Antaurus.ru

Все про Недвижимость
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Купить квартиру в ипотеку по доверенности

Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция, образец договора купли-продажи 2020 года и документы

При совершении купли-продажи недвижимости необязательно присутствие собственника. Если в силу обстоятельств он не имеет возможности заниматься сделкой, то вправе доверить ее другому лицу. Но для подтверждения его полномочий необходимо документальное оформление. Только после этого возможна продажа квартира по доверенности.

Можно ли продать квартиру по доверенности

Совершить продажу недвижимого имущества по доверенности законом не запрещается. Ведь в жизни бывают разные ситуации. Не всегда владелец жилого помещения может принимать участие в сделке. Чаще всего причиной для передачи полномочий иному человеку является тяжелая болезнь, проживание в другом населенном пункте или вовсе в иностранном государстве.

Оформление доверенности существенно облегчает процесс реализации имущества для собственника. Но далеко не все граждане при продаже недвижимости прибегают к помощи других лиц, а стараются заниматься сделкой лично. Это связано с тем, что заключение договора по доверенности имеет большое количество рисков, как для самого продавца, так и для покупателя.

По этой же причине реализация имущества может быть значительно затруднена. Ведь покупатели, зная о своих рисках, будут отказываться от приобретения жилья. Найти людей, кто согласится на такую сделку, будет очень нелегко.

Риски продавца и покупателя

Купля-продажа всегда имеет определенные риски для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности негативных последствий может возникнуть еще больше. Для продавца большим риском является доверительная перепродажа. Чтобы не столкнуться с неприятностями, собственнику не стоит уполномочивать доверенного одновременно на заключение договора и получение денежных средств с реализации.

В противном случае представитель может забрать деньги и скрыться. Это возможно даже, если средства будут находиться в банковской ячейке. Ведь при предъявлении доверенности сотрудников банка ничто не насторожит. Поэтому важно прописывать в доверительном документе, что доверенное лицо не имеет права получать деньги, вырученные с продажи недвижимости.

Для покупателя опасность может скрываться в самой доверенности. Ведь ее отмена может произойти в любое время. В результате человек переведет денежные средства представителю, а сделка будет остановлена ввиду отмены доверительной бумаги. В избежание подобной ситуации рекомендуется расплачиваться с продавцом через банковскую ячейку. Тогда доверенное лицо не сможет забрать средства, пока не будет оформлено право собственности покупателя на квартиру.

Еще один риск для гражданина, приобретающего имущество, — прекращение действия доверенности вследствие смерти доверителя, признания его недееспособным до совершения сделки. В таких случаях недействительной становится не только передача полномочий, но и все договора, заключенные представителем.

После ухода из жизни доверителя родственники могут обратиться с иском в суд для возвращения квартиры умершему, чтобы получить ее в качестве наследства. Недееспособными часто признают пожилых людей, при заключении соглашения о купле-продаже с ними нужно быть предельно осторожными. Ведь даже нотариус не сможет определить, является ли продавец дееспособным. Это способен подтвердить только врач.

Также риском при продаже квартиры по доверенности для покупателя является отмена сделки в связи с пропажей гражданина, который передал свои полномочия доверенному лицу. Сделка отменяется до тех пор, пока доверитель не найдется или не будет признан пропавшим без вести. Признание проводится в судебном порядке и представляет собой долгую процедуру.

Мошеннические действия также никто не отменял. Неудивительно, если собственник и доверенное лицо находятся в сговоре и намеренно обманывают покупателей для выманивания денежных средств. В этом случае они тщательно выбирают своих жертв.

Ими чаще всего оказываются одинокие люди преклонного возраста, которые слишком доверчивы или не могут в полной мере руководить своими действиями. А в силу отсутствия родственников их некому защитить.

Таким образом, для покупателя риски очень существенны, особенно если он уже передал денежные средства, а сделка сорвалась.

Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция

Продажа квартиры через представителя без присутствия собственника отличается только тем, что необходимо сначала заняться оформлением доверенности, которая позволит доверенному совершать действия от имени владельца недвижимости.

Если участие самого продавца не предусматривается вовсе, то требуется составить генеральную доверенность. Именно эта разновидность документа позволяет представителю полностью сопровождать сделку, совершать все необходимые манипуляции, начиная с подготовки необходимой документации и заканчивая получением денежных средств от реализации имущества.

Оформление доверенности производится в нотариальной конторе. Присутствие доверенного лица необязательно.

Доверительный документ составляет на специальном бланке и содержит в себе следующую информацию:

  1. Место и дата подписания. Дата составления должна указываться обязательно. В противном случае доверенность не будет иметь юридической силы.
  2. Личные сведения о сторонах.
  3. Перечень полномочий, которые представитель имеет право совершать от имени собственника недвижимого имущества.
  4. Данные о квартире, которую планируется реализовать.
  5. Срок действия. Указывать необязательно, но тогда документ будет действовать ровно год. Сам же доверитель имеет право устанавливать любой срок.
  6. Подпись доверителя.

Также стоит указать, имеется ли у доверенного лица возможность передоверить полномочия иному гражданину. Юристы советуют еще прописывать в документе условия продажи квартиры, особенно ее стоимость. Это позволит избежать самодеятельности представителя, которая приведет к совершению невыгодной сделки.

После оформления доверенности доверитель передает ее доверенному лицу и дальнейшие действия совершаются только им. Вместе с данным документом собственник передает бумаги на недвижимость.

Далее сделка совершается представителем по следующей пошаговой инструкции:

  • Подготовка необходимой документации для осуществления сделки.
  • Демонстрация жилого помещения покупателю.
  • Составление и заключение договора купли-продажи.
  • Получение денежных средств, вырученных с реализации недвижимого объекта.

Договор купли-продажи при участии доверенного лица ничем не отличается от стандартного соглашения. В нем только указывается проведением сделки по доверенности и информация о представителе.

Помимо этого, договор содержит следующее:

  1. Личные данные владельца жилого помещения.
  2. Описание продаваемой недвижимости: адрес, площадь и иные характеристики.
  3. Обязательства участников сделки.
  4. Информация о наличии обременений на квартиру.
  5. Стоимость объекта.
  6. Порядок оплаты.
  7. Ответственность.
  8. Разрешение споров.

В конце документа ставятся подписи обеих сторон и дата заключения сделки.

Какие документы понадобятся

Для оформления доверенности на продажу квартиры большого перечня документов не требуется. Необходимы только паспорта доверителя и доверенного лица. Остальные сведения записываются со слов собственника недвижимости. Но юристы советуют брать с собой документы на имущество, чтобы избежать указания неточной информации и последствий, связанных с этим.

Для совершения самой сделки купли-продажи требуется стандартный пакет бумаг, добавляется только сама доверенность и паспорт представителя. Подготовить нужно следующее:

  1. Паспорт доверенного лица.
  2. Копия паспорта владельца квартиры.
  3. Документы, устанавливающие право собственника на имущество.
  4. Выписка из ЕГРН.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Справка, подтверждающая отсутствие задолженностей.
  7. Документ, удостоверяющий отсутствие обременений.

ВАЖНО! Также доверителю следует взять справку из психоневрологического диспансера о том, что он полностью дееспособен и может руководить своими действиями. Если он сам не представит медицинский документ, покупателю следует попросить его об этом.

При нахождении продавца в официальном браке требуется одобрение совершения сделки вторым супругом. Согласие составляется в письменной форме и прикрепляется к пакету бумаг.

Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности

Особенности при ипотеке

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, может быть продана заемщиком, но только с согласия кредитора. Поэтому требуется оформление двух договоров — основного и предварительного. Предварительное соглашение составляется между доверенным лицом и покупателем, затем передается в банк.

Читать еще:  Как выкупить ипотечную квартиру у банка

Документ необходим для оценки условий продажи, способности покупателя погасить оставшуюся часть кредита и вынесения решения об одобрении проведения сделки или отказе. Если банковское учреждение согласится, тогда разрешается оформлять основной договор.

При продаже ипотечной квартиры доверенность также составляется немного иначе. Ее текст должен содержать дополнительные пункты, касающиеся полномочий представителя:

  1. Право обращаться в банк от лица заемщика.
  2. Право подписывать соглашение об аккредитиве или применении банковской ячейки.
  3. Право передавать кредитору личные сведения о доверителе.

Продать недвижимость, взятую в ипотеку, довольно сложно. Далеко не все банки соглашаются на сделку, особенно если она совершается по доверенности. Если кредитор и одобряет куплю-продажу, то будет требовать генеральный тип доверительного документа.

Как максимально себя защитить

Доверителю следует быть внимательнее при передаче своих полномочий другому лицу. Необходимо выбирать надежного человека, чтобы избежать мошенничества. Также юристы советуют выполнение следующих мер во избежание негативных последствий:

  • При подозрении на мошеннические действия или при их выявлении доверителю следует отозвать доверенность и обратиться в суд для признания всех сделок, осуществленных с ее помощью, недействительными.
  • Передавать свои полномочия исключительно проверенным людям, добросовестность которых не вызывает сомнения.
  • Не доверять представителю выполнение всех манипуляций от своего имени, а только совершение некоторых действий.
  • Не предусматривать право доверенного лица забирать денежные средства у покупателя за реализацию квартиры.
  • Не доверять другим лицам оформлять предварительный договор, по которому продавец получает определенную сумму денег в качестве аванса.

Покупателям необходимо быть не менее осторожными. Следует внимательно проверить доверенность на предмет подделки. Документ не должен содержать никаких подчисток, ошибок, опечаток. Также для проверки подлинности можно воспользоваться официальным сайтом ФНС, где, введя данные о доверенности, можно узнать, существует ли она вообще.

Также покупателю следует постараться связаться с самим собственником жилого помещения. Если представитель под разными предлогами отказывается от предоставления контактов владельца квартиры, то лучше не соглашаться на сделку.

Если в качестве доверителя выступает человек пожилого возраста, необходимо проверить, является ли он дееспособным, не ввели ли его в заблуждение при оформлении доверенности.

Кто платит налог

Денежные средства, вырученные с продажи недвижимого объекта, относятся к доходу собственника. Поэтому они подлежат налогообложению по ставке 13%. При совершении сделки по доверенности платить налог обязан сам владелец, так именно он становится обладателем денег.

Таким образом, продажа квартиры по доверенности – удобное решение, но очень рискованное. Поэтому обеим сторонам следует быть осторожными и не доверять полностью посторонним людям.

Обязательно рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к юристу через онлайн-консультанта на нашем сайте. Он подскажет вам все нюансы продажи квартиры по доверенности.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за оценку поста и репост.

Хочу купить квартиру по доверенности. Как ее проверить?

Мы с семьей решили подобрать новое жилище поближе к школе и работе. Пересмотрели множество квартир, одна понравилась. Но с ней не все так просто. Есть две проблемы: продают ее по доверенности, а собственник не хочет из нее выписываться.

Квартиру продает мама собственника по доверенности. Собственник с семьей, которая также прописана в квартире, переехали в другой город. Я знаю, что доверенность могут отозвать в день сделки. Деньги передашь, а потом окажется, что сделка недействительна. Как обезопасить себя в этом случае и что указать в договоре?

Еще одна проблема — выписка. Собственник жалуется, что это долго и нудно. Он предлагает выписать семью потом, когда у него будет время. Но я слышал, что можно все сделать гораздо быстрее через МФЦ.

Покупать квартиру, в которой прописаны чужие люди, не хочется.

Что лучше сделать?

Дмитрий, вы правы, что со сделками с недвижимостью лучше лишний раз перестраховаться. Покупать квартиру, где зарегистрированы чужие люди, действительно не стоит. А вот доверенность можно проверить. Расскажу сначала про нее.

Как проверить доверенность

Доверенность — это документ, который подтверждает право одного лица представлять интересы другого в разных ситуациях. Например, в отношениях с людьми, юридическими лицами или органами власти. Главное, чтобы в доверенности было написано, какие действия доверенное лицо вправе совершать и с кем.

В некоторых случаях доверенность должен удостоверить нотариус, например в случае подачи заявлений о государственной регистрации прав или сделок с недвижимостью.

Действие доверенности ограничено во времени — срок указан в самом документе. Если срока нет, по умолчанию доверенность действительна в течение одного года.

Поэтому прежде всего проверьте, когда истекает срок действия доверенности и сохранятся ли полномочия доверенного лица на момент подписания договора. Иначе можете оказаться в ситуации, когда предварительный договор подписали, аванс передали, а с подписанием основного договора возникла проблема: самого хозяина нет, у доверенного лица закончились полномочия.

И вы правы: доверенность утратит силу, если человек, который ее выдал, передумает и отменит ее. Он должен сделать это в той же форме, в которой он эту доверенность выдал. Ваш продавец может это сделать только через нотариуса.

Все действия нотариусы обязаны тут же регистрировать в реестре нотариальных действий ЕИС. Вы можете воспользоваться сервисом для проверки доверенностей по реквизитам непосредственно перед сделкой и посмотреть, действительна ли еще доверенность. Еще можете сделать скриншот экрана, на котором будет видно, что, например, в день сделки такого-то числа в такое-то время доверенность, на основании которой представитель продавца продал вам квартиру, не была отменена. Но, чтобы такой скриншот в последующем приняли в качестве доказательства, его нужно удостоверить у нотариуса.

Разумеется, самый лучший вариант — попробовать договориться с продавцом, чтобы он лично приехал на сделку. Так вы гарантированно избежите возможных проблем. Но если он категорически отказывается, а квартира идеально подходит вам и искать другой вариант не хочется, можете дополнительно подстраховаться.

Как еще можно подстраховаться

Договоритесь с продавцом, что деньги за квартиру он получит, только когда будет зарегистрирован переход права собственности от предыдущего собственника к вам и ваше право собственности. Вы можете арендовать ячейку в банке, положить в нее деньги за квартиру и прописать в договоре аренды ячейки определенные условия: что продавец или его доверенное лицо может забрать оттуда деньги, только если подтвердит, что сделка состоялась. Например, предъявит договор купли-продажи и выписку из ЕГРН, в которой в качестве собственника будете указаны вы.

Вы можете арендовать ячейку два месяца, а в случае необходимости продлить аренду. В среднем за аренду ячейки банки берут от 1200 до 2600 рублей в месяц. Дополнительные плюсы: банк еще пересчитает сумму и проверит подлинность денег.

В этом случае продавец получит деньги, только если регистрация права собственности пройдет успешно, а вы будете точно знать, что с документами все в порядке. Когда государственный регистратор регистрирует переход права от продавца к вам, он проводит правовую экспертизу документов. В том числе проверяет полномочия доверенного лица на момент подписания договора купли-продажи.

Как собственнику квартиры сняться с регистрационного учета

Не покупайте квартиру, пока собственник не снимется с регистрационного учета. Это можно сделать и через интернет, но все равно потом ему придется лично приходить с паспортом.

Читать еще:  Продал квартиру надо ли подавать декларацию

По правилам, чтобы сняться с регистрационного учета по месту жительства, собственник должен лично обратиться в органы регистрационного учета. Можно подать заявление непосредственно в отдел миграции МВД, в МФЦ или паспортисту в ТСЖ, ЖСК, УК. А можно сделать это и через портал госуслуг.

Если ваш продавец с семьей обратится в отдел миграции или к паспортисту, с регистрационного учета их снимут в течение двух календарных дней. Если они подадут заявление в МФЦ — в течение трех рабочих дней. Можно подать заявление через портал госуслуг, но все равно придется прийти в орган регистрационного учета с паспортом: с регистрации снимут, только когда смогут поставить в паспорт штамп.

В вашем случае продавец переехал в другой город. Он может сняться с регучета даже там.

Заодно сразу зарегистрируется по новому месту жительства и тем самым избежит штрафа, предусмотренного за проживание без регистрации.

Продавцу и членам его семьи надо будет подать одновременно два заявления: на снятие с учета по прежнему месту жительства и на регистрацию в новом жилье. Единственный минус: этот процесс может затянуться на срок до двух месяцев из-за того, что документы пересылают в другой город почтой.

В любом случае я советую настаивать на снятии всех проживающих в квартире с регистрации до того, как подпишете договор. Да, вы можете прописать в договоре условие, что продавец с семьей обязаны выписаться, и определить им на это срок. Закон в таких случаях на стороне собственника, поэтому, если обратитесь в суд, скорее всего, решение будет в вашу пользу. Но может быть иначе, если вскроются дополнительные обстоятельства, например: в квартире зарегистрирован человек, который сейчас отбывает срок, и другого жилья у него нет или прописаны несовершеннолетние и их некуда выписать. Это большая и скользкая тема, а судебная практика неоднозначная. Есть шанс, что суд может вынести решение не в вашу пользу. И вам придется потратить время, нервы и деньги, чтобы выписать чужих людей из вашей квартиры.

Чтобы продавец поскорее снялся с регистрационного учета, пропишите в договоре дополнительное условие: продавец получит деньги только после выписки. Для этого в договоре аренды банковской ячейки добавьте листки убытия в список документов, которые продавец должен предъявить, чтобы получить деньги.

Чтобы обезопасить себя от других проблем, прочитайте нашу статью о том, какие документы проверять перед покупкой квартиры.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Покупка квартиры по доверенности в ипотеку

Добрый день. Приобретаю квартиру, заинтересована скорее провести сделку, квартира в долевой собственности (1/2), у мужа продавца вахты и в связи с этим мы решили приобретать до доверенности. Доверенность была составлена и отправлена мною в банк для проверки (нотариус на сделке будет от банка, он же проверяет все документы перед сделкой).

Каковы мои риски, если квартира в ипотеке, а доверенность проверяется банком? Читала много страшных историй, но конкретно такую ситуацию не нашла.

И второй вопрос — если все же все плохо, то в течении какого срока человек от кого доверенность может заявить в суд, что он не согласен?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день!
Не очень понятен вопрос, уточните:
Вы хотите купить квартиру, где два собственника и один из них продает по доверенности?

«Каковы мои риски, если квартира в ипотеке, а доверенность проверяется банком?» — квартира продается из-под залога банка?

Да, у квартиры два собственника, один продаёт по доверенности (муж доверяет жене).
Нет, квартира в собственности покупателя, ипотеку беру я.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Риски? Если только доверенность подписана «под дулом пистолета», а также супруг не отдавал отчет своим действиям, принимал психотропные вещества и тд. (не обязательно, что так и будет, это самое худшее, что может быть)
Доверенность должна быть на конкретные действия: на продажу доли, с правом получения денег, подписания ПА и тд
Если решитесь на покупку по доверенности, хорошо бы пообщаться с ним по видеосвязи перед сделкой/в день сделки, убедиться что он живой.
Доверенность можно отменить или изменить, это нужно проверять.

Возможны еще риски по «истории квартиры», по продавцам (банкроты/должники и тд), которые нужно проверять.

Спасибо, про риски по квартире понятно.
Но если все же он писал «под дулом пистолета» ведь есть какой-то срок в годах, когда он может заявить об этом и подать в суд, ведь через 50 лет, наверно, так нельзя будет сделать

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Доверенность проверяется только на предмет того, что она не фальсифицирована. И не банком вовсе, а нотариусом (если сделка нотариальная). Если сделка в простой письменной форме, то доверенность проверяет государственный регистратор. Факты изложенные в доверенности, личность доверителя, его правоспособность, дееспособность, сделкоспособность частично и в меру возможностей проверяются нотариусом заверяющим доверенность.
Максимальный срок для защиты нарушенного права составляет 10 лет.

Спасибо! Сделка через нотариуса в банке. Таким образом, не смотря на ипотеку, риски я несу точно такие же как в «страшных историях» тех, кто покупал жильё сразу?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Совершенно верно. Увы, но вопреки существующему мнению банки квартиры не проверяют, вся их проверка сплошная профанация для галочки.

Риски во всех случаях одинаковые. Но Вы можете застраховать сделку, банки это очень любят. Правда, Вам придется это делать ежегодно.

Да, конечно я плачу страховку, иначе никак

подскажите пожалуйста если сделка идет по доверенности через нотариус то как себя подстраховать со страны покупателя?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

oleg, имя вроде русское, но пунктуация и грамматика не Ваш конёк.
Как подстраховать: 1. Оформить страхование титула; 2. С помощью того, кто умеет это делать провести проверку квартиры и оценить степень риска.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

oleg, читайте внимательно ответы выше

Олег, если не ошибаюсь, вы покупаете квартиру с долевой собственностью. Исходя из этого сделка оформляется нотариально. Если вы используете на покупку недвижимости кредитные средства и неджвижимость после этого будет находится в залоге у Банка. Банки, как правило сотрудничают со своими нотариусами. Не поленитесь уточнить фамилии/фамилию того нотариуса который будет заниматься вашей сделкой и сходите к нему на консультацию на предмет ваших опасений. Я бы прислушалась к совету Антонины о сеансе видеосвязи, но с предъявлением гражданского паспорта Продавца. Добавила бы в Договор купли-продажи несколько пунктов о гарантии возврата денежных средств в случае расторжения сделки. Доверенность , если сомневаетесь, можно проверить самостоятельно на портале Нотариальной Палаты.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Да, по скайпу с паспортом желательно пообщаться, а также запросить ПНД и НД на каждого продавца. А в остальном как обычно, проверка юридической чистоты квартиры. Нормальная ситуация, сама продавала по доверенности долю Клиента из Торонто. Банк не проверяет в полной мере, а страховка, которую Вы оплачиваете она в пользу Банка, банк за Ваш счет страхует свои риски. Наймите специалиста, пусть он сам занимается всеми этими вопросами. Удачной сделки.

Читать еще:  Покупать ли квартиру на 1 этаже

Хочу купить квартиру по доверенности. Как ее проверить?

Мы с семьей решили подобрать новое жилище поближе к школе и работе. Пересмотрели множество квартир, одна понравилась. Но с ней не все так просто. Есть две проблемы: продают ее по доверенности, а собственник не хочет из нее выписываться.

Квартиру продает мама собственника по доверенности. Собственник с семьей, которая также прописана в квартире, переехали в другой город. Я знаю, что доверенность могут отозвать в день сделки. Деньги передашь, а потом окажется, что сделка недействительна. Как обезопасить себя в этом случае и что указать в договоре?

Еще одна проблема — выписка. Собственник жалуется, что это долго и нудно. Он предлагает выписать семью потом, когда у него будет время. Но я слышал, что можно все сделать гораздо быстрее через МФЦ.

Покупать квартиру, в которой прописаны чужие люди, не хочется.

Что лучше сделать?

Дмитрий, вы правы, что со сделками с недвижимостью лучше лишний раз перестраховаться. Покупать квартиру, где зарегистрированы чужие люди, действительно не стоит. А вот доверенность можно проверить. Расскажу сначала про нее.

Как проверить доверенность

Доверенность — это документ, который подтверждает право одного лица представлять интересы другого в разных ситуациях. Например, в отношениях с людьми, юридическими лицами или органами власти. Главное, чтобы в доверенности было написано, какие действия доверенное лицо вправе совершать и с кем.

В некоторых случаях доверенность должен удостоверить нотариус, например в случае подачи заявлений о государственной регистрации прав или сделок с недвижимостью.

Действие доверенности ограничено во времени — срок указан в самом документе. Если срока нет, по умолчанию доверенность действительна в течение одного года.

Поэтому прежде всего проверьте, когда истекает срок действия доверенности и сохранятся ли полномочия доверенного лица на момент подписания договора. Иначе можете оказаться в ситуации, когда предварительный договор подписали, аванс передали, а с подписанием основного договора возникла проблема: самого хозяина нет, у доверенного лица закончились полномочия.

И вы правы: доверенность утратит силу, если человек, который ее выдал, передумает и отменит ее. Он должен сделать это в той же форме, в которой он эту доверенность выдал. Ваш продавец может это сделать только через нотариуса.

Все действия нотариусы обязаны тут же регистрировать в реестре нотариальных действий ЕИС. Вы можете воспользоваться сервисом для проверки доверенностей по реквизитам непосредственно перед сделкой и посмотреть, действительна ли еще доверенность. Еще можете сделать скриншот экрана, на котором будет видно, что, например, в день сделки такого-то числа в такое-то время доверенность, на основании которой представитель продавца продал вам квартиру, не была отменена. Но, чтобы такой скриншот в последующем приняли в качестве доказательства, его нужно удостоверить у нотариуса.

Разумеется, самый лучший вариант — попробовать договориться с продавцом, чтобы он лично приехал на сделку. Так вы гарантированно избежите возможных проблем. Но если он категорически отказывается, а квартира идеально подходит вам и искать другой вариант не хочется, можете дополнительно подстраховаться.

Как еще можно подстраховаться

Договоритесь с продавцом, что деньги за квартиру он получит, только когда будет зарегистрирован переход права собственности от предыдущего собственника к вам и ваше право собственности. Вы можете арендовать ячейку в банке, положить в нее деньги за квартиру и прописать в договоре аренды ячейки определенные условия: что продавец или его доверенное лицо может забрать оттуда деньги, только если подтвердит, что сделка состоялась. Например, предъявит договор купли-продажи и выписку из ЕГРН, в которой в качестве собственника будете указаны вы.

Вы можете арендовать ячейку два месяца, а в случае необходимости продлить аренду. В среднем за аренду ячейки банки берут от 1200 до 2600 рублей в месяц. Дополнительные плюсы: банк еще пересчитает сумму и проверит подлинность денег.

В этом случае продавец получит деньги, только если регистрация права собственности пройдет успешно, а вы будете точно знать, что с документами все в порядке. Когда государственный регистратор регистрирует переход права от продавца к вам, он проводит правовую экспертизу документов. В том числе проверяет полномочия доверенного лица на момент подписания договора купли-продажи.

Как собственнику квартиры сняться с регистрационного учета

Не покупайте квартиру, пока собственник не снимется с регистрационного учета. Это можно сделать и через интернет, но все равно потом ему придется лично приходить с паспортом.

По правилам, чтобы сняться с регистрационного учета по месту жительства, собственник должен лично обратиться в органы регистрационного учета. Можно подать заявление непосредственно в отдел миграции МВД, в МФЦ или паспортисту в ТСЖ, ЖСК, УК. А можно сделать это и через портал госуслуг.

Если ваш продавец с семьей обратится в отдел миграции или к паспортисту, с регистрационного учета их снимут в течение двух календарных дней. Если они подадут заявление в МФЦ — в течение трех рабочих дней. Можно подать заявление через портал госуслуг, но все равно придется прийти в орган регистрационного учета с паспортом: с регистрации снимут, только когда смогут поставить в паспорт штамп.

В вашем случае продавец переехал в другой город. Он может сняться с регучета даже там.

Заодно сразу зарегистрируется по новому месту жительства и тем самым избежит штрафа, предусмотренного за проживание без регистрации.

Продавцу и членам его семьи надо будет подать одновременно два заявления: на снятие с учета по прежнему месту жительства и на регистрацию в новом жилье. Единственный минус: этот процесс может затянуться на срок до двух месяцев из-за того, что документы пересылают в другой город почтой.

В любом случае я советую настаивать на снятии всех проживающих в квартире с регистрации до того, как подпишете договор. Да, вы можете прописать в договоре условие, что продавец с семьей обязаны выписаться, и определить им на это срок. Закон в таких случаях на стороне собственника, поэтому, если обратитесь в суд, скорее всего, решение будет в вашу пользу. Но может быть иначе, если вскроются дополнительные обстоятельства, например: в квартире зарегистрирован человек, который сейчас отбывает срок, и другого жилья у него нет или прописаны несовершеннолетние и их некуда выписать. Это большая и скользкая тема, а судебная практика неоднозначная. Есть шанс, что суд может вынести решение не в вашу пользу. И вам придется потратить время, нервы и деньги, чтобы выписать чужих людей из вашей квартиры.

Чтобы продавец поскорее снялся с регистрационного учета, пропишите в договоре дополнительное условие: продавец получит деньги только после выписки. Для этого в договоре аренды банковской ячейки добавьте листки убытия в список документов, которые продавец должен предъявить, чтобы получить деньги.

Чтобы обезопасить себя от других проблем, прочитайте нашу статью о том, какие документы проверять перед покупкой квартиры.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×