Antaurus.ru

Все про Недвижимость
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Малоэтажный многоквартирный дом

Что такое малоэтажная жилая застройка?

Не всем людям уютно жить в многоэтажных домах крупных конгломератов. Такой же привычный городской комфорт, но с загородным спокойствием может обеспечить малоэтажная жилая застройка.

Этот вид недвижимости приобретает все больше популярности. И связано это не только с микроклиматом, но и с обеспечением доступными и качественными коммунальными услугами.

В малоэтажном жилье должны существовать особые подходы в системе управления, но действующие нормативные акты не совсем адаптированы к такому виду застройки.

В этой статье описаны основные вопросы по правовому регулированию малоэтажной жилой застройки, назначению земли, на которой она расположена, особенностям эксплуатации, ее преимуществам и недостаткам, а также перспективам развития в России.

Правовые аспекты

Четкая регламентация определения «малоэтажная жилая застройка» в российском законодательстве отсутствует. Но в части 2 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации обозначено, что строительство и реконструкция многоквартирного дома высотой до 3-х этажей могут осуществляться без экспертизы проектной документации.

Исключения составляют постройки, для поддержания которых используются средства госбюджета. В Градостроительном кодексе РФ прописано лишь несколько позиций, которые косвенно указывают на связь с малоэтажной жилой застройкой.

В СНИП по градостроительству и планировке населенных пунктов обозначены следующие категории объектов недвижимости:

  • многоэтажные жилые дома;
  • индивидуальные жилые сооружения;
  • жилые строения средней этажности;
  • жилые дома малой этажности.

Еще в этом документе описана процедура получения документов на разрешения проведения строительных работ на индивидуальном жилищном объекте.

Малоэтажная жилая застройка — это сколько этажей

Не все ясно в правовом поле и с количеством этажей. СП 42.13330.2011 устанавливают ограничения на объекты малоэтажного строительства — это 4 этажа, включая мансардный уровень. А в СП 54.13330.2011 прописано 3 этажа с учетом подвала, мансарда и цоколя. Если отталкиваться от этого норматива, то объект не может превышать 2-х этажей.

Эти пробелы в законодательстве создают сложности для застройщиков, особенно в вопросах разработки градостроительных и разрешительных документов. В спорных ситуациях приходится отталкиваться от принципа «что не запрещено, то разрешено».

Из-за подобных неясностей территории становятся менее привлекательными для крупных строительных компаний. Массовая застройка все равно так или иначе ведется, но страдают вопросы организованности. В большей степени это касается благоустройства и инфраструктуры.

Особенности эксплуатации

После завершения всех строительных работ, в ходе эксплуатации здания, также возникают сложности. Управляющим компаниям не хватает проработанности нормативно-правовой базы.

В малоэтажных жилых застройках отсутствует подключение к центральным системам отопления, водопровода и канализации. Встает вопрос о необходимости создания собственных водозаборных скважин и котельных установок.

Это сложное техническое оборудование, которое требует надлежащего обслуживания. Обычно опытом в этой области могут похвастаться далеко не все управляющие компании.

Решением организационных вопросов в малоэтажных жилых застройках могут заниматься управляющие компании и некоммерческие объединения жильцов — жилищные кооперативы и товарищества собственников жилья.

В категорию малоэтажного жилищного строительства относятся следующие виды сооружений:

  • одноквартирный жилой дом высотой до 3-х этажей;
  • особняк;
  • блокированный жилой дом;
  • апартаменты;
  • коттедж;
  • резиденция;
  • вилла;
  • дуплекс;
  • таунхаус.

Назначение и использование земельного участка

Строительство объектов малоэтажного строительства тесно связано с видами разрешенного использования земельного участка.

Градостроительным регламентом определены основные правила землепользования:

  • назначение земли у малоэтажной жилой застройки может быть определено для ведения личного подсобного хозяйства;
  • на участке разрешено размещать гаражи, другие подсобные сооружения, сады и огороды;
  • земля под блокированную застройку подходит под строительство жилого дома высотой до 3-х этажей, предназначенного для постоянного проживания, но не разделенного на квартиры. У объекта может быть общая стена с соседними жилыми строениями, но общее количество сблокированных домов не может превышать 10;
  • на земельном участке под малоэтажную жилую застройку может находиться передвижное жилье (кемпинг, палаточный городок, вагончик, прицеп), которое может подключаться к инженерным коммуникациям, проходящим по этой территории.
  • Нормативы для объектов малоэтажного строительства

    СНиП регулирует расстояния между соседними домами и постройками, инженерными сетями. Виды нормативных отступов делятся на следующие категории:

    • санитарные;
    • градостроительные;
    • экологические;
    • противопожарные.

    Расстояния между зонами малоэтажной жилой застройки определяются в границах отведенного земельного участка и за его пределами.

    Классификация малоэтажных жилых застроек

    Дома высотой до 3-х этажей классифицируются по нескольким параметрам:

  • месторасположение (городские застройки высокой плотности, отдельно стоящие жилые дома с участком до 0,15 га в городской черте или ближайшем пригороде, загородные дома с такой же площадью земельного надела);
  • уровень качества жизни (элитные, бизнес и средний класс, эконом-варианты);
  • периодичность проживания (капитальные, сезонные);
  • размеры и наличие участка (дома с садом, огородом, хозпостройками, гаражом, но не более половины всей площади земли, постройки с приквартирным участком, сооружения без участка);
  • количество этажей (что значит 1- , 2- , 3-этажные);
  • конструктивное решение (деревянные, панельные, монолитные, кирпичные, блочные, комбинированные);
  • наличие нежилой площади (с подвалом, мансардой, верандой);
  • наличие дополнительных помещений (гараж, летняя кухня, прачечная, зимний сад, сауна).
  • Для оформления разрешения на сооружение объекта малоэтажной застройки необходимо иметь участок с видом целевого использования поселение и ВРИ в соответствии с типом проекта дома.

    Преимущества и недостатки малоэтажных сооружений

    Эта категория недвижимости сегодня развивается стремительными темпами, поэтому ее доля в общем объеме строительства постоянно растет.

    Это связано со многочисленными преимуществами малоэтажных домов:

  • требуется минимум согласований проекта;
  • низкая плотность населения на 1 кв. м;
  • высокие темпы строительства;
  • возможность возведения по индивидуальным проектам;
  • экологичность;
  • низкая себестоимость жилья;
  • минимум затрат на организацию детских площадок, зон отдыха и стоянок;
  • автономность инфраструктуры;
  • комфортность проживания;
  • эстетичность и удобство эксплуатации;
  • сниженная нагрузка на прилегающие автодороги.
  • Имеются у объектов этой категории жилья и некоторые недостатки:

    • высокая стоимость земли под строительство и подключения коммуникаций;
    • сложности в оформлении участка.

    Малоэтажное жилье в России

    Что такое малоэтажная многоквартирная жилая застройка для жителей России? В 2020 году это наиболее оптимальный формат для всех участников рынка — на него приходится 52 % всего объема жилищного строительства. За 20 лет доля ввода в эксплуатацию малоэтажного жилья увеличилась в 7 раз.

    В государственных масштабах малоэтажное строительство рассматривается как способ увеличить темпы строительства и повысить доступность жилья для всех категорий населения. Это связано с более низкой стоимостью квадратного метра, чем в многоэтажных проектах.

    Ко всему прочему, в рамках комплексного освоения удаленных территорий более выгодно возводить невысотные жилые дома. Малоэтажные проекты позволяют улучшить качество проживания: они отличаются безопасностью и более семейным окружением, наносят меньший вред окружающей среде.

    Девелоперам малоэтажные объекты нравятся прежде всего высокой скоростью строительства и меньшим количеством согласований.

    Ипотека на малоэтажное жилье

    Ипотечные займы на рынке «малоэтажки» распространены не так активно, как среди городского жилья. Главное отличие в получение кредита заключается в размере первоначального взноса, который достигает 40-50 %.

    Кредиты на объекты малоэтажного строительства предлагают многие банки, среди которых Сбербанк, Альфа-Банк, Газпромбанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, банк «УралСиб», банк «Возрождение» и другие.

    Заключение

    Будущее у малоэтажного сегмента в России есть. Его приоритетный статус поддерживается экономикой страны и программно-целевыми методами.

    К 2020 году в рамках модернизации экономики планируется увеличить ввод жилья до 120 млн. м. кв. в год. При сохранении действующей структуры жилищного строительства выполнить эту задачу сложно.

    И в этом плане малоэтажная жилая застройка имеет существенные преимущества:

    • формируется благоприятная жилая среда;
    • технологический цикл возведения здания занимает мало времени;
    • высокое качество строительства;
    • приемлемая стоимость.

    В сравнении с многоэтажным проектом малоэтажная застройка является более комфортной и здоровой, гармонирует с окружающей средой и экономит ресурсы.

    3 основных вида малоэтажной застройки

    Термин «малоэтажная застройка» вызывает довольно большое количество споров, как среди юристов, так и в среде проектировщиков. Это связано с тем, что он по-разному может трактоваться в нормах права и различных технических нормах. В результате не однозначной трактовки весьма часто возникают вопросы и конфликты, связанные с использованием земельных участков и их застройке.

    Что такое застройка жилая малоэтажная?

    В действующем законодательстве понятие малоэтажная жилая застройка чётко не определено.

    Градостроительный кодекс различает три основных малоэтажной застройки:

    1. Индивидуальные жилые дома (ИЖД). Они представляют собой одноквартирные здания с приусадебным участком, на котором разрешено возведение различных хозяйственных построек, выращивание овощей и декоративных растений, высаживание плодово-ягодных деревьев и кустарников. Земля обычно принадлежит собственнику участка.
    2. Блокированные жилые дома, получившие распространение по следующим причинам:
    • использование общих стен позволяет уменьшить себестоимость строительства дома;
    • уменьшается себестоимость земельного участка для одного домохозяйства;
    • снижается себестоимость подвода коммуникаций на одно домохозяйство, упрощается их техническая реализация.
    Читать еще:  Закон о проживании в многоквартирном доме

    Блокированные жилые дома характеризуются следующими признаками:

    • состоят из блоков;
    • в каждом блоке живет одна семья;
    • каждый блок имеет свой выход;
    • блоки соединены общими стенами;
    • в общих стенах нет проемов;
    • каждый блок имеет отдельный выход.

    Дома блочной конструкции характеризуются отдельным придомовым участком земли для каждого блока, в котором проживает одна семья. На земельном разрешено возводить гаражи для личного авто, вспомогательные и хозяйственные постройки, высаживать фруктовые деревья, ягодные кусты, устраивать грядки, парники, теплицы, выращивать овощи, другие сельскохозяйственные культуры. Разрешено также устройство зон отдыха, детских игровых зон, площадок для занятий спортом.

    1. Малоэтажные многоквартирные дома:
    • состоят из одного или нескольких подъездов;
    • каждый подъезд состоит из нескольких квартир;
    • число подъездов в доме не превышает четырех;
    • число этажей – от одного до трех.

    Кроме того, статьей 35 ГрК РФ введено понятие жилых домов средней этажности (до 8 этажей) и многоэтажных жилых домов.

    К малоэтажной застройке относят индивидуальные, блокированные, на несколько квартир, жилые малоэтажные, до трех этажей включительно дома.

    Категории земель. Виды разрешенного использования

    Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны. Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий. Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.

    Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.

    До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство. В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.

    Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 «малоэтажная многоквартирная застройка».

    Согласно классификатору ВРИ, к малоэтажной жилой застройке относятся:

    1. Земли, предназначенные для ИЖС (код классификатора 2.1). На землях данного типа допускается:
    • возводить индивидуальные жилые дома высотой не свыше 3 надземных этажей;
    • обустраивать приусадебное хозяйство выращивать овощи и бахчевые, ягоды и декоративные растения, строить парники и теплицы, сажать плодово-ягодные деревья, кусты;
    • располагать индивидуальные бани и гаражи, различные сооружения подсобного назначения.
    1. Земли под ведение личного подсобного хозяйства. ВРИ 2.2. На участке с ВРИ данного типа разрешается также содержать сельскохозяйственных животных.
    2. Сблокированные дома блочного типа. ВРИ 2.3. На данных участках разрешается постройка только блокированных домов (пентхаусов), вспомогательных строений, гаражей под личный транспорт, выращивание ягод, фруктов, овощей, различных декоративных культур. Устройство зон отдыха, площадок для занятий спортом, детских игровых зон.
    3. Земли, помеченные как «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код классификатора ВРИ 2.1.1). На земельных участках данного типа разрешается:
    • размещать многоквартирные жилые дома. Дома должны иметь максимум 4 этажа (с учетом подземного или мансардного);
    • выращивать плодово-ягодные и декоративные растения, овощи;
    • возводить гаражи под личный автотранспорт, сараи, вспомогательные сооружения различного назначения;
    • располагать в зданиях объекты для обслуживания инфраструктуры жилых домов и проживающих в них жильцов. Обслуживающие объекты могут располагаться во встроенных, либо пристроенных помещениях. Они должны занимать не свыше 15% всей площади помещений малоэтажного дома;
    • создавать зоны отдыха, детские игровые зоны, площадки для спортивных игр и занятий спортом.

    На участках с ВРИ 2.1.1 разрешается возведение исключительно многоквартирного малоэтажного жилья. Недопустимо строительство индивидуальных домов.

    Чтобы оформить разрешение на строительство малоэтажного дома нужно иметь земельный участок с видом целевого использование поселение и ВРИ, соответствующим типу проекта дома.

    Преимущества и недостатки малоэтажной застройки

    Малоэтажная застройка развивается сегодня высокими темпами, её доля в общей доле строительства жилья постоянно возрастает. Это связано со следующими преимуществами малоэтажного строительства:

    • минимум согласований проекта;
    • высокая скорость постройки;
    • низкая себестоимость жилья;
    • экологичность;
    • низкая плотность населения на квадратный км;
    • меньшие затраты на организацию стоянок, зон отдыха, детских площадок;
    • низкая нагрузка на прилегающие автодороги;
    • комфортность проживания.

    К преимуществам малоэтажной застройки можно отнести также автономность инфраструктуры, эстетичность, удобство эксплуатации и возможность возведения жилья по индивидуальным проектам.

    Есть у малоэтажного строительства и недостатки:

    1. Дороговизна земли под строительство.
    2. Сложность оформления земельного участка.
    3. Высокая стоимость подключения коммуникаций.

    Главная особенность малоэтажного жилья – повышенный комфорт проживания, высокая скорость и простота взведения, экологичность и доступная стоимость. Главный недостаток «малоэтажки» — высокая цена земельного участка.

    Проектирование

    Проектирование малоэтажных жилых домов:

    • индивидуальных,
    • многоквартирных до 3 этажей;
    • блокированных.

    Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.

    При проектировании необходимо соблюдать требования строительных правил и норм на постройку одноквартирных и малоэтажных многоквартирных жилых домов СП 55.13330.2011, общие требования свода правил по проектированию малоэтажной застройки поселений СП 30-102-99, устройству сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации, ПУЭ, правил пожарной безопасности, другой нормативно-технической документации по местным условиям.

    Малоэтажный многоквартирный жилой дом

    1.1. ногоквартирный жилой дом нельзя. ИЖС

    1.2. для того чтобы построить многоквартирный дом Вам нужно изменить категорию земли

    2. Пожалуйста как правильно трактовать запись в кадастровой выписке.
    Категория земель: Земли населённых пунктов.
    Виды разрешенного использования: для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок).
    Статус записи об объекте недвижимости: Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные»

    Цель построить на данном земельном участке малоэтажный многоквартирный дом (3 этажа, 6 квартир)

    2.1. На указанном земельном участке Вы можете построить индивидуальный жилой дом с хозяйственными постройками и использовать его только для личного использования себя и своей семьи. Для того, чтобы выстроить многоквартирный жилой дом, разрешенное использование земельного участка должно быть другого направления. В этом случае, разрешенное использование должно быть указано: для строительства и размещения многоквартирного жилого дома. Такие вопросы необходимо решать в Администрации города и кадастровой палате.

    3.1. Все зависит от того, на что именно у Вас оформлено право собственности, если на квартиру, то нет, если на жилой дом (часть жилого) дома) то да.
    Сформированный земельный участок под объектом капитального строительства предоставляется бесплатно администрацией, в вышеназванном случае.

    4.1. В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников». Если вы продаете долю в общем долевом имуществе, то обязательно нужно уведомить остальных участников общей долевой собственности с учетом ст.250 ГК РФ.

    5.1. —Здравствуйте, на этот вопрос вам даст ответ только глава администрации поселения. Подавайте письменное заявление и просите дать на него письменный ответ, а при получении отказа, обжалуйте его в суде, в течении 3 месяцев. На основании статьи 218, 219 КАС. Предъявление административного искового заявления об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего и рассмотрение административного дела по предъявленному административному исковому заявлению.
    Удачи Вам и всего хорошего.

    5.2. Вам надо зарегистрировать в реестре право собственности на данный земельный участок. Заказать и получить земельную документацию, определить место сервитута. Обратитесь в управление земельных ресурсов с вашим вопросом, объясните вашу ситуацию и что вы хотите получить. Они подскажут какие действия необходимо выполнить и какие документы собрать. Успешно решить Ваш вопрос можно только с юридической помощью. Всегда рад Вам помочь!

    6.1. На основании чего снести? Вам необходимо получить сведения о собственнике (застройщике), его правах на возводимый объект недвижимого имущества, права на земельный участок, разрешение на строительство.

    6.2. Приобретать можно, но это неликвид, есть риски. Не советую.

    7.1. Вам нужно сделать перевод земли из одной категории в другую, обратившись в органы местного самоуправления.

    Читать еще:  Горячая вода в многоквартирном доме

    8.1. Подавайте заявление в суд о признании незаконными действия Росреестра об отказе в постановке на кадастровый учет недвижимого имущества.

    9.1. В данном случае земельный участок под домом является общим имуществом многоквартирного дома.

    10.1. ст.51 Градостроительного кодекса — что нужно для получения разрешения на строительство
    Ст. 55 Градкодекса- документы для ввода построенного объекта в эксплуатацию

    Далее
    тех. паспорт
    тех. план
    кадастровый учет
    регистрация права собственности
    Градкодекс есть в интернете в открытом доступе. Нет смысла его сюда копировать[b][/b]

    11.1. Оксана, я вам советую не иск составлять, а для начала обратиться в Прокуратуру с соответствующей жалобой, пусть проведут проверку.

    12.1. среди нас нет геодезистов, обратитесь к ним.

    13.1. Да, вполне возможно.

    13.2. Можно ли строить малоэтажный многоквартирный жилой дом на данной категории земли и р.и.

    ДА, можно строить.

    14.1. Обжалуйте отказ в суде.
    Он не законен.

    14.2. 3 месяца не прошло с момента получения отказа? Если нет, то можно и нужно обжаловать, по данному основанию отказ незаконен.

    15. Хочу купить квартиру в строящемся малоэтажном многоквартирном доме, который строится на землях ИЖС. У застройщика есть Разрешение на строительство на этих землях жилого комплекса, выданнок МО Город Всеволожск. Есть договор аренды земельного участка. Решения муниципальной межведомственной комиссии о переводе земель ИЖС в ЖС нет. Может ли Госстройнадзор по Ленинградской области принять решене о незаконности сторительства и потребовать сноса дома?

    С уважением,
    Наталья Михайловна.

    15.1. Вполне может такое случится

    16.1. Если документы оформлены правильно и так, как Вы пишете, то можно купить данную квартиру. Раздел дома на 8 квартир собственник сделал согласно Гражданскому кодексу РФ. У него есть такое право.

    17.1. Если земля в собственности, то ввод в эксплуатацию не нужен. При наличии свидетельств на право собственности на квартиры и на землю, никаких проблем возникнуть не должно. Перевод земель из одной категории в другую законом не запрещен.

    18.1. Лариса, переводом земель в другой правовой статус занимается муниципальное образование. Поэтому с заявлением обратитесь в администрацию МО.

    19.1. При наличии технической возможности реальный поквартирный раздел между сособственниками возможен как по нотариально удостоверенному соглашению, так и в судебном порядке. Регистрацию по месту жительства получить невозможно без перевода земли, на которой находится дом, в категорию земель поселений. Сделать это весьма непросто и невозможно без разрешения местной администрации и администрации области.

    20.1. Признать ранее выданные свидетельства о праве собственности на квартиру или землю недействительными можно только в судебном порядке, а до решения суда они все действующие.

    21. К Вам обращаются жильцы 4-х этажного МКД № 18, 3-х этажного МКД № 18/1 и 9-ти этажного МКД № 30, расположенных по ул. Железнодорожной в г. Краснодаре.
    На земельном участке между нашими домами по ул. Железнодорожной 24, в августе 2015 года начато строительство многоквартирного 24-х этажного жило-го дома на основании разрешения на строительство от 03.08.2015 г. № RU23306000-4174-р-2015.
    Департаментом по архитектуре и градостроительству Краснодарского края по обращению жителей, в январе и феврале 2016 г. была проведена внеплановая документарная проверка соблюдения законодательства о градостроительной деятельности органами местного самоуправления в г. Краснодаре.
    По результатам проверки выдано предписание главе МО город Краснодар Евланову В.Л. от 10.02.2016 г. № 71-1015/16-05.1-01 с перечнем следующих на-рушений законодательства о градостроительной деятельности:
    1. В нарушение части 3 статьи 31 и пункта 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса РФ центральная общественно-деловая зона (ОД.1), установленная правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар для территории, в которой расположен земельный участок по ул. Железнодорожной, 24 с кадастровым номером 23:43:0305059:6 площадью 5520 кв.м, не соответствует функциональному зонированию дейст-вующего генерального плана МО г. Краснодар. (п.6 Правил землепользования и застройки МО г. Краснодар, утвержденых решением городской Думы Краснодара 30 января 2007 г. № 19 в редакциях от 20.11.2014 г. и от 17.06.2015 г.).
    2. В нарушение пункта 12.35 Свода правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» в чертеже указанного градостроительного плана земельного участка место допустимого размещения зданий, строений и сооружений расположено в охранной зоне инженерных коммуникаций (водоснабжение, канализация, газоснабжение, тепло-снабжение).
    3. Приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар от 3 апреля 2013 г. № 112 «О внесении изменений в градостроительный план земельного участка от 19 декабря 2014 г. № RU23306000-0000000004427» подпункт 2.2.2. «Предельное количество этажей 24 (двадцать четыре), или предельная высота зданий, строений, сооружений, в соответствии с проектом» заменён подпунктом 2.2.2. «Предельное количество этажей 25 (двадцать пять), или предельная высота зданий, строений, сооружений, в соответствии с проектом».
    В нарушение статьи 2 Градостроительного кодекса РФ градостроительный план земельного участка, а так же внесение изменений в градостроительный план земельного участка в части этажности (с 24 этажей на 25) не соответствует функциональному зонированию генерального плана МО г. Краснодар, согласно которому земельный участок по ул. Железнодорожной, 24 расположен в зоне застройки малоэтажными жилыми домами (2-4 этажа).
    4. В нарушение Правил землепользования и застройки МО г. Краснодар в чертеже указанного градостроительного плана земельного участка минимальный отступ от красной линии составляет менее 5 м, установленный предельными параметрами разрешённого строительства для общественно-деловой зоны (ОД.1) – 5 метров.
    В нарушение статьи 40 Градостроительного кодекса РФ информация о проведении публичных слушаний об уменьшении отступа от красной линии, либо расположении зданий и строений по красной линии на земельном участке по ул. Железнодорожной, 24, департаментом архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар не представлена.
    5. Проектная документация «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и автостоянкой по ул. Железнодорожной, 24 в г. Краснодаре» разработана ООО «Кубань Универсал Проект».
    В нарушение действующих регламентов, установленными правилами, размещение встроено-пристроенных помещений общественного назначения предусмотрено только на 1-м этаже здания, однако в проектной документации предусматривается размещение помещений общественного назначения с 1-го по 2-й этажи.
    6. В соответствии с пунктом 7.1 Свода правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселе-ний» и пунктом 4.2.34 Нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края, расстояние между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а так же производственными зданиями, следует принимать на основе расчётов инсоляции и освещённости, при этом, расстояния между длинными сторонами секционных жилых зданий высотой 2-3 этажа должны быть не менее 15 м, а между зданиями высотой 4 этажа – не менее 20 м, между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат – не менее 10 м.
    В материалах, представленных департаментом архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар, расчёт инсоляции и освещённости отсутствует.

    В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 8.1 Градостроительного кодекса РФ, администрации МО г. Краснодар предложено:
    1. Привести в соответствие территориальное зонирование земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305059:6, установленное правилами землепользования и застройки на территории МО г. Краснодар, функциональному зонированию указанных земельных участков, установленному генеральным планом МО г. Краснодар.
    В соответствии с законодательством, вплоть до обращения в органы судебной власти, отменить разрешение на строительство от 03.08.2015 г. № RU23306000-4174-р на строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. Железнодорожной, 24 в Цен-тральном внутригородском округе г. Краснодара».
    2. Усилить контроль за соблюдением процедур, установленных законодательством о градостроительной деятельности.
    3. Рассмотреть в установленном порядке вопрос о применении дисциплинарных взысканий в отношении лиц, допустивших вышеуказанные нарушения законодательства о градостроительной деятельности.

    14 марта 2016 г. директор департамента архитектуры и градостроительства администрации МО города Краснодара Медведев И.Ф. подписал приказ № 70 об отмене разрешения на строительство от 03.08.2015 г. № RU23306000-4174-р-2015 на строительство многоэтажного (24 этажа) жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. Железнодорожной, 24.
    Не смотря на все нарушения и запреты, строительные работы по ул. Железнодорожной, 24 продолжаются ежедневно, с 07.00 часов до 23.00 часов.

    19 марта проводилось общее собрание жителей микрорайона с участием депутата городской думы Юрина Н.М. по вопросу игнорирования застройщиком ООО «НИИМСТРОЙ» приказа об отмене разрешения на строительство высотки.

    В соответствии с Градостроительным кодексом, возводимые жилые и коммерческие объекты должны решать проблемы: инфраструктурные и социальные. Но на самом деле этого не происходит.
    Мнение жителей о старой 2-х этажной школе-лицее №12 по ул. Железнодорожной, 8, о старом одноэтажном детском саде №40 по ул. Братьев Дроздовых, о старой двухэтажной поликлинике №4 по ул. Гоголя, о старой канализации диаметром в 50 мм, о постоянных прорывах на водоводе к нашим домам никого не интересует!
    Никто за принятое решение об отмене действия Разрешения на строительство МКД №24 по ул. Железнодорожной не несёт ответственности и не в состоянии остановить стройку в соответствии с приказом городской архитектуры № 70 от 03.08.2015 г.
    Жители обращались с письменными, электронными обращениями и по телефонам в Стройнадзор края, в администрацию г. Краснодара, в прокуратуру цен-трального округа г.Краснодара, в территориальный народный фронт РФ, в город-скую думу, в ЗСК, но никто не в состоянии воздействовать на застройщика и остановить незаконную стройку.
    За 30 дней, которые администрация города отводит для подготовки ответа на наши обращения, застройщик возведёт не один этаж высотки. С каждым возведённым этажом остановить незаконную стройку сложнее и затратнее.
    Жители микрорайона по ул. Железнодорожной в городе Краснодаре (район стадиона «Кубань») просят оказать содействие в понуждении застройщика ООО «НИИМСТРОЙ» соблюдать принятые решения в соответствии с предписанием краевой архитектуры и приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации МО города Краснодара № 70 от 14.03.2016 г. об отмене разрешения на строительство от 03.08.2015 г. № RU23306000-4174-р-2015 МО города Краснодара в части прекращения строительства высотного дома в историческом центре города. Как составить иск и подать в суд? А главное, сколько это может стоить жителям?

    Читать еще:  Как пристроить пристройку к многоквартирному дому

    Малоэтажное строительство: это должен знать каждый

    Малоэтажное строительство – один из ключевых факторов комплексного освоения территорий и одно из главных направлений государственной политики в РФ. По прогнозам Правительства России, доля жилья такого типа к 2020 году должна превысить 70 %. Предполагается, что развитие малоэтажного строительства (МЖС) поспособствует общему экономическому росту страны за счет создания миллионов рабочих мест в сфере строительно-монтажных, отделочных работ, на рынке стройматериалов и в области специализированных услуг.

    Основные понятия

    На сегодняшний день четкого определения малоэтажного строительства в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ) нет. Существует только несколько уточнений, которые косвенно можно отнести к этому вопросу:

    • описание процедуры получения разрешения на строительство в ст. 51;
    • упоминание о жилых домах высотой не более чем 3 этажа (жилые дома блокированной застройки) и об отдельно стоящих объектах капитального строительства высотой не более чем 2 этажа, не требующих экспертизы, в ст. 49;
    • выделение малоэтажных объектов в составе жилых зон в ст. 35.

    Уточнить понятие помогает Приказ Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.2014 г., в котором приведены факторы классификации земельных участков по типу разрешенного использования. В документе сказано, что малоэтажная жилая застройка – это строительство жилого дома высотой не более 3 надземных этажей, пригодного для постоянного проживания и не предназначенного для раздела на квартиры. Не стоит путать определение Минэкономразвития РФ с положениями Градостроительного кодекса. В документе Министерства в качестве основного признака указаны только надземные этажи, а в ГрК РФ – общее количество этажей, включая подземные. Однако на сегодняшний день в строительной отрасли сложилось свое неофициальное определение малоэтажного дома. К малоэтажным зданиям относят дома до 4 этажей включительно без лифта и мусоропровода. В редких случаях туда могут отнести даже здание с 5 этажами.

    Что представляют собой малоэтажные жилые комплексы

    Малоэтажный жилой комплекс (МЖК) – это единая система, которая предоставляет владельцам не только квартиры, но и сопутствующую инфраструктуру. К данной категории недвижимости относят коттеджи на несколько семей, таунхаусы, многосекционные дома и т. д. Жилой комплекс таких зданий располагается на специально отведенной территории. Площадь дворового пространства, как правило, больше, чем около многоквартирных домов. Здание имеет продуманный архитектурный облик, включает квартиры различных форматов и планировок. Рядом с МЖК обычно много зеленых насаждений, внутренние дворы бывают отгорожены от автомобильных дорог. Реализовать подобные решения в многоэтажных ЖК бывает сложно.

    Расскажем подробнее

    Планировки квартир. Квартирография проектов в МЖК значительно отличается от предложений многоквартирных новостроек. Многие планировки при малоэтажном жилищном строительстве являются свободными. Владелец сам определяет внутреннее пространство квартиры. Основные тренды: увеличение площади кухни, санузла, уменьшение зон коридоров, объединение помещений.

    Благоустройство. Как уже было сказано выше, в МЖК реализована концепция «двор без машин», особое внимание уделяется созданию зон отдыха для детей и взрослых. Преимущественное размещение малоэтажных жилых комплексов на окраинах города и в периферийных районах позволяет обеспечить непосредственную близость от домов лесных массивов. Для МЖК с большим количеством квартир строят многоуровневые парковки. За счет подземных этажей удается практически полностью освободить дворы от автомобилей.

    Инженерные сети. Обязанности по содержанию централизованных сетей МЖК по умолчанию ложатся на застройщика как на собственника комплекса. Компания реализует один из 4 возможных сценариев:

    • передает права на инженерные сети действующим сетевым или ресурсоснабжающим организациям по договору купли-продажи, по совместному инвестиционному контракту либо в порядке добровольного отказа;
    • «бросает» собственность в одностороннем порядке (редко), в результате чего появляются бесхозяйные сети, и обязанности по организации их дальнейшего обслуживания ложатся на муниципалитет;
    • передает права некоммерческой корпоративной организации, специально созданной для строительства инженерной инфраструктуры МЖК по инвестиционному контракту;
    • оставляет сети в собственности, передавая их на правах аренды стороннему предприятию, которое выступает перед жильцами как поставщик услуг.

    Технологии малоэтажного строительства

    Каркасная технология. Метод строительства распространен в США и Канаде, поэтому называется также «канадским». В России дома, построенные по такой технологии, называют каркасно-щитовыми (каркасно-деревянными) и каркасно-панельными.

    • основа здания – металлический или деревянный (в зависимости от технологии) каркас, ограждающие конструкции – крупные стеновые панели из плит OSB, ЦСП;
    • степень заводской готовности домокомплектов достигает 80–90 %;
    • утеплитель располагается между внутренней и наружной обшивкой каркаса, чаще всего в качестве него используются минеральные материалы;
    • особое внимание уделяется герметичности пароизоляции для защиты каркаса.

    Компании, специализирующиеся на каркасном домостроении, располагают современными программными комплексами и производственным оборудованием для изготовления конструкций высокого качества.

    Легкие стальные тонкостенные конструкции(ЛСТК). Технология является одним из подвидов каркасного строительства. Ее особенность заключается в возведении каркаса дома и строительной системы из тонкостенных металло- и термопрофилей. Термопрофили имеют перфорацию для снижения теплопроводности.

    Другие особенности технологии:

    • стеновые ограждения – листы ЦСП, ГВЛ и т. д.;
    • в конструкции используются негорючие материалы, что позволяет обеспечить высокую степень пожарной безопасности домов;
    • срок службы жилья достигает 50 и более лет;
    • такой вид малоэтажного строительства подходит не только для возведения жилых домов, но и для устройства объектов хозяйственного, спортивного, социально-культурного назначения.

    SIP-панели. Технология быстрого возведения МЖК основана на использовании особых стеновых и кровельных конструкций. Панели SIP (Structural Insulated Panel) по сути являются сэндвич-панелями из листов OSB-3, заполненными пенополистиролом.

    • для легкого соединения в торцах элементов установлены калиброванные деревянные бруски, которые не создают мостиков холода;
    • силовой каркас отсутствует, его роль играют бруски соседних SIP-панелей и обшивка в целом;
    • для фиксации слоев используется полиуретановый клей высокой прочности;
    • стоимость домокомплекта из SIP-панелей почти вдвое ниже, чем у кирпичных построек;
    • проектный срок службы домов – около 80 лет.

    Степень пожарной опасности таких зданий сравнима с характеристиками строений из сруба и бревна. В США, например, по бескаркасной технологии возводят многоквартирные жилые дома высотой до 9 этажей, поликлиники, школы и т. д.

    Ячеистый бетон. Особенность материала в наличии множества закрытых воздушных пор диаметром 1–1,5 мм. Различают пено- и газобетон. Материалы имеют разную технологию производства и различные характеристики. Ячеистые бетоны достаточно прочные, негорючие, обладают высокими теплоизоляционными свойствами.

    • для защиты от внешних факторов бетонные блоки покрываются тонкостенной штукатуркой или облицовываются кирпичом. Степень паропроницаемости отделки должна быть ниже, чем у стен;
    • в отличие от каркасных технологий строительство из ячеистого бетона требует устройства монолитного фундамента;
    • максимально допустимая высота домов ограничена для снижения деформационных нагрузок на стеновой материал.

    Поризованная керамика. Для строительства используются поризованные керамические крупноформатные блоки. Материал популярен в Европе. Блоки характеризуются низкой теплопроводностью, достаточно высокой прочностью. Параметры материалов регламентирует ГОСТ 530-2007.

    • за счет высоких теплоизоляционных свойств поризованной керамики строительство осуществляется без утеплителя;
    • капиллярная структура сохраняет способность стен к естественному парообмену;
    • небольшой вес материалов позволяет снизить требования к фундаменту.

    Дома малой этажности – перспективный тренд, уверенно захватывающий современную строительную сферу. Стоит ожидать, что со временем будут появляться и другие технологии возведения, а производители предложат новые экономичные материалы.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector
    ×
    ×