Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продать старую квартиру и купить новую

Меняем старое жилье на новое: как продать квартиру без рисков

Вместе с партнером ДомКлик — группой компаний «КВС» — рассказываем, какие риски есть при продаже вторичной недвижимости и как безопасно обменять старую квартиру на новостройку при минимальных затратах.

В этом году «КВС» открыла собственное направление вторичной недвижимости. 80% клиентов новой компании — те, кто приобретает квартиру в новостройке после продажи своего жилья. И если с покупкой по ДДУ вопросов не возникает, продажа старой квартиры без привлечения профессионального агента отнимает много сил и времени, а в ряде случаев вообще может обернуться значительными финансовыми потерями.

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»

В чем сложность продажи «вторички»

Большинство сделок на вторичном рынке недвижимости сложные. Это целая цепочка продаж и последующих покупок. Это сделки с квартирами, в которых среди собственников могут быть несовершеннолетние дети, сложные сделки с жильем, которое приобретено при помощи субсидий или ипотеки и до сих пор находится в залоге у банка.

Важна и правильная оценка недвижимости: нужно не продешевить и при этом не завысить цену, чтобы продажа не растянулась на несколько лет. Кроме того, при самостоятельной продаже квартиры всегда встают вопросы юридической безопасности и безопасности оплаты. Не так сложно найти покупателя, как после грамотно провести сделку.

Основные риски

При юридических ошибках в оформлении документов сделка может быть признана недействительной. Тот же результат ждет продавца при подаче неполного пакета документов. При этом вы не сможете вернуть средства, потраченные в процессе оформления.

Финансовые риски. Если неправильно выбрать способ оплаты и некорректно прописать этот пункт в договоре, покупатель может попросту не оплатить приобретение после передачи прав собственности.

Налоговые издержки. В ряде случаев их можно исключить при грамотном подходе к сделке. К примеру, если продаваемая квартира в собственности дольше минимального срока владения (в зависимости от ситуации — 3 или 5 лет), налог на прибыль не взимается. Порой выгоднее отложить покупку на пару месяцев, чтобы сэкономить на оплате НДФЛ.

Возможность претензий к качеству проданной квартиры. По законодательству, покупатель имеет право предъявить претензию в течение двух лет с момента перехода прав, даже если ранее он принял жильё, не соответствующее условиям договора. В этом случае от продавца могут потребовать денежную компенсацию или вообще расторжения сделки.

Как избежать рисков

Самый простой способ обеспечить безопасность сделки и сэкономить время — обратиться к услугам профессиональных агентов недвижимости. Как правило, специалисты берут за свою работу от 3 до 6% от стоимости договора. Есть и более удобный вариант — фиксированной оплаты. К примеру, услуги по продаже квартиры в агентстве недвижимости ГК «КВС» составляют всего 50 000 рублей, независимо от сложности и суммы сделки.

Если после продажи своей недвижимости покупатель намерен приобрести квартиру в одном из жилых комплексов ГК «КВС», то все услуги агента будут для него вообще бесплатными. Это профессиональная оценка квартиры, ее предпродажная подготовка, размещение рекламы, поиск покупателя и показы в удобное время, юридическое сопровождение сделки и контроль за выполнением взаиморасчетов.

Внимание, мнение автора может не совпадать с позицией редакции ДомКлик.

Как продать квартиру и купить другую одновременно?

Зачастую продажа квартиры обусловлена покупкой нового жилья. Одновременное заключение двух договоров купли-продажи подразумевает под собой альтернативную сделку. Она представляет собой процесс, состоящий из нескольких этапов.

Одновременная продажа собственной квартиры и покупка новой подразумевает под собой юридическое понятие «альтернативная сделка».

Альтернативная сделка позволяет продавцу квартиры проживать в старом жилье до окончательного переезда. Это освобождает семью от поиска съемного жилья и оформления временной регистрации в случае необходимости.

Пакет документов одинаков как для продажи квартиры, так и для покупки — это экономит время. При одновременной продаже своей квартиры и покупке новой уменьшаются риски потери денег и их обесценивания, так как обе сделки проходят в один временной промежуток.

Собственник в ситуации альтернативной сделки выступает и в роли продавца, и в роли покупателя. Происходит фактический обмен объектами недвижимости, который оформляется договором купли-продажи.

Такие сделки сложно осуществить без грамотного юриста, так как приходится принимать аванс от покупателя своей квартиры и вносить аванс продавцу покупаемого жилья, а также согласовывать сроки. Чтобы совершаемая купля-продажа недвижимости проходила прозрачно и безопасно, обращайтесь к юристу за сопровождением такой сделки.

При осуществлении альтернативной сделки возможен равноценный обмен и неравноценный обмен. В первом случае — это смена района проживания в пределах одного города с приобретением взамен своей квартиры другой недвижимости, имеющей такую же стоимость. Во втором случае — это переезд из большей жилой площади в меньшую или наоборот. При этом, один из ее участников получает деньги и меньшую по площади или расположенную в более удаленном районе недвижимость, а другой – улучшает свои жилищные условия за счет внесенной доплаты.

Читать еще:  Можно ли продать квартиру ребенка

Есть и сложные виды альтернативной сделки — это съезд и разъезд, при которых вместо одной квартиры приобретается две квартиры или продажа двух квартир и покупка одной.

Этапы заключения альтернативной сделки

Любой вид альтернативной сделки купли-продажи квартиры – достаточно трудоемкий процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Оценка собственной квартиры в цене

Начать стоит с того, чтобы определить по какой стоимости можно выгодно и быстро реализовать собственное жилье. Можно это сделать как самостоятельно, просмотрев похожие варианты по объявлениям в интернете, либо обратиться к риелтору, который следит за изменениями на рынке недвижимости. Перед обращением к риелтору рекомендуем прийти на консультацию к юристу и обсудить возможные варианты совместной работы. Юрист поможет грамотно оформить договор с риелтором на выгодных для клиента условиях.

2. Подбор вариантов будущей квартиры

С риелтором сразу можно обговорить условия работы как по поиску покупателей вашей квартиры, так и по поиску потенциального продавца квартиры, которая может стать вашим жильем. Можно отбирать понравившиеся варианты самостоятельно по объявлениям и планировать встречи.

3. Поиск покупателя

Существует множество способов по поиску покупателей. Самый распространенный- это размещение рекламных объявлений. Главное вовремя отвечать на поступающие телефонные звонки и объективно пересматривать условия продажи.

4. Предварительный договор купли-продажи

После того, как покупатель выбран, с ним заключается предварительный договор купли-продажи, в котором прописываются все обязательные условия будущей сделки. Ключевое место отводится сроку на заключение основной сделки, он должен быть достаточным для согласования условий покупки будущей квартиры у продавца, и для проверки необходимых документов.

5. Внесение аванса за будущую квартиру

В знак подтверждения намерений купить квартиру, будущий собственник передает продавцу аванс. Данный платеж является по своей сути гарантией совершения будущей сделки. Если денежные средства передаются не самому продавцу, а например, его риелтору, то необходимо проверить доверенность на получение аванса.

6. Подготовка документов для проведения сделки

Сделки с недвижимостью проходят процедуру обязательной государственной регистрации. Для ее осуществление необходимы правоустанавливающие документы, кадастровый и технический паспорт, выписка на объекты недвижимости и т.д.

7. Заключение сделки и ее оплата

После того, как документы для проведения сделки готовы, стороны подписывают договор купли-продажи и сдают его в Регистрационную палату. Передача денег осуществляется в классическом варианте в момент подписания договора, при этом распространено и использование банковской ячейки для осуществления безопасных расчетов. В этом случае продавец получит деньги не в момент заключения договора, а после регистрации перехода права собственности.

8. Приемка-передача квартиры

Переход квартиры к новому владельцу лучше осуществить с помощью подписания акта приема-передачи. До его заключения ответственность за сохранность имущества и своевременную оплату коммунальных услуг несет бывший собственник.

Мы будем рады, если вы поделитесь этим материалом со своими друзьями в социальной сети.

Как обычно это происходит?Сначала продажа,потом покупка?Или наоборот?Или одновременно?

Лариса

Залог за покупаемую Вами квартиру нельзя вносить раньше, чем будет внесен залог за Вашу квартиру, иначе можно лишиться залога — его могут не вернуть. Сначала найти покупателя надо и получить от него залог. Если в оговоренный с покупателем срок не найдете себе другую квартиру, то у Вас будет два выхода из положения: 1. продать, а потом уже покупать 2. Если не сможете договорится о продлении сроков, то вернуть залог покупателю и начинать все сначала.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вам бы сразу к риэлтору обратиться за услугами, а то Вы так еще долго будете пытаться понять зачем и почему.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Первое, что надо сделать — это правильно оценить вашу квартиру, остальное приложится. И при этом ориентир на похожие объявления очень часто не соответствует действительности, что и подтверждает тишина в вашем случае. Более бурная реклама с неправильной ценой тоже ни к чему не приведет кроме траты денег. Советами квартиру не оценит правильно никто — это игра в угадайку, по другому зря потраченное время.

Если вам реально некуда снятся с рег.учета (перепрописаться )и некуда съехать,т.е физически освободить свою 1 ком квартиру,то вам подойдет только вариант альтернативной продажи ,т.е. одновременная продажа своей и покупка другой квартиры.

В любом случае сначало найти покупателя на свою квартиру.

Делается это следующим образом. Сначала находите покупателя на свою квартиру, принижаете у го аванс (обычно при альтернативной сделке аванс принимают на 1 месяц) и ищите себе подходящий вариант, когда находите то вносите за квартиру аванс потом согласовываете условия и выходите на сделку. На словах все довольно просто и понятно, а вот на деле самостоятельно провести альтернативную сделку довольно таки сложно. Советую нанять специалиста, нюансов и подводных камней при альтернативе довольно таки много.

Читать еще:  Как приватизировать квартиру умершего родственника

За ошибки прошу прощения- пишу с айпада.

Все коллеги правы: сначала продать. И никаких авансов/задатков из собственных средств не давать! Но, не теряя времени — ходите, смотрите альтернативные варианты. Записывайте, держите в голове. Собирайте «про запас». Авось, кто-то Вас дождётся. Но эта «стыковка» — уже работа профессионала. Удачи!

Залог то Вы дать можете, только вот вопрос, а на какой срок? На неделю, две, месяц? А если и за это время Вы не найдете покупателя? Можно к Вашей сумме взять ипотечный кредит, а после продажи Вашей квартиры погасить ипотеку. Если надумаете, звоните. Контакты на моей страничке.

«Сначала продажа,потом покупка?Или наоборот?» — или наоборот наверное у Вас не получится, на это надо иметь сумму (всю) на приобретение или брать ипотечный (потребительский) кредит.
Вы выставили свою квартирку и ждите покупателя, как только найдется покупатель, начинайте поиски трешки. А то если найдете трешку и очень она Вам понравится, а купить то не сможете (и авансировать объект смысла нету), Ваша квартира стоит.
Наймите риэлтора, будет намного проще разбираться в подобных нюансах.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Состыковывать действительно сложно. То, что Вы сейчас смотрите варианты взамен — это правильно. Но вносить аванс (залог) без наличия покупателя на свою квартиру — это ошибка, которую допускать не стоит, почему Вы и сами ответили уже. Поэтому очень важно все делать взвешенно в совокупности: грамотная реклама квартиры и при этом она должна быть»в рынке», паралелная работа по поиску вариантов взамен, лучше если их будет несколько.
Однозначно рекомендую взаимодействовать с профессиональным представителем нашего сложного рынка.
Успехов!

Коллеги, проясните. Что-то часто повторяется термин «залог». Нет ли тут опечатки? Как я понимаю, подразумевается аванс или задаток.

Нет, опечатки тут нет. Это термин людей, которые сами покупают и продают.

Сергей, спасибо. Я так и думала: это слово используют самостоятельные клиенты. Но мы-то знаем другой смысл.

Знать бы еще откуда он взялся, этот термин, не иначе как из города на Неве.

Увы, его используют везде и повсюду. .

Лариса, добрый день. Первое, могу предложить вам квартиры в Одинцовском р-не, в Изумрудной долине, Бутово, Ермолино, Дрожжино, Железнодорожном, до 5 млн руб. Второе, если вас устроят эти места, берусь продать и купить вам одновременно (как это должно быть при встречной покупке-продаже через агентство) . Звоните, пишите. Буду рада помочь. 8-921-416-0279, aventa-slancy@mail.ru

Ну все, накаркал, мало нам залогов теперь еще питерские со своими встречками к нам пожаловали, пошел за дедовой берданкой, поубивал бы.

Залог — это имущественная ценность (в том числе денежные средства), которая передается залогодержателю в обеспечение обязательств залогодателя. В сделках с недвижимостью синоним задатка. Город на Неве, увы, не имеет отношения к появлению этого слова. Виталий, Вы никак решили питерцев поучить русскому языку?! Обратите сначала Ваше пристальное внимание на правописание многих московских коллег. Одно только повальное путание окончаний в словах чего стОит. Особенно вот это: «При продажИ квартиры. «, «При покупкИ квартиры. «. Надеюсь Вы, знаток русской классики, знаете, что в этих предложениях слова продажа и покупка должны оканчиваться на букву «Е».

Меняем вторичку на квартиру в новом доме с доплатой

Около 40% покупателей жилья на первичном рынке продают старое жилье, чтобы купить новое, и при этом располагают запасным вариантом для проживания, пока новый дом не построен. Их можно считать счастливчиками. Но немало и тех, у кого имеющаяся на вторичке недвижимость – единственная. Это достаточно распространенная ситуация, когда квартира есть, но хочется другую и побольше, чтобы улучшить жилищные условия.

Первым делом в таких случаях взор обращается все-таки на первичный рынок жилья, где за меньшие деньги можно получить большее и к тому же, как правило, более качественное жилье. Да и выбор эконом-вариантов на рынке новостроек весьма широк.

Конечно, бюджетные варианты в новостройках расположены за КАД, и не для всех это укладывается в понятие «улучшение жилищных условий». Но, с другой стороны, отдельная квартира в большинстве случаев лучше, чем комната в коммуналке. Хотя ведь и коммуналка может быть малонаселенной и с хорошими соседями, и отдельная квартира располагаться в такой тьмутаракани, что не захочешь такого улучшения.

Читать еще:  Кадастровый паспорт на квартиру отменен

В общем, число оговорок бесконечно – все зависит от конкретных предпочтений конкретного покупателя.

Как купить квартиру в новостройке Покупая квартиру в новостройке, большинство граждан учитывают ее стоимость, площадь, местоположение дома. И далеко не все обращают внимание на суть >> Понятно, что имеются и риски долевого строительства, никуда большинство из них не делось, несмотря на усилия законодателей по усовершенствованию 214-ФЗ. Не будем вдаваться в крайности, но все же риск задержки ввода в эксплуатацию по-прежнему есть, и в нашем случае – мы продаем вторичку, а покупаем первичку – это очень важно, поскольку «подвисает» один из, казалось бы, интересных вариантов. Но обо всем по порядку.

Шаг первый – это все-таки оценить имеющееся жилье и актуальные предложения первичного рынка, понять, на что можно рассчитывать, определить вилку возможной доплаты, вообще сопоставить свои желания и возможности (можно даже и тост произнести за то, чтобы они совпадали, как в известном фильме). Здесь пока берем прямые доходы от продажи старой и прямые затраты на покупку новой квартиры. Понижающие коэффициенты или их отсутствие, а также сопутствующие расходы будут зависеть от того, каким способом вы решите совершить данный вид встречной сделки.

Витязь на распутье

Перед тем как сделать второй шаг, необходимо определиться с направлением. Мы рассматриваем все-таки не банальный и счастливый вариант, когда имеющаяся недвижимость не единственная либо есть где жить после продажи квартиры (например, у родителей), а тот случай, когда продается последнее.

И тут, что называется, возможны варианты. Одни получше, другие похуже, каждому решать самостоятельно, какой предпочесть.

Итак, первый вариант, который условно можно назвать «квартира в зачет». Эта схема многим известна по авторынку, а некоторые застройщики с разной степенью успешности пытаются реализовать ее и на рынке недвижимости. Но «трейд-ин» приживается здесь плохо. Даже на растущем рынке он не был особо популярным, что уж говорить о стагнирующем. Плюс проживания в старой квартире до того, как можно будет переезжать в новостройку, убивается минусом, связанным с оценкой старой квартиры: из рыночной цены вычитается дисконт. Застройщика можно понять: ему нужны деньги, и тратить много времени на реализацию бывшей в употреблении квартиры он не собирается.

Размер доплаты может оказаться просто неподъемным.

Рассмотрим ту же ситуацию, так сказать, шиворот-навыворот: застройщик готов забронировать для вас квартиру на несколько месяцев. Но если дом находится уже в завершающей стадии строительства, то и цены существенно выше (то есть исчезает главное преимущество первички), и под конец остается, конечно, всякий неликвид. И еще: обязательным условием договора бронирования является первоначальный взнос, а срок этого бронирования составляет максимум полгода. Не говоря уже о том, что условия разнятся и вы будете существенно ограничены в выборе.

Весь в кредитах

Другая сторона, в которую можно сделать шаг номер два, – взять ипотечный кредит под залог имеющегося жилья. Тогда его можно пустить на приобретение квартиры в новостройке, в рассрочку (ее многие предоставляют) доплачивая недостающее. Либо – розовая мечта банка! – первый кредит использовать в качестве первоначального взноса для получения второго, который пойдет уже на покупку новостройки.

В этом варианте куда ни кинь – всюду клин. Во-первых, ставка по ипотеке под залог имеющейся квартиры существенно выше, чем «строительная» ипотека. А сколько предстоит выплатить процентов в итоге, мы не знаем (см. выше о задержках сроков строительства).

В-третьих, сумма кредита также не обрадует – процентов 70 от стоимости того, что имеете. Так что все ваши мечты об улучшении жилищных условий будут сопровождаться таким ухудшением вашего (или вашей семьи) экономического положения, что выгода покажется более чем сомнительной. В общем, печальна судьба закредитованного… Потому что дождаться въезда в новое жилье, продать старое, погасить первый кредит и продолжать платить по второму – это все явно не для слабонервных.

Похоже, что, при всем богатстве выбора, остается третий вариант развития событий. А именно – копить деньги. В зависимости от того, сколько накопили, решаемся на одно из двух. Если накопили очень много – продаем старую квартиру и, добавив сбережения к вырученным от продажи деньгам, покупаем новостройку. Если накопить много не получилось – воспользуемся ипотекой на первичку (сбережения идут на первоначальный взнос) с расчетом на то, что после переезда спокойно и по рыночной цене продадим старую жилплощадь и погасим значительную часть кредита.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector