Antaurus.ru

Все про Недвижимость
16 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Использование подвальных помещений в многоквартирном доме

Правовой режим подвальных помещений многоквартирного дома

Бесхозное помещение или желанное имущество? Подвалы многоквартирных домов продолжают быть спором для многих россиян.

Кто является собственником подвального помещения: муниципалитет, управляющая компания или сами жильцы?

Являются ли подвальные помещения в многоквартирном доме общедомовой собственностью, как оформить в собственность подвал в 2020 году?

Чье оно – подвальное помещение?

В силу незнания закона многие люди не знают, кому принадлежит подвальное помещение в многоквартирном доме. Так, правовой режим подвальных помещений многоквартирных домов описан в ст. 36 ЖК РФ.

Так, согласно этой норме закона помещения, которые находятся в доме, но не являются частями квартир, а предназначены для обслуживания всего дома, принадлежат собственникам этого дома на праве общей долевой собственности. Подвал тоже относится к таким помещениям, что прописано в пункте 1 той же статьи.

Поэтому те граждане, которые приватизировали свое жилье, являются законными собственниками подвального помещения в том числе. При этом специально оформлять или регистрировать право общей долевой собственности на подвал не нужно.

Так кто же является собственником?

Подвалы многих многоквартирных домов еще с 90-х годов значатся в Реестре муниципальной собственности, когда ведомственные дома передавались на баланс города.

Новый Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2005 году, декларирует право общей долевой собственности жителей многоэтажек. Однако до сих пор вопрос о том, кто имеет право использовать общедомовое имущество, постоянно является предметом судебных споров.

Если регистрация права муниципальной собственностью уже подтверждена в соответствующих органах, которые осуществляют государственную регистрацию, то вопрос о том, что просто так передать объект жильцам, закон не позволяет. Гражданский кодекс не позволяет делать отказ от собственности, такого понятия в законе нет.

Тем не менее механизм передачи собственникам жилья подвальных помещений, зарегистрированных муниципальной собственностью, существует. Для этого жильцы дома должны сделать техническое заключение, что подвал является местом общего пользования, а затем обратиться в суд.

На основании судебного решения право муниципальной собственности гасится и подвал переходит в статус общедомового имущества.

Процесс передачи подвалов в общедомовую собственность проходит проще, если помещение значится в реестре муниципальной собственности, однако право муниципальной собственности не было зарегистрировано. В таком случае вопрос решается в Департаменте муниципального имущества и земельных отношений.

В этой инстанции делается заключение о том, является ли подвал местом общего пользования всего жилого дома. На основании этого документа (если это подтверждается) объект исключается из реестра, прекращаются договорные отношения с арендаторами.

Узнать, находится ли подвал в муниципальной собственности или нет, можно в Департаменте муниципального имущества и земельных отношений.

Необходимые документы

Для подтверждения того, что подвал является местом общего пользования, необходимо предоставить в Департамент муниципального имущества, такие документы:

  • технический паспорт;
  • заключение специализированной организации;
  • акт комиссионного обследования.

Разрешенная деятельность/бизнес в подвале

Некоторые предприимчивые граждане мечтают взять в аренду подвал и использовать его для своего бизнеса. Что можно открыть в подвальном помещении, не запрещенное законом?

Прежде чем переходить к вопросу о том, какой деятельность арендатору можно заниматься в подвальном помещении многоквартирного дома, необходимо уяснить, что прежде чем разворачивать свою бурную деятельность, следует провести общее собрание всех собственников дома, поднять вопрос об аренде подвала и деятельности, которая будет там разворачиваться, а затем еще и получить согласие всем собственников на осуществление предпринимательской деятельности.

Так, в подвале можно, к примеру, сделать спортивный клуб, магазин промтоваров, продуктовый магазин, офис, турагентство, парикмахерскую, мастерскую и др.

При выборе того или иного вида бизнеса арендатор должен учесть следующие особенности и правила пользования, которые он не должен нарушать:

  1. В подвале должна быть обеспечена хорошая вентиляция воздуха.
  2. В подвале не должно одновременно находиться больше 50 человек – согласно правилам пожарной безопасности.
  3. Нельзя размещать в подвалах магазины по продаже либо склады для хранения химических товаров, при эксплуатации которых территория помещения или воздуха может быть загрязнена.
  4. Запрещено размещать в подвале взрывоопасные вещества и материалы.
  5. Нельзя открывать в подвальном помещении ночной клуб и подобные заведения, иначе шум и музыка будут мешать жильцам дома. По этой причине запрещено организовывать в подвале такие виды деятельности, которые создают шум или выделяют запахи: химчистка, стирка белья и т.п.
  6. Нельзя обустраивать в подвальном помещении бассейны, сауны, парные, медицинские учреждения, бюро ритуальных услуг и др.
  7. Закон запрещает арендаторам размещать в подвале синтетические ковровые изделия, автозапчасти, шины, автомобильные масла во избегании возгорания подвала.
  8. Нельзя организовывать в подвале бизнес по продаже рыбы.
  9. Время работы арендатора должно быть согласовано с муниципалитетом. Но на практике закон запрещает заниматься какой-либо деятельностью в подвале после 23:00.
  10. Арендатору или покупателю подвального помещения запрещено пользоваться помещениями общего пользования – лифтом, лестницей, коридорами.
  11. Если арендатор решил открыть в подвальном помещении магазин или офис, то он должен сделать отдельно оборудованный вход.

Процедура приватизации подвального помещения

При необходимости подвальное помещение в многоквартирном доме можно приватизировать. По состоянию на 2020 год приватизация является бесплатной. Процесс присвоения такого помещения является довольно сложным и длительным, поскольку нужно пройти немало инстанций.

Как приватизировать подвальное помещение в многоквартирном доме, чтобы, к примеру, сделать там погреб (актуально для жильцов, проживающих на первом этаже)?

Процесс приватизации включает в себя такие шаги:

  1. Заинтересованному лицу следует собрать всех жильцов дома (заранее оповестить всех при помощи объявления либо писем, отправленных каждому собственнику дома). На собрании следует получить письменное согласие от всех собственников на приватизацию подвала.
  2. Заняться сбором документов – собрать копии правоустанавливающих бумаг на каждую квартиру, заявления от имени собственников с их подписями, а также технический паспорт на подвальное помещение.
  3. Обратиться в управляющую компанию за актом обследования.
  4. Оформить договор с компанией, у которой есть лицензия на проведение реконструкции в подвальном помещении.
  5. Согласовать проект реконструкции с пожарной службой и санэпидемстанцией.
  6. Получить от управляющей компании разрешение на приватизацию подвала.
  7. Написать исковое заявление о признании подвала в судебном порядке приватизированным объектом. К заявлению приложить документы, разрешающие производить подобные изменения.
  8. С полученным судебным разрешением обратиться в межведомственную комиссию и получить там разрешение на проведение реконструкции. Обязательно заверить документ в муниципалитете.
  9. Обратиться в архитектурно-строительную инспекцию и получить там разрешение на проведение соответствующих работ.
  10. После получения всех необходимых документов можно провести реконструкцию, ввести подвальное помещение в эксплуатацию. А для этого заинтересованное лицо должно обратиться в БТИ.

Перепланировка подвального помещения

Арендатор, взявший в аренду подвальное помещение в многоквартирном доме, должен соблюдать правила перепланировки (если он надумал переоборудовать подвал):

  • провести в помещение воду, освещение, сделать отопление, вентиляцию и канализацию – если в подвале будут работать люди;
  • запрещено трогать несущие конструкции стен;
  • работы по перепланировке подвала не должны нарушать работу инженерных сетей;
  • перед началом эксплуатации помещения нужно сделать дезинфекцию подвала;
  • планировка помещения под домом должна быть утверждена на собрании собственников многоквартирного дома.
  • Требования к использованию подвального помещения

    При законном занятии подвального помещения на правах аренды или владения арендатор/владелец должен придерживаться правил по содержанию подземного этажа:

    • нужно поддерживать оптимальную влажность воздуха – не выше 65%
    • температура воздуха должна быть не ниже 5 градусов по Цельсию;
    • важно обеспечить свободный вход в подвал, к инженерным коммуникациям;
    • вход в подвал должен быть оборудован выключателем;
    • подвальное помещение должно регулярно проветриваться.

    Все правила по содержанию подвальных помещений описаны в Постановлении Госстроя РФ «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» от 27.09.2003 г.

    Выкуп подвала у жильцов дома

    Можно ли выкупить подвальное помещение, если оно принадлежит собственникам многоквартирного дома? Да, можно, но это сложная процедура. Прежде чем приобрести подвал, потенциальному покупателю нужно организовать проведение общего собрания жильцов дома.

    Если большинство жильцов согласятся на продажу помещения (должно быть не меньше 75% голосов), тогда сделка заключается при участии балансосодержателя дома (конкретное лицо будет выступать представителем всех собственников и действовать от их имени по доверенности).

    Но купить подвал при таком раскладе крайне сложно, потому что в большинстве случаев собственники хотят использовать подвальное помещение для собственных нужд.

    Ответы на вопросы по теме

    Будет ли нести арендатор какую-то ответственность за аренду подвала в многоквартирном доме, если собственники дома не дали своего согласия?

    Да, если документы оформлены неправильно, арендатор не получил согласия собственников жилья в многоквартирном доме на ведение своего бизнеса, то к нему может быть применена административная ответственность.

    По состоянию на 2020 год санкция статьи 7.24, ч. 2 Кодекса об административных правонарушениях предусматривает наказание в виде штрафа от 2 до 3 тыс. руб. – для должностных лиц и 20-30 тыс. руб. – для юридических лиц (предприятий, организаций).

    В каких случаях реально купить подвал в жилом доме?

    Реально купить подвал в том случае, если он принадлежит муниципалитету, а все квартиры в доме являются муниципальными. Но есть в этом способе одна загвоздка – потенциальному покупателю придется принять участие в тендере.

    И если он предложит большую сумму, чем другие участники тендера, тогда может рассчитывать на выкуп подвального помещения.

    Имеет ли право застройщик продавать подвальные помещения?

    Все зависит от того, что указано в проектной документации.

    Если подвал относится к общедомовому имуществу, то застройщик не имеет права продавать цокольный этаж. Если же подвал выделен отдельно, то застройщик имеет на это право.

    Поэтому прежде чем покупать помещение у застройщика, нужно запросить у него документы на подвальное помещение.

    Считается ли подвальное помещение этажом?

    Этажность многоквартирного дома определяется по числу надземных этажей. В число надземных этажей может включаться и цокольных этаж, но только в том случае, если верх перекрытия этого этажа возвышается над уровней планировочной отметки земли выше, чем 2 м.

    В законодательстве РФ нет такого понятия, как подземный этаж, однако в Департаменте недвижимости указывается, что все помещения, которые не относятся к надземным этажам, являются подземными этажами.

    Поэтому подвал является подземным этажом при условии, что верх его перекрытия находится ниже средней планировочной отметки (менее, чем 2 м).

    Имеет ли право управляющая компания отказать собственникам в доступе в подвал?

    Нет, не имеет, поскольку подвальное помещение является общей собственностью всех жильцов дома. Если управляющая компания ограничивает доступ в подвальное помещение, тогда собственник квартиры, находящейся в этом доме, должен написать на имя управляющей компании заявление с просьбой организовать ему доступ в подвал на конкретную дату.

    Читать еще:  Земля общего пользования в многоквартирном доме

    В случае отказа он может смело обращаться в прокуратуру.

    Согласно норме закона подвальные помещения в многоквартирных домах принадлежат на правах общей собственности всем владельцам приватизированных квартир.

    Поэтому перед тем как решить, стоит ли заниматься покупкой подвала или брать его в аренду, нужно получить одобрение на подобные действия у большинства собственников (набрать не меньше 2/3 одобрительных голосов).

    Прежде чем занимать подвальное помещение для организации какого-то бизнеса, нужно ознакомиться с правилами содержания и эксплуатации такого помещения.

    Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме?

    Почти в каждом многоквартирном доме имеются подвальные помещения, которые очень часто становятся главным предметом раздоров между соседями. Происходит это потому, что семей в подъездах много, а дополнительных мест хранения недостаточно. Чаще всего каждый из жильцов хочет завладеть лишними квадратными метрами и готов иногда для этого обратиться в суд. Так кому же по праву принадлежит технический этаж и как добиться получения его в личное пользование? Какие законы и нюансы следует знать при борьбе с соседями за «лакомые кусочки площади»? И каким образом вам удастся приватизировать подвал в многоквартирном доме с минимальными для себя материальными затратами?

    Для чего нужен подвал в многоквартирном доме?

    Во многих многоквартирных домах, построенных в советское время, имеются технические этажи, которые предназначены для обеспечения жизнедеятельности квартир. В них находятся части инженерных коммуникаций, такие как стояки отопления и водоснабжения, трубопроводы, а также различные оборудования и сооружения.

    Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-41-00 Москва; +7 (812) 467-41-55 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-33-82 Бесплатный звонок для всей России.

    Кроме основной функции подвалы многоквартирных домов (МКД) также выполняют и второстепенные, помещения могут использоваться жильцами для хозяйственных нужд:

    • в подвальном помещении может быть организована мастерская, которая может применяться для воплощения коммерческой деятельности или эксплуатироваться для бытовых нужд;
    • занимаемая площадь способна использоваться как погреб для хранения продовольствия, такого как: фруктово-овощные запасы на зиму, купорка или крупы;
    • на техническом этаже могут храниться различные вещи жильцов: одежда, старая мебель или техника, велосипеды, санки и т. д.;
    • после получения разрешения от БТИ и согласия от соседей собственники вправе осуществить перепланировку в подвале многоквартирного дома и сделать из его части дополнительную комнату, прорезав вход для неё в полу квартиры.

    Нормативная база

    Чтобы получить в пользование подвальное помещение МКД, следует узнать, кому принадлежит право занимать технический этаж и как приватизировать нежилую площадь правильно, не нарушая закон. Поможет в этом нормативная база, которая включает в себя статьи и законы, определяющие принципы и основные нюансы распределения подвальных помещений между жильцами многоквартирного дома.

    Согласно 36-й статье Жилищного Кодекса технический этаж является общим имуществом собственников многоэтажного строения, и жильцы могут им владеть, пользоваться и распоряжаться. Стоит учитывать, что уменьшение подвала в процессе реконструкции может быть произведено только с согласия всех граждан, проживающих в многоквартирном доме.

    Данная статья ЖК предполагает, что по решению всех собственников помещения с разрешённым общим пользованием могут быть переданы в полное владение иным лицам, если это не нарушает интересы и права этих граждан.

    Ст. 289 ГК РФ подразумевает, что подвал многоквартирного дома является совместным имуществом собственников квартир, между которыми правовые отношения относительно технического этажа определяются 6-й и 9-й статьями ЖК. Таким образом, каждому владельцу жилищной площади принадлежит доля подвальных помещений, но их отчуждение ограничивается статьей 290 ГК РФ, а пользование 288-й.

    Граждане должны выполнять установленные ст. 30 ЖК обязанности и знать, что они имеют право создавать товарищества собственности согласно 291-й статье ГК РФ.

    СтатьяНазвание
    136 ЖК РФПраво собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

    2289 ГК РФКвартира как объект права собственности

    36 ЖК РФДействие жилищного законодательства во времени

    49 ЖК РФЖилищное законодательство и нормы международного права

    5290 ГК РФОбщее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

    6288 ГК РФСобственность на жилое помещение

    730 ЖК РФПрава и обязанности собственника жилого помещения

    8291 ГК РФТоварищество собственников жилья

    Кому принадлежит подвал в доме?

    Нередко жильцы дома не могут определить, кому принадлежит подвал в доме. Соседи должны учитывать, что помещения с запрещённым частным доступом (площадь, на которой располагаются инженерные сети, коммуникации, водоснабжение, отопление и т. д.) не могут быть переданы в частное владение.Но вся остальная часть технического этажа может быть использована гражданами с правом собственности по своему усмотрению. Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации в приватизированных многоквартирных домах собственниками (общедолевыми) подвальных помещений являются жильцы: в первой части 37-ой статьи ЖК РФ говорится о том, что они имеют право на такую долю от совместного имущества, которая пропорциональна размеру квартиры, принадлежащей владельцу. Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:

    • подвальные помещения многоквартирного дома не должны находиться в собственности на момент приватизации жилья;
    • у технического этажа не должно быть никакого определённого назначения;
    • подвал в обязательном порядке должен быть отделён от квартир многоэтажного дома.

    Также важным условием для владения в равных долях нежилым помещением собственниками является наличие в нём технического оборудования, с помощью которого выполняется обслуживание более одной квартиры.

    Следует учитывать, что если все квартиры многоэтажного дома принадлежат городу, то у помещений технического этажа не может быть собственника, а подвал должен быть использован только как техническая комната для инженерных коммуникаций.

    Решающим фактором при определении права на данную собственность является вопрос о том, находится ли дом под контролем ТСК и входит ли он в состав ТСЖ, так как в этом случае общедомовые помещения в обязательном порядке будут принадлежать управляющим компаниям.

    Чтобы определить, кому принадлежит подвал в многоэтажке, следует обратиться в Росреестр за выпиской: в ней будет указан не только настоящий владелец помещения, но также должна быть уточнена дата, когда он стал собственником данной площади и основания, благодаря которым технический этаж был приватизирован этим лицом. Сделать это можно, воспользовавшись официальным сайтом Росреестра (публичная кадастровая карта).

    Если в жилом доме находится магазин

    В жизни часто встречаются случаи, когда весь первый этаж многоквартирного дома занимает продуктовый или бытовой магазин, кафе, ресторан, бильярд, тренажёрный зал и т. д. При этом подвал может находится как в собственности коммерческой организации, использующей техническое помещение в роли склада, так и жильцов. При первом варианте организация обязана предоставлять доступ к коммунальным оборудованиям (моментально при экстренной ситуации или аварии и на следующие сутки после письменного уведомления при плановом осмотре состояния оборудования), располагающимся в подвале, так как они относятся к территории с запрещённым общим доступом.

    Иногда коммерческая организация может располагаться прямо на техническом этаже, в этом случае (для этого должно быть предоставлено согласие жильцов многоквартирного дома) она обязана являться собственником всей занимаемой территории или же арендатором (сдаваться в аренду данная площадь может лишь с согласия всех собственников квартир).

    Бывают случаи, когда происходит незаконный захват подвальных помещений, на территории которых открывают несанкционированные магазины — справиться с данным правонарушением поможет обращение в суд.

    Можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме?

    Жильцы имеют право приватизировать подвальные помещения в многоквартирном доме, если:

    • они являются собственниками квартир;
    • технический этаж не находится в чьей-либо собственности;
    • подвальные помещения не принадлежат управляющим компаниям или муниципалитету.

    Граждане приватизируют подвал, чтобы:

    • пользоваться им в личных целях;
    • поднять потенциальную стоимость квартиры, относящейся к данному техническому этажу;
    • отсудить помещения у лиц, которые незаконно произвели его самозахват;
    • получать собственную выгоду (сдача в аренду и т. д.).

    Как приватизировать подвал в жилом доме?

    Самое сложное в процедуре приватизации подвала многоквартирного дома — это получение согласия всех собственников многоэтажного дома.

    1. Для начала следует провести общее собрание жильцов, темами которого будет трансформация границ технического этажа и отчуждение части совместного имущества. Чтобы это осуществить, требуется составить протокол, который будет соответствовать статьям 36, 44-46 Жилищного Кодекса, а также уведомить владельцев квартиры о намечающемся мероприятии за 10 дней. На нём должны присутствовать не менее половины собственников и получено более пятидесяти процентов согласий, подтвержденных подписями присутствующих.
    2. После успешно проведённого собрания требуется составить ходатайства от лиц, которые будут являться будущими собственниками подвального помещения и сделать заверенные копии документов на жильё в данном многоквартирном доме. Также нужно иметь план той части технического этажа, которая будет приватизироваться, и обратиться в ЖЭК с целью получения акта обследования здания.
    3. Следующим пунктом будет являться подписание контракта с проектной организацией которая сможет помочь в подготовке реконструкции подвального помещения многоквартирного дома: должно быть сделано заключение, подтверждающее намерение нового владельца не нарушать системы эксплуатации жилого дома. После совершения описанных действий следует подать документы с заявлением в межведомственную комиссию, относящуюся к районной администрации.
    4. Чтобы приватизировать технический этаж, будущий собственник должен получить разрешение от Управления архитектурой, а также согласовать с СЭС и пожарной организацией проект реконструкции.
    5. Подвальное помещение не сможет быть передано в собственность, если будут не оплачены счета ЖКХ до периода подачи документов. Поэтому после устранения задолженностей нужно подать иск в судебную инстанцию с прикреплением всех требующихся документов и разрешений.
    6. При успешном окончании судебного процесса следует получить готовые разрешения от межведомственной комиссии и Управления архитектуры.
    7. Последним этапом в приватизации подвала многоквартирного дома считается оформление в БТИ правоустанавливающих документов и получение кадастрового плана, после чего можно будет провести инвентаризацию помещения. Теперь остаётся провести требующиеся работы в подвале и ввести его в эксплуатацию.

    Перепланировка в подвальном помещении

    С помощью проведения планировки приватизированного подвального помещения можно увеличить жилую площадь, сделать дополнительное место для отдыха или развлечения, а также организовать удобный склад для хранения не использующихся в быту вещей.

    Если еще остались спорные вопросы, вы также можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-41-00 Москва; +7 (812) 467-41-55 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-33-82 Бесплатный звонок для всей России.

    Для воплощения в жизнь данной идеи потребуется:

    • подготовить план этажей с экспликацией;
    • сделать копию лицевого счёта;
    • получить выписку из домовой книги, в которой должны быть указаны все лица, прописанные в квартире многоэтажного дома;
    • заверить у нотариуса копию документов, подтверждающих право собственности;
    • разработать проект перепланировки подвала.

    При проведении данной процедуры могут возникнуть следующие сложности:

    • может не удаться из подвала многоквартирного дома оформить жилое помещение при отказе Коммунальных служб дать разрешение на такого вида перепланировку по причине несоответствия санитарным нормам, требующим наличия в комнате минимум одного источника света;
    • возможно, возникнут сложности при перепланировки технического этажа в офис или магазин, так как для этого требуется сложная процедура оформления квартиры в нежилое помещение;
    • могут возникнуть ограничения при оформлении перепланировки по причине плохого состояния многоэтажного дома и длительного отсутствия капитального ремонта.

    Самопроизвольный захват подвала

    Нередко происходит незаконный захват подвального помещения многоквартирного дома. Чаще всего причина таких правонарушений кроется в том, что собственники не знают о том, что они являются владельцами технического этажа, а также из-за нестабильности в стране в 90-е годы. Проблема в том, что «фальшивые» владельцы упорно доказывают свои права на технический этаж, аргументируя это вложенными материальными средствами на капитальный ремонт и перепланировку. Но эти доводы не имеют никакой юридической силы, поэтому жильцы многоэтажного дома могут смело отстаивать свои права.

    Поможет восстановить справедливость в данном случае подача иска в суд.

    Нюансы

    Существует большое количество нюансов при приватизации подвальных помещений многоквартирного дома, которые могут помешать жильцу стать собственником технического помещения. Одной из проблем, с которой нередко сталкиваются граждане при попытке получить во владение нежилое помещение, является то, что не все подвалы относятся к общей долевой собственности. То есть, если в техническом помещении не имеется коммунального оборудования, оно не может подлежать приватизации.

    Также часто бывает, что технический этаж уже имеет собственников, либо же относится к муниципальному имуществу или к управляющей компании. В данной ситуации приватизация становится просто невозможной. Для уточнения этой информации жильцам многоквартирного дома стоит обратиться за выпиской в Росреестр.

    Благодаря огромному множеству особенностей и «подводных камней» не всегда удаётся стать собственником подвального помещения многоквартирного дома с первого раза, но не стоит сдаваться: изучайте правовую сторону вопроса, и если вы уверены, что закон на вашей стороне, то бейтесь до последнего!

    Три ступеньки вниз

    Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир. Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами — чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает. Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.

    Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать «из чужого незаконного владения подвальное помещение». Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием. В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых. По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.

    В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов — с 2002 по 2007 год. Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены — ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья. Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.

    Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.

    Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации — трубы, вентили, заслонки, краны и прочее. Истцы — муж с женой — стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом. Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.

    Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку «имеют самостоятельное функциональное назначение». Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.

    По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности «общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации». По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

    По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

    А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования «в целях, не связанных с обслуживанием дома», то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

    Вывод Верховного суда — для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования — доказывать должен ответчик.

    В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон. Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты. Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности. Раз гражданин — собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

    Использование подвала в многоквартирном доме

    1.1. уважаемый посетитель!
    Да, безусловно, можно, закон прямого запрета не содержит
    Всего доброго, желаю удачи.

    1.2. Конечно можно, собственник имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, данный договор не противоречит законодательству.
    [quote][/quote]
    Статья 689 ГК РФ
    По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
    Такой вид

    2. Как правильно написать заявление на использование подвала в многоквартирном доме.

    2.1. Смотря для чего вы хотите его использовать.

    3.1. Добрый вам день
    Уважаемая Евгения, в данном случае ваш вопрос потребует определенной работы и времени. Ответит коротко не получиться. Обратитесь к любому юристу на этом сайте на платной основе.

    3.2. Консультации по подобного рода вопросам являются платными. Обратитесь к любому юристу на 9111 в аккаунт за помощью. Спасибо за обращение.

    4.1. Пообщайтесь по этому поводу с управляющей компанией/ТСЖ, в основном идут навстречу. Ставят заглушки, однако необходимо все корректно оформить, что бы потом не было претензий. ОДН придется платить в любом случае.

    5.1. Шансы у него небольшие, поскольку собственники пользуются общедомовым имуществом совместно. Для передачи объектов общего имущества в многоквартирном доме требуется согласие всех собственников
    В соответствии со ст. 36 ЖК РФ:
    2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

    6.1. А о каких нуждах вообще идет речь?

    7.1. Управляющая компания осуществляет управление имуществом дома, следит за порядком и организует обслуживание. Перепланировку контролирует Жилищная инспекция (ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 26-09-94 1086 (ред от 24-02-95) О ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ИНСПЕКЦИИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ)

    8.1. в произвольной форме

    9.1. За предоставление подвала в аренду должно быть за не менее половины собственников помещений в МКД

    10.1. Согласие на использование подвала по договору аренды

    10.2. У Вас помимо решения общего собрания собственников должно быть разрешение на реконструкцию от администрации района.

    11.1. Надежда, необходимо обратиться в орган местного самоуправления. Самовольно перепланировавшее жилое помещение лицо несет административную ответственность, а так же обязано привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок.

    12.1. Права собственника жилого помещения распространяются только на свое жилое помещение. Решение об использовании общей площади дома принимется собранием собственников. Если собрание решило разрешить устроить вход, то так тому и быть.

    13.1. Писать в жилищную инспекцию и прокуратуру района

    14. По ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам квартир принадлежит на праве долевой собственности и общее имущество дома: лестничные площадки, лифты, коридоры, подвалы, чердаки, крыши, земельный участок, несущие стены, плиты перекрытия, а также вся инженерная инфраструктура и другое оборудование.

    Но чтобы выполнить 36 статью ЖК РФ, надо выполнить ещё 6 статей: 37 статью ЖК РФ, к тому параграф 1 статьи 290 ГК РФ, хотя бы одно из требований СНИП «Жилые здания», правила и нормы использования земельного участка и другие, а особенно ФЗ №4218/1.

    Что касается-«общее имущество в многоквартирном доме принадлежат собственникам квартир на праве общей «долевой собственности». Это состояние наступает, когда «долевая собственность», определена, расписана и составлен договор между собственником жилищного фонда и каждым собственником жилого и нежилого помещения в МКД.

    Если этой договоренности нет, все ОИД принадлежит только собственнику жилищного фонда. То есть государству или муниципалитету. Почему юристы на это не обращают внимания, и говорят что нужно платить, у меня нет зарегистрированного права, на каком основании. Кто может ответить. Спасибо.

    14.1. Уточните вопрос. За что Вас обязывают платить?

    15.1. Это Вы выбирали управляющую компанию для того чтобы она Вас обслуживала, а не она Вас. Так что никаких прав, по ограничению доступа в подвальное помещение она не имеет. Посмотрите на сайте росреестра, зарегистрирована ли вообще за кем нибудь собственность на подвал. Если нет, то она общедомовая, там наверняка проходят трубы и т.п. Обратитесь в жилинпсекцию с жалобой о недопуске к общему имуществу/о воспрепятствовании пользования им.

    15.2. Вам следует обратиться на консультацию по вашему вопросу, лично, к выбранному вами специалисту. Если вам выдан письменный отказ из компетентного учреждения, и вы считаете его незаконным, -имеете право обжаловать действия должностных лиц в судебном порядке. В общем и целом, места общего пользования в многоквартирных домах, находятся в совместной собственности у собственников квартир многоквартирных домов, пропорционально размеру занимаемых ими жилых помещений. Использование мест общего пользования, осуществляется по согласованию со всеми собственниками жилых помещений многоквартирных домов.

    15.3. Надо проводить общее собрание всех собственников жилых помещений дома и принимать нужное вам решение.,если и после этого откажут,с коллективным исковым административным иском в суд.
    Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

    ГАРАНТ:
    См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 44 ЖК РФ
    Информация об изменениях:
    Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ в часть 1 статьи 44 настоящего Кодекса внесены изменения
    См. текст части в предыдущей редакции
    1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
    2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
    Информация об изменениях:
    Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. N 271-ФЗ в пункт 1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса внесены изменения
    См. текст пункта в предыдущей редакции
    1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
    Информация об изменениях:
    Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 355-ФЗ пункт 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса изложен в новой редакции
    См. текст пункта в предыдущей редакции
    1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;
    .

    16.1. Поменяйте свой статус. Вы сейчас третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования в процессе. , вам необходимо стать третьим лицом, заявляющим самостоятельный требования.

    Заявитель:
    (наименование или Ф.И.О.)
    адрес: ,
    телефон: , факс: ,
    адрес электронной почты:

    Представитель заявителя:
    (данные с учетом ст. 48
    Гражданского процессуального
    кодекса Российской Федерации)
    адрес: ,
    телефон: , факс: ,
    адрес электронной почты:

    Заинтересованное лицо:
    (наименование или Ф.И.О.)
    адрес: ,
    телефон: , факс: ,
    адрес электронной почты:

    ЗАЯВЛЕНИЕ
    о вступлении в дело в качестве третьего лица
    с самостоятельными требованиями

    В производстве районного суда г. находится
    дело N по иску к
    о .
    Считаю необходимым вступить в данное дело в качестве третьего лица с
    самостоятельными требованиями по следующим основаниям:
    .
    (указываются основания, по которым заявитель хочет вступить в дело на
    стороне истца в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные
    требования на предмет спора, а также доводы, обосновывающие его требования,
    со ссылками на доказательства и нормативные акты)

    Приведенные основания подтверждают, что предмет спора по указанному
    делу связан с защитой прав и законных интересов
    (Ф.И.О. заявителя)
    и дело не может быть рассмотрено без его участия.

    В связи с вышеизложенным и на основании ст. ст. (указываются
    статьи законов, на которых основаны требования третьего лица), ст. 42
    Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

    1. Признать третьим лицом с
    (указывается Ф.И.О. лица, подающего
    настоящее заявление)
    самостоятельными требованиями по делу N , о чем вынести
    соответствующее определение.
    2. .
    (указать суть требований заявителя)
    3. Взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в сумме
    руб.
    4. В порядке обеспечения иска наложить арест на .

    Приложения:
    1. Копии заявления и приложенных к нему документов для
    заинтересованного лица.
    2. Доверенность представителя от «__» г. N ___ (если
    заявление подписывается представителем заявителя).
    3. Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых заявитель
    основывает свои требования.

    17. ООО «Провансаль» приобрело по договору купли-продажи в собственность нежилое помещение (магазин) на первом этаже многоквартирного жилого дома. В связи с недостаточностью торговых площадей директор ООО принял решение об использовании подвального помещения, расположенного под магазином под складские нужды. Получив разрешение пожарной инспекции, ООО разместило в подвале жилого дома мощные холодильные установки.

    Жители дома стали возмущаться в связи с размещенными холодильными установками в подвале и постоянным шумом и неприятным запахом от постоянно работающих холодильных установок. Поскольку ООО не реагировало на требования жителей дома, ссылаясь на полученное разрешение на установку холодильных установок от МЧС, несколько жильцов, в наибольшей степени страдающих от работы холодильных установок и магазина обратились в суд с иском, требуя демонтировать холодильники и привести подвальное помещение в первоначальное состояние. Не признав исковых требований, представитель ООО заявил, что вместе с помещением на первом этаже ими приобретена доля в праве общей собственности на общее имущество дома, ими занято подвальное помещение, находящееся именно под магазином, следовательно, принадлежащее ООО. Кроме того, по периметру дома остаются свободными все остальные подвальные помещения, права жителей по использованию подвала не нарушаются.

    Решите спор. Каковы особенности осуществления права собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах?

    17.1. Особенности в том, что если помещение никому не принадлежит, то оно является общей собственностью собственников помещений в доме (ст. 36 ЖК РФ)_
    Использование таких помещений возможно в том случае если будет принято решение общим собранием (ст. 44-46 ЖК РФ)
    Жильцы, которых не устраивают действия ООО имели полное право обратится в суд.

    17.2. Подвал — общее имущество дома. Порядок пользования определяется жильцами на общем собрании жильцов, поэтому магазин без решения общего собрания ничего не имел права размещать.
    ЖК РФ, Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

    КонсультантПлюс: примечание.
    По вопросу, касающемуся формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и перехода его в собственность собственников помещений такого дома, см. статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.
    1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
    1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

    ЖК РФ, Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

    1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
    (в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
    (см. текст в предыдущей редакции)
    2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
    3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
    (п. 3 в ред. Федерального закона от 27.09.2009 N 228-ФЗ)
    (см. текст в предыдущей редакции)

    17.3. Действующим жилищным законодательством РФ установлено правило, согласно которому общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в таком доме. (стст 36-38 ЖК РФ)
    В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию.
    Каждый спор относительно признания за собственниками помещений в МКД права общей долевой собственности на подвальные помещения имеет свои нюансы
    подвальное помещение в зависимости от его характеристик, предназначения и т. д. может являться как общим, так и единоличным имуществом собственников помещений в МКД. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления и т. д. Очевидно, что в процессе установления перечисленных фактов потребуется помощь экспертов и инвентаризационных служб.

    18.1. Решение задачи осуществляется для студентов сугубо на платной основе. Учитесь самостоятельно или переводите свой вопрос в VIP.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector
    ×
    ×