Antaurus.ru

Все про Недвижимость
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Объект незавершенного строительства многоквартирный дом

Новости

РУБРИКА РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НЕДВИЖИМОСТИ

Строительство объекта недвижимости может быть остановлено на любом этапе и по разным причинам. Для того, чтобы ввести в гражданско-правовой оборот объект незавершенного строительства, потребуется поставить его на государственный кадастровый учет и зарегистрировать права. О порядке этой процедуры и требуемых для нее документах расскажем в нашем интервью с начальником отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю Еленой КАЦ.

Елена Александровна, прежде чем говорить об учетно-регистрационных процедурах, поясните, какие объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимости?

— К сожалению, в нормах Гражданского кодекса РФ ответ на этот вопрос мы не найдем. По сложившейся практике, в настоящее время следует руководствоваться п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». И при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

— А какие документы необходимы для того, чтобы можно было совершать сделки с объектом незавершенного строительства (далее — ОНС)?

— Прежде всего, его необходимо поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права. Эти действия осуществляются на основании разрешения на строительство и правоустанавливающего документа на земельный участок. В случае если для строительства объекта не требуется разрешение на строительство (например, объекты индивидуального жилищного строительства, гаражи и др.), то учет и регистрация прав проводятся на основании технического плана и документа на земельный участок.

— Правильно ли мы понимаем, что документ на землю требуется всегда?

— Нет, он необходим, если право на земельный участок не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). При этом одновременно с учетом и (или) регистрацией права заявителя на ОНС будут проведены учет и регистрация на земельный участок.

— Скажите, а как быть, если истек срок действия разрешения на строительство на момент обращения в орган регистрации прав?

— В настоящее время в Законе такая ситуация не урегулирована, но на территории Красноярского края сложилась судебная практика, позволяющая сделать вывод, что истечение срока действия разрешения на строительство на момент обращения с заявлением не является основанием для отказа в регистрации права.

— Одним из документов, подтверждающих право на земельный участок, является договор аренды данного участка. Могут ли быть осуществлены учетно-регистрационные действия в отношении ОНС после истечения срока договора аренды?

— Сам по себе факт истечения срока аренды без документального подтверждения его расторжения и возврата земельного участка арендодателю, а также внесения соответствующих записей о расторжении в ЕГРН не свидетельствует о прекращении арендных отношений. Так, по законодательству, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поэтому факт истечения срока аренды не препятствует проведению регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды ОНС, если нет документального подтверждения его расторжения.

— Поскольку технический план является обязательным документом, скажите, на основании каких документов он подготавливается?

— Сведения об ОНС по общему правилу указываются в техническом плане кадастровым инженером на основании разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости, если ее изготовление предусмотрено законодательством Российской Федерации. Технический план недостроенного объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома подготавливается на основании уведомления застройщика о планируемых строительстве (реконструкции), а также уведомления о соответствии указанных параметров объектов предельным параметрам разрешенного строительства, проектной документации объекта строительства (если правообладатель земельного участка (застройщик) обеспечил изготовление такой документации) и декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости или правообладателем земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости. Кстати, хочу отметить, что с 10.01.2020 вступили в силу изменения, внесенные приказом Минэкономразвития России от 25.09.2019 № 592, определяющие требования к подготовке технического плана.

— Кто вправе обратиться в орган регистрации прав за осуществлением учетно-регистрационных действий в отношении ОНС?

— Учет и регистрация прав на ОНС осуществляются по заявлениюсобственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве.

— Недостроенные дома. Возможно ли осуществить регистрацию права собственности на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом?

— Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется. Однако нормами права не установлен запрет на государственную регистрацию права на незавершенный строительством многоквартирный дом. Кроме того, положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривают обязанность застройщика зарегистрировать право собственности на ОНС при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.

— Возможна ли постановка на учет и регистрация права на жилые (нежилые) помещения в недостроенном объекте?

-Из норм действующего законодательства можно сделать вывод, что до момента ввода в эксплуатацию ОНС признается самостоятельным объектом недвижимости, но без возможности образования в нем иных объектов недвижимости. Так, Верховный Суд РФ при рассмотрении дела о признании права собственности на квартиры в недостроенном многоквартирном доме указал, что поскольку строительство жилого дома не завершено, квартиры как оборотоспособные объекты не существуют. Следовательно, судом не может быть признано право собственности на квартиры в строящемся многоквартирном доме за лицами, заключившими с застройщиком договор долевого участия в строительстве данного объекта.

— В случае достройки объекта, что должен сделать застройщик?

— Снятие с учета ОНС и регистрация прекращения прав будут осуществлены органом регистрации одновременно с регистрацией прав на созданный объект при его вводе в эксплуатацию. Предоставление каких-либо отдельных заявлений о снятии с учета ОНС и прекращения на него прав не требуется.

— Как прекратить права на ОНС, который уничтожен, например, в результате пожара, или снесен?

— Снятие с учета и прекращение прав на такой ОНС осуществляется по заявлению его собственника, а если права на строящийся объект не были зарегистрированы, то снятие с учета объекта возможно по заявлению собственника земельного участка. Документом, подтверждающим прекращение существования ОНС, является акт обследования объекта, подготовленный кадастровым инженером.

Незавершенка в строительстве — основные особенности

Возвести объект недвижимости, будь то жилой дом, хозяйственное помещение или торгово-офисное здание – задача трудная и весьма затратная. Те, кто все-таки затеял это нелегкое предприятие, но не смог довести дело до конца, сталкиваются с такой проблемой, как незавершенка в строительстве.

Как происходит регистрация объекта незавершенного строительства? Как зарегистрировать объект, какой набор документов необходимо подготовить для того, чтобы реализовать либо передать недострой, расскажем далее.

Что такое незавершенка в строительстве

В законодательной базе Российской Федерации сложно найти единое определение такому термину, как «незавершенное строительство».

Тем не менее в практике юристов уже утвердилось мнение о том, какие здания можно отнести к незавершенкам.

Определение, хоть и не вполне четкое, вытекает из статей Гражданского Кодекса РФ и Градостроительного Кодекса РФ.

Какое здание считается незавершенным?

Незавершенным считается здание, имеющее нижеперечисленные признаки:

  1. Объект носит не временный, а капитальный характер. Другими словами, постройка имеет фундамент, поэтому из списка незавершенок автоматически исключаются стационарные ларьки и киоски.
  2. Здание не приобрело законченный вид, на нем ведутся работы. При этом не берется во внимание стадия строительства, это может быть возведение фундамента, стенных блоков, последние штрихи во внутренней отделке помещения.
  3. Стройка заморожена до определенной или неопределенной даты из-за нехватки финансовых ресурсов.

Обобщая вышеназванные характеристики, делаем вывод: объект, незавершенный в результате строительства, представляет собой здание, монтаж и отделка которого не доведены до своего конца. Однако же у этого незаконченного объекта есть самое важное – фундамент.

Именно фундамент, согласно представлениям юристов и законодателей, является признаком того, что построенное невозможно сдвинуть с места, не нанеся ему урона. Следовательно, мы имеем дело с недвижимым объектом.

Право собственности на незавершенное строительство

В недалеком прошлом недостроенные здания не могли причисляться к объектам недвижимости. Российские законы не позволяли этого сделать.

Считалось, что объект не приобрел законченный вид, а значит, он ни много ни мало всего лишь сумма потраченных на работу стройматериалов и человеческого труда.

Положение дел поменялось вместе с внесением поправок в Гражданский кодекс. Говоря конкретнее, появились новые поправки к статье 130, которая гласит, что любая постройка, что в результате определенных обстоятельств так и осталась в недоделанном виде из-за приостановки строительства, – это недвижимость, а значит можно оформить ее, как свою собственность.

Хозяин постройки, который стал собственником, зарегистрировав ее в соответствующих госинстанциях, может совершить следующие операции:

  • продать;
  • подарить;
  • передать в наследство;
  • обменять;
  • заложить под денежные средства.

Едва ли не основным условием для успешного оформления права на незавершенное здание является наличие двух наиважнейших документов – права на владение земельной территорией, на которой находится здание, а также разрешение на ведение строительно-монтажных работ. Плюс к этому, прежде чем приступить к процедуре регистрации, необходимо:

  • Иметь на руках договор подряда со строительно-монтажным предприятием.
  • Посетить Кадастровую палату и поставить недострой на учет.
  • Оформить техническую инвентаризацию объекта по всем правилам.
  • Отнести собранный пакет документов в органы, отвечающие за регистрацию недвижимых строительных объектов.

Есть еще одно изменение, касающееся правил регистрации недостроев и долгостроев. Ранее оформить в собственность такой объект владелец мог лишь в том случае, если намеревался совершать с ним какие-то операции (продажа, обмен и т. д.).

Теперь же это условие исключено из списка обязательных. Таким образом, на право владения можно претендовать, даже если хозяин не собирается совершить сделку.

Регистрация незавершенного строительства

Регистрация незавершенного объекта, впрочем, как и любого иного вида недвижимости, — дело весьма хлопотное. Но провести эту операцию от начала до конца несложно, если знать какие действия нужно предпринять и что за документы понадобятся.

Читать еще:  Жилищный кодекс проживание в многоквартирном доме

Стоит обратить внимание, что незавершенный объект – категория недвижимого имущества весьма специфичная, поэтому перечень бумаг для его оформления гораздо шире.

Итак, приведем список документов, который понадобиться для регистрации и внесения сведений в Единый Государственный Реестр Прав:

  • описание объекта, его проектная документация (если такого документа не будет, регистрация будет отклонена);
  • разрешение на строительство (обычно выдают муниципальные органы власти);
  • документы, доказывающие право на земельный участок (важно правильно их оформить, в противном случае здание может расцениваться, как самовольная постройка – ст. 222 Градостроительного Кодекса РФ);
  • техпаспорт из БТИ;
  • смета, свидетельствующая о денежных затратах на строительство объекта;
  • кадастровый план земельной территории;
  • документы, подтверждающие, что возведение здания приостановлено (об отсутствии договора подряда, акт консервации);
  • документы, подтверждающие, что в деле нет интересов третьих лиц;
  • квитанция, выданная после уплаты государственной пошлины;
  • заявление о намерении зарегистрировать объект.

Собрав бумаги, следует тщательно их пересмотреть и убедиться в том, что они в подобающем виде. Регистрирующий орган вправе не принять документы от заявителя, если они будут оформлены вразрез со стандартами: например, если есть нестыковки в договоре на землю или в проектной документации.

Проверенный пакет документов может отнести в местный филиал Росреестра лично заявитель или его доверенное лицо, предъявившее соответствующее подтверждение.

После того как регистрирующий орган выдаст документы, закрепляющие право владения недостроем, незавершенный объект может стать предметом заключения сделок.

Право совершать операции по незавершенке в строительстве признается в случаях, когда соблюдены следующие условия:

  1. По объекту не должно быть действующего подрядного договора.
  2. Застройщик возводит объект для собственных нужд, а не для третьих лиц.
  3. У владельца есть все необходимые документы, разрешающие его строительство.
  4. Хозяин постройки имеет свидетельство о праве собственности.

Продажа незавершенного строительства

На рынке недвижимости продажа незавершенного строительством здания – явление нередкое. Часто на такую сделку владелец решается, оценив свои возможности.

Если финансов на окончание строительных работ не хватает, а незавершенка тяжким грузом лежит на плечах хозяина и приносит одни лишь убытки, продажа – хороший выход. Если соблюдены условия для заключения законной сделки, то застройщик может найти для объекта нового владельца.

Готовясь к осуществлению сделки, необходимо не упустить из виду некоторые нюансы:

  1. Незавершенное здание – это недвижимый объект, на него распространяется такой же правовой режим, что и на достроенные здания.
  2. Нужно будет заключить письменный договор купли-продажи.
  3. Чтобы совершить передачу объекта покупателю, необходимо пройти государственную регистрацию.
  4. Процесс получения НДФЛ с продажи незавершенки осложняется тем, что чаще всего она находится в собственности меньше трех лет.
  5. Продажа объекта подразумевает продажу земли, на которой он расположен.

Продажа на рынке недвижимости незавершенное здание

Из последнего пункта вытекает главная сложность, с которой имеет дело владелец незавершенки: являясь собственником и участка, и стоящего на нем здания, он не может продать их разным покупателям.

Законодательством закреплено обязательное требование: земля и недостроенный объект должны быть переданы одному владельцу одномоментно.

При этом количество заключенных договоров не играет существенной роли. Закрепляя сделку, можно составить один документ или два.

Для того чтобы составить договор купли-продажи и передать земельный участок с незавершенным строительным объектом, необходимо иметь в наличии:

Передача незавершенного строительства

Любая постройка на момент окончания всех работ передается от подрядчика заказчику. Перед этим проводятся контрольные обследования всех характеристик объекта: приемочная комиссия определяет, насколько он согласуется с техническими регламентами и стандартами, надзорные органы дают свое заключение.

Если все стороны сошлись во мнении по поводу результатов проверки, и не возникло никаких разногласий, то подписывается акт приема-передачи, который говорит о том, что все намеченные действия по строительству здания завершены, и подрядная организация честно выполнила все свои обязательства.

Документ подписывают три стороны: исполнитель (подрядчик), заказчик или его доверенное лицо, представитель госучреждения.

Когда же речь идет о передаче незавершенного строительства, то все участники проекта должны отразить в договоре перечень работ, необходимых для доведения здания до полной готовности.

Незавершенный объект может быть передан раньше завершения работ:

  1. При смене подрядчика. Объект переходит от строительной фирмы, которая вела работы на незавершенке, другой подрядной организации. Для этого ставится в известность заказчик и оформляется дополнительный договор.
  2. При продаже объекта и смене владельца. В процессе сделки стороны составляют передаточный акт, который прикрепляется к договору купли-продажи. Содержание подобного документа обычно одинаковое: покупатель ознакомлен с нынешним состоянием объекта и не имеет никаких возражений. Это делается для того, чтобы пресечь возникновение споров по поводу незавершенности объекта.
  3. При банкротстве застройщика. По большей части такие случаи возникают в сфере жилищного долевого строительства. Застройщик, объявивший о своей несостоятельности, передает права на объект и земельный участок жилищно-строительному кооперативу. Такое учреждение создают сами дольщики.

В каждом случае важно, чтобы незавершенное здание значилось в Едином государственном реестре прав. Только при выполнении этого обязательного условия можно будет передать объект.

Таким образом, прежде чем осуществить передачу незавершенки, нужно позаботиться о решении первоочередного вопроса – регистрации права собственности в государственных органах.

Почему незавершенку не торопятся регистрировать

Можно ли зарегистрировать недостроенный дом? Как зарегистрировать недостроенный дом?

Как оформить недостроенный дом? Незавершенка, как и любая недвижимость, подлежит налогообложению. С регистрацией объекта у собственника появляются не только права (совершать сделки – продавать, передавать, дарить объект), но и обязанности.

Главная из них – обязанность платить налог на имущество. Конечно, мало кому нравится такая перспектива, поэтому владельцы незавершенок не торопятся регистрировать объект, отодвигая этот момент как можно дольше.

К сведению, применение налогообложения в отношении объектов незавершенного строительства имеет свои особенности. Они определяются властями регионов РФ, что устанавливают налоговую базу, ставки и список лиц, которые могут рассчитывать на льготы.

ИФНС определяет размер налога и уведомляет об этом налогоплательщика, отправляя ему платежные документы. Согласно закону, инспекция обязана сделать это не позднее, чем за 30 дней до наступления срока платежа (п. 2 ст. 52 НК РФ).

Если же никакого сигнала от налоговой не поступило, собственник незавершенного объекта должен сам донести до инспекции информацию, что владеет недостроем.

  1. Налог на имущество по незавершенному объекту для физических лиц. Налоговая база рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта на начало года за минусом вычетов (п. 3-6 ст. 403 НК РФ). В переходный период, который действует на территории всех субъектов РФ, базой служит кадастровая или инвентаризационная стоимость. Ставка налога при расчете от кадастровой стоимости устанавливается исходя из предназначения и цены объекта (0,1% — для жилья, 2% — для административно-торговых и высоких по стоимости объектов (более 300 млн. руб.), 0,5% — для других). Если же основываться на инвентаризационной стоимости, то на налоговую ставку влияет только стоимость постройки (0,1% — до 300 тысяч руб., 0,1-0,3% — 300-500 тысяч руб., 0,3–2% — от 500 тысяч руб.).
  2. Налог на имущество по незавершенному объекту для юридических лиц. Юрлицо может избежать налогообложения своего недостроенного объекта, но ровно до тех пор, пока он не готов к введению в эксплуатацию. Насколько готово к этому здание, решает само юридическое лицо. Но долго оттягивать этот момент не удастся. Если застройщик не будет вкладывать средства в завершение проекта, то налоговая инспекция может через суд добиться налогообложения незавершенки.

Исходя из вышесказанного, несложно догадаться, что застройщики не горят желанием регистрировать объект, дабы избежать лишних затрат в виде имущественного налога.

Логика проста: нет права на постройку, значит, нет и самой постройки и нет нужды в отчете перед государством. Во многих регионах РФ владельцы незавершенок в строительстве вовсе не регистрируют здания и идут на этот шаг только после того, как налоговая инспекция выявила нарушение.

Стоит знать о том, что в отдельных случаях без регистрации никак не обойтись. К примеру, многодетным семьям, получившим от государства земельный участок, нужно зарегистрировать незавершенку в течение трех лет. В противном случае есть риск потерять выделенную землю.

Здания, на которых строительные работы пока не завершены, представляют собой особый вид недвижимых объектов. По многим параметрам в их отношении применяется такой же режим, как к законченным капитальным строениям.

Однако не обходится без отличительных нюансов, которые возникают из-за специфики статуса недостроя. Их нужно учитывать при оформлении права на незавершенные объекты и оформлении сделок с ними.

Покупаем дом, незавершенный строительством:

Незавершенка в строительстве — основные особенности

Возвести объект недвижимости, будь то жилой дом, хозяйственное помещение или торгово-офисное здание – задача трудная и весьма затратная. Те, кто все-таки затеял это нелегкое предприятие, но не смог довести дело до конца, сталкиваются с такой проблемой, как незавершенка в строительстве.

Как происходит регистрация объекта незавершенного строительства? Как зарегистрировать объект, какой набор документов необходимо подготовить для того, чтобы реализовать либо передать недострой, расскажем далее.

Что такое незавершенка в строительстве

В законодательной базе Российской Федерации сложно найти единое определение такому термину, как «незавершенное строительство».

Тем не менее в практике юристов уже утвердилось мнение о том, какие здания можно отнести к незавершенкам.

Определение, хоть и не вполне четкое, вытекает из статей Гражданского Кодекса РФ и Градостроительного Кодекса РФ.

Какое здание считается незавершенным?

Незавершенным считается здание, имеющее нижеперечисленные признаки:

  1. Объект носит не временный, а капитальный характер. Другими словами, постройка имеет фундамент, поэтому из списка незавершенок автоматически исключаются стационарные ларьки и киоски.
  2. Здание не приобрело законченный вид, на нем ведутся работы. При этом не берется во внимание стадия строительства, это может быть возведение фундамента, стенных блоков, последние штрихи во внутренней отделке помещения.
  3. Стройка заморожена до определенной или неопределенной даты из-за нехватки финансовых ресурсов.

Обобщая вышеназванные характеристики, делаем вывод: объект, незавершенный в результате строительства, представляет собой здание, монтаж и отделка которого не доведены до своего конца. Однако же у этого незаконченного объекта есть самое важное – фундамент.

Именно фундамент, согласно представлениям юристов и законодателей, является признаком того, что построенное невозможно сдвинуть с места, не нанеся ему урона. Следовательно, мы имеем дело с недвижимым объектом.

Право собственности на незавершенное строительство

В недалеком прошлом недостроенные здания не могли причисляться к объектам недвижимости. Российские законы не позволяли этого сделать.

Читать еще:  Закон о подвалах в многоквартирном доме

Считалось, что объект не приобрел законченный вид, а значит, он ни много ни мало всего лишь сумма потраченных на работу стройматериалов и человеческого труда.

Положение дел поменялось вместе с внесением поправок в Гражданский кодекс. Говоря конкретнее, появились новые поправки к статье 130, которая гласит, что любая постройка, что в результате определенных обстоятельств так и осталась в недоделанном виде из-за приостановки строительства, – это недвижимость, а значит можно оформить ее, как свою собственность.

Хозяин постройки, который стал собственником, зарегистрировав ее в соответствующих госинстанциях, может совершить следующие операции:

  • продать;
  • подарить;
  • передать в наследство;
  • обменять;
  • заложить под денежные средства.

Едва ли не основным условием для успешного оформления права на незавершенное здание является наличие двух наиважнейших документов – права на владение земельной территорией, на которой находится здание, а также разрешение на ведение строительно-монтажных работ. Плюс к этому, прежде чем приступить к процедуре регистрации, необходимо:

  • Иметь на руках договор подряда со строительно-монтажным предприятием.
  • Посетить Кадастровую палату и поставить недострой на учет.
  • Оформить техническую инвентаризацию объекта по всем правилам.
  • Отнести собранный пакет документов в органы, отвечающие за регистрацию недвижимых строительных объектов.

Есть еще одно изменение, касающееся правил регистрации недостроев и долгостроев. Ранее оформить в собственность такой объект владелец мог лишь в том случае, если намеревался совершать с ним какие-то операции (продажа, обмен и т. д.).

Теперь же это условие исключено из списка обязательных. Таким образом, на право владения можно претендовать, даже если хозяин не собирается совершить сделку.

Регистрация незавершенного строительства

Регистрация незавершенного объекта, впрочем, как и любого иного вида недвижимости, — дело весьма хлопотное. Но провести эту операцию от начала до конца несложно, если знать какие действия нужно предпринять и что за документы понадобятся.

Стоит обратить внимание, что незавершенный объект – категория недвижимого имущества весьма специфичная, поэтому перечень бумаг для его оформления гораздо шире.

Итак, приведем список документов, который понадобиться для регистрации и внесения сведений в Единый Государственный Реестр Прав:

  • описание объекта, его проектная документация (если такого документа не будет, регистрация будет отклонена);
  • разрешение на строительство (обычно выдают муниципальные органы власти);
  • документы, доказывающие право на земельный участок (важно правильно их оформить, в противном случае здание может расцениваться, как самовольная постройка – ст. 222 Градостроительного Кодекса РФ);
  • техпаспорт из БТИ;
  • смета, свидетельствующая о денежных затратах на строительство объекта;
  • кадастровый план земельной территории;
  • документы, подтверждающие, что возведение здания приостановлено (об отсутствии договора подряда, акт консервации);
  • документы, подтверждающие, что в деле нет интересов третьих лиц;
  • квитанция, выданная после уплаты государственной пошлины;
  • заявление о намерении зарегистрировать объект.

Собрав бумаги, следует тщательно их пересмотреть и убедиться в том, что они в подобающем виде. Регистрирующий орган вправе не принять документы от заявителя, если они будут оформлены вразрез со стандартами: например, если есть нестыковки в договоре на землю или в проектной документации.

Проверенный пакет документов может отнести в местный филиал Росреестра лично заявитель или его доверенное лицо, предъявившее соответствующее подтверждение.

После того как регистрирующий орган выдаст документы, закрепляющие право владения недостроем, незавершенный объект может стать предметом заключения сделок.

Право совершать операции по незавершенке в строительстве признается в случаях, когда соблюдены следующие условия:

  1. По объекту не должно быть действующего подрядного договора.
  2. Застройщик возводит объект для собственных нужд, а не для третьих лиц.
  3. У владельца есть все необходимые документы, разрешающие его строительство.
  4. Хозяин постройки имеет свидетельство о праве собственности.

Продажа незавершенного строительства

На рынке недвижимости продажа незавершенного строительством здания – явление нередкое. Часто на такую сделку владелец решается, оценив свои возможности.

Если финансов на окончание строительных работ не хватает, а незавершенка тяжким грузом лежит на плечах хозяина и приносит одни лишь убытки, продажа – хороший выход. Если соблюдены условия для заключения законной сделки, то застройщик может найти для объекта нового владельца.

Готовясь к осуществлению сделки, необходимо не упустить из виду некоторые нюансы:

  1. Незавершенное здание – это недвижимый объект, на него распространяется такой же правовой режим, что и на достроенные здания.
  2. Нужно будет заключить письменный договор купли-продажи.
  3. Чтобы совершить передачу объекта покупателю, необходимо пройти государственную регистрацию.
  4. Процесс получения НДФЛ с продажи незавершенки осложняется тем, что чаще всего она находится в собственности меньше трех лет.
  5. Продажа объекта подразумевает продажу земли, на которой он расположен.

Продажа на рынке недвижимости незавершенное здание

Из последнего пункта вытекает главная сложность, с которой имеет дело владелец незавершенки: являясь собственником и участка, и стоящего на нем здания, он не может продать их разным покупателям.

Законодательством закреплено обязательное требование: земля и недостроенный объект должны быть переданы одному владельцу одномоментно.

При этом количество заключенных договоров не играет существенной роли. Закрепляя сделку, можно составить один документ или два.

Для того чтобы составить договор купли-продажи и передать земельный участок с незавершенным строительным объектом, необходимо иметь в наличии:

Передача незавершенного строительства

Любая постройка на момент окончания всех работ передается от подрядчика заказчику. Перед этим проводятся контрольные обследования всех характеристик объекта: приемочная комиссия определяет, насколько он согласуется с техническими регламентами и стандартами, надзорные органы дают свое заключение.

Если все стороны сошлись во мнении по поводу результатов проверки, и не возникло никаких разногласий, то подписывается акт приема-передачи, который говорит о том, что все намеченные действия по строительству здания завершены, и подрядная организация честно выполнила все свои обязательства.

Документ подписывают три стороны: исполнитель (подрядчик), заказчик или его доверенное лицо, представитель госучреждения.

Когда же речь идет о передаче незавершенного строительства, то все участники проекта должны отразить в договоре перечень работ, необходимых для доведения здания до полной готовности.

Незавершенный объект может быть передан раньше завершения работ:

  1. При смене подрядчика. Объект переходит от строительной фирмы, которая вела работы на незавершенке, другой подрядной организации. Для этого ставится в известность заказчик и оформляется дополнительный договор.
  2. При продаже объекта и смене владельца. В процессе сделки стороны составляют передаточный акт, который прикрепляется к договору купли-продажи. Содержание подобного документа обычно одинаковое: покупатель ознакомлен с нынешним состоянием объекта и не имеет никаких возражений. Это делается для того, чтобы пресечь возникновение споров по поводу незавершенности объекта.
  3. При банкротстве застройщика. По большей части такие случаи возникают в сфере жилищного долевого строительства. Застройщик, объявивший о своей несостоятельности, передает права на объект и земельный участок жилищно-строительному кооперативу. Такое учреждение создают сами дольщики.

В каждом случае важно, чтобы незавершенное здание значилось в Едином государственном реестре прав. Только при выполнении этого обязательного условия можно будет передать объект.

Таким образом, прежде чем осуществить передачу незавершенки, нужно позаботиться о решении первоочередного вопроса – регистрации права собственности в государственных органах.

Почему незавершенку не торопятся регистрировать

Можно ли зарегистрировать недостроенный дом? Как зарегистрировать недостроенный дом?

Как оформить недостроенный дом? Незавершенка, как и любая недвижимость, подлежит налогообложению. С регистрацией объекта у собственника появляются не только права (совершать сделки – продавать, передавать, дарить объект), но и обязанности.

Главная из них – обязанность платить налог на имущество. Конечно, мало кому нравится такая перспектива, поэтому владельцы незавершенок не торопятся регистрировать объект, отодвигая этот момент как можно дольше.

К сведению, применение налогообложения в отношении объектов незавершенного строительства имеет свои особенности. Они определяются властями регионов РФ, что устанавливают налоговую базу, ставки и список лиц, которые могут рассчитывать на льготы.

ИФНС определяет размер налога и уведомляет об этом налогоплательщика, отправляя ему платежные документы. Согласно закону, инспекция обязана сделать это не позднее, чем за 30 дней до наступления срока платежа (п. 2 ст. 52 НК РФ).

Если же никакого сигнала от налоговой не поступило, собственник незавершенного объекта должен сам донести до инспекции информацию, что владеет недостроем.

  1. Налог на имущество по незавершенному объекту для физических лиц. Налоговая база рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта на начало года за минусом вычетов (п. 3-6 ст. 403 НК РФ). В переходный период, который действует на территории всех субъектов РФ, базой служит кадастровая или инвентаризационная стоимость. Ставка налога при расчете от кадастровой стоимости устанавливается исходя из предназначения и цены объекта (0,1% — для жилья, 2% — для административно-торговых и высоких по стоимости объектов (более 300 млн. руб.), 0,5% — для других). Если же основываться на инвентаризационной стоимости, то на налоговую ставку влияет только стоимость постройки (0,1% — до 300 тысяч руб., 0,1-0,3% — 300-500 тысяч руб., 0,3–2% — от 500 тысяч руб.).
  2. Налог на имущество по незавершенному объекту для юридических лиц. Юрлицо может избежать налогообложения своего недостроенного объекта, но ровно до тех пор, пока он не готов к введению в эксплуатацию. Насколько готово к этому здание, решает само юридическое лицо. Но долго оттягивать этот момент не удастся. Если застройщик не будет вкладывать средства в завершение проекта, то налоговая инспекция может через суд добиться налогообложения незавершенки.

Исходя из вышесказанного, несложно догадаться, что застройщики не горят желанием регистрировать объект, дабы избежать лишних затрат в виде имущественного налога.

Логика проста: нет права на постройку, значит, нет и самой постройки и нет нужды в отчете перед государством. Во многих регионах РФ владельцы незавершенок в строительстве вовсе не регистрируют здания и идут на этот шаг только после того, как налоговая инспекция выявила нарушение.

Стоит знать о том, что в отдельных случаях без регистрации никак не обойтись. К примеру, многодетным семьям, получившим от государства земельный участок, нужно зарегистрировать незавершенку в течение трех лет. В противном случае есть риск потерять выделенную землю.

Читать еще:  Что такое многоквартирный дом определение

Здания, на которых строительные работы пока не завершены, представляют собой особый вид недвижимых объектов. По многим параметрам в их отношении применяется такой же режим, как к законченным капитальным строениям.

Однако не обходится без отличительных нюансов, которые возникают из-за специфики статуса недостроя. Их нужно учитывать при оформлении права на незавершенные объекты и оформлении сделок с ними.

Покупаем дом, незавершенный строительством:

Разрешение на строительство объекта незавершенного строительства

Для многих людей получить разрешение на строительство объекта незавершенного строительства — проблема. Не всегда понятно, в какие органы обращаться, и что из документов собирать для прохождения процедуры. В отношении объектов незавершенного строительства (ОНС) эта проблема более чем актуальна. На фоне финансовых трудностей приходится «замораживать» строительство жилого дома и ожидать лучших времен. Но оставлять здание в недостроенном состоянии невыгодно из-за необходимости платить налог. Если на достройку нет денег, объект всегда можно реализовать по договору купли-продажи с последующей регистрацией в Россреестре. Главная сложность — оформить права на объект.

Что такое незавершенное строительство?

Определение «недостроя» или объекта незавершенного строительства нет ни в одном официальном документе. Вот почему в судебных органах рассматриваются тысячи дел, касающиеся статуса той или иной недвижимости. Для упрощения работы суда в 2015 году выпущено Постановление под номером 25, в котором разъяснены некоторые нюансы таких объектов.

Так, в пункте 38 упомянутого Постановления приводится определение объекта незавершенного строительства (ОНС). Здесь указано, что недострой — частично построенный капитальный объект, который к моменту получения статуса должен иметь фундамент. Если участок под строительство просто засыпан камнем, залит бетоном или покрыт асфальтом, такое объект не относится к ОНС, ведь у него отсутствуют признаки капитального объекта.

Право владения имуществом приобретается после оформления госрегистрации, а временем создания права является дата прохождения процедуры. Как только регистрация завершена, недострой переходит в разряд объекта сделки (торга). До этого момента ОНС представляет собой набор стройматериалов. Как отмечалось выше, после выхода Постановления №25 судебные органы предъявляют четкие требования к недострою — работы по укладке фундамента должны быть завершены.

Чтобы зарегистрировать ОНС, владелец должен установить его статус, собрать определенный пакет бумаг (должны фиксировать право владения земельным наделом, на котором взводится объект). Также на руках должно быть разрешение, позволяющее выполнять строительные работы. Кроме того, сам объект незавершенного строительства требуется внести в кадастровый учет.

Как получить разрешение на строительство объекта незавершенного строительства?

По закону для недостроя должно иметься разрешение на строительство. Если его срок действия закончен, документ требуется продлить. Оформление разрешение «с нуля» проходит по стандартной процедуре. Владелец должен:

  • Оформить заявление по определенному образцу.
  • Собрать и передать документы в уполномоченные органы власти.
  • Дождаться решения и получить разрешающие бумаги.

Выдача разрешения осуществляется непосредственно в местных структурах или через МФЦ. После этого можно приступать к регистрации объекта.

Законодательство

Главным документом, который касается объектов ОНС, является ГК РФ (ст. 130). В нем прописано, что недостроенные здания относятся к категории недвижимости. Также в ст. 131 указано обязательство владельцев регистрировать право владения таким сооружением. Здесь же легко найти условия возникновения прав, особенности их перехода и другие нюансы. Основанием для государственной регистрации является ФЗ №133.

В процессе госрегистрации права собственности стоит учесть ряд нюансов:

  • Если ОНС и земельный участок, где он находится, является владением заявителя, процесс госрегистрации осуществляется на базе бумаг, подтверждающих права владения. Необходимо разрешение на строительство и набор проектных документов. В последних должно быть описание сооружения, его характеристик и других показателей.
  • Если ОНС и земельный участок являются объектом владения заявителя с учетом другого права (не права собственности), для госрегистрации потребуется разрешение на строительство, право владения участком, а также проектная документация.

Оформление прав

Для отнесения недостроя к категории ОНС здание должно иметь фундамент, возведение которого должно быть полностью завершено. Имеется ряд мнений, когда объект получает статус ОНС:

  • После оформления разрешения на ведение строительных работ, а также права владения участком земли.
  • После завершения действия соглашения строительного подряда.
  • Если возведение (реконструкция) здания законсервирована.
  • Объект соответствует ряду законодательных нормативов.
  • После получения недостроенным сооружением юридического статуса недвижимости.
  • После оформления права собственности путем госрегистрации объекта в уполномоченных органах.

Выполнение этих требований позволяет назвать сооружение (пусть и недостроенное) недвижимым имуществом. В законе, где рассмотрен процесс регистрации прав на недвижимость, определено, что оформление права собственности начинается с момента регистрации. Для этого владелец должен оформить разрешение на выполнение работ и право владения участком, где выполняются эти мероприятия.

До 2015 года в получении разрешения на строительство не было необходимости, но сегодня без этого документа не обойтись. Чтобы оформить право на владение ОНС, требуется сделать следующие шаги:

  • Провести техническую инвентаризацию недостроя.
  • Оформить разрешение на его возведение.
  • Внести ОНС в кадастровый реестр.
  • Передать собранный пакет бумаг в органы регистрации.

Одним из главных условий успешной регистрации является наличие соглашения строительного подряда. Этот нюанс упоминается в законе о долевом строительстве. Строительная компания должна зарегистрировать объект до момента получения уполномоченными органами взыскания о залоге. Чтобы провести регистрацию в госоргане, владелец объекта ОНС пишет заявление о желании зарегистрировать имущество.

В практике отмечаются ситуации, когда хозяин недостроя не торопится проходить процедуру госрегистрации. Это объяснятся тонкостями российского законодательства, по которому платежи за имущество возлагаются на владельца. Если у здания нет хозяина, то и платить по счетам не нужно. Вот почему недостроенные объекты часто не регистрируются и не ставятся на учет. В таком случае ОНС не существует.

Как отмечалось в начале статьи, за недострои приходится платить налог. Кроме того, существуют случаи, когда регистрация ОНС обязательна. К примеру, если участок выделятся многодетной семье, на строительство здания выделяется всего три года. Наличие кадастрового паспорта на руках подтверждает, что на земельном наделе идут строительные работы, поэтому его никто не заберет.

Несмотря на это, проблема актуальна по сей день. Жители сельской и городской местности часто не торопятся проходить регистрацию домов (даже тех, которые давно завершены). Так они уходят от необходимости платить налоги, тарифы которых регулярно растут. Недавно тариф стал рассчитываться не от инвентаризационной цены объекта, а от кадастровой. Ее особенность — максимальная приближенность к рыночной стоимости.

Необходимые документы

Для оформления прав собственности потребуются следующие бумаги:

  • Квитанция об оплате (подтверждает внесение госпошлины).
  • Разрешение на возведение объекта.
  • Бумаги по проекту.
  • Информации о стадии строительства сооружения (в каком состоянии находится ОНС).
  • Документы, подтверждающие отсутствие подрядных взаимоотношений.
  • Другие бумаги, которые требуют органы госрегистрации.

Кроме того, требуется передать документы, подтверждающее отсутствие интереса со стороны 3-их лиц.

Чтобы получит разрешение на строительство в отношении ОНС (если оно ранее не было оформлено), требуется стандартный набор бумаг:

  • Правоустанавливающие документы (в отношении земельного надела, где возводится объект).
  • ГПЗУ.
  • Схема планировочной организации участка.

Исключения

Органы госрегистрации не оформляют самовольные постройки, что необходимо учесть при попытке пройти регистрационные процедуры. В ГК РФ (ст. 222) прописано, что самовольная постройка — любой объект, который:

  • Возведен на наделе земли, не предназначенном для строительства.
  • Построен без получения разрешений, которые необходимы по требованиям законодательства.
  • Строится с нарушением действующих правил.

Если хотя бы один из пунктов относится к ОНС, он считается самовольной постройкой, в отношении которой получить право собственности не получится. Единственный путь — защита интересов через судебный орган власти. Как только разрешение суда получено, можно обращаться в органы госрегистрации с передачей сотрудникам соответствующего решения.

Если строительная компания запустила процедуры продажи ОНС, требуется оформить договор в письменной форме. Игнорирование этого требования приводит к тому, что операция признается недействительной.

Возможные проблемы

При оформлении объектов ОНС часто возникают проблемы, связанные с незнанием требований законодательства и несоблюдения упомянутого в статье алгоритма действий. Чтобы избежать проблем в вопросах, касающихся недостроев, стоит учесть ряд нюансов:

  • При оформлении права собственности на любой объект (в том числе недострой) стоит ориентироваться на требования ГК РФ (статьи 218). В ней указано, что строительная компания должна передать бумаги, подтверждающие отсутствие претензий на объект со стороны 3-их лиц.
  • Инвесторы, которые вкладывают деньги в строительство, не получают права на объект в случае его «замораживания». Причина в том, что строительная компания нарушила взятые на себя обязательства, а само здание не является объектом соглашения об инвестировании.
  • Достраивание ОНС может производить несколько людей. Основное требование заключается в том, чтобы участники строительства оформили договор. В соглашении должно быть прописано, что итогом сотрудничества должно быть завершение строительства, а сам объект после окончания работ получает статус объекта с долевым владением. Размер доли каждой стороны указывается в договоре.
  • Права инвестора, который дает деньги на достройку ОНС, должны учитываться в соглашении. Только при таком условии возможно самостоятельное выполнение работ. Если объект после завершения передается инвесторам, это должно оформляться на официальном уровне.
  • Право владения на ОНС предоставляется лишь после проверки здания и контроля главных параметров. Изучаются участники строительства, нюансы возведения сооружения, дата начала работ и получения разрешения на их выполнение.
  • Если деньги в строительство вкладывает только один человек, а исполнителем выступает подрядная организация, такое лицо получает право на получение всего здания.
  • Касательно оформления разрешения на строительство возможны разные ситуации. Ранее местные органы власти выдавали право собственности на надел и разрешение одновременно.

Стоит учесть, что ОНС может использоваться при проведении сделок (продажи, дарения и прочих), если выполнены несколько условий. Во-первых, в процессе возведения учитывались действующие законы, а на руках у владельца имеется разрешение на строительство. Во-вторых, ОНС является предметом соглашения строительного подряда. В-третьих, права на объект получены с соблюдением норм законодательства, а на руках у владельца были необходимые бумаги.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×