Antaurus.ru

Все про Недвижимость
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Поменять квартиру на частный дом

Я переехал из хрущевки в частный дом

И обустроил свой быт в районе без освещения, дорог, канализации и газа

За семь лет жизни в двухкомнатной квартире с семьей я ощутил все минусы старого жилого фонда.

Мы жили в хрущевке неблагополучной 335-й серии — это временное панельное жилье, которое построили более 50 лет назад. Наша квартира — две комнаты общей площадью в 38 м², небольшая кухня и туалет, совмещенный с ванной.

Помимо маленькой площади, были и другие минусы: соседи-алкоголики, старые коммуникации и большие счета за ЖКХ, поскольку в доме не было автоматики, чтобы регулировать отопление. В 2017 году мы продали квартиру и переехали в частный дом. Расскажу, какие проблемы были и как мы их решали.

Причины переезда

Мы живем в Череповце. Наша семья — мы с женой и две дочки в возрасте 4 лет и 6 месяцев. Когда искали дом, вторая дочь еще не родилась. Но именно грядущее пополнение и стало одной из причин для переезда.

Также я отчетливо понимал, что плачу ипотеку за квартиру в доме, срок эксплуатации которого давно истек. Когда в подъезде хлопала дверь, у нас тряслись стены. Иногда приходилось морить тараканов и — что еще сложнее — «морить» алкоголиков, которые ошивались в подъезде. Я вызывал полицию и устанавливал видеокамеры — ничего не помогало. Полицейские разводили руками, а видеокамеры не работали: одну пьяницы разбили, а вторую украли.

Кроме того, наша хрущевка, как и все подобные дома в Череповце, находилась рядом с металлургическим комбинатом. Специфические запахи с завода заставляли нас переживать.

Моя жена родилась и до студенчества жила в деревянном доме, поэтому, когда я заговорил о переезде, мы моментально нашли общий язык. Со стройкой связываться не хотели: для этого не было ни денег, ни знаний. Опыт друзей подсказывал, что строительство дома затянется на несколько лет или вообще никогда не закончится.

Мы начали изучать объявления в интернете, и чем больше смотрели, тем крепче утверждались, что надо переезжать в свой собственный дом.

Варианты домов

Когда стали изучать рынок, выяснили, что есть несколько вариантов частных домов.

Двухэтажные коттеджи или дома с коттеджным уровнем комфорта. Это здания из кирпича или газобетона площадью от 100 м² и с участками от 10 соток. В таких домах часто есть газ, своя котельная, устроены теплые полы. Но стоимость коттеджей превышает 5 млн рублей. Нам это было не по карману.

Каркасно-щитовые дома. Большинство домов такого типа, которые мы смотрели, либо оказывались недостроенными, либо имели проблемы с документами.

Например, в одном из них не было окон, электропроводки и отопления. А на другой дом хозяйка еще не оформила право собственности. Она обещала сделать это за полгода, если мы согласимся на покупку, но при таких условиях ипотеку нам бы не выдали. Здания этого типа стоили дороже трехкомнатной квартиры — от 3 до 4 млн рублей, — а самые приличные приближались по цене к коттеджам.

Обычные дома, которые построены по типу деревенских. Это одноэтажные здания с электрическим или печным отоплением на ленточном или свайном фундаменте. Площадь участка минимальная — 6 соток. Стоимость — 2—3 млн .

Такие «каркасники» можно купить в пределах 10 км от Череповца. Смущает, что этот дом предлагают поменять на двух- или трехкомнатную квартиру в городе. Значит, владельца что-то не устроило в деревенской жизни Этот коттедж стоит недорого относительно своих собратьев, потому что из коммуникаций здесь только электричество. Когда подведут газ, цена вырастет Некоторые экстремалы круглый год живут в каркасно-щитовых домах на территории садовых товариществ, но я не уверен, жизнь это или выживание

За два месяца мы нашли то, что хотели: одноэтажный деревянный дом из бруса за 2 850 000 Р . Он находится в небольшом районе индивидуальной застройки в черте города. Раньше там давали участки по шесть соток льготникам и участникам боевых действий, большинство из них с тех пор многократно перепроданы.

Нам понравилось, что мы смогли зимой без проблем проехать к дому: городские службы чистили дорогу. При этом здание расположено далеко от многоэтажек и проезжей части, и здесь стоит полная тишина, если не считать небольшого гула от железной дороги вдали.

Формально наш дом находится в черте города, но фактически мы живем на отшибе, дальше нас только местное кладбище. Если что — мертвецы не беспокоят Р » w > Это наш дом. В этом районе почти все дома двухэтажные, наш — редкое исключение. Дом стоил 2 850 000 Р

Сделка

Сделка предстояла непростая: мы купили свою квартиру в ипотеку. Нам оставалось платить еще шесть лет, остаток — больше 450 тысяч рублей. Под новое жилье тоже требовался ипотечный кредит. У риелторов это называется «ипотека на ипотеку»: деньги от продажи квартиры полностью или частично идут в зачет как первоначальный взнос за новый кредит.

Мы продали квартиру за 1,3 млн. В качестве первоначального взноса в счет новой ипотеки за дом внесли 700 тысяч, остаток — 2 150 000 Р — взяли в ипотеку под 9% годовых. В месяц платим 19 тысяч.

мы платим за ипотеку в месяц

Покупатель нашей квартиры также взял ипотеку в том же банке. Фактически банк перераспределил деньги внутри себя, когда выдавал оба кредита. Одновременно произошел «переход залога», то есть банк принял у нас в залог новый объект недвижимости — частный дом, а старая квартира стала залогом по кредиту нового владельца.

За сопровождение такой сделки нам пришлось заплатить агенту по недвижимости 50 тысяч. Он помогал подбирать варианты, вел переговоры с владельцами дома и банком и записывал нас в МФЦ. Самостоятельно мы вряд ли смогли бы все это провернуть.

У дома, который мы покупали, было несколько собственников, в том числе несовершеннолетние дети владельца. В таких случаях сделку нужно заверять у нотариуса. Это обошлось нам в 7 тысяч.

Я решил, что в этом есть и плюсы. Образец договора нам дал нотариус. Я ничего не понимал в строительстве, но попросил его включить в договор пункты об исправности инженерных коммуникаций и о том, что продавец должен передать в надлежащем состоянии системы отопления, канализации и водоснабжения. Как выяснилось позже, это было совсем не лишним.

Когда мы получили ключи, то узнали, что в доме нет воды: система обогрева труб дала сбой, и они замерзли, поскольку стояла зима. Чтобы запустить водоснабжение, нужно было купить новый греющий кабель. Но благодаря пункту в договоре это оказалось проблемой прежнего владельца.

Мы решили купить более качественный и дорогой кабель. Договорились поделить расходы: материалы и услуги подрядчика. Бывший владелец заплатил 14 тысяч, я — 5 тысяч. Работы заняли около двух недель. Все это время мы с женой и ребенком жили у моей мамы, поскольку в нашу квартиру уже въехали покупатели.

Что из себя представлял дом

Наш новый дом — это одноэтажное здание из бруса с холодным чердаком и фундаментом на сваях. Участок небольшой — шесть соток с тремя кустами яблони. Кусты вскоре съела наша собака.

Из хозпостроек нам достался только старенький сарай, в котором раньше жили строители. На свободной площади мы за пару месяцев разместили качели, песочницу, батут и собачью будку, а также сделали грядку с клубникой.

С коммуникациями в районе неважно: на момент новоселья из централизованных сетей у нас было только электричество, а во всем квартале не стояло ни одного уличного фонаря. Вода подается в дом насосом из скважины на участке, газа нет, даже интернет пришлось налаживать через 3G-модем .

Туалет и ванная в доме обычные, как в городе, хотя к общему коллектору дом не подключен. Труба канализации выходит в септик — это два колодца на 3 м³, которые соединены трубой с полем фильтрации из щебня. Бытовые стоки впитываются в это поле.

У многих домов в районе нет номеров. Формально они есть, но нет табличек на фасадах. Возможно, именно поэтому к нам не ходят почтальоны. Я повесил на забор почтовый ящик и сделал более заметную табличку с номером. Но если мне приходит письмо или посылка с «Алиэкспресса», почтальоны чаще всего звонят мне и просят самостоятельно прийти на почту и все забрать. У нас одно из немногих отделений, где не бывает очередей, поэтому я без проблем захожу туда по пути с работы.

Тепло

От соседки я случайно услышал, что дети прежнего владельца ходили по полу в валенках. Я нашел теплотехнический калькулятор и рассчитал утепление стен, а также почитал на форумах о теплоте полов в условиях свайного фундамента. Оказалось, холодные полы — его «болезнь».

Читать еще:  Счетчик на отопление в квартиру законодательство

Я читал разные строительные форумы. Самым полезным оказался forumhouse.ru

Еще до покупки дома я воспользовался своими знакомствами среди энергетиков и запросил счета предыдущего владельца за электричество. В них были отнюдь не радужные суммы, поскольку дом отапливается электрическими конвекторами.

Так, в январе 2016 года счет за свет составил более 11 тысяч даже при том, что счетчик двухтарифный и ночью электричество дешевле. Соседи, у которых подведен газ, хвастались тем, что в январе топят двухэтажные коттеджи за 5 тысяч.

Первое, что я сделал, чтобы окончательно разобраться в ситуации, — заказал обследование тепловизором для оценки энергоэффективности дома. Тепловизор — это устройство для наблюдения за температурой. В триллерах с его помощью обычно находят монстров, у меня же была задача отыскать щели. Проверять дом тепловизором нужно в холодное время года: тогда показания будут более четкими.

Я обзвонил несколько фирм, где мне предложили выезд специалиста с профессиональным оборудованием и отчет за 15—30 тысяч . Их услуги показались мне дорогими, и по объявлению в интернете я нашел молодого человека с мини-тепловизором . Это небольшое устройство, которое подсоединяется к смартфону и показывает данные температур.

Оказалось, что парень живет в моем районе и строит здесь дом. За свои услуги он взял 2 тысячи: два часа мы вместе просматривали все щели, окна, стены и залезали в подполье. Задача была увидеть разницу температур: например, при общем фоне в +20 °C поверхность окна показывала +5 °C . По всей видимости, однокамерный стеклопакет с трещиной совсем не держал тепло.

я заплатил за оценку энергоэффективности дома

Парень не выдал мне отчет на ста листах с печатями и подписями, но в тот же день скинул во Вконтакте картинки с тепловизора, по которым стал отчетливо понятен круг проблем. В первую очередь нужно было утеплить стены.

Теплотехнический калькулятор покажет, как будет меняться температура в доме в зависимости от вариантов утепления

Все следующее лето я утеплял фасад: в одиночку разбирал вагонку и монтировал под нее 150-миллиметровые плиты минеральной ваты. Также решил сделать вентилируемый фасад, в котором был бы зазор между вагонкой и влагоизоляцией. Это нужно, чтобы вата не гнила. Затем я утеплил цоколь экструдированным пенополистиролом: прочитал на форуме, что после этого холодные полы станут теплее. В итоге так и вышло.

Раз я затронул цоколь, заодно сделал мягкую отмостку и подобие дренажа вокруг дома, чтобы там не застаивалась дождевая вода.

Я утеплял цоколь и фасад сам, поэтому работы заняли все лето. Хотя на первый взгляд кажется, что сделать это можно намного быстрее

Большинство работ, как я сразу понял, потянут за собой еще какие-то доделки. У меня бюджет работ оказался больше 50 тысяч. Сначала я думал, что выйдет дешевле: минеральной ваты требовалось на 15 тысяч, а листов пенополистирола — на 20 тысяч. Однако для отмостки пришлось заказать грузовик песчано-гравийной смеси за 5 тысяч и купить 10 рулонов рубероида еще на 2 тысячи. Остатками рубероида я выстлал землю в подполье.

Также я по неопытности не учел в расчете деревянные лаги, гору саморезов и металлические отливы для окон, которые пришлось делать на заказ. Под лаги, например, мне пришлось купить доски второго сорта за 5 тысяч.

После того, как я утеплил дом, расходы на электроэнергию снизились. Теперь в летние месяцы я плачу в среднем 2 тысячи, а в зимние — 7—8 тысяч .

Как можно поменять квартиру на дом?

Обмен квартиры на дом позволяет улучшить условия проживания. Вы можете получить дом большей площади с участком, расположенным в экологически безопасном районе. Но процедура обмена имеет ряд особенностей, которые необходимо учесть до совершения сделки.

Нормативная база

Возможность обмена квартиры на дом регулируется главой 31 Гражданского Кодекса РФ. В этом случае одна сторона передает второй стороне свое личное имущество, которая в свою очередь предоставляет другую недвижимость для сделки.

Существует два основных варианта обмена:

Обмен будет признан равноценным и законным, если оба объекта являются равноценными по оценочной стоимости.

Если обмен не является равноценным, зачастую участники сделки договариваются о доплате самостоятельно. Все условия обмена необходимо оформить документально в договоре мены. Для этого его следует заверить у нотариуса. Только в этом случае можно рассчитывать на соблюдение договоренностей.

Преимущества и недостатки

Те, кто решают обменять квартиру на частный дом, не совершают уникальную процедуру на рынке недвижимости. Этот вариант был распространен еще в советский период. У вас есть возможность приобрести хороший дом недалеко от крупного города, равноценный стоимости квартиры.

У этой сделки есть свои преимущества:

  1. она сопровождается минимальными рисками, так как при ее отмене вы вернете себе предыдущее жилье;
  2. возможность увеличить жилую площадь и получить в собственность земельный участок;
  3. отсутствие соседей в пределах одного дома;
  4. возможность возводить дополнительные постройки на участке;
  5. благоприятная экология;
  6. экономия на коммунальных расходах.

Что касается недостатков, такой процесс может растянуться во времени. Важно не только подобрать равноценный по стоимости объект. Он должен отвечать всем вашим требованиям. Кроме того, необходимо выбрать район с хорошей транспортной доступностью и возможностью легко добраться до ближайшего города.

Варианты обмена

Подбор конкретного варианта определяется сторонами и условиями сделки. Можно выделить несколько вариантов обмена квартиры на дом:

Равноценный обмен возможен, если оба объекта недвижимости имеют одинаковую стоимость. Подтвердить ее могут справки об оценочной стоимости с обеих сторон. Этот вариант не требует доплаты.

Обмен с доплатой используется в том случае, если один из объектов стоит дороже. Доплата может быть не только денежной, но и материальной. Так, можно использовать автомобиль или земельный участок.

Смешанный вариант используется, когда одной стороне предоставляется право на проживание, а другой – на владение. Владелец должен представить документ, который подтверждает право собственности на квартиру.

Нельзя обменять недвижимость, на которую накладывается обременение, такое как ипотека.

Возможен и такой вариант, когда одна квартира меняется на два участка и более. Также дорогостоящий жилой дом можно обменять на несколько квартир.

Процедура обмена невозможна, если недвижимость относится к одной из следующих категорий:

  1. муниципальную недвижимость;
  2. общественное имущество;
  3. государственная собственность;
  4. имущество жилищного фонда.

Чтобы поменять жилье в этих ситуациях, потребуется согласие собственника, что не всегда возможно. Кроме того, требуется согласие от всех членов семьи на проведение операции.

Процедура

При обмене квартиры на дом выполняется следующая последовательность действий:

  • Заключение договора с агентом, который объяснит все тонкости обмена, подберет подходящий вариант и соберет все необходимые документы.
  • Окончательный подбор подходящего варианта для обмена. Внесение предоплаты, если она требуется.
  • На основе собранных документов начинается оформление сделки.
  • Подписывается договор обмена у нотариуса. Если необходима доплата, она вносится на данном этапе.
  • Договор и другие документы передаются на регистрацию в территориальный орган Росреестра.

Расходы при обмене

На расходы оказывает влияние выбранный вариант обмена. Если используется равноценный обмен, дополнительные платежи полностью исключаются. Если используется неравноценный обмен, в договоре указывается сумма доплаты.

Выделяют следующие обязательные расходы:

  • 1% от стоимости жилья в счет государства;
  • Оплата услуг нотариуса.

Обязательные расходы выплачивает как одна, так и другая сторона.

Необходимые документы

Чтобы быстрее провести сделку, необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов. Владельцу квартиры необходимо подготовить следующие документы для регистрации сделки в Росреестре:

  1. паспорта обеих сторон;
  2. свидетельство о собственности или выписка ЕГРН;
  3. документы на участок для владельца дома;
  4. разрешение из органов опеки на обмен, если есть дети;
  5. выписка из домовой книги;
  6. акт-приема передачи;
  7. справка об оценочной стоимости;
  8. выписка из лицевого счета о том, что по коммунальным платежам отсутствуют долги;
  9. архивная выписку из домовой книги.

Если имущество приобреталось в браке, дополнительно подается нотариально заверенное согласие супруга. Перед подписанием договора нотариус может запросить дополнительные документы. Также он проверит, есть ли обременение на недвижимости. Информация об этом содержится в документах о собственности.

Если в квартире или доме зарегистрированы несовершеннолетние, недееспособные лица или инвалиды, придется получить разрешение на сделку в органах опеки.

Нюансы

Это не самая простая сделка, так как работа осуществляется сразу с двумя объектами. Поэтому лучше, если будет приглашен профессиональный риэлтор. Он запросит все документы, необходимые для проверки чистоты сделки. Если вы решите действовать самостоятельно, важно внимательно изучать представленные документы.

Важно запросить документы не только на дом, но и на землю. С 2018 года у каждого участка должен быть межевой план. Если его не будет, сделку провести не получится. Также изучите вид разрешенного использования земельного участка. Лучше, если это будет земля под индивидуальное жилищное строительство.

Читать еще:  Затопили квартиру суд

Особое внимание нужно уделить не только тем, кто на данный момент прописан в квартире и доме. Необходимо запросить архивную выписку из домовой книги. В ней указываются те, кто когда-либо был прописан в жилом помещении. Если кого-то выписали без достаточных оснований, лучше подобрать другой объект. В противном случае возможны судебные разбирательства, в результате которых придется восстановить в правах выписанного человека.

В некоторых случаях составляется сложные договора обмена. Если квартира меняется на два дома, необходимо внимательно рассмотреть документы по двум объектам. Все документы проверяются на чистоту сделки, после чего подаются на регистрацию в Росреестр. Там происходит регистрация нового собственника по объекту недвижимости.

Таким образом, обмен квартиры на жилой дом – это не самая простая процедура. Если подобрать подходящий вариант и тщательно проверить документы, у вас не возникнет проблем с новым жильем.

Как обменять квартиру на частный дом? Порядок и нюансы такого обмена на сайте Недвио

При обмене квартиры на дом можно существенно улучшить условия жизни. Переехать в свой собственный, просторный коттедж с земельным участком, расположенный в экологически чистом месте и, при этом, не тратить много денег — все это выглядит весьма заманчиво.

Однако процесс такого обмена имеет ряд нюансов, которые следует иметь ввиду, еще до того как войти в сделку. Каких? О них мы и расскажем в данной статье.

Правовые нюансы обмена недвижимости

Права и обязанности граждан, при совершении сделок по обмену недвижимостью, регулируются статьей 31 Гражданского Кодекса РФ.

Если не вдаваться в подробности, согласно закону, один собственник передает другому свое имущество, а тот, со своей стороны, предоставляет ему свою недвижимость. Далее переоформляются все бумаги, при необходимости производятся взаиморасчеты.

Существует два типа обмена:

  • Равноценный. Когда оценочная стоимость обоих объектов одинакова;
  • Неравноценный. Когда цена на один из объектов недвижимости меньше, чем на другой.

При неравноценной сделке обе стороны договариваются между собой о размере доплаты за недвижимость. Условия и порядок взаимообмена имуществом оформляются через договор, который заверяют нотариально. Это гарантирует соблюдение всех договоренностей, указанных в соглашении.

Плюсы и минусы сделок по обмену недвижимости

Обмен квартиры на дом (и обратно) — не новость на рынке жилья. Многие владельцы городских квартир мечтают о большом, собственном частном доме за городом, где гораздо больше места, чище воздух и, в целом, значительно лучше обстановка с приватностью, безопасностью и экологией. И, разумеется, ищут такие варианты.

Преимущества решения поменять свою квартиру на дом

Заключение договора обмена дает владельцу квартиры следующие преимущества:

  1. Минимальные риски. Если сделка не состоится, то собственник просто вернет себе обратно свою квартиру;
  2. Увеличение жилой площади без значительных расходов. Возможность без дополнительных затрат и кредитов получить более просторное жилье и «лишние» квадратные метры;
  3. Получение в собственность земельного участка. Согласно закону, при передаче прав собственности на дом, автоматически передаются все права на земельный участок, на котором он находится;
  4. Возможность переехать в более тихое место, где нет соседей. В своем доме, как правило, более высокий уровень приватности, нет чужих взглядов и сплетен, никто не пожалуется на шум сверху или снизу, или на затопление;
  5. Возможность получить гараж, новые помещения для своего хобби или бизнеса. К дому можно пристроить доп. пристройки, гараж, второй этаж, мансарду, подвал и все что угодно;
  6. Экономия на жилье, капремонте и других расходах. Стоимость услуг ЖКХ и расходов на эксплуатацию при проживании в частном доме, обычно ниже, чем в квартире.

Минусы решения обменять свою квартиру на дом

Главным недостатком договоров обмена недвижимости является сложность оформления сделки — сторонам важно учесть массу деталей, в первую очередь юридического характера, в двух совершенно разных видах недвижимого имущества. Все это чревато тем, что процесс мены может сильно затянуться по времени.

Вторая проблема, с которой может столкнуться будущий домовладелец — очень сложно подобрать недвижимость, эквивалентную стоимости квартиры, и отвечающую всем критериям (район, транспортная доступность, качество поселка и т. д.). Еще сложнее бывает убедить собственника провести сделку именно через обмен, а не обычный договор купли-продажи (т. е. , по сути, нужно убедить его купить свою квартиру).

Как поменять квартиру на дом? Основные этапы обмена

Каких-то жестких правил и процедур обмена недвижимости законом не предусмотрено. Стороны могут сами договориться о порядке сделки, могут ее проводить лично или дистанционно. Нет ограничений и по сумме доплат при неравноценном обмене – стороны договариваются об этом сами (только необходимо обязательно прописать размер доплаты в договоре).

Процесс обмена квартиры на дом включает в себя несколько этапов:

1. Оценка недвижимости

Сначала владельцам рекомендуется провести независимую оценку своего имущества.

Для этого следует обратиться к оценщикам. Они могут профессионально оценить текущий износ и состояние объектов, их местоположение, плюсы и минусы, окружающую инфраструктуру. На основании полученных данных, определяется рыночная стоимость жилья.

Эта процедура актуальна как для квартиры, так и для частного дома.

2. Поиск подходящего объекта

Подходящую для обмена недвижимость можно искать самостоятельно (через интернет порталы с объявлениями), либо путем обращения в профессиональное агентство недвижимости. Второй вариант быстрее и безопаснее, хотя потребует дополнительных расходов на оплату услуг специалистов.

При рассмотрении вариантов, на что поменять свое жилье, следует обязательно обратить внимание:

  • насколько полный пакет документов у собственника;
  • проведена ли приватизация;
  • прописаны ли несовершеннолетние, инвалиды или недееспособные лица;
  • кроме того, не получится совершить размен на недвижимость, если она была куплена в ипотеку, находится в залоге у банка или за ней числятся другие обременения.

3. Оценка выбранного объекта

Чаще всего объект, выбранный для обмена, имеет более высокую цену, чем собственное жилье. Здесь играет свою роль психологический фактор — люди, обычно, хотят поменять свою квартиру на что-то более комфортное в плане проживания: увеличить жилплощадь и количество комнат, иметь свой гараж или участок земли и пр.

Поэтому сделок по неравноценному обмену всегда больше. В этой ситуации рекомендуется привлечь оценщика, для проведения правильной и точной оценки стоимости и суммы доплаты.

4. Заключение договора обмена

В договоре должны быть обязательно прописаны все характеристики объектов недвижимости, их стоимость, условия совершения (или не совершения) сделки, права и обязанности сторон, размер доплаты или ее отсутствие.

После подписания договора, его следует обязательно зарегистрировать в Росреестре.

Образец договора обмена квартиры на частный дом

Какие документы понадобятся собственникам?

Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:

  1. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
  2. Выписки из БТИ и из паспортного стола;
  3. Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
  4. Кадастровый паспорт;
  5. Домовая книга;
  6. Паспорт;
  7. Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  8. Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
  9. Акт проведения межевания земельного участка.

Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.

Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»

С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:

  1. Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
  2. Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
  3. Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
  4. Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
  5. При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
  6. Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок. Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.
Читать еще:  Наложить обременение на квартиру при продаже

Расходы на оформление сделки

В отличие от обычных сделок купли-продажи, при сделках обмена недвижимостью у владельцев возникают дополнительные расходы:

  • Если площадь одного или обоих объектов более 100 кв. м, то взимается госпошлина – 0,5% от стоимости более дорогого объекта;
  • Если объект поменян за год дважды, размер пошлины становится еще больше — и нужно платить до 2,5% от стоимости;
  • Если площадь жилья меньше 100 кв. м., и это первая в году сделка по обмену жилья, то платить пошлину не нужно;
  • Расходы на нотариальные услуги;
  • Подоходный налог (в случае если сделка неравноценная) — в размере 13% от прибыли.

Все расходы по оплате пошлины и услуг нотариуса возлагаются на обоих участников процесса.

Как правильно составить договор?

Договор обмена недвижимости составляется только в письменной форме. Важно сделать это правильно, иначе соглашение будет признано недействительным, а сделку аннулируют.

В документе должны быть указаны следующие пункты:

  1. Дата и место совершения сделки;
  2. Сведения о собственниках – Ф.И.О, адрес регистрации;
  3. Информация о объектах недвижимости, участвующих в обмене – местонахождение, этажность, номер подъезда, количество комнат, объекты инфраструктуры, находящиеся рядом и.т.п.;
  4. Сведения, подтверждающие право собственности на жилье;
  5. Размер доплаты, которую должен внести владелец, чья недвижимость стоит дешевле;
  6. Последствия нарушения сделки;
  7. Форс-мажорные обстоятельства;
  8. Предпочтительный способ разрешения споров, в случае несоблюдения условий договора одной из сторон (суд, арбитраж, внесудебный порядок);
  9. Личные подписи сторон;
  10. Подпись нотариуса, заверяющего договор.

После подписания договора, каждая из сторон получает два нотариально заверенных экземпляра договора. Один из которых впоследствии передается на регистрацию в Росреестр.

Случаи, когда сделка по обмену может быть аннулирована (не состояться)

Согласно Гражданскому Кодексу, есть ряд случаев, когда обмен недвижимостью осуществить невозможно:

  1. Договор мены признан недействительным в суде;
  2. Одному из собственников был предъявлен судебный иск;
  3. Если постройка или жилая площадь признаны аварийными, идут под снос;
  4. В случае, если у недвижимости статус служебной или она является общежитием;
  5. Если участника сделки исключили из ЖСК.

В случае, если есть хоть одно из вышеописанных нарушений, договор будет признан недействительным. И его аннулируют, а все данные в Росреестре касательно прав на недвижимость вернутся на прежних собственников.

Стоит ли менять частный дом на квартиру?

Урбанистические процессы в современном мире способствуют развитию и разрастанию городов, распространению городского образа жизни. Большой город манит людей из сельской местности яркими огнями, новыми перспективами и возможностями, прелестями городских пейзажей и возможностью поселиться в квартире, где нет никаких бытовых проблем — обо всем позаботятся коммунальные службы.

Жители же большого города, напротив, часто уставшие от чрезмерного шума и гама, стремятся найти жилье в виде частного домика, часто с собственным садом и огородом. Перед тем, как выбрать для себя один из типов помещения для проживания — квартиру или частный дом, стоит разобраться с преимуществами и недостатками каждого из этих типов жилья.

Плюсы переезда из частного дома в квартиру

  • Финансовый вопрос. Траты, которые пойдут на содержание квартиры значительно меньше, чем частного дома. И это проявляется во всех аспектах — от оплаты коммунальных услуг к затратам на текущий и капитальный ремонты.
  • Компактность помещения. Квартира имеет меньшую площадь по сравнению с частным домом. И это очень быстро ощущается людьми, которые переехали из большого дома. Ведь даже «пробежаться» от комнаты в комнату, чтобы разложить вещи по своим местам займет значительно меньше времени, чем в доме.
  • Уборки становится меньше. И это существенное преимущество переезда в квартиру из дома.
  • Большинство коммунальных проблем можно решить с помощью коммунальных и домовых служб. Теперь можно не волноваться о вывозе мусора или об уходе за участком перед домом – обо всем этом позаботятся соответствующие службы.
  • Развитая инфраструктура. Наличие детских садов, школ, магазинов, парикмахерских, расположенных поблизости. От дома, который расположен в частном секторе придется еще некоторое время добираться до соответствующих заведений или учреждений. А для тех, кто имеет дом в деревне, то придется в большие магазины или за услугами врача или стоматолога ехать в город.
  • Автономное отопление. Проживая в квартире о тепле можно больше не беспокоиться. Многоквартирные дома оснащены автономным отоплением, а при желании можно даже установить индивидуальное — тогда можно самому регулировать время, когда и на какую температуру нагреть помещение.
  • Можно легко сдать квартиру в аренду. Если возникает ситуация, что квартира простаивает «без дела», ее можно легче и проще сдать в аренду и получать с этого прибыль, чем, скажем, дом.
  • Продать квартиру не сложно. Найти покупателя на квартиру можно тоже без особых усилий. Всегда можно договориться о выгодной цене и быстро продать в случае необходимости. Сделать это с домом порой бывает очень сложно. На дом, особенно если он ухоженный и оснащен канализацией и всеми удобствами, имеет гараж и т.д., цена порой бывает настолько велика, что трудно найти покупателя. Процедура продажи может затянуться на месяцы, а иногда и на годы. Особая проблема, если дом имеет большие размеры. Многие покупатели отклоняют предложение покупки такого дома из-за большой отапливаемой площади.
  • Наличие двора и обустроенной детской площадки. У каждого многоквартирного дома всегда есть детская площадка, а это особенно актуально для семей с детьми.

Минусы переезда из частного дома в квартиру

  • Экология. Проживание в частном доме, особенно если он находится за городом или в сельской местности имеет преимущества в доступе к чистой воде, возможности находиться среди природы, дышать ежедневно чистым воздухом. Квартиры в городах лишены этих преимуществ.
  • Питьевая вода. Один из главных факторов здоровья — чистая вода, которую мы пьем каждый день. Вода, подаваемая в квартирах, требует дополнительной очистки. Во многих городах ее хлорируют перед подачей жителям, а это уменьшает вкусовые качества воды и пищи, с которой она приготовлена. Многие жители квартир в городах (особенно в больших) вынуждены покупать бутилированную воду или привозить воду из источников из ближайших сел. Частный дом, как правило, имеет доступ к собственной скважине или колодец с чистой водой.
  • Проблема содержания домашних животных. В квартире держать домашнего любимца довольно сложно. Животное хочет определенной свободы, а здесь оно имеет полное ограничение движения.
  • Отсутствие мест для парковки. Владельцам автомобиля при переезде из частного дома в квартиру придется довольно трудно, ведь одна из главных проблем для них — поиск места для парковки автомобиля. Частный дом дает возможность разместить гараж для автомобиля на собственном дворе. А это сэкономит время и средства для его владельца.
  • Ограниченность пространства, низкий потолок. Большинство людей, которые переезжают из частного дома в квартиру испытывают сильный дискомфорт, связанный с ограничением жизненного пространства. Особенно угнетающе на них действует низкий потолок в квартире.
  • Соседи. Если сразу удалось завести хорошие отношения с соседями при переезде в квартиру — это, конечно, большой плюс. Однако, может оказаться, что соседи здесь несколько шумные, или скандальные люди. Тогда придется труднее, ведь любые бытовые проблемы нужно решать вместе. Преимуществом же проживания в частном доме является то, что здесь уменьшается зависимость от соседей. С некоторыми из них можно ограничить общение максимально, а с хорошими всегда можно провести время в летней беседке за шашлыком или за чаем.
  • Шум с улицы. Даже если окна в квартире имеют высокую звукоизоляцию, все равно от шума, который доносится с улицы, избавиться не удастся. Особые неприятности доставляют местные пьяницы, которые захотят спеть или подурачиться среди ночи.
  • Отсутствие собственного двора. Одним из неоспоримых преимуществ частного дома перед квартирой является наличие собственного двора, на котором можно разместить качели, мангал или летнюю беседку. Здесь можно проводить время с друзьями и с семьей, отдыхать после тяжелой недели.

Выводы и рекомендации

Перебрав все преимущества и недостатки проживания в квартире и частном доме, стоит отметить, что если есть возможность проживать в частном доме — стоит ее держаться. Единственным минусом здесь могут быть большие расходы, которые идут на содержание дома и прилегающих территорий. Но для большой семьи, в которой есть дети, бабушка и дедушка — проживание в частном доме — это то, что надо. Здесь каждый найдет свои преимущества — старшее поколение займется обустройством сада и огорода, родители занимаются домом и детьми, ну а дети весело растут на природе, дыша свежим воздухом.

Конечно, если речь идет об одном человеке, или маленькой семье, то лучшим решением для них, при отсутствии больших финансовых доходов, будет проживания в квартире. Здесь они найдут для себя экономию и комфорт.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector