Antaurus.ru

Все про Недвижимость
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Многоквартирный дом на участке ижс

Многоквартирный дом на земле ижс

1. Хотел бы узнать можно ли на земле выделенной под ИЖС построить многоквартирный дом?

1.1. Хотел бы узнать можно ли на земле выделенной под ИЖС построить многоквартирный дом?

Ну, нет конечно.
Это самовольная постройка, подлежит сносу.
Меняйте назначение земельного участка под малоэтажный МКД.

2. На земле под ИЖС стоит многоквартирный дом, как это узаконить?

2.1. очень просто сделать так чтобы у всех была доля. по факту это многоквартирный а на бумаге это просто дом. еще наверно 3 этажный.

3.1. Мария, ез ознакомления с материалами, вам невозможно дать консультацию.

3.2. Мария
Вы предлагаете погадать, очень может быть, что суд удовлетворит требование о выделении доли в натуре, в том случае если таковое решение не нарушает прав третьих лиц.

4.1. Возьмите выписку из ЕГРН. Там все будет указано.

5.1. Способ это судебный иск.

5.2. Вот, когда иск подаст администрация, тогда подадите свои возражения.
Нужно зу переводить для МКД.

6.1. На публичной кадастровой карте.

7.1. Нет, это исключено.
Так как это самовольное строительство, подлежащее сносу..

8.1. ИЖС — это индивидуальное жилищное строительство объекта индивидуального строительства.

Многоквартирный дом — это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.»

9.1. Постановление Пленума ВС РФ:
В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Вам нужно обратиться со всеми документами к квалифицированному специалисту. И уже по ситуации решать, что делать дальше.

10.1. Если я правильно понимаю, то вы являетесь собственником доли в «таунхаусе» или «дуплексе», и все это по свидетельству ИЖД (индивидуальный жилой дом), в котором вы имеете долю?
Если вы хотите продать свою долю, то вы должны соблюсти правила ст. 250 ГК РФ, а именно:
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

11.1. Мошенничество не относится к преступлениям, которые прекращаются примирением сторон. Только в чем мошенничество председателя ЖСК кроме «пусть вернет деньги»?

11.2. Анжелика, если Вам готовы вернуть деньги, возможно с процентами хотя бы за их неправомерное удержание, то получайте и довольствуйтесь этим.
Если нет — другое дело.
Надо знать ситуацию.

11.3. Анжелика! Есть ли факт мошенничества или нет-будут разбираться правоохранительные органы, если вы напишите заявление. С юридической точки зрения необходимо видеть договор, который вы заключили, изучить обязательства сторон, подтверждение оплаты паевого взноса, выписку из реестра недвижимости.

12.1. для того чтобы сформировать земельный участок под многоквартирным домом, необходимо обратиться в департамент архитектуры.

13.1. На земельных участках предоставленных по ИЖС многоквартирный дом строить нельзя. Необходимо переутверждать градостроительный паспорт земельного участка и изменять разрешенное использование земельного участка. Удачи.

14.1. В суд обращайтесь, Исковое вы можете или юристу в личную переписку заказать, или сами его составить в соответствии со статьёй 131 гражданско процессуального кодекса России.

14.2. В данном случае вам нужно обращаться с исковым заявлением в суд исковое заявление составляется по правилам статьи 131-132 ГПК РФ.

15.1. Это будет сделать довольно проблематично, так как на земельном участке под ижс разрешено строить жилой дом до 3 этажей с мансардой, с одним входом и предназначенном для проживания одной семьи или двух с отдельными входами.

Для строительства многоэтажного дома Вм необходимо в первую очередь поменять вид разрешенного использования земельного участка.

15.2. ИЖС, ИЖД-кому как нравится — это вид жилого помещения, согласно ч.2 ст.16 ЖК РФ, в нем нет и не может быть квартир, никаких ни отдельных, ни коммунальных. Но уже настроили мошенники, срубили бабла и за бугор, как пример, пос. Вешки в Мытищах. ИЖС снесли, граждан, купивших не пойми что в том ИЖС опустили ниже плинтуса, обвинив во всех грехах.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — форма обеспечения граждан жилищем путём строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет (СП 30-102-99). Объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более трех, предназначенный для проживания одной семьи (ГрКРФ)

16.1. Если Вы уже получили разрешение на строительство, то зачем вам что-то нужно доказывать? Впрочем, можно заказать архитектурный проект, в нем будет конкретно указано назначение дома в соответствии с Вашим ТЗ.
Удачи Вам.

16.2. Доказать это можно только в суде. Если имеет место спор, при этом скорее всего придется проводить строительную судебную экспертизу.

17.1. Вам нечего опасаться.

18.1. Александра!
Да, вид разрешенного использования ЛПХ допускает строительство жилого дома на участке.

18.2. Не земля ЛПХ возможно строительство жилого дома. Указанная статья отменена, но запрета на строительство не установлено.

18.3. смотря к какой категории ЗУ относиться.

19. Есть вопрос. В 2012 году купила долю в многоквартирном доме.

Которые сейчас идут под снос в Московской области. Так как построены на земле под ИЖС. Был суд и есть решение о сносе год назад. Была оформлена покупка по простой форме дарения. Могу ли я подать в суд на продавца (дарителя) сделке (есть расписка о получении денег дарителю) так как после сделки через четыре месяца я узнала. Что эти дома названы самостроем и подлежат сносу.

19.1. Да, можете признать сделку ничтожной, представив расписку и требовать возврата выплаченной суммы. Если в расписке не указано, за что именно переданы деньги, можете просто их истребовать как неосновательное обогащение, оставив дом себе

19.2. При наличии доказательств передачи денежных средств, решение вопроса возможно в судебном порядке. Если кроме договора дарения ничего нет, то увы. Конечно, всегда можно что-то придумать, но шансов будет немного.

20.1. можете подать в суд на признание сделки недействительной.

20.2. Ваш договор изначально ничтожен. Невозможно принять в дар, купив долю. Это абсурд. Работать с Вашей ситуации можно, но надо четко понимать: что произошло. Пока, простите, из вопроса — полный бред.

20.3. Если докажите, что сделка дарения была фактически куплей-продажей, то Вас никто не вводил в заблуждение. Вы сознательно при дарения выплачивали средства. Кроме того, пропущен срок исковой давности.

21.1. На основании чего снести? Вам необходимо получить сведения о собственнике (застройщике), его правах на возводимый объект недвижимого имущества, права на земельный участок, разрешение на строительство.

21.2. Приобретать можно, но это неликвид, есть риски. Не советую.

22.1. Категорию земли имеет право менять только администрация города по заявлению всех собственников помещений.

22.2. только путем судебного решения. однако это практически не выполнимо — ужет было много подобных попыток
По стране много застройщиков вводили в заблуждение покупателей, те не изучив документы, соглашались на риск, а теперь ищут»правду».

23.1. —Здравствуйте, да конечно. так можно сделать.оформив переход права собственности договором дарения. Всего хорошего.

24.1. У Вас дом на зем.участке не многоквартирный, а жилой (жилой дом является видом жилого помещения). Право собственности на жилой дом возможно только единоличное либо общее долевое. Без смены назначения зем.участка выделение в доме долей в натуре в качестве квартир невозможно.

25.1. только с общего решения жильцов многоквартирного дома

25.2. Для этого необходимо разрешение на строительство от администрации города, архитектурный план и согласие соседей. Иначе самострой будете делать.

26.1. ногоквартирный жилой дом нельзя. ИЖС

26.2. для того чтобы построить многоквартирный дом Вам нужно изменить категорию земли

27.1. нельзя — см. ст. 35 земельного кодекса РФ — у вас долевая собственность, а не многоквартирный дом
Единственный выход — обратитесь ВСЕ жильцы с заявлением в суд — о прекращении права долевой собственности, что б квартирам присвоили адреса и выдали свидетельство на право собственности на квартиру — ст. 252 ГК
ст. 35 ЗК
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Читать еще:  Что такое многоквартирный дом определение

28.1. Все собственники помещений должны провести межевание земельного участка, обратившись совместно

29.1. у вас фактически и есть многоквартирный дом (более 1 квартиры), земля под м.к.д. неделима, можете сейчас лишь выделить долю в натуре и на долю и на зем.участок — см. ст. 2252 ГК

Многоквартирный дом на участке ИЖС

Земельный участки, находящиеся в пределах Российской Федерации, делятся на категории в соответствии с их целевым назначением. Об этом говорится в ст.7 Земельного кодекса РФ.

Целевое назначение отдельной категории связано с недопустимостью использования ее в иных целях.

Одним из видов разрешенного использования участков земли, расположенных в землях поселений, является индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

В 2020 году продлено действие закона о «дачной амнистии», который позволяет строительство на таких территориях жилищных объектов по упрощенной схеме, т.е. не требуется получать разрешение на строительство.

Также к таким строениям применяется упрощенный порядок оформления прав в службе Росреестра.

Согласно законодательству, действуют нормы в отношении индивидуальных домов на земельных участках ИСЖ. Такие земли предусматривают размещение только малоэтажных зданий. Но сейчас все более распространено сооружение на них многоквартирных домов, что не разрешено действующими нормативными актами.

Возможности использования участков

Согласно нормам Земельного кодекса РФ, для возведения жилого дома предоставляется отдельный земельный участок.

Обычно он расположен в пределах населенного пункта (сельского или городского поселения).

Собственник земли может построить на участке ИЖС дом не более 3-х этажей и не выше 20 метров, площадь дома не может превосходить 1500 квадратных метров.

В соответствии с п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект ИЖС состоит из комнат, а также вспомогательных помещений (коридоры, кладовые и т.д.), которые предназначены для удовлетворения физическими лицами бытовых и других нужд.

Жилые дома на таких участках не могут быть разделены на самостоятельные объекты недвижимости.

Правовые основания

В силу нормативов ст. 39.18 Земельного кодекса РФ гражданам предоставляются земли, находящихся в муниципальной или государственной собственности.

Участки выделяются гражданам в следующих целях:

  • Для строительства малоэтажного индивидуального жилого дома;
  • ведения личного подсобного хозяйства в границах поселения;
  • для огородных, садовых работ, фермерства.

Регулируют вопросы предоставления населению участков земли под возведение частных домом указания ст. 16.4 Федерального закона от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

В этом законе определены принципы развития частной застройки, развития территорий на рынке недвижимого имущества и формирования доступного жилья для российских граждан.

Многоквартирный дом на участке под ИЖС

Нерадивые строительные компании занимаются постройкой многоквартирных жилых домов на землях под ИЖС для получения выгоды. Но это является серьёзным нарушением требований законодательных норм.

Отдельные застройщики скрывают построенные МКЖД под частные жилые дома или дома блокированной застройки. Даже если на данные объекты получается зарегистрировать право собственности, оно может быть оспорено в судебном порядке по исковому заявлению граждан, чьи интересы нарушает возведенная постройка.

В судебном порядке назначается экспертиза, в процессе которой выявляется факт, является ли построенный дом многоквартирным. В случае нарушения в отношении застройщика выносится предписание о нарушении возведением объекта недвижимости, не соответствующего виду разрешенного использования земельного участка.

Фактически чаще всего истцами по заявлению об устранении нарушения их прав являются владельцы соседних участков, которым мешают проводимые строительные работы.

Помимо этого, если в построенном здании будут проживать большое количество жильцов, то на придомовой территории может быть расположено множество автомашин.

Даже, если застройщик сможет уладить спорные вопросы с собственниками соседних участков, могут возникнуть проблемы с подключением дома к сетям инженерных коммуникаций.

Тех. условия подвода коммуникаций обычно содержат параметры мощностей для снабжения одной семьи. Поэтому их будет недостаточно для обеспечения большого здания, в котором будет расположено несколько квартир с жильцами.

В многоквартирном доме, расположенном на земле под ИЖС, могут возникать перебои с электричеством, происходящие вследствие перегрузок с электроснабжением.

Данные обстоятельства могут привести к невозможностью нормального проживания в жилом помещении.

Можно ли построить?

Таким образом, строительство многоквартирного дома на земельном участке ИЖС не разрешается.

Как же поступить в ситуации, если строительные работы уже начаты, но застройщик не учел назначение земли, или лицам, которые имеют намерение построить многоквартирный жилой дом на этом участке?

Возможны два варианта:

  1. Попробовать сменить вид разрешенного использования земельного участка. Чтобы изменить его нужно подготовить комплект документов и составить заявление по установленной форме в орган местного самоуправления.
  2. Оформить возведенный объект недвижимости в качестве отдельного помещения, а не как многоквартирный дом. Но, учитывая последнюю практику, выполнить это довольно непросто.

Возведение дома без разрешения

В результате строительства многоквартирного дома на землях под ИЖС недобросовестного застройщика могут привлечь к мерам ответственности, в соответствии с действующими нормами законодательства.

Санкции в отношении застройщиков, нарушивших целевое назначение участков под жилищное строительство:

  • Штраф согласно КоАП РФ, который составляет до 50 тысяч руб.;
  • признание построенного здания незаконной постройкой и принуждение построивших его лиц к принудительному сносу либо к сносу объекта сторонней организацией с отнесением всех расходов на застройщика.

В 2020 году органы государственной власти ужесточили ответственность за такие самовольные действия, которые влекут наложение следующих штрафов:

  • в отношении граждан – от 2 до 5 тыс. руб.;
  • на должностных лиц — от 20 до 50 тыс. рублей;
  • на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юр. лица — от 20 до 50 тыс. руб.;
  • на организации — от 500 тыс. до 1 млн. руб.

Также может применяться в качестве санкции административная приостановка их деятельности сроком до 90 суток.

Возможные последствия для приобретателей квартир в таких многоквартирных домах:

  • денежные убытки;
  • лишение купленной жилплощади;
  • принудительный снос жилья.

В итоге самовольной постройки многоквартирного жилья на землях ИЖС граждане могут воспользоваться только гражданско-правовыми методами защиты своих нарушенных прав, а именно потребовать через суд возврата уплаченных денежных средств и компенсации убытков.

На практике, зачастую у таких фирм-застройщиков не имеется денежных средств на расчетных счетах для покрытия убытков всех обманутых граждан.

Поэтому перед покупкой жилья в МКЖД стоит тщательно проверять документы, касающиеся правового статуса и назначения земельного участка, на котором построен объект недвижимости.

Как избежать мошенничества

Чтобы не стать жертвой мошеннических схем, можно воспользоваться несколькими советами.

При покупке квартире стоит проверять следующие документы:

  1. В первую очередь следует проверить правоустанавливающие документы на объект недвижимости (посмотреть свежую выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт, план участка и проектную документацию на дом). В документах на земельный участок посмотреть каково назначение и вид его разрешенного использования.
  2. Следует проконтролировать, чтобы в разрешении на строительство фигурировал термин «многоквартирный дом», а не индивидуальное жилье. Кроме того, в документах указывается площадь здания, а также количество этажей и площадь самого участка.
  3. Следует обратить внимание на технические условия подведения к дому инженерных сетей.
  4. Необходимо соотнести сведения, имеющиеся в разрешении с проектом на дом.
  5. Стоит узнать у строительной фирмы порядок оформления прав собственности на выстроенный объект. По упрощенной схеме можно зарегистрировать только объекты на землях ИЖС и дачных (садовых) участках.
  6. Договор с застройщиков должен обязательно пройти процедуру регистрации в службе Росреестре. Такой договор носит название договора участия в долевом строительстве и заключается в соответствии с ФЗ-214. Это сведет к минимуму вероятность мошенничества со стороны застройщика.

Также рекомендуется обратиться за консультацией к грамотному юристу, если возникают какие-либо сомнения относительно прозрачности предстоящей сделки.

Нормы минимального размера земельного участка под ИЖС, смотрите здесь.

Видео: Законно ли строить многоквартирный дом на землях ИЖС?

Рядом с моей дачей построили многоквартирный дом

В 2017 году я купил недостроенный дом на краю небольшого приличного поселка. С двух сторон дом окружали живописные поля. Въезжать я не торопился: заканчивал дела по работе и копил на ремонт.

Когда наконец-то вплотную занялся отделкой, то обнаружил в 50 метрах от своего участка интересную стройку. На участке под индивидуальное жилищное строительство возводили ровный прямоугольный дом размером 15 × 20 метров. Через год он превратился в трехэтажный дом на 12 квартир.

Самое начало стройки в живописном поле Поле стало менее живописным, зато стройка подходит к концу Это не мой дом, но здания такого типа строят в нашем поселке

Меня это совсем не обрадовало. Получается, на нашей тупиковой улице в одночасье появятся 12 семей. Они будут в 12 раз активнее использовать электричество с нашей устаревшей подстанции. А автомобильный поток сразу увеличится на десяток машин либо автобусом станут пользоваться на 30—50 человек больше.

Центральной канализации и водопровода в поселке нет. Куда будут сливаться нечистоты в таких масштабах — тоже вопрос. В конце концов, если это индивидуальный жилой дом, то по закону квартиры в нем купить нельзя. Поэтому вызывает беспокойство социальный статус людей: кто будет тратить миллион на квартиру в здании сомнительной легальности?

Можно ли доказать, что такие соседи нарушают мои права? Ценность моей земли ведь будет падать. И вообще, что делать в таком случае?

Владимир, вариантов может быть всего два:

  1. да, это законно и никаких ваших прав не нарушает;
  2. нет, это незаконно, поэтому можно жаловаться.

Самостоятельно оценить законность стройки вы не сможете, но я объясню, на какие моменты надо обратить внимание и кто может проверить, не нарушены ли ваши права

Читать еще:  Использование чердака в многоквартирном доме

Что такое многоквартирный дом и как его строят

Скажу честно, маловероятно, что кто-то начал строить многоквартирный дом без законных оснований. Времена уже не те, чтобы безнаказанно строить где попало и без документов. Даже крупных застройщиков, нарушающих правила, заставляют сносить целые дома.

Сказать, что дом не многоквартирный, а просто большой индивидуальный дом на огромную семью, тоже нельзя. Во-первых, индивидуальный жилой дом не может быть больше трех этажей и выше 20 метров. Во-вторых, он должен быть предназначен для проживания одной семьи, а не 12.

В законе под многоквартирным домом понимают совокупность двух и более квартир, у которых есть свои выходы либо на земельный участок у жилого дома, либо в помещения общего пользования. Также в многоквартирном доме есть помещения общего пользования — лестницы, тамбуры и пр. — и обособленные помещения, рассчитанные на проживание более одной семьи. Так что замаскировать многоквартирный дом под большой частный точно не получится.

Чтобы начать строить индивидуальный жилой дом, не нужно иметь проект или получать разрешение на строительство. Понадобится только отправить уведомление о строительстве индивидуального жилого дома.

Для многоквартирного дома получать разрешение на строительство обязательно. Для этого, помимо земли, нужно огромное количество разных документов. Например, градостроительный план, план организации земельного участка и проект дома, который прошел экспертизу.

Когда застройщик получит разрешение и приступит к стройке, он обязан известить об этом органы строительного надзора. Когда завершит стройку — тоже. Помимо этого, построенный дом должны принять сразу несколько проверяющих инстанций. И если застройщик нарушил хоть что-то на каком-то этапе, то дом не введут в эксплуатацию и не поставят на кадастровый учет. А значит, он не будет считаться объектом недвижимости, который можно продавать и регистрировать в реестре прав на недвижимое имущество.

Так что крайне маловероятно, что стройку начали без соответствующих разрешений. Другое дело, что теоретически какие-то из этих бумаг хотя и выданы по-настоящему, но не на законных основаниях. Вот это можно проверить.

И в первую очередь нужно смотреть на землю.

Как проверить вид разрешенного использования земельного участка

Все земли в РФ делятся на категории. Всего их семь. Внутри категорий есть виды разрешенного использования земли. Например, земли населенных пунктов — это категория, а многоэтажная жилая застройка — вид разрешенного использования. Чтобы построить на такой земле торговый центр, нужно изменить вид разрешенного использования — ВРИ.

Виды разрешенного использования бывают:

  1. основные;
  2. условно разрешенные;
  3. дополнительные, которые используются вместе с основными.

Возьмем, например, жилой дом и парковку. Основной ВРИ — жилая застройка, а дополнительный — автостоянки и парковки.

Основные и дополнительные ВРИ устанавливает орган власти того уровня, к которому относится земля: муниципалитет, субъект РФ или РФ. Вид разрешенного использования городской земли, как правило, определяет местная власть. Она принимает градостроительный регламент «Правила землепользования и застройки», где прописано, в каких зонах города какие земли и что на них можно строить.

Внутри одной категории может быть множество видов разрешенного использования, и собственник земли может переключаться между основными видами по желанию, а между условно разрешенными — с определенными ограничениями. Например, ограничением может быть требование обосновать изменение ВРИ через экологическую экспертизу или обязательное проведение публичных слушаний.

Категорию земли поменять сложно. Требуется не просто уведомить об этом собственника, но и получить одобрение органов власти, в чьем ведении находится земля.

Вы пишете, что у вас поселок и вид разрешенного использования вашего участка — ИЖС. Чтобы строить там многоквартирный дом, застройщик должен был изменить ВРИ земельного участка с ИЖС на малоэтажную застройку. Это основные виды ВРИ, поэтому, чтобы их поменять, достаточно уведомить собственника, соблюдая процедуру и приложив необходимые документы.

Скорее всего, для застройщика это не составило проблем. Если ваш поселок не относится к землям города, а считается самостоятельным поселением, у него вполне может вообще не быть градостроительных регламентов. А значит, застройщику нужно было только обосновать в местной поселковой администрации такое изменение ВРИ.

Отмечу, что, если градостроительных регламентов нет, разрешение на строительство становится основным подтверждающим документом того, что проект строительства соответствует требованиям закона.

Проверить ВРИ можно на публичной карте Росреестра. Найдите необходимый участок по кадастровому номеру или координатам и посмотрите его ВРИ. Я попробовал найти участок, на котором расположен спорный дом, о котором вы пишете. Судя по публичной карте, пока он предназначен для индивидуального жилищного строительства. Это достаточное основание, чтобы попросить проверить законность строительства многоквартирного жилого дома.

Как быть с нагрузкой на сети

Что касается подстанций и снабжения дома ресурсами, тут все просто. При разработке проекта строительства проектировщик обязан учитывать существующие сети и нагрузку на них, а снабжающие организации выдают технические условия, чтобы подключить дом к сетям. Если номинальной мощности сетей недостаточно, подключение не разрешат. Или застройщик должен будет построить дополнительные подстанции самостоятельно.

На самом деле там много нюансов, но суть одна: если мощностей не хватает, проект не разрешат реализовывать без дополнительных условий, например об увеличении мощностей или реконструкции сетей.

Теоретически можно допустить, что технические условия при разработке проекта выданы без учета реальной нагрузки на сети, но проверить это самостоятельно, без эксперта, невозможно. В любом случае без технических условий, подтверждающих, что существующих мощностей хватит на новый дом, проект просто не пройдет экспертизу.

Почему ничего нельзя сделать с падением цены на землю

К сожалению, закон никак не защищает вас от того, что ваша земля и вид из окна утратят былую привлекательность из-за соседней стройки. Это ваши личные риски как домовладельца. Если дом строится по всем правилам, то даже реальное удешевление рыночной стоимости вашего имущества не будет нарушением прав.

Кроме того, в настоящий момент не существует механизма, который помог бы доказать суду, что стоимость вашего имущества уменьшилась. Почитайте об этом в моей статье о том, как у жителей многоквартирного дома прямо напротив окон построили еще один дом.

Кого попросить проверить законность стройки

Самостоятельно оценить законность стройки вы не можете, и реальных рычагов воздействия на застройщика у вас нет. Остается только попросить надзорные органы проверить, не нарушены ли ваши права и законно ли выданы застройщику бумаги.

В первую очередь проверять законность строительства должна прокуратура и инспекция государственного архитектурного и строительного надзора. Но начать лучше с прокуратуры, поскольку в нее легче всего обратиться через госуслуги. Опишите ситуацию своими словами, укажите адрес и месторасположение объекта. Уточните, что в соответствии с публичной картой Росреестра все земельные участки в этом месте отведены под ИЖС. При этом вы видите, что строят многоквартирный дом. Попросите проверить законность выдачи разрешения на строительство и технических условий.

Если прокуратура нарушений не найдет, реальных перспектив победить в борьбе с застройщиком, если вы лично не знаете о каком-то нарушении, у вас нет. Вдобавок не исключено, что застройщик сейчас как раз оформляет бумаги на смену ВРИ и к моменту, когда здание будут вводить в эксплуатацию, все документы окажутся в порядке. Это не совсем правильно, но придраться к земле будет уже сложно.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Прошу помощи. Вопрос о трехэтажных многоквартирниках на земле ИЖС

Де-факто, строится многоквартирный дом. Де-юре, строится частный жилой дом

  • Юридическое оформление заключается в приобретении доли в земле и доли в доме
  • Дом строится не выше 3-х этажей, площадью не больше 1500 кв.м.
  • Дом является общей долевой собственностью N-ого количества граждан
  • Оформляется вновь построенный дом по декларации, в рамках закона о «Дачной амнистии»

Вопросы к тем, кто уже сталкивался или просто знает как:

  1. С каким противодействием можно столкнуться построив такой дом?
  2. Какова процедура подключения сетей в данном случае?
  3. Какие договора нужно заключать с дольщиками и на каком этапе?
  4. Нужен ли утвержденный проект (хотя вроде по документам не обязательно)? Должен ли проект быть сделан участником СРО?
  5. Какие вопросы могут появиться при вводе строения в эксплуатацию со стороны административных органов?
  6. Можно ли такой дом делать по каркасной или каркасно-панельной технологии, и как быть в таком случае с пожарниками?

Итого: как сделать все правильно, чтобы никто не «подкопался»?

Дмитрий,начните с целевого назначения земельного участка, в градостроительном плане все подробно написано. Опять же у Вас де-юре-частный жилой дом,значит ИЖС.тОгда откуда дольщики.У нас возникла подобная ситуация-строить ИЖС нельзя,а многоквартирный можно.Значит нужно построить многоквартирный.с возможностью последующей его перепланировки.После факта создания недвижимости.квартиры окажутся в собственности застройщика,либо кто мешает тому.чтобы все помещения в доме принадлежали бы одному лицу?Насчет экспертизы проектной документации сказано в Градостроительном кодексе,про разрешение на строительство-там же.Если впишетесь в параметры то вперед.Насчет СРО,если не требуется разрешение на строительство,то и СРО не надо.Читайте приказ Минрегиона№624.В случае строительства многоквартирного дома(для проживания более одной семьи) проектная документация должна разрабатываться в обязательном порядке.Плюс только в том.что Государственная экспертиза может оказаться не обязательной.Но от получения разрешения на стр-во не уйти.

1. Собственником земли может быть несколько человек.
2.Собствеником жилого дома может быть тоже несколько человек.
3. После того как построите и оформите собственность можно и разделить доли на несколь реальных частей ..
все остальное как при строительстве ИЖС .

Читать еще:  Как провести отопление в многоквартирном доме

Дмитрий,
строительство ведется исходя из вида разрешенного использования земельного участка ИЖС.
Т.е. Вы строите индивидуальный жилой дом. Обращаю Ваше внимание- собственником земельного участка и застройщиком данного объекта должен быть физическое лицо, лучше если физлицо будет строиться «Хоз.способом» т.е. самостоятельно — такойподход позволит Вам избежать многих проблем связанных с ходом строительстваи оформлением. Простотесть конкретные примеры когда собственником зем участка и застройщиком выступали организации — проблем намного больше.
По поводу 1500 м.кв. Вы не правы в градостроительном кодексе есть ограничение только в отношении нежилых строений на ИЖС. Вы как собственник можете строить дом исключительно по своему собственному усмотрению. Единственное Вы не написали где собираетесь строить дом — в муниципальных образованиях должны быть приняты Правила землепользования и застройки в которых могут быть установлены дополнителные огрничения. В частности в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области есть ограничение по площади застройки земельного участка — не более 30 %. В Московской области такого ограничения нет.
Но все таки рекомендую строить дом общей площадью не более 1000 -1200 м.кв. У прокуратуры и
Ответы на вопросы:
1. Не ссорьтесь с соседями. Самую большую и труднорешаемую проблему в таком строительстве могут создать «добрые соседи».
Вторым по опасности можноназвать конфликт с оганами местной власти — постарайтесь с нимим договориться заранее.
Третье — это возможные сложности с регистрацией права собственности на такой дом в Роснедвижимости
Четвертое- это риски связанные с увеличением сроков строительства и «черным PR». В таком случае к Вам пойдут люди, которые внесли Вам деньги — «обманутые дольщики» будут требовать возврата денег. А это уже грозит уголовным преследованием.
Пятое риск по инжененрным комуникациям — Вам не дадут мощности и возможность подключения к центральным коммуникациям.
2. Процедура подключения коммуникаций такаяже как и для обычного физика-частника строящего для себя дом. Электричество — получите 15 кВт за 550 рублей в соответсвии с 861 Постновлением Правительства РФ, остальную мощность будетет докупать по коммерческой стоимости — 24 000 — 45 000 за каждый доп кВт для подмосковья. Хотя есть варианты уменьшить данные затраты — но это долго объяснять
Вода — если будут сложности с подключением воды — бурите скважину — единственное что придется приглашать спеиализированную оргаизацию сдопусками и сертифицировать скважину
Канализация -это самое главное — бейтесь за подключение к колектору. Установка автономных систем для небольших многоквартирников — это блуд. В России унитаз часто путают с мусорным ведром — септик работает плохо- много проблем в эксплуатации.
Газ — это тема специфическая и обсуждать ее можно только зная место строительства.

3. Дольщиков у Вас не будет. Плюс физика застройщика в том, что он не попадате под 214-ФЗ и под 215-ФЗ. Соответсвенно его нельзя привлеч к административным штрафам (до 800 тыс. руб). Договоры на практике применяют разные
— договор предварительной купли-продажи и договор займа
— договор простого товарищества ( договор о совместной деятельности)
— инвестиционный договор
Мы работаем через потребительское общество и заключаем договор об участи хозяйственной деятельности
Смотрите не вляпайтесь — юристика для такого строительства вещь очень тонкая и имеет много ньюансов.

4. В соответвии с Приказом Минрегиона № 624 от 12.2009 для проектирования индивидуальных жилых домов не требуется наличие у проектировщика допуска СРО. Вообще можете строит такой дом без проекта — не возбраняется. На перспективу желательно чтобы у вас был полный проект строительства с АР, КЖ, ВК. ОВ и т.д. — в вас могутвозникнуть проблемы с регистрацией и узаконением — в данном случае нормальный проект выполненный проектировщиком с допуском СРО Вам потребуется

5. Согласно действующего законодательсва вы можете зарегистрировать свой дом по дачной амнистии — в данном случае вам не потребуется разрешения на строительство и разрешение на ввод завршенного

Цена: 250 руб.

Здравствуйте Александр.
Большое спасибо за ответ и развернутую консультацию.

Строить собираюсь в Перми. У нас уже одна строительная фирма построила несколько домов подобным способом. Там традиционная технология -несущая стена в 1,5 кирпича+утеплитель (минвата 150мм)+облицовочный кирпич.
Эта идея и ее реализация вроде прокатывает в Перми. Но с чем можно столкнуться при таком подходе к строительству многоквартирника, эт надо знать до начала стройки.
И один из интересных моментов — ребята строят три этажа и мансарду, итого получается 4 этажа на продажу.

Кстати как можно уменьшить затраты по подключению эл-ва? Хотя бы идею.

По газу понятно. это везде специфика и тормоза. На месте разберемся.

По договорам у нас сначала заключали инвестиционные договора, а теперь перешли на предварительной купли-продажи.

Решение вопросов с органами власти интересует :))).

По поводу выделения долей покупателей: делать согласно проекту и этажу. Или я чего-то не так понимаю?

Заранее спасибо за ответ.

Дмитрий, если начну Вам все описывать — сотру пальцы о клавиатуру по самые локти. Однако пора уже книгу писать.
Собираю информацию о малоэтажке везде где только узнаю (Мостковская область, Питер и Ленинградская область, Ярославская область, Барнаул, Екатеринбург Краснодарский край). Встречная просьба к Вам — сообщите мне наименование и контакты компании которая у Вас в регионе строит малоэтажку на ИЖС — позвоню им.
Кстати они регистрируются по дачной амнистии или нет?
.С мансардой и подземным этажем (т.е. в итоге 5 этажей) прокатывало с Московской области до августа этого года. Сейчас БТИ и Ростехинвентаризация Мансарду считает полноченным этажем и дом 3 этажа + мансарда не считает индивидуальным домом. По крайней мере в Московской области. По вопросу этажности следует руководствоваться письмом Фед агенства кадатстра от 27.08.2008 №АМ/1567 — там все написано.
С органами власти решать вопросы сложно, но возможно. Раньше нас не замечали. Сейчас в отношении подобных объектов поставили всякие незаконные препятствия.
В Питере есть указивка Матвиенко об отказе в регистрации таких строений по дачке — ее позицию ломают в суде.
такое строительство не протеворечит закону, там где не получается решить вопрос с властями — идем через суд. В частности в октябре принрято положительное решение в пользу такого застройщика по подмосковону Гавриково-2.
По решению вопросов с властями существует целая методика, но отталкиваться нади исключительно от Вашей местной ситуации.
Минрегион занял по данным объектм очень реакционную позицию — письма всякие вредные рассылает.
Существует много всякихрекомендаций.
Сразу посоветую строить дом не более 1500 м кв. общей площади и делаейте его внешне как можно больше похожим на котедж.

По поводу выделения долей — Вы меня совершенно не поняли. После завершения строительства Вы регистриуете индивидуальный жилой дом для проживания одной семьи. Затем Вам надо передать покупателям их квартиры, т.е. вы свой дом распродаете по частям. В таком случае ваши покупатели получат долю в праве собственности на дом. В случае, если покупатель в дальнейшем захочет продать свою квартиру, то ему придется проходить через поцедуру связанную с преимущственным правом покупки осталных собственников данного дома ст.250 ГК РФ. Для того чтобы избежать данной неприятной процедуры делается выдел долей в натуре ст. 252 ГК РФ — т.е. поле данной процедуры у вас не один дом (одно свидетельство), а много отдельных частей одного дома (много свидетелств) — после выдела долей в натуре у вас появляются отдельные самостоятельные объекты права собственности которые можно отчуждать «не обременяя себя соседями» . Тема для отдельного разговора — это общие площади (лестничные клетки) площадки и т.д., а также ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК.
Что Вы планирует разместить в подземной части здания ? Подвал или подземный паркинг? Планируете ли Вы продавать помещения в подвале или парковочные места?

Добрый день. Я так понимаю.Вы строите сами или помогаете другим,многоквартирные дома на ИЖС? На мой взгляд тяжело потом продавать квартиры в виде долей в праве с последующим выделом в натуре. Сталкивались с непониманием и осторожностью приобретателей? А ОДС потом регистрируется в принципе как ЗУ и определенные планами площади. Вот у нас все наоборот,строим многоквартирный.а потом живем в одиночку:)

Я занимаюсь правовым сопровождением проекто малоэтажного строительства на землях ИЖС, В нескольких проектах участвую сам в качестве партнера. Причем помимо правовых вопросов приходится решать и технические и организационные и финасовые и вопросы урегулирования отношений с местными властями и т.д. — т.е. самый широкий спектр вопросов.
На счет выдела могу сказать следующее —
1. сначала регистриуете право собственности на ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ЖИЛОЙ ДОМ на ОДНО ФИЗИЧЕСКОЕ ЛИЦО
2. затем это лицо разделяет свой дом на отдельные доли (жилые помещения, части жилого дома или пр. — в завивсимости от «продвинутости» вашего управления роснедвижимости) т.е. осуществляется выдел отдельных самостоятельных объектов собственности в натуре
3. Осуществляются сделки по отчуждению выделенных частей жилого дома покупателям

В Санкт-Питербурге сопровождаю три проекта по малоэтажке.
Кстати, в конце этой недели — начале следующей поеду в Питер — своим помогать. Предлагаю встретиться — обменяться опытом в плане профессиональной солидарности.
Олег, сообщите мне номер Вашего телефона или е-mail. Возможно найдем пути сотрудничества.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×