается доступной для арендаторов. Найти жильцов, внушающих доверие, в этом случае проще.
    • • К среднему классу относятся однокомнатные или реже – двухкомнатные квартиры с более современным ремонтом, чем в предыдущем сегменте. Также здесь присутствует больше мебели и техники. Варианты находятся поблизости к центру. В этой категории особняком стоят квартиры попросторнее, которые привлекательны для семей с детьми. Но таких жильцов найти бывает сложно.
    • • Элит-класс – квартиры с современным стильным ремонтом и планировкой, полным набором современной техники. Расположены в центральных районах и стоят дороже остальных, поэтому поиск жильцов, особенно на длительный срок, может затянуться.

    Из вышесказанного следует простой вывод: поскольку самые дорогие квартиры средней и элитной категории бывает сложно сдать, это влечет простой площади и отсутствие прибыли. Соответственно, такие квартиры разумнее покупать для себя, а для сдачи выбирать места с ориентировкой на желаемый сектор арендаторов.

    Какую квартиру купить для сдачи в аренду

    Может показаться, что приобретение квартиры в Москве для будущей сдачи в наем не вызывает сложностей и опасений. На столичном рынке всегда хватает желающих снять жилплощадь. Но, если хочется обеспечить себя постоянным стабильным доходом, следует внимательно отнестись в категории возможных съемщиков, на которых в дальнейшем предстоит ориентироваться.

    Если вариант с гастарбайтерами или студентами видится удовлетворительным, то удобства и квадратура – не главные факторы. Куда важнее для таких съемщиков близость к остановкам наземного транспорта и метро.

    Когда есть желание сдавать только семейным парам, стоит позаботиться о комфортабельности квартиры. Для таких граждан имеет большое значение уровень удобства. Также едва ли пары с детьми согласятся жить там, где поблизости нет больницы, детсада, школы и прочих важных объектов инфраструктуры.

    Рассуждая о том, какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду, стоит подумать, в каком случае можно получить максимальный доход.

    Выгодным решением будет покупка однокомнатной квартиры, поскольку ее стоимость меньше, чем для площадей просторнее. В отличие от двух- или трехкомнатных вариантов однушки пользуются более стабильным спросом. При этом стоимость коммунальных услуг и налоги меньше.

    Выбор района

    Чтобы определиться, где купить квартиру для сдачи в аренду, следует понимать специфику Москвы. Город преисполнен историческими местами и достопримечательностями, но эти факторы мало интересуют граждан, перебравшихся в столицу для улучшения своего финансового положения.

    Читать еще:  Как признать квартиру коммунальной

    Люди из этой категории, прежде всего, смотрят на расценки и территориальное расположение. Следовательно, близость памятников архитектуры и прочих знаковых объектов не стоит брать в расчет. Лучше подумать о времени пешего маршрута от дома до метро.

    Сдача жилплощади в центре вовсе не гарантирует стабильную прибыль. На продолжительное время снимают недвижимость на окраинах, у Третьего транспортного кольца либо в Подмосковье. Если купить жилье в этих местах, при сдаче вложения вернутся намного быстрее, нежели в ситуации с центром города.

    В названных районах действует множество деловых комплексов, офисных центров. Логично, что недостатка в желающих поселиться в арендованной квартире вы не ощутите.

    При поиске квартиры полезно изучить планы градостроительства. Вероятно, район, на текущий момент кажущийся бесперспективным, в ближайшем будущем преобразится – построят новую станцию метро или проведут железнодорожную ветку. После этого привлекательность жилья мгновенно возрастет, а вместе с ней и цена.

    Если в ваших планах получать часть прибыли или, тем более, основной доход со сдачи жилья, к его покупке стоит подходить с особой тщательностью.

    Квартира для сдачи в аренду – отличный способ получения пассивного дохода. Но, чтобы обеспечить себе прибыль в будущем, необходимо сейчас не допустить ошибок во время поиска и приобретения жилья.

    В среднем сдача квартиры в столичном регионе приносит в год от 6 до 12 процентов от стоимости недвижимости в зависимости от района её расположения, количества комнат, метража и состояния. Соответственно, даже покупка квартиры в ипотеку сулит неплохой доход, который точно превысит ежемесячные выплаты по кредиту.

    Подобное вложение выгодно еще и по той причине, что на рынке жилья наблюдается хорошая стабильность цен. Если же купить квартиру для сдачи в аренду в перспективном районе, можно даже рассчитывать на ежегодный рост дохода на 3-8 процентов.

    Основные принципы приобретения квартиры для сдачи в аренду

    Для начала надо определить приемлемую для себя вилку цен на недвижимость. Это автоматически очертит и сектор потенциальных съемщиков.

    • • Дешевле всего обходятся однокомнатные квартиры на окраинах, вдали от остановок общественного транспорта, магазинов и разных учреждений. В эту категорию также входят варианты в старых или даже аварийных домах. Обычно в жилье такого рода давно не проводили ремонтных работ, а типичные арендаторы – это студенты, приехавшие на заработки граждане, небогатые люди. Если приобрести такую квартиру для сдачи в аренду, рассчитывать на порядочных жильцов будет несколько самонадеянно.
    • • Недвижимость эконом-класса с недавно сделанным недорогим ремонтом, минимальным набором мебели и бытовой техники стоит уже дороже. Но жилье этого типа удалено от центра и, соответственно, остается доступной для арендаторов. Найти жильцов, внушающих доверие, в этом случае проще.
    • • К среднему классу относятся однокомнатные или реже – двухкомнатные квартиры с более современным ремонтом, чем в предыдущем сегменте. Также здесь присутствует больше мебели и техники. Варианты находятся поблизости к центру. В этой категории особняком стоят квартиры попросторнее, которые привлекательны для семей с детьми. Но таких жильцов найти бывает сложно.
    • • Элит-класс – квартиры с современным стильным ремонтом и планировкой, полным набором современной техники. Расположены в центральных районах и стоят дороже остальных, поэтому поиск жильцов, особенно на длительный срок, может затянуться.

    Из вышесказанного следует простой вывод: поскольку самые дорогие квартиры средней и элитной категории бывает сложно сдать, это влечет простой площади и отсутствие прибыли. Соответственно, такие квартиры разумнее покупать для себя, а для сдачи выбирать места с ориентировкой на желаемый сектор арендаторов.

    Какую квартиру купить для сдачи в аренду

    Может показаться, что приобретение квартиры в Москве для будущей сдачи в наем не вызывает сложностей и опасений. На столичном рынке всегда хватает желающих снять жилплощадь. Но, если хочется обеспечить себя постоянным стабильным доходом, следует внимательно отнестись в категории возможных съемщиков, на которых в дальнейшем предстоит ориентироваться.

    Если вариант с гастарбайтерами или студентами видится удовлетворительным, то удобства и квадратура – не главные факторы. Куда важнее для таких съемщиков близость к остановкам наземного транспорта и метро.

    Когда есть желание сдавать только семейным парам, стоит позаботиться о комфортабельности квартиры. Для таких граждан имеет большое значение уровень удобства. Также едва ли пары с детьми согласятся жить там, где поблизости нет больницы, детсада, школы и прочих важных объектов инфраструктуры.

    Рассуждая о том, какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду, стоит подумать, в каком случае можно получить максимальный доход.

    Выгодным решением будет покупка однокомнатной квартиры, поскольку ее стоимость меньше, чем для площадей просторнее. В отличие от двух- или трехкомнатных вариантов однушки пользуются более стабильным спросом. При этом стоимость коммунальных услуг и налоги меньше.

    Выбор района

    Чтобы определиться, где купить квартиру для сдачи в аренду, следует понимать специфику Москвы. Город преисполнен историческими местами и достопримечательностями, но эти факторы мало интересуют граждан, перебравшихся в столицу для улучшения своего финансового положения.

    Люди из этой категории, прежде всего, смотрят на расценки и территориальное расположение. Следовательно, близость памятников архитектуры и прочих знаковых объектов не стоит брать в расчет. Лучше подумать о времени пешего маршрута от дома до метро.

    Сдача жилплощади в центре вовсе не гарантирует стабильную прибыль. На продолжительное время снимают недвижимость на окраинах, у Третьего транспортного кольца либо в Подмосковье. Если купить жилье в этих местах, при сдаче вложения вернутся намного быстрее, нежели в ситуации с центром города.

    В названных районах действует множество деловых комплексов, офисных центров. Логично, что недостатка в желающих поселиться в арендованной квартире вы не ощутите.

    При поиске квартиры полезно изучить планы градостроительства. Вероятно, район, на текущий момент кажущийся бесперспективным, в ближайшем будущем преобразится – построят новую станцию метро или проведут железнодорожную ветку. После этого привлекательность жилья мгновенно возрастет, а вместе с ней и цена.

    Если в ваших планах получать часть прибыли или, тем более, основной доход со сдачи жилья, к его покупке стоит подходить с особой тщательностью.

    Какую квартиру купить для сдачи в аренду

    Как покупать жилье под аренду, какие квартиры выгодно сдавать, основные типы арендаторов жилплощади, ценовые сегменты рынка аренды жилья, какой доход приносит сдача квартиры жильцам, какой ремонт достаточен арендатору

    Оглавление:

    Традиционно жилая недвижимость является наиболее надежным способом сохранения сбережений. Более того – предоставляя «инвестиционное» жилье в аренду, собственник сможет извлекать пассивный доход, размерами не уступающий депозитным вкладам и ценным бумагам.

    И если последствия операций с финансовыми вкладами просчитать с полной уверенностью невозможно, то с недвижимостью гораздо проще – исчезнуть ведь она не может. Единственно, могут быть затруднения с доходностью аренды, поскольку рента жилья требует четкой ориентации на квартиросъемщика. И здесь вам помогут наши риэлторы по аренде, а также предложенные ниже советы арендодателям.

    Какой доход от сдачи городского жилья

    Для понимания дохода от арендной квартиры необходимо разобраться со средними расценками по рынку рентной недвижимости. Рассматриваются однушки двух типов:

    1. на городской окраине с простым ремонтом и стандартным комплектом техники/мебели (эконом-класс);
    2. типичная «бабушкина» квартира близ инфраструктурного центра.

    Квартира эконом-класса арендуется в Москве за 28-32 тыс. руб., а в «бабушкином» варианте – за 24-26 тыс. руб.

    Питерская однушка приносит квартировладельцу в месяц по 18-22 тыс. руб. в обоих вариантах.

    В городе-миллионнике однушка эконом-класса сдается по 9-12 тыс. руб., «бабушкина» — по 13-16 тыс. руб.

    Сдавать простые однокомнатные квартиры в городах с населением менее полумиллиона человек дороже 7-8 тыс. руб. затруднительно.

    Арендодатель должен учитывать обязательность косметического ремонта сдаваемой квартиры однократно за пять лет, если съемщики жилья попадались в этом периоде исключительно аккуратные и ответственные. Расценки бригады строителей по «косметике» однушки составят около 2 000 руб. за м 2 .

    При средних жизненных потребностях и при наличии собственного жилья арендодателю понадобится около 15 тыс. рублей на жизнь, которых хватит на продовольственную корзину и оплату коммуналки.

    С затратами на одежду, медобслуживание, бытовую технику и развлечения собственнику-рантье будет необходимо уже 25-35 тыс. рублей ежемесячно. Такой доход достигается при сдаче однокомнатного жилья в Москве, либо двух однушек в Санкт-Петербурге или же четырех квартир в остальных городах.

    Заметим, что названные уровни цен будут актуальны при условии порядочности съемщиков жилплощади и постоянной занятости квартиры (без простоев).

    Ценовые сегменты рынка аренды жилплощади

    Инвестируя в жилье для арендной сдачи, собственники недвижимости должны определить для своих квартир оптимальный ценовой сегмент, очерчивающий круг перспективных съемщиков.

    Дешевые квартиры. Это однокомнатное жилье на окраинах, вдалеке от школ, крупных торговых точек и остановок, расположенное в старом, возможно полуаварийном жилфонде. Ремонта в подобных квартирах практически нет.

    Круг арендаторов – небогатые, подрабатывающие самостоятельно студенты и гастарбайтеры, чаще нерезиденты РФ. Разумеется, надеяться на порядочность таких квартиросъемщиков не приходится, однако и восстанавливать повреждения после них – недорого.

    Квартиры эконом-класса. Этот формат арендной жилплощади характеризуется достаточно свежим косметическим ремонтом, исправной техникой и мебелью (не новыми). Минимальная комплектация мебелью/техникой рассмотрена здесь. Но из-за удаленности от центра – квартиры эти дешевы. Поиск арендаторов для однушек уровня «эконом» проблем не составляет.

    Читать еще:  Купить квартиру и сдавать

    Средний класс. Эти квартиры чаще однокомнатные, иногда – двухкомнатные. Отличие от эконом-класса заключается в боле-менее современном ремонте и меблировке, комплектации бытовой техникой.

    Расположенное в районах с развитой инфраструктурой и относительно недалеко от центра, такое арендное жилье находит спрос у студентов с хорошей родительской поддержкой и молодых работающих семей.

    Средний класс большей жилплощади. В отношении ремонта, оснащенности мебелью и техникой и расположением эти квартиры идентичны малогабаритному эконом-классу. Разница – большее число жилых комнат (двушки, трешки).

    Потребность в просторном жилье среднего класса имеется у семей с детьми, арендующих квартиры на долгий срок. Однако поиск таких квартиросъемщиков – непростая задача.

    Элитный класс квартир. Критериями такого жилья являются стильный ремонт при индивидуальном дизайнерском оформлении, наиболее полная оснащенность современной бытовой техникой и удобное расположение в центральных городских районах.

    Вне зависимости от площади и числа помещений находить арендаторов (особенно «долгих») будет сложно. Зато арендная ставка – самая большая по рынку. Для сдачи в аренду элитных квартир подходят либо столичные города, либо миллионники с деловыми кварталами.

    Ориентировать инвестиции в арендное жилье элитного класса невыгодно.

    Аренда дорогая, поиск жильцов занимает время, надолго сдать «элиту» очень трудно. Результат – частый простой недвижимости впустую, отсутствие прибыли.

    Жилье премиум-класса выгоднее покупать для себя, а под аренду сдавать квартиры, отвечающие требованиям желаемой категории арендаторов (т.е. состояние жилплощади). При этом нести крупные ремонтные затраты – невыгодно. Отметим, что «бабушкину» квартиру можно подготовить для сдачи за небольшие деньги.

    Выбор аудитории арендаторов

    Планируя обеспечение долговременным пассивным доходом от приобретения жилья с последующей сдачей арендаторам, важно оценить потребности определенных групп квартиросъемщиков. Это позволит определиться с ориентацией ремонта, мебельного и технического оснащения жилплощади.

    Что ищут студенты. Интерес к жилью у обучающихся и прибывших на заработки граждан ориентирован на дешевые однушки, находящиеся вблизи транспортной развязки, либо поблизости от ВУЗов и рабочих мест гастарбайтеров.

    Что ищут семьи. Арендная квартира в представлении молодой семьи должна быть двух-трехкомнатной, с недавним косметическим ремонтом и очень близко (идеал – шаговая доступность) от объектов социальной инфраструктуры и транспортной развязки (также от автостоянки).

    Что ищут группы. Студенческим и рабочим группам лиц необходимо трехкомнатное жилье уровня «эконом» при минимуме комфорта.

    Лучшими арендаторами жилплощади эконом-класса считаются:

    • Студентки. Они больше ориентированы на учебу, поэтому квартирой будут пользоваться аккуратно. Если аренду выплачивают родители квартиросъемщицы, то арендодателю лучше подстраховаться и взять родительские контакты студентки для разрешения конфликтных ситуаций в перспективе;
    • Семейные пары возрастом от 23 лет. Работающие супруги этого возраста заинтересованы в карьерном развитии и стремятся улучшить материальный статус. Шумные развлечения занимают в их жизни малое время;
    • Семьи с детьми. Испытывая потребность в арендном жилье на долгий срок, эти арендаторы очень удобны квартировладельцам. Однако вопрос возмещения порчи ребенком отделки арендуемого жилья нужно обсуждать с семейными арендаторами заранее.

    Перед инвестицией в жилье под сдачу квартиросъемщикам, нужно выбрать район местоположения недвижимости под интересы определенной аудитории жильцов.

    Критерии покупки квартиры для последующей сдачи в аренду

    Основными приоритетами выбора будут местоположение недвижимости, ее планировка и площадь, состояние ремонта, оснащенность бытовой техникой и мебелью. Рассмотрим подробно, какое жилье наиболее подходит под рентный заработок.

    Важный нюанс: держите в памяти, что квартира приобретается для арендаторов определенной аудитории. Т.е. характеристики жилья должны соответствовать потребностям жильцов, не менее и не более того.

    Выбор городского района

    От правильности подбора по этому критерию зависит размер арендной платы и длительность простоев жилья, а значит – окупаемость затрат на его приобретение и содержание.

    Лучшими будут квартиры, расположенные вблизи:

    • высших (средне специальных) образовательных учреждений с хорошей репутацией у горожан;
    • остановок общественного транспорта (идеал – метро), что привлечет арендаторов и позволит несколько повысить стоимость аренды;
    • парковок (вариант под семейное и элитное жилье);
    • полноценной социальной инфраструктуры, т.е. аптек, поликлиник, магазинов, детсадов и школ (вариант под семьи с детьми);
    • делового центра (вариант под деловых людей и семейных арендаторов).

    Следуя названным принципам подбора жилья, приобретаемого в качестве инвестиции и сдачи в аренду, вы достигните стабильного спроса от арендаторов и постоянность дохода.

    Выбор площади и планировки квартиры

    Согласно многолетней статистике рынка арендной недвижимости, в ТОПе спроса – однушки, реже двушки. В целом рейтинг жилья под аренду таков:

    1. однокомнатная квартира (до 40 м 2 ) и студия (до 25 м 2 ). Имеется балкон, ремонт свежий, удобства по максимуму в своем классе (эконом или элит). С любой стороны арендодателю однушка выгодна – арендная стоимость квадрата жилплощади выше, ремонт (косметика, капиталка) дешевле, спрос арендаторов стабилен, окупаемость за 13-15 лет (двушки окупаются на два-три года дольше).
    2. двухкомнатная, трехкомнатная квартира. Приобретать такое жилье под квартиросъемщиков выгодно лишь при хорошей скидке (например, хозяева торопятся с отъездом). Однако поиск арендаторов на эту жилплощадь будет непрост, а обслуживать (ремонт, коммуналка) двушки и трешки дороже, чем однокомнатные квартиры.
    3. многокомнатное жилье – с позиции арендодателя это худший вариант. В эконом-классе спросом эти квартиры пользуются слабо, а в дешевом сегменте (группы студентов или рабочих) риск порчи имущества и отделки крайне высокий.
    4. комната в квартире – для сдачи съемщикам этот вариант абсолютно непригоден. Приобретать отдельную комнату или комнаты под арендаторов нельзя, т.к. споры из-за съемщиков с владельцами остальной жилплощади будут постоянными.

    На рынке аренды жилья лучшими являются квартиры с функционально-классической планировкой – правильная геометрия, изолированность помещений, отсутствие проходных комнат. Среднестатистическому арендатору интересна жилплощадь с просторной кухней, с отдельной кладовкой. Квартиры «европланировки» – сглаженные углы, изогнутые помещения, эркеры и террасы – малопривлекательны съемщикам.

    Отделка квартиры под аренду

    Дорогой ремонт не подходит совершенно – арендной платы особо не повышает, тогда как обновлять его каждые 5 лет будет дорого. Заметим, что новизна обоев и линолеума – уже достаточный аргумент в обосновании повышенной ставки аренды.

    В организации отделки арендной квартиры лучше следовать этим правилам:

    • потолки комнат окрашиваются водоэмульсионкой. Если квартира готовится под сдачу в элит-классе, ставятся натяжные потолки (не более 2-х ярусов);
    • стены жилых комнат оклеиваются обоями – моющимися, не слишком светлыми, с простым орнаментом;
    • плиточная отделка кухни и санузла;
    • ванная оборудуется душевой кабинкой, как занимающей меньше места и дешевле ремонтируемой;
    • осветительные приборы встраиваются в потолок. Свисающие светильники легко бьются, придется их часто менять;
    • гипсокартонные перегородки непригодны в арендном жилье, т.к. легко повреждаются и требуют объемного ремонта (как минимум переклейки обоев после заделки отверстий);
    • все стройматериалы, использованные в отделке съемной квартиры, нужно приобретать с 15-25% запасом, ориентируясь на будущий мелкий ремонт (потребуется ежегодно, даже чаще);
    • окна завешиваются жалюзи – они служат долго, легко чистятся, хорошо смотрятся и стоят дешевле штор. Если же используются шторы, то только плотные (ночные);
    • межкомнатные двери выбираются либо самые дешевые (под периодическую замену), либо массивные и крепкие, способные держать повреждения;
    • входная дверь понадобится прочная и высоконадежная. Учтите периодическую потребность замены замков на ней – сложные замочные системы не подойдут.

    Квартиросъемщики всегда интересуются состоянием сантехники и бытовой техники, поэтому их требуется содержать не только исправными, но и в приличном внешнем виде.

    Мебель и бытовая техники в квартире под аренду

    Доходность бизнеса аренды жилья прямо зависит от меблировки сдаваемой жилплощади. Важный нюанс: обязательны влагостойкие наматрасники, которых жильцы убрать самостоятельно не смогут.

    Чтобы класс арендной квартиры, следует оснастить ее утюгом с гладильной доской, микроволновкой, электрочайником, феном и роутером wi-fi. Если ставится телевизор – то всегда с крепежом на стену.

    Комплекты постельного белья, повышающие интерес квартиросъемщиков, выгоднее брать в секонд-хенде. Также можно дополнить кухню посудой – двумя сковородками и кастрюлями, пятью дешевыми тарелками и двумя-тремя кружками.

    У многих вполне платежеспособных арендаторов совсем нет мебели и нет желания ее приобретать. Однако покупать квартиру под арендаторов с изношенной мебелью продавца – не следует. Правильным будет потратиться на функционально исправную, прилично выглядящую и более-менее современную б/у меблировку.

    Нюансы в сдаче жилплощади

    Просторную квартиру (число комнат неважно), имеющую эксклюзивный ремонт и расположенную близ делового центра выгоднее сдавать посуточно.

    Состоятельные арендаторы, особенно европейские менеджеры высокого звена, предпочитают снимать нестандартную недвижимость – мансардную, полуподвальную или с необычной планировкой. И они готовы доплачивать за нестандартность. Кстати, с такими арендаторами удобно иметь дело, поскольку поиском временного жилья для них обычно занимаются местные компании-наниматели, поэтому спорные вопросы разрешаются проще.

    Доход от сдачи квартиры часто сопряжен с риском столкнуться с недобросовестным жильцом, причиняющим серьезный вред арендованному имуществу. Для минимизации этого риска обязательно готовьте договор аренды с подробным описанием состояния имущества квартиры.

    Чтобы облегчить себе поиск выгодных инвестиционных вариантов недвижимости под бизнес аренды жилья, обратитесь к риэлторам нашей ассоциации.

    Вопрос-ответ (0)

    Задать вопрос

    Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

    Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector