Antaurus.ru

Все про Недвижимость
4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Аренда помещений в многоквартирном доме

Главные требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах

Вопросу защиты прав при владении недвижимым имуществом отводится много внимания. Но с приобретением объекта, риски не заканчиваются: главные неприятности возникают уже при последующей эксплуатации. Подобные ситуации достаточно подробно оговариваются законодательством о жилье, а вот сама нежилая недвижимость осталась за границами прямого правового регулирования. Какие же общие правила пользования и владения подобными помещениями стоит знать в обязательном порядке, чтобы избежать проблем?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Определение понятия

Определение «жилой недвижимости» как такового законодательстве РФ отсутствует. Однако в ГК И ЖК подчёркнуты признаки, которые отвечают основным требованиям понятия – быть недвижимым и изолированным объектом, с границами в виде пола, потолка и стен с обязательным входом.

Теоретически их можно сгруппировать как коммерческие помещения (магазины, кафе или офисы), расположенные в доме как его часть. У них также имеются владельцы: на собственников в обязательном порядке оформляется свидетельство о регистрации конкретным лицом. Главное отличие нежилого помещения от жилого заключается в том, что оно не годится для постоянного проживания и может применяться только для общественных, административных или коммерческих целей.

При этом возникает спорный вопрос, какими правами обладают лица на нежилое помещение. Общее содержания термина «право собственности» указано в статье 209 ГК РФ. В соответствии с этой статьей хозяину принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Более яркие примеры различия «права владения» и «права эксплуатации» можно найти в главе 34 ГК РФ, где говорится о договоре аренды.

Эксплуатация нежилого здания — что это такое? Эксплуатация нежилого помещения начинается после окончания работ по строительству, реконструкции или перепланировке, когда готовый объект сдаётся подрядчиком в порядке, установленном договором проекта. С данного момента у законного владельца возникают следующие права пользования:

  • использования по своему усмотрению;
  • возмещение полученных убытков;
  • расторжение договора по желанию.

Требования к использованию незаселенных квадратов в многоквартирных домах

Рассматриваемое помещение в многоквартирном доме стоит отличать от места общего пользования. Ключевой точкой разграничения понятий является наличие у рассматриваемого объекта законного владельца.

Обычно они образуются при помощи трансформации обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое, поэтому они относятся к коммерческим помещениями: расположены в жилых домах или в непосредственной близости от них. Там запрещается любая деятельность, которая наносит вред жильцам, или производство, чья работа нарушает санитарные нормативы по уровню загрязнения или превышает допустимый уровень шума.

На законодательном уровне РФ установлен ряд правил, которых должны придерживаться владельцы:

    Необходимость оформления отдельного входа.

Жилищный кодекс, вступивший в силу в 2005 году, запрещает использовать в качестве входа тот же вариант или те же помещения, которые используются для доступа к квартирам.

Помещения, которые были переведены в нежилой фонд до вступления в силу нового правила, могут использоваться в прежнем формате и дальше. Но для современных объектов наличие отдельного входа – обязательное условие, даже если указанное помещение располагается на втором этаже и выше.
Требования пожарной безопасности.

Наиболее трудными для выполнения считаются нормы пожарной безопасности из-за того, что некоторые из них просто физически невозможно выполнить (например, организация пожарного выхода, который иногда бывает просто негде оборудовать).

Крайне редко случается, когда пожаром причиняется ущерб лишь помещению, где он начался – страдают и соседние объекты. А отвечать за данный ущерб придётся собственнику того помещения, в котором возник очаг возгорания, если он не докажет, что им были соблюдены все меры пожарной безопасности.
Санитарные правила.

В помещениях, которые используются для постоянной работы людей, должен поддерживаться определённый уровень естественного освещения. Также там нужно регулярно проводить сухую и влажную уборку, проветривать комнаты. А если в нежилых помещениях организуются кафе, их работа согласовывается с Роспотребнадзором.

Разница технических норм и правил пользования

Нежилое помещение в многоквартирном доме – это такая недвижимость, которая не предназначается для проживания граждан. Существует определённый свод правил, на основе которых можно пользоваться данными объектами, не нарушая закон РФ.

Общее имущество и придомовая территория

Часто у владельцев помещений в жилом доме возникают спорные ситуации касательно порядка пользования общей территорией. Опираясь на пп.2 п.2 ст.44 ЖК РФ, все полномочия закон приписывает к компетенции собрания собственников помещений в многоквартирном доме (как жилых, так и нежилых).

Такие правоотношения отражены пунктами «О порядке установки ограждений на придомовых территориях», в соответствии с которым «установка происходит на базе принятых решений хозяев помещений многоквартирных домов», на чьей территории запланировано размещение устройства.

Этапы назначения долей в праве общей собственности в многоквартирном доме для владельцев нежилых помещений тоже контролируется статьей 37 ЖК РФ в пропорциональном размере к всей площади, принадлежащей конкретному владельцу.

Подробнее о том, как оплачиваются и кому принадлежат места общего пользования в нежилом здании и МКД, читайте здесь.

Текущий и капитальный ремонт

Система технического обслуживания (содержания и ремонта) жилищного фонда гарантирует стандартное функционирование зданий в течение всего срока службы здания, включая в себя такие работы как:

  • обновление напольного покрытия;
  • выравнивание и покраска стен;
  • замена расходников;
  • ремонт окон, дверей или ворот;
  • регулярная уборка помещений;
  • обслуживание инженерных сетей и другие мелкие работы.

В ГК РФ, Часть II, Глава 34, ст.616 указывается, кто несёт ответственность за капитальный и текущий ремонты недвижимого имущества. Из закона следует, что «арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, совершать за свой счёт ремонт и нести расходы на содержание, если иное не установлено договором аренды», ведь это не только право пользования, но владение помещением.

Условия уборки

Сбор и утилизация отходов, включая накапливающиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей на базе подпункта «д» пункта 11 Правил №491, входит в список работ по поддержанию общего имущества многоквартирного дома.

Для того чтобы вывоз этих отходов происходил посредством государственной платы, упомянутый мусор должен являться по своему происхождению, свойствам и структуре к бытовому классу. Траты на вывоз отходов являются центральной частью расходов на содержание коллективного имущества (ч.3 ст.30, ч.1 ст.37, ст.39 и 158 ЖК РФ, ст.210 ГК РФ, разделы II и III Правил №491).

Об условиях уборки нежилых помещений и о том, как заключить договор с уборщицей, можно прочитать в этом материале.

Управление объектами недвижимости

Собственник имеет возможность эксплуатировать нежилое помещение по собственному усмотрению, отталкиваясь от изначального назначения объекта. Своим правом он может воспользоваться не только на свободное распоряжение имуществом, а и в случае защиты от различных посягательств (вроде подачи судебного иска).

Хозяева нежилого помещения при желании имеют право:

  1. совершать продажу;
  2. оформление договора дарения;
  3. обмен;
  4. сделку по составлению завещания;
  5. сдачу в аренду;
  6. передачу в доверительное управление.

Если возникают конфликтные ситуации, для их урегулирования необходимо опираться на постановление Пленума ВАС РФ. В нём закреплены нормы, касающиеся правомочий хозяевам нежилых помещений, аналогичные методам мирного решения споров для жильцов многоквартирных домов.

О способах управления нежилыми зданиями и помещениями мы рассказывали тут.

Коммунальные платежи собственников

Многие ошибочно понимают суть значения «нежилые помещения», путая его с местами общего пользования. Из-за этой путаницы возникает множество проблем в отношении формирования расчётных сумм за коммунальные услуги. Оплата ЖКХ, предоставляемых для нежилых объектов – обязанность их владельцев, которые на общих основаниях должны платить ресурсопредоставляющим организациям за содержание общедомового имущества.

Определение положенных тарифов – обязанность органов местного самоуправления, которые формируют их с помощью данных независимой экспертизы. Для окончательных итогов упомянутые величины используются лишь после их утверждения профессиональной энергетической комиссией, имеющей аккредитацию Госстроя РФ. А сама оплата производится лично собственником нежилого помещения напрямую – при наличии договоров.

О том, что входит в коммунальные услуги за нежилое помещение и как они оплачиваются, мы рассказывали тут.

Обслуживание и ресурсоснабжение

С 1 января 2017 года все нежилые помещения должны заключить с РСО прямые договоры на предоставление коммунальных услуг (п.6 ПП РФ №354). Данные нормы породили обязательства для управляющих организаций и предпринимателей.

Про техническое обслуживание нежилых помещений в МКД подробно написано здесь.

Отопление

Смысл планирования теплоснабжения нежилого помещения сводится к необходимым параметрам и выбору способа, за счёт которого будет нагреваться воздух и оборудование. В постановлении правительства РФ №354 наглядно прописаны формулы, на основе которых совершается расчёт сумм, выплачиваемых за отопление нежилой недвижимости.

Размер оплаты отопления по указанной формуле может производиться, если речь идёт об организации площади в МКД, в которой имеется общедомовой прибор учёта подаваемой энергии. В данной ситуации не все площади здания могут быть оборудованы персональными счётчиками. При этом постановление заодно содержит в себе информацию относительно расчёта оплаты прочих услуг ЖКХ:

  • горячего и холодного водоснабжения;
  • электричества и т.д.

Электроэнергия и ее оплата

Согласно с приложением к постановлению РФ от 29.12.2011 №1178, имеется общий список категорий потребителей, которые причисляются к населению и где электрическая мощность подаётся по стандартным тарифам, используемым на коммунально-бытовые нужды, а не для осуществления предпринимательской деятельности.

Поэтому если электрическая энергия в нежилых помещениях не задействована для реализации профессиональной работы, то оплата всего объема энергии совершается по общим тарифам, утвержденным органом исполнительной власти государства.

Но если электроэнергия применяется для поддержания рабочей среды, то оплата производится по свободным ценам, формируемым по 6-и ценовым категориям, в соответствии с главными правилами функционирования розничных рынков электрической энергии, продиктованными постановлением правительства РФ от 04.05.2012 №442 для поставщиков.

О правилах оплаты электроэнергии для собственников нежилых помещений мы писали здесь.

Интернет и другие телекоммуникации

Опираясь на главе 6 ст.36 ЖК РФ, руководить общедомовым имуществом имеют право только собственники жилых и нежилых помещений конкретного дома. Только часть технического этажа отводится провайдерам для установки телеоборудования, а значит, данное право они могут получить исключительно с согласия владельцев.

Законное решение этого вопроса сводится к согласованию доступа Интернета в многоквартирные дома через сборы собственников домов подобного типа. На деле жильцы без претензий передают право составления договоров с третьими лицами, в том числе и с операторами связи, управляющей компании.

Читать еще:  Домовая книга в многоквартирном доме

Подробнее о подключении интернета и других телекоммуникаций в нежилое помещение говорится в этой статье.

Случаи затопления и протечки

Случаи затопление нежилого помещения считается нередким явлением. Виновником аварии может быть признан владелец квартиры, проживающий этажом выше, коммунальные службы или арендодатель, если пострадавшая сторона заключила договор на нежилое помещение.

В зависимости от истинной причины возникших проблем, собственники объекта могут обратиться с претензией к соседям, коммунальной службе (за обслуживание технических коммуникаций ненадлежащим способом) или к арендодателю.

Споры насчёт затопления таких помещений частично отличается от аналогичных проблем жилых комнатах в силу различия в функциональном предназначении и определении границ ответственности. В данном случае требования о компенсации причиненного вреда регламентированы ЖК И ГК России.

Лицо, законно владеющее нежилым помещением, имеет ряд прав, которые защищаются нормативными актами. Но одновременно с этими привилегиями ответственная особа получает и целый перечень обязанностей, а сами права начинают действовать в полной мере лишь тогда, когда произошла их регистрация по закону.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Арендатор нежилого помещения – потребитель коммунальных услуг или как?!

При аренде помещения вполне естественно, что арендатор пользуется всеми благами цивилизации, в том числе и такими коммунальными услугами как: электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, теплоснабжение. А вот в каких случаях у арендатора возникает обязанность по оплате таких услуг в адрес управляющей организации, предоставляющей коммунальные услуги (далее по тексту — Исполнитель)?! Давайте разбираться.

По общему правилу статьи 210 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Иное может быть предусмотрено законом или договором.

Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан нести расходы на содержание арендуемого имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. При этом законодатель не конкретизирует, что относится к таким расходам для каждого определенного вида имущества.

Поскольку нормы вышеприведенной статьи являются диспозитивными, стороны вправе самостоятельно определить кто будет нести расходы на оплату коммунальных услуг и иные затраты на содержание имущества, согласовав условие об оплате таких услуг в договоре аренды.

В силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. При этом, действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем таких услуг в лице УО или РСО).

Однако, на практике довольно часто возникает ситуация, когда недобросовестный арендатор, в силу известных одному ему причин, не выполняет согласованную обязанность и уклоняется от заключения договора с исполнителем коммунальных услуг. Что же делать УО, когда в нежилом помещении арендатор фактически потребляет коммунальные услуги, а долг по оплате только растет в арифметической прогрессии, и к тому же этого арендатора днем с огнем не сыскать…

В судебной практике сложилось два подхода в разрешении этого вопроса.

  • Плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, не может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с исполнителем коммунальных услуг в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками. Плата за коммунальные услуги в указанном случае может быть взыскана только с собственника нежилого помещения.


Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 21 мая 2013 г. № 13112/12 пришел к выводу, что поскольку п.2 ст.616 ГК РФ регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов.

Дополнительного соглашения к договору управления об оплате коммунальных расходов арендатором, участвующим в его подписании, которое подтверждало бы волю всех участников сделки на исполнение этой обязанности арендатором и изменяло правило, установленное статьей 210 Гражданского кодекса, суду представлено не было.

Таким образом, взыскание судами стоимости коммунальных услуг с общества как арендатора помещения нельзя признать соответствующим нормам материального права.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 04.03.2014 № 17462/13 по делу № А40-128959/12 разъяснил, что по общему правилу ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Иное может быть предусмотрено законом или договором. По мнению ВАС РФ, непосредственно законом на арендатора такое бремя не возложено. Из договора аренды указанная обязанность арендатора также не может вытекать, поскольку договор регулирует отношения собственника и арендатора. На основании этого ВАС РФ пришел к выводу, что, не оплатив оказанные коммунальные услуги, собственник неосновательно обогатился за счет ресурсоснабжающей организации (п. 1 ст. 1107 ГК РФ) и обязан возместить стоимость фактически оказанных услуг.

Также ВАС РФ отметил, что в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ расходы на содержание имущества, в том числе расходы на коммунальные услуги, по общему правилу несет арендатор. Однако, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (п. 3 ст.308 ГК РФ).

Представляется, что в данной ситуации ответственность за неисполнение обязательства по содержанию имущества возникает у арендатора перед арендодателем — собственником имущества, а не перед ресурсоснабжающей организацией. Таким образом, если арендатор не заключал договор с данной организацией от своего имени, то он не обязан оплачивать этой организации оказанные услуги, несмотря на то, что являлся их потребителем.

Аналогичный вывод был впоследствии сделан и Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015г.).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) была высказана точка зрения относительно невозможности возложения на арендатора оплаты коммунальных расходов в отсутствие договора между исполнителем коммунальных услуг и арендатором:

«… В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения».

Таким образом, предусмотрев в договоре аренды условие об обязанности арендатора самостоятельно заключить с исполнителем коммунальных услуг договор и при условии заключения указанного договора с исполнителем коммунальных услуг, арендатор вправе оплачивать потребленные коммунальные услуги напрямую в адрес исполнителя.

  • До выхода в свет вышеуказанных Постановлений Президиума ВАС РФ суды придерживались абсолютно противоположной позиции, считая, что плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с исполнителем коммунальных услуг в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками.(Постановление ФАС Уральского округа от 10.10.2011 № Ф09-5983/11 по делу N А50-25363/10, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.08.2011 N Ф03-3273/2011 по делу N А51-15108/2010).

Таким образом, Президиумом ВАС РФ, а в дальнейшем и Верховным судом РФ была поставлена окончательная точка во взаимоотношениях УО – Собственник – Арендатор.

В настоящее время суды руководствуются тем, что содержание в договоре аренды условия об обязанности арендатора заключить договор с исполнителем коммунальных услуг на поставку коммунальных ресурсов, само по себе не возлагает на арендатора обязанность автоматически оплачивать эти услуги. Если, конечно, такие договоры будут им заключены, то это освободит собственника нежилого помещения от обязанности нести расходы по оплате коммунальных услуг.

Рассматривая дело № А03-16138/2015 Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 02.09.2016 № Ф04-3452/2016 отказал в удовлетворении требований РСО о взыскании с собственника платы за потребленную электрическую энергию ввиду того, что обязанность по оплате ресурса лежит на общественной организации, которая, являясь арендатором, заключила с РСО самостоятельный договор энергоснабжения и фактически потребляла электроэнергию.

«При этом, отклоняя доводы Истца (ресурсоснабжающей организации) на несоответствие обжалуемых судебных актов правовой позиции, выраженной в Обзоре N 2 (2015), …. является несостоятельной, поскольку приведенная в них позиция об обязанности собственника, а не арендатора оплачивать коммунальные услуги относится к иным ситуациям, чем в настоящем деле, а именно к случаям, когда между арендатором и собственником помещения имеется только заключенный договор аренды с условием или без условия об оплате арендатором ресурсов энергоснабжающим организациям, но при этом у ресурсоснабжающей организации (при непосредственной форме управления многоквартирным домом) или управляющей многоквартирным домом организации с арендатором отсутствует договор ресурсоснабжения (предоставления коммунальных услуг), по которому арендатор принял бы на себя обязательство перед этими организациями по оплате полученных ресурсов.

Читать еще:  Установка теплосчетчика на многоквартирный дом

Разъяснения, изложенные в Обзоре № 2 (2015) даны с учетом вывода Президиума Верховного Суда Российской Федерации о том, что исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного между ним и арендатором договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

С заключением самостоятельного договора энергоснабжения № 3472 с третьим лицом истцу известно о фактическом пользователе нежилого помещения, в отношении потребления энергии которым, как абонентом истца, последний осуществляет соответствующий контроль».

Какие права и обязанности имеет собственник нежилого помещения в многоквартирном доме?

В рамках правого поля у каждой жилищной конструкции должен быть свой собственник, который по закону имеет определенный юридический статус. Нежилой объект в МКД отличается своей спецификой, так как владелец такого помещения должен согласовывать свои действия с интересами жильцов, а также взаимодействовать с ТСЖ, управляющей компанией, ресурсоснабжающими организациями.

Этим он отличается от собственников обособленных нежилых помещений, у которых больше имущественной власти. Однако, правовое положение собственника нежилого объекта в МКД ничем не отличается от любых других субъектов права.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Кому принадлежат права пользования недвижимостью?

Ответ на этот вопрос содержится в ст.212 ГК РФ, где указано, что собственниками нежилых объектов могут быть следующие лица:

  • физические лица;
  • юридические лица;
  • РФ;
  • субъекты РФ;
  • муниципальные образования.

Несмотря на то, что в законе это точно не указано, но физические и юридические лица могут владеть имуществом в независимости от их национального происхождения поэтому все иностранцы фактически и юридически могут быть собственниками. Любой субъект права может приобрести нежилой объект МКД и распоряжаться им по своему усмотрению.

В данном случае положение иностранца-собственника не будет ничем отличаться от отечественных субъектов права (национальный режим).

Правила приватизации

Как правило, в этом обычно заинтересован сам арендатор.

Статья 217 ГК РФ. Приватизация государственного и муниципального имущества

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В данном случае здесь не стоит ставить знак равенства с приватизацией обычных квартир, так как жилое имущество трансформируется в частную собственность немного по иным правилам ФЗ №178. ФЗ №159 предусматривает преимущественное право арендатора приватизировать нежилой объект, но для этого необходимо быть предпринимателем не менее 3 лет.

Однако, стоит помнить, что такое имущество всегда отчуждается на платной основе поэтому не нужно рассчитывать на бесплатное приобретение помещения. Его стоимость будет равняться рыночной цене недвижимости, а в случае отчуждения земельного участка – кадастровой стоимости. Для того, чтобы сделать все правильно, нужно обратиться в городскую администрацию через МФЦ и предоставить следующие документы:

  1. заявление;
  2. договор аренды;
  3. выписки из кадастра;
  4. паспорт заявителя.

Только после принятия положительного решения администрацией арендатор оплачивает стоимость приватизации. Проблемы могут возникнуть, если заинтересованное в этом лицо арендует часть нежилого помещения. В данном случае приватизировать помещение будет очень сложно, но возможно только в том случае, если его реально можно обособить .

Скачать образец заявления на приватизацию нежилого помещения
Лицо, которое никогда не являлось арендатором нежилого объекта, может его приобрести только на аукционных торгах.

Полномочия владельцев

Согласно ст. 217 ГК РФ собственник обладает следующими правами:

На деле это означает, что собственник может совершать любые действия по отношению к своему имуществу. Если рассматривать этот вопрос более детально, то можно сказать, что такой владелец вправе:

  • отчуждать нежилое имущество (продажа, мена, аренда, залог);
  • завещать объект определенным субъектам;
  • осуществлять текущий и капитальный ремонт помещения;
  • реконструировать недвижимость по согласованию с государственными органами;
  • трансформировать объект в жилую квартиру/апартаменты;
  • использовать имущество для извлечения прибыли и занятия бизнесом;
  • заключать договор страхования недвижимости;
  • защищать имущество всеми законными способами.

Права собственника в идеале безграничны, но в многоквартирном доме необходимо всегда считаться с интересами соседей. Это значит, что лицу будет проблематично свободно реконструировать, увеличивать площадь помещения.

Статья 40 ЖК РФ. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

    Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.

Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

  • Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
  • Посмотрите видео о правах владельцев нежилых помещений в многоквартирных домах:

    Каковы обязанности?

    Помимо правовых возможностей у субъекта есть совокупность обязанностей, которые являются неотъемлемой частью права собственности, а особенно в МКД согласно ст.210 ГК РФ.

    Статья 210 ГК РФ. Бремя содержания имущества

    Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

    Главные его обязанности заключаются в следующих действиях:

    1. уважать законные интересы соседей (не производить сильный шум, соблюдать закон «О тишине»);
    2. использовать объект только в законных целях;
    3. соблюдать санитарно-эпидемиологические и противопожарные нормы;
    4. содержать объект в надлежащем состоянии;
    5. производить плату за коммунальные услуги, включая взносы на капитальный ремонт, а также ремонт/содержание дома (ст.153, 158 ЖК РФ);
    6. согласовывать свои действия с собственниками жилых помещений и государственными органами в случае капитальной реконструкции помещения;
    7. оплачивать налоги за недвижимость;
    8. заключать договор с управляющей компанией или ТСЖ, ресурсоснабжающими организациями.

    Это общие обязанности любого собственника поэтому в данном случае субъект не получает дополнительные обременения ввиду своего статуса. Все выше указанные действия являются производными от ст. 30 ЖК РФ.

    Договор с собственником помещения в МКД

    Заключение договоров – право и обязанность владельца недвижимого объекта. По своей юридической природе подобные договора ничем не отличаются от любых других сделок. Все соглашения, заключаемые собственниками нежилых помещений можно подразделить на следующие категории:

    • добровольные или согласованные;
    • обязательные.

    К добровольным относятся сделки купли-продажи, аренды, мены. После получения права собственности владелец в любой момент может заключить такие соглашения. В свою очередь никто не может ему в этом препятствовать. Чаще всего собственник заключает договоры аренды, где он предоставляет свое имущество в коммерческое пользование физическим и юридическими лицам за определенную ежемесячную цену.

    Обязательные договора заключаются с управляющей компанией или ТСЖ, а также с ресурсоснабжающими организациями, где указываются права и обязанности сторон. Ключевым моментом здесь является то, что собственник заключает все необходимые соглашения после законного приобретения помещения.

    Многих интересует вопрос оплаты ком.услуг для владельца нежилого фонда. Такие расходы имеются абсолютно у всех жильцов МКД, так как объем коммунальных платежей един для всех согласно ст.154 ЖК РФ.

    Здесь нельзя ставить знак равенства с тарифами обычных квартиросъемщиков МКД.

    Собственник нежилого помещения в зависимости от формы управления МКД заключает договор с УК, либо ТСЖ. Если дом управляется самостоятельно собственниками, то ему необходимо отдельно заключать соглашения с ресурсоснабжающей организацией.

    По своей юридической природе это обычные договора об оказании коммунальных услуг. Однако, перед их заключением нужно убедиться, что помещение соответствует всем необходимым нормам и условиям.

    Например, для заключения договора с энергоснабжающей организацией требуется наличие энергопринимающего приспособления, которое должно быть подключено к сетям указанной организации.

    Стоит отметить, что несмотря на обязательность подобных соглашений, бремя заключения договора лежит на самой УК или ТСЖ, что не раз доказывала судебная практика. Однако, все изначально зависит от того, каким образом была выбрана УК.

    Если это открытый конкурс, то собственник обязан связать себя договорными отношениями, но это не относится ко всем остальным случаям. Что касается ТСЖ, то лицо не обязано заключать с товариществом договор, но в качестве альтернативного варианта необходимо выбрать ресурсоснабжающие организации.

    В итоге получается, что все договора, заключаемые с собственниками нежилых помещений, не обладают какой-либо кардинальной спецификой и отличием. По факту они являются особыми соглашениями, предусмотренными ст. 162 ЖК РФ, а также отдельным подвидом договора об оказании услуг.

    В заключение необходимо сказать, что юридически и фактически собственник нежилого объекта ничем не отличается от других лиц, владеющих имуществом. Однако, специфика такого помещения обязывает законодателя в некоторых случаях (приватизация, тарифы на оплату ком.услуг, налогообложение) по-особому относится к таким субъектам.

    В то же время владелец объекта нежилого фонда обязан подчиняться правилам жилищного и гражданского законодательства, которые практически едины для всех.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Правовой режим подвальных помещений многоквартирного дома

    Бесхозное помещение или желанное имущество? Подвалы многоквартирных домов продолжают быть спором для многих россиян.

    Кто является собственником подвального помещения: муниципалитет, управляющая компания или сами жильцы?

    Являются ли подвальные помещения в многоквартирном доме общедомовой собственностью, как оформить в собственность подвал в 2020 году?

    Чье оно – подвальное помещение?

    В силу незнания закона многие люди не знают, кому принадлежит подвальное помещение в многоквартирном доме. Так, правовой режим подвальных помещений многоквартирных домов описан в ст. 36 ЖК РФ.

    Так, согласно этой норме закона помещения, которые находятся в доме, но не являются частями квартир, а предназначены для обслуживания всего дома, принадлежат собственникам этого дома на праве общей долевой собственности. Подвал тоже относится к таким помещениям, что прописано в пункте 1 той же статьи.

    Поэтому те граждане, которые приватизировали свое жилье, являются законными собственниками подвального помещения в том числе. При этом специально оформлять или регистрировать право общей долевой собственности на подвал не нужно.

    Читать еще:  Горячая вода в многоквартирном доме

    Так кто же является собственником?

    Подвалы многих многоквартирных домов еще с 90-х годов значатся в Реестре муниципальной собственности, когда ведомственные дома передавались на баланс города.

    Новый Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2005 году, декларирует право общей долевой собственности жителей многоэтажек. Однако до сих пор вопрос о том, кто имеет право использовать общедомовое имущество, постоянно является предметом судебных споров.

    Если регистрация права муниципальной собственностью уже подтверждена в соответствующих органах, которые осуществляют государственную регистрацию, то вопрос о том, что просто так передать объект жильцам, закон не позволяет. Гражданский кодекс не позволяет делать отказ от собственности, такого понятия в законе нет.

    Тем не менее механизм передачи собственникам жилья подвальных помещений, зарегистрированных муниципальной собственностью, существует. Для этого жильцы дома должны сделать техническое заключение, что подвал является местом общего пользования, а затем обратиться в суд.

    На основании судебного решения право муниципальной собственности гасится и подвал переходит в статус общедомового имущества.

    Процесс передачи подвалов в общедомовую собственность проходит проще, если помещение значится в реестре муниципальной собственности, однако право муниципальной собственности не было зарегистрировано. В таком случае вопрос решается в Департаменте муниципального имущества и земельных отношений.

    В этой инстанции делается заключение о том, является ли подвал местом общего пользования всего жилого дома. На основании этого документа (если это подтверждается) объект исключается из реестра, прекращаются договорные отношения с арендаторами.

    Узнать, находится ли подвал в муниципальной собственности или нет, можно в Департаменте муниципального имущества и земельных отношений.

    Необходимые документы

    Для подтверждения того, что подвал является местом общего пользования, необходимо предоставить в Департамент муниципального имущества, такие документы:

    • технический паспорт;
    • заключение специализированной организации;
    • акт комиссионного обследования.

    Разрешенная деятельность/бизнес в подвале

    Некоторые предприимчивые граждане мечтают взять в аренду подвал и использовать его для своего бизнеса. Что можно открыть в подвальном помещении, не запрещенное законом?

    Прежде чем переходить к вопросу о том, какой деятельность арендатору можно заниматься в подвальном помещении многоквартирного дома, необходимо уяснить, что прежде чем разворачивать свою бурную деятельность, следует провести общее собрание всех собственников дома, поднять вопрос об аренде подвала и деятельности, которая будет там разворачиваться, а затем еще и получить согласие всем собственников на осуществление предпринимательской деятельности.

    Так, в подвале можно, к примеру, сделать спортивный клуб, магазин промтоваров, продуктовый магазин, офис, турагентство, парикмахерскую, мастерскую и др.

    При выборе того или иного вида бизнеса арендатор должен учесть следующие особенности и правила пользования, которые он не должен нарушать:

    1. В подвале должна быть обеспечена хорошая вентиляция воздуха.
    2. В подвале не должно одновременно находиться больше 50 человек – согласно правилам пожарной безопасности.
    3. Нельзя размещать в подвалах магазины по продаже либо склады для хранения химических товаров, при эксплуатации которых территория помещения или воздуха может быть загрязнена.
    4. Запрещено размещать в подвале взрывоопасные вещества и материалы.
    5. Нельзя открывать в подвальном помещении ночной клуб и подобные заведения, иначе шум и музыка будут мешать жильцам дома. По этой причине запрещено организовывать в подвале такие виды деятельности, которые создают шум или выделяют запахи: химчистка, стирка белья и т.п.
    6. Нельзя обустраивать в подвальном помещении бассейны, сауны, парные, медицинские учреждения, бюро ритуальных услуг и др.
    7. Закон запрещает арендаторам размещать в подвале синтетические ковровые изделия, автозапчасти, шины, автомобильные масла во избегании возгорания подвала.
    8. Нельзя организовывать в подвале бизнес по продаже рыбы.
    9. Время работы арендатора должно быть согласовано с муниципалитетом. Но на практике закон запрещает заниматься какой-либо деятельностью в подвале после 23:00.
    10. Арендатору или покупателю подвального помещения запрещено пользоваться помещениями общего пользования – лифтом, лестницей, коридорами.
    11. Если арендатор решил открыть в подвальном помещении магазин или офис, то он должен сделать отдельно оборудованный вход.

    Процедура приватизации подвального помещения

    При необходимости подвальное помещение в многоквартирном доме можно приватизировать. По состоянию на 2020 год приватизация является бесплатной. Процесс присвоения такого помещения является довольно сложным и длительным, поскольку нужно пройти немало инстанций.

    Как приватизировать подвальное помещение в многоквартирном доме, чтобы, к примеру, сделать там погреб (актуально для жильцов, проживающих на первом этаже)?

    Процесс приватизации включает в себя такие шаги:

    1. Заинтересованному лицу следует собрать всех жильцов дома (заранее оповестить всех при помощи объявления либо писем, отправленных каждому собственнику дома). На собрании следует получить письменное согласие от всех собственников на приватизацию подвала.
    2. Заняться сбором документов – собрать копии правоустанавливающих бумаг на каждую квартиру, заявления от имени собственников с их подписями, а также технический паспорт на подвальное помещение.
    3. Обратиться в управляющую компанию за актом обследования.
    4. Оформить договор с компанией, у которой есть лицензия на проведение реконструкции в подвальном помещении.
    5. Согласовать проект реконструкции с пожарной службой и санэпидемстанцией.
    6. Получить от управляющей компании разрешение на приватизацию подвала.
    7. Написать исковое заявление о признании подвала в судебном порядке приватизированным объектом. К заявлению приложить документы, разрешающие производить подобные изменения.
    8. С полученным судебным разрешением обратиться в межведомственную комиссию и получить там разрешение на проведение реконструкции. Обязательно заверить документ в муниципалитете.
    9. Обратиться в архитектурно-строительную инспекцию и получить там разрешение на проведение соответствующих работ.
    10. После получения всех необходимых документов можно провести реконструкцию, ввести подвальное помещение в эксплуатацию. А для этого заинтересованное лицо должно обратиться в БТИ.

    Перепланировка подвального помещения

    Арендатор, взявший в аренду подвальное помещение в многоквартирном доме, должен соблюдать правила перепланировки (если он надумал переоборудовать подвал):

  • провести в помещение воду, освещение, сделать отопление, вентиляцию и канализацию – если в подвале будут работать люди;
  • запрещено трогать несущие конструкции стен;
  • работы по перепланировке подвала не должны нарушать работу инженерных сетей;
  • перед началом эксплуатации помещения нужно сделать дезинфекцию подвала;
  • планировка помещения под домом должна быть утверждена на собрании собственников многоквартирного дома.
  • Требования к использованию подвального помещения

    При законном занятии подвального помещения на правах аренды или владения арендатор/владелец должен придерживаться правил по содержанию подземного этажа:

    • нужно поддерживать оптимальную влажность воздуха – не выше 65%
    • температура воздуха должна быть не ниже 5 градусов по Цельсию;
    • важно обеспечить свободный вход в подвал, к инженерным коммуникациям;
    • вход в подвал должен быть оборудован выключателем;
    • подвальное помещение должно регулярно проветриваться.

    Все правила по содержанию подвальных помещений описаны в Постановлении Госстроя РФ «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» от 27.09.2003 г.

    Выкуп подвала у жильцов дома

    Можно ли выкупить подвальное помещение, если оно принадлежит собственникам многоквартирного дома? Да, можно, но это сложная процедура. Прежде чем приобрести подвал, потенциальному покупателю нужно организовать проведение общего собрания жильцов дома.

    Если большинство жильцов согласятся на продажу помещения (должно быть не меньше 75% голосов), тогда сделка заключается при участии балансосодержателя дома (конкретное лицо будет выступать представителем всех собственников и действовать от их имени по доверенности).

    Но купить подвал при таком раскладе крайне сложно, потому что в большинстве случаев собственники хотят использовать подвальное помещение для собственных нужд.

    Ответы на вопросы по теме

    Будет ли нести арендатор какую-то ответственность за аренду подвала в многоквартирном доме, если собственники дома не дали своего согласия?

    Да, если документы оформлены неправильно, арендатор не получил согласия собственников жилья в многоквартирном доме на ведение своего бизнеса, то к нему может быть применена административная ответственность.

    По состоянию на 2020 год санкция статьи 7.24, ч. 2 Кодекса об административных правонарушениях предусматривает наказание в виде штрафа от 2 до 3 тыс. руб. – для должностных лиц и 20-30 тыс. руб. – для юридических лиц (предприятий, организаций).

    В каких случаях реально купить подвал в жилом доме?

    Реально купить подвал в том случае, если он принадлежит муниципалитету, а все квартиры в доме являются муниципальными. Но есть в этом способе одна загвоздка – потенциальному покупателю придется принять участие в тендере.

    И если он предложит большую сумму, чем другие участники тендера, тогда может рассчитывать на выкуп подвального помещения.

    Имеет ли право застройщик продавать подвальные помещения?

    Все зависит от того, что указано в проектной документации.

    Если подвал относится к общедомовому имуществу, то застройщик не имеет права продавать цокольный этаж. Если же подвал выделен отдельно, то застройщик имеет на это право.

    Поэтому прежде чем покупать помещение у застройщика, нужно запросить у него документы на подвальное помещение.

    Считается ли подвальное помещение этажом?

    Этажность многоквартирного дома определяется по числу надземных этажей. В число надземных этажей может включаться и цокольных этаж, но только в том случае, если верх перекрытия этого этажа возвышается над уровней планировочной отметки земли выше, чем 2 м.

    В законодательстве РФ нет такого понятия, как подземный этаж, однако в Департаменте недвижимости указывается, что все помещения, которые не относятся к надземным этажам, являются подземными этажами.

    Поэтому подвал является подземным этажом при условии, что верх его перекрытия находится ниже средней планировочной отметки (менее, чем 2 м).

    Имеет ли право управляющая компания отказать собственникам в доступе в подвал?

    Нет, не имеет, поскольку подвальное помещение является общей собственностью всех жильцов дома. Если управляющая компания ограничивает доступ в подвальное помещение, тогда собственник квартиры, находящейся в этом доме, должен написать на имя управляющей компании заявление с просьбой организовать ему доступ в подвал на конкретную дату.

    В случае отказа он может смело обращаться в прокуратуру.

    Согласно норме закона подвальные помещения в многоквартирных домах принадлежат на правах общей собственности всем владельцам приватизированных квартир.

    Поэтому перед тем как решить, стоит ли заниматься покупкой подвала или брать его в аренду, нужно получить одобрение на подобные действия у большинства собственников (набрать не меньше 2/3 одобрительных голосов).

    Прежде чем занимать подвальное помещение для организации какого-то бизнеса, нужно ознакомиться с правилами содержания и эксплуатации такого помещения.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector