Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Выгодно сдать квартиру в москве

Сколько можно заработать, если сдавать несколько квартир в Москве

Финансовый расклад читателя

Я сдаю несколько однокомнатных квартир экономкласса в спальных районах Москвы.

Покупал их специально для этого. Многие считают, что это легкие деньги. Всем мечтающим о безоблачной жизни советую поискать другой доход. Если наем помещений — ваш бизнес, то это именно бизнес со всеми вытекающими. Нельзя просто сдать вашу квартиру и радоваться. Я расскажу о своем раскладе.

Бизнес и риски

В спокойные дни работа отнимает не больше 1—2 часов. Если что-то случается или идет какой-то ремонт, то на дела уходит весь день, а длиться это может неделями.

в день отнимает сдача квартир в наем в спокойные дни

У собственников есть большущий список рисков, и в таких городах, как Москва, он увеличивается.

Самые распространенные риски:

  • порча ремонта и техники;
  • курение в квартире;
  • стычки проживающих с соседями — вечеринки, курение на этаже;
  • субаренда;
  • мошенничество — когда съемную квартиру пытаются продать по поддельным документам;
  • ведение запрещенной деятельности в помещении — например, проституция.

Чаще всего это, конечно, порча имущества. Например, недавно в одной из квартир жилец так помыл полы, что вздулся ламинат. С момента, когда мы определялись с ценой ремонта — оплачивал ремонт он, поэтому дотошно проверял все цены, — до выполнения всех работ прошло несколько недель.

Как-то я увидел на форуме дома, что в такой-то квартире бордель.

Открыл тему и понял, что это моя квартира. Тут же приехал, меня встретил мужчина, хотя снимала женщина. В ответ на претензии он стал на меня набрасываться и угрожать. Я не боевой человек, поэтому позвонил друзьям в охранное предприятие. Через 5—7 минут несколько больших мужчин, нависая своими телами, принудили неизвестного и девушку, с которой был подписан договор, а она тоже подъехала, писать соглашение о его добровольном расторжении. Они спешно покинули помещение, а я сменил замки.

После этого меня вызвали давать показания, так как соседи обратились в полицию и меня привлекли как соучастника. Пришлось ездить в отделение несколько раз в течение полугода, что отняло у меня много времени и нервов. Мне удалось доказать, что я не участник этой группы, а они, как мне сообщили позже, в итоге не понесли никакой ответственности.

По моей статистике, на одну квартиру приходится одно неприятное событие в 3—4 года. Возможно, не такое критичное, как вышеописанное, но напрягаться приходится. В одном из случаев у меня дошло до суда: проживающая решила покинуть квартиру, не предупредив и испортив имущества на 80 тысяч. Уехала в свой регион. Но суд встал на мою сторону, взыскав всю сумму, включая судебные расходы.

Вложения

Если бы после каждого жильца приходилось делать ремонт, то количество предложений по сдаче жилья сильно бы уменьшилось. Ремонт сегодня — очень дорогое мероприятие.

Во всех моих квартирах ремонт сделан 5—7 лет назад. Замена освещения, проводки, полностью переделанные ванные комнаты, новые полы, обои и покраска, новая мебель и прочее — каждый ремонт по тем временам обошелся минимум в 700 тысяч рублей.

в среднем обошелся ремонт в каждой квартире

Предыдущий ремонт везде был не так давно, но он был непрактичный для аренды и старомодный. Для кого-то ковер на стене — это отличное решение, его право так считать. Я проводил все ремонты по одним требованиям: хорошо смотрится, легко восстанавливается, не пачкается. Как правило, все стены или обои под покраску, на полу ламинат или плитка под ламинат, натяжные потолки с точечным освещением. Мебель и бытовая техника в хорошем состоянии и вписываются в интерьер.

Я хотел освежить имущество и увеличить плату за наем. Ведь люди в интернете часто пишут, что готовы доплатить за хороший ремонт. Но на практике цена — более важный фактор. На мой взгляд, сейчас люди готовы жить в плохих условиях, если им удается сохранить пару тысяч рублей. За хороший ремонт и новую мебель к аренде добавляется в среднем три тысячи, если сдавать квартиру без больших простоев.

В итоге аренда всех моих квартир стоит в диапазоне от 35 до 40 тысяч.

Включено все, кроме воды, электричества, интернета и особенностей дома вроде охраны.

Одна из моих квартир — повышенного комфорта, там более дорогой ремонт, дорогие мебель и техника. По моему мнению, в экономклассе должно быть то, без чего нельзя представить жизнь в 2019 году: диван, стол, стулья, холодильник, электрическая печь и прочее возрастом не старше 5—7 лет. Повышенный комфорт — это то, без чего можно обойтись, но что облегчает жизнь. Из техники это, как правило, кондиционер, посудомойка, большой плоский телевизор и так далее. Из мебели, например, кожаный диван. В отделке — материалы вроде керамогранита, ламината высокого класса.

Но и за повышенный комфорт люди не готовы платить несколько тысяч сверху. Вы можете сделать отличный ремонт, на который уйдет больше миллиона, добавить к рыночной цене аренды 4—5 тысяч, а с вами все равно будут торговаться до цены квартиры с советским ремонтом.

Я не снижаю цену, в таких случаях это еще и фильтр: уменьшает вероятность сдачи неплатежеспособным людям, людям с сомнительными жизненными ценностями и интересами. Опыт говорит, что спешка в сделке с кем попало приводит к куда большим тратам, поэтому лучше вообще не сдавать и немного подождать.

Мои вложения в ремонт до сих пор не отбились, и я считаю их ошибкой.

Стоимость аренды росла, и это могло покрыть затраты, но случился 2014 год, когда цены перестали расти хотя бы в соответствии с инфляцией.

Сейчас оправдан ремонт только того, что сломалось и без этого никак. Все остальное можно считать благотворительностью. Например, в старых домах, если это не сталинки, которые представляют особую ценность, нет смысла что-то делать, потому что там множество факторов играет против вас: возраст дома, его внешний вид, ремонт подъезда, соседи, территория вокруг и так далее. Перед таким улучшением следует провести анализ.

Можно просчитать идеальный вариант. Предстоящие работы: демонтаж старого ремонта, вывоз мусора, закупка полов, красок, обоев, сантехники, плитки, заказ потолка и прочее. Не забудем про рабочих и простой квартиры на время ремонта. По стандарту это два месяца. Все делается быстрее, но в ремонте всегда что-то идет не так: кто-то что-то не привез, сломался инструмент, заболел прораб. Учитывая все эти расходы, будет здорово, если на однушку в 38—40 метров в Москве вы потратите 500 тысяч.

Даже если оптимистично добавить за это 5 тысяч рублей к арендной ставке, то просто вернуть потраченное (не заработать!) получится за 100 месяцев, или чуть больше чем за 8 лет. Когда пройдут эти 8 лет, потребуется снова делать ремонт. С вечно стагнирующей экономикой эти 5 добавленных тысяч превратятся в еще меньшие деньги. В итоге выгодней сдавать за ту же цену, с тем же ремонтом и поднимать ставку согласно рынку. Именно поэтому до сих пор так часто встречаются «бабушкины» ремонты.

будет окупаться ремонт, сделанный за 500 тысяч рублей

Те, кто снимает квартиры, считают, что ситуация в экономике играет им на руку, ведь аренда не растет такими же темпами, как цены на продукты, бензин или лекарства. Но собственники считают деньги и начинают снижать свои издержки. Например, закупают дешевые и, как правило, вредные смеси и краски, б/у мебель и технику, которыми неизвестно кто и как пользовался, оплату ЖКХ задерживают до последнего. То, что раньше включалось в цену, выставляется отдельным счетом — например, отопление, охрана и подобное. И чем дальше, тем хуже.

Читать еще:  Какую квартиру лучше сдавать

Выгодно сдать квартиру в москве

Привлекательная Капотня

Средняя доходность от долгосрочной сдачи в аренду квартиры в Москве по итогам первой половины 2016 года составила 5,5%, говорится в исследовании, подготовленном специалистами компании «Циан». Иными словами, окупить столичную квартиру, сдавая ее в аренду, можно за 18 лет с небольшим. При этом для разных районов срок существенно отличается.

Как оказалось, владельцам самой дорогой недвижимости в центре города сложнее всего вернуть потраченные на ее покупку средства. В лидеры антирейтинга попали районы Арбат, Хамовники и Гагаринский. Здесь ставка капитализации (отношение между ценой актива и размером ежегодного дохода, получаемого от сдачи его в аренду) колеблется в диапазоне 4–4,5%, указывает «Циан». Таким образом, купив квартиру в этих районах, ждать возврата инвестиций придется 22–25 лет.

Покупка квартиры в наименее престижных районах, напротив, является наиболее перспективным инвестиционным решением, следует из данных исследования. Максимальную прибыль инвесторам принесет сдача в аренду квартиры в поселениях Первомайское и Марушкинское в Новой Москве, а также в районе Капотня в Юго-Восточном административном округе. Ставки капитализации здесь колеблются от 6,4 до 6,7%. То есть окупить свои инвестиции рантье сможет за 15–15,6 года. Лидерами по доходности (6,7%) при этом являются трехкомнатные квартиры вблизи Московского нефтеперерабатывающего завода в Капотне.

Такой эффект вызван тем, что по мере удаления от центра города ставки аренды снижаются не так сильно, как стоимость квадратного метра, объясняют в «Циан».

Исследование основано на анализе свыше 1 млн объявлений по продаже и сдаче в аренду жилья в Москве, размещенных на портале cian.ru в 2012–2016 годах. При этом арендные ставки и стоимость жилья дисконтировались с учетом динамики цен и арендных ставок.

Компания «Миэль-Аренда» приводит примерно те же цифры, что и «Циан», правда, без разделения по районам: ставка капитализации столичных квартир экономкласса составляет от 4 до 7% годовых.

Однушки популярнее

За последний год популярность аренды однокомнатных квартир выросла. «Их доля в структуре спроса за год увеличилась на 3 п.п. и составила 58%, — отмечает генеральный директор портала Domofond.ru Эрик Сегерборг. — При этом число запросов контактов по объявлениям о предложении в аренду двухкомнатных и трехкомнатных квартир, напротив, стало ниже на 1 п.п. — 34% и 7% соответственно». Средняя арендная ставка также снизилась за минувший год во всех сегментах жилья на 3%. Снять однокомнатную квартиру в Москве можно в среднем за 30,8 тыс. руб., двухкомнатную — за 43,3 тыс. руб.

Правило рантье

Данные «Циан» подтверждают так называемое золотое правило рантье, считает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома: «Чем меньше жилплощадь, чем она дешевле, тем больший доход она приносит. С этой точки зрения приобретать с целью сдачи внаем элитную недвижимость своеобразное удовольствие: доходность элитки минимальна по сравнению с типовым жильем».

Доходность от сдачи в аренду элитной недвижимости варьируется в пределах 1–4% от начальной суммы инвестиций в зависимости от стоимости квадратного метра, отделки, оборудования и мебели, оценивает директор департамента аренды городской недвижимости Kalinka Group Юлия Ковалева. Удаленность от центра также зачастую идет в пользу рантье. «В нашей базе есть квартира в Бутиковском, 5, в районе Остоженки, которая сдается за $10 тыс. в месяц, — приводит пример Ковалева. — При этом относительно дешевую квартиру на набережной Тараса Шевченко, 1/2, недавно собственник сдал за $15 тыс.».

Более демократичные варианты сдаются не только выгоднее, но и быстрее. Например, квартиры экономкласса уходят сейчас в среднем в течение нескольких дней, а в прошлом году и вовсе — хватало нескольких часов, оценивает заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. «Квартиры комфорт- и бизнес-класса сегодня выбирают около двух недель из семи — десяти вариантов, — продолжает она. — В прошлом году просматривали три-четыре квартиры не более четырех дней». Элитные квартиры могут находиться в экспозиции сколько угодно долго, пока собственник не решится на адекватное снижение арендной ставки.

Если брать статистику в среднем по району, то выводы «Циан» логичны — более дешевые районы приносят большую доходность, соглашается генеральный директор агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева. С другой стороны, доходность всегда зависит не только от района, но и от конкретной квартиры. Признаков ликвидного объекта несколько, перечисляет эксперт: небольшой метраж, низкая цена, близость к метро и центру. «Важно всегда помнить, что когда-то квартиру, которая сейчас сдается в аренду, еще придется продавать, — отмечает Моисеева. — И тогда факторы, которые выгодны для рантье, будут делать ее менее ликвидной для продавца».

Покупают ближе к центру

«Срок экспозиции квартир на продажу, конечно, зависит от качества самой квартиры: адекватности ее цены, дома и этажа, — отмечает генеральный директор агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева. — Но в целом квартира в более престижном районе может экспонироваться около двух-трех месяцев против шести и более месяцев для менее ликвидных квартир в отдаленных районах».

О том, что недвижимость, расположенная ближе к центру, продается лучше, свидетельствуют данные Росреестра. Например, в первом полугодии 2016 года в Подмосковье было зарегистрировано почти на 15% меньше сделок с переходом прав на жилые помещения, чем за тот же период 2015 года: 294,7 тыс. и 345,4 тыс. сделок соответственно. Эта статистика описывает в основном операции на рынке вторичного жилья.

Снижается спрос и на новостройки. С января по июнь 2016 года число договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ) в Подмосковье снизилось на 4%, до 41,3 тыс.

В Москве, напротив, сделки как с новой, так и со вторичной недвижимостью стали заключаться чаще. Общий объем сделок с переходом прав собственности на жилье вырос на 10,8%, до 62,7 тыс.

На популярность Москвы повлияло то, что за последние полтора года московские застройщики вывели на рынок рекордный объем новых проектов, которые по цене способны конкурировать с Подмосковьем, объясняет руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Сыграли свою роль и скидки. «Примерно в 30% проектов при 100%-ной оплате можно получить скидку 5–10%», — отмечает Калюжнова.

Средняя цена 1 кв. м в новостройках Москвы (в районе от ТТК до МКАД), по данным ИРН, составляет сегодня 172,3 тыс. руб. В Подмосковье по итогам июня она составила 85,4 тыс. руб. за 1 кв. м, говорится в исследовании компании «Миэль-Новостройки». Но при взгляде на конкретные предложения выгода покупки квартиры в Москве становится более наглядной. Так, например, в середине июня компания «Желдорипотека» вывела на рынок новый жилой комплекс «Атмосфера» в районе Люблино Юго-Восточного административного округа. На этапе подготовки площадки к строительным работам стоимость одно- и трехкомнатных квартир площадью 34,9–76,9 кв. м составляет 4,1–11,1 млн руб., или 115–145 тыс. руб. за 1 кв. м.

За один «квадрат» в ЖК «Опалиха О3», расположенном в Подмосковье в 13 км от МКАД, придется заплатить в среднем 124 тыс. руб., а цена квартир, согласно сайту застройщика, оценивается от 2,4 млн до 6,86 млн руб. (за одно- и трехкомнатную квартиру соответственно).

Даже наиболее доходные вложения на рынке долгосрочной аренды существенно уступают по доходности традиционным банковским депозитам. По данным Центрального банка, базовый уровень доходности по рублевым депозитам сроком более одного года в июле составляет 10,7% годовых.

Как выгоднее сдать квартиру в аренду

Средняя цена аренды однокомнатной квартиры в Москве сейчас составляет в среднем 37 000 ₽. Рассказываем о 4 факторах, которые нужно учесть при покупке квартиры, чтобы сдать её в аренду быстрее и дороже.

Существуют всем известные факторы, которые влияют на стоимость сдачи квартиры. Близость к центру, паркам, удобным транспортным узлам повышает стоимость жилья. В труднодоступных районах города со старым жилым фондом цены на аренду будут существенно ниже средних по рынку. Но есть и менее очевидные детали, которые могут повлиять на стоимость квартиры.

Читать еще:  Как приватизировать квартиру через интернет

Вот 4 способа увеличить цену аренды:

1. Расположение +20%

Расположение квартиры и престижность района повышают стоимость её аренды в среднем на 20%. Примерно одинаковые по площади и ремонту квартиры в разных районах Москвы будут стоить по-разному.

Средние цены на аренду однокомнатной квартиры в Москве по округам

Средние цены на аренду двухкомнатной квартиры в Москве по округам

Что показывает статистика

По данным сервиса ПИК-Аренда, самая дорогая квартира сейчас сдаётся у метро Белорусская и стоит 122 700 ₽ в месяц (двухкомнатная квартира площадью 65 квадратных метров). Самое дешёвое жильё сдаётся в Ивантеевке и стоит 20 000 ₽ в месяц (однокомнатная квартира площадью 49 квадратных метров).

2. Ремонт +10%

Новый ремонт без вензелей и золота прибавит к арендной стоимости в среднем около 10% от аналогичных предложений.

Когда будете ремонтировать квартиру под сдачу, учитывайте два важных факта:

Дорогой ремонт не сильно увеличит стоимость сдачи

Функциональность дорогих обоев и обоев подешевле совершенно одинакова. Поэтому натуральный паркет, дизайнерская плитка и обои с модным орнаментом — это просто переплата за стиль, которая, скорее всего, не окупится.

На некоторых вещах не нужно экономить

Квартира — это не музей, где экспонаты запрещено трогать. Арендаторы всё-таки будут жить в этом интерьере, ремонт будет быстро портиться. Это касается также ламината, плитки, кухни и мебели. И с этим надо смириться.

Не стоит экономить на качественной краске с возможностью мокрой уборки, а также эпоксидной затирке для плитки, чтобы она не пожелтела через год.

Лайфхаки, которые сделают квартиру визуально дороже

Минимум мебели и простой дизайн

Захламлённые квартиры выглядят хуже и сдаются дешевле. Пустая же квартира визуально кажется больше.

Это не только экономное и стильное решение, но и возможность для арендатора самостоятельно подобрать элементы декора, обставить квартиру под свой образ жизни. Для сдачи можно ограничиться очень простым набором мебели: кровать с ящиками, комод, небольшой шкаф или рейл для одежды, кухонная зона со столом или барной стойкой. Всё остальное жильцы привезут сами. Многие сегодня при аренде перевозят мебель с собой или покупают её в IKEA.

Светлые стены под покраску

Этот самый простой, дешёвый и практичный способ оформления стен. Вряд ли жильцы будут перекрашивать стены, но при желании они смогут легко украсить своё жильё без согласования с хозяевами, добавив какие-то элементы дизайна: различные наклейки, постеры, картины. Поэтому нейтральный оттенок стен и качественная краска с возможностью мокрой мойки — идеальный вариант для ремонта под сдачу.

Ламинат натурального цвета

Такой ламинат подходит под любой дизайн помещения. Каких-то определённых рекомендаций по оттенку ламината нет — он должен выглядеть естественно, как если бы это был паркет из натурального дерева. Но всё-таки советуем выбирать более светлые тона. На них не так будет заметна пыль, потёртости и царапины. Тёмный ламинат быстрее придёт в негодность.

Бетонный или просто покрашенный потолок

Стиль лофт сегодня в моде. Но можно сделать и простые натяжные потолки без дизайна и лишнего глянца.

Как правило, квартиры с минималистичным дизайном и свежим ремонтом сдаются быстрее и на 10% дороже рыночной стоимости.

3. Инфраструктура +10%

Парк, большой выбор магазинов разного ценового сегмента, уютные кафе, парикмахерские, детский сад и школа увеличивают стоимость аренды.

Покупая новостройку, стоит учитывать перспективы развития инфраструктуры района. Например, есть официальный сайт развития Московского метрополитена , где опубликована схема метро до 2023 года, информация регулярно обновляется.

Кроме того, нужно анализировать новости в СМИ на тему развития интересующего вас района. Можно поискать и вступить в группы в социальных сетях, где местные жители уже обсуждают проблемы района, инфраструктуру и планы по развитию. Например, есть группа в Facebook «Соседи. Белорусская-Новослободская-Маяковская» .

Отдельно стоит обратить внимание на форумы жильцов и чаты в мессенджерах WhatsApp и Telegram. Сейчас жители новостроек очень быстро организовывают ТСЖ и решают все вопросы онлайн. Перед покупкой недвижимости можно посоветоваться с жильцами уже заселённых домов. Некоторые ЖК даже создают свои собственные сайты с новостями района.

В этом вопросе полезны любые каналы получения информации — на основе всех данных стоит принимать взвешенное решение.

Каких районов лучше избегать

Некоторые урбанисты предупреждают о формировании гетто в удалённых районах города. Речь идёт о местах рядом со знаменитыми рынками и автобусными станциями. К таким районам можно отнести Марьино, Люблино, Капотню, Братеево, Щёлковскую и Партизанскую. Квартиры здесь в среднем сдаются на 20% дешевле рынка.

4. Вид из окон +5%

Квартиры с солнечной стороны, с видом во двор или с панорамой на Москву сдаются дороже — в среднем на 5–10%. При этом вид на проезжую часть гарантированно будет причиной для снижения цены — при высоком шуме и загазованности скидка может достигать 10% от стоимости аналогичных квартир в районе.

Выводы

Стоимость одинаковой по площади арендной квартиры в Москве может отличаться на 40%. Представим, что сдаются две одинаковые однушки. Одна квартира находится в престижном районе: рядом парки, метро и МЦК, школа и детский сад, ремонт свежий и с минимальным дизайном, вид из окон — во двор. Другая — без вышеописанных преимуществ.

Первый лот будет стоить около 50 000 ₽ в месяц. А честная цена за аренду квартиры более низкого качества в районе со слаборазвитой инфраструктурой составит 30 000 ₽. Из неё пришлось отнять:

  • примерно 20% за плохой район (10 000 ₽);
  • 10% за отсутствие инфраструктуры (5000 ₽);
  • 10% за простенький ремонт (5000 ₽).

Мнение авторов колонок может не совпадать с мнением редакции сайта. Все решения об использовании каких-либо финансовых инструментов пользователь принимает самостоятельно на свой страх и риск.

Стоит ли покупать квартиру для сдачи в аренду?

Имея свободные денежные средства в большом объеме граждане сталкиваются в выбором: что делать – открывать в банке вклад под проценты или покупать на сбережения недвижимость.

Доверять банку готовы не многие, слишком нестабильная экономическая ситуация в стране. Намного надёжней вкладывать в недвижимость для последующей сдачи в аренду квартиры.

В этой статье мы поговорим о том, выгодно ли покупать квартиру для сдачи в аренду. Такие инвестиции имеют свои риски и подводные камни.

На рынке недвижимости представлено столько предложений, среди которых нужно выбрать наиболее привлекательные для съема квадратные метры.

Такая недвижимость не должна простаивать, она обязана приносить стабильный ежемесячный доход, покрывающий затраты по ее содержанию и дающий дополнительную прибыль для собственника.

Привлекательность арендного жилья

Далеко не каждый гражданин может позволить себе приобрести в собственность квадратные метры, особенно в столичном регионе.

В Москве, Московской области или Санкт-Петербурге огромное число квартир арендуется приезжими гражданами. В пределах столицы купить квартиру стоит порядка 5-10 миллионов рублей.

У пришлых жителей регионов таких денег практически не бывает, ведь в своих городах они имели жильё стоимостью иногда до 1 миллиона рублей.

В каком городе выгоднее сдавать квартиру в аренду? Конечно, в столице. В регионах жильё стоит гораздо дешевле, и практически все могут себе купить маленькую студию или однокомнатную квартиру. В регионах потребителями арендного жилья обычно выступают приезжие из соседних деревень и сел, молодые семьи, съезжающие от родителей.

Арендаторы имеют следующие преимущества проживания в арендованном жилье:

  • возможность высокой мобильности (всегда можно уехать из одной квартиры в другую);
  • поиск жилья недалеко от работы;
  • возможность проживания в центре города, возле метро, где квартиры стоят огромных денег;
  • оплата коммунальных услуг только по счетчикам;
  • ответственность за использование жилья только в рамках арендного договора.
  • Читать еще:  Как выкупить квартиру по коммерческому найму

    Снимать квартиру нужно только по договору аренды, заключаемому с собственником помещения.

    Не стоит снимать квартиру через посредников, лиц, выступающих по доверенности от собственника, субъектов, представляющих копии каких-либо правоустанавливающих документов. Все это признаки мошенничества на рынке недвижимости.

    Как правильно совершить покупку квартиры для сдачи?

    Инвестор, имеющие свободные денежные средства, должен правильно подобрать хороший вариант недвижимости, чтобы получать стабильный доход. Многие инвесторы для этого используют не свои средства, а заемные у банка, погашая из арендных платежей ипотеку за сдаваемое жильё.

    Итак, какую недвижимость выгодно покупать для сдачи в аренду? Нужно покупать ту недвижимость, которая будет пользоваться стабильным спросом. Ведь, если один арендатор съедет, должен сразу же появиться новый претендент.

    Район и целевая аудитория

    Какую квартиру выгоднее сдавать в аренду? Нужно сдавать именно ту квартиру, которая располагается в удобном с точки зрения инфраструктуры районе.

    Расположение квартиры влияет на размер арендной платы, в значит – на срок окупаемости инвестиций.

    Нужно отдавать при выборе предпочтение следующим квартирам:

  • около ВУЗов, институтов, колледжей и других мест постоянного обитания студентов;
  • рядом с метро или автобусными остановками;
  • рядом с парковкой;
  • около школ садиков, государственных больниц и поликлиник;
  • рядом с деловым центром.
  • Все эти принципы ориентированы на определенные категории целевой аудитории. Если квартиру снимает семья с детьми, им будут важны поликлиники, школы и детские сады. Если квартиру снимает одинокий работающий мужчина на автомобиле, ему нужна будет рядом парковка и близкое расположение с бизнес-центром города.

    Надежными квартиросъемщиками являются молодые работающие семьи, которые нацелены на карьерный рост, постоянную работу и съем жилья. Семьи с детьми обычно также нацелены на долгосрочную аренду и не любят бегать с одной квартиры в другую. Если сдавать квартиру студентам, для подстраховки нужно брать контакты родителей для решения финансовых трудностей и споров.

    Планировка и отделка

    При выборе квартиры для покупки под сдачи в аренду важное значение стоит уделить квадратуре объекта недвижимости.

    В 2020 году чаще всего арендаторы снимают однокомнатные квартиры.

    Рассмотрим, чем может быть выгодна та или иная планировка квартиры в аренде:

  • Однокомнатные квартиры до 40 квадратных метров площадью. В таком жильё квадратный метр стоит дороже, проще сделать ремонт, легче контролировать жильцов. Спрос на такую недвижимость стабильно высокий среди нескольких целевых аудиторий.
  • Студии площадью до 30 квадратных метров. Маленькие квартиры доступны для съема многим категориям граждан.
  • Двухкомнатные квартиры или трёхкомнатные под сдачу в аренду можно покупать только при наличии действительно выгодных предложений. Сдать такое жильё гораздо сложнее, чем однокомнатную квартиру. Однако, двухкомнатные квартиры довольно ликвидны на рынке продажи жилья. Трёхкомнатные квартиры можно сдавать по изолированным комнатам сразу трём жильцам.
  • Многокомнатный квартиры имеют самую низкую ликвидность, особенно если располагаются в дешевом сегменте. Такую недвижимость могут снять только приезжие лица из ближнего зарубежья, работающие в столице нелегально.
  • Не стоит приобретать комнаты под сдачу в аренду. В этом случае постоянно придётся считаться с мнением других собственников долей и соседей, которые могут быть недовольно постоянной сменой жильцов.

    В квартире должна быть минимальная отделка и необходимая мебель для жизни жильцов. Такие полностью укомплектованные квартиры берут с большей долей вероятности.

    В квартире должен быть холодильник, санузел, плита для приготовления еды, стиральная машинка и кровать с матрасом. Все остальное уже является дополнительными предметами мебели.

    Если есть необходимость сэкономить на покупке жилья, нужно брать квартиру в новостройке на этапе ее строительства. Однако проще всего купить квартиру на вторичном рынке с уже готовым ремонтом и развитой инфраструктурой.

    Апартаменты или жилая недвижимость?

    Апартаменты не являются жилым объектом недвижимости, это коммерческое жильё. Сегодня в Москве строится огромное количество жилья апартаментного типа. Реклама предлагает выгодно вложить инвестиции в такое жильё и сдавать его в аренду.

    Выгодно ли покупать апартаменты для сдачи в аренду? Такое вложение денежных средств имеет свои подводные камни, которые нужно учитывать, в частности:

  • Апартаменты стоят дешевле квартир процентов на 20% — это выгодно.
  • За апартаменты придётся оплачивать очень повышенные коммунальные платежи именно собственнику жилья.
  • В апартаментах нельзя прописаться, поэтому жильцы, желающие получить прописку, предпочтут апартаментам обычные квартиры.
  • Апартаменты располагаются в самых удобных с точки зрения транспортной доступности районах – это выгодно.
  • Многие сегодня осторожно относятся к апартаментам, поскольку данное понятие никак не урегулировано в законодательстве. Поэтому лучше не рисковать, и покупать все-таки обычную жилую квартиру для сдачи в аренду.

    Правила сдачи квартиры в аренду

    Как выгодно сдать квартиру в аренду? Для этого к процедуре покупки жилья и последующей его сдачи нужно подойти очень основательно.

    При сдаче квартиры в аренду нужно учитывать следующие рекомендации:

    1. Обязательно сдавайте жильё по договору аренды. Документальное оформление сделки является подтверждением законности Ваших прав и претензий на квартиру. Если дело в конфликте дойдёт до суда, будет на что ссылаться. Договор аренды, заключённый сроком на 11 месяцев и меньше, не подлежит государственной регистрации.
    2. Деньги получайте от жильцов по безналичным переводам или наличными средствами через оформление расписок. Таким образом Вы всегда сможете подтвердить факт передачи денежных средств.
    3. Лучше сдавать квартиру официально и уплачивать налоги в бюджет со своего дополнительного дохода.

    Заключая договор с новым жильцом, нужно брать плату за первый месяц и залог, в качестве компенсации за простой жилья в ситуации, если арендатор съедет раньше назначенного в договоре срока или повредит Ваше имущество.

    Размер залога, как правило, составляет сумму ежемесячной платы за аренду. Сдавая, квартиру, тщательно проверяйте арендаторов на порядочность и платёжеспособность.

    Обязательно берите копии их паспортов, проверяйте наличие у них недвижимого или движимого имущества, уточните, есть ли у них работа, какое образование.

    Не сдавайте квартиры подозрительным личностям, внешне не внушающим доверия, возможно имеющим судимости или проблемы с законом.

    Привлечение риэлтора

    Сегодня на рынке недвижимости в столице действует огромное число агентов или риэлтерских компаний, которые предлагают свои услуги, как арендодателям, так и арендаторам недвижимости.

    Первым они обещают надежных жильцов, которых тщательно проверяют. Вторым они обещают надёжных собственников. На деле же нередко риэлторы не оказывают никакой помощи ни тем, ни другим. Они лишь имеют комиссию в свой карман от сделки.

    Привлекая риэлтора для сделки, нужно учитывать, что его услуги придётся оплачивать. Комиссию риэлтор обычно берет в сумме половины или полной стоимости ежемесячной арендной платы. Оплачивать комиссию обязан жилец.

    Если все же самостоятельно в арендодателя нет времени искать жильцов, он может привлечь риэлтора, но только из надежной компании, много лет порядочно функционирующей на рынке.

    Долгосрочная аренда или посуточная

    Выгодно ли заниматься посуточной арендой квартир? Что лучше: посуточная аренда или долгосрочная? Посуточная сдача жилья имеет больше рисков. Финансовая выгода от такой сдачи не покрывает потенциальных рисков.

    При посуточной аренде могут возникнуть следующие неприятности:

    • частая смена жильцов не даёт возможности убедиться в порядочности каждого;
    • большое число жильцов значительно повышают степень износа жилья и мебели;
    • квартира может долго простаивать из-за отсутствия спроса;
    • нужен постоянный контроль за жильем и поиск новых клиентов.

    Длительная аренда даёт возможность найти одного благонадежного жильца, который постоянно исполнять в срок свои финансовые обязательства. В такой ситуации не нужно постоянно контролировать недвижимость, ездить и следить за жильцами.

    Инвестиции в недвижимость всегда остаются одними из самых надежных и выгодных финансовых инструментов. Покупка квартиры для последующей ее сдачи в аренду даёт возможность окупить инвестиции в 5-8 лет с доходностью в среднем в 10%.

    Главное при сдаче в аренду жилья — правильно подобрать объект недвижимости и выбрать благонадежных жильцов.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector