Antaurus.ru

Все про Недвижимость
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартплата в новостройках

Почему цены за услуги ЖКХ в новостройках высокие?

  • 5 февраля 2014
  • Категория: Непридуманные истории
  • 1
  • 14332

Проблема, с которой сталкивается абсолютное большинство покупателей квартир в новостройках, — это высокие цены за услуги ЖКХ до получения собственности. Однако это не все. Еще одна проблема — требование застройщика заплатить за коммунальные услуги за несколько месяцев вперед, хотя собственность еще не оформлена. Как быть жильцам в таких ситуациях, рассказали эксперты.

В настоящий момент существует небольшой процент застройщиков, которые перекладывают оплату услуг ЖКХ на жильцов до получения собственности, от чего и возрастает их стоимость. Леонид Львов, генеральный директор СМУ «Элемент-Бетон», считает, что пока не заработает полноценная система обслуживания, эти услуги будут оказывать непрофильные организации, которые запрашивают более высокую стоимость за предоставление аналогичных услуг.

По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», до вступления в силу 214-ФЗ, когда на первичном рынке жилья были распространены различные схемы продаж (не ДДУ — договор долевого участия), многие покупатели квартир действительно оплачивали услуги ЖКХ по завышенным тарифам. «Энергоресурсы в это время поставлялись по временным схемам, — рассказывает она. — Считалось, что застройщик или управляющая компания (УК) использует их для осуществления коммерческой (профессиональной) деятельности. Поэтому тарифы были выше. Однако сейчас все УК, ТСЖ, кооперативы и пр. приравнены к обычным потребителям. Энергоресурсы, используемые на коммунально-бытовые нужды, а не для осуществления коммерческой деятельности, поставляются им по обычным тарифам. Цены на услуги ЖКХ в обоих случаях (до момента оформления собственности и после) должны быть одинаковыми. УК или ТСЖ не могут перепродавать эти услуги собственникам квартир, искусственно завышая тарифы».

Плати вперед

Часто сотрудники УК просят жильцов после подписания акта приема-передачи квартиры заплатить за несколько месяцев вперед. Самой распространенной считается предоплата за 4 месяца. Происходит это потому, что период заселения обычно занимает довольно продолжительное время, а УК нужны деньги для того, чтобы обслуживать дом. В принципе, ничего криминального в этих требованиях нет, однако никаких законных оснований на это у управляющих компаний нет. Новосел может просто отказаться. Ключи он все равно получит. Как правило, плата за «коммуналку» небольшая – в среднем, 3-5 тысяч рублей ежемесячно для обычных новостроек.

Стоит отметить, что момент возникновения обязанности по оплате коммунальных платежей у граждан четко регламентируется жилищным кодексом РФ. Для покупателей квартир по 214-ФЗ момент возникновения обязательств по оплате коммуналки является факт подписания передаточного акта.

«С юридической точки зрения застройщик не имеет права требовать с жильцов оплаты за еще не оказанные услуги, — комментирует Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. — Таким образом, застройщик и управляющая компания подстраховываются на период заселения, когда уже необходимо обслуживать жилой комплекс, а процесс сбора коммунальных платежей еще не налажен, да и не все жители заехали в квартиры».

Как показывает практика, застройщик грозится не отдать ключи до тех пор, пока не будет произведена оплата за коммунальные услуги. Такое поведение застройщика можно оспаривать в суде, однако, как правило, подавляющее большинство жителей новостроек соглашаются на выдвинутые условия.

В чем дело

Как отмечает Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, цены на услуги ЖКХ в новостройках высоки, потому что это отличный и прибыльный бизнес для застройщиков. Ведь в период, когда дом еще не заселен, фактические расходы на свет, воду и т.п. минимальны, но с людей «дерут три шкуры». Просто потому что собственники в условиях отсутствия прав собственности еще не могут организоваться в ТСЖ и отстаивать свои права. В таких ситуациях Денис Попов советует не начинать ремонт до получения собственности и просить у управляющей компании смету расходов и оспаривать цифры. Обращаться с претензиями можно в жилинспекцию, прокуратуру и ФАС – на предмет правомерности выбора управляющей компании и проверки тарифов.

Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» считает, что разговор о ЖКХ имеет смысл вести, если речь идет не о собственно тарифах на те или иные коммунальные услуги, поскольку они устанавливаются государством, а о ситуации, когда управляющая компания просит покупателя при подписании акта-приема передачи и вручении ключей авансом оплатить ЖКХ за 3-6 мес. Реже это просит сделать застройщик, если он уже имел какие-то расходы до подписания акта.

Нюанс в том, что по Жилищному кодексу обязанность по оплате коммунальных услуг формально возникает у покупателя только после регистрации собственности. Таким образом, речь идет о сумме вероятных платежей за период между приемом квартиры и получением на нее права собственности с открытием лицевых счетов. В течение этого времени покупатель уже имеет доступ в квартиру, может делать отделку и даже успеть заселиться. У управляющей компании в связи с этим могут возникать единовременные расходы, превышающие обычный размер платежей, поэтому она просит оплатить вероятные расходы будущего периода в кратном размере до оформления права собственности. За счет этих денег и планируется содержать новостройку до тех пор, пока большинство жильцов вступят в права собственности.

Дорога в суд

«Тарифная сетка в общем смысле для всех жильцов едина и после оформления права собственности, поэтому цены за услуги ЖКХ останутся в нормальной пропорции – за один месяц потребления один платеж», — отмечает Софья Лебедева.

«В нашей компании цены на услуги ЖКХ не увеличиваются до оформления покупателем права собственности, кроме того, сами тарифы на ЖКХ определяются не нами, а правительством Московской области и едины и неизменны для всех объектов», — заявил Борис Лобачев , заместитель директора департамента продаж ОАО «ОПИН».

Читать еще:  Как проверить надежность застройщика при покупке новостройки

Практически все аналитики в один голос твердят, что цены за услуги ЖКХ в новостройках те же, что и после получения собственности. «Тарифы на обслуживание фиксируются на уровне субъекта федерации и администрации муниципального образования, — говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.Ресурсные организации поставляют услуги также по утвержденным тарифам». Несмотря на это, все же остается под вопросом, почему цены за услуги ЖКХ на вторичном рынке ниже, чем на первичном. Многие жильцы надеются, что после получения собственности, они смогут поменять УК и выбрать более бюджетную организацию. Ведь при оформлении права собственности более 51% собственников, жители могут на общем собрании инициировать выбор способа управления. В этом случае тариф на эксплуатацию они могут формировать сами (например, исключить уборку подъездов и осуществлять ее своими силами; отказаться от услуг охраны и домофонизации и т.д.). Правда, по словам Григория Алтухова, коммерческого директора ФСК «Лидер», снизить стоимость коммунальных услуг ни при каких обстоятельствах они не смогут.

Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар» в свою очередь отмечает, что до получения собственности коммуникации подключаются по временной схеме, а расценки для строительных компаний в несколько раз превышают расценки для населения, от чего и получается такая большая разница по стоимости услуг ЖКХ. «К сожалению, до получения собственности жильцы никак не могут повлиять на изменение стоимости услуг, поскольку юридически они никакого отношения к своей квартире не имеют, — утверждает он. — Судиться со строительной компанией нецелесообразно, так как в договоре у них предусмотрены данные аспекты».

С какого момента нужно оплачивать коммуналку в новостройке?

Как не купить рукава от жилетки?

Мои соседи купили свою трешку в ипотеку. Выплаты рассчитали, что называется, впритык. Сразу после переезда пришла квитанция по оплате коммунальных услуг. Цифра, повергла всех в шок. Долг был около 100 000.

С момента сдачи дома прошло больше года. Все это время трешка была бесхозной. И вот теперь новоиспеченные хозяева обязаны возместить все расходы на содержание своих 76 квадратных метров за 14 месяцев.

Платить пришлось бабушке. Благо, пенсионерам тоже дают кредиты. Молодежь пообщалась с разными юристами и поняла, что шансов выиграть дело нет. Урок: нельзя подписывать документы, не глядя. Иначе вам непременно продадут рукава от жилетки…

О сроках не спорят

Дату начала платежей по содержанию квартиры в новостройке, закон и судебная практика определяют очень четко. Это момент передачи вам квартиры и подписания акта приема-передачи. Как пережить этот момент, мы уже обсуждали

Внимание! О праве собственности здесь речь не идет. На оформление этого документа потребуется еще какое-то время.

Но коммуналка будет капать с того момента, когда вы подпишете акт! Дальше возможны варианты. Без паники, дорогие новоселы. Чтобы разобраться в них, юридическая подготовка не требуется.

Вариант первый – законный

Вы купили новостройку по 214 ФЗ, о котором мы уже писали в нашем блоге . Закон определяет порядок передачи квартиры дольщику. Застройщик обязан получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, показать квартиру покупателю, устранить недоделки, и только потом может приступать к оформлению акта.

Как только под актом приема-передачи появляется ваша подпись, застройщик умывает руки. Его обязательства исполнены. Теперь за ваши квадратные метры отвечаете только вы и оплачиваете их содержание тоже вы.

Это правило. Бывают исключения. Например, вам предлагают подписать дополнительное соглашение, по которому вы обязаны оплачивать ЖКУ за два (три) месяца до подписания акта приема-передачи. Такое бывает нечасто, но на то оно и исключение.

Рекомендация одна – внимательно читайте все, что подписываете. Если вы обнаружили дополнительное соглашение и отдельный пункт по оплате ЖКУ – стоит насторожиться и оценить возможные потери. Почему насторожиться? Да потому что при покупке квартиры по 214 ФЗ, такие операции незаконны. Так что можете отказаться подписывать допсоглашение. А уж если подписали, помните: в новой квартире нет счетчиков на воду и электричество – так что плата может быть очень большой, и ваши расходы на покупку жилья возрастут.

Вариант второй – договорной

Не все квартиры в новостройках оформляют по 214 ФЗ. Существуют другие варианты – предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования, уступки права требования. Процедуру передачи квартиры в этих случаях закон не регулирует.

Застройщик может предложить вам подписать акт в любой момент еще до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Чаще всего в договорах фигурирует момент завершения строительства. Так новоселов провести проще всего: работы завершены, коммуникации подведены, состояние объекта не вызывает нареканий. Практика показывает, что от завершения строительства до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию может пройти год и больше. Об этом пишут на форумах дольщики

И все это время вам придется вносить квартплату по самой высокой ставке – без счетчиков, по нормативу. Как раз в такую историю и попала моя соседка. Дом еще на стадии строительства. Коммунальных услуг еще нет, а оплачивать их уже нужно.

Ответ на вопрос о сроках начала платежей за услуги ЖКХ в новостройке прост и понятен. Чтобы его найти, юридические знания или услуги не требуются. Достаточно незамысловатой схемы.

Инструкция на все случаи жизни:

  1. Выбирайте проверенного застройщика. Об этом подробнее здесь .
  2. Коммуналку при покупке квартиры в новостройке начинайте оплачивать после подписания акта приема-передачи квартиры. О том, что это такое, другой наш пост .
  3. Внимательно изучайте договор, в нем должен быть пункт об оплате ЖКУ. А еще лучше – покупайте квартиру по договору долевого участия . Платежи до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию могут серьезно усложнить вам жизнь.
Читать еще:  Что купить вторичку или новостройку

Помните об этом, чтобы ваши реальные деньги не уплыли на оплату не оказанных вам услуг.

Как должна начисляться квартплата в новостройке

Краткое содержание:

По правилам, новостройкой считается многоквартирный многоэтажный жилой объект, строительство которого уже завершено. Как правило, с оплатой коммунальных услуг в таких домах не возникает проблем лишь у тех, кто купил квартиру уже после того, как объект был сдан в эксплуатацию. Рассмотрим основные моменты и наиболее часто возникающие проблемы в этой сфере.

Коммунальные платежи в новостройке

В перечень оплаты входят все жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые жилищно-коммунальным хозяйством, среди которых можно отметить не только оплату за газ, за холодную и горячую воду, водоотведение и электроэнергию. Также к коммунальным платежам относится плата:

• за содержание дома и домового имущества;

• за содержание придомовой территории;

• за вывоз мусора и бытовых отходов;

• за проведение капитального ремонта.

Этот перечень может оказаться значительно шире, так как основные пункты оплаты обычно определяются на общедомовом собрании и в разных домах могут различаться.

Законодательство

Начало внесения оплаты за услуги в новостройках регулируется не только Жилищным кодексом РФ, но и федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а также некоторыми другими законодательными актами.

Например, ст. 153 ЖК РФ определяет порядок начала оплаты услуг ЖКХ для плательщиков разных категорий. В частности, обязанность внесения оплаты возникает у:

• собственников жилья с момента регистрации права собственности и получения официальных документов. Однако плата за капитальный ремонт не может быть начислена новому владельцу квартиры в новостройке ранее чем через 8 месяцев после введения нового дома в эксплуатацию. Это правило прописано в ст. 169 ЖК РФ;

• нанимателей жилого помещения. Обязанность внесения оплаты в этом случае возникает с момента заключения договора социального найма или договора социального использования жилья, а также найма определенного жилого помещения;

• арендаторов квартиры. Обязанность также возникает с момента заключения договора аренды;

• лиц, которым застройщик передает жилые помещения после получения всех разрешений и введения дома в эксплуатацию. Обязанность в этом случае возникает у принявшей стороны с момента подписания приемопередаточного акта.

Когда начинает начисляться квартплата в новостройках

Жильем в соответствии со ст. 15 ЖК РФ называется недвижимое имущество, пригодное для проживания. Жилье в новостройке может быть передано всем долевым участникам по специальным актам приема-передачи. Производится это после введения дома в эксплуатацию.

Однако нередко квартиры попадают к владельцам напрямую от застройщиков, а в этом случае помещения обычно не являются пригодными для проживания и требуют многих доделок и доработок. Например, достаточно часто возникают проблемы с сантехникой, с установленными дверями или окнами. При этом требуется проведение отделочных работ.

То есть, по факту, такую квартиру нельзя назвать жильем, но при этом некоторые компании умудряются уже на этом этапе начислять владельцам квартир оплату за ЖКХ, когда фактически платить еще не за что.

Определить период начала законного начисления оплаты услуг ЖКХ можно по нормам законодательства, а также исходя из особенностей заключенного договора, поэтому изучать его необходимо очень тщательно еще до момента подписания.

Сдача новостройки в эксплуатацию

Завершением строительства нового дома является подписание акта о сдаче строения в эксплуатацию. То есть законное начисление оплаты за ЖКХ (кроме платы за капремонт) начинается именно с этого момента.

После подписания такого акта происходит передача общего домового и придомового имущества, а также придомовой территории управляющей компании или иному управляющему органу. При этом владельцы квартир могут оформлять официальное право собственности.

Если договор с застройщиком не предусматривает никаких специальных пунктов по содержанию дома и территории до момента ввода строения в эксплуатацию, то по закону началом оплаты услуг ЖКХ является момент оформления права собственности. Но здесь имеются и частные случаи.

Однако при этом владельцы квартир принимают их по актам приема-передачи, которые подтверждают то, что организация, строившая дом, выполнила свою часть обязательств в полном объеме.

Если между датами подписания акта приема-передачи и официального оформления права собственности проходит весьма значительный временной промежуток, то лицо, принявшее управление домовым имуществом, или сам застройщик может потребовать оплаты текущих расходов даже в том случае, если человек в этот период не пользовался услугами ЖКХ.

Акт приема-передачи

Согласно ст. 153 ЖК РФ (п. 2, ч. 6), любое лицо, принявшее от застройщика помещение по акту приема-передачи, принимает на себя обязательства своевременного внесения оплаты за коммунальные услуги.

Чаще всего в такой ситуации передача имущества осуществляется управляющей компании. Однако компания передает квартиры дольщикам также по актам приема-передачи, после чего они могут оформлять право собственности. В результате получается, что каждый дольщик, принявший помещение по такому акту, обязан оплачивать услуги ЖКХ именно с этого момента.

Подобные нормы могут быть изначально прописаны в договоре между застройщиком и дольщиком, что никак не противоречит действующему законодательству. Но требование оплаты коммунальных услуг еще до подписания акта приема-передачи является полностью незаконным.

Право собственности

Право собственности на квартиру в новостройке можно оформить на основании:

• официального акта приема-передачи квартиры;

• договора долевого участия в строительстве дома;

• некоторых других документов, установленных законодательством. Их рассматривать не будем, так как в 90 % случаев основанием для оформления права собственности является именно акт приема-передачи жилья.

Читать еще:  Что значит черновая отделка в новостройке

С момента регистрации права собственности у владельца появляется и обязанность оплаты услуг ЖКХ в полном объеме.

Однако важно помнить и о том, что плата за капитальный ремонт в новостройке по закону не может начисляться раньше, чем через 8 месяцев после введения дома в эксплуатацию.

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях Подписаться

С какого момента жители новостроек обязаны оплачивать коммунальные услуги ?

елена смирнова

О том, насколько правомочны ТСЖ и управляющие компании взимать деньги за эксплуатацию
и коммунальные услуги с жильцов новостройки, если, к примеру, дом не сдан в эксплуатацию, или с дольщиком не подписан акт приема-передачи квартиры, или не оформлено право собственности
на объект недвижимости в новом доме, рассказывает адвокат Олег Сухов.
Ответы на приведенные выше вопросы зависят от нескольких составляющих, а именно:

переданы ли жилые/нежилые помещения в пользование покупателям; пользуются ли жильцы (дольщики) помещениями; с какого момента договором предусмотрены обязательства дольщика на оплату коммунальных и эксплуатационных платежей; оказываются ли фактически эксплуатационные услуги управляющими компаниями, ТСЖ, или через УК и ТСЖ компаниями-поставщиками эксплуатационных услуг; получено ли разрешение на ввод дома в эксплуатацию; оформлено ли право собственности на объекты недвижимости в доме.
Несмотря на то, что ст. 153 ЖК РФ говорит о возникновении обязанности оплачивать коммунальные
и эксплуатационные расходы за жилые помещения только с момента регистрации права собственности, данные обязанности имеют место только в отношениях между бывшим и будущим собственниками, когда один продает жилое помещение другому, при этом указанные правила, установленные ЖК РФ не применимы, когда собственность возникает как вновь созданное имущество и требует обслуживания и эксплуатации до регистрации такого имущества, т.е. в отношениях
со строительством и продажей квартир и нежилых помещений в домах-новостройках.
Ни одна норма закона не запрещает осуществлять эксплуатацию и обслуживание вновь созданных объектов незавершенного строительства, не сданных в эксплуатацию и не оформленных как объекты недвижимости. Даже не введенные в эксплуатацию здания требуют, чтобы они отапливались, освещались, охранялись и многое другое, т.е. обслуживались. Если такое обслуживание
связано, в том числе с проживанием или иным пользованием жилыми/нежилыми помещениями покупателями — будущими собственниками и фактическими пользователями, то в силу ст.ст. 781 п.
2 ГК РФ, 779, 432, 433, 1102, 1105 ГК РФ именно такие лица (пользователи) обязаны в пропорциональной части своих помещений к общему имуществу всего здания нести расходы на эксплуатацию и обслуживание.
Сразу стоит оговориться, что прямое применение Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в данном случае можно приводить в пример только при определенных условиях:
— только тогда, когда между строительной компанией и дольщиком заключен договор об участии
в долевом строительстве; — если передача квартиры должна осуществляться после сдачи дома в эксплуатацию.
В иных случаях нормы ФЗ-214 не подлежат применению, например, когда между застройщиком и покупателем оформлен договор инвестирования или предварительный договор купли-продажи, или уступки права требования, приобретения помещения путем вступления в ЖСК, любой иной договор, но не договор «Об участии в долевом строительстве. »
«Более того, если по каким-то причинам передача помещения осуществлена до сдачи дома в эксплуатацию, то это обстоятельство не является основанием для освобождения от оплаты
коммунальных и эксплуатационных услуг со стороны дольщика, согласившегося на использование помещения, не сданного в эксплуатацию. При этом для того, чтобы застройщику, ТСЖ или управляющей компании избежать возможных последующих споров о том, насколько правомерным является передача в пользование объекта недвижимости, находящегося в здании, не введенном в эксплуатацию, и соответственно, взимание коммунальных и эксплуатационных платежей,
необходимо заключение строительной технической экспертизы о возможности использования передаваемого объекта в незавершенном строительстве доме и отсутствии источников, угрожающих жизни и здоровью людей, мешающих или ограничивающих использование передаваемого объекта», — считает адвокат Олег Сухов.
В каких случаях жители новостроек обязаны оплачивать коммунальные услуги:
1. У дольщиков по зарегистрированным договорам «Об участии в долевом строительстве. » обязанность по внесению коммунальных и эксплуатационных платежей может возникать:
— с момента сдачи дома в эксплуатацию, если такая обязанность прописана в договоре
с застройщиком,
— с момента подписания акта приема-передачи квартиры, если в договоре не указаны иные сроки
возникновения данной обязанности.
2. У членов ЖСК обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента передачи жилого помещения — ст. 153 ЖК РФ (если помещение не является жилым, т.к. дом не принят в эксплуатацию, применяются положения ст.ст. 781 п. 2 ГК РФ, 779, 432, 433, 1102, 1105 ГК РФ);
3. Собственник обязан осуществлять эксплуатационные и коммунальные платежи с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, что не исключает обязанность
того же лица осуществлять расходы по эксплуатации помещения до регистрации права собственности, но в качестве правообладателя, пользователя, при наличии иного статуса;
4. Пользователи жилых и не жилых помещений, как физические, так и юридические лица, и в случае
ввода здания в эксплуатацию, и в случае отсутствия разрешения на ввод дома в эксплуатацию обязаны нести коммунальные и эксплуатационные расходы при подписании ими акта приема передачи и получение в пользование объекта недвижимости с поставляемыми в него коммуникациями.
По материалам журнала «Где этот дом», думаю, что статья будет полезна многим жильцам новостроек.

выставляют деньги за воду, хотя счетчики стоят и ты спокоен, т к вода не льется, но потом в УК заявляют-счетчики надо было ввести в эксплуатацию))-будте внимательными!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector