Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли продать квартиру родителям

Купля продажа квартиры между близкими родственниками

Покупка квартиры у близких родственников может быть более выгодной по сравнению со сделками с посторонними лицами. Знание преимуществ и недостатков подобной процедуры отчуждения имущества поможет принять правильное решение, а рассмотренный порядок действий сторон и особенности оформления договора купли-продажи (ДКП) – провести процедуру с соблюдением требований законодательства.

Разрешены ли сделки с близкими родственниками

Согласно ст. 14 СК РФ к близким родственникам относятся:

  • родители (усыновители) с детьми;
  • сестры с братьями (в т. ч. при одном общем родителе);
  • бабушки и дедушки с внуками.

Законодательством РФ не установлены какие-либо ограничения в операциях купли-продажи недвижимости между указанными лицами. Решиться на подобный вариант продажи недвижимости поможет ряд преимуществ:

  • экономия на оплате услуг агентства недвижимости, риэлтора;
  • простота оформления документов без необходимости нотариального заверения;
  • возможность прописать любые обязанности и права сторон;
  • отсутствие оснований для оспаривания сделки третьими лицами.

Что касается недостатков, здесь стоит выделить:

  • Для покупателя: во-первых, утрачивается право получить налоговый вычет, во-вторых, при покупке в период брака, квартира перейдет в совместную собственность с супругом и, соответственно, будет подлежать разделу в случае развода.
  • Для продавца появляется необходимость уплатить налог с продажи жилья, если он был его собственником менее 3 (5) лет.

Отдельные нюансы покупки жилья

Степень родства также будет влиять на отдельные виды сделок Речь идет о случаях:

  • Использования материнского капитала. С одной стороны, законодательством обозначен только прямой запрет купли-продажи между супругами. С другой стороны, Пенсионный фонд, который оформляет соответствующие сертификаты, настороженно относится к выдаче сумм для оплаты жилья, покупаемого у близких родственников. Это мотивируется возрастающим количеством мнимых сделок, которые существуют только на бумаге, а на деле денежные средства тратятся на другие цели, не разрешенные законодательством. Чтобы исключить подобные мошеннические махинации с обналичиванием, ПФ проводит более тщательные проверки. Шансы получить одобрение на использование маткапитала увеличиваются, когда цена недвижимости по ДКП приближена к среднерыночным цифрам в регионе, а для подтверждения подлинности купли-продажи предоставляется полный пакет документов.
  • Покупки по ипотеке. В отличие от ПФ, для банков обычно не играет роли факт заключение сделки между родственниками, при условии, что претендент соответствует всем критериям программы кредитования. В целом процедура не будет отличаться от обычной покупки недвижимости в ипотеку.
  • Купли-продажи между опекуном и опекаемым. Законодательством РФ запрещены возмездные сделки, где одной из сторон будет родитель, опекун, усыновитель или их близкий родственник, а другой – подопечный (несовершеннолетний ребенок) (ст. 37 ГК РФ). Иными словами, родителям запрещено покупать квартиру у своего ребенка или же продавать ему недвижимость. При необходимости передать имущество в таких случаях стоит рассмотреть дарение, поскольку оно относится к безвозмездным договорам. Рекомендуем почитать: Как лучше оформить квартиру: дарение или купля-продажа родственнику

Возможные варианты передачи квартиры в собственность

Передачу недвижимости в собственность близкому родственнику можно оформить не только посредством купли-продажи. В качестве альтернативных вариантов можно рассмотреть дарение или завещание. Каждая из процедур имеет свои особенности:

Купля продажа квартиры между близкими родственниками

Близкие родственники, с точки зрения законодательства, никак не ограничены в совершении сделок друг с другом. В том числе и купле-продаже квартиры. В данном случае действуют определенные особенности, однако в целом, вся процедура мало отличается от стандартной.

Кто является близким родственником

Очень важно определить, кто именно относится к близким родственникам. Согласно ст.5 УПК РФ, таковым считаются:

  • Муж/жена.
  • Бабушка и дедушка.
  • Отец и мать (в том числе усыновители).
  • Дети (в том числе усыновленные).
  • Брат и сестра.
  • Внуки.

Есть ли особенности продажи квартиры близким родственникам?

Одной из основных особенностей можно считать отсутствие возможности реализовать налоговый вычет. По правилам, эту льготу нельзя использовать в том случае, если сделка проводится между связанными лицами. В то же время, если получится доказать, что даже близкие родственники по какой-то причине никак не связаны с покупателем квартиры, то тогда и вычет получить можно.

Продажа квартиры без оплаты налога

Между родственниками популярным способом передачи имущества является договор дарения, а не купли-продажи. Если пользоваться им, то платить налог не нужно. В то же время, договор дарения далеко не такой надежный как купли-продажи, тем более, что взаимоотношения даже между самыми близкими родственниками могут быть очень сложными, что буквально требует оформления всей сделки по правилам.

В такой ситуации налог можно не платить только в том случае, если квартира была получена текущим владельцем 3-5 лет назад.

Если этот срок не выдерживается, то продавец обязан будет оплатить налог на доход в размере 13% от стоимости квартиры.

Преимущества и недостатки

У купли-продажи квартиры между близкими родственниками есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.

ПреимуществаНедостатки
Признать сделку купли-продажи недействительной значительно сложнее, чем факт дарения квартиры.Если квартира была куплена у родственников, а покупатель состоит в браке, то такое жилье будет считаться совместно нажитой собственностью.
Договор купли-продажи очень сложно расторгнуть в одностороннем порядке, в отличие от договора дарения.Теряется контроль над имуществом. Особенно актуально при продаже квартиры детям. Если они вдруг решат что-то сделать с жильем, предыдущие собственники не будут иметь никакого права им помешать.
Никто не сможет забрать имущество после смерти продавца.Родственники могут требовать особых условий сделки, которые в обычной ситуации применяются редко. Например, они могут требовать права пожизненного проживания в продаваемой квартире.

Как продать квартиру близким родственникам

Продать квартиру близким родственникам можно на общих основаниях. Никаких отличий от обычной процедуры, актуальной для любых других ситуаций, нет.

Порядок действий

Для того, чтобы заключить сделку купли-продажи, между родственниками нужно:

  1. Обсудить условия покупки и продажи. Если есть какие-то нестандартные требования, нужно убедиться, что они законны.
  2. Определить стоимость. В данном случае вовсе не обязательно обращаться в оценочную компанию, главное, чтобы цена квартиры не слишком глобально отличалась от рыночной, иначе такую сделку можно будет оспорить в суде.
  3. Собрать все необходимые документы (см.ниже).
  4. Составить и подписать договор купли-продажи (это можно сделать самостоятельно или обратиться за помощью к нотариусу).
  5. При необходимости – заверить договор.
  6. Зарегистрировать договор.
  7. Произвести регистрацию квартиры на нового владельца.
  8. Подписать акт приема-передачи.
  9. Совершить окончательный расчет и подписать расписку.

Документы

Для совершения сделки купли-продажи такого типа нужны будут следующие документы:

  • Паспорт покупателя и продавца. Если покупателей или продавцов несколько, нужны документы на них всех.
  • Свидетельство о рождении. Актуально только в том случае, если среди продавцов или покупателей есть несовершеннолетние лица.
  • Разрешение от органов опеки. Актуально в том случае, если в сделке участвуют несовершеннолетние лица.
  • Выписка из ЕГРН. Этот документ можно получить в Росреестре. Показывает текущего собственника жилья и обременения, если они есть. Лучше получить свежую выписку, на всякий случай.
  • Техпаспорт на квартиру. С его помощью можно определить, делалась ли в квартире перепланировка и была ли она узаконена. Если этого документа нет, придется заказывать и долго ждать.
  • Справка из управляющей компании (ЖЭКа). Она показывает наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги.
  • Выписка из домовой книги. В этом документе можно посмотреть всех лиц, прописанных в квартире. Может быть важно в некоторых случаях, например, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, выписать их будет невозможно, не предоставив другое жилье.
  • Договор купли-продажи или другой правоустанавливающий документ. Это может быть договор дарения, приватизации и так далее.

Расходы

При совершении сделки у сторон могут возникнуть следующие расходы:

  • Оценка квартиры (если требуется): около 10 тысяч рублей.
  • Услуги нотариуса: от 5 тысяч рублей.
  • Получение свежей выписки из ЕГРН: 350 рублей.
  • Оформление нового техпаспорта: около 10-20 тысяч рублей.
  • Регистрация нового собственника: 2000 рублей на каждого человека.

Сроки

В среднем, на всю процедуру купли-продажи жилья уходит около 1-2 месяцев. Так как сделка производится между близкими родственниками (при условии, что они действительно заинтересованы в ней), срок может быть и существенно меньше. На многое влияет имеющийся на руках пакет документов. Так, например, техпаспорт делают около 1-2 месяцев, а выписку из ЕГРН около 3-5 дней.

Договор купли продажи квартиры между близкими родственниками

Договор купли-продажи квартиры такого типа ничем не отличается от стандартно, при условии, что стороны не договорились о каких-то «экзотических» условиях. В любом случае, в стандартный образец можно добавить практически все что угодно, лишь бы оно не противоречило законодательству.

Содержание договора купли-продажи квартиры

В стандартной форме договора купли-продажи должны быть следующие пункты:

  • Название договора.
  • Данные сторон.
  • Суть соглашения.
  • Детальная информация о продаваемой/покупаемой квартире.
  • Сумма сделки (цифрами и прописью).
  • Права и обязанности сторон.
  • Дополнительные условия, если они есть.
  • Условия расторжения соглашения.
  • Дата заключения договора.
  • Подписи сторон.

Образец договора купли-продажи квартиры

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Купля продажа квартиры между близкими родственниками, договор и налоговый вычет

Законодательство не запрещает передавать права собственности на объекты недвижимости путем заключения соглашений купли — продажи между лицами, признаваемыми родственниками. В некоторых случаях допускается получения налоговых льгот.

Покупки квартиры у родственника — какие отличия от дарственной, завещания

Купля продажа квартиры – одна из самых популярных сделок, посредством которой права собственника переходя от одного лица к другому.

Однако существуют и другие формы передачи прав на недвижимые объекты: дарение, завещание.

Между указанными сделками существуют следующие различия:

Соглашение купли — продажи

Договор дарения

Завещание

СтороныПродавец — лицо, обладающее правом собственности на объект договора,

Покупатель – любое лицоДаритель – все лица за исключением недееспособных, малолетних.

Одаряемый – любое лицо, за исключением установленным ст. 575 ГК РФЗавещатель – дееспособное лицо, обладающее правом собственности на имущество.

Наследник.ФормаПисьменная, не требующая нотариального заверенияТребует нотариального удостоверенияПисьменная, удостоверяется нотариусомПредметПередача объекта недвижимости на возмездной основеПередача объекта на безвозмездной основеПередача имущества на безвозмездной основеПрава и обязанностиШирокий перечень, устанавливается по усмотрению сторонДаритель обязан передать объект, одаряемый обязан принятьНаследник обязан принять наследственную массуНалогообложениеПродавец уплачивает НДФЛ,

Стороны имею право на вычетОдаряемый (если не родственник) уплачивает НДФЛВыплачивается в том случае, когда стоимость наследства составляет больше МРОТ в 850 разПереход праваПраво собственности переходит только после регистрации соглашенияПраво собственности переходит только после регистрации соглашенияПраво собственности переходит только после регистрации свидетельства

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками: плюсы и минусы

Поскольку гражданин, являющийся собственником своего имущества, имеет право самостоятельно выбрать способ передачи своего имущества, то необходимо дать характеристику соглашению купли — продажи, поскольку он является самым распространенным способом изменения собственника.

Договор купли – продажи имеет следующие положительные стороны:

  1. Субъекты правомочны получить налоговую льготу, если не признаются в качестве близких родственников;
  2. Соглашение имеет простую форму, процедура составления не трудная;
  3. Невозможность оспорить совершенную сделку третьими лицами;
  4. Возможность для сторон предусмотреть широкий круг гарантий;
  5. Допустимость заключения предварительного соглашения.

Среди отрицательных характеристик можно выделить:

  1. Обязанность уплатить обязательный налоговый платеж на доход;
  2. Для супругов, приобретенная собственность получает статус совместной.

Продажа доли квартиры родственнику

Купля — продажа доли в квартире между родственниками не имеет глобальных отличий от оформления сделки с третьим лицом. Однако существуют некоторые нюансы, которые стоит учесть.

Реализация доли объекта недвижимости допускается когда лицо имеет право распоряжения конкретной частью квартиры. Эта часть указана в документе о собственности.

Продажа допускается только при наличии согласия остальных сособственников, независимо от того, кто является покупателем, родственник или постороннее лицо.

Перед заключением соглашения, сособственники должны быть уведомлены, поскольку приоритетное право на выкуп имеют они.

Уведомление всегда составляется в письменном виде и должно иметь следующие основные положения:

  1. Описание предмета продажи с указанием его места расположения, площади;
  2. Размер стоимости;
  3. Период времени, в течение которого сособственник должен принять решение (не менее одного месяца, с момента получения документа).

Обратите внимание, когда одним из владельцев доли является несовершеннолетний, необходимо обращение с уведомлением в орган опеки и попечительства.

Помните по общему правилу, купля продажа квартиры между близкими родственниками не предусматривает получение вычета.

Как продать квартиру родственнику без налогов, в каких случаях это возможно

Опираясь на нормы действующего законодательства можно сделать вывод о том, что купля продажа недвижимости, осуществляемая между близкими родственниками, практически ничем не отличается от подобной сделки между посторонними лицами, за одним исключением: размер государственной пошлины, за удостоверение соглашения будет взиматься в соответствии с принципом родства. Чем ближе родственники, являющиеся сторонами соглашения, тем меньше размер сбора.

Близким родственником признается:

Итак, как оформить продажу без налогов?

На основании норм налогового законодательства (информация 2020-го года), налог не подлежит уплате когда:

  1. Недвижимый объект являлся собственностью три года и более;
  2. Его стоимость равна менее 1 000 000 рублей;
  3. Размер стоимости, указанной в соглашении соответствует стоимости её покупки.

Еще одним способом продать квартиру родственнику без последующей уплаты налога — «продажа» (правильнее сказать — передача) по договору дарения.

Договор купли продажи между родственниками, образец

Соглашение о купле – продаже заключаемое между родственниками, должно иметь письменную форму.

Удостоверение такое соглашение не требует.

В документе должны быть отражены обязательно следующие пункты:

  1. Предмет соглашение должен быть подробно описан (адрес месторасположения, площадь объекта, количество комнат);
  2. Стоимость соглашения (указывает каким образом, должна производиться оплата наличным или безналичным);
  3. Указываются права и обязанности сторон;
  4. Случаи, когда наступает у сторон ответственность.

⇒ Образец договора купли – продажи можно скачать по следующей ссылке договор купли-продажи квартиры образец между физическими лицами.

Кому положен имущественный вычет

Налоговый вычет является налоговой льготой, гарантированной государством, права на которую имеют лица, официально осуществляющие трудовую деятельности, купившие объект недвижимости.

Основаниями получения признается:

  1. Приобретение недвижимости;
  2. Самостоятельное строительство жилого объекта;
  3. Осуществление расходов на ремонт жилого объекта.

Претендовать на льготы могут:

  1. Официально трудоустроенные граждане, которые каждый месяц осуществляют перечисление налога на доход;
  2. Лица, не достигшие возраста совершеннолетия, получившие объект на правах собственника;
  3. Пенсионеры в том случае, когда обращение за средствами было осуществлено не позднее 3 лет с момента получения пенсионного обеспечения.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников — кто и как может его получить

Налоговый Кодекс РФ исключает право на вычет у лиц в том случае, когда покупка объекта недвижимости была осуществлена между сторонами, являющимися взаимозависимыми.

Категории лиц, признаваемые взаимозависимыми, являются:

  1. Супруги, находящиеся в браке, зарегистрированном в предусмотренном порядке на момент исполнения договора;
  2. Родители;
  3. Дети;
  4. Сестры и братья.

Такое ограничение установлено для тех соглашений, которые были совершены после наступления 2012 года.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников, можно получить в том случае, когда эти родственники не имеют статус близких.

В этом случае необходимо следовать следующему алгоритму действий:

  1. Дождаться, когда после подписания договора пройдет не менее одного года;
  2. Обратиться либо по месту официального трудоустройства, либо в налоговую службу;
  3. Представить следующие документы:
    1. Сведения о правах на квартиру;
    2. Основание получения прав собственника (соглашение о покупке объекта);
    3. Справка 2 НДФЛ;
    4. Заполненная декларация 3 НДФЛ;
    5. Заявление о предоставлении вычета.

В документе следует указать:

  • Наименование органа;
  • Первоосновные данные заявителя (ФИО, паспортные данные, метро проживания, телефон);
  • Описание приобретенного объекта;
  • Требование о возврате средств в размере 13 % от стоимости на основании пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 220 НК РФ.

Сколько раз предоставляется

В соответствии с налоговым законодательством РФ, возврат налога при покупке квартиры осуществляется в пределах, который установил законодатель.

Так, в случаях, когда сделка была оформлена до наступления 2014 года, лицо может получить вычет только один раз в размере 13 % от стоимости недвижимости.

Когда покупка недвижимости была осуществлена после наступления указанного года, имущественный вычет может предоставляться до тех пор, пока его максимальная сумма не составит 260 000 рублей, то есть право на льготу может реализовываться несколько раз.

Ограничению и нюансы связанные с получением имущественного вычета

Ограничение, которое содержит налоговое законодательство, касаемо предоставления вычета между сделками, заключаемыми близкими родственниками, касается только соглашения о купли – продажи.

Однако, продажа квартиры родственнику, признаваемого близким, может быть осуществлена при помощи заключения иного соглашения.

Так, допускается передача прав собственника на основании норм соглашения об уступке прав требования.

В этом случае, лицо, выступающее покупателем, получает право на возвращение части средств. Нарушением закона такая процедура являться не будет.

Когда можно оформить дарственную после покупки квартиры

В качестве альтернативы коммерческой сделке может выступать дарение недвижимого имущества, но у вас может возникнуть вопрос: когда можно составить договор дарения на приобретенную в собственность квартиру? По слухам, нужно ждать какое-то время.

На самом деле, в соответствии с законом, оформить дарственную после покупки квартиры можно в любое время, после того как покупатель зарегистрировал свои права по распоряжению имуществом в установленном порядке.

Независимо от времени оформления дарения налог между близкими родственниками взиматься не будет. Если в качестве второй стороны соглашение выступает не родственник, то он должен внести налог равный 13% от кадастровой стоимости полученного объекта.

Заключение

Таким образом, родственники имеют широкий круг прав по определению вида соглашения, являющегося основанием перехода прав собственника. Если стороны соглашения не близкие родственники, они могут реализовать права на получение вычета.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками и детьми, находящимся под опекой или попечительством, прописанными в объекте, недвижимости возможна. Но на сделку нужно получить дополнительное разрешение от органов опеки и попечительства. В статье расскажем, как правильно провести сделку, в каких случаях она невозможна.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником или проживающим

Законы России не запрещают сделки с недвижимостью, право собственности или проживания на которую находится у несовершеннолетнего гражданина. Согласно Семейному и Гражданскому кодексам, несовершеннолетними считаются лица, не достигшие 18 лет. Согласно статьям 26–28 ГК РФ, на дееспособность до 18 лет влияет возраст:

  • с 14 до 18 лет ребенок считается ограниченно дееспособным — то есть может ставить подписи на документах, но не может сам инициировать разные сделки с недвижимостью;
  • с 6 до 14 лет ребенок считается частично дееспособным, но не может ставить подписи на документах;
  • до 6 лет ребенок считается полностью недееспособным, и всю ответственность за него несут родители либо опекуны.

В отдельных случаях ребенок становится полностью дееспособным в 16 лет — например, после эмансипации или в результате вступления в брак. В этих случаях гражданин 16–18 лет может сам распоряжаться своим имуществом, и участие органов опеки в сделке не требуется.

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2020 году включает в себя обязательное получение разрешения от органов опеки и попечительства. Без него сделку могут признать незаконной и аннулировать. Чтобы получить разрешение на продажу, нужно подать в органы опеки и попечительства заявление. Сотрудники органов опеки и попечительства могут всячески проверять сделку, например, беседовать с ребенком и родителями, опекунами, изучать документы на приобретаемую недвижимость, запрашивать другие бумаги, осматривать жилье.

Какие требования предъявляют к сделке органы опеки и попечительства

Защита имущественных прав несовершеннолетних — одна из функций органов опеки и попечительства. Они контролируют сделку и требуют, чтобы ребенку предоставили:

  • долю соразмерную площади в старой квартире, если он являлся
  • собственником квартиры;
  • своевременную регистрацию в новой квартире;

деньги на расчетный счет, если продаваемая квартира — не единственная недвижимость в собственности, либо в связи с переездом в другой город.

Например: Петя и его родители имеют по ⅓ доли от квартиры. Они решили ее продать и пришли в органы опеки, чтобы получить разрешение. Опека потребует, чтобы Пете выделили в новом жилье долю соразмерно площади продаваемой квартиры. Например, если площадь 60 м² и Пете принадлежит ⅓, в новой квартире ему должно принадлежать не менее 20 м². Если новая квартира будет 80 м², доля Пети составит четверь. А у Васи и родителей две квартиры, в каждой из которых — по ⅓ доли. При продаже одной квартиры родители могут просто положить деньги на расчетный счет Васи, потому что у него фактически остается жилье.

Продажа доли ребенка в квартире или в объекте недвижимости, в котором прописан ребенок до 18 лет — сделка с дополнительными ограничениям. Органы опеки и попечительства могут запретить ее, если:

  • Один из родителей или опекунов отказывается от сделки. По закону, продать недвижимость можно, только если все участники сделки согласны с ней. Интересы ребенка представляют оба родителя или опекуна, поэтому нужно согласие родителей на продажу квартиры несовершеннолетнего или его доли.
  • Новое жилье хуже предыдущего. Например, если после продажи квартиры ребенка переселят в жилье меньшей площади, без ремонта или в аварийном состоянии.
  • Права ребенка ущемлены. Например, если после продажи единственной доли несовершеннолетнего собственника ему не выделят долю в новом жилье.
  • Ребенок не прописан в новом жилье. По закону, ребенка нельзя выписать «в никуда» — выписка ребенка из квартиры при продаже квартиры сопровождается регистрацией по другому месту жительства. Это особенно актуально для тех, кто продает жилье с несовершеннолетними прописанными лицами.
  • Покупаемое жилье недостроено. Если строительство завершено менее, чем на 70%, органы опеки и попечительства откажут в выдаче разрешения. Указанный процент актуален для Тюмени, в регионах значение может отличаться.
  • В новом жилье нет удобств. Если в доме или квартире, которую вы будете покупать, нет инженерных коммуникаций или их части, органы опеки и попечительства откажут в разрешении. К удобствам относятся горячая и холодная вода, электричество.
  • Ребенок — наследник, не вступивший в права. При продаже недвижимости, наследником которой по завещанию является несовершеннолетний, нужно сначала вступить в право наследования и оформить собственность на ребенка.
  • Доля в новом жилье меньше. Если родители решили купить меньшее по площади жилье и выделить такую же долю, как и раньше, например, ½, органы опеки обяжут их выделить большую долю. По закону, метраж собственности ребенка не может уменьшаться.

Например: Родители Маши продают квартиру площадью 90 м². У каждого — по ⅓ доли, то есть каждый владеет 30 м². Следом они покупают новую квартиру площадью 75 м². В этом случае родители обязаны выделить долю, равную не меньше 30 м² — сколько было в предыдущей квартире. То есть Маша получит ⅖ от жилья.

Когда можно перечислить деньги от продажи на счет ребенка

В некоторых случаях часть средств от продажи квартиры перечисляется на счет ребенка. В дальнейшем их можно использовать с разрешения органов опеки на приобретение другого объекта недвижимости, при условии наделения ребенка собственностью в ней. Также ребенок в праве снять данные денежные средства после совершеннолетия. К таким случаям относится:

  • Переезд в другую страну. В этом случае родители могут не выделять долю ребенку, у которого была доля в проданной квартире. Чтобы получить разрешение, нужно предоставить доказательства переезда, например, оформленную визу на долгосрочное проживание.
  • Переезд в другой город. В этом случае тоже можно не выделять долю, но с одним существенным ограничением. Деньги, полученные от продажи доли несовершеннолетнего, должны быть перечислены на счет ребенка.

В каких случаях возможно отступление от норм права

Законодательство предусмотрело возможность опеки принимать решение индивидуально в каждом случае. Некоторые требования закона можно не выполнять при определенных условиях. В их числе:

  • Покупка недостроенного жилья. Оформление права собственности ребенка на недвижимость или долю в ней откладывается до момента ввода жилья в эксплуатацию. Но все время строительства ребенок должен быть где-то прописан, то есть иметь фактическое место проживания.
  • Тяжелая болезнь ребенка. Если ребенку нужно дорогостоящее лечение, можно получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним, даже если приобретаемое жилье хуже проданного. С условием, если разница в стоимости недвижимости пойдет на лечение.
  • Состояние ребенка, при котором нельзя жить в квартире. При аллергических реакциях, хронических заболеваниях и врожденных патологиях можно приобрести жилье хуже проданного, если ребенок не может проживать в нынешнем. Например, поменять квартиру рядом с промышленным предприятием на частный дом меньшей площади в деревне.
  • Потребность ребенка в специализированном учреждении. Если несовершеннолетнему гражданину нужны школа-интернат, коррекционная школа, лицей закрытого типа или другое специализированное учреждение, которого нет в городе, допускается переезд в другой город. Возможно незначительное ухудшение жилищных условий. Но выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры тоже обязательно.

Важно! У сотрудников органов опеки и попечительства нет четкого регламента действий, которого они обязаны неукоснительно придерживаться. В каждом случае рассматриваются все нюансы сделки, и опека действует в интересах ребенка. Если органы опеки и попечительства заподозрят, что вы пытаетесь «прикрыться» одной из вышеперечисленных ситуаций для получения личной выгоды, сделка затянется или вовсе не будет разрешена.

Пошаговая инструкция: как продать квартиру с несовершеннолетним, имеющим права на нее

Давайте рассмотрим все ситуации, в которых для проведения сделки требуется разрешение органов опеки и попечительства. Всего их четыре:

  • несовершеннолетний является собственником продаваемой квартиры;
  • ребенок имеет долю в продаваемом жилье;
  • несовершеннолетний прописан в квартире;
  • ребенок указан в завещании, но не вступил в права наследования.

У всех этих ситуаций есть свои особенности — мы подготовили пошаговые инструкции для каждого из четырех случаев.

Как продать квартиру, если собственником всей квартиры или ее доли является несовершеннолетний ребенок

Может ли несовершеннолетний ребенок быть собственником квартиры? Может, если его родители до этого купили жилье и оформили в его собственность, либо ребенок вступил в наследство. Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? Может, но с жесткими ограничениями:

  • если несовершеннолетнему будет куплена квартира не хуже и также передана в собственность;
  • если деньги от продажи будут перечислены на счет ребенка, но только в случае, если продаваемая квартира — не единственное жилье в собственности несовершеннолетнего.

Чтобы оформить сделку, следуйте простой инструкции.

Шаг 1. Соберите документы

Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства и зарегистрировать переход права у в Росреестре, вам понадобятся:

  • Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка.
  • Паспорт гражданина Российской Федерации ребенка (при достижении 14 лет) + свидетельство о рождении, или свидетельство о рождении (если ребенок не достиг 14 лет).
  • Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего — родителей либо опекунов.
  • Выписка из Росреестра, подтверждающая право собственности ребенка на квартиру — получите ее в местном Росреестре или закажите онлайн, на официальном сайте.
  • Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, решение суда о признании права собственности.
  • Справка о строительной готовности объекта не менее чем на 70% при участии в долевом строительстве.
  • Кадастровый паспорт с экспликацией — если по каким-то причинам он утерян, получите его в БТИ.
  • Справка о кадастровой стоимости недвижимости — цену можно посмотреть на сайте Росреестра либо заказать выписку из ЕГРН.

Опционально опека может потребовать другие документы. Например, бумаги, подтверждающие приобретение нового имущества — соглашение о задатке либо договор купли-продажи.

Внимание! В опеку предоставляют документы не только на отчуждаемое имущество, но и на приобретаемое. Попросите у продавца предоставить вам кадастровый паспорт и выписку из Росреестра, подтверждающую его право собственности. Данные этих документов понадобятся для составления заявления.

Шаг 2. Напишите заявление в органы опеки и попечительства

Придите в местное отделение органов опеки и попечительства, либо в одно из отделений многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг и напишите заявление на получение разрешения на продажу квартиры. Вам предоставят образец. В заявлении обязательно должны быть указаны следующие данные:

Общая и жилая площадь отчуждаемой и приобретаемой недвижимости.

Данные собственников отчуждаемого жилья — несовершеннолетнего, и приобретаемого — продавца.

  • Точный адрес обеих квартир.
  • Номера выписок из ЕГРН, подтверждающих право собственности указанных лиц на обе квартиры.
  • Обязательство передать в собственность ребенка приобретаемую недвижимость.
  • Дата и подпись заявителей — законных представителей.

Если законный представитель один, нужно будет приложить к заявлению доказательства этому. Например, свидетельство о смерти, документ о признании одного из родителей без вести пропавшим. Если один из представителей просто не может лично приехать в отдел опеки, нужно предоставить нотариально заверенное разрешение на продажу жилья.

Госпошлину за подачу заявления платить не нужно. Согласно ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», документы рассматривают в течение 15 дней с момента подачи заявления. До конца этого срока органы опеки обязаны выдать предварительное разрешение или отказ в его выдаче. Отказ органа опеки и попечительства должен быть мотивирован. Предварительное разрешение или отказ могут быть оспорены в судебном порядке. Обычно компетентные органы не устанавливают конкретный срок действия разрешения, однако в некоторых регионах он определен законодательством субъекта РФ. Если же такие сроки не установлены, документ будет действителен до востребования. Если конкретный срок установлен, сделку по продаже можно провести только пока действует разрешение. Если в течение указанного срока продать квартиру не удалось, всю вышеуказанную процедуру придется пройти заново.

Читать еще:  Когда лучше продавать квартиру в 2018
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×