Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что лучше вторичка или новостройка в ипотеку

Что выгоднее новостройка или вторичка в ипотеку

Приобретение недвижимости это долгожданное и радостное событие в жизни любого человека, но большинство людей, решившихся на этот шаг, сталкивается с вопросом: что выгоднее новостройка или вторичка в ипотеку?

В чем разница

Между понятием новостройка и вторичное жилье есть большая разница: новостройкой считается недвижимость без владельца. При этом, важно понимать, когда новостройка становится вторичкой. Это происходит, когда у жилья появляется первый владелец. Например, если физическое или юридическое лицо приобретает вновь построенную недвижимость, то покупать оно будет ее как новостройку, а продавать уже как вторичное жилье, даже если это просто бетонная коробка и в ней никто не жил.

По причине большего количества подводных камней и многообразия предложений на ипотечном рынке, неопытный человек может не сразу разобраться, что лучше вторичка или новостройка в ипотеку.

При прочих равных условиях, главным критерием выбора типа жилья является его итоговая стоимость. Именно она влияет на выбор покупателя между вторичкой или новостройкой плюсы и минусы есть у каждого варианта, а желание людей сэкономить часто является основным.

Чтобы принять взвешенное решение, где лучше купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке, покупателю необходимо внимательно изучить все условия.

Требования банка к заемщику

У большинства кредитных организаций требования к клиенту приблизительно одинаковые и отличаются только несущественными деталями. Связаны они, чаще всего, со спецификой конкретного банка, а не с тем, новостройку или вторичку покупает заемщик.

  1. Возраст заемщика – от 18 лет до 75 лет. Верхняя граница достаточно условна, так как после 45 лет шансы на одобрение ипотечной заявки начинают снижаться. К тому же вступает в игру прогнозируемая средняя продолжительность жизни. Это означает, что если заявителю 65 лет, то ипотеку ему одобрят на срок не более 10 лет.
  2. Гражданство. Заемщик обязательно должен являться гражданином РФ и иметь паспорт – основной документ, удостоверяющий личность.
  3. Заверенная работодателем копия трудовой книжки. Минимальный официальный трудовой стаж на последнем месте работы должен составлять не менее полугода (чем больше, тем лучше).
  4. Справка 2НДФЛ или по форме банка. При расчете кредитной нагрузки и принятии решения по одобрению заявки, банком будет учитываться только официальный доход, который будущий заемщик сможет подтвердить документально.
  5. Требования к доходу. Банки не озвучивают эту информацию, но для большей вероятности одобрения предпочтительно, чтобы уровень подтвержденного дохода минимум в 4 раза превышал будущий ежемесячный платеж по ипотеке.

Условия ипотечного кредита

Данные параметры также одинаковы для приобретения как первичного, так и для вторичного жилья.

  1. Размер кредита – от 300 000 до 30 000 000 рублей.
  2. Срок кредита — от 1 года до 30 лет.
  3. Первоначальный взнос. Банки требуют иметь в качестве первоначального взноса минимум 20% от стоимости жилья. Причем в большинстве кредитных организаций от размера первоначального взноса зависит процентная ставка (чем больше взнос — тем выгоднее условия).
  4. Услуга страхование жизни — опция не является обязательной, но процентная ставка по ипотеке при подключении данной услуги будет ниже. Если сравнивать кредитную программу со страхованием и без него, то, первый вариант будет заметно дешевле. Таким образом банки минимизируют риски и стимулируют клиентов подключать дополнительную услугу.

Как уже упоминалось выше, при оценке расходов необходимо учитывать именно итоговую сумму всех затрат.

Процентная ставка по ипотечному кредиту

На вторичное жилье годовая процентная ставка всегда выше. На первый взгляд может показаться, что разница небольшая (2-3 процентных пункта), но, учитывая, что ипотечный договор заключается на много лет, эти несколько процентов могут достигать как несколько сотен тысяч, так и пару-тройку миллионов рублей за весь срок кредита.

Лучшая ипотека на новостройки традиционно у самых известных гигантов: Сбербанк (от 9,6%), ВТБ (от 9,7%) и Россельхозбанк (от 9,45%), однако выгодные предложения встречаются и у более мелких коммерческих банков.

Для получения лучшей ипотеки в банках на новостройки рекомендуется обратить внимание на организацию, карту которой заемщик использует для получения зарплаты. Чаще всего, зарплатным клиентам банк предоставляет небольшую скидку в размере 0,2-0,5% годовых.

Стоимость недвижимости

Цена любого жилья зависит от многих факторов: престиж района, тип дома, этаж, метраж, планировка и многих других. Однако стоимость строящегося жилья зачастую ниже, чем готового и многие застройщики начинают продажу еще на стадии котлована. Здесь работает принцип — чем более ранняя стадия строительства — тем ниже будет стоимость квадратного метра.

Многие покупатели не понимают, почему вторичка дороже новостроек. Связано это с тем, что жилье на вторичном рынке не требует немедленных вложений и позволяет сразу осуществить переезд. Причем, если сравнивать стоимость вторичного жилья и цену новостройки вместе с бюджетным ремонтом, то итоговая стоимость получится приблизительно одинаковая.

Исходя из этого можно сказать, что, покупая недвижимость на вторичном рынке, покупатель переплачивает исключительно за удобство. Ведь ему не нужно думать о месте проживания на время ремонта, терпеть первые года различные возможные неудобства: перебои с электрическим и газоснабжением, шум от ремонта соседей и отсутствие инфраструктуры. Все эти нюансы, при принятии решения, где лучше купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке, необходимо учесть.

Читать еще:  Оформление дду в новостройке по ипотеке

Стоимость будущих вложений

Существует распространенное заблуждение, что новостройка всегда требует больше инвестиций, чем жилье на вторичном рынке. Такая иллюзия возникает из-за того, что новое жилье требует немедленных вложений, а недвижимость на вторичном рынке позволяет заниматься ремонтом постепенно, уже после переезда.

Для объективной оценки будущих расходов, необходимо составить смету на конкретную квартиру. Причем в нее нужно включить не только срочные работы (установка сантехники или покупка кухонного гарнитура), но и планируемые в будущем (замена старых труб, дешевого оконного профиля, некачественного ламината и т.д.).

Акции и специальные предложения

Большинство банков имеют свой перечень аккредитованных застройщиков. Это те строительные фирмы, которые входят в круг доверия кредитной организации. При оформлении ипотеки на покупку жилья у таких застройщиков, процентная ставка часто будет ниже, а вероятность одобрения кредитной заявки выше.

Также многие кредитные организации предоставляют выгодную ипотеку на новостройку для отдельных групп населения. Например, программа Молодая семья или Лучшие условия пенсионерам.

Если рассматривать рынок вторичного жилья, то многие агентства владеют информацией о самых выгодных предложениях. За информацию и помощь при покупке придется заплатить комиссионное вознаграждения, но общая экономия от такой сделки часто оказывается выше расходов на посреднические услуги.

Исходя из вышесказанного, нельзя дать однозначного определения, что лучше новостройка или вторичка в ипотеку. Все зависит от двух конкретных вариантов жилья и объеме будущих вложений в недвижимость. Если рассматривать этот вопрос только с позиции банковских условий — то ипотечный кредит на первичное жилье всегда дешевле, чем на вторичное.

Что выбрать: вторичку или новостройку

Что выбрать: вторичку или новостройку

Шум перфоратора, недостроенная школа и убитое в дороге время или старый подъезд, ржавый трубопровод и соседи, с которыми нужно уживаться? Первичка дешевле и качественнее, вторичка — удобнее для жизни и ближе к центру города. Рассказываем, как решить, какой вариант подойдет вам.

Вторичное жилье стоит дороже недвижимости в новостройке. Сравните средние цены на однушки 33 м² в одном районе, в новом и старом доме:

МоскваКраснодарТюмень
Первичка3 500 000 ₽1 300 000 ₽1 700 000 ₽
Вторичка6 000 000 ₽2 000 000 ₽2 300 000 ₽

Это цены, указанные в объявлениях на ЦИАНе. Имейте в виду, что зачастую указанная в объявлениях стоимость вторичных квартир завышена: хитрые агенты стараются оставить место для маневра на случай, если покупатель начнет торговаться. Чтобы узнать, сколько на самом деле стоит понравившийся вариант, обратитесь к риэлтору или оценщику.

С первичными квартирами попроще: как правило, в объявлениях указывают настоящую стоимость. Правда, застройщик рекламирует самые дорогие варианты, а те, что подешевле, прячет в недрах своего сайта. Просмотрите все предложения и скачайте прайс-лист, прежде чем принимать решение о покупке.

К этому моменту испуганные сотрудники пытаются продать как можно больше квартир, поэтому устраивают акции, торгуются и дарят квадратные метры или парковку в подарок

И застройщики, и собственники могут сбить цену. За счет торгов можно выиграть несколько сотен тысяч рублей, так что подготовьтесь к разговору заранее. Изучите предложения на рынке, ненавязчиво уточните, как долго собственник продает квартиру, выпишите все недостатки квартиры на отдельный листок. Здесь вам может пригодится риэлтор, который постоянно следит за ситуацией на рынке. Такой специалист знает все тонкости: например, что в конце каждого квартала отдел продаж застройщика отчитывается перед своим руководством. Как правило, к этому моменту испуганные сотрудники пытаются продать как можно больше квартир, поэтому устраивают акции, торгуются и дарят квадратные метры или парковку в подарок.

Ипотека

В целом, ставки по ипотеке на первичное и вторичное жилье почти не отличаются и колеблются от 8,5 до 10%. Например, «Сбербанк» предлагает ставки от 8,6%, «ВТБ» — от 8,9%. Итоговая ставка зависит от заемщика, его уровня дохода и суммы первоначального взноса.

Как правило, крупные застройщики сотрудничают с банками, за счет чего клиенты платят на восемь, а, например, семь процентов. На самом деле, подобные программы — ловушка для охотников за халявой. Банк идет на снижение процента по кредиту, потому что недостающую выгоду застройщик выплачивает из своего кармана. Эти траты компания закладывает в стоимость квартиры, которую вы покупаете. Обычно происходит так: покупателю предлагают выбрать между льготной ставкой и стандартной стоимостью квартиры и обычной ставкой и квартирой по акции. Как правило, люди выбирают первое, хотя второй вариант выгоднее в большинстве случаев.

Зато для покупателей новостроек банки предлагают отсрочки платежей или нулевые первоначальные взносы. Например, клиент платит только половину ежемесячного платежа, пока дом строится.

Риски

Весьма оправданный для покупателя новостройки страх — страх заморозки строительства. Чтобы снизить риск и получить ключи от квартиры вовремя, обратитесь к профессионалам. Они честно расскажут все о строительной компании: в сроки ли сдаются объекты, были ли судебные тяжбы и штрафы. Или покупайте квартиру в уже готовом доме, но тогда цена будет выше на 10-15% от первоначальной стоимости.

Покупатель вторички видит то, что он приобретает, но это не освобождает его от риска быть обманутым. Никто не гарантирует, что через год-два не объявится дальний родственник прежнего владельца и не предъявит свои права на квартиру. Чтобы избежать потери денег, обратитесь в компанию, которая гарантирует безопасность сделки. В случае, если квартиру всё-таки отсудят, вам вернут деньги.

Район

Найти приличное вторичное жилье можно в любой части города. С новостройками сложнее: если хотите жить в конкретном районе, выбор будет сильно ограничен. Не исключено, что в нужной зоне и вовсе не окажется новых домов.

Как правило, многоквартирные дома строят в новых микрорайонах. Там возводят всю необходимую инфраструктуру: от магазинов у дома до современных детских садов и подземных парковок. Правда, первые несколько лет придется ждать окончания стройки инфраструктурных объектов и ездить в поликлинику на автобусе.

Приобретая квартиру в новостройке, вы выбираете этаж, расположение на лестничной площадке и даже вид из окон. В дополнение получаете просторный подъезд, противопожарные системы, грузовой и пассажирский лифты. Поэтому таскать велосипед на шестой этаж не придется. При покупке вторичного жилья вместе с квартирой вы берете всё, что есть.

Ремонт

Скорее всего, квартиру от собственника не придется серьезно ремонтировать: в большинстве случаев достаточно обновить обои, освежить потолок и заменить люстру. Если на ремонт нет ни сил ни денег, можно купить квартиру со сносным ремонтом и сразу заселиться.

С новостройками по-другому: все зависит от отделки, которую предлагает застройщик. Кто-то продает квартиры с обоями, полом и сантехникой — в такую можно заселиться сразу после получения ключей. Кто-то передает квартиры в чистовой или улучшенной черновой отделке — здесь ремонт обойдется дороже, чем в квартире от собственника, но дешевле, чем если бы вам передали бетонную коробку. Есть застройщики, которые вообще не парятся с отделкой — на ремонт квартиры, в которой нет ничего кроме стен, уйдет минимум полгода.

Соседи

Соседи в новостройке — настоящая лотерея. До самого заселения вы не узнаете, кто живет за стенкой. Маловероятно, что соседи окажутся пьяницами или наркоманами: обычно первичку покупают за честно заработанные деньги, а не получают случайно по наследству. В случае с вторичной недвижимостью с соседями можно познакомиться еще до покупки.

У первички есть другая проблема — уровень шума от соседского ремонта. В обжитом доме услышать шум перфоратора в субботнее утро гораздо сложнее, а вот в новостройке на ближайшие несколько лет можно забыть о тишине по выходным.

Как выбрать

Чтобы окончательно определиться, возьмите листок бумаги и две шариковые ручки — красную и синюю. В столбик выпишите критерии, на которые собираетесь опираться при выборе: цена, ипотечная ставка, риски, район, дом и подъезд, ремонт, соседи и что угодно еще, если это действительно важно. Приоритетный пункты обведите красным.

Рядом с каждым критерием поставьте плюс или минус: плюс, если выигрывает первичка; минус — если вторичка. Обратите внимание: в случае с рисками выиграет вариант, при котором их будет меньше.

Можно использовать галочки, сердечки, котиков и собачек — что угодно, лишь бы одно отличалось от другого. В итоге должно получиться что-то такое, но с минусами и плюсами вместо красных и зеленых яблок:

После того, как закончите с оценкой, подсчитайте количество плюсов и минусов. Знак, который стоит напротив важного, обведенного красным, критерия считается за два балла. Дальше объяснять не будем, вы и сами всё понимаете

Какую квартиру выбрать: новостройка или вторичка?

Когда кто-либо решается на приобретение собственного жилья в ипотеку и окончательно осознает каким именно оно должно быть, возникает следующий вопрос: что лучше – новостройка или «вторичка»? У каждого из данных типов недвижимости имеются свои плюсы и минусы. Посмотрим, какие именно.

Квартира «с нуля»

В новенькую, еще пахнущую свежей краской и древесиной квартиру приятно войти. И это только начало череды положительных моментов при покупке новостройки. Новое жилье абсолютно свободно от претензий бывших жильцов – их просто-напросто не было. Срок эксплуатации такого жилья будет несоизмеримо выше, да и планировка гораздо современнее. Инфраструктура в районах новостроек, обычно достаточно развита, поскольку строят их, зачастую, на месте сносимых домов. Вся отделка «с иголочки» и радует глаз. И ещё один немаловажный момент – квартиры в новостройках дешевле и стоимость за квадратный метр у них фиксированная, поэтому оценка жилья при ипотеке пройдет практически незаметно.

Теперь о минусах. Будьте готовы к тому, что количество домов, в которых вы сможете выбрать квартиру в ипотеку, резко сократится. Банки, как правило, выдают ипотечные кредиты лишь под ту недвижимость, строительство которой финансировалось непосредственно ими. Так проще контролировать процесс застройки, да и больше заинтересованности в сбыте квартир. Вообще, приобретение квартиры «на стадии котлована» считается очень выгодным, но есть немалый риск, что строительство так и заморозят на данной стадии. И, либо придется выплачивать деньги за воздух, либо приостанавливать выплаты по согласованию с банком. И потом не стоит забывать, что застройщик застройщику рознь. Не факт, что строительство будет производиться на совесть и новая квартира не запомнится уймой недоделок.

Секонд хенд

Вторичка – удобный вариант в плане моментального заселения. Квартиры на вторичном рынке жилья готовы к принятию новых жильцов сразу же. Цены на вторичку, в отличие от новостроек, гибкие и с хозяевами можно поторговаться. К тому же банки выдают ипотечный кредит на квартиру с вторичного рынка с процентом, несколько более низким, чем на новостройку да и выбор гораздо больше. Так что ипотека на вторичное жилье – не самый плохой вариант.

Минусы? Они тоже имеются. Во-первых, квартиры на вторичном рынке чаще являются предметом для мошенничества. Не по правилам выписанные жильцы, особенно льготники или временно отсутствующие, проблемы с несовершеннолетними, пенсионерами и так далее. Во-вторых, продавцы зачастую действуют по принципу «хозяин – барин» — могут завысить стоимость или изменить условия сделки. К тому же состояние квартиры иногда оставляет желать лучшего, следовательно будут дополнительные затраты на ремонт. Поэтому вопрос что дешевле – вторичка или новостройка остается открытым.

Чем сердце успокоится?

Итак, выбор — новостройка или «вторичка» встал во всей красе. Как определить, что необходимо именно в вашем случае? Если время терпит, если покупка квартиры – это не более, чем вариант разъезда либо улучшения жилищных условий, а не последняя надежда, выбор лучше остановить на новостройке. Во-первых, дешевле стоимость квадратного метра, во-вторых, вы получите квартиру современной улучшенной планировки и, в-третьих, будете избавлены от риска опротестования сделки бывшими жильцами, по причине их отсутствия.

Если же время не терпит и вселяться необходимо сразу же, более того, вам нужна квартира в определенном районе и только там, ответ однозначный – вторичка. Вам достанется обжитая квартира, выбранная именно вами из гораздо большего ассортимента, чем в недострое. К тому же, больше гарантии, что банк одобрит выбранное вами жилье, да и страховой компании оно подойдет.

Словом ответ на вопрос «что лучше вторичка или новостройка?» у каждого свой. Все зависит от жизненных обстоятельств, толкнувших вас на смену жилья и индивидуального подхода к делу.

Почему лучше купить новостройку, а не вторжилье?

Попытаемся раскрыть все достоинства первички, которая в последнее время обретает все большую популярность среди потенциальных собственников.

“Мы за ценой не постоим”

Реалии таковы, что новостройка чаще всего оказывается дешевле вторичного жилья. Особенно если приобретать квартиру у застройщика на ранних этапах строительства – можно сэкономить 10-30% по отношению к готовому жилью.

Поскольку дома вторжилья в большинстве случаев попадаются не новые, приходится делать ремонт – перестраивать квартиру под свои вкусовые предпочтения в интерьере. Это влетает новым собственникам в копеечку. Часто приходится менять старую проводку, выравнивать стены, убирать непрезентабельную плитку, полностью переделывать полы. Ну и если предыдущие жильцы продали вам квартиру в стиле рококо, а вы хотите хай-тек, придется полностью менять существующий дизайн.

С первичкой в этом плане намного проще – поле непаханое для дизайнерской фантазии, перед вами голые стены – творите. Плюс, в новостройке с отделкой все инженерные и сантехнические коммуникации уже проведены и это включено в первоначальную цену квартиры.

Еще один важный момент – не любое вторичное жилье удастся взять в ипотеку, все будет зависеть от технического состояния квартиры, дома и других причин, определяющих ее ликвидность.

“Я ее купила из того, что было…”

При покупке квартиры в новостройке вы можете выбрать любой метраж жилья, этаж, подъезд, расположение на лестничной площадке и даже решить, какой будет вид из окна. А чтобы все эти желания сочетались во вторжилье, придется потратить много времени и сил на поиски.

Приятным бонусом в новых домах являются чистые и нетронутые любителями граффити подъезды и лифты – мелочь, а приятно.

“Главней всего – устройство в доме, а все другое – суета”

Чаще всего новостройки строятся в новых микрорайонах. И не всегда эти районы центральные. Поэтому застройщики заинтересованы в том, чтобы место было благоустроенным. Создается вся необходимая инфраструктура: школы, детские сады, больницы, торговые центры, парки, зоны отдыха, парковочные места. Покупая новое жилье, вы одновременно приобретаете все эти удобства.

В последнее время покупка квартир у застройщика актуальнее. Но это не должно вас смущать. Преимуществ у вторичного жилья тоже достаточно. Это вопрос ожиданий и приоритетов. Кому-то всю жизнь хотелось жить в сталинке, а новостройка кажется безликой коробкой. Кому-то, напротив, вторичное жилье кажется грязным и потасканным, хочется все начать в своем доме с чистого листа и только со своей энергетикой.

Все разные. Как говорится, на вкус и цвет. Нам только хочется, чтобы вы трезво принимали решение и выбирали то, что по душе – вторичка это, новостройка или домик на дереве. А выбор всегда за вами!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector