Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Новостройки виды договоров

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Консультации, разъяснение судебной практики и представление интересов в суде по тел. 8(926)860-62-79

Необходимо для начала перечислить основные виды договоров с компаниями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, а именно:

— договор долевого участия в строительстве;

— договор инвестирования;

— договор переуступки права требования (цессия);

— предварительный договор;

— договор паенакопления в жск.

Теперь имеет смысл обратить внимание на основные недостатки и преимущества указанных договоров.

1. Договор долевого участия в строительстве является приоритетным по отношению к остальным видам договоров, так как регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года. Договор долевого участия в строительстве обеспечивает некоторые гарантии от застройщиков по соблюдению сроков строительства, нарушению качества строительства и выплате штрафов и компенсаций (убытков, неустойки и т.д.) в случае нарушения указанных условий договора. Данный договор по аналогии с оформлением договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, которая страхует дольщика от двойных продаж и позволяет признать и зарегистрировать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в случае, если застройщик не исполнит свои обязательства по строительству многоквартирного жилого дома в полном объеме.

2. Договор инвестирования регулируется ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществояемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от 25.02.1999 года, что при этом не делает его абсолютно безопасным и не защищает от двойных продаж, так как данный вид договора не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

3. Переуступка права требования или цессия. Это соглашение между физическими лицами или между застройщиком и физическим лицом, а также между застройщиком и инвестором, которое заключается, когда сторона решает продать строящуюся квартиру до регистрации права собственности на свое имя. Здесь необходимо различать два правовых нюанса:

— уступка права требования по заключенному и зарегистрированному договору участия в долевом строительстве соответствует нормам 214-ФЗ безопасна, так как договор подписывается с обязательным уведомлением застройщика и подлежит государственной регистрации;

— уступка права требовани по договору инвестирования и остальным договорам таит в себе существенные риски и издержки, так как необходимо устанавливать в определенных случаях согласие застройщика на уступку права требования, наличие прав у цедента (кредитора, уступающего право требования), подтверждение прав цедента на предмет договора и т.д. Также существуют риски неоднократной переуступки прав на квартиру цедентом, что проверить в установленном законом порядке невозможно.

4. Довольно-таки часто застройщики предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, в том числе и с вексельной схемой оплаты. Причиной предложения застройщиком именно предварительного договора является перекладывание рисков по сделке полностью на покупателя, а именно:

— застройщик не связывает себя никакими обязательствами с покупателем кроме заключения основного договора купли-продажи квартиры через определенное время, которое привязывается в основном к дате сдачи объекта в эксплуатацию, а так как данное событие может согласовываться длительное время, то сам застройщик избавляет себя от всех издержек данной ситуации, которые в свою очередь полность ложатся на покупателя. Также у застройщика в такой ситуации может отсутствовать действующее разрешение на строительство или договор аренды земли;

— также в связи с изменением судебной практики, связанной с признанием права собственности по предварительным договорам купли-продажи квартиры, признать право собственности на квартиры в судебном порядке стало невозможным, так как из него вытекает лишь обязательство сторон заключить основной договор в будущем;

— возможны двойные продажи, так как договор не подлежит регистрации в Росреестре;

— представляет также риск вексельная схема оплаты данного договора, так как вексель зачастую не связан напрямую с покупкой квартиры в новостройке.

5. договор паенакопления в жск предусматривает создание кооператива (ЖСК) будущих жильцов дома и приобретение недвижимости посредством выплаты пая. Данный договор также не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, поэтому все те же риски двойных продаж для пайщика сохраняются. Более или менее положительный эффект данного договора достигается в случае банкротства застройщика, так как пайщики, объединившись в ЖСК, самостоятельно распоряжаются своим созданным объектом недвижимости. После завершения строительства объекта недвижимости будущему владельцу квартиры помимо акта приема-передачи жилья придется еще получить справку о выплате пая.

Консультации, разъяснение судебной практики и представление интересов в суде по тел. 8(926)860-62-79

Схема покупки новостройки

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

С Застройщиком мы разобрались и составили о нем свое мнение, нюансы его строительного проекта выяснили, теперь наша задача – разобраться с договором на покупку новостройки. Какой тип договора лучше заключать с Застройщиком? Ведь вариантов может быть несколько!

Речь идет о юридической схеме покупки (точнее — софинансирования строительства) новостройки. Именно юридическая схема будет определять наш Подробнее см. «О рисках сделок с квартирами»

Справедливости ради стоит сказать, что дольщик не имеет возможности влиять на выбор того или иного типа договора с Застройщиком. Ему остается только соглашаться на предложенные условия покупки квартиры или не соглашаться. Здесь мы разберем, какие у нас могут быть варианты, и какие из них предпочтительные.

Государство стремится к тому, чтобы все возможные способы покупки квартир в новостройках привести к одному регламенту, который подробно описан в Откроется в новой вкладке.»>законе 214-ФЗ еще в далеком 2004 году. Здесь государство максимально (насколько это возможно) попыталось защитить права и интересы дольщиков – рядовых граждан, и в то же время поставить жесткие рамки Застройщикам, обязывая их соблюдать ряд условий, без которых они не имеют права привлекать деньги граждан. Этот закон периодически дорабатывается, совершенствуется и, возможно, когда-нибудь станет единственным легальным способом взаимодействия Покупателя и Девелопера.

Но пока наше государство тужится, пытаясь угодить дольщикам, и при этом не обидеть Девелоперов, сами Девелоперы все еще используют различные схемы привлечения денег в проекты строительства многоквартирных домов.

Читать еще:  Что значит чистовая отделка в новостройке

Что же нам нужно знать для покупки квартиры в строящемся доме? Как минимум, мы должны разбираться в том, какие способы оформления покупки новостройки существуют на рынке, и какие типы договоров при этом применяются.

Договоры покупки квартиры в новостройке

В практике рынка недвижимости применяются несколько схем покупки квартир в новостройках, каждой их которых соответствует свой тип договора:

Подробнее обо всех этих схемах покупки новостройки (какие из них «белые», какие – «серые», а какие уже не работают) и о соответствующих типах договоров можно почитать по приведенным ссылкам – в Глоссарии.

Здесь же мы будем исходить из того, что лишние проблемы нам ни к чему, поэтому мы будем ориентироваться на самый надежный и безопасный тип договора для приобретения квартиры в новостройке. Он же – и самый распространенный на сегодня тип договора на первичном рынке недвижимости.

Самый безопасный (относительно других схем) для Покупателя вариант – это покупать новостройку путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Схема с ДДУ прозрачна, понятна, и четко регламентирована законом. Именно этот тип договора соответствует понятию «долевое участие в строительстве», описанному в 214-ФЗ. И именно он накладывает на Застройщика ряд определенных обязательств, при нарушении которых его ждут серьезные штрафы и санкции со стороны надзорных органов.

Те же обязанности накладываются на Застройщика и в случае продажи квартиры по Договору уступки прав требования, если эти права переуступаются по ДДУ. Тогда Застройщик обязан выполнять все условия первоначального ДДУ уже перед новым дольщиком, который эти права приобрел.

Условия и основные положения договоров долевого участия и уступки прав требования (включая образцы этих договоров) можно увидеть по приведенным выше ссылкам.

На практике же, Застройщик вполне может, состроив себе невинность на лице, предложить Покупателю вексель и/или Предварительный договор (ПДКП или ПДДУ), и попросить внести деньги за квартиру именно под эти документы. Здесь заложена масса юридических тонкостей, но суть у них одна: все эти «обходные схемы» (в обход ФЗ-214) дают возможность Застройщику избежать жестких требований к ведению своего бизнеса, и перекладывать свои риски на плечи Покупателя.

Правда, использование «обходных схем» продаж вовсе не означает, что Застройщик сознательно идет на аферу, и пытается обмануть Покупателя. На это у него могут быть и вполне объективные причины. Например, сложности земельного законодательства в РФ иногда физически не позволяют Застройщику оформить долгосрочный договор аренды земельного участка, а значит, не дают ему возможность работать в рамках ФЗ-214.

Поэтому даже крупные и авторитетные Застройщики периодически вынуждены использовать «обходные схемы» в своей практике.

Соглашаться на покупку новостройки в обход ФЗ-214, возможно, имеет смысл только в тех случаях, когда:

  • риск недостроя мал (т.е. когда дом уже почти построен, и темпы строительства высоки),
  • когда имидж Застройщика внушает доверие (т.е. он давно на рынке, и имеет ряд успешных завершенных проектов), и/или
  • когда предлагаемая схема покупки является доминирующей на локальном рынке (т.е. по-другому вообще не купишь).

Какой договор заключать с Застройщиком?

Вообще-то, использование других типов договоров покупки квартиры в новостройке, кроме ДДУ, допустимо (т.е. явно не противоречит законодательству РФ). В практике довольно много примеров, где люди получали квартиры, заключив ПДКП, или отдав деньги Застройщику под вексель, или подписав Договор инвестирования. Но нужно понимать, на какие риски приходится идти Покупателю, если Застройщик действует в обход 214-ФЗ.

Для этого, настоятельно рекомендуется получить у Застройщика проект договора, и вместе с ним обратиться за Откроется в новой вкладке.»>дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

На самом деле, какую бы схему покупки новостройки мы ни выбрали, полностью защитить нас от рисков не может ни один тип договора. Даже заключая ДДУ, мы не можем быть абсолютно уверены в сроках получения Откроется в новой вкладке.»>права собственности на нашу квартиру, и в том, что у Застройщика хватит ресурсов для завершения начатого проекта. Договор ДДУ защищает дольщика только в условиях, когда Застройщик «еще жив» (т.е. есть с кого спрашивать). Если же Откроется в новой вкладке.»>Застройщик объявлен банкротом, то уже неважно, какой тип договора был с ним заключен – он как юридическое лицо перестает отвечать по своим обязательствам.

Поэтому, выбирая новостройку, все же стоит отталкиваться от имиджа и опыта Девелопера (это было рассмотрено на шаге Откроется в новой вкладке.»>«Знакомимся с Застройщиком»). Именно его возможности определяют вероятность завершения проекта в срок и с хорошим качеством.

А Договор долевого участия (ДДУ) при покупке новостройки обеспечит нам защиту наших инвестиций даже в случае банкротства Застройщика. Для такого форс-мажора законом 214-ФЗ предусмотрен Откроется в новой вкладке.»>компенсационный фонд долевого строительства или Откроется в новой вкладке.»>расчеты через эскроу-счета.

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, под какой тип договора мы будем отдавать деньги Девелоперу, мы решили. Чем нам это может грозить – выяснили. Таблетки от головной боли приготовили, и приступаем к изучению самого договора.

Чтобы юристы не остались без работы, в каждом договоре, обычно, прописывается множество условий. На какие из них нам нужно обратить особое внимание?

Виды договоров при покупке новостройки

Основной формой продажи жилья на первичном рынке является заключение договора долевого участия в строительстве (ДДУ). Но нередко новостройки реализуются и через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Квартиры, купленные по второй схеме, обычно стоят дешевле, зато первый путь более безопасен для дольщиков. Хотя оба варианта вполне законны.

Читать еще:  Новостройки москвы на стадии котлована 2020

ДДУ: доверяй, но проверяй

Приобретение квартиры в строящемся доме требует от покупателя особой внимательности и предварительной подготовки. Прежде чем подписывать договор долевого участия (ДДУ), следует тщательно его изучить, а также собрать подробную информацию о застройщике. Убедиться в том, что дом возводится на законных основаниях, поможет выписка из Единого госреестра: там указаны все данные о земельном участке, на котором идет строительство, и сведения об уже заключенных сделках.

Стандартный ДДУ включает обязательные и дополнительные пункты. Первые наиболее важны с юридической точки зрения, и их отсутствие может стать поводом для признания договора недействительным. Дополнительные условия уточняют некоторые детали сделки и прописываются в добровольном порядке.

ЧТО ОБЯЗАТЕЛЬНО УКАЗЫВАЕТСЯ В ДДУ?

  • Описание объекта покупки (почтовый адрес с указанием номера квартиры, количество этажей в доме, расположение квартиры на этаже, предполагаемая площадь жилья, высота потолков и наличие необходимых коммуникаций).
  • Срок ввода объекта в эксплуатацию. Конкретная дата сдачи жилья непременно должна быть одинаковой для всех дольщиков. Тогда, в случае несоблюдения указанных сроков, застройщик будет платить неустойку всем покупателям квартир в доме. По закону, она составляет 1/50 от действующей ставки рефинансирования за каждый день просрочки. А если сдача затянулась на 2 месяца и более, участник долевого строительства имеет право расторгнуть сделку в одностороннем порядке и требовать возврата уплаченной суммы с учетом процентов за ее использование. Причем, вернуть деньги застройщик обязан в течение 20 рабочих дней.
  • Стоимость жилья. Помимо цены квартиры, в ДДУ необходимо прописать порядок осуществления выплат (в рассрочку или единовременно) и дату внесения последнего взноса. В документе можно также прописать возможность изменения стоимости квартиры – после сдачи объекта или в иных случаях.
  • Гарантийные обязательства. В этом пункте указываются гарантийные сроки обслуживания жилья уже после его ввода в эксплуатацию. Так, конструкцию строительная компания обязана обслуживать не менее пяти лет, а внутридомовые коммуникации – не менее трех.

Имейте в виду!

  • Заключать договор долевого участия можно только с конкретным юридическим лицом!
  • Любые соглашения подписываются только официально, исходя из действующего законодательства. Никакие предварительные инвестиционные сделки не допускаются!
  • Если договор, подписанный обеими сторонами сделки, не был зарегистрирован в едином реестре, он не имеет 100%-ной юридической силы.
  • Передача денег по ДДУ должна производиться только по завершении всех юридических процедур. Пока договор не будет зарегистрирован в Росреестре, застройщик по закону не имеет права требовать оплаты.

ЖСК: законно, но рискованно

Очень часто квартиры в новых домах реализуются через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Это абсолютно законная схема, однако, по мнению многих экспертов, она хуже защищает права дольщиков. В чем же особенность покупки жилья по договору ЖСК?

  1. Такая сделка не предусматривает прямой связи дольщиков с застройщиком – формально существуют только отношения покупателя с кооперативом. ЖСК и застройщик могут быть разными юридическими лицами, связанными между собой инвестиционным контрактом. В нем прописываются обязанности застройщика перед ЖСК. Да и сам покупатель является не дольщиком, а пайщиком.
  2. Чтобы получить деньги от ЖСК, застройщик не обязан иметь разрешение на строительство и оформленные права на земельный участок, публиковать проектную декларацию. То есть проверить надежность застройщика в этом случае гораздо сложнее.
  3. Договор может быть составлен так, что перепродать пай будет нельзя. И, кстати, из-за этого условия многие банки неохотно дают ипотеку на такие объекты.
  4. Сделка по схеме ЖСК (в отличие от ДДУ) не проходит обязательную государственную регистрацию, а значит, покупатель не защищен от двойных продаж.
  5. Нет гарантий, что объект будет сдан в конкретный срок, даже если в договоре с ЖСК он четко определен. Ведь кооператив – не застройщик и не несет ответственности за его действия. Причем, пайщик даже не вправе требовать выплаты неустойки за срыв сроков сдачи дома или компенсации морального вреда.

Несмотря на вышеперечисленные особенности (они же – недостатки) данной схемы, приобретение жилья через ЖСК может быть экономически выгодно покупателю. Как правило, квадратный метр в таких новостройках стоит на 12-15% дешевле, чем при покупке по ДДУ. Почему?

  • Во-первых, паевые взносы, которые уплачиваются за возможность покупки квартиры через ЖСК, не облагаются налогом. А при продаже квартир по ДДУ застройщик вынужден закладывать в себестоимость строительства еще 18% НДС.
  • Во-вторых, кооператив вправе привлекать средства пайщиков на самых ранних стадиях строительства. Это также дает возможность серьезно уменьшить стоимость инвестирования.

Но!

Первоначальная более низкая цена по схеме ЖСК может вырасти во время возведения дома. Если для завершения работ не хватает средств, пайщики несут коллективную ответственность по долгам кооператива. То есть каждому члену ЖСК придется вносить дополнительные платежи на достройку объекта.

РЕЗЮМЕ

При покупке новостройки по ДДУ права дольщика защищены надежнее, чем при вступлении в ЖСК. Однако ни та, ни другая схема не дает полных гарантий того, что жилье будет сдано в срок. Поэтому важно принимать во внимание не только способ продажи квартир, но и репутацию застройщика, его опыт работы на рынке и историю реализованных ранее проектов.

Получить профессиональную консультацию по ипотеке можно по тел. 35-67-67 или в офисах агентства недвижимости «Прогресс». Приходите, мы ждем вас!

Читайте также:

Читать еще:  Как проверить новостройку в росреестре

Виды договоров при покупке новостройки

Не секрет, что покупка новостройки в большинстве случаев — гораздо более выгодная сделка, чем приобретение вторичного жилья. Квадратные метры в новых домах стоят относительно дешево, особенно если проект находится на ранней стадии строительства. Но и риск достаточно высок — ведь ни один застройщик не может стопроцентно гарантировать, что квартира будет передана законному владельцу в идеальном состоянии и точно в срок. В спорной ситуации принципиальное значение имеет схема взаимодействия гражданина и строительной компании — тип заключенного договора и, конечно, его условия. Избежать возможных неприятностей и финансовых потерь поможет вдумчивое отношение к оформлению бумаг на стадии заключения сделки.

Действия:

Узнаем виды договоров при покупке недвижимости

Существует несколько видов соглашений, которые можно заключить с целью привлечения частных инвестиций для строительства жилья. Основной правовой документ, который сегодня регулирует взаимоотношения застройщика и покупателя, — это федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214. В соответствии с ним заключается большинство сделок на первичном рынке. ФЗ-214 предусматривает всего три варианта привлечения денежных средств физических лиц: договор участия в долевом строительстве, жилищный сертификат и участие в ЖК или ЖСК. Все остальные схемы на сегодняшний день незаконны.

Вот основные виды договоров при покупке первичной недвижимости:

    1 Договор долевого участия

Договор долевого участия или ДДУ — самая популярная и безопасная схема взаимодействия инвестора и застройщика. Она разработана в соответствии законом «Об участии в долевом строительстве», который максимально защищает интересы инвестора — физического лица в процессе привлечения капитала на первичном рынке. Одно из главных преимуществ ДДУ в том, что этот тип соглашения подлежит обязательной государственной регистрации. Договор, заключенный в соответствии с 214-ФЗ, является одним из трех законных способов привлечения денежных средств физических лиц, наряду с жилищными сертификатами и участием в ЖК и ЖСК. Он считается гарантией защиты от двойной продажи квартиры, а также того, что в случае банкротства застройщика требования дольщика будут обеспечены залогом.

Работа по ДДУ —гарантия надежности застройщика, наличия у него разрешения на строительство, прав на землю и проектной декларации — эти три документа дают ему право привлекать денежные средства физических лиц.

Вторая по распространенности схема покупки первичного жилья — переуступка прав требования или цессия. Это соглашение между физическими лицами, которое заключается, когда человек решает продать строящуюся квартиру до получения прав собственности на квадратные метры. Договор подписывается с обязательным уведомлением застройщика и подлежит государственной регистрации.

Уступка права требования по заключенному и зарегистрированному договору участия в долевом строительстве соответствует нормам 214-ФЗ. Гражданам следует знать, что для перепродажи не обязательна стопроцентная выплата суммы договора инвестором. Закон допускает также одновременный перевод долга. Это значит, если к моменту заключения договора уступки права требования полная стоимость по ДДУ не оплачена, в договоре уступки права требования предусматривается, что остаток долга переводится на нового участника долевого строительства, и описывается график выплат.

В большинстве случаев договор переуступки также безопасен, как ДДУ, однако есть один существенный нюанс: покупатель получает уже готовое соглашение долевого участия, которое заключалось кем-то другим. Это значит, что все условия установлены без вас, и внести поправки в договор невозможно. В итоге, новый покупатель получит права по переуступке далеко не в том объеме, на который он рассчитывал. К примеру, в самый неподходящий момент выяснится, что по условиям соглашения инвестор не вправе требовать от застройщика отчетность по квалификации рабочих или качеству стройматериалов.

Покупателя должен насторожить договор переуступки прав в ситуации, когда строящаяся квартира уже успела перейти через несколько рук. Если хотя бы одно из предыдущих соглашений окажется юридически неграмотным, у нового владельца могут возникнуть проблемы с оформлением права собственности.

Это относительно новая форма приобретения недвижимости на российском рынке первичного жилья, которая в перспективе может распространиться на треть сделок. Она предусматривает создание кооператива (ЖСК) будущих жильцов дома и приобретение недвижимости посредством выплаты пая. По сравнению с ДДУ для застройщика такая схема более привлекательна, а для покупателя — более рискованна, так как договор паенакопления не требует обязательной регистрации. Благодаря этому квадратные метры в ЖСК будут стоить дешевле, однако не каждый банк даст ипотеку на такую недвижимость. От затягивания сроков строительства или двойной перепродажи жилья пайщик защищен хуже дольщика, однако в случае банкротства застройщика ему проще взять судьбу дома в свои руки. Также отличие в том, что после завершения строительства кооперативного жилья будущему владельцу квартиры помимо акта приема-передачи жилья придется еще получить справку о выплате пая.

Возможность совершения сделок на первичном рынке путем членства в жилищно-строительных кооперативах и покупки жилищных сертификатов предусмотрена п.2 ст.1 214-ФЗ, однако такие соглашения не будут относиться к договорам об участии в долевом строительстве.

До 2005 года на первичном рынке недвижимости встречались и более экзотические формы взаимодействия застройщика и покупателя. К примеру — предварительный договор купли-продажи, вексель на приобретение квартиры, договор займа или договор подряда. Соглашение о покупке строящегося жилья могло быть задокументировано с помощью договора участия в инвестировании строительства жилого дома, инвестиционного договора на строительство объекта недвижимости, договора соинвестирования и т.д. Однако после вступления в силу 214-ФЗ 1 апреля 2005 годатакие соглашения считаются незаконными.

Предварительную информацию о типе договора, по которому продаются квартиры в интересующем вас жилом комплексе, можно уточнить, напрямую связавшись с застройщиком. Контактные данные строительной компании, а также другая полезная информация о первичных объектах, обычно представлена в карточке каждой новостройки на крупных порталах недвижимости.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector