Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли купить квартиру с котлована

Покупка квартиры на стадии котлована: аргументы за и против

Не только «цены ниже, риски выше»

Уже с 1 июля 2019 года вопрос покупки квартиры на котловане может потерять актуальность. В связи с переходом на эскроу-счета застройщики потеряют доступ к деньгам дольщиков до окончания строительства. Поэтому продавать квартиры на старте с заметным дисконтом станет нецелесообразно. Редакция IRN.RU разобралась, в каком случае имеет смысл поторопиться с покупкой на котловане, пока еще есть такая возможность.

Аргумент за: цена

Основное преимущество покупки квартиры на этапе котлована – возможность сэкономить. Правда, квартиры на ранних стадиях уже не настолько дешевле, как несколько лет назад. «Раньше квартира, купленная на этапе котлована, к завершению строительства вырастала в цене на 30-35%, сейчас в большинстве проектов этот показатель не превышает 25%», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Сейчас в среднем рост цены от начального этапа до ввода в эксплуатацию, по словам руководителя отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet Натальи Бланковой, составляет около 12-15%. Это не так уж много. «Поторопиться с покупкой квартиры стоит в проектах, в которых планируется активный рост цен, и в недооцененных комплексах», — отмечает эксперт.

В проектах, которые изначально выставляются с заметным дисконтом к рынку или где ожидается активное развитие (например, появление новой станции метро), прирост может быть заметно выше. «В частности, в одном из столичных жилых комплексов годовой рост цены составил 48% (!), а за весь период реализации (два года) квартиры в этом проекте подорожали на 70%», — говорит Ирина Доброхотова. Схожие случаи вспомнила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая: «В проекте Discovery (квартиры, комфорткласс) рост цен всего за полгода составил 19%. В «Селигер Сити» (квартиры, комфорткласс) с апреля 2017 года рост достиг 39% для квартир без отделки и 37% для жилья с отделкой white box. В ЖК «Савеловский Сити» (апартаменты, комфорт-класс) с мая 2014 года цена выросла на 63%».

Другим примером поделился Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»: «Ликвидные объекты за весь период строительства в среднем могут демонстрировать рост цены до 50%. В качестве примера можно привести наш ЖК «Кварталы 21/19». За полтора года с момента старта продаж в корпусах третьего квартала средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 35%, а отдельно взятые лоты, в частности студии, подорожали на 45%».

Дополнительный прирост к цене часто встречается в Новой Москве – как раз по причине активного развития территории. «Так, в нашем жилом комплексе «Новая Звезда» квартиры на низкой стадии готовности стоили от 110 000 руб. за кв. м., а сегодня, перед сдачей 5-го — 6-го корпусов в эксплуатацию, стоимость квадратного метра там достигает 160 000 руб.», — говорит первый заместитель генерального директора концерна «КРОСТ» Марина Любельская.

Аргумент за: большой выбор

В прошлом году на рынок вышло рекордное количество новостроек, поскольку девелоперы стремились успеть получить разрешения на строительство до ужесточения 214-ФЗ с 1 июля 2018 г. (см. «Новостройки Москвы в 2018 году: объем нового строительства увеличился на 53,5%»). В результате сейчас очень большой выбор квартир на начальных стадиях строительства. «Если рассматривать рынок жилой недвижимости в Москве, то на предложение, реализуемое на стадии котлована и монтажа первых этажей, приходится 36% рынка (27,4% и 8,6%, соответственно)», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

По подсчетам «Метриум», в среднем по рынку доля квартир на котловане по всем сегментам составляет 30%, только в массовом сегменте – 44%. Как рассказали в компании «Бест-Новострой», вместе с Новой Москвой на этапе «строительство не начато» и на «нулевом цикле» предлагаются квартиры в 183 корпусах в составе 77 проектов. Кроме того, в Большой Москве на этапе котлована реализуется 15 проектов с апартаментами.

Аргумент за: разнообразный ассортимент

Большой выбор на этапе котлована характерен не только для рынка в целом, но и для конкретных проектов. По словам Марии Литинецкой, в среднем по рынку на момент ввода в эксплуатацию в доме остается 10-20% непроданных квартир (в массовом сегменте). Однако в наиболее ликвидных объектах показатель ниже и не превышает 10%. «В нашей компании к завершению строительства дома практически не остается свободных лотов. Например, в сданных в декабре двух жилых корпусах жилого комплекса «Невский» из 500 квартир и 116 апартаментов в продаже остались всего пять апартаментов и одна квартира», — утверждает Марина Любельская.

Поэтому в начале строительства шире выбор квартир, которые могут раскупить на более поздних стадиях. «Первыми уходят самые доступные квартиры, минимальные площади, студии. С небольшим отставанием за ними следуют лоты с лучшими характеристиками (например, видовые)», — рассказывает Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, к концу продаж нередко остаются малоликвидные или неликвидные квартиры.

Аргумент против: высокие риски

Эксперты говорят, что в Москве с нарушением сроков сдается от 30% до 44% новостроек, в Подмосковье этот показатель достигает 85%, в зависимости от зоны (см. «От трети до половины новостроек в Москве сдается с просрочками»). А в условиях изменений на строительном рынке и общей нестабильности экономической ситуации растут риски банкротства застройщиков.

Поэтому квартира на котловане – это большие риски. «Выбирая квартиру на этапе котлована, необходимо тщательно анализировать застройщика, смотреть на ранее построенные объекты, проверять документацию, — рекомендует Андрей Колочинский. — Чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков, я бы советовал отдавать предпочтение жилым комплексам, в рамках которых уже есть построенные корпуса, где живут люди. Но если есть уверенность в застройщике, можно выбрать и новый проект, цена в таком случае будут привлекательнее».

Но нужно иметь в виду, что обанкротиться в нынешних условиях может даже надежный застройщик. Та же Urban Group на протяжении многих лет строила почти без просрочек. Они стали появляться только в последний год работы, а сам крах компании случился буквально за несколько месяцев (см. «Пострадавшие от красоты: что делать дольщикам Urban Group»). Причем недострой остался в том числе и в проектах, где уже были ранее построенные в срок дома.

Аргумент против: долго ждать

Даже если удастся избежать задержки строительства и банкротства, квартиру все равно придется ждать достаточно долго. По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, средний срок строительства многоэтажного панельного дома составляет около одного года, на строительство дома по монолитной технологии уходит порядка полутора – двух лет. «Однако требуется дополнительное время на подведение инженерных коммуникаций, что зачастую приводит к увеличению сроков строительства и даже их срыву. Так, в большинстве столичных новостроек задержка ввода в эксплуатацию происходит по вине ресурсоснабжающих организаций», — говорит Андрей Колочинский. Если квартира покупается с отделкой, то застройщику потребуется время на ремонт. Корпуса с отделкой обычно сдаются на два-три месяца позже остальных.

После окончания строительства ключи тоже выдаются не сразу. «Обычно после ввода дома в эксплуатацию на передачу квартир собственникам закладывается от трех до шести месяцев», — отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. Таким образом, при покупке на котловане нужно быть готовым к тому, что переехать в готовую квартиру, даже если застройщик не будет сильно срывать сроки ввода дома, получится года через три.

Аргумент против: нужно где-то жить

Сроки строительства связаны не только с долгим беспокойным ожиданием, но зачастую и с прямыми затратами. Если нет своего жилья, то на время стройки придется снимать квартиру. А при покупке в ипотеку одновременно платить банку.

Допустим, квартира в новостройке покупается за 6 млн рублей, на первоначальный взнос есть 3 млн. В ипотеку под 10% покупатель берет еще 3 млн. При сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж, согласно ипотечному калькулятору IRN.RU, составит примерно 29 000 рублей. Еще около 30 000 рублей уйдет на аренду. За три года человек потратит чуть более 1 млн рублей на аренду, еще миллион уйдет на выплату ипотеки за квартиру, которой еще, по сути, нет. Теперь представим, что человек покупает аналогичную квартиру, но в готовом доме, на 15% дороже, то есть за 6,9 млн рублей. В этом случае его ежемесячный платеж составит 37 600 рублей, а тратить деньги на аренду вовсе не придется.

Правда, нужно иметь в виду, что более высокий платеж сохранится на весь период ипотеки, так что переплачивать придется не только во время стройки. За весь срок кредита переплата составит 5,1 млн против 3,9 млн. То есть покупатель сэкономит 1 млн на аренде, но потратит на 1,2 млн рублей больше за весь срок ипотеки. Сократить переплату можно, если делать досрочные погашения. Можно на эти цели отдавать деньги, которые могли бы быть потрачены на аренду. Тогда траты в первые годы окажутся сопоставимыми, но можно будет избежать рисков и нервов, связанных с ожиданием окончания строительства.

Аргумент против: цены растут не всегда

При расчетах мы брали средний показатель роста стоимости в 15%. Однако надо иметь в виду, что цены по мере строительства могут вырасти не только сильнее (как в обозначенных выше примерах), но и заметно меньше среднего, а то и вовсе просесть. В этом случае выгода от покупки на котловане сводится на нет.

Читать еще:  Как застраховать квартиру от затопления соседями

По словам Дмитрия Таганова, сейчас во многих проектах цены подрастают всего на 5-7%. Татьяна Подкидышева говорит, что некоторые проекты показывают даже отрицательную динамику на 5-10% за время реализации, поскольку из-за ошибок в расчетах изначально выводятся по более высоким ценам. Ирина Доброхотова рассказала, что в Москве есть проект, в котором цены просели почти на 34%. Поэтому далеко не всегда покупка на ранних стадиях приводит к экономии.

Аргумент против: остатки сладки

Преимущество большого ассортимента на ранних стадиях тоже работает не всегда. Небольшое количество квартир в продаже остается только в наиболее востребованных проектах, в других этот показатель намного выше. «По данным на декабрь 2018 года, доля проданных квартир в проектах на высокой стадии строительства (отделка фасада – введен в эксплуатацию) составляет от 16% до 99%», — говорит Наталья Шаталина. Около 15% квартир, по словам Татьяны Подкидышевой, распродаются только в течение двух-трех лет после сдачи в эксплуатацию.

Правда, в основном в продаже остаются либо менее ликвидные квартиры, либо дорогие многокомнатные. Но многие застройщики стараются придержать и самые популярные квартиры до конца. «Любой застройщик заинтересован в том, чтобы самые ликвидные квартиры не вымывались на старте. За счет их высокой востребованности такие лоты можно продать дороже на высокой стадии готовности дома. Поэтому застройщики обычно выводят в продажу только пулы квартир. Нередко на старте можно встретить менее ликвидные квартиры – с не самыми удачными планировками или видом из окна, тогда как интересные варианты девелопер придерживает. Поэтому к окончанию строительства дома покупателям часто есть из чего выбрать, если, конечно, проект не окажется полностью распродан», — отмечает Мария Литинецкая.

Резюмируем

Покупка на ранних стадиях – это всегда большие риски, особенно в нынешней экономической ситуации. Поспешить с покупкой стоит, если очень понравился конкретный проект, который выставлен по привлекательной стоимости, а квартиры раскупаются быстро — чтобы не упустить понравившийся вариант. Особенно это касается небольших точечных проектов. Правда, лучше все равно не рисковать с котлованом, а купить квартиру хотя бы на трети или середине строительства. При этом нужно помнить о том, что риски сохраняются в любом случае.

Нюансы и риски покупки квартиры на стадии котлована. Особенности выбора объекта и оформления документов.

Приобретение жилья в строящемся доме для многих семей единственная возможность обзавестись собственной недвижимостью. Такие квартиры стоят значительно дешевле, чем объекты на вторичном рынке.
Расскажем в статье, какие риски таит в себе покупка квартиры в стадии котлована и на что обратить внимание при оформлении сделки.

○ Преимущества покупки квартиры в новостройке на этапе котлована.

Покупка жилья на стадии котлована имеет массу преимуществ:

  1. Цена таких квартир ниже. Иногда разница в цене с аналогичным объектом на вторичном рынке может составлять 30-40 %.
  2. Возможность выбора желаемого этажа и планировки квартиры.
  3. Застройщики предоставляют вариант оплаты в рассрочку.
  4. При строительстве будут использованы современные материалы и технологии, а, значит, что проблем с капитальным ремонтом дома не будет.
  5. Единственным владельцем квартиры за всю историю ее существования будете вы. Это значит, что можно не опасаться притязаний на недвижимость со стороны третьих лиц.

Приобретение квартиры в строящемся доме исключает вероятность судебных тяжб, тогда как вторичное жилье часто становится предметом споров.

○ Минусы покупки недвижимости на стадии котлована.

Покупая квартиру на стадии котлована, есть риск нарваться на недобросовестного застройщика. Тогда можно столкнуться с такими неприятностями, как:

  • Потеря денег.
  • Задержка окончания строительства.
  • Несоответствие качества жилья заявленному.

Утрата денег, выплаченных за квартиру, может произойти в результате мошеннических действий (к примеру, умышленное банкротство), так и по причине халатности застройщика и форс-мажора. Строительство жилого дома ведется на протяжении нескольких лет, поэтому строительная компания может стать банкротом и в результате кризисной экономической ситуации в стране.
Распространенная ситуация – затягивание сроков сдачи объекта. Несмотря на то, что в договоре с застройщиком четко прописывается дата окончания строительства, покупатели часто не могут въехать в собственное жилье на протяжении длительного времени.
Строительство может быть приостановлено. Такое происходит, когда строительная компания начинает деятельность, не имея необходимых разрешительных документов. Чтобы снизить риски нужно тщательно проверить застройщика прежде чем заключать с ним какую-либо сделку.

○ Как найти информацию о застройщиках?

Данные о застройщике можно получить на его официальном сайте, на форумах, через знакомых. Рекомендуется также посетить уже сданные объекты и пообщаться с собственниками квартир.
Кроме того, региональные власти обычно размещают информацию о строительных компаниях, которые ведут деятельность недобросовестно в свободном доступе. К примеру, в Московской области такой реестр ведется на сайте Министерства строительства. Существует также Единый реестр застройщиков по РФ.
При изучении сведений о застройщике следует обращать внимание на:

  • Опыт в сфере жилищного строительства.
  • Количество сданных объектов.
  • Переносы сроков сдачи.
  • Репутацию компании – были ли жалобы, судебные споры.

Изучите список партнеров строительной компании. Если среди них есть крупные банки и страховые организации, то вероятно, застройщику можно доверять.
Узнайте, где находится офис застройщика, кто занимается продажей квартир и по каким контактным данным можно связаться со строительной компанией при возникновении вопросов. Если оперативной связи с застройщиком нет, стоит задуматься, нужно ли с ним иметь дело.

○ Документы, которые должны быть у застройщика.

Не менее важна юридическая проверка. Застройщик обязан предоставить следующие документы:

  • Учредительные документы.
  • Инвестиционный контракт.
  • Проектную документацию.
  • Проектная декларация.
  • Разрешение на строительство.
  • Правоустанавливающие документы на землю под строительство.
  • Бухгалтерскую документацию за три последних года.
  • Технико-экономическое обоснование проекта.
  • Страховой договор или договор поручительства.
  • Допуск СРО, лицензии.

Всю необходимую информацию застройщик должен размещать на своем официальном сайте. Это предусмотрено законодательно.

Пункт 1 ст. 3.1 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г:
Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сайта, в электронный адрес которого включено доменное имя, права на которое принадлежат такому застройщику.

Все данные о будущем строении содержатся в проектной декларации. Здесь прописываются кадастровые сведения, сроки окончания строительства и ввода в эксплуатацию, финансовое состояние застройщика, информация о правоустанавливающих документах.
Правоустанавливающими документами на землю могут быть договор долгосрочной аренды, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, подтверждающая, что земля в собственности застройщика. Не стоит покупать квартиру, если строительная компания пользуется участком на праве краткосрочной аренды или безвозмездного пользования.
В инвестиционном контракте нужно обратить внимание на условия, после выполнения которых дом будет введен в эксплуатацию. В документе местная администрация прописывает обязательства застройщика. К примеру, его могут обязать построить детские площадки, дорогу и прочие объекты инфраструктуры района. Без выполнения этих условий дом не будет передан собственникам.
Обязательно проверьте наличие всех требуемых разрешений и заключений государственной экспертизы. Если таких документов нет, значит, строительство не согласовано. В этих бумагах нужно сверить все сведения о застройщике с учредительными документами.

○ Договор с застройщиком.

Как правило, застройщики предлагают потенциальным покупателям уже готовую форму договора. Существует три варианта, по которым возможна покупка квартиры в стадии котлована:

  1. Договор долевого участия в строительстве (ДДУ).
  2. Жилищный сертификат.
  3. Участие в жилищно-строительном кооперативе.

Покупатель жилья наиболее защищен при оформлении ДДУ. Этот вид отношений подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Если застройщик предлагает оформить предварительный ДДУ или соглашение по иной форме, вероятно, что перед вами мошенник или у компании не все в порядке с документами.

○ Участие в долевом строительстве.

Суть заключается в том, что застройщик осуществляет строительство на средства дольщиков. Привлекать участников может только строительная компания, имеющая необходимые разрешительные документы. По этой причине участие в долевом строительстве наиболее привлекательный способ приобретения квартиры.

Пункт 1 ст. 3 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г:
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

ДДУ должен включать в себя:

  • Описание объекта.
  • Срок сдачи объекта и дату передачи объекта участникам долевого строительства;
  • Цена договора.
  • Порядок выплаты установленной цены и сроки.
  • Гарантийный срок на объект.
  • Способы обеспечения исполнения обязательств застройщиком.

ДДУ вступает в законную силу только после прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре. До этого момента перечисление денег на счет застройщика не допускается.
Если в процессе строительства сторонам потребуется внести изменения в ДДУ, это оформляется дополнительным соглашением. Оно также регистрируется.

Читать еще:  Как приватизировать квартиру в другом городе

○ Переуступка права требования.

Договор переуступки или цессии – это сделка по передаче прав и обязанностей по ДДУ от одного лица к другому. Он заключается письменно и вступает в силу после государственной регистрации.
В договоре цессии указывается:

  • Содержание переуступки.
  • Цена сделки.
  • Сроки.
  • Иные условия, если они отличаются от основного договора.
  • Перечень документов, передаваемых покупателю.

В ДДУ может содержаться условие, по которому переуступка невозможна без согласия застройщика. В этом случае сделка будет недействительной, если такое согласие не получено. Если продавец состоит в браке, то потребуется также и согласие мужа/жены на проведение сделки.
По договору цессии все обязанности дольщика переходят к покупателю, в том числе, и долг по выплате, если он есть. Претензии, если они возникнут, предъявляются продавцу, а не застройщику.

○ Договор страхования.

Регистрации ДДУ не произойдет, если ответственность застройщика не будет застрахована. Договор страхования может быть заключен с банком, страховой компанией или обществом взаимного страхования.
Договор страхования заключается на весь период строительства и два года после его завершения. Страховым случаем будет неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств застройщиком, если это подтвердится решением суда. Выгодоприобретатели по договору – участники долевого строительства.

○ Нюансы, которые необходимо учесть при приемке квартиры.

Осмотр квартиры нужно проводить в светлое время суток. Приемка квартиры осуществляется по смотровому листу. Если выявляются какие-либо дефекты, их обязательно нужно отразить в акте приема-передачи.
Дольщику потребуется обосновать свои претензии. Застройщик, в свою очередь, обязан устранить дефекты в срок, определенный ДДУ. К моменту приема дом должен быть принят государственной комиссией.
Обязательно нужно обратить внимание на основные коммуникации – электричество, водопровод, канализация. Проверьте угол отклонения стен, стыки. Удостоверьтесь, что отсутствуют протечки. На стяжке не должно быть бугров, ям, трещин и пустот. Проверьте, что площадь квартиры, высота потолков, ширина проемов, качество материалов отвечают заявленным в документации.

○ Способы мошенничества.

Наиболее популярный вид мошенничества – предложение заключить предварительный договор купли-продажи вместо ДДУ. Так как оплата по такому соглашению не переводится, аферисты требуют заключения договора на покупку векселя, стоимость которого равна стоимости квартиры. В этом случае никаких прав на жилье у покупателя не возникает.
Застройщик может также продавать квартиры от своего лица, но по факту в договоре фигурирует другая организация. Подобные действия незаконны. Во всех документах должно быть обозначено одно и то же юридическое лицо.
Помните, что договор с застройщиком вступает в силу только после регистрации. До этого момента никаких средств с вас требовать не могут. Если застройщик просит перевести деньги до регистрации договора, то вероятнее всего он мошенник. Нередко по такой схеме одна и та же квартира продавалась несколько раз.

○ Советы юриста:

✔ Какую опасность таит в себе предварительный договор купли-продажи?

Предварительный договор купли-продажи не подразумевает возникновения прав и обязанностей у сторон. Это лишь соглашение о том, что основная сделка будет заключена сторонами в будущем. Он не регистрируется в Росреестре. Если застройщик предлагает заключить предварительный договор, скорее всего у него не все в порядке с документами или он планирует вас обмануть. В любом случае, оформляя этот документ, обязательно пропишите дату заключения основной сделки.

✔ Как быть, если застройщик не выполняет свои обязательства?

Если строительная компания не выполняет своих обязательств, то для начала следует попытаться договориться и уладить вопрос мирным путем. Застройщик обязан устранить недостатки в разумный срок. Оформляйте все претензии письменно. Если застройщик игнорирует ваши требования или отказывается решать проблему, обращайтесь в суд.

Руководитель консалтингового центра недвижимости Санкт-Петербурга Ольга Трошива расскажет существуют ли риски при покупки квартиры на стадии котлована.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Можно ли купить квартиру с котлована

Цифры доходности: новостройки VS депозиты

Средний бюджет покупки квартиры комфорт-класса в августе 2019 года в Москве составлял 7 058 990 руб., а средний цикл строительства дома — 2,5 года (30 месяцев), приводят пример расчета в компании «Бест-Новострой».

Если предположить среднюю доходность 15% за весь цикл строительства, то годовая доходность составит 6% к первоначальным вложениям. За год доход — 423,5 тыс. руб., за 2,5 года — 1,058 млн руб.

Для сравнения: в одном из российских банков из топ-10 вклад с онлайн-открытием предлагает ставку 5,75% годовых, максимальная сумма вклада — 5 млн руб. без частичного снятия и пополнения. Доход за год по такому вкладу составит 287,5 тыс. руб., открыть его можно на один год. Максимальные проценты предусмотрены только по таким видам вкладов — среднесрочным без снятия и пополнения.

При сегодняшних ставках банковских депозитов базовая доходность близка при сделке в 7 млн руб., но если объем инвестиции в недвижимость выше, а объект с высокой ликвидностью на стадии котлована, то можно говорить о выгоде в полтора-два раза в пользу недвижимости, говорит руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев.

Сложности современного инвестирования

Максимальную доходность [при инвестициях в новостройки] сегодня можно извлечь при выходе из проекта до его ввода в эксплуатацию, уверена председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Такие сделки совершаются по договору уступки права.

Если объект сдан в эксплуатацию, то при продаже квартиры в нем инвестору придется заплатить налоги (не уплачивать 13% НДФЛ при продаже квартиры можно только через пять лет, если она была куплена после 2016 года). После сдачи новостройки в эксплуатацию рост цен на квартиры в ней уже не будет превышать рыночные показатели. Для справки: за пять лет столичная вторичка (без учета элитного сегмента) выросла всего на 4,7% (195,3 тыс. руб. за 1 кв. м).

Еще одна современная сложность для квартирных инвесторов — риски с задержками строительства и снижение покупательского интереса к новостройке. Если стройка встанет, то выйти из проекта будет еще сложнее.

Следует брать в расчет и поправку на торг, отмечает руководитель аналитического центр ЦИАН Алексей Попов. По его словам, во многих московских ЖК после сдачи в эксплуатацию на продажу сразу же выходит большой объем квартир от таких же частных инвесторов. Конкуренция вынуждает продавцов снижать цену для заключения сделки.

Подбирать новостройку для инвестиций профессионалам (специалистам в риелторских компаниях, брокерам с многолетним стажем) стало труднее. Не помогает даже инсайд. Владение закрытой информацией — о планах компаний, властей по развитию территорий и т. д. — всегда будет плюсом, но ситуация на рынке быстро меняется, а значит, рассчитывать на такой инсайд можно только с поправкой на время, объясняет руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев.

«Если доходность бизнеса ниже 8% годовых — то это очень плохой бизнес»

Максим П., частный инвестор:

— Я инвестировал в квартиру в новостройке в 2016 году. На тот момент у меня образовалась достаточная сумма, банки сыпались, и я решил вложить деньги в один из проектов в Домодедово.

Вошел в проект на стадии строительства четвертого этажа. Сумма инвестиции составила 2,2 млн руб. за бюджетную однушку площадью 34 кв. м. Дом возводили три года, и после сдачи его в эксплуатацию я решил не выходить из актива, а сдать квартиру в аренду.

Ремонт обошелся в 500 тыс. руб., длился полгода. Арендатора я нашел быстро и сдал за 20 тыс. руб. в месяц плюс все коммунальные платежи. Таким образом, годовой доход от сдачи в аренду приносит порядка 240 тыс. руб., а с учетом всех вложений в покупку и ремонт квартиры не превышает 7–8% годовых, что практически равняется доходности от банковского депозита.

В целом я разочарован этой инвестицией, к тому же сдача жилья в аренду оказалась все-таки не пассивным инвестированием, а активом, которым нужно управлять, вкладывать в его обновление, сдавать в случае смены арендатора. По сути, это бизнес, а если его доходность ниже 8% годовых — то это очень плохой и неправильный бизнес. Для сравнения: в этом году аналогичные инвестиции в фондовый рынок принесли тот же доход, что и квартира.

Где сегодня можно выиграть на спекуляции

Наибольший доход квартирным инвесторам в последние годы принесли проекты, в которых застройщики выводили лоты на старте по заниженным ценам, рассказывает Попов. К моменту окончания строительства цены в этих проектах могут подняться на 50–100%. О таких новостройках мы рассказывали в коротком видео в прошлом году.

Застройщики и сегодня часто занижают цены на старте реализации проекта — в связи с нехваткой части разрешительной документации, стремлением выиграть конкуренцию за покупателя в локации или ошибками маркетологов. Такие факторы в результате сказывались на приросте цен внутри жизненного цикла проекта сильнее, чем, казалось бы, более очевидные и влияющие на рост цен — запуск метро, качественная концепция, эффективная рекламная кампании, отмечает руководитель аналитического центр ЦИАН.

Завершенные проекты с высокой динамикой цен от старта к вводу в эксплуатацию

Читать еще:  Можно ли продать квартиру ребенка

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

И на чем потеряла деньги

В 2016 году я потратила 30 тысяч на интернет-курсы, где учили покупать новостройки на стадии котлована и продавать перед сдачей дома.

Обещали рентабельность 30%, а трудозатраты — 7 дней в течение года. В реальности я получила 204 797 Р , или 14,2%, а потратила в общей сложности 5 месяцев.

В статье расскажу, сколько вложила собственных средств, почему потратила столько времени и где все пошло не так, как было в теории.

Почему я вообще этим занялась

В 2016 году я перешла на полставки и решила использовать освободившееся время для развития, в первую очередь финансового. В интернете нашла курсы об инвестициях в новостройки. На бесплатном вводном занятии рассказывали, что, если купить квартиру на стадии котлована в ипотеку, можно заработать на ее перепродаже до 30% годовых от суммы собственных вложений. В качестве доказательств лектор показал документы на купленные им квартиры и отзывы бывших учеников.

Меня всегда интересовали вложения в недвижимость, а пробовать самостоятельно без специальных знаний и опыта я боялась. Решила, что начну с теоретической подготовки за деньги, а потом подберу и куплю первую недвижимость.

На теоретических занятиях я получила алгоритм, как выбирать и покупать жилье в новостройке, рассчитывать инвестиции, анализировать надежность застройщика, ликвидность объекта и района, а также стратегии покупки и продажи.

После курсов я стала искать подходящую новостройку. В жизни все оказалось не так просто, как говорили на лекциях. Два месяца у меня ушло только на выбор. Выбирала по основным критериям: надежность застройщика, схема продажи, низкий вход и приемлемое местоположение.

Как я выбирала застройщика

Опыт. Для дольщика главное, чтобы дом достроили, поэтому в первую очередь я обращала внимание на опыт застройщика. Рассматривала только тех, у кого есть построенные дома, желательно в Москве и области. Идеальный вариант — больше четырех домов в моем городе.

Застройщиков со сданными проектами в других городах я тоже рассматривала, но осторожно. Даже если у строительной компании были удачные проекты в других городах, это не значит, что в Москве тоже все будет хорошо. Другая администрация и особенности согласования документов могут сказаться на сроках сдачи дома.

Срок сдачи. У отобранных застройщиков я смотрела срок сдачи предыдущих домов. Лучше, если дома сдавались раньше, вовремя или максимум с задержкой в один квартал.

Сколько лет компания работает на рынке. Хорошо, если она уже пережила один из кризисов в экономике, — больше шансов, что будет в состоянии выдержать следующий. То есть я рассматривала компании с большим опытом на рынке, в идеале не меньше восьми лет.

Количество одновременно строящихся объектов. На справочных сайтах и сайтах застройщика всегда можно найти информацию, сколько объектов у него сейчас в работе и на какой стадии. Я сразу отсекала тех, у кого много объектов на ранних стадиях и мало на последних.

Долги проверяла по соответствующей графе проектной декларации. А исполнительные производства в отношении застройщика на большие суммы — на сайте Федеральной службы судебных приставов. Решила, что производство от 10 млн может нанести ущерб строительству и, главное, репутации застройщика и стать первым шагом к финансовым проблемам, потере доверия и заморозке строительства или задержке сдачи дома.

Я выбирала квартиру в Москве и области, поэтому использовала сайт « Мск-гуру ». Подобные справочные сайты есть и в других регионах: « Спб-гуру » в Санкт-Петербурге , «Этажи» в Новосибирске, «Новостройка 116» в Казани.

На сайте интересующую новостройку можно найти в поиске или на карте. Кроме основных характеристик новостройки там всегда есть ссылка на застройщика с краткой информацией о компании, датой ее создания и списком строящихся и уже построенных объектов. Я предпочитаю смотреть подобную информацию на справочных сайтах, а не на сайте застройщика, чтобы она была максимально объективна.

Схема продажи и продавец

Я рассматривала только новостройки, которые можно купить по ДДУ. На рынке были варианты покупки через ЖСК, что дешевле. Но эти отношения не регистрируются в Росреестре, в отличие от ДДУ. Есть риск, что стоимость квартиры в процессе строительства вырастет, и нет никакой защиты от государства, если застройщик просрочит сдачу объекта. Поэтому ЖСК я даже не рассматривала.

В ДДУ меня интересовал пункт о продаже квартиры по переуступке, поскольку я собиралась продать ее до вступления в собственность. Так нас учили на курсах. Когда дольщик принимает квартиру и подписывает акт приема-передачи, нужно время, чтобы оформить объект в собственность и поставить дом на кадастровый учет. Все это время деньги не работают, а ипотеку платить нужно. Поэтому лектор курса советовал продавать квартиру до вступления в собственность.

Еще я смотрела на самого продавца. Хорошо, когда застройщик продает квартиры от своего имени, а не создает дочерние фирмы для каждой застройки. Если будут проблемы с конкретным домом у «дочки», ее могут обанкротить — это не повлияет на финансовое состояние головной компании. Но зато сильно повлияет на ее репутацию.

Проще всего выяснить, кто будет продавать, из проектной декларации. В ней всегда указывают не только застройщика, но и объекты, которые он уже построил ранее. Если строит «дочка», проектов может и не быть.

Лучше всего, чтобы не требовалось согласие застройщика на продажу по уступке. Всегда может возникнуть неприятная ситуация, когда за свое согласие застройщик захочет получить определенную плату

Местоположение

При продаже ключевую роль играет транспортная доступность. Небольшая квартира или студия, расположенная рядом с транспортными узлами, стоит дороже, и ее проще продать. Поэтому я рассматривала только те жилые комплексы, откуда можно добраться пешком до электрички или доехать на наземном транспорте без пересадок до метро за 15—20 минут . Пешая доступность метро — идеальный вариант, но такие квартиры оказались слишком дорогими. В Москве я не нашла квартир дешевле 3—3,5 млн рублей на этапе котлована.

В Москве прямой зависимости именно от транспортной инфраструктуры я не заметила. На цену в первую очередь влияли класс новостройки, район строительства и известность застройщика. Бизнес-класс ценился дороже остальных, север Москвы — дороже юга. Еще цена росла с каждым построенным этажом, поэтому напрямую сравнивать цены было сложно.

В Московской области новостройки с проблемной транспортной доступностью стоили дешевле и продавались по акциям с хорошей скидкой — до 30%. В таких комплексах квартиры раскупают плохо, есть много свободных планировок на выбор. Я заметила, что многие застройщики таких объектов пускают собственные автобусы от метро для клиентов на время продажи, особенно если не хотят снижать цену.

Застройщик возит покупателей от метро на машине, поэтому кажется, что ехать недалеко — всего 16 минут Но стоит пересесть на общественный транспорт, и картина меняется: время в пути от метро «Бульвар Дмитрия Донского» до строящегося объекта — 35—40 минут

Цена квартиры

Я старалась найти самую дешевую квартиру, чтобы в будущем было больше потенциальных покупателей. Но при этом выбирала студию с удобной планировкой: с квадратной комнатой — такую проще обставить, с балконом и несколькими окнами, чтобы квартира была светлой, а при желании можно было отделить часть квартиры с окном стеной или как-то иначе выделить зону, например для кухни.

Я не рассматривала первый и последний этажи, а только средние. В современных новостройках не протекает крыша, но многие люди все равно не доверяют квартирам на последнем этаже. А на первом боятся, что будет сырость и запах из подвала или что прохожие будут заглядывать в окна.

Планировка удачная: есть два окна, можно отделить кухню. Студия компактная, в ней будет легко расставить мебель Планировка студии не самая удачная: квартира вытянута в длину, будет трудно ее обставить. Одно окно дает мало света, а зону кухни придется освещать искусственно даже днем. Чтобы реализовать неудачную планировку, застройщик сразу продает ее с ремонтом, что увеличило стоимость квартиры

Выбор квартиры

Я нашла студию площадью 26 м² на восьмом этаже по ДДУ в жилом комплексе, который расположен в 10 минутах ходьбы от железнодорожной станции. Застройщик работал с 2012 года, но уже сдавал дома в Московской области, о которых в интернете были хорошие отзывы. Максимальная задержка сдачи очереди составляла один квартал, а иногда застройщик сдавал дома на 1—2 квартала раньше срока. Квартиру он продавал от своего имени, исполнительных производств и долгов по проектной декларации у него не было.

На старте продаж в августе 2016 года — тогда еще только-только начали копать котлован — квартира стоила 1 612 732 Р . Я собиралась взять ипотеку, и мне было важно, чтобы стоимость квартиры не выросла за время оформления кредитного договора. Поэтому я воспользовалась услугой платного бронирования: застройщик снял квартиру с продажи и зафиксировал ее цену. В платное бронирование входила также регистрация ДДУ в Росреестре, поэтому мне пришлось оформить доверенность на регистратора у нотариуса за 2000 Р .

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector