Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Нужно ли продавать квартиру сейчас

Продавать квартиру сейчас или лучше подождать?

– Что выгоднее: продавать квартиру сейчас или подождать? И как долго ждать?

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Как известно, рынок недвижимости, как первичной, так и вторичной, переживает не лучшие времена. Цены на недвижимость на сегодняшний день достигли своего практически предельного минимума. В сложившейся ситуации застройщикам просто невыгодно опускать цену, поскольку тогда они начнут работать себе в убыток.

Что же касается вторичного рынка недвижимости, сейчас продавать квартиру нет смысла из-за низкого спроса на вторичное жилье, который объясняется большим выбором недорогих новостроек.

Что касается того, как долго придется ждать перед тем, как продажа вторичного жилья будет иметь смысл, – тут все зависит от того, когда была приобретена квартира, которую планируется продавать. Если она была приобретена во время текущего кризиса по низкой цене, то, скорее всего, есть смысл задуматься о ее продаже в середине 2019 года.

1 июля 2018 года вступают в силу поправки к закону о долевом строительстве, что спровоцирует рост цен на первичную недвижимость. Если в третьем и четвертом квартале 2018 года застройщики еще смогут реализовывать квартиры в домах, чье строительство завершилось до вступления нового закона в силу, то ближе ко второму кварталу 2019 года цены в любом случае начнут ползти вверх, так как затраты на строительство начнут расти. Вот тогда и можно будет начать реализовывать квартиру по выгодной цене.

Если же квартира была приобретена до кризиса, по высокой цене, то здесь придется проявить выдержку и подождать немного дольше. С одной стороны, кризис на рынке недвижимости начинает входить в свою завершающую стадию, и к концу 2018 – началу 2019 года цены на квартиры начнут показывать естественный рост. А с другой стороны, в связи с новыми поправками к закону о долевом строительстве и постепенным переходом на проектное финансирование строительства цены на новостройки также будут расти за счет существенного увеличения затрат на сам процесс строительства. Таким образом, к началу 2021 года цены на первичную недвижимость могут вырасти настолько, что покупателям с ограниченным бюджетом будет гораздо выгоднее приобретать вторичную недвижимость, а не квартиры в новостройках.

Эти рекомендации скорее будут полезны тем, кто хочет не просто продать квартиру, но и получить с этого финансовую выгоду. Если же речь идет о том, чтобы в срочном порядке продать квартиру и хотя бы не потерять деньги, то в таком случае будет достаточно дождаться конца 2018 года для продажи «кризисной» квартиры и конца 2019 года для продажи «докризисной» квартиры. Если же сделка будет проводиться раньше, то продать квартиру даже за те деньги, за которые она была куплена, будет достаточно проблематично, и продавец, скорее всего, потерпит убытки.

Отвечает ведущий юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Сейчас многие продавцы стали снимать свои квартиры с продажи, чтобы дождаться лучших времен. Это ошибка, потому что предпосылок для улучшения ситуации на рынке вторичной недвижимости пока нет. Если у Вас есть необходимость и желание продать свою квартиру, лучше сделать это сейчас, чтобы в будущем не понести при продаже еще больших потерь.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Я бы рекомендовала Вам исходить из Ваших личных потребностей и ситуации. В настоящее время цены на недвижимое имущество довольно низкие и, возможно, при продаже квартиры Вы получите в денежном эквиваленте значительно меньше, чем потратили на ее приобретение, – это делает данную сделку невыгодной для Вас. В случае, если Вы делали дорогостоящий ремонт, тем более следует воздержаться от сделки, поскольку Вы имеете возможность данную квартиру сдать в аренду и ожидать последующего роста цен на недвижимость.

В среднем, по мнению аналитиков, падение и рост цен на недвижимость происходит регулярно и составляет 5–8 лет в ценах и в местной валюте страны, где находится недвижимость. Таким образом, если у Вас нет резкой необходимости продавать, я бы рекомендовала воздержатся от данной сделки.

Вместе с тем, если у Вас велика потребность в деньгах «на сегодняшний день» или может возникнуть таковая потребность в ближайшие год-два, то имеет смысл продавать сейчас, поскольку на ближайшие несколько лет стабилизации цен на недвижимость ожидать не приходится.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Общая рекомендация – если есть потребность продать недвижимость, то выгоднее продать сейчас и двигаться дальше, реализовывая поставленные цели. Но, чтобы принять правильное решение, нужно ответить себе на несколько вопросов:

  • Это квартира для инвестиций или основное жилье?
  • Насколько активно застраивается район, где расположена квартира?
  • Каковы перспективы развития района вокруг дома?
  • Какая у Вас цель продажи?

Далее есть много вариантов. Например, если квартира инвестиционная и вокруг активно строятся новые дома, то рекомендую однозначно продавать сейчас, фиксировать прибыль (или убыток) и уходить в более доходные активы. Так, продав сегодня квартиру за 10 млн рублей и положив эти деньги в Сбербанк, можно получать 5-6% годовых. Будет ли расти стоимость квартир в Вашем районе такими темпами? Вопрос.

В случае, когда квартира – это «тихая гавань», приносящая арендный доход, продавать сейчас такую квартиру не вижу смысла, так как проценты по банковским вкладам существенно снизились, а инвестировать в строящиеся квартиры на нулевом цикле сейчас довольно рискованно. Если это единственное жилье и нужно одновременно купить какую-то другую квартиру (например, большей площади), то здесь могут быть варианты – цена как Вашей, так и желаемой квартиры может как вырасти, так и упасть в зависимости от района и перспектив его развития.

Отвечает директор департамента недвижимости Sezar Group Виктор Прокопенко:

Для ответа на этот вопрос важно объективно оценить ликвидность квартиры. Инвестиционный потенциал в сегодняшних условиях рынка задают два разнонаправленных тренда: морально устаревающие предложения теряют в цене; квартира в проекте-бренде, признанном на уровне рынка «символом качества», стабильно «набирает вес». Вторую категорию формируют единичные предложения, где стоимость определяется не только объективными характеристиками, но и фактором престижа. Это дома, где вне зависимости от ситуации на рынке квартиры «уходят» в первые недели появления в реализации: с удачным расположением, качественной концепцией, удобной инфраструктурой. Если у Вас квартира в одном из таких домов или в проекте-новостройке с высоким инвестиционным потенциалом и нет давления со стороны личных обстоятельств, возможно, имеет смысл держать ее в активе, например, сдавая в аренду.

Что касается домов устаревающего формата, стоит принять реальность как факт: квартиры в них будут дешеветь. Доля современной недвижимости в общем объеме жилого фонда уже заметно выросла, в стадии освоения довольно большие объемы: и у коммерческих компаний, и в рамках заявленной программы реновации. Желающих жить в квартире с 6-метровой кухней уже сегодня немного, а «завтра» диапазон требований к недвижимости со стороны общества будет еще шире, и выбор со стороны предложения тоже будет расти. Конкурировать с качеством можно, только снижая цену, — это неизбежная перспектива массового жилого фонда прошлого века. Поэтому при прочих равных я бы рекомендовал поменять такой актив на более современную, ликвидную в долгосрочной перспективе версию.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

С 2020 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

Вот как будет работать новый закон.

Как продать квартиру без налога

Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2020 году:

  1. Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
  2. В 2020 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
  3. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
  4. Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
  5. Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2019 года купили еще одну квартиру. В январе 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
  6. Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
  7. Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
  8. При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
  9. Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2020 года.
Читать еще:  Налоговый вычет за квартиру второй раз

Кого это касается?

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Минимальные сроки владения в 2019 году

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Нужно ли продавать квартиру сейчас

В связи с обрушением цен на нефть курс доллара сегодня вырос на 6,11%, до 72 руб., а курс евро — до 82 руб. Ослабление рубля в предыдущие экономические кризисы 1998, 2008 и 2014–2015 годов сопровождались снижением цен на жилую недвижимость.

Мы спросили у риелторов, как может измениться стоимость жилья в сегодняшней экономической ситуации, стоит ли собственникам продавать или покупать квартиры, повышать или понижать цену предложения, а также, когда выгоднее брать ипотеку.

«Если спрос не поддержит эту панику, цены вернутся в привычное состояние»

Александр Москатов, управляющий директор компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости»:

— Рынок недвижимости инертен. Цены на нем быстро не меняются. Сегодня владельцы дорогих объектов, те, кто не торопятся продавать (точнее, у них нет потребности в этом), пересчитают стоимость своих объектов в валюте. Такое всегда случается при девальвации, однако никогда не поддерживается реальным платежеспособным спросом. Покупатели на это не реагируют. Экономкласс — регулярный рынок. Те, кто находятся в процессе принятия решений о покупке конкретного жилья, ускорят процесс. Это может создать небольшой ажиотаж. В моменте это все может повысить цены предложений на вторичном рынке. Если спрос не поддержит панику, цены вернутся в привычное состояние, как только утихнет волна.

«Из страха перед неизвестностью — продавать точно не стоит»

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— Можно заметить, что вторичный рынок всегда был более чувствителен к ситуации на нефтяных и валютных рынках, чем рынок новостроек. Более того, всегда во время валютных скачков мы чувствуем рост числа сделок. Как именно отреагировал рынок первички в этот раз, сможем увидеть только ближе к середине апреля, когда появится более достоверная статистика Росреестра.

В целом в ближайшее время можно ожидать роста ключевой ставки, который повлечет за собой рост ипотечных ставок. Это вполне закономерное событие. Поэтому всем, кто рассчитывает привлечь ипотеку, следует это сделать в ближайшее время. Вероятно, настолько лояльных условий, которые мы наблюдали в последние месяцы, уже не будет. Либо придется ждать новой волны ипотечных программ с господдержкой.

Продавать ли квартиру? Все зависит от целей собственника. Если из страха перед неизвестностью — продавать точно не стоит, лучше обладать таким активом, как недвижимость. Вообще не стоит действовать в панике, особенно в первые дни, когда ситуация меняется и еще непонятны тенденции, куда и как пойдет рынок, что предпримет правительство. А вот если имеются валютные сбережения, то их действительно лучше вложить, сейчас курс валют предоставит наилучшие условия для обмена на рубли и дальнейшего их вложения в недвижимость.

«Новую квартиру покупать лучше летом»

Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Повторяются сценарии 2008 и 2014 годов. Если сейчас не удастся договориться по нефти, рынок недвижимости начнет падение по ценам. Март еще продержимся, так как те, кто планировал купить доллары, снимут с продажи квартиры. Но уже в апреле жилье будет дешеветь. Поэтому советуем тем гражданам, которые собирались продать свою недвижимость, — продавайте. Падение может составить 15–20%. Возможно, что к концу года отыграем, но не факт. Рынок в настоящее время слишком затоварен. До середины лета рекомендуем деньги придержать, а новую квартиру покупать лучше летом. Все-таки в сентябре, скорее всего, активность на рынке повысится, что подтолкнет цены вверх.

Сложившаяся ситуация также отрицательно повлияет на ключевую ставку ЦБ и, соответственно, на ипотечные ставки. Они, безусловно, поднимутся. Поэтому если вам одобрили кредит на жилье по сегодняшним ставкам, срочно оформляйте сделку.

«Если квартира находится в продаже, то имеет смысл активизироваться»

Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья»:

— Стоит проанализировать динамику рынка за последние шесть лет, чтобы принять решение о срочной продаже квартиры и ее стоимости. Прежде всего стоит отметить: насколько сильно данная ситуация с курсом и нефтью повлияет на рынок жилой недвижимости, напрямую зависит от того, насколько долго сохранится сложившаяся ситуация и будет ли дальнейшее ослабление курса рубля.

Резкий скачок в конце 2014-го — начале 2015 года привел к ажиотажу продаж квартир, преимущественно на первичном жилом рынке. Однако в дальнейшем спрос на жилом рынке существенно просел и начал восстанавливаться только начиная с 2017 года. После того пика подобных скачков спроса больше не было. Наблюдалось только «перетекание» будущего спроса в связи с желанием многих покупателей приобрести квартиру до того, как вступят в силу новые поправки в законе.

С точки зрения стоимости на первичном и вторичном рынках динамика наблюдалась разная, что было продиктовано особенностями каждого из сегментов. Продавцы на вторичном жилом рынке после обвала рубля сразу же начали пересчитывать стоимость квартир с учетом нового курса, резко повышая стоимость в рублях. Тогда, в принципе, весь рынок недвижимости еще был привязан к доллару. Но затем в связи с падением спроса, вызванным обеднением населения и уменьшением размера реальных доходов, на вторичном рынке начался постепенный процесс коррекции цен на квартиры — снижения их стоимости в рублях. Процесс занял несколько лет и дошел до равновесного значения только в 2018 году, когда на вторичном рынке впервые за долгое время наметилась положительная динамика цен на квартиры.

Читать еще:  Как обменять квартиру с материнским капиталом

На первичном рынке застройщики уже не могли позволить себе такую роскошь повышения цен и, наоборот, не поднимали цены в течение длительного периода — примерно до середины 2017 года. Экономика проектов не выдержала бы снижения продаж.

В результате можно сделать два вывода. Во-первых, какой-либо необходимости срочности продажи пока не наблюдается. Несмотря на экономические потрясения, которых за последние 20–25 лет было несколько, квартиры после кратких спадов продолжали пользоваться спросом, что является преимуществом Москвы. Во-вторых, можно увеличить стоимость квартир в рублях вслед за удорожанием доллара, но следует учитывать, что желающих купить по обновленной цене будет немного. Покупатели в массовом сегменте жилья оперируют рублями и получают доход в рублях, резкий скачок стоимости только отпугнет их.

Единственным долгосрочным риском в данной ситуации может быть резкое снижение доходов населения и накоплений, то есть уменьшение платежеспособного спроса, когда даже по той же цене в рублях будет проблематично реализовать квартиру в будущем. Однако пока такие пессимистичные прогнозы отечественные и зарубежные экономисты не строят. Но в любом случае после нескольких последних падений цен на нефть нашей экономике требуется год-полтора, чтобы как-то восстановиться. Текущую ситуацию осложняет и коронавирус. Его влияние уже существенно отражается на мировой экономике.

Если квартира находится в продаже, то имеет смысл активизироваться и реализовать ее быстрее на фоне всех этих новостей. В моменты максимальной неопределенности относительно даже ближайшего будущего спрос на жилье зачастую усиливается. Для многих недвижимость и квартиры остаются константой более безопасной, чем, к примеру, банковский вклад.

Одно можно сказать точно — резервов единовременно поднимать цены на квартиры на 15–20% в текущей ситуации нет. После пяти лет снижения доходов населения, а значит, и размеров их накоплений повышение цен на жилье приведет только к спаду спроса и затишью на рынке.

«Потребитель может ответить увеличением спроса на недвижимость»

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:

— В условиях краткосрочной волатильности продавать свои активы не рекомендуется. Необходимо в течение одной-двух недель наблюдать за тем, как поведут себя рынки, и дождаться ситуации некой определенности.

Важно понимать, каким образом поведет себя ЦБ РФ в плане регулирования ключевой ставки. По данным на утро 10 марта, Центробанк ограничивается интервенциями на валютном рынке с целью поддержания курса рубля и пока не заявляет о регулировании сложившейся ситуации путем увеличения ключевой ставки.

Выход России из сделки ОПЕК+ спровоцировал падение цен на нефть, курса рубля и биржевых корректировок. Необходимо наблюдать за развитием данной ситуации и тем, как будут вести себя международные рынки.

Что касается российской экономики и интересов рядового потребителя, то для него важнее уровень валютного курса рубля. На сегодняшний день ЦБ РФ проводит валютные интервенции за счет средств ФНБ и профицитного бюджета, что позволит поддерживать курс рубля.

Проблематика заключается в периоде волатильности. Вопрос в том, на сколько хватит средств в бюджете для таких масштабных интервенций. Пока сохраняются действующие ипотечные ставки, потребитель может ответить увеличением спроса на недвижимость. Производственные рынки, в частности в сфере девелопмента, начнут реагировать на данные изменения с лагом, составляющим не менее трех недель, то есть до конца месяца. В этот период станет понятна политика ЦБ РФ и Минфина, определится ситуация с движением курса рубля.

«Многие граждане поспешат на рынок загородной недвижимости»

Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости агентства Penny Lane Realty:

— Безусловно, было бы странно отрицать прямую зависимость курса рубля от цены нефти. Еще более странным было бы утверждать, что эти перемены не отразятся на цене и стоимости недвижимости. Мы уже писали о том, что пик на рынке премиальных и элитных новостроек пройден и динамика строительства и спроса пойдет вниз. В свете последних событий можно говорить о развитии этого тренда, чему виной будет рост цен. Предпосылки уже были, виной чему стал переход на проектное финансирование. Во-вторых, резко подорожают все импортные материалы, которые используются в нашем сегменте. При этом доходы и покупательная способность населения, само собой, снизятся еще более значительно, и это ударит по спросу. Какие шаги предпримут застройщики — для меня вопрос, но предпринять их будет необходимо.

На этом фоне вполне вероятен всплеск спроса на вторичном рынке, особенно это касается загородного рынка. На протяжении последних трех лет мы наблюдали стагнацию и динамику снижения цен. Таким образом, при отсутствии первичного предложения все же мы можем говорить о небольшом количестве качественных предложений по достаточно выгодным ценам — и все это на фоне сезонности, закрытых границ, опасений выезжать за рубеж. Многие граждане, заинтересованные в том, чтобы избавиться от дешевеющих рублей (а процесс, я думаю, только начался), поспешат на рынок загородной недвижимости, чтобы спасти часть рублевого капитала.

Таким образом, можно прогнозировать, что мы получим всплеск спроса (пусть и не такой бурный, какой наблюдали в конце 2014-го — первой половине 2015 года по той же причине). Напомню, что тогда мы ждали, что порог 80 руб. за $1 будет пройден, однако этого не произошло. Сегодня есть шанс узнать, к чему это приведет. Долгосрочная перспектива остается туманной. Мы бы рекомендовали воздержаться от инвестиционных покупок и приобретать недвижимость на будущее, не рассчитывая заработать на ней в ближайшее время.

«Ослабнет активность ипотечных покупателей»

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка риелторского агентства «Инком-Недвижимость»:

— На данный момент на вторичном рынке жилья Старой Москвы сложилась следующая ситуация: ранее специалисты компании прогнозировали, что в наступившем 2020-м году спрос в сегменте увеличится как минимум на 20%. Причина — ожидавшийся рост активности как консервативных инвесторов, так и покупателей-ипотечников, привлеченных на рынок снижением ставок по жилищным кредитам. С учетом текущей обстановки и новостей об ослаблении рубля данные прогнозы, возможно, будут скорректированы. В практике нашей компании уже бывали случаи, когда покупатели, опасаясь девальвации своих накоплений, активно выходили на рынок и приобретали недвижимость в сберегательных целях. Однако после этого краткосрочного подъема всегда наступал спад спроса. Поэтому пока еще рано говорить о каких-то масштабных изменениях на вторичном рынке, и те собственники, перед которыми остро стоит жилищный вопрос, в обычном порядке выходят на сделки и продают жилье. Наиболее ходовым товаром на вторичке по-прежнему остаются бюджетные однокомнатные квартиры в типовых домах — их собственники порой реализуют свою недвижимость с превышением изначальной цены предложения.

Что же касается привязки к доллару, то я напоминаю, что рынок недвижимости России давно уже отказался от взаиморасчетов в долларах. Для того чтобы мы вернулись к этой ситуации, необходимо, чтобы рубль обесценивался в больших масштабах каждый год, как было в 1990-е годы, а этого не произойдет. Сейчас гораздо важнее, чтобы ЦБ не начал поднимать размер ключевой ставки и она осталась на текущем уровне. В противном случае при росте этого показателя и, соответственно, ставок по ипотеке ослабнет активность ипотечных покупателей. По данным Службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимости», сейчас 38% сделок на вторичном рынке столицы проходит с привлечением кредита, поэтому описанное выше развитие событий приведет к общему ослаблению спроса в сегменте.

Снова кризис: покупать, продавать, ждать?

Такого грохота от падения национальной валюты россияне не слышали уже давно: в сети рассуждают о новом кризисе и шутят, что пора закупать гречку и керосин. Циан.Журнал спросил у представителей рынка, как насчет недвижимости: не пора ли закупать и ее? Что будет с ценами дальше и что делать тем, кто планировал обзавестись жилплощадью?

Что происходит?

9 марта случилось непредвиденное: нефтяные котировки рухнули из-за запланированной, но так и не случившейся сделки ОПЕК+, в ходе которой стороны должны были договориться о сокращении добычи нефти.

Событие повлекло за собой ряд экономических последствий, самым громким из которых стало очередное падение рубля. На 10 марта, по данным Московской биржи, на старте торгов курс доллара вырос почти до 72,77 рублей (прибавив 4,2 рубля), евро — до 83 (+5,1 рубля).

Читать еще:  Как приватизировать квартиру в москве

Практикующий эксперт-риэлтор московского рынка Евгений Коноплев считает, что дальнейший сценарий будет зависеть от монетарной политики государства — будет ли оно искусственно сдерживать снижение рубля к валюте, и от действий самих россиян — поспешат ли они приобретать и без того растущую валюту.

Предсказать ответы на эти вопросы сложно, особенно на фоне мировой ситуации, когда Китай «провинился» коронавирусом, США штормит из-за не очень предсказуемых действий Дональда Трампа, Европу лихорадит на фоне брексита, а в России сменилось правительство, и пока непонятно, какой курс изберут власти дальше — силовой или экономический.

Во всем нужна сноровка, закалка, тренировка

Если нефть задержится на низких значениях и инфляция начнет набирать обороты, не исключено, что Центробанку придется повысить ключевую ставку. Такое мнение высказал профессор факультета экономических наук ВШЭ Олег Вьюгин РИА Новости.

Найти новостройку, пока жилье не подорожало https://www.cian.ru/novostroyki/

Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи», допускает несколько путей развития событий. Первый: банки отреагируют на изменения и повысят ипотечные ставки, но не более чем на 1–1,5%: опыт показывает, что резкое повышение — тупиковый путь. Такое легкое повышение будет уравновешено политически, поскольку наиболее оправданное для банков рыночное решение сейчас — 2–2,5% роста.

Оно сократит спрос на недвижимость, но позволит сбалансировать рынок, и в краткосрочной перспективе вызовет снижение стоимости квадратного метра. Но при покупке с привлечением ипотечных средств выгода от снижения цен компенсируется повышением ставок. Наиболее реален, по мнению эксперта, другой вариант.

Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи»

Есть и третий сценарий — самый негативный: полный обвал цен на недвижимость. Это произойдет в случае, если государство полностью откажется от мер поддержки — ставка по ипотеке взлетит на уровень 2014–2015 гг., тогда цена недвижимости может снизиться на 20–25%.

«В краткосрочной перспективе будет наблюдаться снижение цен, но за счет высоких ставок по ипотеке выгоды от этого никто не получит. Мало того, в долгосрочной перспективе это чревато дефицитом жилья, вызванного тем, что развитие строительной отрасли затормозится», — полагает собеседник Циан.Журнала.

Впрочем, он уверен, что россияне уже закалены предыдущими кризисами и теперь воспринимают происходящее прагматично. что и правильно — повода для паники нет.

«В марте-апреле мы прогнозируем максимальную активность на рынке недвижимости — в части подбора объектов и завершения сделок. Потребность в приобретении жилья — базовая. И в любом случае спрос на недвижимость будет. Как ни странно, во время кризисов он даже растет, но в такие периоды уменьшается средняя площадь покупаемых квартир: некоторые предпочитают переехать в квартиру меньшей площади, чтобы сократить свои выплаты по ипотеке», — комментирует эксперт, напоминая, что рынок поддержат и недавние изменения в правилах выплаты маткапитала.

Консервативный рынок

Александр Москатов, управляющий директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» отмечает, что рынок недвижимости инертен — цены на нем не могут поменяться так же быстро, как скачет курс рубля. Но реакция на нарастающий кризис обязательно последует.

Александр Москатов, управляющий директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Что касается владельцев дорогих объектов, то те, у кого нет задачи в кратчайшие сроки продать свою недвижимость, обязательно сделают пересчет объектов в валюте, уверен эксперт. Когда случаются девальвации, такие процессы на рынке просто неизбежны. Но, к сожалению владельцев, покупатели не реагируют на такие изменения — новые цены не подкрепляются реальным платежеспособным спросом.

Брать или не брать?

Управляющий партнер Point Estate Павел Трейвас напомнил, что при скачке доллара в 2014 году все рублевые активы скупались очень быстро, однако тогда у людей были большие запасы наличных средств.

«Пока непонятно, будет ли в 2020 году такой же сильный рост иностранных валют, но определенный толчок к продажам рублевых активов точно произойдет. Если курс рубля останется на прежнем уровне, то цена останется прежней только у самых неликвидных объектов, остальные вырастут вслед за новым курсом. Долларовые же объекты (например, дома и квартиры под ключ) останутся без изменений, хотя некоторые владельцы будут давать небольшую скидку», — полагает эксперт.

Говоря о покупке рублевых объектов, Павел Трейвас советует тем, кто рассчитывал заключить сделку, сделать это максимально быстро. Если речь идет о недвижимости, номинированной в долларах, то, на взгляд собеседника Циан.Журнала, лучше попытаться торговаться и поискать дополнительные скидки.

Коммерческий директор Glincom Иван Татаринов пока не готов точно предсказать будущее: он склоняется к тому, что цены на жилье либо не изменятся вовсе, либо коррекция будет незначительной, поскольку они номинированы в рублях.

На вторичном рынке не исключены отдельные стрессовые распродажи у тех собственников, которые имеют какие-либо обязательства (долги, кредиты) в иностранной валюте.

«Если у клиента рублевый капитал, то нет необходимости резко менять свои планы. Если же капитал в иностранной валюте, имеет смысл подождать дальнейшего падения курса рубля — цены на недвижимость в пересчете на доллары/евро снизятся еще», — рекомендует он.

Что думают застройщики

Директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан подчеркивает, что рынок недвижимости достаточно консервативен — вряд ли в одночасье случится резкий скачок цен на недвижимость. Цены на рынке недвижимости номинируются в рублях и напрямую с курсами валют не коррелируются, но ориентированы на платежеспособный спрос среди населения, указывает эксперт.

Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development

Но цепочку не очень приятных последствий могут спровоцировать и сами россияне. При резком скачке валют те, кто не успел ее купить до повышения курса, постараются быстрее приобрести недвижимость, опасаясь роста цен. В результате вырастет спрос на новостройки, и застройщики повысят цены.

«Мы не собираемся специально повышать цены на квартиры, так как план продаж четко привязан к спросу: стоимость квадратного метра растет как по мере стадии строительной готовности, так и после продажи некоторого объема квартир или из-за высокого спроса на определенный тип квартир», — уверяет Алексей Лухтан.

Коммерческий директор «Сити-XXI век» Евгений Шевченко признает, что любые колебания курса — всегда окно возможностей для застройщика.

Евгений Шевченко, коммерческий директор «Сити-XXI век»

Александр Коваленко, коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент», верит, что если в ближайшее время россияне поймут, что прогноз благоприятный, и перед людьми не развивающийся кризис, а просто коррекция (а также, если курс рубля стабилизируется на текущем уровне), то никаких существенных последствий для рынка недвижимости не предвидится, а основным риском останется переход на эскроу-счета.

«А если нас ждёт полноценный кризис с последующим обвалом курса рубля, то рынку придётся нелегко, и государство будет вынуждено поддержать отрасль — важно, чтобы сделало оно это вовремя. В этом случае мы прогнозируем повышение покупательской активности, а также, как следствие, инфляцию и повышение цен, которое будет обусловлено не столько желанием девелоперов нажиться на ситуации, сколько подорожанием импортных строительных и отделочных материалов и металла из-за колебаний курса валют, что увеличит себестоимость квадратного метра».

В итоге, говорит собеседник издания, всё это вынудит девелоперов корректировать цены. Возможно, допускает эксперт рынка, кто-то будет продавать квартиры по старым ценам, желая или получить быстрые дешевые деньги, или избавиться от неликвидных предложений, но такие компании станут скорее исключением.

«Кроме того, возможное повышение покупательской активности произойдет еще и потому, что последние 3-5 лет Сбербанк и многие другие банки предлагали депозиты с очень привлекательными процентными ставками, и сейчас сроки этих депозитов подходят к концу. В последнее время на наших проектах увеличилось число людей, которые подбирают под себя квартиру, но с отсрочкой оплаты в 1-2 месяца. То есть они уже не успевают перевести деньги в валюту по сниженному курсу, поэтому наиболее оптимальный способ сохранить свои сбережения в нынешних условиях — это приобрести недвижимость, потому что это то немногое, что может сохранить и приумножить капитал». Александр Коваленко, коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент».

Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимости», утверждает, что пока застройщики не корректировали свои прайсы после валютных скачков. «Наблюдать за ситуацией и спросом они будут как минимум до конца рабочей недели. Если у покупателей возникнет паника, подобная той, что была в декабре 2014 года, то возможно увеличение цен — в рамках 10%».

Внимательный читатель, вероятно, уже сделал для себя выводы: не время для паники. Скорее всего тактика, предлагающая притормозить и подождать дальнейшего развития событий, окажется наиболее выигрышной.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector