Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Риски при покупке новостройки

Покупаю квартиру у застройщика в сданном доме, как оформить документы?

Я хочу купить квартиру в новостройке. В свете последних изменений на рынке строящегося жилья с осторожностью отношусь к покупке квартиры в еще не готовом жилье. Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи. А если застройщик уже оформил квартиру в собственность, то по договору купли-продажи.

Договор долевого участия дает определенные гарантии по срокам сдачи, характеристикам квартиры и качеству отделки, если она есть. А вот по предварительному договору купли-продажи никаких гарантий я не нашел, кроме одной — срока, в течение которого будет оформлен сам договор.

Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?

Например, в Москве в одном из комплексов предлагают оформлять апартаменты по переуступке прав от застройщика. Насколько это законно и есть ли здравое объяснение такому способу?

Олег, все перечисленные варианты возможны, ничего незаконного в них нет. Расскажу о каждом подробно и объясню, как не запутаться.

Уступка прав требования по договору долевого участия

Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.

Дольщик заключает с застройщиком договор долевого участия в строительстве. Дольщиком может быть как обычный гражданин — физическое лицо, так и юридическое лицо, например подрядчики застройщика или подконтрольные застройщику юридические лица, на которых оформлены договоры долевого участия.

Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги. Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру. В результате заключается договор уступки прав требования, и подрядчик в этом договоре «уступает» свое место новому дольщику. Гражданский кодекс называет это «перемена лиц в обязательстве».

Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.

Бывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи. Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени. Здесь есть нюансы.

Во-первых, договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре. Если он не зарегистрирован, значит, не заключен и юридических последствий не порождает. То есть уступить право требования по нему нельзя.

Во-вторых, уступить право требования по ДДУ можно только в определенный период: после того, как первоначальный дольщик зарегистрировал договор долевого участия, и до того, как он подписал акт приема-передачи квартиры. Если он уже подписал акт, то уступить права по такому договору нельзя. В таком случае дольщик оформляет на себя право собственности и продает квартиру по договору купли-продажи.

В-третьих, если первоначальный дольщик не полностью выплатил сумму по договору долевого участия, уступать такое право требования можно только при соблюдении особых условий. Дольщик должен или полностью оплатить права на квартиру, которые приобрел у застройщика, или уступить их вместе с переводом долга на того, в чью пользу оформляет переуступку. В этом случае остаток средств за квартиру следует выплачивать напрямую застройщику.

В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей. Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».

В-четвертых, сам договор уступки права требования также нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Если не зарегистрировать, он будет считаться незаключенным и оформить право собственности на квартиру по такому договору не получится.

Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:

  1. Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.
  2. Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.

Если по уступке прав требования квартиру продает юридическое лицо, никогда не платите ему за эти права до того, как договор цессии пройдет государственную регистрацию. Закон прямо запрещает юридическому лицу брать деньги до регистрации сделки. Физическому лицу тоже лучше не платить до государственной регистрации договора, но тут зависит от того, как договоритесь.

Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию. Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет. После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.

Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет. Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.

Минусы и подводные камни договора цессии. Если вы покупаете квартиру по уступке прав требований до того, как дом введен в эксплуатацию, есть один существенный риск. Встречаются ситуации, когда застройщик продает все квартиры в доме другой своей компании по очень низкой цене: в 2—3 раза ниже рыночной. А потом эта фирма-прокладка продает квартиры по договорам уступки прав требования уже по рыночной цене. Если купить такую квартиру, а дом не сдадут вовремя, законная неустойка за просрочку сдачи дома будет начисляться на ту самую начальную низкую цену. А не на ту, за которую реально купил покупатель. Соответственно, неустойка будет минимальная.

Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

Предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика

Есть несколько вариантов предварительных договоров, связанных с приобретением жилья. Некоторые из них нормальные, некоторые должны насторожить, а некоторые и вовсе незаконные. Поясню подробнее.

История с предварительными договорами очень сложная. Сама по себе конструкция предварительного договора исходит из того, что продавцу еще нечего продавать на момент заключения договора. То есть предмета продажи нет совсем, он появится у продавца в будущем при определенных условиях и в определенные сроки. Или предмет договора есть, но продавец пока не вправе им распоряжаться. Например, у него зарегистрирована ипотека в пользу банка. Пока банк не даст согласие или продавец не погасит ипотеку, он не может продать квартиру.

Юристы и суды много лет спорят о едином понимании предварительных договоров в отношении купли-продажи строящейся недвижимости. Количество схем и вариантов, которые выдумывают застройщики, огромно. Разобраться в них тяжело, поэтому если вы не очень понимаете, что предлагает застройщик, то лучше обратитесь к юристу — или не покупайте квартиру у этого застройщика.

То, что мы называем сейчас долевым участием в строительстве, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимости. То есть продавец — застройщик — продает квартиру, которую он в будущем обязуется построить, зарегистрировать на нее права и передать их вам в определенные сроки.

Но еще бывают, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Их заключают, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию, то есть квартира физически уже построена, но право собственности на нее еще не зарегистрировали. Также бывают предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости. Такой юридической конструкцией прикрываются недобросовестные застройщики, чтобы уклоняться от государственной регистрации сделок, от требований закона о долевом участии и т. д.

Если дом еще не введен в эксплуатацию и застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, он нарушает закон. Застройщик в этой ситуации вправе привлекать денежные средства только по договорам долевого участия — или через жилищные кооперативы.

Читать еще:  Плата за капитальный ремонт в новостройке

Заключать такой договор нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят. Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры. Поэтому если застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то лучше насторожиться.

Я бы еще предположил, что у такого застройщика есть проблемы с соблюдением закона о долевом участии в строительстве, поэтому рисковать не стоит.

Вот, например, история из Санкт-Петербурга. Женщина купила по предварительному договору купли-продажи квартиру в строящемся доме в 2010 году. А дом построили только в 2017. Покупательница заселилась в квартиру, но право собственности на нее оформить не могла, поскольку от заключения основного договора купли-продажи застройщик уклонялся. Ей повезло: дом достроили, а потом ее туда заселили. Именно поэтому она смогла в суде доказать, что фактически приобрела право собственности на квартиру. Если бы квартиру ей по акту не передали, проблем было бы еще больше. Суд признал ее право собственности на квартиру.

Если дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый мертвый период. Застройщик уже не может продавать нераспроданные квартиры по ДДУ. А продавать их по договорам купли-продажи еще нельзя, поскольку он еще не оформил на себя право собственности.

Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода».

Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, который обязывает покупателя и продавца при наступлении определенных обстоятельств и в течение определенного времени заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю.

Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора:

  1. Точное определение объекта недвижимости: квартира, апартаменты, таунхаус; номер, этаж, площадь, адрес расположения, кадастровый номер земельного участка — все, что позволяет идентифицировать покупку.
  2. Цену и порядок оплаты.
  3. Сроки заключения основного договора.

Минусы предварительного договора купли-продажи

Росреестр не регистрирует предварительные договоры. Это значит, что теоретически никто не контролирует, сколько таких договоров застройщик заключил по одной квартире. Ориентироваться тут стоит только на репутацию застройщика. Крупные компании с именем не будут портить репутацию двойными продажами.

Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.

Если продавец уклоняется от передачи квартиры, его можно заставить сделать это только в суде. В отличие от непостроенного дома, квартира в построенном доме уже физически существует как объект недвижимости. Даже если продавец исчез, суд может обязать Росреестр зарегистрировать переход права собственности к покупателю. Это гарантия защиты прав покупателя, пусть и требующая усилий.

Апартаменты от застройщика

Главное, что следует помнить: апартаменты — это не квартира, мы про это уже писали. По закону апартаменты не являются жилыми помещениями и к ним не применяются требования закона об участии в долевом строительстве. Поэтому в отношении апартаментов можно заключить как предварительный договор купли-продажи недвижимости, так и договор купли-продажи будущей недвижимости. Регулироваться договор будет нормами ГК РФ о договорах купли-продажи.

Если покупатель приобретает апартаменты по предварительному договору купли-продажи в еще недостроенном здании, он рискует. Если что-то пойдет не так, например не построят дом или застройщик откажется заключать основной договор, защитить свои права можно будет только в суде. При этом деньги, вероятно, у покупателя будут требовать авансом.

Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.

Не рекомендую также доверять советам риелторов, особенно тех, что ведут вашу сделку. Они — заинтересованные лица, поскольку получают деньги за сделку независимо от того, будут у вас потом проблемы или нет. Большинство из них вообще не имеют никакой юридической квалификации и руководствуются в работе одним опытом и принципом «всегда так делали, никаких проблем не было». Но опыт работает ровно до того, как надо идти в суд.

Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию. Лучше выбирать ту, что специализируется на недвижимости.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Риски при покупке новостройки

В России существуют люди, которые принципиально не покупают жилье на первичном рынке. Такие покупатели готовы переплатить, лишь бы не приобретать квартиру в новостройке, рассказали риелторы, которых опросила «РБК-Недвижимость».

Редакция узнала у агентов, чего боятся такие люди и почему они рассматривают исключительно вторичный рынок.

Риск недостроя

Главная причина отказа от квартиры в новостройке — это страх того, что дом не достроят, рассказал генеральный директор петербургского риелторского агентства «Проспект-Недвижимость» Константин Федоров. По его словам, такие опасения встречаются во всех регионах России, так как незавершенные и замороженные стройки есть практически везде.

«Ситуация с обманутыми дольщиками в стране крайне напряженная, — подтвердил руководитель отдела аналитики агентства Century 21 Россия Кирилл Котриков. — Люди очень опасаются оказаться без денег и без жилья».

Серьезнее прочих настроены те, кто уже имел дело с проблемными новостройками и больше не хочет повторять этот опыт, рассказал руководитель по работе с ключевыми партнерами агентства недвижимости Est-a-Tet Роман Родионцев. Такие люди уже знают, что девелопер может сорвать сроки строительства, обанкротиться или подолгу не подключать дом к инженерным коммуникациям, уточнил Родионцев. Столкнувшись с этим один раз, человек, скорее всего, разуверится в новостройках и переключится на вторичное жилье, заключили риелторы.

Сомнительное качество жилья

Отказываются от сделок на первичном рынке и те, кто готов поверить в своевременную достройку жилого комплекса. Такие люди просто считают новое жилье некачественным, рассказали в агентстве Century 21 Россия. «На днях в наше агентство обратилась покупательница, которая рассматривает квартиры исключительно в сталинских домах. Она убеждена, что такие здания надежнее новостроек, в них намного лучше тепло- и звукоизоляция, ведь раньше строили на века», — привела пример генеральный директор подмосковного агентства недвижимости «Оранж» Олеся Рудакова.

«Поскольку строительство — затратный процесс, а стоимость 1 кв. м в новостройке должна обеспечивать полную и быструю продажу, застройщики вынуждены искать способы экономить, — объяснил Кирилл Котриков. — Некоторые выбирают простейший вариант — сэкономить на материалах. Даже в случае, когда все материалы строительства обеспечивают минимально необходимое качество, далеко не всегда они достаточны для обеспечения комфорта. Например, звукоизоляция во многих новостройках, по отзывам жильцов, в разы хуже, чем на «вторичке».

Скептический настрой в отношении нового жилья заметили и в агентстве «Азбука Жилья». По словам директора этой компании Владимира Каширцева, покупатели квартир переключаются на вторичный рынок из-за плохой теплоизоляции, кривых стен и даже трещин, которые можно заметить в новостройках на стадии возведения.

Фактическая неготовность дома

Даже человек, который верит в надежность и добросовестность застройщика, выберет вторичную квартиру, если ему нужно срочно переехать, рассказали риелторы. «Например, покупатель уже продал квартиру, расположенную в другом регионе, а средств, необходимых для аренды съемного жилья, у него нет, — объяснил руководитель отдела городской недвижимости одного из филиалов компании «НДВ-Недвижимость» Денис Гаджиев. — Как показывает практика, принципиально выбирают вторичное жилье также те покупатели, которым необходимо срочно прописать семью, получить какие-либо льготы, встать в очередь в школу или детский сад».

Наличие детей школьного возраста практически гарантирует выбор в пользу вторичного жилья, отметили в агентстве Est-a-Tet. «Если в продаваемой квартире ребенок является одним из собственников и необходима новая регистрация, то люди, скорее всего, выберут «вторичку», — заявил Роман Родионцев. — Органы опеки дадут разрешение на покупку несовершеннолетним квартиры в новостройке только в том случае, если степень готовности объекта более 70%».

Фактическая неготовность дома в новостройке останавливает и тех, кто хотел бы увидеть соседей до переезда, обнаружили в «Азбуке Жилья». «Некоторые наши клиенты просят познакомить их с соседями по лестничной клетке, желая знать больше о качестве жизни в районе и доме, а заодно проверить адекватность людей, с которыми, возможно, придется делить пространство прихожей», — признался Владимир Каширцев.

Читать еще:  Минусы последнего этажа в новостройках

Нежелание делать ремонт

Те, кто не хочет делать ремонт с нуля, выбирает квартиру на вторичном рынке в хорошем состоянии, отметили в агентстве Est-a-Tet. «Часто такие вторичные квартиры продаются с хорошим ремонтом и даже с мебелью, а рядом — развитая инфраструктура», — подтвердила директор казанского агентства «Родные стены» Альбина Шагиева. При этом значительная часть новостроек сдается в эксплуатацию с квартирами без отделки — а это предусматривает дополнительные расходы на проведение ремонта, обратили внимание в «НДВ-Недвижимости».

«На вторичном рынке волнения отпадают сами собой, — заключил Владимир Каширцев из «Азбуки Жилья». — Тут все готово — живите себе на здоровье. Дополнительные расходы на ремонт могут подождать, а переехать в квартиру можно и в том состоянии, в котором ее купили».

«Качество ремонта в тех ЖК, где квартиры сдаются с отделкой, — это еще один фактор. Таких домов немного, квартиры в них дороже на приличную сумму, а уровень выполненных работ не всегда на высоте, — заявила руководитель учебного центра для риелторов компании «Мегаполис-Сервис» Юлия Безина. — Согласитесь, будет обидно, если условно бесплатная розетка внезапно вываливается, штукатурка пузырится уже через полгода, а обои безвкусны и нагоняют тоску? Похвастаться таким жильем точно не получится. Многие понимают, что все равно придется исправлять недостатки отделки от застройщика. А зачем платить больше, если можно найти симпатичный вариант на «вторичке»?

Неудобное расположение новостройки

Люди предпочитают жилье на «вторичке» потому, что в больших городах центр обычно застроен — а значит, новостройки появляются на окраинах, рассказала Олеся Рудакова из агентства «Оранж». «Люди просто не хотят жить далеко от цивилизации», — заявила риелтор.

«В крупных городах транспортная доступность жилого района очень важна — людям ежедневно необходимо преодолевать определенное расстояние до работы, и конечно, это должно занимать приемлемое количество времени. Застройщики же возводят объекты там, где было получено разрешение — в некоторых городах просто нет места для строительства в комфортном с точки зрения транспорта месте», — подтвердил Кирилл Котриков из Century 21.

«Многие ЖК строятся на бывших болотах, рекультивированных мусорных полигонах и других не самых приятных территориях, — добавила Юлия Безина. — Приезжие, как правило, этого не знают, а вот местные жители «новую и красивую новостройку» будут обходить стороной. Перепродать такое жилье будет непросто».

Транспортная недоступность и нехватка зелени

Удаленность новых ЖК от обжитых районов неминуемо приводит к следующей проблеме — транспортной недоступности новостройки. Автобусы в новые районы могут пустить через несколько лет после заселения домов, поэтому новоселы часто оказываются отрезанными от мира внутри компактного микрорайона, предупредили риелторы. Этот вопрос особенно важен для пожилых людей, которые всегда оценивают близость остановки общественного транспорта, указал Владимир Каширцев.

Удаленность крупных новостроек от обжитых районов привлекает людей, которые привыкли ездить на личной машине. В результате в новых жилых комплексах оказывается очень большая доля жильцов с собственным автомобилем, заключили риелторы. Из-за этого на выезде из ЖК постоянно образуются пробки, а между местными жителями мгновенно возникает конкуренция за парковочные места, обратили внимание в «Азбуке Жилья».

«Когда въезжаешь в новостройку в новом микрорайоне, не стоит рассчитывать на привлекательный вид из окна, — добавила генеральный директор мытищинского филиала агентства «Мегаполис-Сервис» Вера Ларионова. — Даже если застройщик постарался максимально обустроить придомовую территорию, то пройдет довольно много времени до того момента, когда кусты и деревья будут радовать глаз».

Шум от ремонта и строительства

Многие люди не станут покупать жилье в новостройке из-за страха «вечного ремонта», рассказали в агентстве «Мегаполис-Сервис». «Жильцы вселяются поэтапно и, как правило, начинают ремонт, так что шум дрелей и перфораторов, пыль, запахи и прочие сопутствующие процессу неудобства, как показывает практика, могут длиться до пяти лет, — заявила Вера Ларионова. — Если молодежь на это обращает мало внимания в силу своей занятости и отсутствия в квартире в дневное время, то пожилым людям в такой ситуации деваться просто некуда. Терпеть все эти прелести несколько лет мало кто из них согласится».

Вторичные квартиры предпочитают те, кто ценит покой и тишину, согласились в Est-a-Tet. «Как правило, после сдачи дома в эксплуатацию нераспроданными может остаться до 15% дома, — предупредил Роман Родионцев. — Оставшаяся часть собственников в течение примерно двух лет делает ремонт, параллельно в течение этого времени реализуется оставшаяся часть квартир. К тому же покупатели, которые планируют в квартире дорогую отделку, остерегаются, что она может быть испорчена из-за усадки нового дома».

Дополнительные неудобства возникают из-за строительства новых корпусов и очередей жилого комплекса вблизи уже сданных домов, отметили риелторы. «При реализации масштабных проектов покупателей первых домов может пугать перспектива жить рядом со стройкой», — сообщил Денис Гаджиев из «НДВ-Недвижимости». В этом случае звук забивания свай, строительная пыль и подъемные краны станут неотъемлемыми спутниками жильцов новостройки.

Невозможность окупить затраты

Отдельная категория людей, выбирающих вторичную недвижимость, — инвесторы, которые намерены зарабатывать на сдаче квартир в аренду. Приобретение жилья на этапе строительства гарантирует, что в течение длительного времени покупатель будет ждать ввода дома в эксплуатацию — а значит, не сможет получать прибыль от сдачи квартиры, рассказали в агентстве Est-a-Tet.

Отсутствие школ и детсадов

Наличие детских садов, школ и других объектов, характеризующих качество городской среды, все чаще определяют выбор покупателя, констатировали в Century 21. Семьи с детьми предпочитают вторичные квартиры, так как там гарантированно есть школы, поликлиники и детские сады. Жителям новостроек придется ждать, пока эти объекты будут достроены, предостерегли риелторы.

«Во многих новостройках нет ни школ, ни детских садов, ни поликлиник. Особенно этим славятся микрорайоны для военнослужащих. В них, помимо домов, изначально не предусмотрена сопутствующая инфраструктура, — рассказала Вера Ларионова. — Но и в других только что построенных микрорайонах этих проблем достаточно. К примеру, рядом с Красногорском находится «Павшинская пойма», где только год назад появились поликлиника и почта, а люди здесь проживают уже почти восемь лет».

«Детский сад, школа, поликлиника, привычные магазины — все это привязывает к себе и при возможном переезде на новое место жительства может быть точкой отказа для таких изменений в жизни», — согласилась Юлия Безина.

Стремление сэкономить

Десятая причина — это банальная нехватка денег на квартиру в новостройке, утверждают риелторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Во многих городах России вторичные квартиры дешевле первичных, рассказали в агентстве «Родные стены». «Не получится купить квартиру в новостройке в нормальном районе по цене хрущевки, — констатировала Альбина Шагиева. — К примеру, в Казани цены на новостройки на этапе старта продаж выше, чем на аналогичные объекты на «вторичке». К тому же в нужном районе новостроек может не быть, а если строительство и ведется, то в развитых и обжитых районах цены на такие квартиры гарантированно будут кусаться».

«Вложившись в ипотеку на «первичке», нужна серьезная сумма на ремонт — а если ты еще и на съемной квартире живешь, то это выходит весьма накладно», — добавила Юлия Безина.

При выборе вторичной квартиры экономия возникает даже в коммунальных платежах, считают риелторы. Суммы в квитанциях нового жилого фонда зачастую оказываются выше, чем в домах советской постройки. «На сегодняшний день, когда платежеспособность населения снизилась, для многих предпочтительнее квартиры с маленькой кухней и прихожей, но с достаточным, а не избыточным количеством жилой площади, — считает Олеся Рудакова. — Люди не хотят платить за просторные холлы, коридоры и санузлы, которые свойственны многим современным новостройкам».

Смотри не на цену квартиры, а на Застройщика

Ситуация из практики:

При покупке квартиры в строящемся доме (новостройке), немногие Покупатели уделяют внимание оценке риска вложений в строительный проект. Все внимание уделяется только техническим, юридическим и финансовым вопросам.

Что здесь упускает из виду Покупатель?

Ошибка Покупателя :

Как типовой Покупатель жилья в строящемся доме принимает решение о покупке? Как это обычно выглядит?

Риэлтерская практика показывает, что человек прежде всего смотрит на расположение и тип дома-новостройки, затем на цену квартиры в нем. И если и то и другое его устраивает, то решение о покупке созревает быстро.

Следующим шагом Покупатель начинает изучать уже сам процесс покупки квартиры – то есть договор с Откроется в новой вкладке.»>Девелопером, и порядок оплаты строящейся квартиры. Решение инвестировать деньги в строительство считается уже принятым по умолчанию.

Читать еще:  Стоит ли покупать новостройку

В чем здесь ошибка Покупателя?

Ошибка в том, что при покупке квартиры в строящемся доме, мало кто пытается оценить риски этой инвестиционной сделки. А зря! Тысячи обманутых дольщиков могут отрезвить любого, кто задумается над этим вопросом. Низкая цена на квартиры, которых пока еще нет, как раз и призвана для того, чтобы отвлечь Покупателей от риска вложений в инвестиционный проект. В финансовом мире это аксиома – чем выше риск инвестиционного проекта, тем ниже и привлекательней цена входа в него.

Слепо доверять яркой рекламе Девелопера, бросаться на низкую цену еще не построенных квартир, и полагаться на традиционное «авось, пронесет» – не самая лучшая стратегия для Покупателя.

В отличие от множества юридических рисков Откроется в новой вкладке.»>вторичного рынка жилья (т.е. рисков утери или ограничения прав собственности на квартиру), на Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке почти все риски сводятся к одному главному фактору. Какому?

Риск покупки квартиры в строящемся доме

Основной риск покупки квартиры в строящемся доме-новостройке – это риск его недостроя. От чего он зависит? Очевидно, от того, КТО строит. То есть – от Застройщика.

Юридические риски здесь Покупателю не грозят (если покупка происходит по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия), т.к. передача прав на построенную и оплаченную квартиру в новостройке – это строго регламентированный законом процесс, и оспаривание прав здесь – большая редкость. А вот если строительство приостановлено на неопределенный срок, или вовсе заморожено, то все остальное уже не имеет значения.

Несостоятельность и банкротство Застройщика – вот главный риск покупки квартиры в новом строящемся доме. И как тут быть Покупателю квартиры?

Что делать:

Покупка квартиры в новостройке – это инвестиция в будущий результат. А любая инвестиция несет в себе риски. И не обращать внимания на этот риск – грубая ошибка инвестора.

Оценка риска при покупке квартиры в строящемся доме сводится к оценке девелоперской компании, которая строит этот дом. А точнее – к оценке ее строительного опыта и финансово-административных возможностей.

Как это делать? Об этом подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИОткроется в новой вкладке.»>«Знакомимся с Застройщиком».

Здесь же мы добавим пару полезных советов, которые пригодятся каждому Покупателю квартиры в новом строительном проекте.

Первый совет – учитывайте текущий тренд рынка недвижимости. Риск покупки квартиры в новостройке тем ниже, чем активнее растет в данный момент рынок. Почему?

Дело в том, что на подъеме рынка (когда растет спрос, а за ним и цены) риск недостроя дома уменьшается. Ведь основа финансовой устойчивости девелоперского проекта – это его продажи, точнее, темп и объемы поступлений средств от продаж квартир в строящихся домах. На растущем рынке продажи идут лучше, поэтому Девелопер не испытывает финансовых трудностей – вовремя расплачивается с подрядчиками, энергетиками, муниципальными службами, банками и т.д.

Конечно, уменьшение риска для Покупателя компенсируется здесь повышением цен на квартиры в новостройках, но так устроен рынок, в нем все взаимосвязано.

Как узнать, растет сейчас рынок или падает, или находится в состоянии стагнации? Можно почитать последние новости и аналитику рынка недвижимости, а можно просто посмотреть графики цен на квартиры. Вид этих графиков наглядно покажет, какой сейчас тренд на рынке.

Графики текущих цен на квартиры можно посмотреть Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Второй совет – учитывайте масштаб деятельности Девелопера. Риск покупки квартиры в строящемся доме у крупного Девелопера федерального уровня всегда ниже, чем у небольшой компании местного розлива. Тому есть две причины.

Во-первых, крупные компании имеют лучший доступ к финансам. То есть их с удовольствием финансируют крупные банки, предоставляя им долгосрочные кредиты на выгодных условиях, а значит, проблемы с финансированием стройки здесь менее вероятны.

Во-вторых, если все же случается банкротство крупного Застройщика, то к проблеме, как правило, подключаются региональные или даже федеральные власти. Ведь масса обманутых дольщиков и опасность социального взрыва никому не нужны, поэтому власти помогают передать недостроенные объекты другим Девелоперам, предоставляя им привилегии, с условием, что они достроят объекты лопнувшего гиганта.

Примером здесь может служить банкротство в 2016 году крупного Девелопера – СУ-155, и остановка строительства более, чем полусотни его объектов. Минстрой и Правительство Московской области взяли на себя координацию действий по финансированию и достройке домов СУ-155, и результаты не заставили себя ждать.

Ну и конечно при покупке квартиры в строящемся доме, нужно учитывать текущий этап строительства. Чем ближе оно к завершению, тем меньше риск вложений в такую сделку. Но опять же, для Покупателя уменьшение риска компенсируется увеличением цены на квартиру. «Се ля ви», как говорят французы, в смысле – ничего не поделаешь, такова жизнь.

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ
.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Риски покупки квартир в новостройке

Риски при покупке квартиры в новостройке такие же высокие, как на вторичном рынке, только застройщики нечасто говорят об опасностях приобретения строящегося жилья дольщиком, которому стоит знать основные особенности первичного рынка недвижимости.

Приобретение жилья в строящихся домах несет в себе не только выгоду более доступной цены и мы перечислим, что полезно знать об этом в статье!

Риски квартиры в строящемся доме

Основными из них на сегодня признаются:

Незавершенное строительство

Наиболее серьезный и реальный из существующих рисков. Застройщик может обанкротиться, и стройка встанет. Именно поэтому вопросам надежности компании-застройщика уделяется самое пристальное внимание. Изучая досье необходимо не только познакомиться с документацией, но и уже завершенными проектами, их количеством, качеством строительства и соблюдением первоначально заявленных сроков реализации проекта. Плюсом является наличие соглашений о сотрудничестве с банками, так как последние не станут работать с ненадежными клиентами.

Статус земельного участка

Зачастую проблемы новостроек связаны с землей под ними, в частности ее правовым статусом. Застройщик должен выступать собственником участка или долгосрочным арендатором. При краткосрочной аренде существует вероятность, что по завершению строительства с регистрацией объекта могут возникнуть проблемы. Проблемы возникнут и в случае, когда земли принадлежат к категории сельхозугодий.

Двойная продажа

Чтобы избежать рисков продажи одной и той же квартиры одновременно нескольким покупателям, необходимо использовать договор долевого участия. На сегодня данный документ признается единственным, законодательно гарантирующим право владения жилья в строящихся домах. Такой договор в обязательном порядке проходит государственную регистрацию с проверкой жилплощади. При попытке застройщика повторно реализовать недвижимость, суд однозначно встанет на сторону держателя ДДУ.

Недостаточное качество

На этапе возведения невозможно узнать, насколько качественным будет новостройка. В первую очередь это касается работы инженерных коммуникаций, напора воды в системе, надежности электроснабжения, эффективности шумоизоляции и так далее.

Оплата ипотеки

Ипотечное кредитование сегодня стремительно набирает популярность, особенно при приобретении жилья на первичном рынке, но при этом далеко не каждый заемщик способен реально оценить собственные финансовые возможности. Проходит время, человек лишается возможности обслуживать долг, и банк просто забирает квартиру.

Как купить квартиру у застройщика без риска

Полностью обезопасить себя от возможных проблем невозможно, но за счет набора определенных действий существующие риски можно свести к минимуму:

  1. Следите за рынком. Чем активнее ситуация на рынке недвижимости, тем больше шансов, что застройщик достроит объект.
  2. Оценивайте девелоперов. Чем крупнее компания, тем больше ее финансовые возможности и уровень стабильности. Особенно сильны в этом плане позиции компаний, имеющих федеральный размах деятельности.
  3. Привлечение к работам неизвестных компаний, выступающих под вывеской крупного девелопера, свидетельствует о создании компании под конкретный проект. Степень надежности при этом будет высокой.
  4. Зависимость от этапа строительства. Чем больше степень готовности строения, тем выше вероятность его достройки. В свою очередь и стоимость таких квартир будет выше, чем на уровне «котлована».
  5. Аккредитация новостройки в банке значительно повышает уровень надежности. Любой банк предварительно проводит всестороннюю проверку застройщика на предмет его надежности, поэтому сомнительные участники рынка аккредитацию не получат.
  6. При приемке квартиры в акте необходимо отметить все выявленные недостатки, которые застройщик должен устранить за собственный счет. Если же отдельные элементы проверить нельзя, например, отопление, об этом стоит сделать запись в акте.

Вы узнали чем опасна покупка квартиры у застройщика и как избежать или снизить риски при приобретении строящегося жилья у девелопера.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×