Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Купить квартиру и сдавать

Стоит ли покупать квартиру для сдачи в аренду?

Имея свободные денежные средства в большом объеме граждане сталкиваются в выбором: что делать – открывать в банке вклад под проценты или покупать на сбережения недвижимость.

Доверять банку готовы не многие, слишком нестабильная экономическая ситуация в стране. Намного надёжней вкладывать в недвижимость для последующей сдачи в аренду квартиры.

В этой статье мы поговорим о том, выгодно ли покупать квартиру для сдачи в аренду. Такие инвестиции имеют свои риски и подводные камни.

На рынке недвижимости представлено столько предложений, среди которых нужно выбрать наиболее привлекательные для съема квадратные метры.

Такая недвижимость не должна простаивать, она обязана приносить стабильный ежемесячный доход, покрывающий затраты по ее содержанию и дающий дополнительную прибыль для собственника.

Привлекательность арендного жилья

Далеко не каждый гражданин может позволить себе приобрести в собственность квадратные метры, особенно в столичном регионе.

В Москве, Московской области или Санкт-Петербурге огромное число квартир арендуется приезжими гражданами. В пределах столицы купить квартиру стоит порядка 5-10 миллионов рублей.

У пришлых жителей регионов таких денег практически не бывает, ведь в своих городах они имели жильё стоимостью иногда до 1 миллиона рублей.

В каком городе выгоднее сдавать квартиру в аренду? Конечно, в столице. В регионах жильё стоит гораздо дешевле, и практически все могут себе купить маленькую студию или однокомнатную квартиру. В регионах потребителями арендного жилья обычно выступают приезжие из соседних деревень и сел, молодые семьи, съезжающие от родителей.

Арендаторы имеют следующие преимущества проживания в арендованном жилье:

  • возможность высокой мобильности (всегда можно уехать из одной квартиры в другую);
  • поиск жилья недалеко от работы;
  • возможность проживания в центре города, возле метро, где квартиры стоят огромных денег;
  • оплата коммунальных услуг только по счетчикам;
  • ответственность за использование жилья только в рамках арендного договора.
  • Снимать квартиру нужно только по договору аренды, заключаемому с собственником помещения.

    Не стоит снимать квартиру через посредников, лиц, выступающих по доверенности от собственника, субъектов, представляющих копии каких-либо правоустанавливающих документов. Все это признаки мошенничества на рынке недвижимости.

    Как правильно совершить покупку квартиры для сдачи?

    Инвестор, имеющие свободные денежные средства, должен правильно подобрать хороший вариант недвижимости, чтобы получать стабильный доход. Многие инвесторы для этого используют не свои средства, а заемные у банка, погашая из арендных платежей ипотеку за сдаваемое жильё.

    Итак, какую недвижимость выгодно покупать для сдачи в аренду? Нужно покупать ту недвижимость, которая будет пользоваться стабильным спросом. Ведь, если один арендатор съедет, должен сразу же появиться новый претендент.

    Район и целевая аудитория

    Какую квартиру выгоднее сдавать в аренду? Нужно сдавать именно ту квартиру, которая располагается в удобном с точки зрения инфраструктуры районе.

    Расположение квартиры влияет на размер арендной платы, в значит – на срок окупаемости инвестиций.

    Нужно отдавать при выборе предпочтение следующим квартирам:

  • около ВУЗов, институтов, колледжей и других мест постоянного обитания студентов;
  • рядом с метро или автобусными остановками;
  • рядом с парковкой;
  • около школ садиков, государственных больниц и поликлиник;
  • рядом с деловым центром.
  • Все эти принципы ориентированы на определенные категории целевой аудитории. Если квартиру снимает семья с детьми, им будут важны поликлиники, школы и детские сады. Если квартиру снимает одинокий работающий мужчина на автомобиле, ему нужна будет рядом парковка и близкое расположение с бизнес-центром города.

    Надежными квартиросъемщиками являются молодые работающие семьи, которые нацелены на карьерный рост, постоянную работу и съем жилья. Семьи с детьми обычно также нацелены на долгосрочную аренду и не любят бегать с одной квартиры в другую. Если сдавать квартиру студентам, для подстраховки нужно брать контакты родителей для решения финансовых трудностей и споров.

    Планировка и отделка

    При выборе квартиры для покупки под сдачи в аренду важное значение стоит уделить квадратуре объекта недвижимости.

    В 2020 году чаще всего арендаторы снимают однокомнатные квартиры.

    Рассмотрим, чем может быть выгодна та или иная планировка квартиры в аренде:

  • Однокомнатные квартиры до 40 квадратных метров площадью. В таком жильё квадратный метр стоит дороже, проще сделать ремонт, легче контролировать жильцов. Спрос на такую недвижимость стабильно высокий среди нескольких целевых аудиторий.
  • Студии площадью до 30 квадратных метров. Маленькие квартиры доступны для съема многим категориям граждан.
  • Двухкомнатные квартиры или трёхкомнатные под сдачу в аренду можно покупать только при наличии действительно выгодных предложений. Сдать такое жильё гораздо сложнее, чем однокомнатную квартиру. Однако, двухкомнатные квартиры довольно ликвидны на рынке продажи жилья. Трёхкомнатные квартиры можно сдавать по изолированным комнатам сразу трём жильцам.
  • Многокомнатный квартиры имеют самую низкую ликвидность, особенно если располагаются в дешевом сегменте. Такую недвижимость могут снять только приезжие лица из ближнего зарубежья, работающие в столице нелегально.
  • Не стоит приобретать комнаты под сдачу в аренду. В этом случае постоянно придётся считаться с мнением других собственников долей и соседей, которые могут быть недовольно постоянной сменой жильцов.

    В квартире должна быть минимальная отделка и необходимая мебель для жизни жильцов. Такие полностью укомплектованные квартиры берут с большей долей вероятности.

    В квартире должен быть холодильник, санузел, плита для приготовления еды, стиральная машинка и кровать с матрасом. Все остальное уже является дополнительными предметами мебели.

    Если есть необходимость сэкономить на покупке жилья, нужно брать квартиру в новостройке на этапе ее строительства. Однако проще всего купить квартиру на вторичном рынке с уже готовым ремонтом и развитой инфраструктурой.

    Читать еще:  Как продать квартиру за наличку

    Апартаменты или жилая недвижимость?

    Апартаменты не являются жилым объектом недвижимости, это коммерческое жильё. Сегодня в Москве строится огромное количество жилья апартаментного типа. Реклама предлагает выгодно вложить инвестиции в такое жильё и сдавать его в аренду.

    Выгодно ли покупать апартаменты для сдачи в аренду? Такое вложение денежных средств имеет свои подводные камни, которые нужно учитывать, в частности:

  • Апартаменты стоят дешевле квартир процентов на 20% — это выгодно.
  • За апартаменты придётся оплачивать очень повышенные коммунальные платежи именно собственнику жилья.
  • В апартаментах нельзя прописаться, поэтому жильцы, желающие получить прописку, предпочтут апартаментам обычные квартиры.
  • Апартаменты располагаются в самых удобных с точки зрения транспортной доступности районах – это выгодно.
  • Многие сегодня осторожно относятся к апартаментам, поскольку данное понятие никак не урегулировано в законодательстве. Поэтому лучше не рисковать, и покупать все-таки обычную жилую квартиру для сдачи в аренду.

    Правила сдачи квартиры в аренду

    Как выгодно сдать квартиру в аренду? Для этого к процедуре покупки жилья и последующей его сдачи нужно подойти очень основательно.

    При сдаче квартиры в аренду нужно учитывать следующие рекомендации:

    1. Обязательно сдавайте жильё по договору аренды. Документальное оформление сделки является подтверждением законности Ваших прав и претензий на квартиру. Если дело в конфликте дойдёт до суда, будет на что ссылаться. Договор аренды, заключённый сроком на 11 месяцев и меньше, не подлежит государственной регистрации.
    2. Деньги получайте от жильцов по безналичным переводам или наличными средствами через оформление расписок. Таким образом Вы всегда сможете подтвердить факт передачи денежных средств.
    3. Лучше сдавать квартиру официально и уплачивать налоги в бюджет со своего дополнительного дохода.

    Заключая договор с новым жильцом, нужно брать плату за первый месяц и залог, в качестве компенсации за простой жилья в ситуации, если арендатор съедет раньше назначенного в договоре срока или повредит Ваше имущество.

    Размер залога, как правило, составляет сумму ежемесячной платы за аренду. Сдавая, квартиру, тщательно проверяйте арендаторов на порядочность и платёжеспособность.

    Обязательно берите копии их паспортов, проверяйте наличие у них недвижимого или движимого имущества, уточните, есть ли у них работа, какое образование.

    Не сдавайте квартиры подозрительным личностям, внешне не внушающим доверия, возможно имеющим судимости или проблемы с законом.

    Привлечение риэлтора

    Сегодня на рынке недвижимости в столице действует огромное число агентов или риэлтерских компаний, которые предлагают свои услуги, как арендодателям, так и арендаторам недвижимости.

    Первым они обещают надежных жильцов, которых тщательно проверяют. Вторым они обещают надёжных собственников. На деле же нередко риэлторы не оказывают никакой помощи ни тем, ни другим. Они лишь имеют комиссию в свой карман от сделки.

    Привлекая риэлтора для сделки, нужно учитывать, что его услуги придётся оплачивать. Комиссию риэлтор обычно берет в сумме половины или полной стоимости ежемесячной арендной платы. Оплачивать комиссию обязан жилец.

    Если все же самостоятельно в арендодателя нет времени искать жильцов, он может привлечь риэлтора, но только из надежной компании, много лет порядочно функционирующей на рынке.

    Долгосрочная аренда или посуточная

    Выгодно ли заниматься посуточной арендой квартир? Что лучше: посуточная аренда или долгосрочная? Посуточная сдача жилья имеет больше рисков. Финансовая выгода от такой сдачи не покрывает потенциальных рисков.

    При посуточной аренде могут возникнуть следующие неприятности:

    • частая смена жильцов не даёт возможности убедиться в порядочности каждого;
    • большое число жильцов значительно повышают степень износа жилья и мебели;
    • квартира может долго простаивать из-за отсутствия спроса;
    • нужен постоянный контроль за жильем и поиск новых клиентов.

    Длительная аренда даёт возможность найти одного благонадежного жильца, который постоянно исполнять в срок свои финансовые обязательства. В такой ситуации не нужно постоянно контролировать недвижимость, ездить и следить за жильцами.

    Инвестиции в недвижимость всегда остаются одними из самых надежных и выгодных финансовых инструментов. Покупка квартиры для последующей ее сдачи в аренду даёт возможность окупить инвестиции в 5-8 лет с доходностью в среднем в 10%.

    Главное при сдаче в аренду жилья — правильно подобрать объект недвижимости и выбрать благонадежных жильцов.

    Стоит ли покупать квартиру в ипотеку, чтобы её сдавать?

    В идеале ипотека на жилье, которое будет сдаваться, является делом потенциально выгодным — деньги, полученные с аренды, можно отдавать банку в качестве погашения долга по кредиту и, таким образом, через 10-20 лет погасить долг и получить квартиру практически «задаром». Но звучит это красиво лишь в теории. Попробуем разобраться на практике.

    Анализируя программы кредитования покупки жилья в том же Сбербанке, можно увидеть несколько факторов, влияющих на условия кредита: первоначальный взнос по жилью, ежемесячный доход заемщика, срок выплаты кредита ну, конечно, сумма кредита. От этих факторов зависит процентная ставка и сумма окончательной переплаты. За помощью обращаемся к кредитному калькулятору.

    Среднюю стоимость 1-комнатной квартиры в Москве в неплохом состоянии и с хорошим местоположением (возле метро) оценим в 5 миллионов рублей. Такую квартиру можно было бы сдавать (даже без вложения в ремонт) за 30-40 тысяч. Учитывая, что у нас теоретически нет стартового капитала — указываем, что максимум мы сможем внести 10% стоимости сразу. Получим в итоге процентную ставку около 14.5%, ежемесячный взнос в размере 62 тысяч рублей, срок — 20 лет. Очевидно, стоимость аренды не покроет кредитный взнос.

    Читать еще:  Как оставить квартиру после смерти

    Выберем более лояльные условия, допустим, что у нас есть сумма для 50% первоначального взноса (2.5 млн). Соответственно, кредит мы возьмем еще на 2.5 миллиона. Считаем при помощи кредитного калькулятора. Ставка снизится до 12%, а ежемесячные платежи будут более реальными — всего около 35 тысяч.

    В наш расчет мы не принимали возможные трудности с поиском арендатора, его небрежное отношение с вещами в квартире, дополнительный ремонт и прочие. Итог: без уже имеющихся средств на покупку квартиры, брать в ипотеку жилье с целью его дальнейшей сдачи в аренду не выгодно.

    Что же касается кредита на половину (или даже меньшую часть) стоимости квартиры, то в таком случае может идти речь о какой-то выгоде не в виде прибыли с платежей арендатора (поскольку сумма аренды будет почти эквивалентна сумма взносов по кредиту), а скорее в итоговом результате — мы получим квартиру фактически «дешевле». Хотя опять-таки, при наличии средств на покупку квартиры, лучше приобрести ее без обращения банк и сдавать в аренду. В итоге она быстрее отобьет затраты и будет приносить чистый доход.

    Общий вывод аналогичен предыдущему итогу — ипотека для покупки квартиры и дальнейшей сдачи не выгодна.

    Можно ли сдавать квартиру под ипотекой?

    Вполне резонный вопрос, ведь квартира под залогом, можно ли её сдавать?

    Закон этого делать — не запрещает. Стоит посмотреть договор с банком. Если в договоре отдельно не оговаривается запрет на аренду третьими лицами. Редко, но бывает банки прописывают в договоре ипотеки условие о том, чтобы заёмщик информировал или получал согласие банка на сдачу недвижимости в аренду.

    В 2007-2008 году в США бушевал ипотечный кризис (Lehman Brothers). Очень много людей брали по несколько домов в ипотеку, а платежи покрывали арендной платой. Это казалось настоящим взломом системы. Однако кризис привёл к тому, что многие потеряли работу, было нечем платить аренду (те самые комедийные истории, когда 30-летние возвращаются домой к родителям). И если у горе-домовладельца несколько домов, то 1 неплательщика можно как-то покрыть, но если их становится больше… Платить за ипотеку нечем. Банки забирают недвижимость.

    Как правильно купить квартиру для сдачи в аренду?

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Давайте признаем суровую
    правду о российской действительности — чтобы достойно встретить старость на
    пенсию от государства рассчитывать не приходится!
    Поэтому покупка квартиры для сдачи в аренду — это один из вариантов
    обеспечить себе достойную жизнь на склоне лет. Но как это сделать?


    Для столичного жителя
    купить квартиру и сдавать в аренду – отличная возможность получения регулярного
    неплохого дохода. В среднем ежегодный доход со сдаваемой в наем жилплощади
    составляет 9-12% от ее стоимости. То есть, даже если купить квартиру в районе метро
    в ипотеку, можно ежегодно получать некоторую прибыль, которая будет перекрывать
    ипотечные платежи, а в течение 8-10 лет полностью закрыть долг. Огромным плюсом
    такого вложения является и стабильность стоимость жилья. А если выбирать
    перспективный район Москвы для покупки квартиры, то вполне можно рассчитывать
    на рост цен 6-8% ежегодно.

    В каком районе купить квартиру?

    Москва – город, полный достопримечательностей,
    исторические места сегодня мало интересуют людей, приехавших в столицу с целью
    улучшения своего материального положения. Их интересует – в первую очередь –
    инфраструктура и расположение – как можно ближе к месту работы. Поэтому
    оптимальный выбор – это купить квартиру в районе с хорошей транспортной
    доступностью – вблизи метро, остановок общественного транспорта.
    При этом не обязательно гнаться за жильем в центре
    столицы. Если вы планируете купить квартиру для сдачи в аренду и получать с нее
    регулярный доход, лучше рассмотреть недорогие варианты на окраинах города и в
    ближайшем Подмосковье – отобьются они гораздо быстрее в силу меньшей (на 50% и
    более) стоимости. Но при этом разница в арендной плате между жильем в центре
    или на окраине редко превышает 10-20%.

    Какую квартиру купить для сдачи в аренду?

    Купить квартиру под сдачу в аренду в Москве на
    первый взгляд довольно просто – ведь желающих арендовать жилое помещение в
    столице всегда достаточно. Но, если вы планируете сделать доход регулярным,
    следует сразу определиться с категорией граждан, на которых вы будете
    ориентироваться. Так, если речь идет о студентах или вахтовых рабочих, то для
    них не столь важна площадь жилья и удобства, но определяющее влияние имеет
    расположение – вблизи метро или остановок общественного транспорта.
    Для семейных людей уже важны удобства и
    комфортабельность квартиры, обязательным является наличие хотя бы минимальной
    обстановки, бытовой техники, желательно расположение вблизи учебных учреждений,
    детсадов, больниц и поликлиник, других важных инфраструктурных объектов.
    Какая квартира приносит наибольший доход от сдачи
    в аренду?
    В сегменте массового жилья наибольший доход
    приносят однокомнатные квартиры, так как цена их покупки гораздо меньше, чем
    двухкомнатных и трехкомнатных квартир. А спрос на такие квартиры всегда
    стабильный. Чем меньше площадь квартиры, тем меньше коммунальные расходы на ее
    содержание и налоги, что оказывает значительное влияние на доходность квартиры.
    К тому же арендаторам свойственно стремление к экономии, поэтому они гораздо
    быстрее согласятся снять 1 комнатную квартиру, чем 2 комнатную, 3 комнатную
    или даже 4 комнатную квартиру.

    Читать еще:  Купить квартиру у банка

    Какие есть недорогие районы Москвы для покупки квартиры?

    Вопросом, какой район Москвы выбрать для покупки
    квартиры, задаются многие, допуская при этом одну и ту же ошибку – выбирая
    жилье «под себя». При этом, часто, не учитываются типичные предпочтения
    арендаторов. Так для большинства важнейшими аспектами являются размер арендной
    платы и расположение недвижимости.
    В этом случае следует рассматривать наиболее
    дешевые районы Москвы для покупки квартиры, расположенные вблизи Третьего
    транспортного кольца или прилегающие к нему. Здесь расположено большое
    количество бизнес-центров и офисных комплексов, а значит, поток желающих
    арендовать квартиру, неплохо ознакомиться с планами строительства и
    градоустройства. Возможно, район, который вы даже и не планировали
    рассматривать, в ближайшее время получит свою станцию метро или электрички. То
    есть привлекательность жилья сразу же вырастет, как и его потенциальная цена.

    Выгодно ли купить квартиру в Московской области
    для аренды?

    Да, если речь идет о ближайшем Подмосковье. При
    этом следует обратить особое внимание на районы вблизи железнодорожных станций
    – это важный фактор для жилья, расположенного за пределами центра столицы.
    Плюсом такого вложения является относительно невысокая стоимость недвижимости
    за границами МКАД. А срок окупаемости и процент доходности может быть
    даже выше чем в Москве! Например, однокомнатная квартира в городе Раменское
    Московской области стоимостью 2400000 рублей может приносить ее владельцу 10 %
    годовых от сдачи ее в аренду. А однокомнатная в микрорайоне Жулебино города
    Москвы на улице Генерала Кузнецова стоимостью 5500000 рублей всего 6 % годовых.

    Где купить квартиру для сдачи в аренду?

    Если вы планируете сделать арендную плату –
    постоянным источником своего дохода, необходимо подойти к выбору жилплощади как
    можно тщательнее. То есть, обратиться к специалистам, которые не только
    расскажут, как выбрать район для покупки квартиры, но и помогут учесть другие
    важные факторы.

    Стоит ли покупать квартиры для сдачи в аренду?

    Если у вас накопилось много денег и вы не доверяете банкам, можно их вложить в недвижимость, которая будет сдаваться в аренду. Рассказываем насколько это выгодно и как правильно выбирать инвестиционные квартиры.

    Недвижимость – один их самых популярных способов вложения денег. Согласно исследованию консалтинговой компании Knight Frank, долларовые миллионеры в 24% случаев предпочитают вкладывать в элитную жилую недвижимость. Этот вид инвестирования уступает по популярности лишь вложениям в акции и облигации.

    Сколько можно заработать?

    «Есть такая закономерность: чем выше вложения, тем ниже доходность. По данным «Миэль-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых», – рассказывает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

    Самостоятельно рассчитать доходность от покупки инвестиционной квартиры можно по такой формуле: (месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений).

    Расчёты показывают, что целесообразней приобрести две недорогие одно- или двухкомнатные квартиры в популярных для аренды районах, или в районах, где предложение минимально. Это вложение окупится быстрее, нежели чем вложения в одну дорогую квартиру, говорит Жукова.

    Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве и Краснодаре

    * – примерная окупаемость с учётом роста стоимости недвижимости, ** – текущая доходность за вычетом 13% налога (без учёта подорожания квартиры). Источник: Инком-недвижимость, Из рук в руки, Росстат, расчёты Сравни.ру.

    Как выбирать квартиру?

    Согласно оценке риэлторской компании «Метриум Групп», высоким спросом у арендаторов пользуются большие однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или наоборот небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 кв. м) – они составляют 70-80% предложений на рынке. «Небольшие квартиры предпочтительнее – они более востребованы, стоят меньше, обслуживаются проще, налогообложение ниже», – соглашается управляющий партнёр агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

    При выборе жилья нужно руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор:

    • Этаж – квартира не должна располагаться на первом или последнем этаже.
    • Транспортная доступность – если до ближайшей автобусной остановки идти несколько километров, то квартира будет стоить немного, шаговая доступность метро способна повысить цену.
    • Вид из окна – логично, что вид на помойку не так привлекателен, как на парк. Многие арендаторы предпочитают, чтобы окна выходили во двор.
    • Близость магазинов – наличие поблизости крупных торговых центров способно немного увеличить стоимость квартиры, жильё вдали от магазинов будет стоить дешевле.
    • Отделка – при покупке любой квартиры её нужно отремонтировать, а также купить / обновить мебель и технику – это сделает предложение по аренде привлекательнее.

    Если на жильё в столице денег не хватает, то можно подумать о покупке квартиры в другом городе.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector