Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что выгоднее купить вторичку или новостройку

Что выбрать: вторичку или новостройку

Что выбрать: вторичку или новостройку

Шум перфоратора, недостроенная школа и убитое в дороге время или старый подъезд, ржавый трубопровод и соседи, с которыми нужно уживаться? Первичка дешевле и качественнее, вторичка — удобнее для жизни и ближе к центру города. Рассказываем, как решить, какой вариант подойдет вам.

Вторичное жилье стоит дороже недвижимости в новостройке. Сравните средние цены на однушки 33 м² в одном районе, в новом и старом доме:

МоскваКраснодарТюмень
Первичка3 500 000 ₽1 300 000 ₽1 700 000 ₽
Вторичка6 000 000 ₽2 000 000 ₽2 300 000 ₽

Это цены, указанные в объявлениях на ЦИАНе. Имейте в виду, что зачастую указанная в объявлениях стоимость вторичных квартир завышена: хитрые агенты стараются оставить место для маневра на случай, если покупатель начнет торговаться. Чтобы узнать, сколько на самом деле стоит понравившийся вариант, обратитесь к риэлтору или оценщику.

С первичными квартирами попроще: как правило, в объявлениях указывают настоящую стоимость. Правда, застройщик рекламирует самые дорогие варианты, а те, что подешевле, прячет в недрах своего сайта. Просмотрите все предложения и скачайте прайс-лист, прежде чем принимать решение о покупке.

К этому моменту испуганные сотрудники пытаются продать как можно больше квартир, поэтому устраивают акции, торгуются и дарят квадратные метры или парковку в подарок

И застройщики, и собственники могут сбить цену. За счет торгов можно выиграть несколько сотен тысяч рублей, так что подготовьтесь к разговору заранее. Изучите предложения на рынке, ненавязчиво уточните, как долго собственник продает квартиру, выпишите все недостатки квартиры на отдельный листок. Здесь вам может пригодится риэлтор, который постоянно следит за ситуацией на рынке. Такой специалист знает все тонкости: например, что в конце каждого квартала отдел продаж застройщика отчитывается перед своим руководством. Как правило, к этому моменту испуганные сотрудники пытаются продать как можно больше квартир, поэтому устраивают акции, торгуются и дарят квадратные метры или парковку в подарок.

Ипотека

В целом, ставки по ипотеке на первичное и вторичное жилье почти не отличаются и колеблются от 8,5 до 10%. Например, «Сбербанк» предлагает ставки от 8,6%, «ВТБ» — от 8,9%. Итоговая ставка зависит от заемщика, его уровня дохода и суммы первоначального взноса.

Как правило, крупные застройщики сотрудничают с банками, за счет чего клиенты платят на восемь, а, например, семь процентов. На самом деле, подобные программы — ловушка для охотников за халявой. Банк идет на снижение процента по кредиту, потому что недостающую выгоду застройщик выплачивает из своего кармана. Эти траты компания закладывает в стоимость квартиры, которую вы покупаете. Обычно происходит так: покупателю предлагают выбрать между льготной ставкой и стандартной стоимостью квартиры и обычной ставкой и квартирой по акции. Как правило, люди выбирают первое, хотя второй вариант выгоднее в большинстве случаев.

Зато для покупателей новостроек банки предлагают отсрочки платежей или нулевые первоначальные взносы. Например, клиент платит только половину ежемесячного платежа, пока дом строится.

Риски

Весьма оправданный для покупателя новостройки страх — страх заморозки строительства. Чтобы снизить риск и получить ключи от квартиры вовремя, обратитесь к профессионалам. Они честно расскажут все о строительной компании: в сроки ли сдаются объекты, были ли судебные тяжбы и штрафы. Или покупайте квартиру в уже готовом доме, но тогда цена будет выше на 10-15% от первоначальной стоимости.

Покупатель вторички видит то, что он приобретает, но это не освобождает его от риска быть обманутым. Никто не гарантирует, что через год-два не объявится дальний родственник прежнего владельца и не предъявит свои права на квартиру. Чтобы избежать потери денег, обратитесь в компанию, которая гарантирует безопасность сделки. В случае, если квартиру всё-таки отсудят, вам вернут деньги.

Район

Найти приличное вторичное жилье можно в любой части города. С новостройками сложнее: если хотите жить в конкретном районе, выбор будет сильно ограничен. Не исключено, что в нужной зоне и вовсе не окажется новых домов.

Как правило, многоквартирные дома строят в новых микрорайонах. Там возводят всю необходимую инфраструктуру: от магазинов у дома до современных детских садов и подземных парковок. Правда, первые несколько лет придется ждать окончания стройки инфраструктурных объектов и ездить в поликлинику на автобусе.

Приобретая квартиру в новостройке, вы выбираете этаж, расположение на лестничной площадке и даже вид из окон. В дополнение получаете просторный подъезд, противопожарные системы, грузовой и пассажирский лифты. Поэтому таскать велосипед на шестой этаж не придется. При покупке вторичного жилья вместе с квартирой вы берете всё, что есть.

Ремонт

Скорее всего, квартиру от собственника не придется серьезно ремонтировать: в большинстве случаев достаточно обновить обои, освежить потолок и заменить люстру. Если на ремонт нет ни сил ни денег, можно купить квартиру со сносным ремонтом и сразу заселиться.

С новостройками по-другому: все зависит от отделки, которую предлагает застройщик. Кто-то продает квартиры с обоями, полом и сантехникой — в такую можно заселиться сразу после получения ключей. Кто-то передает квартиры в чистовой или улучшенной черновой отделке — здесь ремонт обойдется дороже, чем в квартире от собственника, но дешевле, чем если бы вам передали бетонную коробку. Есть застройщики, которые вообще не парятся с отделкой — на ремонт квартиры, в которой нет ничего кроме стен, уйдет минимум полгода.

Соседи

Соседи в новостройке — настоящая лотерея. До самого заселения вы не узнаете, кто живет за стенкой. Маловероятно, что соседи окажутся пьяницами или наркоманами: обычно первичку покупают за честно заработанные деньги, а не получают случайно по наследству. В случае с вторичной недвижимостью с соседями можно познакомиться еще до покупки.

У первички есть другая проблема — уровень шума от соседского ремонта. В обжитом доме услышать шум перфоратора в субботнее утро гораздо сложнее, а вот в новостройке на ближайшие несколько лет можно забыть о тишине по выходным.

Как выбрать

Чтобы окончательно определиться, возьмите листок бумаги и две шариковые ручки — красную и синюю. В столбик выпишите критерии, на которые собираетесь опираться при выборе: цена, ипотечная ставка, риски, район, дом и подъезд, ремонт, соседи и что угодно еще, если это действительно важно. Приоритетный пункты обведите красным.

Рядом с каждым критерием поставьте плюс или минус: плюс, если выигрывает первичка; минус — если вторичка. Обратите внимание: в случае с рисками выиграет вариант, при котором их будет меньше.

Можно использовать галочки, сердечки, котиков и собачек — что угодно, лишь бы одно отличалось от другого. В итоге должно получиться что-то такое, но с минусами и плюсами вместо красных и зеленых яблок:

После того, как закончите с оценкой, подсчитайте количество плюсов и минусов. Знак, который стоит напротив важного, обведенного красным, критерия считается за два балла. Дальше объяснять не будем, вы и сами всё понимаете

Новостройка или «вторичка»: что лучше приобрести?

Один из главных вопросов, который возникает у многих покупателей жилья, касается выбора между новостройкой и «вторичкой». Выбор серьезно усложняется, если цены обоих типов квартир особо не отличаются. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, поэтому к покупке жилья нужно подходить очень ответственно. Это ведь квартира, и цена некоторых из них может достигать сотен тысяч долларов.

Новостройка или «вторичка» – что лучше?

Первичное жилье – это квартира, которая ранее не была ни на кого оформлена. Фактически в качестве первичного жилья часто пытаются продавать квартиры, которые даже не построены.

Отметим, что продажа квартир в домах, которые только строятся или планируются к застройке, регулируется законом №214-ФЗ. Этот закон обязывает застройщика построить дом и ввести его в эксплуатацию, передав участникам программы (покупателям) зафиксированные в договоре квартиры (объекты строительства).

После введения дома в эксплуатацию под актом приема-передачи объекта ставится подпись. Покупатели при этом должны будут зарегистрировать право собственности на квартиру в новострое. После того как будет получено свидетельство о государственной регистрации, статус жилья автоматически сменится с первичного на вторичное.

Что такое «вторичка»?

Вторичное жилье – это квартира, которая кому-нибудь принадлежит, то есть является собственностью физического или юридического лица. При этом квартира может быть частной, муниципальной или государственной. Но она все равно является вторичным жильем. Поэтому даже новые квартиры, которые были построены полгода-год тому назад, уже считаются вторичным жильем, хотя на деле они новые. Поэтому изначально нельзя сказать что лучше – новостройка или «вторичка», ведь обе квартиры могут быть новыми.

Что касается муниципальных квартир, то там могут проживать люди посредством договора социального найма. Они не имеют свидетельства о государственной регистрации, но жилье, где они проживают, все равно считается вторичным, так как у них собственник все равно есть – муниципалитет.

Критерии для сравнения обоих типов квартир

Нельзя точно определить, что лучше купить – «вторичку» или новостройку, ведь очевидных преимуществ у первичного жилья над вторичным нет. Все будет зависеть от ситуации и условий. Если вы хотите сделать правильный выбор и окончательно решить для себя, что выгоднее — «вторичка» или новостройка, то учитывайте следующие критерии:

  1. Стоимость. Если говорить про «первичку», то здесь есть закономерность: стоимость за квадратный метр жилья зависит от стадии строительства объекта. На самом раннем этапе стоимость квадратного метра будет низкой, и это основной плюс первичного жилья. Цена «вторички» всегда выше, и эту фиксированную цену никак не сбить.
  2. Сроки. При приобретении вторичного жилья въехать в него можно сразу после заключения сделки. Но с «первичкой» так нельзя. Если покупатель заключает сделку и покупает жилье на этапе рытья котлована, то придется ждать еще около двух лет. Если заключить сделку на этапе завершения строительства, то цена за квадратный метр будет выше, но зато ждать придется всего около трех-четырех месяцев.
  3. Инвестиции. При приобретении жилья в новострое оно предлагается покупателю под черновую отделку. Это значит, что придется вкладывать много денег в ремонт, приобретение строительных материалов, покупку техники и мебели. Покупая квартиру на рынке вторичного жилья, часто можно встретить квартиры с ремонтом. И хотя ремонт чаще всего является дешевым или старым, такая квартира вполне пригодна для жизни. Так что вопрос дальнейших инвестиций является актуальным при выборе жилья.
  4. Ассортимент. Рынок вторичного жилья намного шире, и предложений здесь больше. Обычно самые удачные квартиры в новостроях скупают еще на стадии котлована. К концу застройки на продаже остаются наиболее неблагоприятные варианты.
  5. Прописка. В новостройку прописаться невозможно, ведь для получения прописки нужно либо обладать свидетельством о регистрации права собственности, либо иметь родственника, который уже прописан в муниципальном жилье.
  6. Возможный доход. Выше уже написано, что цена за квадратный метр растет прямо пропорционально стадии строительства. Поэтому при инвестировании средств на стадии котлована владелец будущего жилья может получить прибыль в размере до 30 % годовых. Это в том случае, если строительство пройдет без отсрочек. Стоимость вторичного жилья гарантированно расти не может, но она изменяется в силу рыночных факторов. Впрочем, заработать можно и на вторичной квартире, сдавая ее в аренду. Рассчитать при этом объем прибыли сложно. Все зависит от стоимости, района и многих других факторов.
  7. Ипотека. «Вторичка» или новостройка может быть взята в ипотеку. Однако в случае с ипотечным кредитованием квартиры в новостройке есть много разных сложностей. Банки стараются не выдавать кредиты на покупку квартир, которые еще не достроены, так как есть риск, что они вообще никогда не будут достроены. Один или несколько банков максимум могут выдать такой кредит, и условия при этом могут быть невыгодными. Обычно ставка на первичное жилье на 2-3 % выше по сравнению со ставкой на вторичное.
  8. Юридическая чистота. Приобретая новое жилье, можно быть на 100 % уверенным, что оно чисто с точки зрения юридической. В нем никто раньше не жил, и покупатель здесь является новым хозяином. Квартиры на вторичном рынке имели хозяев, иногда нескольких. И часто неизвестно, что это были за люди и чем они занимались в квартире.

К тому же в новостройках всегда свежие коммуникации и инженерные системы. На вторичном рынке коммуникации могут быть изношенными и требовать замены, поэтому в данном случае это преимущество в пользу новостройки. Также при приобретении «первички» очень низкий шанс, что рядом будет жить наркоман или алкоголик.

Риски

Приобретая квартиру в новостройке на стадии строительства, есть риск того, что строительная компания обанкротится и стройка не будет завершена. В этом случае нельзя забрать свои деньги обратно. Предвидеть это нереально. Практика показывает, что довольно часто строительные компания затягивают сроки сдачи жилья, и покупатели с этим ничего не могут поделать. Конечно, этот риск правительство пытается свести на нет, рассматривая законы об обязательном страховании застройщиков от банкротства. Но риск все равно есть, и даже штрафы за задержку не останавливает застройщика затягивать сроки. Выбирая между новостройкой или «вторичкой», нужно помнить об этих рисках. Но если застройщик пользуется доверием и имеет авторитет, то риск приобретения у него жилья резко снижается.

Однако на рынке вторичного жилья тоже имеют место риски. Они связаны с оформлением договора купли-продажи. Этот договор может быть расторгнут в судебном порядке после того, как покупатель заплатил все деньги. Также бывают случаи, когда появляются третьи лица с законным правом собственности на недвижимость. В таком случае договор купли-продажи вновь может быть расторгнут, а сделка будет признана недействительной. В таком случае вы потеряете свои деньги и останетесь без квартиры. К счастью, все эти риски можно нивелировать с помощью грамотного юриста, но его услуги могут быть недешевыми.

Плюсы новостройки

Квартиры в новостройках обладают такими достоинствами:

  1. Они выполнены из современных материалов. Это косвенно означает, что они более долговечны и надежны.
  2. Они хорошо спроектированы и почти всегда просторные.
  3. Планировка удобная и выполненная в соответствии с современными нормами.
  4. Лестничные площадки чистые и большие. То же самое касается подъездов.
  5. Во всех квартирах установлены стеклопакеты.
  6. Счетчики на воду и газ есть везде.
  7. Есть рабочие лифты, в некоторых домах предусмотрены даже грузовые лифты.
  8. Есть парковка под землей и во дворе.

Цена новостройки как главное преимущество

Все эти преимущества невелики по сравнению с самым главным достоинством – стоимостью. Самую высокую популярность первичному жилью обеспечивает цена. Если покупать такую квартиру на стадии котлована, то квартира в новостройке может обойтись на 30 % дешевле, чем точно такая же квартира на вторичном рынке жилья. То есть если условно хорошая «вторичка» стоит 100 тысяч рублей (цена взята для примера), то такая же «первичка» обойдется всего в 70 тысяч. Правда, ее придется ждать около года, а то и двух.

Жилая площадь и повышенный уровень безопасности

Еще один аргумент в пользу «первички» — большая жилая площадь. Современные проекты предусматривают для жильцов большую площадь. Например, самые популярные новые панельные дома в России (серия П-44Т) предусматривают минимальную площадь для одной квартиры, равную 38 «квадратам». А вот в старом панельном доме площадь однокомнатной квартиры может быть 30-33 квадратных метра. На момент строительства этого старого дома таков был стандарт.

Все еще не знаете, что лучше — «вторичка» или новостройка? Тогда вот вам еще аргумент: в новостройках соблюдаются новые требования обеспечения безопасности, используются новые технологии и материалы. Также есть гарантия на некоторые элементы: потолок, инженерное оборудование, стены и окна. Если в течение пяти лет жилец сталкивается с проблемами, не связанными с неправильной эксплуатацией жилья, то он может обратиться к застройщику и потребовать устранить недоработку и выплатить компенсацию за причиненный ущерб.

Юридическая чистота жилья

Выбирая, какую квартиру купить – новостройку или «вторичку», нужно еще помнить о том, что вторичное жилье может иметь “темное прошлое” в истории. А вот новостройки юридически всегда чистые, и можно не беспокоиться о том, что объявится какой-нибудь родственник продавца с правами на вашу квартиру. Единственный риск связан с возможной потерей денег при строительстве жилья на стадии котлована. Но в случае возникновения проблем у застройщика, связанных с проведением инженерных сетей или документацией, это просто отодвинет срок сдачи объекта. Вероятность, что застройщик станет банкротом, мала. Скорее всего, он вообще будет застрахован от банкротства. Впрочем, бывают вообще печальные случаи, когда по какой-либо причине застройщик замораживает объект, и тогда люди, купившие в недостроенном доме квартиры, не получают их и не могут вернуть деньги обратно.

Инфраструктура и благоустройство

Также при покупке квартиры в новостройке есть шанс попасть в часть города с плохо развитой инфраструктурой. Обычно застройщик сдает в эксплуатацию изначально жилой дом, и только спустя годы вокруг него появляются магазины, школы, детские сады и другие объекты. Поэтому, покупая такое жилье, необходимо понимать, что первое время придется ездить за продуктами. Хотя если новострой возводится в центре города, то там стоимость квартиры будет очень высокой.

Еще один минус – отсутствие благоустройства. Квартира в новом доме – это бетонная коробка даже без инженерных коммуникаций. Здесь нет ничего, поэтому придется вкладывать деньги и силы в благоустройство.

Плюсы «вторички»

Выбирая между новостройкой или «вторичкой», нужно также помнить о недостатках и преимуществах последнего типа жилья. Начнем с плюсов:

  1. Возможность сразу въехать в квартиру, которую только что купили.
  2. В такой квартире будут инженерные коммуникации и какой-нибудь ремонт, что уже позволяет здесь жить.
  3. Большой ассортимент. Рынок вторичного жилья огромен, и часто можно выбирать между разными вариантами. Причем можно подыскать квартиру, которая располагается близко к метро и имеет отличный вид из окна.

Минусы квартир на рынке вторичного жилья

Конечно, все эти преимущества часто толкают покупателей рассматривать рынок вторичного жилья. Но, рассуждая о том, какая квартира лучше – новостройка или «вторичка», обязательно нужно указывать на минусы:

  1. Высокая цена за квадратный метр.
  2. Длинная история, за которой могут быть скрыты неприятные факты. Чтобы точно купить хорошее жилье без юридических проблем в дальнейшем, придется потратиться на профессионального юриста, который сможет проверить историю и «чистоту» квартиры.
  3. Несущие стены за период своей жизни могли стать слабыми.
  4. Инженерные коммуникации старые и в скором времени могут потребовать замены, а могут и проработать еще десятилетие.

Ветхость дома как возможный недостаток

Впрочем, слабые стены и инженерные коммуникации могут быть в доме, который был построен 20-25 лет тому назад. Несмотря на привлекательный внешний вид дома, его общее состояние может быть плохим, поэтому при покупке жилья желательно проверять инженерные системы и прочность самого дома. Для этого придется потратиться на экспертные оценки специалистов. Иногда ситуация может сложиться так, что на замену коммуникаций и проведение работ по укреплении конструкции дома придется потратить половину стоимости квартиры. Поэтому стоит хорошо подумать о том, какую квартиру лучше купить – «вторичку» или новостройку. Плюсы и минусы есть и там, и там. Невозможно обобщенно ответить, что лучше. Необходимо сравнивать конкретные квартиры в старом доме и новострое.

Важны ли отзывы?

Последний критерий, который поможет выбрать вторичку или новостройку, – отзывы жильцов и покупателей! Например, если строительство нового дома производит какой-нибудь застройщик, обязательно прочитайте о нем отзывы. Покупатели могут негативно о нем отзываться, так как в прошлом он сильно затягивал процесс строительства. Если же застройщик новый, то доверять ему особо тоже не стоит, но в случае его безупречной репутации и хороших отзывов ему можно доверять.

Новостройка или вторичный рынок: где выгоднее купить квартиру?

Каждый, кто планирует приобрести недвижимость, задавался вопросом, что лучше выбрать — квартиру в новостройке или уже готовое жилье на вторичном рынке? Рассмотрим плюсы и минусы обоих вариантов.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке.
  • Плюсы и минусы квартир на вторичном рынке.
  • Какую квартиру лучше приобретать с целью сдачи в аренду или последующей продажи.
  • Особенности получения ипотечного кредита на квартиры на первичном и вторичном рынке.
  • Как выбрать между новостройкой или вторичным рынком.

В чем плюсы покупки жилья в новостройке?

Жилье в новостройке — это квартиры, купленные непосредственно у компании-застройщика. Если же вы покупаете квартиру у физического лица (даже в новом, недавно построенном доме), это уже считается сделкой на вторичном рынке.

Один из ключевых плюсов покупки жилья в новостройке — более низкие цены по сравнению с жильем на вторичном рынке недвижимости. По данным на декабрь 2018 года, цены на вторичку в большинстве крупных городов России были выше, чем на квартиры в новостройках, на 12–30%. Благодаря этому при одном и том же бюджете в новостройке часто можно приобрести более просторную квартиру, с вместительной кухней и прихожей, чем в уже существующем жилом фонде. Вероятность получить вместе с квартирой уютный подъезд с консьержем, пандусами и грузовым лифтом в новостройке тоже выше, чем в домах старого жилого фонда, которые часто застраивались по типовым проектам без учета запросов граждан к комфорту.

Кроме того, на рынке жилья в новостройках огромный выбор, а новые дома, как правило, отличаются современными планировками. В новых жилищных комплексах есть квартиры-студии, различные сочетания количества комнат, их смежности или метража. Во многих новостройках есть только опорные перегородки, а это означает больше шансов отремонтировать квартиру по собственному проекту и сделать ее именно такой, как хочется.

Карту и полный список новостроек по всем регионам России можно посмотреть на наш.дом.рф

Еще один существенный плюс при покупке квартиры в новом доме в том, что вы станете ее первым владельцем, а значит, не придется проверять ее историю перед оформлением сделки. Это экономит время покупателя и снижает риски, что объявятся люди, имеющие право пользования квартирой, и договор признают ничтожным.

нового жилья построили в России в 2018 году

А в чем минусы?

Среди минусов квартир в новостройках, особенно если речь идет об эконом-классе, прежде всего менее развитая инфраструктура района, часто — удаленность от центра города (особенно в крупных городах с высокой плотностью застройки, таких как Москва). Возможно, придется несколько лет ждать открытия линии метро или подведения новых автобусных маршрутов. Хотя в последнее время в последнее время застройщики стали уделять больше внимания инфраструктуре, стоит ознакомиться с планом застройки, чтобы убедиться, что вокруг будут необходимые поликлиники и детские сады.

Отдельно придется потратиться на ремонт. Квартиры в новых домах, как правило, сдаются с базовой (черновой) отделкой, то есть на практике вы получаете бетонную коробку с подведенными коммуникациями, а всю остальную работу придется выполнять вам (шпаклевать стены, выравнивать пол, клеить обои, ставить розетки и подключать бытовую технику). Даже когда вы закончите, будьте готовы слышать звук дрели за стеной еще несколько лет, ведь все ваши соседи тоже будут делать ремонт. Кроме того, новостройки всегда дают усадку, которая иногда продолжается не один год после окончания строительства. В этом случае в стенах могут появиться микротрещины, и в квартире придется заново делать (или обновлять) ремонт.

Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, есть риски, что дом не успеют вовремя достроить и сдать в эксплуатацию. С принятием поправок к Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» эти риски стали ниже и права дольщиков лучше защищены. Однако сроки сдачи жилых объектов все равно могут затянуться (только теперь дольщик может вернуть свои деньги). Зарегистрировать право собственности на квартиру можно только после того, как она будет поставлена на кадастровый учет, то есть в уже достроенных и сданных в эксплуатацию домах. Без права собственности невозможно, например, оформить постоянную регистрацию или получить налоговый вычет за покупку квартиры.

О том, как работает долевое строительство после внесения изменений в законодательство, читайте в инструкции спроси.дом.рф

А если речь идет о жилье на вторичном рынке?

При покупке жилья на вторичном рынке вы получаете в собственность квартиру в уже заселенном и обжитом доме, как правило, в районе с хорошо развитой инфраструктурой. Сразу после покупки можно въехать в квартиру и получить постоянную регистрацию по месту жительства.

Кроме того, покупка уже готовой квартиры иногда позволяет сэкономить на ремонте несколько сотен тысяч рублей. Расходы на ремонт зависят от состояния квартиры, но, как правило, даже в квартирах с очень старым ремонтом («бабушкин вариант») можно жить — тогда как в квартире с бетонными стенами и без розеток практически невозможно. Один из вариантов — провести косметический ремонт в отдельных комнатах. Однако имейте в виду, что капитальный ремонт в домах старого фонда скорее всего потребует расходов, сравнимых с расходами на ремонт в новой квартире.

на вторичном рынке в 2018 году совершались с помощью ипотеки

Минусы вторички в том, что такие квартиры, как правило, стоят дороже, чем квартиры в новостройках, и нужно проверять их юридическую чистоту перед оформлением сделки. В старых домах также бывают изношены инженерные сети. Это может привести к поломкам водопровода, электропроводки и труб отопления, а значит, к дополнительным тратам на ремонт и обновление.

Кроме того, цены на вторичное жилье часто бывают завышены, а договориться о приемлемой цене с хозяином не всегда удается.

Что выгоднее покупать с целью инвестиций: первичку или вторичку?

Если вы планируете приобрести квартиру под сдачу в аренду/наём или рассчитывая перепродать жилье, стоит особо тщательно подходить к выбору. Вложение денег в жилую недвижимость — это их заморозка на годы без возможности использовать. Предсказать движение цен на рынке недвижимости крайне сложно: цены могут не только вырасти, но и упасть. В этом случае шанса выгодно продать жилье придется ждать много лет, а на то, чтобы окупить это приобретение, сдавая квартиру в аренду, может уйти пара десятилетий.

Подробнее о том, как инвестировать в недвижимость, читайте в инструкции спроси.дом.рф

При таком вложении денег многое зависит от вводных данных. Приобретенная на вторичном рынке квартира с плохим ремонтом, но в хорошем районе недалеко от центра и с приятным видом из окна, скорее всего, станет ликвидной, если сделать в ней ремонт (хотя это и означает дополнительные затраты).

Чем ближе к центру, тем, как правило, выше цены на жилье в новостройках по сравнению со вторичкой в тех же районах. Это преимущество вторички можно использовать, если хотите купить квартиру в центре. Если все-таки хотите вложиться с целью инвестиций в квартиру в новостройке и бюджет позволяет, выбирайте вариант ближе к центру города: цена на такие квартиры может увеличиться больше по сравнению с новыми жилыми проектами на окраине.

Квартиры в новостройках на первичном рынке в Москве подорожали на 12% в 2018 году, в Новой Москве — на 6%

Есть ли разница при получении ипотечного кредита на квартиру на первичном и вторичном рынке?

Оформление ипотеки на квартиру в новостройке имеет ряд особенностей. Во-первых, банки и некредитные организации могут кредитовать заемщиков при приобретении квартиры в строящемся доме под более высокий процент (до момента завершения строительства), чем при приобретении жилья на вторичном рынке. Это вызвано тем, что до завершения строительства риски кредиторов сильно увеличиваются. Во-вторых, застройщик может попытаться ограничить круг банков или организаций, в которых заемщик может получить кредит или заём. С одной стороны, это усложняет для заемщика поиск и выбор кредитора, с другой, «дружественные» застройщику банки или некредитные организации могут предоставить более выгодные условия ипотечного кредита или займа или облегчить условия его выдачи.

Из плюсов покупки жилья в новостройке по ипотеке: квартиры в новостройках продаются по фиксированной цене за квадратный метр, а значит, проще будет провести оценку жилья, необходимую для получения ипотечного кредита/займа. Это необходимо для подтверждения того, что банк или некредитная организация в случае невыплаты кредита смогут продать предмет залога и компенсировать недоплаченные средства.

Рассчитать ипотеку поможет онлайн-калькулятор на сайте Дом.РФ

При этом сделку с оформлением ипотечного кредита/займа легче провести на вторичное жилье, чем на квартиру в строящемся доме. В первом случае достаточно один раз собрать все документы, подписать договор приобретения жилья и зарегистрировать право собственности нового владельца в Росреестре. Во втором собирать документы придется дважды: сначала для того, чтобы подписать и зарегистрировать договор долевого участия в строительстве и оформить залог прав требования, а после сдачи дома в эксплуатацию — для внесения изменений в кредитно-обеспечительную документацию и регистрации права собственности.

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Так как все-таки выбрать между новостройкой и вторичным рынком?

При выборе квартиры ориентируйтесь в первую очередь на свои желания и возможности. Не всех устраивают высотные башни на несколько сотен квартир с одной управляющей компанией от застройщика, которая может выставить высокие тарифы на услуги ЖКХ. А вторичное жилье не обязательно должно быть ветхим по сравнению с новостройкой. Например, помимо типичных девятиэтажек, можно приобрести квартиру в «сталинке» с высокими потолками и широкими подоконниками или в кирпичном доме с недавно сделанным капремонтом.

Обращайте внимание в том числе на год постройки. Если покупаете квартиру, чтобы оставить детям, выбирайте дома поновее (желательно 1990-х годов постройки и позже).

Помните, первичность или вторичность рынка — всего лишь один фактор при покупке жилья, тогда как на выбор влияет еще много элементов: транспортная доступность, вид из окна, приятные соседи, наличие парковки для авто или парка для пробежки в пешей доступности, потребности остальных членов семьи, удаленность от места работы и пр. Взвешивайте эти факторы в совокупности, чтобы не пожалеть о своем выборе.

Пошаговую инструкцию, как купить квартиру, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Что выбрать: вторичное жилье или новостройку?

Планируя купить квартиру, нередко многие люди сомневаются и не могут определиться, что выбрать: квартиру на вторичном либо же на первичном рынке недвижимости.

Сказать однозначно, что лучше: вторичка или новостройка нельзя, поскольку у людей разные мнения на этот счет. И один, и второй тип недвижимости привлекателен, имеет свои плюсы и минусы.

Для того чтобы определиться, какое жилье подойдет именно вам, следует рассмотреть преимущества и недостатки квартиры на первичном и на вторичном рынке недвижимости.

Прежде чем выяснять, какое жилье лучше: первичное или вторичное, следует разобраться в обоих понятиях.

Первичное жилье – те квартиры, которые расположены в строящихся или недавно построенных и сданных в эксплуатацию домах. Такое жилье обычно не имеет еще хозяина, в нем никто раньше не проживал, оно продается впервые.

Вторичное жилье – квартиры, в которых ранее уже проживали другие собственники. Такие квартиры обычно располагаются в ветхих, старых домах.

Плюсы и минусы покупки квартиры на первичном рынке

По состоянию на 2020 год тенденция в сфере недвижимости такова, что люди начали приобретать новые квартиры в строящихся или уже возведенных домах.

Однако есть и такие граждане, которые против новостроек и считают, что покупка квартиры в новостройке – сплошные риски и угрозы, связанные с длительным ремонтом, высокой вероятностью того, что человек и вовсе останется без жилья.

Какие же в действительности плюсы и минусы квартир в новостройках?

Преимущества квартир в новостройках

Конечно, каждому человеку хотелось бы жить в новом, комфортном, чистом доме, а не там, где несколько десятков лет проживали другие люди, где дом давно требует капитального ремонта. В этом основное преимущество квартир в новостройках. Но на этом плюсы такой недвижимости не заканчиваются.

Решив купить жилье на первичном рынке, вскоре вы увидите такие преимущества:

  • Использование новых технологий в строительстве, а также материалов для возведения дома позволяет обеспечить отличную шумоизоляцию и качество постройки.
  • Монтирование пластиковых окон облегчает задачу покупателям жилья – не нужно менять окна, застройщик самостоятельно все установит при постройке дома.
  • Наличие новых коммуникаций и инженерных сетей не позволит собственнику беспокоиться о протечке труб, плохом качестве воды из-за ржавчины и т. д.
  • Благодаря новой электропроводке, проведенной по современным стандартам, собственнику не нужно переживать о том, что в любой момент могут выбить пробки, сгореть техника, выключиться свет из-за активного использования электроэнергии (часто в старых квартирах у людей пропадает свет, если одновременно они включают, к примеру, стиральную машинку и бойлер).
  • Простор жилья. Сегодня застройщики делают квартиры просторными, со свободной планировкой. Собственник сможет самостоятельно поставить перегородки по своему усмотрению, сделать необходимое количество комнат, спален.
  • Вновь возведенные дома обычно строятся в тех местах, где уже есть налаженная инфраструктура: отличная транспортная развязка, наличие магазинов, аптек, клубов и т. д.
  • Благоустроенная территория: большие дворы, детские площадки, места для парковки машин и даже подземные стоянки. В новостройках все продумано до мелочей, на придомовой территории удобно отдыхать как детям, так и взрослым.
  • Юридическая чистота. Квартира в новостройке априори является «чистой» с юридической точки: покупая жилье, не стоит переживать, что у прежнего хозяина были какие-то махинации с недвижимостью, что он обманул нового владельца и т. д.
  • Привлекательная стоимость, если человек покупает квартиру на этапе строительства дома.
  • Удобство транспортировки мебели, вещей – современные дома в новостройках оснащены грузовыми лифтами, поэтому перевозка мебели не является проблемой.
  • Не проблемные соседи. Приобретая квартиру в новостройке, не стоит переживать о том, что соседями окажутся люди из неблагополучной семьи, злоупотребляющие алкоголем или наркотиками. У социально неблагополучных людей попросту нет средств на покупку жилья в новом доме.
  • Недостатки проживания в новостройке

    Несмотря на большое количество преимуществ покупки квартир в новых домах, у «первичка» есть и свои недостатки:

  • Если жилье покупается на этапе строительства дома, то некоторое время (несколько месяцев, а в некоторых случаях и даже несколько лет) людям придется жить в шуме из-за ремонта у соседей, продолжающейся стройки.
  • Есть риск столкнуться с такой проблемой, как незавершенное строительство. Покупая недорого квартиру в новостройке на этапе строительства дома, нужно вначале разузнать как можно больше информации о застройщике: какая у него репутация, сколько домов он уже возвел, какие проблемы у него возникали на этапе строительства и т. д.
  • Продолжительный срок оформления документов на квартиру в новостройке. С момента завершения строительства до момента оформления прав собственности на недвижимость может пройти немало времени.
  • Нередко вновь возведенные дома продаются с квартирами, где предусмотрена только черновая отделка, где стоит делать все, начиная от потолка и заканчивая полом. Поэтому новому владельцу придется накопить средства, чтобы сделать хотя бы косметический ремонт.
  • Не отлаженная система инженерных сетей – лифтов, вентиляции, отопления, сигнализации и т. д. Лифты могут работать с перебоями, сигнализация может не включаться и т. д.
  • Плюсы и минусы недвижимости на вторичном рынке

    Многим людям неважно, какую недвижимость покупать – первичку или вторичку, каждый ориентируется на свои предпочтения, поэтому нередко люди теряются и не могут определиться с тем, что выбрать: новую или б/у квартиру. Рассмотрим плюсы и минусы жилья на вторичном рынке:

    Плюсы «вторички»

    Если хотите отпраздновать новоселье в квартире, в которой до вас жили другие люди, тогда стоит рассмотреть преимущества такого жилья:

  • Минимальные временные затраты, связанные с ремонтом и въездом в квартиру. Несмотря на то что у каждого человека свои предпочтения в выборе обоев, отделочных материалов и так далее, однако все равно вкусы людей часто совпадают. Поэтому, если задаться целью и поискать желаемую квартиру, то она обязательно найдется. А если так произойдет, тогда не нужно будет делать ремонт.
  • Широкий выбор вариантов жилья. Квартир на вторичном рынке больше, чем на первичном, поэтому дефицита в выборе предложений не будет. Каждый желающий сможет подыскать себе квартиру по территориальному принципу, уровню комфорта, площади и т. д.
  • Есть возможность торговаться. Это немаловажный нюанс, который переходит в разряд плюсов, поскольку позволяет потенциальному покупателю сэкономить на покупке недвижимости путем уместного торга с продавцом.
  • Нет необходимости ждать заселения. В отличие от квартир в строящихся домах на вторичном рынке недвижимости потенциальный покупатель после подписания договора купли-продажи может сразу же заезжать в квартиру. Ему не нужно, к примеру, ждать, пока закончится строительство.
  • Развитая инфраструктура. В советские времена дома строились таким образом, чтобы рядом с ними находились детские сады, школы, магазины, поликлиники и другие заведения. В новостройках же инфраструктура может быть и неразвитой.
  • Минусы покупки квартир на вторичном рынке

    Недостатков и проблем с жильем на вторичном рынке не меньше, чем достоинств:

  • Высокий риск попасть на мошенников. Перед покупкой недвижимости необходимо проверить ее на юридическую чистоту. В противном случае можно наткнуться на мошенников, которые, завладев вашими деньгами, могут подать на вас иск в суд о незаконном заселении или о расторжении договора на основании недействительности некоторых документов. Потом доказать что-либо в суде будет проблематично, поэтому есть риск остаться как без денег, так и без квартиры.
  • Ненадлежащее состояние квартиры. Засоренные трубы, ржавчина, треснутые стены, тонкие перегородки, скрипящие полы, следы после затопления или пожара – все эти недостатки могут наблюдаться в квартирах на вторичном рынке.
  • Неблагополучные соседи. В старых домах живут люди различного социального статуса, образа жизни, поэтому нередко соседями становятся алкоголики, наркоманы и другие неблагополучные слои населения.
  • Плохое состояние дома. Если дом возведен 30, 40, 50 и больше лет назад, то наверняка в нем уже есть проблемы с инженерными сетями, коммуникациями, подвалом.
  • Необходимость проведения ремонта. Если квартиру в новостройке можно купить со свежим ремонтом, то на вторичном рынке недвижимости максимум, что можно купить – жилье с косметическим ремонтом. Есть, конечно, и предложения с евроремонтом, улучшенной планировкой, но такие варианты будут стоит гораздо дороже.
  • Неоправданно высокая стоимость. Нередко хозяева квартир выставляют слишком высокие цены на жилье, однако это их право и никто не может запретить им продавать объект недвижимости по той цене, которая им нравится. Поэтому нередки случаи, когда жилье на вторичном рынке оказывается дороже такого же по квадратуре жилья, но на первичке.
  • Что выгодней купить: «первичку» или «вторичку»?

    Многие люди считают, что квартиры в новом доме стоят баснословных денег по сравнению с такими же квартирами, что и в старых домах. Однако на практике оказывается противоположная ситуация: нередко можно встретить такие предложения, где цены на вторичку оказываются выше, чем на первичку. Так что дешевле: вторичное жилье или новостройка?

    Цены на жилье формируются по многим принципам: расположение дома на карте города, общее состояние дома и конкретной квартиры, качество строительства, наличие инфраструктуры и др.

    Для вторичного рынка недвижимости цены формируются исходя из следующих факторов:

    • расположение дома (наличие поблизости леса, парка, водоема, речки и т. д.;
    • близость к магазинам, транспортной развязке, различным социальным объектам);
    • тип дома – панельный, кирпичный, «хрущевка», «сталинка» и т. п.;
    • год постройки дома – квартиры в старых, ветхих домах будут стоить дешевле, чем в панельных;
    • количество комнат, общая площадь квартиры, этажность ее расположения;
    • состояние объекта – наличие ремонта, необходимых коммуникаций.

    Для первичного рынка недвижимости цены формируются по таким критериям, как:

  • класс объекта (эконом, комфорт, элит-класс);
  • стадия готовности сдачи дома в эксплуатацию (покупка квартиры на этапе строительства или на этапе завершенного строительства);
  • благоустройство района – наличие детских площадок, парков, скверов и т. п.;
  • развитость инфраструктуры (близость к общественному транспорту: метро, автобусам, троллейбусам и др., к центральной части города, магазинам, больницам и т. п.);
  • имидж фирмы–застройщика.
  • Часто при формировании цены на квартиры в новостройке застройщик ориентируется на покупательскую способность населения, стремится продать жилье путем минимизации чистой прибыли. Застройщику важно как можно скорее сдать дом в эксплуатацию и заселить в него людей, чтобы вложить средства в новый проект.

    В то же время владельцам квартир на вторичном рынке не нужно никуда спешить, поэтому они долгое время могут не снижать стоимость продаваемых квартир. Они могут ждать покупателей не один год, чтобы реализовать ему квартиру по максимально выгодней для продавца цене.

    Кроме того, жилье в новостройке может оказаться дешевле еще и по той причине, что покупатель приобретает квартиру в строящемся доме.

    Любой человек, планирующий купить квартиру, хочет сэкономить на покупке, поэтому вопрос: «Что дороже – вторичка или первичка?» остается одним из самых популярных.

    Если вы планируете купить квартиру с нуля, то лучше покупать ее на этапе строительства. Тогда застройщики продают жилье значительно дешевле, чем по завершению стройки.

    Но это не значит, что квартиры в старых домах оказываются значительно дороже. Все зависит от месторасположения и состояния дома, наличия в квартире ремонта и многих других факторов.

    Однако с экономической точки зрения покупка жилья в новостройке будет выгодней, ведь по сути новый владелец получает ключи от нового жилья, которое соответствует всем правилам, требованиям и строительным нормам, срок его эксплуатации будет выше, чем на вторичном рынке, поэтому с течением времени и при необходимости продать такое жилье будет выгодней.

    Однозначно ответить на вопрос: «Что лучше купить – квартиру в новостройке или б/у?» нельзя, поскольку нужно исходить из собственных предпочтений.

    Если кому-то важен статус, дизайн помещения, свободная планировка, тогда стоит подыскать вариант покупки новой квартиры. Для тех, кто не хочет ждать окончания строительства, согласен проживать в чистой квартире со скромным ремонтом и пользоваться всеми благами развитой инфраструктуры, тогда лучше отдать предпочтение квартире на вторичном рынке.

    Цены на жилье разные и не всегда б/у недвижимость оказывается дешевле новой, а порой бывает и наоборот.

    Видео: Вторичка или новостройка? Что лучше?

    Читать еще:  Взносы на капитальный ремонт в новостройке
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector