Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Сдать квартиру патент

Что такое патент на аренду жилья? Как получить?

По статистике, в столице сейчас легально сдаётся (т.е. с оформлением договора и уплатой налога) чуть более 27 тысяч квартир.

По сравнению с прошлыми годами число сознательных наймодателей увеличилось почти на 70%, а это значит, что сумма уплаченных налогов значительно пополнила бюджет страны.

Платить налоги со сдачи квартиры можно 3 способами: по упрощенной схеме, посредством уплаты НДФЛ и с помощью патента.

Далее расскажем о том, как оформить патент на сдачу квартиры, в чём преимущества и недостатки данного режима налогообложения.

Особенности патентной системы налогообложения

Патентная система налогообложения используется при ведении опредёленных видов предпринимательской деятельности. Ключевая особенность данного варианта – расчёт планируемого дохода, исходя из которого и выводится сумма налоговых взносов.

Уплата взносов по патенту отличается от других режимов налогообложения тем, что вносить её нужно не по истечении определённого срока, а авансом.

Список видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять на основе патента, приводится в ст. 346.43 НК РФ. Сдача квартиру в аренду также входит в этот перечень.

Патент может получить любой арендодатель/наймодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своего объекта недвижимости в аренду, если он является его собственником.

Преимущества и недостатки патентной формы

Как и любая форма налогообложения, патентная система имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам можно отнести тот факт, что предприниматель, имеющий патент, не уплачивает НДС с жилплощади, которую сдаёт внаём.

Помимо того, приобретение патента даёт и другие плюсы:

  • Сама система довольно проста.
  • Нет необходимости в подаче декларации.
  • Не требуется ведение бухгалтерского и налогового учёта.
  • Возможно применения дифференцированного подхода к расчёту суммы.
  • Минусы патентной системы:

    • расчёт налоговых выплат на основе объёма потенциального дохода (реальный доход может быть меньше предполагаемого);
    • необходимость внесения платежей наперёд;
    • на размер налоговых платежей не влияют страховые взносы;
    • отсутствие возможности использовать налоговый вычет;
    • необходимость ведения книги учёта доходов ИП;
    • короткий срок действия патента (до 1 года).

    Таким образом, каждый предприниматель решает вопрос применения патентной системы в индивидуальном порядке, с учётом собственного подсчёта предполагаемых доходов и расходов.

    Нужно ли покупать патент для сдачи квартиры?

    Сдача помещения в аренду/внаём приносит довольно неплохой доход гражданам РФ. До внесения изменений в Налоговый Кодекс РФ арендодатели могли полностью распоряжаться свои доходом, ничего не отчисляя государству.

    Согласно недавно введённым нормам ст. 217 НК РФ, все доходы, полученные россиянами за отчётный период, облагаются налогом.

    Конечно, ещё не все собственники, сдающие свои помещения, регистрируют договора найма/аренды и платят налог с полученного дохода. Однако рано или поздно факт сокрытия доходов от сдачи квартиры будет выявлен фискальной службой или полицией.

    Пока ещё не всем гражданам понятно, что такое патент на сдачу квартиры. На самом деле это официальный документ, приобретённый физлицом — индивидуальным предпринимателем — в соответствие с правилами Налогового Кодекса РФ.

    Приобретение патента позволяет осуществлять подобную деятельность на законных основаниях, при этом дает возможность:

    • не уплачивать НДС и налог на недвижимость, сдаваемую в аренду физлицам или организациям;
    • освобождает от оплаты НДФЛ от полученных доходов.

    Основания для получения патента

    Чтобы приобрести патент, гражданин должен соответствовать следующим требованиям:

    1. Являться собственником сдаваемой в аренду недвижимости.
    2. Получить статус индивидуального предпринимателя.

    Закон предусматривает несколько ограничений для предпринимателя, желающего приобрести патент:

    1. Количество наёмных работников не должно превышать 15 лиц.
    2. Общий доход за 1 календарный год не должен превышать 60 млн. руб.

    Если арендодатель планирует сдавать несколько помещений, то ему необходимо приобрести отдельный патент на каждый объект недвижимости.

    Как оформить патент на сдачу квартиры?

    Порядок оформления патента следующий:

  • Собственник жилплощади регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, направив в налоговый орган заявление о постановке на учёт (заполняется по установленной форме), квитанцию об оплате госпошлины (800 руб.) и копию паспорта.
  • После получения статуса ИП он выбирает патентную форму налогообложения путём подачи соответствующего заявления. Заполнить бланк заявления можно одновременно с регистрацией ИП или за 10 дней до начала осуществления предпринимательской деятельности по патенту.
  • Завершающий этап — оплата патента (полная или частичная — в зависимости от срока его действия).
  • Срок действия и стоимость патента

    Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на 1 календарный год. По закону стоимость патента не является фиксированной и рассчитывается в виде процента от возможного дохода.

    Патент на сдачу в аренду нежилого помещения также приобретается максимум на 1 год. К примеру, если патентное разрешение получено в самом начале января, то срок его действия составит 12 месяцев, если в июле — 6 месяцев, а в декабре документ будет выдан только на 1 месяц.

    При расчёте стоимости патента, который выдаётся менее, чем на 1 год, общая годовая сумма делится на 12, затем полученное значение умножается на количество месяцев, включенных в патентное разрешение. К примеру, если цена документа на 1 год составляет 36 000 рублей, а срок действия — 9 месяцев, то стоимость патента на 9 месяцев составит 27 000 руб.

    Патент теряет юридическую силу досрочно, если:

  • просрочена оплата стоимости патента;
  • превышен лимит доходов;
  • прекращена предпринимательская деятельность;
  • арендодатель перешёл на другую систему налогообложения (с оплатой НДФЛ).
  • Окончательная стоимость патента зависит от места расположения квартиры и её площади.

    Так, для Москвы в 2020 году действуют следующие расценки на сдачу жилплощади:

    1. До 50 м² — от 14 000 до 29 000 руб.
    2. 50 м² — 75 м² – от 26 000 до 55 000 руб.
    3. 75 м² — 100 м² – от 43 000 до 92 000 руб.
    4. 100 м² — 200 м² – от 64 000 до 136 000 руб.
    5. 200 м² — 300 м² — от 130 000 до 270 000 руб.
    6. 300 м² — 600 м² – от 220 000 до 455 000 руб.
    7. Свыше 600 м² — от 425 000 до 600 000 руб.

    Для Санкт – Петербурга характерны следующие цены на патент:

    1. До 70 м² – 26 000 руб.
    2. 70 м² – 150 м² – 56 000 руб.
    3. Свыше 150 м² – 87 000 руб.

    Стоимость годового патента для остальных регионов рассчитывается в зависимости от конкретного субъекта. Узнать примерные цены можно на сайте налоговых органов, отыскав в поиске интересующий населённый пункт.

    Также стоит учитывать, что цена зависит от срока действия патента: чем меньше период действия документа, тем ниже будет его стоимость.

    Платить за патент можно 2 способами. Если разрешительный документ приобретён на 6 месяцев, необходимо внести сразу всю сумму.

    Если же период действия патента составляет более полугода, то оплату можно произвести в 2 этапа:

    1. Первую часть следует оплатить в течение 90 календарных дней с момента приобретения патента.
    2. Вторую — до окончания срока действия патента.
    Читать еще:  Продать квартиру с несовершеннолетними детьми

    Многие собственники жилья интересуются, можно ли сдавать квартиру посуточно через патент. Отвечаем: ни в одном российском законодательном акте не установлены минимальные сроки на предоставление жилплощади внаём или в аренду.

    Есть только требование обязательной государственной регистрации договора аренды при сроке найма квартиры свыше 1 года.

    Таким образом, сдача квартиры посуточно через патент не запрещена требованиями гражданского или жилищного законодательства. Собственник вправе совершать такие сделки при выполнении остальных условий оформления патента.

    Социальные взносы

    Взносы индивидуального предпринимателя зависят от количества наёмных работников. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наёмных работников, поэтому собственник недвижимости оплачивает только 26% в Пенсионный фонд и 5,1% в Федеральный фонд ОМС (медстрахование).

    Дополнительно предприниматель может внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности, но этот платёж не является обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.

    Что выгоднее: патент или НДФЛ?

    Патент на сдачу квартиры в аренду экономически выгоден для собственников, которые занимаются такой деятельностью постоянно. Почему именно к такому выводу пришли аналитики?

    К 2020 году сложилось 3 легальных варианта налогообложения при официальном оформлении сдачи жилья в аренду физическим лицам и организациям:

    • внесение НДФЛ в размере 13% от полученного дохода;
    • оплата патента;
    • применение Упрощённой системы налогообложения (6%).

    Проанализируем все 3 варианта. Допустим, предполагаемый доход от сдачи жилья составит 240 000 руб. в год. НДФЛ в этом случае составит 31200 руб. Именно такую сумму заплатят собственники, сдавшие своё жильё официально по договорам аренды без регистрации ИП.

    Теперь посмотрим, что нам даст система УСН. Расходы по оплате упрощённого налога составят 14400,00 руб. Такую цифру мы получили путём умножения ожидаемого годового дохода на 6 % (240000 Х 0,06). Получается, что расходы на оплату налога по упрощённой системе будут меньше, чем при оплате НДФЛ.

    Стоимость патента зависит от региона и места расположения недвижимости. Возьмём, к примеру, жильё в Санкт-Петербурге, где стоимость патента на аренду квартиры не зависит от её площади и составит 24000 рублей в год.

    Что мы видим? Патентная система оплаты выгоднее, чем НДФЛ, но предполагает большую сумму, чем налог по УСН.

    Однако у патентной системы есть несколько выгодных преимуществ перед Упрощённой системой налогообложения, а именно:

  • нет необходимости вносить другие налоги:
  • ИП не сдаёт декларацию в ФНС;
  • нет необходимости в ведении бухгалтерского учёта;
  • дифференциированный подход к оценке возможного дохода ИП в зависимости от региона;
  • простота и чёткость;
  • не устанавливается ограничения на количество объектов сдаваемой в аренду недвижимости.
  • Патент — это всего лишь разрешение на сдачу помещения в аренду, и в этом самое большое преимущество и выгода данной системы налогообложения. Тем не менее, каждый собственник квартиры сам выбирает для себя подходящий вариант налогообложения.

    Каждая из представленных выше систем налогообложения может применяться при официальной сдаче собственной недвижимости в аренду, при этом имеет свои плюсы и минусы.

    Чаще всего более выгодным оказывается для арендодателей вариант с приобретением патента, на 2-ом месте — упрощённая система налогообложения (УСН). Оплата НДФЛ, как один из способов, существенно проигрывает двум другим вариантам, так как размер налога оказывается более высоким.

    Перед выбором режима налогообложения потенциальному арендодателю стоит просчитать математическим способом, какой вариант в его случае будет наиболее выгоден для него, и только лишь после этого следует принимать окончательное решение.

    3 способа легально сдавать квартиру в аренду

    Осенью правительство задумалось о том, чтобы давать налоговый вычет квартиросъемщикам – но при условии, что тот же налог на доход от сдачи жилья в аренду будут платить владельцы недвижимости. Причем пока что многие арендодатели в принципе не представляют, каким образом оплачивается НДФЛ. Рассказываем.

    По закону все доходы, которые люди или организации получают, сдавая в аренду недвижимость, облагаются налогом – НДФЛ. Этот налог обязаны платить все: и россияне, и граждане других государств. Важный момент: 13-процентная ставка налога распространяется лишь на физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ (то есть на тех, кто находился в стране более 183 дней). Если вы живете за границей и в течение года провели в России меньше времени, то налоговая ставка увеличивается до 30%.

    Для того чтобы заплатить налог, доход нужно задекларировать. Образец декларации и всю информацию о том, как ее заполнять и когда подавать, легко найти на сайте налоговой службы.

    «Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф. Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей. За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

    «Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом. Ни нотариального заверения, ни государственной регистрации (подразумевается Росреестр) не требуется, — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Таким образом, любой собственник, получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан ежегодно платить налоги. Есть три основных формы уплаты налогов, и собственник сам выбирает тот, что будет ему удобнее».

    Три способа платить налог на доход от аренды

    Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.

    Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.

    Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

    Вместе с декларацией подаются копии:

    • договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
    • акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
    • документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
    • паспорта.

    Налоговая обработает заявку и начислит плату (обычно это происходит до 1 июля). Оплатить начисленную сумму нужно не позднее 15 июля.

    Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%). Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.

    Читать еще:  Нет налога на квартиру что делать

    «В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию. Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

    Третий вариант — купить патент для сдачи квартиры. В этом случае собственник квартиры также должен зарегистрироваться в качестве ИП. Патент может действовать от одного до 12 месяцев (но в рамках одного календарного года). Чем меньше срок, тем дешевле патент. Если вы покупаете патент на срок до полугода, то оплатить его нужно сразу. Если на срок до года, то платить можно частями. Стоимость патента определяется индивидуально: налоговая база (которая зависит от месторасположения и площади квартиры) умножается на 6%.

    Декларация, патент и договор: как правильно сдать квартиру в аренду

    Заключить договор аренды по закону могут как физические, так и юридические лица, только вот условия для всех окажутся различными. Выгоду любого пути можно просчитать на основании стоимости сдаваемого имущества. А вот к заключению договора в любом случае придётся подойти довольно скрупулёзно.

    Получение статуса

    Формально собственнику не нужно проходить никакой регистрации для сдачи недвижимости в наём. Единственное обязательство – ежегодно платить налоги по стандартной ставке – 13 % от дохода. Для этого в инспекцию придётся подавать справку о полученных средствах в формате 3-НДФЛ.

    Читайте также:
    Как не пострадать от сдачи квартиры в аренду
    Как сдать жильё и не стать жульём?
    Как правильно сдать квартиру. Договор нужно оформлять на 11 месяцев

    Для экономии средств можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, тогда владелец недвижимости сможет рассчитываться с государством по сниженной процентной ставке – около 6 %. Пройти процедуру оформления можно в налоговой инспекции. Документов понадобится не так много: копия паспорта, квитанция на оплату государственной пошлины, заявления о регистрации и переходе на упрощённую систему налогообложения. Но на плечи предпринимателей ложится ещё одно обременение – оплата ежегодных страховых взносов, которые в этом году составляют 35,7 тыс. рублей.

    Альтернативный путь для индивидуальных предпринимателей – покупка в инспекции налогового патента, стоимость которого различается в зависимости от регионов. Например, в Москве патент сейчас оценивается в 60 тыс. рублей. Треть суммы при этом придётся отдать сразу, а остальное – после истечения срока действия свидетельства. Размер обязательных страховых выплат в этом случае снижается в два раза. Подобное решение будет выгодно для владельцев дорогостоящей недвижимости.

    Заключение договора

    Стандартный договор аренды недвижимости делится на несколько частей. В первой – прописывают предмет договора, то есть адрес квартиры, её характеристики и реквизиты свидетельства о собственности. Арендодателям важно убедиться, что в документе указаны данные всех собственников недвижимости. В противном случае – заключённое соглашение легко может быть оспорено.

    Читайте также:
    Правильный договор аренды: на что обратить внимание
    Договор аренды: для чего он нужен
    Снимаем квартиру: как оформлять договор аренды

    Следом указывают назначение аренды. Консультанты советуют в обязательном порядке прописывать, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора. В противном случае съёмщик юридически будет иметь полное право сдавать квартиру в субаренду или открыть в ней парикмахерскую. Стоит оговорить, когда именно квартира перейдёт в распоряжение арендатора, например, спустя неделю после заключения договора. В обязательном порядке прописываются сроки действия соглашения – в документе лучше указывать реальные даты, а не абстрактные сроки, например, в 12 месяцев. Во втором случае жильца будет проблематично выселить в конкретный срок.

    В договоре принято отдельно прописывать права и обязанности сторон. В числе обязательных условий риелторы советуют нанимателям настаивать на появление пунктов, запрещающих лендлорду менять размер оплаты, осуществлять проверку квартиры без согласования с жильцом и обязывающих самостоятельно заменять мебель и бытовые приборы в квартире по мере износа. Стандартные обязанности арендаторов: внесение платы в определённое число каждого месяца в оговорённой валюте, оплата коммунальных услуг, начисляемых по индивидуальному счётчику, аккуратное отношение к мебели и возмещение убытков в случае утраты предметов домашнего обихода. Отдельно должны фигурировать сумма оплаты и размер залога, если он предполагается. Порядок внесения средств тоже можно зафиксировать, чаще всего деньги передают раз в месяц лично в руки. Но подобный способ не слишком выгоден для арендатора – при возникновении конфликта доказать бесперебойное поступление денег намного легче при безналичных платежах. Другой способ застраховать себя – ежемесячная расписка о получении средств со стороны арендодателя.

    Разрешение конфликтов

    Чаще всего средства за испорченное имущество лендлорды вычитают из оставленного залога за квартиру. Единственный способ договориться о размере подобных издержек – произвести опись всего домашнего имущества ещё до заселения. В документе нужно указать все имеющиеся в квартире предметы, их состояние и стоимость. Оформить перечень можно в качестве части договора или приложения. Отдельно можно указать, что именно владелец и наниматель в дальнейшем будут понимать под «естественным износом».

    Своим клиентам-арендаторам риелторы, как правило, советуют настаивать на внесении в договор пункта об отсутствии материальных обязательств, если причиной повреждения жилья послужили обстоятельства непреодолимой силы – например, пожар или потоп, спровоцированный неисправностью соседских труб. Довольно тщательно принято прописывать порядок расторжение соглашения. Важнее всего – возможные причины одностороннего расторжения. Чаще всего стороны договариваются, что соглашение перестаёт действовать из-за отсутствия выплат или нарушения условий проживания. Лучше заранее решить судьбу оставленного залога – как и в каком объёме он будет возвращён в любой из ситуаций.

    В числе дополнительных условий, как правило, перечисляют правила проживания в квартире. В частности, стоит указать – сколько конкретно людей могут находиться в жилом помещении, разрешено ли в квартире курить и содержать домашних животных. В заключительной части соглашения прописываются паспортные данные сторон.

    Сдать квартиру в аренду: платить налоги или купить патент

    Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU рассматривает плюсы и минусы обоих вариантов

    В последние год-два многие собственники, официально сдающие жилье в аренду, задумались о покупке патента. Налоговая ставка в 6% по упрощенной форме и тем более 13% НДФЛ кажутся арендодателям очень большими. Поэтому патентная система вызывает все больший интерес со стороны владельцев недвижимости.

    Патентная система налогообложения

    Патент – это латинское слово. На русский язык оно переводится, как открытый, ясный или очевидный. Хотя на самом деле у данного термина есть несколько значений, одно из которых широко используется в налоговом праве.

    В частности, глава 26.5 Налогового кодекса России довольно подробно определяет режим так называемой патентной системы налогообложения (ПСН). Если не вдаваться в подробности, то сущность ПСН состоит в том, что индивидуальный предприниматель (ИП) вместо периодической уплаты налогов приобретает у государства за фиксированную плату патент на ведение определенного вида деятельности.

    Читать еще:  Как правильно купить квартиру у застройщика

    Все эти виды перечислены в главе 26.5. НК РФ. В их число входит и «сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности».

    Основания для получения патента

    Следовательно, для того чтобы получить патент, необходимо иметь в собственности недвижимость, которую вы собираетесь сдавать в наем, и зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Регистрация ИП в России не представляет, кстати, особых сложностей. Мифы о трудностях при оформлении этого статуса распространяют фирмы и специалисты, которые как раз и оказывают подобные услуги населению.

    Для регистрации понадобятся паспорт, нотариально заверенное заявление о регистрации по форме № Р21001, введенное приказом ФНС России от 25 января 2012 г. за № ММВ-7-6/25@, и платежное поручение об уплате государственной пошлины. Далее все документы сдаются в налоговую инспекцию, и уже через пять дней можно получать свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.

    Затраты на приобретение статуса ИП также невелики. Размер государственной пошлины за оформление ИП составит 800 рублей, а услуги нотариуса обойдутся от 200 до 800 рублей.

    Патент: стоимость и порядок приобретения

    Теперь относительно патента на сдачу жилья в аренду. Вот за него-то придется заплатить гораздо дороже. Из смысла статей 346.50 и 346.51 НК РФ можно вывести формулу, по которой государство рассчитывает стоимость патента (СП): СП = ПД х 6%, где ПД – потенциально возможный к получению доход, а 6% – налоговая ставка.

    Размер потенциального дохода устанавливается местными властями и зависит от экономических показателей региона. В Москве же потенциальный доход вообще варьируется от района, где расположена недвижимость, и ее площади. Возможная прибыль от сдачи в наем квартиры площадью до 50 квадратных метров в Центральном административном округе Москвы составит 750 000 рублей, а в Зеленоградском, Троицком и Новомосковском административных округах – 350 000 рублей. А вот потенциальный доход от сдачи апартаментов площадью свыше 600 квадратных метров в том же Центральном округе столицы утвержден местными властями в размере 10 000 000 рублей. Из вышесказанного нетрудно понять, что патент на один год обойдется владельцу элитного жилья в 600 000 рублей (10 000 000 * 6%).

    Приобрести патент также не составляет особого труда – были бы деньги. Предприниматель, решивший перейти на ПСН, подает в налоговую инспекцию по месту жительства заявление по форме, которую ФНС России рекомендовала в письме № ГД-4-3/26095@ от 17.12.2014 года. Заявление можно направить по почте ценным письмом либо по электронным каналам связи. Но в этом случае у заявителя должна быть электронно-цифровая подпись. Налоговая инспекция обязана выдать патент в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления.

    Срок и порядок оплаты патента

    ИФНС выдает патент на срок от одного до двенадцати месяцев, но только в период календарного года. Иными словами, нельзя получить патент, например, с 1 мая 2015 по 30 апреля 2016 года потому, что в этот период входит часть 2016 года.

    Оплачивается патент на банковские реквизиты того отделения ИФНС, которая выдает его. Порядок оплаты зависит от срока действия патента. Если предприниматель получил патент на срок менее шести месяцев, то он обязан заплатить за него всю сумму не позднее окончания срока его действия. Если же патент выдан на срок более шести месяцев, то ИП рассчитывается за него в два этапа: 1/3 стоимости он вносит не позднее 90 дней с момента начала действия ПСН, а оставшиеся 2/3 – не позднее срока окончания патента.

    Здесь важно отметить, что патент не освобождает предпринимателя от обязательных платежей во внебюджетные фонды. Так что к затратам на его покупку можно смело приплюсовать обязательные взносы в Фонд социального страхования и Пенсионный фонд.

    Плюсы и минусы патентной системы налогообложения

    Первое и немаловажное достоинство ПСН состоит в ее прозрачности. Она понятна широкому кругу предпринимателей: государство определяет возможный доход и взыскивает с него 6%. Что может быть проще?

    Вторым немаловажным плюсом патентной системы является отсутствие обязанности подавать налоговую декларацию по доходам. Такая возможность закреплена в статье 346.52 НК РФ.

    К минусам системы можно отнести тот факт, что ИП все равно вынужден вести обязательную отчетность в форме книги учета доходов предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения. И хотя ничего сложного в ней нет, помощь бухгалтера все равно понадобится, а это дополнительные затраты.

    Ну и наконец, ПСН будет выгодна далеко не всем арендодателям. Дело в том, что размер предполагаемого потенциального дохода зачастую выше реальной рыночной стоимости аренды. В первую очередь это касается регионов и московских квартир экономкласса. К примеру, в середине 2014 года потенциальный доход с квартиры площадью менее 50 кв. м в Центральном округе Москвы равнялся 750 000 рублей. Получается, что годовой патент на нее стоил 45 000 рублей. Следовательно, власти Москвы предполагали, что аренда такой квартиры обойдется нанимателю минимум в 62 500 рублей в месяц. Однако данные цифры серьезно завышены. Максимум, на что может надеяться собственник, сдавая в аренду подобную квартиру: 40 000 — 45 000 рублей в месяц. В исключительных случаях – 50 000 рублей. Вот и выходит, что владельцу данной квартиры совсем невыгодно брать патент, а следует просто зарегистрироваться как ИП и платить обычный налог в 6%.

    А вот собственникам апартаментов и дорогих квартир в престижных районах Москвы патент будет как нельзя кстати. Возьмем элитную квартиру площадью от 100 до 200 кв. м в том же Центральном округе Москвы. Потенциальный доход от ее аренды установлен в размере 2,25 млн рублей. Патент на один год в этом случае будет стоить 135 000 рублей.

    Однако в реальности аренда подобной недвижимости сейчас обходится нанимателю от 2,4 млн рублей в год. Нетрудно посчитать, что при обычной «упрощенке» в 6% ее хозяин заплатит государству 144 000 рублей, что уже больше стоимости патента, ну а уж если собственник станет сдавать ее как физическое лицо и платить налог в размере 13%, то он отдаст государству целых 312 000 рублей. Тут уж, как говорится, – без вариантов. Только патент.

    Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
    Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

    Подпишитесь на ежедневную рассылку IRN.RU

    Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector