Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как стать дольщиком в новостройке

Как покупателю не стать обманутым дольщиком

Как не стать обманутым дольщиком в новостройке, новые правила, памятка — обозначим опасности при работе с застройщиком и ФЗ-214.

В наше время квартирный вопрос для большинства населения нашей страны стоит остро. Всем хочется найти жилье лучше и желательно по низкой цене.

Особенно большой спрос идет на новостройки, ведь в них не требуется капитальный ремонт, все коммуникации новые. Здесь приходит на помощь долевое строительство.

Привлекает перспектива получить квартиру в новом доме, и при этом вносить оплату в рассрочку и существенно сэкономить.

И для тех, кто определенно решил стать дольщиком, посвящается эта статья.

Несомненно, новостройки имеют свои неотделимые и несравнимые ни с чем плюсы и долевое участие в строительстве — верный путь, чтобы купить квартиру в новостройке, но все же здесь есть свои подводные камни.

Наверняка многие слышали, знают истории об обмане и махинациях в этом деле. Риск есть и он достаточно серьезный. Можно оказаться в итоге без квартиры и денежных средств.

Как не стать обманутым дольщиком: памятка

Так что же необходимо помнить, чтобы не получить статус «обманутый дольщик»?

В первую очередь, Вам необходимо выбрать застройщика.

Проверьте его репутацию. Давно ли он работает на рынке? Есть ли незавершенные объекты с просроченным сроком сдачи? Возникали ли проблемы в ходе строительства и при сдаче объектов в эксплуатацию?

Можно посмотреть информацию в Интернете. После такого исследования можно лично посетить стройку того дома, где вы решите приобрести жилье. Это поможет вам лично убедиться в реальности хода строительства.

Взять у застройщика шаблон договора долевого участия в строительстве и проверить его на соответствие ФЗ №214

Пока вы проверяете застройщика, анализом ДДУ займется юрист по жилищным вопросам.

Бесплатно задайте вопрос в комментариях на странице юриста

На выбор застройщика и анализ ДДУ надо направить все свои силы.

Затем, необходимо убедиться, что у данной компании необходимые документы имеются в наличии:

  1. учредительный пакет документов;
  2. документ права собственности на участок земли, на которой возводится дом, или договор аренды;
  3. документация с информацией о цели проекта и сроках ввода в эксплуатацию (предварительных).

Заключаем правильный договор долевого участия

Такой договор долевого участия в строительстве, будет считаться официально заключенным, только после государственной регистрации, и подписываться он должен только с застройщиком.

В договоре должны быть прописаны:

  • объект долевого строительства;
  • точные сроки сдачи;
  • стоимость и процедура оплаты;
  • гарантийный срок, обязательно не меньше 5 лет.

Покупка квартиры при условии долевого строительства, будет законной только когда:

  • она приобретается на основании договора участия в долевом строительстве;
    осуществляется по жилищному сертификату;
  • в случае Вашего вступления в жилищный накопительный или жилищно-строительный кооператив.

Как понять, что Вы и будете тот самый обманутый дольщик?

Если Вам предлагают:

  1. договор участия в долевом строительстве, но предварительный;
  2. договоры бронирования или займа;
  3. вексельную схему;
  4. инвестиционный договор;
  5. договор на участие в хозяйственной деятельности потребительского общества;
  6. внести сумму по договору, но еще до предъявления документации, разрешающей строительство или же до оформления договора с вами в Росреестре;
  7. стоимость квартиры намного ниже среднерыночной;
  8. в договоре содержится пункт, в котором содержатся условия, позволяющие продлить его срок действия.

Если все-таки возникла проблема, на что может рассчитывать обманутый дольщик?

Если задержка предполагается, то застройщик обязан проинформировать дольщиков за два месяца до прописанного срока в договоре долевого участия в строительстве, и не позже.

Если приписанные в договоре сроки нарушены, то у инвестора есть право забрать компенсацию, которая составляет 1/150 ставки рефинансирования от стоимости договора за день задержки.

Также, в случае если строительная компания признана банкротом, то дело рассматривает арбитражный суд, а претензии дольщиков будут удовлетворены в первую очередь.

Что касается рисков при заключении договора, есть на блоге очень полезная статья — «От чего не защищает договор долевого участия», обязательно прочтите.

Застройщик обязан сдать дольщику, заключившему с ним договор долевого участия в строительстве, объект в том качестве, которое соответствует договору и всем необходимым требованиям и нормам.

Если какой-то из этих пунктов нарушен, дольщик имеет право востребовать устранение недостатков, причем в разумные сроки и безвозмездно, плюс уменьшения стоимости договора и возмещения расходов, затраченных на устранение недостатков.

Если же застройщик не устранил недостатки, то участник имеет право совсем отказаться от договора долевого участия в строительстве и востребовать возврат своих денег.

В этом случае застройщик должен будет сделать возврат не только суммы договора, но также и процентов за пользование финансами участника долевого строительства.

Проценты вычисляют за период со дня, как деньги поступили на счет застройщика и до дня их возврата.

Чтобы не «бить по хвостам» и не решать проблему, которые возникли от того, что вы что-то забыли предусмотреть — проконсультируйтесь с грамотным юристом и безопасно купите квартиру в новостройке.

Сегодня мы узнали, как не стать обманутым дольщиком. И будьте предельно внимательны, изучайте все вопросы, интересуйтесь и ваша новая квартира будет вас только радовать:)

Кстати, если вы все сделали правильно и не стали обманутым дольщиком, то поздравляю и советую — прочтите статью Как принять квартиру в новостройке, эта инструкция помогла уже многим людям.

Читать еще:  Что такое черновая отделка в новостройке

Как стать дольщиком в новостройке

Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках. Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.

Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.

Единый реестр застройщиков

Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков. Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга. Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.

Органы строительного надзора

Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание. Скорее всего, у него возникли проблемы. Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.

Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии. Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек. Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Форумы и социальные сети

Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании. Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера. Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.

Сайты, газеты и журналы

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Эксперты из отрасли

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий». Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом. Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.

Сведения из первых уст

Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании. Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика. Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.

Федеральная налоговая служба

Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы. Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации. Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.

Банки и страховщики

О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать. Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером. Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.

Читать еще:  Налоговый вычет на ремонт в новостройке

Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов. Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство. Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс. При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.

Договор долевого участия

Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено. Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия. Такие уловки противоречат законодательству.

Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Доходы без ДДУ: как заработать на новостройке, не покупая квартиру

Чтобы заработать на новостройке, можно, например, приобрести будущую квартиру на стадии котлована, а когда дом почти достроят, переуступить право на нее другому дольщику за более высокую цену. Или дождаться завершения строительства, после чего сдавать квартиру в наем. Но это далеко не все варианты инвестиций, есть и другие. Об одном из них, который в ближайшее время планирует вывести на рынок Сбербанк, 14 августа на бизнес-бранче «Конец эпохи бесплатных денег: новые источники финансирования строительной отрасли» рассказал вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов.

Продукт для инвесторов в новостройки, над которым сейчас работает Сбербанк – это тематический закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ).

  • Использовать этот инструмент для приобретения конкретной будущей квартиры в строящемся доме нельзя: по закону «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ) сделки в новостройках можно проводить лишь по ДДУ – договору долевого участия.
  • Однако инвестировать через ЗПИФ в строительство дома в целом, получая на выходе не квартиру, а доход, можно.

Инвестировать в новостройки через будущий ЗПИФ будут физические лица, причем «средний чек» для входа в фонд, как обещается, будет довольно низким.

Застройщикам такой продукт тоже выгоден: они получат альтернативный источник финансирования строек. Однако для инвестиций выберут не любые стройплощадки, а лишь те, которые в качестве эксперта одобрит Сбербанк.

Экспертная оценка в первую очередь коснется потенциальной доходности вложений для тех физических лиц, кто решит с его помощью заработать на новостройке. Точный размер планируемой доходности озвучивать пока рано, тем более, что это будет зависеть от рыночной ситуации. Но, как сообщил Сергей Бессонов, она будет не ниже двукратной доходности стандартного депозита.

«Обкатывать» новый инструмент инвестирования планируют на тех регионах, где доходность новостроек стабильно высокая.

Сергей Бессонов, вице-президент Сбербанка, про сроки появления нового ЗПИФ: «Я не хочу анонсировать конкретный месяц. План по его выводу – либо четвертый квартал этого года, либо первый следующего».

Зачем мне это знать?

Тех, кто хотел бы рассматривать новостройки не как способ получить в будущем квартиру для собственного проживания, а как инструмент для инвестиций, могут останавливать два фактора.

  1. Во-первых, заранее спрогнозировать доходность вложения сложно, тем более – не профессионалу. А без знания этого параметра, хотя бы ориентировочного, затевать инвестицию рискованно: заработать на новостройке, возможно, совсем не удастся.
  2. Во-вторых, при классических инструментах минимальная сумма инвестирования равна стоимости самой дешевой квартиры. В старых границах Москвы она составляет примерно 3,6 млн руб. Для тех, кто располагает меньшими средствами и не хочет связываться с ипотекой, это является серьезным ограничением.

ЗПИФ, который проанонсировал Сбербанк, эти две причины отказа от инвестирования в новостройки снимает: они объявили и минимальную доходность, на которую будут ориентироваться, и то, что минимальная сумма вложений будет не так высока. В связи с этим будущий продукт Сбербанка может заинтересовать многих.

Однако портал МосДольщик.рф хочет напомнить, что доходность любого ЗПИФа не является гарантированной. Фонд будет стремиться к ее получению, а уж как выйдет на практике, заранее не знает никто. Тем, кто решит воспользоваться таким инструментом инвестирования, забывать от этом не стоит.

Как вступить в долевое строительство?

Содержание:

Долевое строительство считается одним из самых доступных вариантов покупки жилья в новостройках. Сэкономить определенную сумму помогает специальная схема, по которой будущий обладатель недвижимости вносит средства за квартиру еще на этапе строительства дома. Конечно, сразу же заселиться не получится, однако разница в стоимости, по сравнению с полностью готовой квартирой, способна скрасить ожидание.

Читать еще:  Отделка под ключ что это значит новостройки

Вступление в долевое строительство (ДС) нельзя назвать простой процедурой, так как на рынке работает множество недобросовестных компаний. Конечно, с ужесточением законодательства о ДС обманутых дольщиков должно стать меньше. Но при вложении крупных денежных сумм все риски исключить практически невозможно. Если вы планируете вступить в долевое строительство, лучше обратиться за поддержкой к юристу: специалист проанализирует договор и обеспечит правовое сопровождение на всех этапах.

Нет времени читать статью?

Что изменилось в долевом строительстве с 2019 года: новые правила покупки жилья

О проблеме обманутых дольщиков слышал, наверное, каждый. Поэтому у многих покупка квартиры через ДС вызывает вполне обоснованные опасения. Но есть и хорошая новость: с июля 2019 года введены новые правила, которые направлены на защиту дольщиков.

В первую очередь, полностью изменился сам процесс передачи средств на строительство. Раньше любой человек, который хотел вступить в ДС, перечислял деньги непосредственно застройщику (девелоперу). Теперь деньги дольщиков будут зачисляться на целевой эскроу-счет в банке, и снять их застройщик сможет только после того, как дом будет достроен, а дольщик получит свою квартиру.

Важно! Если дом не будет сдан, денежные средства возвратятся дольщику. Благодаря нововведениям можно не бояться, что после вступления покупателя в долевое строительство застройщик исчезнет вместе с деньгами.

Что нужно сделать до внесения денег?

Вступление в ДС всегда сопровождается вложением крупных сумм, поэтому прежде чем подписать договор, нужно собрать максимум информации о выбранной компании и объекте. В частности, покупателям рекомендуется:

  • отдавать предпочтение только тем компаниям, которые хорошо известны на рынке и уже завершили не один проект;
  • запрашивать подробные сведения об объекте у застройщика (это позволит получить данные о доме, земельном участке, наличии разрешительной документации и т.д.);
  • обращаться в органы власти, занимающиеся контролем в сфере долевого строительства, для получения достоверных сведений о законности строительства, наличии жалоб на застройщика и т.д.

Также нужно обязательно ознакомиться с проектом договора, который застройщик предлагает подписать участникам долевого строительства. Иногда в подобных документах присутствуют противоречащие закону условия, которые нарушают права граждан. Если вы сами не обладаете достаточными юридическими знаниями, проверку договора на участие в строительстве лучше доверить юристу.

Как происходит оформление сделки?

После того как вы определись с компанией, домом и квартирой, можно приступать к оформлению документации и внесению средств. До появления новых правил сторонами всех документов являлись только застройщик и покупатель квартиры. С лета 2019 года появляется еще одна сторона — банк (но договор долевого участия — ДДУ — по-прежнему подписывается между застройщиком и покупателем). Для того чтобы вступить в долевое строительство, нужно:

  • подписать ДДУ с застройщиком;
  • зарегистрировать соглашение в Росреестре;
  • подписать трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в банке;
  • внести деньги на счет.

После того как все документы будут подписаны, останется только ждать, когда дом будет введен в эксплуатацию и застройщик передаст ключи от квартир жильцам. Деньги покупателей недвижимости будут переведены застройщику после сдачи дома (до этого момента они все время будут находиться на эскроу-счете).

Важно! Покупатель квартиры может получить деньги обратно до сдачи дома только при расторжении договора долевого участия. Расторгнуть ДДУ можно при ликвидации девелопера или при признании застройщика банкротом.

Какие гарантии есть у покупателя при банкротстве застройщика или банка?

Если застройщик будет признан банкротом, покупатель может не опасаться потери средств: они в любом случае заморожены на счете в банке. По своему усмотрению можно или снять деньги со счета, или же (если дом уже практически достроен) потребовать передать квартиру. Также в случае банкротства застройщика дольщики могут найти другую компанию, которая завершит строительство объекта.

Если же покупатель решил вступить в долевое строительство и выбрал надежную компанию, но обанкротился банк, получится получить обратно сумму до 10 млн рублей (в зависимости от стоимости квартиры, за строительство которой было заплачено). Такой размер выплаты предусмотрен программой страхования (государство страхует средства на счетах в банке на сумму до 10 млн рублей).

А можно ли вступить в долевое строительство по старым правилам?

Несмотря на все нововведения, в некоторых новостройках купить квартиру можно по старой схеме. Продолжать продавать квартиры без эскроу-счета могут те девелоперы, объекты которых уже готовы не менее чем на 30%. Также обязательным условием для того, чтобы покупатель мог вступить в ДС по старой схеме, является наличие у девелопера заключенных ДДУ не менее чем на 10% общей площади помещений. На практике, тем не менее, большая часть застройщиков будет работать именно в соответствии с принятыми изменениями.

Подведем итоги. Теперь большинство покупателей квартир в новостройках может вступить в долевое строительство только по новым правилам. Для того чтобы стать участником ДС, необходимо заключать договор не только с самим застройщиком, но и с банком. Изменения направлены в первую очередь на то, чтобы защитить покупателей недвижимости от недобросовестных компаний.

Однако процесс покупки квартиры через долевое строительство все равно остается очень ответственным решением, поэтому мы рекомендуем обращаться за профессиональной юридической поддержкой к специалистам. Помощь квалифицированного юриста позволяет избежать нарушения ваших прав при подписании договора с застройщиком и банком, а в случае возникновения сложностей — своевременно получить юридическую защиту.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector