Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как проверить застройщика при покупке новостройки

Как проверить застройщика при покупке новостройки

Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках. Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.

Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.

Единый реестр застройщиков

Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков. Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга. Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.

Органы строительного надзора

Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание. Скорее всего, у него возникли проблемы. Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.

Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии. Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек. Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Форумы и социальные сети

Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании. Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера. Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.

Сайты, газеты и журналы

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Эксперты из отрасли

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий». Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом. Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.

Сведения из первых уст

Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании. Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика. Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.

Федеральная налоговая служба

Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы. Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации. Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.

Банки и страховщики

О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать. Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером. Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.

Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов. Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство. Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс. При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.

Договор долевого участия

Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено. Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия. Такие уловки противоречат законодательству.

Читать еще:  Как оформляется договор долевого участия в новостройке

Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Как проверить застройщика при покупке новостройки

Реестр застройщиков и каталог новостроек в системе жилищного строительства

Перед покупкой квартиры любой человек может проверить застройщика и новостройку в Единой информационной системе жилищного строительства. В системе застройщики публикуют много данных о себе и объектах, которые попадают в реестр застройщиков и каталог новостроек. Рассказываем, где и как найти нужную информацию.

Зачем нужны реестр застройщиков и каталог новостроек

Единая информационная система жилищного строительства полезна как дольщикам, так и потенциальным покупателям жилья. Дольщики могут следить за ходом строительства и отчетностью застройщика, потенциальные покупатели — подобрать себе жилье в разных городах России.

В системе жилищного строительства размещается актуальная информация о застройщиках и новостройках. Информацию о строительстве можно найти и на сайте застройщика, однако на наш.дом.рф поступают только проверенные данные о компаниях.

Какую информацию застройщики публикуют в системе

Застройщики по закону обязаны вовремя указывать новые сведения о себе и строящихся объектах (ст. 3.1 214-ФЗ). В системе девелоперы размещают проектные декларации, разрешения на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, бухгалтерскую отчетность и другие документы.

У каждого строящегося дома в системе жилищного строительства своя страница. На этой странице застройщики каждый месяц обновляют фотографии строительства. По фотографиям можно наблюдать, как меняется объект и обустраивается придомовая территория.

По фотографиям удобно наблюдать за ходом строительства объекта

Если дольщики замечают, что строительство остановилось или что-то пошло не так, они могут обратиться в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства с проблемой по объекту. В обращении можно указать, что вы дольщик этого дома, прикрепить фотографии или документы. Ответ придет в течение трех рабочих дней.

Ответ на обращение придет в течение трех рабочих дней на почту, указанную в обращении

Как найти застройщика в реестре

Застройщика можно найти в поиске по реестру. Укажите регион для поиска и выберите застройщика из предложенного списка или уточните название компании, ее юридический адрес, ИНН или ОГРН.

В системе можно проверить статус застройщика и выбрать компанию: проверенную Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства, с потенциально проблемными объектами, в отношении которой начата процедура банкротства

В реестре застройщиков можно узнать много данных по каждой компании: где зарегистрирована, в каких регионах строит дома. Система также позволяет узнать имя руководителя, реквизиты компании, посмотреть все ее строящиеся объекты и увидеть, какие банки с ней работают.

После регистрации застройщика в системе жилищного строительства информацию о нем и загруженные документы проверит Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (далее также — Фонд). Фонд следит за тем, чтобы информация в системе соответствовала требованиям 214-ФЗ.

Что узнать о жилье в каталоге новостроек

Каждый строящийся по договору участия в долевом строительстве дом можно найти в каталоге новостроек: на карте или по ключевым словам. Введите названия жилищного комплекса, группы компаний или застройщика. Система покажет срок, в который дом должны ввести в эксплуатацию, и статус объекта.

При таком масштабе цифры в кругах — сколько домов строятся в регионах

Система жилищного строительства хранит данные о каждом доме: кто его строит, где он находится, сколько там этажей и квартир. Известна площадь, тип отделки, класс недвижимости и количество машино-мест. Статус объекта информирует: строительство ведется или дом признан проблемным.

О реестре застройщиков и каталоге новостроек.

Как проверить надёжность застройщика?

Чтобы избежать мошенничества или долгостроя при покупке квартиры в новостройке, лучше проверить надёжность застройщика до заключения договора. Юристы Общества защиты дольщиков подготовили руководство для самостоятельной проверки застройщика. Проверять застройщика лучше по порядку, изложенному в статье. Если найдутся критичные проблемы в самом начале, то можно не проверять дальше. Это поможет сэкономить время.

▶ Про проверку ЖК и ДДУ расскажем в другой статье

Мифы и заблуждения при проверке надёжности застройщика

« Крупный застройщик! Много строили, много строят, много рекламируются, много продают – а значит деньги есть »

Много строить и продавать новостройки можно в убыток, проедая запасы. В Урбан групп так и делали: продажи шли очень активно и до последнего работали офисы. На момент банкротства компания по объёмам строительства занимала 8-е место в России и 2-е место в Московской области.

« Есть завершённые проекты и хорошая репутация »

В начале двухтысячных деньги в недвижимость текли рекой. Поэтому строить новостройки было очень выгодно, а банкротиться и хоронить репутацию – нет. С 2014 года в экономике и на рынке невижимости стагнация, а потому маржинальность резко упала. Поэтому те, кто много строил и оптимистично рассчитывал построить ещё больше, набирая при этом кредиты и скупая земельные участки, стали испытывать затруднения. В похожей ситуации оказался Мортон. Но собственники вовремя продали компанию.

« Есть своя техника, значит точно достроит ».

Кто-то считает, что наличие в холдинге собственных производственных мощностей и строительной техники – залог его устойчивости. Но это опровергает наглядный пример – банкротство СУ-155. У них был полный цикл: от производства бетона до собственной УК. Это не спасло компанию.

« Документы, предоставляемые застройщиком в порядке, значит юридически покупка чиста »

Иногда говорят о необходимости проверки наличия устава, свидетельств ИНН и ОГРН, и так далее. Да, по 214-ФЗ у потенциального дольщика есть такое право. Но, все эти документы застройщика скажут Вам только, что это юридическое лицо. Это и так понятно и различных официальных реестров.

« Уставный капитал застройщика 1 000 000 000 рублей »

Даже юристы порой утверждают о важности размера уставного капитала. Хотя учебниках за второй курс юрфака говорится, что это лишь та сумма, которая была на счету во время регистрации юридического лица. Завтра её можно потратить. Или вовсе в уставный капитал внесли переоценённое имущество.

« Застройщик входит в такой-то рейтинг »

В интернете часто ищут мифические «рейтинг надежности застройщиков в 2018 году», «рейтинг самых надежных застройщиков Москвы и Подмосковья», «рейтинг застройщиков Москвы и Подмосковья 2018 по надежности» и подобное. В России существует два вида рейтингов застройщиков: заказные и формальные. Заказные пишутся рекламщиками, и формулировки в точности подстраиваются под поисковые запросы. Таким образом получается обмануть поисковик и потенциального покупателя. Честные рейтинги остаются формальными, потому что ни в одном из них нет всей полноты данных. Так что пока лучший способ проверить надёжность застройщика при покупке квартиры – собирать, проверять и интерпретировать данные самостоятельно.

Читать еще:  Договор переуступки в новостройке риски

« У застройщика хорошие отзывы в интернете »

Застройщику ничего не стоит нанять несколько человек или целое агентство, которые будут круглые сутки писать отзывы о компании в интернете. Самые изощрённые подкупают даже самые независимые форумы и видеоблоги, а также создают свои «независимые» форумы и социальные группы, где активно модерируют весь негатив по специальным методикам.

Застройщик как бренд и юридическое лицо

Очень часто потенциальные участники долевого строительства не понимают, что такое застройщик на самом деле. Они путают застройщика (юридическое лицо из договора) и бренд группы компаний (из рекламы). Примеры такой путаницы:

Группа компаний «ПИК»

ЗАО «Монетчик», ООО «ЗемПроектСтрой», ООО «Мортон-РСО» и т.д.

ООО «Экоквартал», ООО «Ивастрой» и т.д.

ООО «Шереметьево-4» и т.д.

Как правило, бренд объединяет одно или несколько юридических лиц. Группа компаний (холдинг) связана едиными собственниками, механизмами управления, планированием, рекламой и т.д.

Важно понимать, что при возникновении проблем перед Вами будет отвечать конкретное юридическое лицо. Поэтому собственникам выгодно поделить ответственность: в случае краха одного проекта остальные останутся «на плаву».

Проверка застройщика на банкротство и долги

Есть показатели, при наличии которых не стоит связываться с застройщиком:

Банкротство или ликвидация

Долги по налогам

Долги на значительную сумму

Банкротство или ликвидация

Долги по налогам

Долги на значительную сумму

  1. Банкротство или ликвидация . Поданные иски о банкротстве можно проверить онлайн в Картотеке арбитражных дел. Они свидетельствуют о наличии у застройщика долгов перед контрагентами, которые он не выплачивает даже после суда. Если застройщик с ними не расплатится, руководство компанией принудительно перейдет к арбитражному управляющему, который распродаст имущество с торгов. В итоге достраивать новостройку будет другой застройщик или сами участники долевого строительства. Возможно, за это придётся доплатить. Практика показывает, что достройка может занять и 10 лет.
  2. Долги по налогам . В открытом доступе онлайн на сайте Федеральной налоговой службы есть информация о долгах по налогам свыше 1000 рублей. Это может повлечь иск от налоговой о банкротстве, а также уголовное преследование руководителей организации. В любом случае перспектива не радостная.
  3. Долги на значительную сумму . На сайте Федеральной службы судебных приставов находится информация о всех долгах, которые переданы судебным приставам для принудительного взыскания после решения суда. Сам факт, почему застройщик судится требует дополнительной проверки. Однако если долги составляют сотни тысяч и копятся месяцами, приближаясь к нескольким миллионам рублей – это очень тревожный знак. Денег нет, по крайней мере, сейчас. По нашей статистике, все такие застройщики допускают просрочки от полугода, а в большинстве случаев становятся банкротами.

Проверка судебных дел застройщика

Если процедуры банкротства или значимых долгов сейчас нет, то они могут появиться позже. Чаще всего неплатёжеспособность – результат проигранных судебных дел.

По судебным делам застройщика нужно проверить:

Основания исков и перспективы проигрыша

Количество исков и суммы исковых требований

Перспективы выплаты долгов

Основания исков и перспективы проигрыша

Количество исков и суммы исковых требований

Перспективы выплаты долгов

  1. Основания исков и перспективы проигрыша . По нашей практике, самые «плохие» основания: просрочка выплаты кредита банку, невыплата сбора Фонду защиты дольщиков, задолженность муниципалитету за аренду земельного участка. Даже при небольшой сумме иска они могут обернуться банкротством. Наличие долгов перед подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями входят в категорию «умеренных». Наличием споров с участниками строительства никого не удивишь. Как правило, все споры из-за отказа платить неустойку при просрочке. Хуже, когда есть споры из-за отказа вернуть цену по расторгнутому ДДУ.
  2. Количество исков и суммы исковых требований . Как уже говорилось выше, при «плохих» основаниях цена иска не так важна. Если речь других основаниях, то даже единичные иски на сумму от 30 миллионов рублей тоже опасны. Иски на меньшие суммы нужно оценивать в общей совокупности, сопоставляя их с активами компании по бухгалтерскому балансу.
  3. Перспективы выплаты долгов . Если активы значительно больше сумм проигранных исков, то перспективы возникновения ведущих к неплатежеспособности долгов невелики. Но нужно понимать, что если застройщик небольшой, то проиграв по искам даже на незначительные суммы, он может не расплатиться по долгам.

Искать и изучать реестры можно очень долго. Главное правильно интерпретировать найденное.

Как проверить застройщика?

В прошлом году ко мне за советом обратилась коллега, стоит или нет покупать ЖК Новое Горелово от застройщика Ленрусстрой. Она, в основном, занимается вторичной недвижимостью и плохо разбирается в новостройках.

Ее региональные клиенты сомневались покупать там квартиру или нет. Ну я то знаю, что в этом ЖК корпуса с далекими сроками сдачи брать не стоит, но людям одних моих слов было бы недостаточно, нужны аргументы. Поэтому решила свести всю информацию в отчет.

Проверять застройщика на соответствие ФЗ-214, на наличие разрешения на строительство и т.д. (хотя эта информация в отчете тоже есть) практически бессмысленно, за этим следит государство. А вот проверить застройщика по косвенным факторам более действенно. Например, полезно проверить на участие строительной компании в судебных процессах, полезно прочитать расследования журналистов из солидных изданий. А вот отзывы в интернете читать бесполезно, они практически все пишутся на заказ. Единственное полезное действие в этом варианте — это прочитать отзывы о качестве строительства в закрытых группах дольщиков в соцсетях.

Заключение по отчету можно почитать ниже, а полная версия со всеми документами доступна по ссылке на гугл диске:

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Данный застройщик реализует квартиры по договору долевого участия (п.3.2 отчета), который полностью соответствует ФЗ-214. Так как финансирование проекта осуществляется ПАО Сбербанк, то часть квартир находится в залоге у банка, о чем в п. 13.8 ДДУ есть соответствующая запись. По данному договору деньги привлекаются на прямую на счета застройщика, без использования эскроу-счетов. Данная схема не гарантирует, что застройщик вернет деньги в случае проблем с достройкой проекта.

Проектная декларация прошла экспертизу в Управлении негосударственной экспертизы Ленинградской области (п.3.1. отчета). Разрешение на строительство выдано застройщику в период 11.12.2017 по 11.09.2020, это означает, что застройщик к концу срока должен ввести дом в эксплуатацию, с получением соответствующих разрешений.

По большинству реализованных застройщиком объектов была задержка с вводом в эксплуатацию на срок от 3 до 6 месяцев (п. 1.3 отчета).

Сам застройщик и все аффилированные с ним компании регулярно являются участниками судебных процессов, как в качестве истца, так и ответчика (п.2 отчета). Данный факт негативно сказывается на финансовом положении застройщика. Учитывая, что застройщик строит на заемные деньги, то он может не справиться с долговой нагрузкой.

Компания ООО «Киришский ДСК» является основным поставщиком строительных элементов для реализации проектов застройщика. К данной организации регулярно предъявляют иски сбытовые компании (п.2.2.1 отчета), потому что ООО «Киришский ДСК» не оплачивает счета за отпущенные ему энергоресурсы. Так же к данной компании выставлен иск от ИФНС о взыскании задолженности по начисленным пеням по страховым взносам, т.е. компания не оплачивает в срок страховые взносы по своим сотрудникам.

ООО «Лига», которая выполняла архитектурно-строительное проектирование по объекту (п.3.1 отчета, п.10.3 проектной декларации) ранее судилась из-за участка земли, на котором располагается ЖК Новое Горелово (п.2.1.1 отчета), с Администрацией Виллозского городского Поселения. А до этого данная компания благодаря родственным связям в самой администрации выиграла конкурс на разработку Генплана данного поселения, т.е. того самого участка на котором располагается ЖК. На эту тему интернет-изданием фонтанка.ру было проведено расследование (п.2.1.2 отчета).

В 2012 году компания ООО «Ленрусстрой» выиграла конкурс для строительства жилья для военнослужащих и не справилась со своими обязательствами, вследствие чего от ФГКУ «6 Цзз Войск Национальной Гвардии» получила иск о взыскании неустойки в размере более 2 млн. руб (п.1.2. отчета, дело от 06.11.14).

Застройщик, который фигурирует в ДДУ — ООО «Лиговский канал» на данный момент никак не связан с ООО «Ленрусстрой» — все учредители частные лица (п. 3.3.1 отчета), хоть и приближенные к руководству компании. Ранее в учредителях компании были лица, которые так или иначе фигурируют во всех учредительных документах, описанных в отчете компаний, например племянник ген. директора Ленрусстрой Гаврилив Сергей, который по совместительству работает менеджером отдела продаж. Это может означать, что компанию могут в любой момент обанкротить, а получить деньги, которые были уплачены за приобретенное жилья, будет проблематично, потому что головная компания Ленрусстрой по официальным документам никак не отвечает по обязательствам ООО «Лиговский канал».

Рекомендация:

Сложное положение на рынке и переход на проектное финансирование подкосит большинство небольших застройщиков и покупать квартиру в доме, с далекими сроками сдачи, у такого застройщика я не рекомендую. Застройщик, анализируемый в отчете, относится к категории небольших компаний. Учитывая, что даже в благоприятные времена компания не выполняла свои обязательства в срок, маловероятно, что это произойдет в дальнейшем. Компания на данный момент успешно работает только благодаря финансированию банков и налаженных связей в администрации поселения, но данные факты не свидетельствуют о надежности компании. Если произойдет смена власти в администрации или смена руководства самой компании, то велик риск, что будет принято решение начать процедуру банкротства.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector